IBB Wohnungsmarktbericht 2010
www.ibb.de
Investitionsbank Berlin Bundesallee 210 10719 Berlin
Telefon: +49 (0) 30 / 2125-0 Telefax: +49 (0) 30 / 2125-2020 info@ibb.de
www.ibb.de Stand: Februar 2011
Bundesallee 210, 10719 Berlin Telefon: +49 (0) 30 / 2125-0 Telefax: +49 (0) 30 / 2125-2020 Internet: www.ibb.de
Inhaltliche Konzeption und Bearbeitung Investitionsbank Berlin
Betreuung Immobilienkunden Mathias Kämmer
Telefon: +49 (0) 30 / 2125-3510 E-Mail: mathias.kaemmer@ibb.de Unternehmenskommunikation Kristin Berndt
Telefon: +49 (0) 30 / 2125-2929 E-Mail: kristin.berndt@ibb.de empirica Forschung und Beratung AG Prof. Dr. Harald Simons
Annamaria Schwedt Kristina Kröger
Unter Mitarbeit von Sebastian Scholze, Lorenz Thomschke und Benjamin Otto Telefon: +49 (0) 30 / 88 47 95-0 Telefax: +49 (0) 30 / 88 47 95-17 E-Mail: berlin@empirica-institut.de Internet: www.empirica-institut.de
Telefon: +49 (0) 30 / 2 80 18-0 Telefax: +49 (0) 30 / 2 80 18-300 Internet: www.runze-casper.de Druck: Schwarz Druck Auflage: 1.500 Exemplare
Wir danken der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – insbesondere Frau Petra Wilfert-Demirov und Herrn Stephan Egerer – für ihre freundliche und umfassende Unterstützung.
Der vorliegende Bericht und ein ergänzender ausführlicher Tabellenband sind als Download unter folgender Internet- adresse abrufbar: www.ibb.de. Hier finden Sie auch eine Zu- sammenfassung in englischer Sprache.
IBB Wohnungsmarktbericht 2010
Inklusive Schwerpunktthema „Mietbelastung“
5
Vorwort
Der Berliner Wohnungsmarkt – Chance oder Herausforderung?
Diese Frage scheint zunehmend differenziert beantwortet werden zu müssen. Bereits im vergangenen Wohnungsmarkt- bericht zeigte sich die Marktlage in Teilen sehr dynamisch.
Diese Entwicklung hält nach wie vor an und prägt mittlerweile auch die öffentliche Diskussion.
Die makroökonomischen Rahmenbedingungen für Berlin sind ungewöhnlich positiv. Die Wirtschaftsleistung wächst wie schon lange nicht mehr. Dank der Zuwanderung, vor allem von jungen Menschen, wächst die Berliner Bevölkerung stetig. Bei den Haushaltszahlen ist das Wachstum noch ausgeprägter.
Gleichzeitig wird nach wie vor wenig neu gebaut, sodass sich der Trend zu Preissteigerungen weiter fortsetzt.
Das gilt sowohl für das Eigentumssegment als auch für die Angebotsmieten. Allerdings folgen die Mieten in Berlin erst zeitversetzt. Während die Preise bei den Eigentumswoh- nungen bereits seit dem Tiefstand von 2006 steigen, folgen die Angebotsmieten erst allmählich seit 2008, seitdem jedoch kräftig. Diese Entwicklung war Anlass, das diesjährige Schwer- punktthema auf die Mietbelastung in Berlin zu richten. Im Durchschnitt liegt die Mietbelastung immer noch geringfügig unter der in den anderen deutschen Millionenstädten. Den vergleichsweise geringen Einkommen der Haushalte in der Stadt stehen auch vergleichsweise niedrige Mieten gegenüber.
Die zusätzliche Wohnkaufkraft nutzen vor allem kaufkräftigere Haushalte dazu, eine größere Wohnfläche zu finanzieren.
Die vertiefenden Betrachtun- gen zeigen an vielen Stellen, dass es neben den überge- ordneten Trends kleinräumig zu großen Unterschieden kommt. Auch hier möchte der vorliegende Bericht ei- nen Beitrag leisten, um die Transparenz auf dem Woh- nungsmarkt zu steigern und typische Lagefaktoren darzu- stellen. Zu diesem Zweck wer- den dieses Jahr erstmals die Berliner Bezirke in verschie-
dene Lagetypen unterschieden, aus denen sich erste Rück- schlüsse für Investitionen und ihre Zielgruppen ziehen lassen.
Die Einblicke in die Marktgegebenheiten können aufgrund der Vielschichtigkeit des Berliner Marktes bei weitem nicht vollständig sein. Sie sind daher auch als Leser eingeladen, das vorliegende Material aus Ihrer individuellen Marktperspektive zu betrachten und sich mithilfe des IBB Wohnungsmarktbe- richtes 2010 ein eigenes Bild von der Lage am Berliner Woh- nungsmarkt zu verschaffen.
Ulrich Kissing
Vorsitzender des Vorstands der Investitionsbank Berlin
Vorwort
Vorwort 5
Inhalt 6
Berlin im Überblick 8
Ausgewählte Daten im Überblick 9
1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 10
1.1. Wirtschaftsentwicklung 10
1.2. Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit 11
1.3. Bauwirtschaft 11
1.4. Zinsentwicklung 12
1.5. Fazit 13
2. Entwicklung der Wohnungsnachfrage 14
2.1. Positive Entwicklung der Wohnungsnachfrage in der Gesamtstadt 14
2.1.1. Anhaltend wachsende Bevölkerungszahlen 14
2.1.2. Ursache des Bevölkerungswachstums ist der positive Außenwanderungssaldo 14
2.1.3. Bevölkerungszuwächse nur bei den Jungen und bei den Älteren 17
2.1.4. Starker Anstieg der Haushaltszahlen 18
2.2. Räumlich differenzierte Entwicklung innerhalb von Berlin 20
2.2.1. Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung 20
2.2.2. Kleinräumige Wanderungsbewegungen 21
2.2.3. Auch die Verteilung der Altersgruppen ist räumlich differenziert 24
2.2.4. Sozioökonomische Faktoren 25
2.3. Fazit 29
3. Entwicklung des Wohnungsangebots 30
3.1. Anhaltend niedrige Bautätigkeit 30
3.1.1. Erneut weniger Ein-/Zweifamilienhäuser und mehr Geschosswohnungen 30
3.1.2. Situation in den Berliner Bezirken 31
3.2. Entwicklung der Preise 33
3.2.1. Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser 33
3.2.2. Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser 35
3.2.3. Kaufpreise für Eigentumswohnungen 35
3.2.3.1. Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen 35
3.2.3.2. Situation in den Bezirken 36
3.2.3.3. Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen 38
3.2.4. Mietpreise 40
3.2.4.1. Mietpreisentwicklung 40
3.2.4.2. Situation in den Bezirken 40
Inhaltsverzeichnis
73.2.4.3. Kleinräumige Differenzierung der Mieten 43
3.2.5. Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau 43
3.3. Wohnungsbestand 2009 45
3.4. Weiter stagnierende Wohnflächen 48
3.5. Leerstand 48
3.6. Fazit 53
4. Fazit: Wohnungsnachfrage und Angebotsentwicklung 54
5. Schwerpunktthema: Mietbelastung 55
5.1. Mietbelastung Bestandsmieten 55
5.2. Mietbelastung nach Einkommen 56
5.3. Fazit Schwerpunktthema 58
6. Bezirksprofile 60
6.1. Eine Lagetypisierung 60
6.2. Vertiefende Betrachtungen zweier Bezirke 64
6.2.1. Treptow-Köpenick 64
6.2.2. Spandau 70
6.3. Die weiteren Bezirke im Überblick 74
6.3.1. Charlottenburg-Wilmersdorf 74
6.3.2. Friedrichshain-Kreuzberg 76
6.3.3. Lichtenberg 78
6.3.4. Marzahn-Hellersdorf 80
6.3.5. Mitte 82
6.3.6. Neukölln 84
6.3.7. Pankow 86
6.3.8. Reinickendorf 88
6.3.9. Steglitz-Zehlendorf 90
6.3.10. Tempelhof-Schöneberg 92
7. Erläuterungen und Glossar 94
8. Abbildungs- und Tabellenverzeichnis 96
8.1. Abbildungsverzeichnis 96
8.2. Tabellenverzeichnis 97
Karte „Mietpreisniveau für Wohnungen“ 98
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, eigene Darstellung
Übersichtskarte
Reinickendorf
Spandau
Charlottenburg- Wilmersdorf
Mitte
Pankow
Lichtenberg
Steglitz- Zehlendorf
Tempelhof- Schöneberg
Friedrichshain- Kreuzberg
Neukölln
Marzahn- Hellersdorf
Treptow- Köpenick
Bezirksgrenze Bewohnte Gebiete Unbewohnte Gebiete Grünflächen Gewässer
Grenze Planungsraum
Ausgewählte Daten im Überblick
9Ausgewählte Daten im Überblick
Kennzahl Berlin Veränderung Trendpfeil
2009 gegenüber 2008 2011 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Bruttoinlandsprodukt (BIP) (Mrd. EUR) 101,3 -0,7
Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen – in %) 14,1 +0,2 Prozentpunkte
Preisindex für Verbraucherpreis (2000 = 100) 113,4 +0,3
Baukosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) (EUR) 1.202 +11,3 %
Wohnungsangebot
Wohnungsbestand 1.894.564 +0,2 %
– darunter Mietwohnungen 1.632.100 –0,2 %
– darunter Sozialmietwohnungen (nach WoBindG) 161.233 –6,6 %
– darunter belegungsgebundene Mietwohnungen (nach BelBindG) 124.679 0 %
Fertiggestellte Wohnungen (Neubau) 3.815 -0,5 %
Baugenehmigungen (Neubau) 5.603 -11 %
Wohnungsnachfrage
Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung) 3.442.675 +0,3 %
Zahl der Haushalte 1.987.900 +0,9 %
Einwohner je Haushalt 1,72 -0,02
Anteil Einpersonenhaushalte (%) 54 +0,6 Prozentpunkte
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II je 100 Haushalte 16,5 -0,3
Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen in EUR 1.550 +0,16 %
Mieten und Wohnungsmarkt
Belegungsdichte (Einwohner je Wohnung) 1,82 0
Wohnfläche je Wohneinheit (in m2) 70,4 0
Wohnfläche je Einwohner (in m2) 38,8 0
Längerfristiger Leerstand (Anteil am Gesamtbestand in %) 5,5 -0,2 Prozentpunkte Binnenwanderung (umziehende Personen je 100 Einwohner) 9,9 +0,1
Mietenindex Nettokaltmiete (2000 = 100) 113,4 +1,9
Index Wohnnebenkosten (2000 = 100) 120,5 +3,1
Angebotsmieten (in EUR nettokalt/m2 Wohnfläche) 6,05 +4,3 %
Angebotskaufpreise (Eigentumswohnungen) (EUR/m2 Wohnfläche) 1.707 +5 %
1.1. Wirtschaftsentwicklung
Die Wirtschaftkrise scheint im Jahr 2010 überwunden worden zu sein. Nachdem im Jahr 2009 das Bruttoinlandsprodukt preisbereinigt in Deutschland noch um 5,0 % zurückgegangen war, ist es zwischen dem III. Quartal 2009 und dem III. Quartal 2010 wieder um beeindruckende 3,9 % gestiegen. Insgesamt dauerte die Rezession fünf Quartale und damit nicht länger als vorherige Rezessionen. Zumindest aus deutscher Sicht war die letzte Rezession nichts Besonderes.
