©mendo ag Seite 1
Eigentum (unbeschränktes dingliches Recht)
1. Definition Eigentum ( ZGB Art. 641 )
Recht an einer Sache mit allen Befugnissen, welche in den Schranken der Rechtsord- nung zu einer Sache bestehen (z.B. Wohneigentümer, Vermieter).
Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.
(Unterschied zu Besitz: Tatsächliche Gewalt über eine Sache z.B. Mieter).
2. Umfang des Eigentums ( ZGB Art. 642-645 )
• Bestandteile des Eigentums
• Natürliche Früchte
• Zugehör
Bestandteile des Eigentums
Alles was mit der (Haupt)-Sache fest verbunden ist und nicht ohne Zerstörung entfernt werden kann (z.B. Fundament, Mauern, Dach).
Natürliche Früchte
Erträgnisse aus einer Sache, können durch Trennung von der Hauptsache in fremdes Eigentum übergehen (z.B. Miet-, Pacht-, Kapitalzinsen).
Zugehör
Bewegliche Sachen die der Hauptsache zur Benutzung oder Verwaltung dienen und in Beziehung zu dieser stehen (Fenster, Türen, Mobiliar, Inventar etc.).
©mendo ag Seite 2
• Folgende Erfordernisse müssen kumulativ erfüllt sein:
Bewegliche Sache, wirtschaftliche Beziehung, räumlicher Zusammenhang zur Hauptsache.
• Die geforderten Voraussetzungen sind:
Ortsgebrauch oder Wille des Eigentümers. Vom Eigentümer erklärtes Zuge- hör kann im Grundbuch angemerkt werden.
Nicht zum Zugehör zählen bewegliche Sachen zum vorübergehenden Gebrauch oder Verbrauch, bzw. solche die nicht in einer Beziehung zur Hauptsache stehen.
3. Formen des Eigentums ( ZGB Art. 646-654 )
Alleineigentum
Gemeinschaftliches Ei- gentum
• Miteigentum
• Gesamteigentum
Alleineigentum
Eigentümer mit alleinigem und ausschliesslichem Verfügungsrecht.
Gemeinschaftliches Eigentum
Eigentum steht mehreren Personen zu.
©mendo ag Seite 3 M I T E I G E N T U M ( Z G B 6 4 6 - 6 5 1 ) :
Eigentum nach Bruchteilen; kann vertraglich vereinbart werden oder besteht von Geset- zes wegen (z.B. Grenzzäune etc.). Jeder Miteigentümer kann über seine Quote frei ver- fügen (unter Vorbehalt des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Anderen gemäss ZGB 682).
Miteigentumsanteile an Grundstücken: Miteigentumsanteile stellen für sich einzelne Grundstücke dar, mit allen Rechten und Pflichten für den Eigentümer. Anteile können von diesem verkauft oder verpfändet werden, wobei das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer zu beachten ist.
G E S A M T E I G E N T U M ( Z G B A R T . 6 5 2 - 6 5 4 ) :
Das Verfügungsrecht steht nur der Gesamtheit der Eigentümer zu. Das interne Beteili- gungsverhältnis ist nach aussen nicht sichtbar. Einige Beispiele für dieses Grundverhält- nis in der Praxis: Ehegatten, Erbengemeinschaft, Kollektiv/Kommanditgesellschaft.
Stockwerkeigentum (StWE, ZGB 712a-712t)
Eine typische Form des Miteigentums bildet das Stockwerkeigentum (StWE). Miteigentü- mer können ein StWE begründen, indem jedem Eigentümer vertraglich (öffentlich beur- kundet) ein Sonderrecht zugestanden wird. Dieses bestimmt, dass jeder einen bestimm- ten Anteil des Gebäudes ausschliesslich benutzen und innen ausbauen darf.
Unterschieden wird bei einem StWE zwischen gemeinschaftlichen Teilen (Land, Trep- penhaus etc.) und Bauteilen, die mit einem Sonderrecht versehen (Wohnung, Keller etc.) sind.
