Bauwirtschaft
Bau- und Immobilienmärkte 2 20.12.2005
Bauplanung und -leitung Material und Maschinen Arbeit
Inputs
Produktion
Bodenmarkt
Eigengebrauch Drittgebrauch
Wohnflächen Büroflächen Geschäftsflächen Bodenpreise
Bodenrente
Mieten Baukosten/
preise
Immobilienpreise
Hypothekarzins
Raumplanung
Wettbewerbsrecht Mietrecht
Steuerrecht Anlagevorschriften Geldpolitik Staat
Baumarkt Immobilienmarkt Vermietungs-
markt
Finanzierung
direkte und indirekte Anlage Bewirtschaftung
Rendite Rendite
alternativer Anlagen
Preis in Fr./m2 Bestand in m2 Miete in Fr./m2
Bauproduktion in m2
Mietmarkt:
·Miete
Immobilienmarkt:
·Bestandanpassung Baumarkt:
·Neubau Immobilienmarkt:
·Bewertung
Nachfrage Preis = Miete
Zinssatz
Bestand =Bauproduktion Abbruchrate Baukosten
Modell Bau- und Immobilienmarkt
Preis in Fr./m2 Bestand in m2
Miete in Fr./m2
Bauproduktion in m2
Mietmarkt
Immobilienmarkt Baumarkt
Immobilienmarkt
Nachfrage Preis = Miete
Zinssatz
Bestand =Bauproduktion Abbruchrate Baukosten
Modell Bau- und Immobilienmarkt steigende Nachfrage (Einkommen , Bevölkerung )
neue Nachfrage
neues Gleichgewicht
Preis in Fr./m2 Bestand in m2 Miete in Fr./m2
Bauproduktion in m2
Mietmarkt
Immobilienmarkt Baumarkt
Immobilienmarkt
Nachfrage Preis = Miete
Zinssatz
Bestand =Bauproduktion Abbruchrate Baukosten
Modell Bau- und Immobilienmarkt Zinssatz sinkt
neues Gleichgewicht Preis = Miete
Zinssatz*
Preis in Fr./m2 Bestand in m2
Miete in Fr./m2
Bauproduktion in m2
Mietmarkt
Immobilienmarkt Baumarkt
Immobilienmarkt
Nachfrage Preis = Miete
Zinssatz
Bestand =Bauproduktion Abbruchrate Baukosten
Modell Bau- und Immobilienmarkt Baukosten steigen
neues Gleichgewicht
neue Baukosten
Bauplanung und -leitung Material und Maschinen Arbeit
Inputs
Produktion
Bodenmarkt
Eigengebrauch Drittgebrauch
Wohnflächen Büroflächen Geschäftsflächen Bodenpreise
Bodenrente
Mieten Baukosten/
preise
Immobilienpreise
Hypothekarzins
Raumplanung
Wettbewerbsrecht Mietrecht
Steuerrecht Anlagevorschriften Geldpolitik Staat
Baumarkt Immobilienmarkt Vermietungs-
markt
Finanzierung
direkte und indirekte Anlage Bewirtschaftung
Rendite Rendite
alternativer Anlagen
Was bestimmt den Bodenpreis
O
Der Boden hat keinen Wert an sich.
O
Die Nachfrage bestimmt den Preis.
O
Die Art der Nachfrage wird von der Raumplanung bestimmt (Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft)
O
Die ertragsreichsten Nutzen setzen sich durch.
·
Geschäfte gegen Wohnen in den Zentren
·
Wohnen gegen Gewerbe und Industrie in alten
Industriezonen in der Kernstadt.
Die Bodenrente
Nachfrage Dienstleistungs-
unternehmen
Nachfrage für Wohnraum Nachfrage Landwirtschaft
Fr./m2
Zentrum Peripherie
Was beeinflusst die Position dieser Nachfragekurven?
