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Stand: April 2021

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ISBN 978-3-96533-029-0

Alternative Streitbeilegung

(Online-Streitbeilegung und Verbraucherschlichtungsstelle)

Die Europäische Kommission hat eine Plattform zur Online-Streitbeilegung eingerichtet, die unter folgendem Link abgerufen werden kann:

www.ec.europa.eu/consumers/odr. Wolters Kluwer ist nicht bereit und nicht verpflichtet, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.

Inhalt

1 Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft . . . . 4

1 .1 Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich? . . . . 4

1 .2 Vermietung oder Selbstnutzung? . . . . 5

2 Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich? . . . . 6

2 .1 Das gilt bei einer Erbschaft . . . . 6

2 .2 Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge . . . . 16

3 Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet . . . . 18

3 .1 So können Sie die Abschreibungen nutzen . . . . 18

3 .2 Das sind Ihre Werbungskosten . . . . 22

4 Wenn der Rechtsnachfolger selbst in das Objekt einzieht . . . . 24

4 .1 Diese Immobilien werden gefördert . . . . 25

4 .2 Diese Maßnahmen können gefördert werden . . . . 26

4 .3 Diese Aufwendungen werden gefördert . . . . 26

4 .4 Die Sanierung muss bestimmte Anforderungen erfüllen . . . . 27

4 .5 So funktioniert die Förderung . . . . 28

5 Sonderfragen . . . . 31

5 .1 Wann das Finanzamt Ihnen die Anschaffungskosten kürzt . . . . 31

5 .2 Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes . . . . 31

5 .3 Gewerblicher Grundstückshandel . . . . 35

5 .4 Wenn der erworbene Grundbesitz mit einem Nutzungsrecht belastet ist . . . . 35

1 Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft

Viele Wohnungseigentümer sind älter als 60 Jahre . Da kommt also in den nächsten Jahren einiges auf die jüngere Generation zu . Sei es, dass sie den Haus- und Grundbesitz später erben oder dass Alt und Jung noch zu Lebzeiten der Alteigentümer gemeinsam die vorweggenommene Erbfolge regeln . Erbschaft bedeutet, dass das Vermögen des Verstorbenen (Erblassers) auf einen oder mehrere Erben übergeht . Erbfall ist der Tod des Erblassers . Der Nachlass ist das Vermögen des Erblassers zum Zeit- punkt des Erbfalls .

Vorweggenommene Erbfolge bedeutet, dass bereits zu Lebzeiten Vermögen auf spätere Erben über- tragen wird, zum Beispiel durch Schenkung .

Die Unterscheidung zwischen Erbschaft und vorweggenommener Erbfolge ist wichtig: Denn eine Erbschaft löst andere steuerliche Folgen aus als eine vorweggenommene Erbfolge . Deshalb können die steuerlichen Konsequenzen ausschlaggebend dafür sein, ob ein Grundstück zum Beispiel bereits jetzt und nicht erst später durch eine Erbschaft auf die jüngere Generation übertragen wird .

Darüber hinaus müssen folgende Fragen geklärt werden:

1.1 Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich?

Erbschaft ist steuerlich nicht gleich Erbschaft – und dementsprechend ist vorweggenommene Erb- folge nicht gleich vorweggenommene Erbfolge . Welche Steuervorteile sich für Sie bei einer Erbschaft einerseits und einer vorweggenommenen Erbfolge andererseits ergeben, entscheidet sich danach, ob die Vermögensübertragung

ƒ unentgeltlich,

ƒ vollentgeltlich oder

ƒ teilentgeltlich ist .

Unentgeltlich bedeutet: Sie erhalten das Vermögen, ohne dafür eine Gegenleistung erbringen zu müssen . Unentgeltlich ist typischerweise eine Schenkung oder eine Erbschaft .

Vollentgeltlich bedeutet: Sie erbringen eine Gegenleistung, die dem Wert des erhaltenen Vermögens entspricht . Typischerweise ist ein Erwerb durch Kaufvertrag vollentgeltlich .