Für andere Länder – insbesondere die USA, Griechenland, Spa- nien, Portugal – gilt dies nicht. Diese haben in den Jahren vor der Krise aufgrund zu hoher Lohn- und Preissteigerungen und/oder einer unsoliden öffentlichen Finanzpolitik über längere Zeiträume ihre internationale Wettbewerbsfähigkeit verloren oder zumindest stark vermindert. Dies wird auch in Zukunft noch auf Deutschland zurückwirken, siehe auch Kapi- tel 1.4. Trotzdem bleibt das weltwirtschaftliche Umfeld für die deutsche Wirtschaft auskömmlich.
Berlin erreichte die Wirtschaftskrise nur sehr abgeschwächt, das BIP sank im Jahr 2009 um nur 0,7 %. Die Ursache zeigt sich bei sektoraler Betrachtung. Die Wachstumsraten in den einzelnen Wirtschaftssektoren unterscheiden sich zwischen den Bundesländern nicht wesentlich, sodass die geringere Gesamtwachstumsrate eine Folge der unterschiedlichen Wirt- schaftsstruktur und damit letztlich die zugrundeliegende Wirtschaftsschwäche Berlins selbst ist. Da Berlin schon vor der Krise nur in begrenztem Maße über einen national und in- ternational wettbewerbsfähigen Exportsektor (vom verarbei- tenden Gewerbe bis zu überregional handelbaren Dienstleis-
tungen) verfügte, konnte dieser auch nicht in Schwierigkeiten geraten. Nach empirica-Schätzungen auf Basis der Statistik der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten arbeiteten vor der Wirtschaftskrise nur 150 SV-Beschäftigte je 1.000 Einwoh- ner im Exportbasissektor, während es in Hamburg knapp 300 und im Großraum München 275 waren. Allein schon aufgrund des geringeren Einbruchs im Jahre 2009 dürfte die Wachs- tumsrate in Berlin im Jahre 2010 geringer ausgefallen sein als im Bundesdurchschnitt. Auch im Jahr 2011 wird der positive Einfluss der Wachstumsnormalisierung in Berlin schwächer ausfallen als im Bundesdurchschnitt.
Mittel- bis langfristig ist nur bedingt mit einem relativen Aufholen der Metropolregion Berlin im Vergleich zu anderen Metropolregionen zu rechnen. Voraussetzung wäre eine stark wachsende Exportbasis – Wirtschaftszweige, die in Berlin Wa- ren oder Dienstleistungen produzieren, die außerhalb Berlins abgesetzt werden. Zwar ist es Berlin gelungen, zum politischen Zentrum Deutschlands aufzusteigen und hat sich der Touris- mussektor beeindruckend entwickelt, für ein relatives Aufho- len wäre aber die Ansiedlung weiterer Cluster notwendig. Als Kreativstandort gewinnt Berlin zwar zunehmend Bedeutung und dürfte in vielen Bereichen bereits führend (z. B. Musik) sein, aber insgesamt hat der Kreativsektor für sich genommen trotz hoher Wachstumsraten nicht genügend Gewicht, um Berlin in Bezug auf Wirtschaftskraft und damit Einkommen zu Metropolregionen wie München und Hamburg oder gar Lon- don und Paris aufschließen zu lassen.
In anderen Sektoren ist die relative Stärke Berlins weiterhin gering. Die überwiegende Entindustrialisierung Berlins in den Abb. 01 Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland (preisbereinigt, Veränderungen zum Vorjahr in Prozent) 2000-2009
4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6
2007 2003
Quelle: Arbeitskreis „Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder“
2004
2000 2001 2002 2005 2006 2008 2009
Berlin Deutschland
Veränderung zum Vorjahr in Prozent
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
11letzten Jahrzehnten wird kaum in relevanter Größenordnung umkehrbar sein und eine Ansiedlung anderer hauptstadtty- pischer Funktionen wie des Finanz- oder Rechtswesens oder Hauptzentralen großer Konzerne ist nicht abzusehen. Wäh- rend in London – einer ebenfalls nahezu vollständig entin- dustrialisierten Stadt –, mehr als 70 % der größten britischen Unternehmen mit ihrer Hauptzentrale ansässig sind, residiert in Berlin kein einziges.
Insgesamt dürfte Berlin in den nächsten zehn bis 15 Jahren zwar mit etwas höheren Raten als in der Vergangenheit wach- sen – dafür spricht allein schon, dass kaum mehr Schrump- fungspotenziale vorhanden sind –, aber weiterhin wird Berlin auf absehbare Zeit nicht zu anderen Metropolregionen auf- schließen können.
1.2. Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit
Erstaunlicherweise hat die Rezession nicht auf den deutschen Arbeitsmarkt durchgeschlagen. Trotz deutlichem Rückgang des BIP von 5 % im Jahre 2009 ist die Zahl der Erwerbstätigen im Jahr 2009 nahezu unverändert geblieben.
Diese beeindruckende und im internationalen Vergleich ein- malige Entwicklung wird allgemein auf die unvermutet hohe Flexibilität in den Unternehmen (z. B. Zeitarbeitskonten), die Möglichkeit zur geförderten Kurzarbeit sowie auf die Strategie der Unternehmen, ihre Stammbelegschaft zu halten, zurück- geführt.
In Berlin, dessen Wirtschaftsleistung auch im Rezessionsjahr 2009 nur leicht sank, ist die Zahl der Erwerbstätigen im Jahr 2009 sogar um 1,7 % gestiegen. Das Jahr 2009 reiht sich damit
nahtlos in die Entwicklung der Vorjahre ein, in denen die Zahl der Erwerbstätigen jährlich um rund 2 % gestiegen ist. Sekto- ral betrachtet ist es wiederum der gesamte Dienstleistungs- sektor, aber auch das Baugewerbe, das den weiteren Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen getragen hat.
Entsprechend positiv entwickelte sich die Arbeitslosigkeit.
Die Arbeitslosenquote sank nahezu durchgehend auf zuletzt (November 2010) 12,6 % und ist damit weit entfernt von den Höchstständen Mitte der 2000er Jahre, als noch 19 % arbeits- los waren. Der Rückgang der Arbeitslosenquote ist dabei nicht auf einen demografischen Rückgang der Erwerbspersonen zurückzuführen. Vielmehr ist dank Zuwanderung die Zahl der Erwerbspersonen sogar gestiegen und der Rückgang der Ar- beitslosenquote eine Folge der deutlich gestiegenen Zahl der Erwerbstätigen.