Rente in Dienstleistungszone
Rente in Wohnzone
Die Bodenrente
Nachfrage Dienstleistungs-
unternehmen
Nachfrage für Wohnraum Nachfrage Landwirtschaft
Zentrum Peripherie
Fr./m2
Grenzprodukt des Bodens in Landwirtschaft
Flächengewinn und -verluste von Erwerbergruppen 1997–2001
Unbebautes Land, Freihandverkäufe Kanton Zürich
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
Motorisierter Individualverkehr nach Zürich und Bodenpreise (Mittel 1998-2001)
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich einzelne Gemeinde
Durchschnittliche Quadratmeter-Preise für erschlossenes Wohnbauland 2001
( politische Gemeinden Kanton Zürich)
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
Bauvorschriften beeinflussen Bodenrente
Fr./m2 Fr./m2
Landwirtschaftszone Bauzone Nachfrage für
Landwirtschaft
Nachfrage
Bauland Preis mit
Zonenordnung
Preis mit Zonenordnung
Preis ohne Zonenordnung Preis ohne
Zonenordnung
Bodenpreise Kanton Zürich 2001 (ohne Stadt Zürich)
Wohnbauland W1-W2 erschlossen W1-W2 unerschlossen W3+ erschlossen W3+ unerschlossen Gewerbebauland
erschlossen unerschlossen
602 290 564 811
300 20 Nicht-Bauzonenland
Wald Reben
2 10
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich
Mittelwert Bodenpreise Kanton Zürich (ohne Stadt)
1981–2003
Quelle: Statistisches Amt des Kantons Zürich 0
100 200 300 400 500 600 700 Fr. pro m2
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03
Wohnzone
Mischzone
Industrie- und Gewerbezone
Bauvorschriften beeinflussen Bodenrente
Fr./m2
Preis vorher Fr./m2
Boden
Landwirtschaftszone Wohnzone
höhere Ausnützungsziffer (höhere Gebäude)
Preis nachher
Preis
Nachfrage für Wohnen
Nachfrage für Landwirtschaft neue Nachfrage
für Wohnen
Bauplanung und -leitung Material und Maschinen Arbeit
Inputs
Produktion
Bodenmarkt
Eigengebrauch Drittgebrauch
Wohnflächen Büroflächen Geschäftsflächen Bodenpreise
Bodenrente
Mieten Baukosten/
preise
Immobilienpreise
Hypothekarzins
Raumplanung
Wettbewerbsrecht Mietrecht
Steuerrecht Anlagevorschriften Geldpolitik Staat
Baumarkt Immobilienmarkt Vermietungs-
markt
Finanzierung
direkte und indirekte Anlage Bewirtschaftung
Rendite Rendite
alternativer Anlagen
Aktuelle Entwicklungen auf Immobilienmärkten
O
Wiederentdeckung der Immobilien als Anlageobjekt nach dem Platzen der New Economy Blase
O
Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre
O
Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase?
O
Deutliche Überkapazitäten bei Büro- und Geschäftsflächen
O
Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark steigend
O
Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung
in der Immobilienbranche
Wert des Immobilienbestandes
O
Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002)
O
Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden
O
Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr.
Liquidität Immobilienmarkt
O
Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen) sind Immobilien eine sehr illiquide Anlage, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem
bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt.
O
Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr.
bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr)
O
Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI)
2001: 140% der Marktkapitalisierung
- 100 200 300 400 500
70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 Mietwohnungen Altbau
Mietwohnungen Neubau Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Index
1970 = 100
hedonische Indizes Angebotspreise
Schweiz 1970-2005
Einfamilienhaus vom Typ: Gute Lage in der Gemeinde, guter Zustand, gute Bauqualität, 140 m2 Nettowohnfläche, 5,5 Zimmer, 2 Nasszellen, 780 m3 Volumen, 1 separate Garage, 1 Abstellplatz, Baujahr 1970, renoviert 1990.
Eigentumswohnung vom Typ: Gute Lage in der Gemeinde, guter Zustand, gute Bauqualität, 115 m2 Nettowohnfläche, 4,5 Zimmer, 2 Nasszellen, 1 Platz in der Tiefgarage, Baujahr 1995.
Immobilienpreise:
Einflussfaktoren auf Nachfrageseite
O
Eigenschaften Objekt
·
Grösse, Zimmerzahl, Bauqualität
·
Alter
O
Lage
·
Steuersatz
·
Distanz zu Zentren,
·
Anschluss an öffentlichen Verkehr
·
Externalitäten
Immobilienpreise Kanton Zürich:
Einfluss der Grösse
O
Die übrigen Attribute werden konstant gehalten.
O
1% mehr Inhalt führt zu einer Preiserhöhung von ca.
0,5%.
O
Der marginale Preis der Grösse, nimmt leicht ab.
Prozentualer Aufschlag für EFH unterschiedlicher Grösse im Vergleich mit
einem EFH von nur 300 m3Inhalt
Quelle: ZKB (Salvi, Schellenbauer)
Immobilienpreise Kanton Zürich:
Einfluss der Grundstückfläche
O
Eine grössere Fläche bei gleichem Inhalt bedeutet bloss, dass die
Ausnützungsziffer (Bauliche Dichte) gesenkt wird.
O
1% mehr Grundstückfläche führt zu einer Preis-
erhöhung von ca. 0.16%.
Prozentualer Aufschlag für EFH unterschiedlicher Grundstückfläche im
Vergleich mit einem EFH auf einem Grundstück von 150 m2.
Quelle: ZKB (Salvi, Schellenbauer)
Immobilienpreise Kanton Zürich:
Einfluss des Alters
O
In den ersten Jahren nach der Erstellung nimmt die Entwertung am schnellsten zu.
O
Bei den Eigentums- wohnungen ist der
Demodierungseffekt in den ersten Jahren 4x stärker als die physische
Abschreibung.
Prozentualer Preiseffekt des Alters bei konstantem Zustand des Gebäudes.