Teilentgeltlich bedeutet: Sie erbringen eine Gegenleistung, die jedoch nicht dem Wert des übertrage- nen Vermögens entspricht . Das Vermögen wird also teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich erworben .

Weitere Einzelheiten zum unentgeltlichen, teilentgeltlichen und vollentgeltlichen Erwerb lesen Sie im Kapitel »Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?« .

Warum ist die Unterscheidung nach unentgeltlich, vollentgeltlich und teilentgeltlich so wichtig?

Nur wenn Sie das Vermögen voll- oder teilentgeltlich erwerben, haben Sie eigene Anschaffungs- kosten. Und nur wenn Sie eigene Anschaffungskosten haben, können Sie selbst dafür eine Ab- schreibung in Anspruch nehmen.

Die Unterscheidung in unentgeltliche oder (teil)entgeltliche Vermögensübertragung ist darüber hin- aus bedeutsam für die Einkommensteuer, die Grunderwerbsteuer und die Erbschaft- und Schenkung- steuer:

ƒ Am allerwichtigsten für Sie ist die Einkommensteuer. Denn diese bestimmt Ihre Steuervorteile in den Jahren nach der Vermögensübertragung . Die einkommensteuerliche Seite einer Erbschaft oder einer vorweggenommenen Erbfolge wollen wir deshalb für Sie in diesem Beitrag detailliert beleuchten .

ƒ Der entgeltliche Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung unterliegt zwar grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Vermögensübertragungen unter nahen Angehörigen sind aber meistens von dieser Steuer befreit (§ 3 Grunderwerbsteuergesetz) .

ƒ Bei einem unentgeltlichen Erwerb muss Erbschaftsteuer (bei einer Erbschaft) bzw . Schenkung­

steuer (bei einer Schenkung) gezahlt werden . Die Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällt jedoch erst dann an, wenn bestimmte Freibeträge überschritten werden .

Wichtiger Hinweis: Mit der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschaft- und Schenkungsteuer wer- den wir uns in diesem Beitrag nicht beschäftigen.

1.2 Vermietung oder Selbstnutzung?

Wenn Sie wissen, dass Sie das übernommene Vermögen unentgeltlich oder teilentgeltlich erhalten, sollten Sie sich mit den einzelnen Steuerfolgen auseinandersetzen . Diese steuerlichen Auswirkun- gen Ihrer Vermögensübertragung sehen für die Vermietung und bei einer Selbstnutzung ganz unter- schiedlich aus:

Das gilt bei Vermietung

Wenn Sie das übernommene Haus vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpach­

tung. Gegenüber einem »normalen« entgeltlichen Erwerb gibt es aber Besonderheiten bei einigen Werbungskosten und bei den Abschreibungen:

ƒ Soweit Sie das Haus unentgeltlich übernommen haben, treten Sie steuerlich in die Fußstapfen Ihres Rechtsvorgängers und werden so behandelt, wie wenn dieser das Haus oder die Wohnung weiterhin vermieten würde oder vermietet hätte (§ 11 d EStDV) . Sie können also zum Beispiel die vom Rechtsvorgänger begonnene Abschreibung fortsetzen, auch wenn Sie selbst gar keine eigenen Anschaffungskosten haben .

ƒ Soweit Sie das Haus oder die Wohnung entgeltlich erworben haben, haben Sie eigene Anschaf- fungskosten, für die Sie ebenfalls eine Abschreibung vornehmen können .

Weitere Einzelheiten zur Vermietung lesen Sie im Kapitel »Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet« .

Das gilt bei Selbstnutzung

Selbst genutzte Immobilien werden seit Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1 . 1 . 2006 steuerlich nicht mehr gefördert . Wollen Sie eine Immobilie selbst nutzen, spielen steuerliche Erwägungen bei der Übertragung für den zukünftigen Eigentümer keine Rolle .