1.3. Bauwirtschaft
Die Entwicklung der einzelnen Wirtschaftszweige in Berlin während der vergangenen Wirtschaftskrise entsprach im Wesentlichen der gesamtdeutschen Entwicklung – allerdings mit einer deutlichen Ausnahme: dem Baugewerbe. Während in Deutschland die Wertschöpfung des Baugewerbes 2009 um real 1,1 % gegenüber dem Vorjahr gesunken ist, wuchs das Baugewerbe mit einer beeindruckenden Jahresrate von 10 % real. Dieses Wachstum dürfte überwiegend auf die besonders schnelle Umsetzung des Konjunkturpaketes in Berlin zurück- zuführen sein und daher noch im Jahr 2010 und evtl. 2011 für weiter hohe Umsätze beim öffentlichen Bau sorgen.
Quelle: Arbeitskreis „Erwerbstätigenrechnung des Bundes und der Länder“, Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen
Abb. 02 Erwerbstätige je 1.000 Einwohner in Berlin, Hamburg, Brandenburg und Deutschland 2000-2009
700 600 500 400 300 200 100 0
2007 2009
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008
Berlin Brandenburg Hamburg Deutschland
Anzahl der Erwerbstätigen je 1.000 Einwohner
Arbeitslosenquote in Prozent Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Arbeitslose
Abb. 03 Arbeitslose (SGB II und III) und Arbeitslosenquote in Berlin 2000-2009
400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
20
15
10
5
0 2007 2009 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008
Anzahl der Arbeitslosen Arbeitslosenquote
Etwa seit Jahresbeginn 2010 steigt zusätzlich auch der Umsatz des Bauhauptgewerbes im Wohnungsbau deutlich an. Im Jah- resvergleich (Januar bis August) erhöhte sich 2010 gegenüber dem Vorjahreszeitraum der Umsatz um hochgerechnet 22,6 %.
Dies könnte ein Anzeichen für den seit längerem erwarteten Aufschwung im Wohnungsneubau sein, allerdings ist der In- dikator „Umsatz des Berliner Hauptgewerbes im Wohnungs- neubau“ für sich genommen nur ein sehr schwacher Indikator, da sämtliche Umsätze Nicht-Berliner Bauunternehmen, die in Berlin tätig sind, unberücksichtigt bleiben. Der Umsatzanstieg kann daher auch durch einen Marktanteilsgewinn der Berliner Unternehmen verursacht sein.
Der höhere Umsatz ist allerdings zumindest zum Teil auch auf höhere Baukosten für den Neubau von Wohnungen zurückzu- führen. Die Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche sind nach Jahren des Rückgangs im Jahr 2009 um gut 100 EUR gestiegen.
Für den Anstieg dürften vor allem Qualitäts- bzw. Ausstat- tungsverbesserungen verantwortlich sein, da der Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden, der normierte Bauleis- tungen enthält, nur leicht gestiegen ist. Ob sich hinter diesem deutlichen Wiederanstieg tatsächlich eine Trendwende zum hochwertigeren Wohnungsbau verbirgt, bleibt abzuwarten.
Der einmalige Anstieg kann angesichts des insgesamt gerin- gen Neubauvolumens auch auf die Fertigstellung weniger hochwertiger Projekte zurückzuführen sein.
In den letzten Jahren stiegen die Baupreise für den Neubau in Berlin deutlich an – erstaunlicherweise bei zeitgleich rückläu- figen Umsätzen. Zwischen 2005 und 2009 erhöhten sich die Preise für (normierte) Bauleistungen um 13,9 % und damit deutlich stärker als die allgemeinen Lebenshaltungskosten, die nur um 7 % stiegen. Wahrscheinlich sind die gestiegenen Baupreise, die sich zudem im Jahr 2007 massieren, auch auf die veränderte Gesetzgebung zur Entlohnung im Baugewerbe (u. a. Entsendegesetz) zurückzuführen, die die Kostenstruktu- ren aller Bauunternehmen gleichlaufend verändert hat. Dafür spricht auch, dass kaum ein Unterschied zur Preisentwicklung in Deutschland insgesamt besteht.
Inwieweit sich die seitherige Abschwächung des Preisauftriebs im Baugewerbe fortsetzt, bleibt angesichts des gestiegenen Umsatzes und damit der Auslastung des Berliner Baugewer- bes – im Wohnungsbau wie im öffentlichen Bau – abzuwarten.
1.4. Zinsentwicklung
Stützend auf den Wohnungsmarkt wirkten die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank im Gefolge der Wirtschafts- und der Eurokrise. Die Zinssätze für Wohnungsbaukredite waren 2010 so niedrig wie niemals zuvor. Die von der Bundesbank erhobenen und gemittelten Effektivzinssätze für Wohnungs- baukredite an private Haushalte mit Zinsbindung von über fünf Jahren liegen nur noch bei 3,6 %. Dies stützt die Immo-
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Abb. 04 Kosten pro m2 Wohnfläche (Neubau) in EUR in Berlin und Deutschland 2000-2009 1.400
1.350 1.300 1.250 1.200 1.150 1.100 1.050 1.000
2007 2009
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008
Berlin Deutschland
Kosten pro m2 Wohnfläche (EUR)
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Bundesamt
Abb. 05 Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden in Berlin und Deutschland 2000-2009 115
113 111 109 107 105 103 101 99 97 95
2007 2009
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008
Berlin Deutschland
Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden (2005=100)
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
13bilienkaufkraft der Haushalte beträchtlich. Sinkt der Zins von 4,6 % auf 3,6 %, steigt das mögliche Finanzierungsvolumen um 22 %. In absoluten Werten: Ein Haushalt mit EUR 3.000 monatlichem Nettoeinkommen, der 30 % seines Einkommens für einen Wohnungsbaukredit verwenden kann, kann bei Zins- sätzen von 4,6 % (zzgl. 1 % anfgl. Tilgung) einen Kredit von EUR 193.000 bedienen. Sinken die Zinssätze um 1 Prozentpunkt, steigt das mögliche Finanzierungsvolumen auf EUR 235.000.
Eine entsprechende Rechnung gilt für Investoren, die dank niedrigerer Zinsen ebenfalls höhere Volumen finanzieren kön- nen.
Dies bedeutet zwar nicht, dass die Wohnungspreise ent- sprechend steigen werden. Zum einen wird die gestiegene Immobilienkaufkraft von den Haushalten in hochwertigere Objekte eingesetzt, zum anderen dürften die tendenziell we- niger risikofreudigen deutschen Haushalte, im Gegensatz zu ihren amerikanischen Pendants, die höhere Kaufkraft nicht voll ausnutzen, um nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht in Schwierigkeiten zu geraten. Gleichwohl führt jede Nachfra- geerhöhung auch zu Preiserhöhungen – gerade auf den Woh- nungsmärkten mit relativ unelastischem Angebot.
Das Zinsniveau wird aller Voraussicht nach auch in den fol- genden Jahren relativ gering bleiben. Die Ursache dafür ist der Euro und die Euro-Krise. Ohne gemeinsame Währung hät- te die deutsche Bundesbank angesichts eines beeindrucken- den Wirtschaftswachstums in Deutschland von fast 4 % real längst die Zinsen erhöhen müssen, um eine Überhitzung zu verhindern. Mit der gemeinsamen Währung wird das Zinsni- veau nicht mehr an das deutsche makroökonomische Umfeld angepasst, sondern an das europäische. Da aber die mittle- re Wachstumsrate der Europäischen Union derzeit und mit Blick auf die südlichen Länder für geraume Zeit geringer als
die deutsche ausfallen dürfte, wird das deutsche Zinsniveau in Relation zu Wirtschaftswachstum, Einkommensentwick- lung und Preisniveau auch in Zukunft niedrig bleiben. Hinzu kommt, dass die Europäische Zentralbank mit Leitzinserhö- hungen nicht mehr nur das Wirtschaftswachstum beeinflusst, sondern höhere Zinsen auch die öffentlichen Haushalte von einigen Mitgliedsstaaten noch weiter belasten werden. Die Folgen einer solchen Niedrigzinspolitik sind schwer abzuse- hen. In den USA, Großbritannien und den südlichen Ländern der EU hat eine solche Konstellation den Boden für die jüngst geplatzte Immobilienpreisblase bereitet. Eine solche Preis- blase dürfte sich in Deutschland mit seinem solideren Finan- zierungssystem (Festzinsdarlehen, kaum Nachbeleihungen, niedrige Beleihungsausläufe) zwar nicht aufbauen, mit einer preistreibenden Wirkung ist aber zu rechnen.
1.5. Fazit
Die makroökonomischen Rahmenbedingungen des Woh- nungsmarktes in Deutschland, aber auch in Berlin, sind derzeit ungewöhnlich positiv. Die Wirtschaftsleistung wächst mit seit langem nicht mehr erreichten Raten. Die Einkommen der pri- vaten Haushalte werden folgen. Die Kapazitäten der Bauwirt- schaft sind in den letzten 15 Jahren so weit vermindert worden, dass erste Knappheiten entstehen. Die Finanzierungsmöglich- keiten sind dank niedriger Zinsen so gut wie seit langem nicht mehr. Allein die makroökonomischen Rahmenbedingungen werden bereits zu Preissteigerungen auf dem Wohnungs- markt führen – hinzu kommen die in den nächsten Kapiteln aufgeführten wohnungsmarktspezifischen Argumente, die im Großen und Ganzen auch in die gleiche Richtung weisen.