Sonderrechte können einzelne Stockwerke, Wohnungen oder in sich abgeschlossene Nebenräume darstellen. Nicht mit Sonderrechten versehen sind z.B. Boden der Liegen- schaft bzw. das Baurecht; die äussere Gestalt des Gebäudes sowie konstruktive oder kollektive Bauteile von Bedeutung für die anderen Miteigentümer.
Das StWE stellt eine (Miteigentümer)-Gemeinschaft dar, die auf gesetzlichen Grundsät- zen ( ZGB 712a ff.) basiert. Diese wird durch eine mittels Mehrheitsbeschluss erlas- sene Nutzungs- und Verwaltungsordnung geregelt. Letztere kann im Grundbuch ange- merkt werden. In dieser Ordnung können auch Benutzungsrechte zugunsten einzelner oder mehrerer Personen an gemeinschaftlichen Einrichtungen zugewiesen werden. Bei einem StWE besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer ( ZGB 712c).
4. Gegenstand des Grundeigentums ( ZGB
Art. 655 )
Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke. Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind:
©mendo ag Seite 4 Liegenschaften Eigentum an Grund & Boden innerhalb einer Grenzlinie inkl. aller Bau-
ten, Pflanzen und Quellen (unter Vorbehalt der gesetzlichen Schran- ken). Das Eigentum erstreckt sich auf den Luftraum und das Erdreich.
Bergwerke Bergmännisch (Untertag-bau) erfolgte Ausbeutung von Bodenschätzen aufgrund einer Konzession.
Ins Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte
Allfällige Rechte können auf schriftliches Begehren des Berechtigten als Grundstücke ins Grundbuch aufgenommen werden. Dies wenn eine Dienstbarkeit zu Recht besteht, sie nicht ausschliesslich zugunsten ei- ner bestimmten Person lautet und auf mind. 30 Jahre oder unbestimmte Zeit begründet ist (Baurecht höchstens 100 Jahre / z.B. Baurecht, Quel- lenrecht, Wasserkonzession).
5. Erwerb von Grundeigentum ( ZGB Art. 656 )
Mit einem gültigen Rechtsgrund und dem Eintrag ins Grundbuch wird das Grundeigen- tum erworben. Ausnahmen bei denen das Eigentum ausserbuchlich bereits vor dem Eintrag ins Grundbuch erworben wird, jedoch vom neuen Eigentümer erst nach dem Ein- trag weiter verfügt werden kann, sind in folgenden Fällen möglich:
• Erbgang (Beurkundung der Erbschaft);
• Zwangsvollstreckung (bei Steigerung);
• Begründung/Aufhebung Gütergemeinschaft (Vertrag);
• Enteignung/Aneignung;
• Richterliches Urteil;
Neben allfälligen güter- und erbrechtlichen Formvorschriften verlangt das Gesetz bei ei- ner Eigentumsänderung insbesondere eine öffentliche Beurkundung des vertraglich ver- einbarten Rechtsgeschäftes.
Die Umsetzung und die Form der öffentlichen Beurkundungen sind kantonal geregelt.
Ausgeführt werden sie je nach Kanton durch freiberufliche oder „staatliche“ Notare, Be- amte mit Beurkundungsbefugnissen, Gemeindeschreiber, Grundbuchverwalter etc..
©mendo ag Seite 5 Ü B E R S I C H T E R W E R B G R U N D E I G E N T U M :
Rechtsgeschäft
Kauf, Schenkung, Tausch Öffentliche Beurkundung Grundbucheintrag
Von Gesetzes wegen
Erbgang, Zwangsverwertung Ohne Grundbucheintrag
Verfügung über Grundstück erst nach Grundbucheintrag
Zusammenfassung Eigentum
• Definition Eigentum (Recht an einer Sache)
• Umfang des Eigentums
• Eigentumsformen o Alleineigentum o Miteigentum o Gesamteigentum
• Gegenstand des Eigentums (Liegenschaften, Bergwerke, selbständige dauernde Rechte
• Erwerb von Grundeigentum