Eine Förderung können Sie nur bei der energetischen Sanierung älterer Wohnimmobilien in An- spruch nehmen . Die Möglichkeiten des § 35 c EStG können bei Übernahme einer mehr als 10 Jahre alten Immobilie zu deutlichen Steuerentlastungen führen .

Weitere Einzelheiten zur Selbstnutzung lesen Sie im Kapitel »Wenn der Rechtsnachfolger selbst in das Objekt einzieht« .

War das Objekt bis zur Übertragung jedoch vermietet oder gewerblich genutzt, muss der bisherige Eigentümer prüfen, ob bei einer entgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragung bei ihm eine Steu- erbelastung entsteht .

Das gilt bei teilweiser Vermietung/Selbstnutzung

Wenn Sie bei einer Erbschaft oder einer vorweggenommenen Erbfolge ein Zwei- oder Mehrfamilien- haus übernehmen und dieses Haus zum Teil vermietet und zum Teil selbst genutzt werden soll, dann müssen Sie Ihre Aufwendungen wegen der unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen nach dem Verhältnis der Nutz- oder Wohnflächen aufteilen. Das gilt zum Beispiel für die eigenen Anschaf- fungskosten, für die Abschreibung Ihres Rechtsvorgängers, die Sie fortsetzen dürfen, für anfallende Reparaturkosten oder für Schuldzinsen . Steuerlich ist nur noch der vermietete Teil von Bedeutung .

2 Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?

Je nachdem, ob die Vermögensübertragung entgeltlich oder unentgeltlich ist, ergeben sich für Sie un- terschiedliche einkommensteuerliche Konsequenzen .

2.1 Das gilt bei einer Erbschaft

Stirbt der Eigentümer eines Grundstücks oder von Wohneigentum, geht sein Vermögen auf einen oder mehrere Erben über . Diese Vermögensübertragung durch Erbschaft ist zunächst unentgeltlich.

Denn es fehlt eine Gegenleistung des Erben (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 1) .

Ob es bei der Unentgeltlichkeit bleibt, ist abhängig davon, ob es nur einen Alleinerben gibt oder ob mehrere Erben vorhanden sind .

2.1.1 Sie sind Alleinerbe

Gibt es nur einen Erben, geht das gesamte Vermögen des Verstorbenen unentgeltlich auf ihn über . Der Alleinerbe hat also den Grundbesitz unentgeltlich erworben .

Das gilt nicht nur bei der gesetzlichen Erbfolge . Auch wenn der Erblasser durch Testament einen Alleinerben bestimmt hat (gewillkürte Erbfolge), erwirbt der Alleinerbe den Nachlass unentgeltlich .

Die Erbschaft bleibt auch in den folgenden Fällen unentgeltlich:

ƒ Erfüllung eines Vermächtnisses:

Durch ein Vermächtnis bestimmt der Erblasser, dass meist nicht der Erbe, sondern eine bestimmte andere Person einen bestimmten Teil des Vermögens erhalten soll (z . B . einen Geldbetrag oder einen Gegenstand) . Der Erbe selbst ist zwar durch das Vermächtnis belastet, denn er muss den Geldbetrag zahlen oder den Gegenstand herausgeben . Trotzdem bleibt die Erbschaft unentgelt­

lich (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 60) .

ƒ Auszahlung eines Pflichtteils:

Einen Pflichtteil erhält jemand, wenn er durch Testament von der Erbschaft ausgeschlossen wurde . Muss der Erbe Pflichtteile ausbezahlen, bleibt die Erbschaft trotzdem unentgeltlich (BMF-Schrei- ben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 35) .

Anders sieht es aus, wenn der Pflichtteilsberechtigte und der Erbe vereinbaren, zur Erfüllung der Pflichtteilsschuld ein Grundstück aus dem Nachlass an den Pflichtteilsberechtigten zu übertra­

gen. In diesem Fall liegt ein entgeltlicher Vorgang vor . Der Pflichtteilsberechtigte hat Anschaf­

fungskosten in Höhe des Verkehrswerts des Grundstücks, der Erbe hat in gleicher Höhe einen Veräußerungsgewinn (BFH-Urteil vom 16 . 12 . 2004, III R 38/00, BStBl . 2005 II S . 554; BMF-Schrei- ben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 35) .