Trotz allem wird auch mittel- und langfristig Berlin in Bezug auf Miet- und Kaufpreise sich nicht mit anderen Metropolen wie Hamburg, München oder gar Paris und London verglei- chen lassen.
bis unter 1 Jahr 1 bis unter 5 Jahre 5 bis unter 10 Jahre 10 Jahre und mehr
Quelle: Deutsche Bundesbank 7,0
6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0
Abb. 06 Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite in Prozent (Wert zum Quartalsbeginn) 2005-2010
2008 2005
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2006 2007 2009 2010
Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite in %
2.1. Positive Entwicklung der Wohnungsnachfrage in der Gesamtstadt
2.1.1. Anhaltend wachsende Bevölkerungszahlen
Nach der Wende hat Berlin noch in großem Umfang Einwoh- ner an das Umland verloren, was zu einer rückläufigen Be- völkerungsentwicklung insgesamt geführt hat. Mit 3,38 Mio.
Einwohnern im Jahr 2000 war jedoch die Talsohle erreicht.
Seitdem wächst Berlin wieder (vgl. Abb. 07). Ende 2009 lebten 3,44 Mio. Einwohner in der Stadt – ein Zuwachs von im Saldo rund 60.500 Personen bzw. 1,8 % in den vergangenen zehn Jah- ren. Der Anstieg konzentriert sich vor allem auf die letzten fünf Jahre, wo im Durchschnitt rund 9.500 Personen p. a. hinzu- kamen. Im Jahr 2009 waren es rund 10.900 Einwohner.
2.1.2. Ursache des Bevölkerungswachstums ist der positive Außenwanderungssaldo
Ursache des Bevölkerungsanstiegs ist der durchweg positive Au- ßenwanderungssaldo Berlins seit dem Jahr 2001 (vgl. Abb. 08).
Zwischen 2000 und 2009 zogen im Saldo rund 79.200 Perso- nen mehr nach Berlin zu als fort. Bei dem auffälligen Rück- gang des Außenwanderungssaldos im Jahr 2009 handelt es sich teilweise um einen statistischen Effekt infolge einer Registerbereinigung. Dort wurden in die Statistik erheblich mehr Abwanderungen ins Ausland aufgenommen als zuvor.
Insgesamt zogen somit seit dem Jahr 2000 1,24 Mio. Personen von außerhalb nach Berlin. Gemessen an der Bevölkerung von 2009 entspricht das 36 %. Gleichzeitig verließen 1,163 Mio. Ein- wohner die Stadt (entspricht 33 % der heutigen Bevölkerung).
Anders ausgedrückt: Rein rechnerisch (unterstellt, dass die Zuziehenden nicht identisch mit den später Wegziehenden sind) tauscht sich damit die Bevölkerung von Berlin alle rund 30 Jahre vollständig aus.
Im Gegensatz zu diesen Wanderungsgewinnen war der natür- liche Bevölkerungssaldo im Zeitraum 2000 bis 2009 mit fast 23.600 mehr Sterbefällen als Geburten insgesamt negativ. In den letzten drei Jahren zeichnet sich jedoch eine Kehrtwen- de ab. Der natürliche Bevölkerungssaldo war positiv. Im Jahr 2009 wurden sogar 391 mehr Kinder geboren als Menschen gestorben sind. Der positive Saldo resultiert daraus, dass seit dem Jahr 2003 insgesamt die Zahl der Geburten angestiegen ist, während gleichzeitig die Zahl der Todesfälle rückläufig war.
Für beide Zeitreihen gilt jedoch, dass es zu größeren jährlichen Schwankungen kommt. Der Rückgang bei den Sterbefällen ist nur vorübergehend, da es sich hierbei um einen kurzfristigen Knick bei den heute rund 77- bis 80-Jährigen handelt, der ver- mutlich Folge der ausbleibenden Geburten während der Welt- wirtschaftskrise ab 1929 ist.
Abb. 07 Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2000-2009 absolut und indexiert (2000 = 100) 3.500.000
3.400.000
3.300.000
3.200.000
3.100.000
3.000.000
102,0
101,5
101,0
100,5
100,0
99,5
99,0
98,5
98,0 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2000 2001
Bevölkerung Index (2000 = 100)
Index (2000 = 100)
Anzahl der Einwohner (am Ort der Hauptwohnung)
15
Der positive Außenwanderungssaldo ist vor allem durch stei- gende Gewinne aus dem übrigen Bundesgebiet (ohne das Ber- liner Umland) begründet (vgl. Abb. 09). Von dort zogen im Zeit-
raum 2000 bis 2009 rund 122.100 Personen mehr zu als fort (vgl. Abb. 10). Der jährliche Saldo ist seit 2005 sogar kontinuier- lich steigend und lag 2009 bei gut +22.400 Personen. Den mit Abstand größten Anteil davon machen sowohl bei den Fort- als auch bei den Zuzügen die alten Bundesländer aus.
Die Gruppe, die Berlin aus dem Ausland in den letzten zehn Jahren im Saldo hinzugewonnen hat, ist mit insgesamt rund +66.600 Personen nochmals halb so groß. Allerdings sinkt der Saldo mit dem Ausland seit 2006 kontinuierlich und war 2009, wesentlich bedingt durch die oben genannte Registerbereini- gung, erstmals in den letzten zehn Jahren negativ.
Im Hinblick auf die Umlandabwanderung setzt sich der Trend der letzten Jahre fort und die Einwohnerverluste werden im- mer kleiner. Zogen im Jahr 2000 noch fast 18.900 Personen mehr ins Umland als umgekehrt nach Berlin, so sind es im Jahr 2009 nur noch gut 4.000. Zum einen sind die Fortzüge seit 2000 mit Ausnahme des Jahres 2009 stetig zurückgegan- gen, zum anderen zogen auch immer mehr Menschen aus dem Umland nach Berlin. Das gilt vor allem für das Jahr 2009, als diese Gruppe immerhin gut 20.400 Personen umfasste (Abwanderung demgegenüber gut 24.500).
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Außenwanderungssaldo
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Natürlicher Bevölkerungssaldo
Bevölkerungsentwicklung insgesamt Abb.08 Natürliche und wanderungsbedingte
Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2000-2009 20.000
15.000
10.000
5.000
0
-5.000
-10.000
2007 2009
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008
Anzahl der Personen
Abb. 09 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel-/Herkunftsgebieten 2000-2009 30.000
25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000 -20.000
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2000 2001
Ausland
Sonstige neue Bundesländer
Umland Alte Bundesländer
Außenwanderungssaldo insgesamt
Anmerkungen: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Der hohe negative Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr 2009 sowie der geringe positive Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr 2008 sind auf Registerbereinigungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zurückzuführen und damit nur bedingt aussagekräftig.
Anzahl der Personen
Die Zuwanderung verjüngt Berlin. Im Saldo der letzten zehn Jahre gewinnt Berlin (ausschließlich) bei den 20- bis unter 30-Jährigen (vgl. Abb. 11). Damit handelt es sich um die klas- sischen Altersgruppen der Studierenden bzw. anderer Aus- bildungswege und von Personen, die am Anfang ihres Be- rufslebens stehen. Der positive Saldo in dieser Altersgruppe resultiert zu knapp 57 % aus dem übrigen Bundesgebiet, zu
knapp 38 % aus dem Ausland und zu 5,6 % aus dem Umland.
Neu ist: Seit 2007 ziehen auch mehr unter 20-Jährige nach Berlin als fort. Ursache ist ein Rückgang der Fortzüge und gleichzeitig ein Anstieg der Zuzüge, vor allem aus dem Aus- land, und ein seit 2008 positiver Wanderungssaldo mit den al- ten Bundesländern. Zusätzlich verliert Berlin im Saldo immer weniger Einwohner dieser Altersgruppe an das Umland.
Abb. 10 Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Herkunfts- und Zielgebieten 2000-2009 150.000
100.000
50.000
0
-50.000
-100.000
-150.000
Anmerkung: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist.