Quelle: ZKB (Salvi, Schellenbauer)
Immobilienpreise Kanton Zürich:
Einfluss der Pendelkosten
O
Effekt ist stärker für Stockwerkeigentum (-40%
bei bei 40 min Fahrzeit)
Prozentualer Preisabschlag der Distanz zum Zentrum (EFH). Reisedistanz gemessen in
min. Autofahrzeit.
Quelle: ZKB (Salvi, Schellenbauer)
Immobilienpreise Kanton Zürich:
Einfluss der Gemeindesteuern
O
Kompensierende Differen- ziale: Preisunterschiede kompensieren die unterschiedliche Steuerbelastung.
O
Es findet eine Kapitalisierung statt.
O
Heisst aber nicht, dass kein Anreiz besteht, aus
steuerlichen Gründen umzuziehen.
Preiseffekt der unterschiedlichen Steuerbelastungen.
Quelle: ZKB (Salvi, Schellenbauer)
Immobilienpreise Kanton Zürich:
Einfluss der Seesicht
O
Seesicht ist knapp und erzielt maximale Aufpreise von über 11 Prozent.
O
Beste Aussicht und Seesicht in Kombination erhöhen den Preis um 15 Prozent.
Quelle: ZKB (Salvi, Schellenbauer)
O
Boden- und Baukosten
O
Neubautätigkeit
·
Baubewilligung
·
Raumplanung
Immobilienpreise:
Einflussfaktoren auf Angebotsseite
Immobilien als Anlage
O
Direkte Anlage:
·
Eigene Nutzung
·
Vermietung
O
Indirekte Anlage:
·
Immobilien-Aktien
·
Immobilienfonds
O
In den Neunzigerjahren ist der Immobilienmarkt in der Schweiz transparenter geworden
·
Professionalisierung
O
Verschiedene Anbieter produzieren heute Informationen zu Preisen, Mengen, Marktgebieten, Nachfragepräferenzen.
O
Für die Banken sind Kenntnisse Immobilienrisiken von zentrale Bedeutung.
Immobilienanlangen in einem diversifizierten Portfolio
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500
1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001
Aktien (Vontobel) Immobilien Direktanlagen Obligationen (Pictet) Immo-Fonds (Rüd Blass)
Immobilien waren eine Portfoliostütze in der Aktienbaisse.
Wohnungsmarkt Schweiz
O
Regional unterschiedliche Leerwohnungsquote
O
Abnahme der Belegungsdichte (Personen pro Wohnraum) 1950 = 3,6 Personen
1990 = 2,4 Personen
O
Im internationalen Vergleich hohe Wohnfläche pro Kopf (1990 = 39m
2)
O
Nachfrage nach grossen Wohnungen nimmt zu, Nachfrage nach kleinen Wohnungen ab
O
Im internationalen Vergleich geringer Anteil
Eigentumswohnungen
Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen (2000)
Quelle: Wüest & Partner 1 bis 2.5 Zimmer
3 bis 4.5 Zimmer 5 und mehr Zimmer
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Nachfrage Angebot
0%
20%
40%
60%
80%
100%
75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03
6 und mehr Zimmer 5-Zimmer
4-Zimmer
3-Zimmer
2-Zimmer
1-Zimmer
neuerstellte Wohnungen nach Anzahl Zimmer (1975-2003)
Quelle: BfS
Vom Eigentümer bewohnte Wohnungen 2004
Quelle: Euroconstruct
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Switzerland Germany Denmark Netherlands France Austria Finland Sweden Belgium United Kingdom Italy Poland Portugal Ireland Norway Slovak Republic Spain Hungary
Wieso ist die Eigentumsquote
in der Schweiz so gering?
Büroliegenschaften
O
Hohe Überkapazitäten bei über 1 Mio. m
2neu geplanter Fläche.
O
Konzentration auf wenige zentrale Standorte
O
Hohe Leerstände in Agglomeration
O
Nachfrage stark von Konjunkturverlauf beeinflusst
O
Technische und organisatorische Entwicklungen verändern
Bürofläche pro Angestellten
Index 1970 = 100
hedonische Indizes Angebotspreise Schweiz 1970-2005
Quelle: SNB 100
200 300 400 500
70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 Mietwohnungen Neubau
Büroflächen Gewerbeflächen
Büroflächen:
Mieten in verschiedenen Lagen
Leerstände und Mieten Büroflächen Agglomeration Zürich
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 85 90 95 100 105 110 115 Büromietindex
Leerstandsquote
Mieten (rechte Skala)
Quelle: Colliers Leerstandsquote
OGesamte Bürofläche ca. 8 Mio. m2.
OTrotz sehr hoher Leerstandsquote fallen Mieten relativ wenig.
OGrund in Gestaltung der Mietverträge:
·Dauer meist für 5 bis 10 Jahre.
·Dürfen werden nur an der Inflation gekoppelt werden.