ƒ Übernahme von Verbindlichkeiten:

Oft übernimmt der Erbe zusammen mit dem Vermögen des Erblassers Verbindlichkeiten, mit de- nen das Vermögen belastet ist (z . B . Hypothek) . Auch in diesem Fall hat der Alleinerbe das Ver- mögen trotz der Übernahme der Verbindlichkeiten unentgeltlich erhalten (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 23) .

2.1.2 Sie erben zusammen mit mehreren Erben (Miterben)

Gibt es mehrere Erben, erben diese als Erbengemeinschaft. Der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen der Erben . Ebenso wie der Alleinerbe erwirbt die Erbengemeinschaft das Vermögen zu- nächst unentgeltlich.

Auch wenn die Erbengemeinschaft Vermächtnisse erfüllt, Pflichtteile ausbezahlt oder Verbindlichkei- ten übernimmt, hat sie das Vermögen nur unentgeltlich erworben . Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel

»Sie sind Alleinerbe« .

Gehört zum Erbe auch ein Grundstück, bilden die Erben eine Miteigentümergemeinschaft. Sie muss in der Regel eine gemeinsame Steuererklärung abgeben.

2.1.3 Erbauseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft löst sich auf

Wenn es mehrere Erben gibt, erwerben sie als Erbengemeinschaft den Nachlass gemeinsam . In der Regel bleibt eine Erbengemeinschaft nicht auf Dauer bestehen . Denn jeder Miterbe kann verlangen, dass der Nachlass unter den Miterben entsprechend den Erbteilen aufgeteilt wird: Das ist die Erb­

auseinandersetzung. Sie ist grundsätzlich ein unentgeltlicher Vorgang, soweit keine Abfindungen oder Gleichstellungsgelder gezahlt werden . Aber: Ist Grundbesitz vererbt worden, übernimmt bei einer Auseinandersetzung meist ein Miterbe den Grundbesitz . An die anderen Miterben zahlt er eine Abfindung. Teilen die Erben bei einer Auseinandersetzung den Nachlass unter sich auf, gilt:

ƒ Der Miterbe, der die Anteile der anderen Erben erwirbt, hat seinen eigenen Anteil unentgeltlich erworben .

ƒ Sobald er jedoch einen anderen Erben abfindet, erwirbt er teilentgeltlich und es entstehen ihm eigene Anschaffungskosten (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 26) .

ƒ Übernimmt ein Miterbe neben dem Grundbesitz auch Verbindlichkeiten (z . B . Hypotheken) und tritt er für die Schulden des Erblassers ein, liegen in Höhe der übernommenen Verbindlichkeiten keine Anschaffungskosten vor . Das gilt auch, wenn die übernommenen Verbindlichkeiten höher sind als die Erbquote (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 23) .

Grund: Wenn der Saldo aus übernommenem Vermögen und Schulden der Erbquote entspricht, spielt es keine Rolle, ob die Verbindlichkeiten selbst die Erbquote übersteigen oder nicht . Ein an- derslautendes BFH-Urteil hat die Finanzverwaltung mit einem Nichtanwendungserlass belegt (BFH-Urteil vom 14 . 12 . 2004, IX R 23/02, BStBl . 2006 II S . 296; BMF-Schreiben vom 30 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 306) .

Allerdings lassen die Gerichte in diesem Fall nicht locker: So hat das Finanzgericht Düsseldorf Verbindlichkeiten oberhalb der Erbquote als Anschaffungskosten anerkannt (FG Düsseldorf vom 27 . 8 . 2008, 11 K 3323/07 E) . Die Revision der Finanzverwaltung gegen diese Entscheidung wurde vom Bundesfinanzhof als unbegründet zurückgewiesen (BFH-Urteil vom 14 . 7 . 2009, IX R 48/08, BFH/NV 2009 S . 1808) .