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
2009
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Umland Alte Bundesländer Sonstige neue Bundesländer Ausland
-13.084 -36.117 -33.228 14.371 43.301 18.937 46.545
-41.583
-12.794 -38.223 -29.226 14.813 44.334 20.395 45.782
-34.614
-13.289 -39.465 -27.992 15.659 43.536 20.501 43.370
-33.635
-14.407 -39.829 -27.839 15.336 40.482 19.214 41.109
-33.589
-14.634 -39.526 -28.177 15.313 38.672 19.219 42.063
-31.244
-14.104 -37.900 -26.814 15.243 39.784 19.463 42.592
-28.063
-13.475 -37.623 -24.577 15.346 41.083 21.201 41.263
-32.539
-13.805 -37.983 -23.360 15.968 44.008 22.549 44.422
-39.803
-13.997 -37.453 -22.495 16.175 47.041 23.687 45.741
-43.389
-11.704 -35.954 -24.535 20.473 49.766 20.307 53.306
-61.142
Anzahl der Personen
17
2.1.3. Bevölkerungszuwächse nur bei den Jungen und bei den Älteren
Je nach Altersgruppe variieren die Anforderungen an den Wohnstandort und an die Wohnung. Sind Jüngere (bis zur Familienphase) zum Beispiel sehr mobil, überwiegend ur- ban orientiert und in (bezahlbaren) Geschosswohnungen zu finden, schätzen Haushalte mit Kindern familiengerechte Standorte und Objekte (eigener Garten, Abstellmöglichkeiten, kindersicheres Umfeld etc.) – ein Wunsch, der insbesondere in Kombination mit Eigentumsbildung häufig außerhalb der Innenstadt realisiert wird. Bei der Generation 60+ hingegen überwiegt meist das Bedürfnis, auch im fortgeschrittenen Al- ter und für den Fall der Hilfs- und Pflegebedürftigkeit in der angestammten Umgebung wohnen zu bleiben. Dort haben sie Kontakte und ein vertrautes Umfeld. Umzüge finden dann meist in eine (kleinere) altersgerechte Wohnung statt, die auch bei eingeschränkter Mobilität gut bewohnbar ist. Daneben gibt es auch Ältere, die ihren Wohnstandort gezielt verändern.
Sei es, um in der Nähe ihrer Kinder zu leben oder das urbane Flair der attraktiven Innenstadtbereiche zu genießen.
Das Durchschnittsalter hat sich in Berlin in den letzten zehn Jahren im Mittel von 41,3 auf mittlerweile 43,2 Jahre erhöht (zum Vergleich Deutschland: 43,8 Jahre). Bei den Frauen liegt es mit 44,1 Jahren aufgrund der höheren Lebenserwartung rund 3,5 Jahre über dem der Männer. Je nach Altersgruppe ist die Bevölkerungsentwicklung in Berlin in den letzten zehn Jahren sehr unterschiedlich verlaufen. Es gibt zeitgleich schrumpfen- de und wachsende Altersgruppen. Prägnant ist: Das Bevölke- rungswachstum in der Gesamtstadt wird ausschließlich durch eine steigende Zahl bei den 20- bis unter 30-Jährigen und bei den 65-Jährigen und Älteren verursacht (vgl. Abb. 12).
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Abb. 11 Außenwanderungssaldo nach Altersgruppen von Berlin 2000-2009 30.000
25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000 -20.000
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2000 2001
0 bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter
Anzahl der Personen
Im Vergleich zum Jahr 2000 wuchs die Gruppe der 65- bis 80-Jährigen sowohl absolut als auch relativ am stärksten. Ihre Zahl stieg kräftig um rund 151.100 Personen (+41,5 %). Zugleich stieg auch die Zahl der Hochbetagten (80 Jahre und älter), je- doch mit knapp 13.400 (+10,3 %) weitaus weniger stark. Die Gruppe der jungen Erwachsenen im Alter zwischen 20 und 30 Jahren wuchs seit 2000 um circa 64.400 Einwohner (+14,6 %).
Einige dieser jungen Haushalte ziehen in der Familienphase jedoch weg. So ging die Zahl der 30- bis 50-Jährigen um rund 44.700 (–4 %) zurück. Bei den Kindern und Jugendlichen unter 20 Jahren liegt der Rückgang sogar bei rund 75.900 Personen (–11,9 %). Aber auch die Gruppe der 50- bis 65-Jährigen und da- mit die der zukünftigen „jungen Alten“ verkleinerte sich um circa 47.800 Personen (–7 %).
2.1.4. Starker Anstieg der Haushaltszahlen
Die steigenden Bevölkerungszahlen in der Vergangenheit und die Haushaltsverkleinerung (vor allem alterungsbedingt) führ- ten zu einem überproportionalen Anstieg der Haushaltszahlen und damit auch der Wohnungsnachfrage in Berlin. Die Zahl der Haushalte stieg seit dem Jahr 2000 kontinuierlich um insge- samt 9,1 % von 1,82 auf 1,98 Mio. im Jahr 2009 (vgl. Abb. 13). Das entspricht einem jährlichen Zuwachs von gut 16.500 Haushal- ten. Bei der Bevölkerungsprognose werden je nach Annahme zur Außenwanderung die drei Varianten „Basis“, „Wachstum“
und „Schrumpfung“ unterschieden. Bei der Basisvariante wer- den in Berlin im Jahr 2020 1 % mehr Einwohner wohnen als 2009 (dann 3,47 Mio.), bei der Wachstumsvariante werden es 3,1 % mehr sein (dann 3,54 Mio.).
Abb. 12 Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen 2000-2009
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2007
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
2009 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008 0 bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter
Anzahl der Personen
Abb. 13 Entwicklung der Zahl der Haushalte und Einwohner in Berlin 2000-2009 und Prognose bis 2020 (Index 2000 = 100)
Die Haushaltsprognose bezieht sich auf die Bevölkerungsprognose – Variante „Basis“.
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Haushalte (2000 = 100)
Bevölkerung (2000 = 100) Haushalte (Prognose) Bevölkerungsprognose – Variante „Basis“
Bevölkerungsprognose – Variante „Wachstum“
Bevölkerungsprognose – Variante „Schrumpfung“
114 112 110 108 106 104 102 100 98
2000 2003 2006 2009 2015 2020
Index (2000 = 100)
19
Berlin ist eine Stadt der Einpersonen-Haushalte. Auch der An- stieg der Haushaltszahlen konzentriert sich auf die kleinen Haushalte. Während im Jahr 2000 der Anteil der Einpersonen- Haushalte noch bei 47 % lag, ist er im Jahr 2009 bereits um 7 Prozentpunkte auf 54 % angestiegen (vgl. Abb. 14). Laut Prog- nose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung soll sich ihr Anteil bis zum Jahr 2020 noch weiter auf 55,4 % erhöhen (ent- spricht 1,13 Mio. Haushalte). Die zweitgrößte Gruppe stellen die Zweipersonen-Haushalte, deren Anzahl in den letzten zehn Jahren relativ konstant geblieben ist und aktuell bei knapp 588.000 liegt. Damit leben in drei von zehn Haushalten in Ber- lin zwei Personen. Dem Anstieg der Einpersonen-Haushalte steht ein Rückgang bei den Haushalten mit drei und mehr Per- sonen gegenüber. Hierbei handelt es sich größtenteils um Fa- milien. Während jedoch die Zahl der Dreipersonen-Haushalte in den letzten zehn Jahren auf mittlerweile 176.600 gesunken ist (entspricht 8,9 % aller Haushalte), ist die der Vierpersonen- Haushalte nach einem Rückgang bis 2006 seitdem weitge- hend konstant und liegt aktuell bei etwa 149.000 (7,5 % aller Haushalte). Bis zum Jahr 2020 wird ihr Anteil laut Prognose noch auf 7 % zurückgehen.
Ein Vergleich mit anderen deutschen Großstädten wie Ham- burg, München oder Köln zeigt, dass die Berliner Haushalts- struktur zwar grundsätzlich typisch ist. Der Anteil der Ein- und Zweipersonen-Haushalte liegt jedoch mit insgesamt 84 % in der Hauptstadt nochmals spürbar über den Werten von Köln und München mit jeweils 78 % (Hamburg mit vergleichbarer Studierendenanzahl: 81 %). Umgekehrt sind Haushalte mit drei und mehr Personen mit 16 % entsprechend unterreprä- sentiert (vgl. Abb. 15).
Dieses Verhältnis spiegelt sich auch in der Haushaltsgröße wider. Während in Berlin durchschnittlich 1,72 Personen in ei- nem Haushalt leben, sind es in Hamburg, München und Köln zwischen 1,82 und 1,88. Im Jahr 2000 waren es in Berlin noch 1,86 – ein Rückgang von 7,5 %. Die größeren Haushalte sind vor allem an den Rändern und damit in den traditionellen Fami- lienstandorten zu finden. Spitzenreiter sind Marzahn-Hellers- dorf (Ø 1,89 EW/Haushalt), Spandau (Ø 1,86 EW/Haushalt) und Steglitz-Zehlendorf (1,85 EW/Haushalt). Die meisten kleinen Haushalte gibt es in Charlottenburg-Wilmersdorf und Fried- richshain-Kreuzberg (Ø 1,57 bzw. 1,59 EW/Haushalt).
Nach aktuellen Prognosen der Senatsverwaltung für Stadtent- wicklung wird sich die Haushaltsgröße auch bis 2020 weiter- hin verkleinern. Im Jahr 2015 werden demnach durchschnitt- lich 1,71 Personen gemeinsam einen Haushalt bilden (–8,1 % gegenüber 2000), 2020 1,70 (–8,6 % gegenüber 2000).
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
1 Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen Abb. 14 Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin
2000-2009 und Prognose bis 2020 2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2009
2000 2003 2006 2015 2020
Anzahl der Haushalte Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Amt für Hamburg und
Schleswig-Holstein, Statistisches Amt München, Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln
Berlin Hamburg München Köln
1 Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen Abb. 15 Privathaushalte nach Haushaltsgröße in Berlin
und ausgewählten Städten 2009 100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
0 % 7,5 8,9
29,6
54,0
9,5 9,9
30,2
50,5
10,5 11,3
24,5
53,7
11,0 11,4
27,6
Anteil an allen Haushalten 50,0
2.2. Räumlich differenzierte Entwicklung innerhalb von Berlin
2.2.1. Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung
Berlin bietet in seinen zwölf Bezirken eine große Bandbreite unterschiedlicher Wohnstandorte. Sowohl hinsichtlich ihrer Fläche als auch ihrer Bevölkerungsdichte und ihrer Siedlungs- struktur variiert ihre Beschaffenheit von hoch urban bis na- hezu dörflich. Diese Gegensätze sind zum Teil innerhalb eines Bezirks vereint. Insbesondere durch die Bezirksfusion im Jahr 2001 erstrecken sich einige Bezirke, wie zum Beispiel Treptow- Köpenick, Tempelhof-Schöneberg oder Pankow, von sehr zent- ralen Lagen bis an die Landesgrenze.
Im Jahr 2009 wohnen in den zwölf Bezirken jeweils zwischen rund 223.700 (Spandau) und 365.700 (Pankow) Einwohner.
Zwischen 2000 und 2009 hat sich die Bevölkerungszahl un- terschiedlich entwickelt. Zu einem Bevölkerungszuwachs kam es vor allem in den zentralen Bereichen und in den attrakti- ven Mikrobereichen (vgl. Abb. 16 und Abb. 17). Demgegenüber kommt es an den Stadträndern vielerorts, und vereinzelt auch in zentralen Bereichen (z. B. Nordwesten von Schöneberg), zu einem Rückgang der Einwohnerzahlen. Pankow und der flächenmäßig kleinste Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sind mit einem Plus von rund 8,5 bzw. 7,5 % relativ am stärksten gewachsen. Vor allem in Friedrichshain-Kreuzberg erreicht der Zuwachs kleinräumig bis zu 20 % und mehr (vgl. Abb. 17).
Der Bezirk hat sich in jüngster Zeit zu einem der beliebtesten Wohnstandorte insbesondere für eine jüngere Klientel entwi- ckelt. Die Nachfrage ist so hoch, dass sie bereits deutlich auf angrenzende Bereiche, vor allem den Norden Neuköllns, aus- strahlt. Ähnlich ist die Situation in anderen sehr beliebten La- gen wie z. B. in Prenzlauer Berg und dem nördlichen Pankow, die sich über die Jahre zu äußerst beliebten Familienstandor- ten entwickelt haben. Unter den übrigen wachsenden Bezir- ken erreichen Treptow-Köpenick (+4,3 %) und Mitte (+4,1 %) die höchsten Zuwächse. In Treptow-Köpenick richten die meisten Wohnungsanbieter und Investoren ihren Blick mittlerweile verstärkt auf den Flughafen BBI. Sie erhoffen sich davon eine weitere Attraktivitätssteigerung mit positiven Auswirkungen
auf die Nachfrageentwicklung. Aber auch Steglitz-Zehlendorf, in dem sich traditionell der höchste Anteil guter bis sehr guter Wohnlagen befindet, ist in diesem Zeitraum um knapp 1,9 % gewachsen.
Bei den sonstigen Bezirken stagniert die Bevölkerungszahl mehr oder weniger. Zu einem nennenswerten Rückgang kam es in den letzten zehn Jahren nur in Marzahn-Hellersdorf mit fast –6 %. Dies betrifft jedoch fast ausschließlich die Gebiete nördlich der B 1/B 5 und damit die überwiegend durch Plat- tenbau geprägten Bereiche. Demgegenüber kam es in den südlichen Siedlungsgebieten des Bezirks mit einem hohen An- teil an Ein- und Zweifamilienhäusern zu einem teils kräftigen Anstieg der Einwohnerzahlen. Auch in Reinickendorf fällt mit knapp –1,9 % der Bevölkerungsrückgang noch vergleichsweise hoch aus. Er verteilt sich dort jedoch über weite Teile des Ge- samtbezirks. Ausnahmen bilden nur kleinere Teilbereiche wie die Planungsräume Reinickes Hof, Wittenau-Nord, Schäfersee oder Tegeler Forst.
Abb. 16 Bevölkerungsstand 2000 und 2009 sowie Bevölkerungs- entwicklung 2000-2009 in den Berliner Bezirken
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
+5,0 % und mehr +1,5 % bis unter +5,0 % -1,5 % bis unter +1,5 % -5,0 % bis unter -1,5 % unter -5,0 % Berlin: +1,8 % 245.644
241.065
223.898 223.724
316.203 320.087
320.223 333.437
336.931 365.697 261.846
259.663
263.713 248.026
231.002 241.052 306.117
312.367 338.143 334.993 288.255
293.725
250.194 268.839
250.194 = 2000 268.839 = 2009
21
2.2.2. Kleinräumige Wanderungsbewegungen
Zehn der zwölf Berliner Bezirke profitieren direkt durch Zuzü- ge von der positiven Bevölkerungsentwicklung in Berlin. Pan- kow, Treptow-Köpenick und Steglitz-Zehlendorf haben im Zeit- raum seit 2000 im Saldo aller Zu- und Fortzüge (von außerhalb Berlins sowie innerhalb der Stadt) die mit Abstand meisten Einwohner hinzugewonnen. Verluste (im Saldo) gibt es nur in Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg (vgl. Abb. 18).
Spitzenreiter bei den Wanderungsgewinnen ist Pankow mit einem jährlichen Saldo von +7,6 neuen Einwohnern pro 1.000 Einwohner. Ausschlaggebend ist dort vor allem die hohe Attraktivität für Nachfrager von außerhalb Berlins, während Pankow innerhalb von Berlin im Saldo sogar Einwohner an die übrigen Bezirke verliert. In den letzten zehn Jahren zogen je- doch jährlich zwischen fast 14.000 und rund 16.500 Personen von außerhalb zu und nur rund 12.000 bis 13.000 fort. Nur in den Jahren 2008 und 2009 kam es deutlichen Veränderungen.
Zwar zogen ganz im Trend der letzten Jahre nochmals mehr Personen von außerhalb nach Pankow. Aber es zogen auch mehr Menschen fort. Der Gesamtwanderungssaldo war damit 2009 sogar negativ.
Von den übrigen Bezirken erzielen vor allem Charlottenburg- Wilmersdorf (+4,4 EW/1.000 EW), Spandau (+4,3 EW/1.000 EW) und Friedrichshain-Kreuzberg (+4,1 EW/1.000 EW) ver- hältnismäßig hohe Gewinne. Ursache ist, mit Ausnahme von Spandau, auch dort die Zuwanderung von außerhalb. Das gilt vor allem für Friedrichshain-Kreuzberg. Der Bezirk hat in den letzten zehn Jahren und insbesondere seit 2007 Jahren im Sal- do mehr Einwohner innerhalb von Berlin verloren als jeder an- dere (2009: –17 EW/1.000 EW). Eine hohe und sogar steigende Zuwanderung von außerhalb kompensierte dies jedoch stets und ist auch dort Ausdruck der hohen Attraktivität, insbeson- dere für junge Leute.
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Abb. 17 Bevölkerungsentwicklung in den Planungsräumen 2000-2009
20 % und mehr 10 % bis unter 20 % 5 % bis unter 10 % 1,5 % bis unter 5 % -1,5 % bis unter 1,5 % -5 % bis unter -1,5 % -10 % bis unter -5 % -20 % bis unter -10 % weniger als -20 % Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: +1,2 %
Anmerkung: Die Datengrundlage für den Bevölkerungsstand in den Planungsräumen bildet das Berliner Melderegister. Der Bevölkerungszuwachs in der Gesamtstadt von 1,2 % unterscheidet sich daher vom entsprechenden Wert in Abb. 16, in der die Bevölkerungsentwicklung aus der fortgeschrie- benen Bevölkerung errechnet wurde.
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
In den Bezirken, deren Gesamtwanderungssalden im Mittel- feld liegen, haben die Bewohner ein sehr unterschiedliches Fort- und Zuzugsverhalten. Mitte verliert nach Friedrichshain- Kreuzberg im Saldo die meisten Bewohner an das übrige Stadt- gebiet (2009: –10,2 EW/1.000 EW). Allerdings ziehen seit 2003 kontinuierlich mehr Personen von außerhalb zu als fort. 2009 gewann Mitte auf diese Weise im Saldo rund 6.300 Einwohner hinzu. Insbesondere im Altbezirk Mitte ist dabei vor allem eine hohe Nachfrage zahlungskräftiger Haushalte jeden Alters zu beobachten, darunter auch viele „Berlinliebhaber“ mit inter- nationalem Hintergrund. Der Altbezirk ist der wahrscheinlich international bekannteste Standort in Berlin. Tempelhof-Schö- neberg verliert seit 2008 (erstmals in den letzten zehn Jahren) im Saldo keine Einwohner mehr an die übrigen Berliner Be- zirke. Dieser Trend setzte bereits 2002 ein und hält bis heute an. In Tempelhof-Schöneberg zeigen sich jedoch auch die für Berlin typischen hohen Wanderungsvolumina. So zogen von außerhalb in den letzten zehn Jahren fast 109.000 Personen zu und fast 95.000 über die Landesgrenze fort (Bevölkerungs- stand 2009: ca. 335.000). Im Nachbarbezirk Neukölln war die Situation ähnlich. Nur in Reinickendorf ist das Gegenteil der Fall. Der Wanderungssaldo mit dem übrigen Stadtgebiet ist in den letzten zehn Jahren stets positiv und der Außenwande- rungssaldo stets negativ. Auch 2009 bleibt dies unverändert.