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Max erhält bei der Erbauseinandersetzung das Grundstück. Moritz bekommt die Wertpa- piere und übernimmt die Hypothek. Da beide den gleichen Wert bekommen, liegt ein un- entgeltlicher Vorgang ohne Anschaffungskosten vor. Das bedeutet: Moritz kann die über- nommenen Verbindlichkeiten nicht berücksichtigen. Es spielt keine Rolle, dass er 100 % der Verbindlichkeiten übernimmt, obwohl ihm nur 50 % des Erbes zustehen. Denn der Saldo aus dem Vermögen und den Schulden entspricht genau der Erbquote von 50 %.

Findet die Auseinandersetzung innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod des Erblassers statt, wird das übernommene Grundstück von Anfang an dem übernehmenden Miterben zugerechnet . Die Sechsmonatsfrist halten Sie ein, wenn innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall eine klare und rechtlich bindende Vereinbarung über die Auseinandersetzung und ihre Modalitäten vorliegt . Es wird also so getan, als ob sich die Erbengemeinschaft bereits unmittelbar nach dem Erbfall auseinanderge- setzt hätte .

Voraussetzung: Der Notarvertrag muss den Übergang von Nutzen und Lasten für das übernommene Grundvermögen auf den Zeitpunkt des Erbfalles festlegen . Anschließend muss die Auseinanderset- zung entsprechend der Vereinbarung durchgeführt werden . Sollte der Wert des Grundstücks zwischen den Miterben noch strittig sein, kann dieser auch erst nach sechs Monaten festgelegt werden (BMF- Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 8 u . 9) . In der Praxis dürfte das Folgendes bedeuten:

ƒ Verkauft die Erbengemeinschaft im Zuge der Auseinandersetzung den gemeinschaftlichen Grund- besitz, wird sie für die Einkünfte daraus im Normalfall eine Feststellungserklärung abgeben.

ƒ Bekommt als Ergebnis der Erbauseinandersetzung einer der Erben den Grundbesitz im Alleinei- gentum, gibt der entsprechende Erbe die Einkünfte dagegen in seiner persönlichen Steuererklä- rung an . Eine Feststellungserklärung ist dann nicht notwendig.

Höhere Abfindung bedeutet mehr Abschreibung

Die Höhe der Abfindungszahlungen – und damit auch die Höhe der Anschaffungskosten – ist ab- hängig davon, wie sich der Nachlass zusammensetzt . Die Höhe der Abfindungszahlungen hängt da- von ab,

ƒ ob nur ein Grundstück vererbt wird,

ƒ ob neben dem Grundstück noch Wertpapiere oder Barvermögen vorhanden sind oder

ƒ ob mit dem Grundstück auch Verbindlichkeiten übernommen werden .

Generell gilt: Je höher die Abfindungszahlungen, desto höher die Anschaffungskosten und damit die möglichen Steuervorteile, insbesondere die Abschreibungen . Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet« . Der übernehmende Miterbe sollte deshalb immer versu- chen, durch eine geschickte Gestaltung eine möglichst hohe Abfindungszahlung zu erreichen . Wie das im Einzelnen funktioniert, zeigen wir Ihnen in den folgenden Fällen .

Fall 1: Ein unbelastetes Grundstück oder eine Eigentumswohnung als Nachlass Besteht der Nachlass nur aus einem Grundstück bzw . einer Eigentumswohnung, erwirbt der Miterbe, der die anderen Miterben abfindet, den Grundbesitz in Höhe der Abfindungszahlung entgeltlich.

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Max hat das Grundstück in Höhe seines Erbteils (50 % von 300.000,– €) unentgeltlich und in Höhe der Abfindungszahlung (150.000,– €) entgeltlich erworben. Das bedeutet, dass er das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben hat.