In Marzahn-Hellersdorf sind in den letzten zehn Jahren im Sal- do bezogen auf die Bevölkerungsgröße am meisten Menschen weggezogen (–8,2 EW/1.000 EW). Allerdings sinkt dieser Wert in den letzten Jahren aufgrund rückläufiger Abwanderung in das übrige Stadtgebiet und weniger Fortzügen über die Lan- desgrenze. Bezogen auf den Zeitraum 2007 bis 2009 beträgt er somit nur noch 3,8 Einwohner pro 1.000 Einwohner. Innerhalb von Berlin verliert Marzahn-Hellersdorf jedoch ausschließlich in der Altersgruppe der 18- bis unter 30-Jährigen und damit u. a. bei den typischen Starterhaushalten. Viele von ihnen zie- hen in zentralere Bereiche, zum Teil auch für Ausbildungszwe- cke in eine andere Stadt. Bei allen anderen Altersgruppen ge- winnt der Bezirk seit dem Jahr 2002 jedes Jahr sogar im Saldo.
In Lichtenberg verändert sich die Situation derzeit. Insgesamt sind seit 2000 im Saldo 1,6 Einwohner pro 1.000 Einwohner weggezogen. Allerdings ist der Wanderungssaldo mit dem übrigen Berlin seit dem Jahr 2005 positiv (2009: +5 EW/1.000 EW). Auf diese Weise erreichte der Bezirk in den letzten Jahren sogar einen positiven Gesamtwanderungssaldo.
Parallel zu der steigenden Bevölkerungszahl in Berlin und der damit einhergehenden Erhöhung der Haushaltszahlen verrin- gert sich die Zahl der Umzüge innerhalb der Stadt seit Jahren nahezu kontinuierlich (vgl. Abb. 19). Zogen im Jahr 2000 noch Abb. 18 Gesamtwanderungssaldo je 1.000 Einwohner p. a.
in den Berliner Bezirken 2000-2009
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen 6,0 und mehr 3,0 bis unter 6,0 0,0 bis unter 3,0 -3,0 bis unter 0,0 unter -3,0
1,5 7,6
4,1 2,2 4,4 4,4
6,9 1,2
1,8 7,3
-8,2 -1,6
Index (2000=100) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
Wanderungen innerhalb Berlins
Abb. 19 Binnenwanderungsvolumen in Berlin 2000-2009 450.000
400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0
110
100
90
80 2007 2009 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2008
Anzahl der Personen Index
23
gut 400.000 Einwohner um, waren es 2009 nur noch knapp 340.000, ein Rückgang von gut 17 %. Über die Gründe lässt sich nur mutmaßen. Umzüge korrelieren mit der Angebotssitua- tion, mit der Preissituation, aber auch mit dem Alter und der Haushaltssituation sowie den Wohnwünschen.
Gemessen an der Wohndauer der Bewohner ergibt sich grob das Bild „Im Zentrum mobil, an den Rändern stabil“ (vgl.
Abb. 20). Ein Vergleich mit der Altersstruktur in den Planungs- räumen (vgl. Abb. 21) zeigt die hohe Korrelation. Die Gebiete mit einer unterdurchschnittlichen Wohndauer sind zu einem hohen Anteil auch jung.
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Abb. 20 Einwohner in den Planungsräumen 2009 mit einer Wohndauer von mindestens 10 Jahren
50 % und mehr 40 % bis unter 50 % 30 % bis unter 40 % 20 % bis unter 30 % unter 20 % Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: 40 %
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
2.2.3. Auch die Verteilung der Altersgruppen ist räumlich differenziert
In den zentrumsnahen Bereichen ist die Bevölkerung erwar- tungsgemäß durchschnittlich am jüngsten (vgl. Abb. 21 und Abb. 22). Aber auch der Norden und weite Teile des Ostens sind jünger als der Berliner Durchschnitt (43,2 Jahre). Insbesonde-
re Reinickendorf und das südliche Band von Charlottenburg- Wilmersdorf über Steglitz-Zehlendorf und den Süden von Tempelhof-Schöneberg sowie das südliche Neukölln sind älter.
Das spiegelt sich z. B. in der Nachfragerzusammensetzung der meisten Neubauprojekte und stellt auch die dortige Woh- nungswirtschaft vor entsprechende Herausforderungen.
Abb. 21 Durchschnittsalter in den Planungsräumen 2009
50 Jahre und älter 45 bis unter 50 Jahre 35 bis unter 45 Jahre weniger als 35 Jahre Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: 43,2 Jahre
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
25
2.2.4. Sozioökonomische Faktoren
Zur kleinräumigen Ermittlung des Konsumpotenzials können die Daten zur Kaufkraft der Gesellschaft zur Konsumforschung (GfK) Aufschluss geben. Die Kaufkraft berechnet sich auf Basis des Haushaltsnettoeinkommens und der Konsumausgaben der privaten Haushalte sowie weiteren amtlichen und priva- ten Statistiken und Daten (z. B. Entwicklung des jeweiligen Bruttoinlandsproduktes und des Netto-Nationaleinkommens, aktuelle Einwohner- und Haushaltszahlen). Da amtliche sta- tistische Daten zum Einkommen für die Planungsräume nicht zur Verfügung stehen, wurden die Kaufkraftzahlen der GfK als Datengrundlage für eine kleinräumige Darstellung verwen- det, die auf Ebene der Postleitzahlengebiete vorliegen. Der Ver- gleich der Kaufkraft je Postleitzahlgebiet erfolgt anhand des Berliner Mittelwertes (= 100).
Stark überdurchschnittlich (Werte von 130 und höher) ist die Kaufkraft am nord- bzw. südwestlichen Stadtrand (vgl. Abb. 23).
Über die vergleichsweise höchste Kaufkraft verfügen vor allem
Haushalte in Ein-/Zweifamilienhausgebieten und Gebieten mit hochwertigen Geschosswohnungsbauten. Dies betrifft Teilräume in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (Gru- newald, Eichkamp, Gebiet zwischen südlicher Heerstraße und Teufelsberg), Spandau (Gatow, Kladow), Steglitz-Zehlendorf (Wannsee, Nikolassee, Schlachtensee, Krumme Lanke, Düppel, Lichterfelde West) und Reinickendorf (Frohnau, Heiligensee, Schulzendorf, Konradshöhe, Tegelort, Hermsdorf).
Im Ostteil der Stadt ist die Kaufkraft in den Ein-/Zweifamili- enhausgebieten im südlichen Marzahn-Hellersdorf (Biesdorf- Süd, Kaulsdorf-Süd, Mahlsdorf), Treptow-Köpenick (Rahnsdorf, Karolinenhof, Grünau), Pankow (Blankenburg) mit Werten zwi- schen 120 und 130 überdurchschnittlich. Entsprechende Gebie- te im Westteil der Stadt sind Tempelhof-Schöneberg (südliches Lichtenrade) und Neukölln (Blumensiedlung) mit ebenfalls hohem Anteil an Ein-/Zweifamilienhäusern.
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Abb. 22 Altersstruktur in den Berliner Bezirken 2009
Berlin Spandau Pankow Tempelhof/
Schöneberg Mitte Charlotten- burg/
Wilmersdorf
Neukölln Steglitz/
Zehlendorf Friedrichs- hain/
Kreuzberg Lichten-
berg Marzahn/
Hellersdorf Reinicken- dorf Treptow/
Köpenick
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
0 bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter 100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
Anzahl der Bevölkerung in Prozent
In den innerstädtischen Gebieten ist die Kaufkraft insgesamt durchschnittlich bis unterdurchschnittlich. Bereiche mit Kauf- kraftwerten unter 90 gibt es überwiegend in Friedrichshain- Kreuzberg, im nördlichen Neukölln, in Lichtenberg (Fried- richsfelde, Fennpfuhl, Alt-Hohenschönhausen und westlich Neu-Hohenschönhausen), im nördlichen Marzahn-Hellerdorf, im nördlichen Mitte (Wedding, Moabit, Gesundbrunnen), in Reinickendorf (südlich Flughafen Tegel, Märkisches Viertel), in Pankow (nördlich des Prenzlauer Bergs).
Die Arbeitslosenquote wird auf Basis aller zivilen Erwerbsper- sonen ermittelt. Hierzu zählen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (einschließlich Auszubildende), geringfügig Be- schäftigte, Beamte (ohne Soldaten), Selbstständige und mit- helfende Familienangehörige. Die Arbeitslosenquote wird von der Regionaldirektion Berlin-Brandenburg sowohl für Berlin insgesamt als auch die Bezirke berechnet.
Von 2005 bis 2008 sank die Arbeitslosenquote in Berlin kon- tinuierlich von 19,0 % auf 13,9 %. Im Jahr 2009 überschritt die Arbeitslosenquote mit 14,1 % das Vorjahrsniveau wieder leicht, wobei die Quote in den einzelnen Monaten des Jahres stadt- weit zwischen 13,4 und 14,5 % lag (November 2010: 12,6 %).
In den Berliner Bezirken lagen die Arbeitslosenquoten im Jah- resdurchschnitt 2009 zwischen 10,7 und 19,4 %, wobei Steglitz- Zehlendorf die geringste Quote erreichte (vgl. Abb. 24). Auch in Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick, Mar- zahn-Hellersdorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Lichten- berg lag die Arbeitslosigkeit unter dem Berliner Durchschnitts- wert, in Spandau, Reinickendorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuz- berg und Neukölln hingegen darüber.
Abb. 23 Indizierte durchschnittliche Kaufkraft pro Einwohner in den Berliner Postleitzahlgebieten 2010
Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), eigene Berechnungen
130 und höher 120 bis unter 130 110 bis unter 120 100 bis unter 110 90 bis unter 100 unter 90 Bezirksgrenzen Postleitzahlen Gebiete unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin = 100
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
27Angaben über die zivilen Erwerbspersonen sind auf Ebene der Planungsräume nicht verfügbar. Hinweise für einen kleinräu- migen Vergleich der Arbeitslosigkeit gibt aber der Anteil der Arbeitslosen an der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter von 15 bis unter 65 Jahren. Überdurchschnittlich viele Arbeitslose leben demnach vor allem in den innerstädtischen und zen- trumsnahen Planungsräumen (vgl. Abb. 25). Im nördlichen Kreuzberg (z. B. Mehringplatz, Moritzplatz und Oranienplatz), im nördlichen Neukölln (z. B. Rixdorf), in Mitte (z. B. Wedding, Gesundbrunnen und Moabit), in Lichtenberg (z. B. Friedrichs- felde und Fennpfuhl) sowie in den Plattenbaugebieten und einfachen Lagen im nördlichen Prenzlauer Berg (z. B. Bereich Thälmannpark und Erich-Weinert-Straße) und in den an Wed- ding und Gesundbrunnen angrenzenden Quartieren im süd- lichen Reinickendorf liegen die Arbeitslosenanteile deutlich höher als in anderen Stadtbereichen. Aber auch viele Rand- bereiche zum Beispiel in Spandau (z. B. Altstadt und Falken- hagener Feld), in Pankow (z. B. Buch), in Marzahn-Hellersdorf Abb. 24 Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken 2009
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
17,0 % und mehr 15,0 % bis unter 17,0 % 13,0 % bis unter 15,0 % 11,0 % bis unter 13,0 % unter 11,0 % Berlin: 14,1 %
14,9 11,9
16,6 16,5 13,1 14,5
10,7 11,7
19,3 12,1
13,6 13,8
Abb. 25 Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an den Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahren) in den Planungsräumen 2009
14 % und mehr 10,5 % bis unter 14 % 7 % bis unter 10,5 % 3,5 % bis unter 7 % unter 3,5 % Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: 9,8 %
Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
(z. B. nördliches Marzahn und Hellersdorf) sind überdurch- schnittlich von Arbeitslosigkeit betroffen. Hinzu kommen lo- kale Schwerpunkte wie bspw. das Märkische Viertel und Tegel- Süd in Reinickendorf, die Gropiusstadt in Neukölln, Ober- und Niederschöneweide in Treptow-Köpenick oder das Gebiet um die Nahariyastraße in Lichtenrade im südlichen Tempelhof- Schöneberg. In Steglitz-Zehlendorf ist mit der Großwohnsied- lung „Thermometersiedlung“ in Lichterfelde-Süd lediglich ein einziger Planungsraum überdurchschnittlich betroffen.
Wenn Familienangehörige, die nicht erwerbsfähig sind, mit ei- nem Bezieher von Arbeitslosengeld II in einem Haushalt leben und gemeinsam wirtschaften, bilden sie eine sogenannte Be- darfsgemeinschaft. Der Anteil der Personen in Bedarfsgemein- schaften an allen Einwohnern kann als Indikator von Armut herangezogen werden.
Abb. 26 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 2009
32 % und mehr 24 % bis unter 32 % 16 % bis unter 24 % 8 % bis unter 16 % unter 8 % Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: 17,6 %
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Berlin-Brandenburg, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen
Entwicklung der Wohnungsnachfrage
29In Berlin lebten im Jahr 2009 etwas weniger als 18 % der Ein- wohner in Bedarfsgemeinschaften. Der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften in den Planungsräumen korreliert mit dem Arbeitslosenanteil (vgl. Abb. 26). In Planungsräumen, in denen der Arbeitslosenanteil hoch ist, leben auch über- durchschnittlich viele Einwohner in Bedarfsgemeinschaften.
Besonders betroffen sind demnach z. B. im Bezirk Mitte der Bereich Wedding, Moabit und Gesundbrunnen, das nördliche Marzahn, zentrale Bereiche Spandaus, das nördliche Kreuz- berg und das nördliche Neukölln. Daneben existieren einzel- ne kleinere Bereiche mit einem hohen Anteil von Personen in Bedarfsgemeinschaften wie die Thermometersiedlung in Lichterfelde-Süd im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, das Märkische Viertel in Reinickendorf oder die Gropiusstadt in Neukölln.
In den Stadtrandbereichen ist der Anteil der Einwohner, die in Bedarfsgemeinschaften leben, insgesamt unterdurchschnitt- lich. Dies gilt insbesondere für die Ein-/Zweifamilienhausge- biete wie beispielsweise im äußeren Treptow-Köpenick, im südlichen Marzahn-Hellersdorf, im nördlichen Reinickendorf, im südlichen Spandau und im westlichen Steglitz-Zehlendorf.
2.3. Fazit
2009 hat sich der positive Trend bei der Einwohnerentwick- lung in Berlin weiter fortgesetzt. Ende des Jahres wohnten 3,44 Mio. Einwohner in der Stadt, das sind fast 11.000 mehr als im Vorjahr und 1,8 % mehr als noch vor zehn Jahren. Die- ses Wachstum ist Spiegel der hohen Attraktivität von Berlin, sowohl im Bundes- als auch im internationalen Vergleich. Es sind insbesondere junge Leute, die nach Berlin kommen. Sie tragen damit zu einer stetigen „Verjüngung“ bei. Dennoch ist das Durchschnittsalter seit 2000 um fast zwei Jahre gestiegen.
Die junge Gruppe der Zuziehenden ist beachtlich groß. So sind 2009 gut 23.000 20- bis unter 30-Jährige mehr nach Berlin zu- gezogen als fortgezogen. Es überrascht daher nicht, dass diese Altersgruppe neben den 65-Jährigen und Älteren die einzige Altersgruppe ist, die das Bevölkerungswachstum ausmacht.
Sollte Berlin auch zukünftig eine solche Anziehungskraft auf
junge Menschen haben, so ist davon auszugehen, dass auch die Bevölkerungsentwicklung in den nächsten zehn Jahren weiter positiv bleibt. Damit verbunden ist, wie auch in der Vergangenheit, ein überproportionaler Anstieg der Zahl der Haushalte und damit weiter steigende Nachfragerzahlen auf dem Wohnungsmarkt. Allein 2009 stieg die Haushaltszahl gegenüber 2008 um 17.200.
Die Hälfte aller Zuziehenden verteilte sich in den letzten drei Jahren auf vier Bezirke – den Spitzenreiter Mitte, gefolgt von Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg und schließlich Char- lottenburg-Wilmersdorf. Diese zählen – mit Ausnahme von Charlottenburg-Wilmersdorf – auch zu den stärker wachsen- den Bezirken in Berlin. Diese vier Bezirke zählen gemeinsam mit Tempelhof-Schöneberg und Neukölln auch zu den Gebie- ten mit der höchsten Umzugsaktivität innerhalb von Berlin.
Somit gibt es trotz insgesamt sinkender Umzugszahlen in Berlin auch Bereiche mit größeren Bevölkerungsbewegungen.
Die sozioökonomische Situation der Einwohner Berlins unter- scheidet sich je nach Bezirk, vor allem aber auch kleinräumig sehr. Dabei gibt es Gebiete, in denen die Bewohner sowohl über eine hohe Kaufkraft verfügen, weniger Personen arbeits- los sind oder in Bedarfsgemeinschaften leben. Sie finden sich vor allem in den Ein-/Zweifamilienhausgebieten in Stadtrand- lagen. Demgegenüber ist in den zentralen Stadtbereichen die Kaufkraft häufiger geringer und der Anteil von Empfängern von Transferleistungen höher.