Fall 2: Ein unbelastetes Grundstück oder eine Eigentumswohnung und Wertpapiere als Nachlass

Es spielt keine Rolle, aus welchen Mitteln der übernehmende Miterbe die Abfindungszahlungen ent- richtet . Er muss keine eigenen Mittel für die Abfindungen aufwenden, sondern kann auch einen Teil des Nachlasses verwerten. Das kommt zum Beispiel dann in Betracht, wenn neben Grundbesitz auch Wertpapiere im Nachlass vorhanden sind (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 23) .

Je höher die Abfindungszahlungen, desto höher sind auch die Anschaffungskosten für den überneh- menden Erben . Da es nicht darauf ankommt, aus welchen Quellen die Abfindungszahlungen finan- ziert werden, muss die Devise bei einer Auseinandersetzung lauten: Einer übernimmt alles und zahlt den anderen Erben aus.

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Variante 1:

Max übernimmt das Grundstück, Moritz erhält die Wertpapiere. Max muss an Moritz eine Abfin- dungszahlung in Höhe von 150.000,– € leisten. Max hat das Grundstück zu 3/8 (150.000,– € : 400.000,– €) entgeltlich und zu 5/8 unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen 150.000,– €.

Variante 2:

Max übernimmt das gesamte geerbte Vermögen mit einem Verkehrswert von 500.000,–  €.

Er muss an seinen Bruder eine Abfindungszahlung in Höhe von 250.000,– € leisten. Diese 250.000,– € werden nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grundstück und Wertpapieren aufgeteilt: 200.000,– € entfallen auf das Grundstück und 50.000,– € auf die Wertpapiere. Max hat das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen 250.000,– €.

Variante 3:

Wie Variante 2 mit dem Unterschied, dass Max die Abfindungszahlung aus dem Verkauf der Wertpapiere finanziert: Auch in diesem Fall wird die Abfindungszahlung von 250.000,– € im Verhältnis der Verkehrswerte auf das Grundstück bzw. die Wertpapiere verteilt (auch wenn Letz- tere durch den Verkauf gar nicht mehr vorhanden sind). Durch den vorhergehenden Verkauf der Wertpapiere erreichen Sie keine höheren Anschaffungskosten für das Grundstück. Grund: Die Finanzverwaltung sieht darin einen Tausch »Geld gegen Geld«. Konsequenz: Max hat auch hier wie bei Variante 2 das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen auch hier 250.000,– €.

Fazit: Max sollte sowohl das Grundstück als auch die Wertpapiere übernehmen (vgl. Variante 2 und 3). Es spielt keine Rolle, ob er die Abfindungszahlungen aus dem Verkauf der Wertpapiere finanziert oder eigene Mittel einsetzt.

Fall 3: Ein unbelastetes Grundstück oder eine Eigentumswohnung und Barvermögen als Nachlass

Die im Fall 2 beschriebene Vorgehensweise funktioniert nicht, wenn anstelle der Wertpapiere Bar- vermögen vorhanden ist, also zum Beispiel Bargeld, Bankguthaben oder Schecks . Wenn nämlich dieses Barvermögen für die Abfindungszahlung eingesetzt wird, liegen in Höhe des Barvermögens keine Anschaffungskosten des übernehmenden Miterben vor (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 30) .

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Variante 1:

Max übernimmt das Grundstück, Moritz das Sparguthaben. Max zahlt an Moritz eine Abfin- dung in Höhe von 150.000,– €. Max erwirbt das Grundstück zu 3/8 entgeltlich und zu 5/8 un- entgeltlich. Die Anschaffungskosten betragen entsprechend der Höhe der Abfindungszahlung 150.000,– €.

Variante 2:

Max übernimmt das Grundstück und das Sparguthaben. Die Abfindungszahlung beträgt 250.000,– €. In Höhe des Barvermögens (100.000,– €) liegen jedoch keine Anschaffungskos- ten vor. Die Anschaffungskosten liegen wie bei Variante 1 bei 150.000,– €. Max erwirbt auch hier das Grundstück zu 3/8 entgeltlich und zu 5/8 unentgeltlich.

Beachten Sie: Auch wenn Barvermögen vererbt wird, können Sie die Abfindungszahlungen und da- mit die steuerlich begünstigten Anschaffungskosten für den übernehmenden Miterben erhöhen . Die Devise lautet: Die Erbengemeinschaft muss das Barvermögen in Wertpapiere investieren.

Wenn dann einer der Miterben das gesamte Vermögen inklusive der neu angeschafften Wertpapiere übernimmt und deshalb eine höhere Abfindungszahlung leistet, kann er diese Abfindungszahlung ebenfalls aus dem Verkauf dieser Wertpapiere finanzieren – genauso wie in Fall 2 .

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Max und Moritz investieren das Barvermögen in Höhe von 100.000,– € in Wertpapiere. Bei der Auseinandersetzung übernimmt Max das Grundstück und die Wertpapiere. Er zahlt an Moritz eine Abfindung in Höhe von 250.000,– €. Da kein Barvermögen, sondern Wertpapiere vorhan- den sind, wird die Abfindungszahlung aufgeteilt: 200.000,– € entfallen auf das Grundstück, 50.000,– € auf die Wertpapiere. Max hat das Grundstück zur Hälfte entgeltlich und zur Hälfte unentgeltlich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen 250.000,– €.

Fazit: Durch die Anlage des Barvermögens in Wertpapiere lassen sich die Anschaffungskosten des übernehmenden Miterben erhöhen.

Für den Kauf und Verkauf von Wertpapieren müssen allerdings vernünftige wirtschaftliche Gründe sprechen . Ansonsten kann Ihnen das Finanzamt unter Hinweis auf einen Gestaltungsmissbrauch die Anerkennung der höheren Abfindungszahlungen verweigern (§ 42 AO) . Kommt es zu einer Prü- fung, ob ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt, müssen Sie beachtliche wirtschaftliche bzw . außersteu- erliche Gründe für den Wertpapierkauf anführen . Als Argument kann z . B . die Nutzung einer guten Anlagegelegenheit dienen .

Denkbar sind auch zum Beispiel Fälle, in denen es zunächst wegen Streitigkeiten um die Erbschaft nicht möglich ist, den Nachlass zu verteilen . Wenn sich in dieser Zeit die Erben wenigstens dahin gehend einigen können, das Barvermögen gewinnbringend anzulegen, dann müsste die Abfindungs- zahlung bei einer anschließenden Erbauseinandersetzung in voller Höhe anerkannt werden .

Planen Sie vor einer Erbauseinandersetzung einen Kauf von Wertpapieren, sollten Sie den Ent- scheidungsweg möglichst genau protokollieren. So können Sie einen Beschluss der Erbenge- meinschaft zum Kauf der Wertpapiere schriftlich festhalten und darin auch dokumentieren, dass zum Zeitpunkt des Kaufbeschlusses noch keine Entscheidung über eine Erbauseinandersetzung möglich ist.

Ebenso sollte eine Entscheidung über die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft schrift- lich dokumentiert werden. Diese Entscheidung sollte nicht zu kurzfristig nach dem Wertpapier- kauf fallen, da ansonsten von einem abgestimmten Gesamtplan ausgegangen werden könnte, der vor allem dazu dient, die Steuerbelastung der Beteiligten zu senken. Dies wäre ein Gestal- tungsmissbrauch nach § 42 AO.

Fall 4: Ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung und Verbindlichkeiten als Nachlass

Übernimmt ein Miterbe neben dem Grundbesitz auch Verbindlichkeiten (z . B . Hypotheken) und tritt er für die Schulden des Erblassers ein, liegen in Höhe der übernommenen Verbindlichkeiten keine Anschaffungskosten vor . Daran ändert sich auch nichts, wenn diese Verbindlichkeiten höher sind als die Erbquote. Mehr hierzu lesen Sie am Anfang des Kapitels »Erbauseinandersetzung: Die Erben- gemeinschaft löst sich auf« .

Auch wenn der eine Miterbe das Grundstück und der andere die Verbindlichkeiten übernimmt und dafür eine höhere Abfindungszahlung erhält, entstehen keine Anschaffungskosten (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 24) .

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Variante 1:

Wenn Max das Grundstück übernimmt, muss er seinem Bruder dafür eine Abfindung in Höhe von 150.000,– € zahlen. Er hat also das Haus zu 3/8 entgeltlich und zu 5/8 unentgeltlich er- worben. Der entgeltlich erworbene Teil des Grundstücks wird durch die übernommenen Ver- bindlichkeiten nicht erhöht.

Die Anschaffungskosten betragen 150.000,– €.

Variante 2:

Max übernimmt das Grundstück und Moritz die Verbindlichkeiten. Max zahlt an Moritz 250.000,– €. Trotzdem hat Max das Grundstück nur zu 3/8 entgeltlich und zu 5/8 unentgelt- lich erworben.

Die Anschaffungskosten betragen auch hier 150.000,– €.

Fazit: Durch eine andere Verteilung des Nachlasses lassen sich die Anschaffungskosten nicht erhöhen.

Fall 5: Der Nachlass besteht aus Grundbesitz, Verbindlichkeiten und Barvermögen oder Wertpapieren

Ist neben den Verbindlichkeiten noch Barvermögen vorhanden, muss die Devise lauten: Tilgen Sie die Verbindlichkeiten mit dem vorhandenen Barvermögen oder durch den Verkauf von Wertpapie- ren vor der Auseinandersetzung. Denn dadurch können die Anschaffungskosten des übernehmen- den Miterben erhöht werden .

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Variante 1:

Max übernimmt das Grundstück mit den Verbindlichkeiten und Moritz das Barvermögen. Max leistet an Moritz eine Abfindungszahlung in Höhe von 100.000,– €. Max erwirbt das Grund- stück zu 1/4 (100.000,– € : 400.000,– €) entgeltlich und zu 3/4 unentgeltlich.

Die Anschaffungskosten betragen 100.000,– €.

Variante 2:

Die Erbengemeinschaft löst zunächst mit dem vorhandenen Barvermögen die Verbindlichkei- ten ab. Max zahlt für das übernommene Grundstück eine Abfindung in Höhe von 200.000,– € an Moritz. Er hat dann das Grundstück zur Hälfte entgeltlich erworben (und nicht nur zu einem Viertel wie in Variante 1).

Die Anschaffungskosten betragen 200.000,– €.

Variante 3:

Sind statt des Barvermögens Wertpapiere vorhanden, können diese verkauft werden. Den Er- lös kann die Erbengemeinschaft für die Tilgung der Verbindlichkeiten einsetzen. Das Ergebnis entspricht dem der Variante 2.

Fazit: Durch die Tilgung der Verbindlichkeiten vor der Auseinandersetzung lassen sich die An- schaffungskosten des übernehmenden Miterben für das Grundstück erhöhen.

Nur bei der Erbschaft gilt, dass übernommene Verbindlichkeiten nicht zu Anschaffungskosten führen. Wer also ein mit Verbindlichkeiten belastetes Grundstück besitzt, sollte überlegen, ob er das Grundstück bereits zu Lebzeiten auf seine Kinder übertragen will (vorweggenommene Erb- folge). Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge«.

Fall 6: Zwei oder mehr Grundstücke oder Eigentumswohnungen als Nachlass Was wir Ihnen in den Fällen 1 bis 5 über die Abfindungszahlungen bei einem übernommenen Grund- stück gesagt haben, gilt entsprechend, wenn im Nachlass zwei oder mehr Grundstücke vorhanden sind . Darüber hinaus müssen Sie noch Folgendes wissen:

ƒ Wenn Sie mehrere Objekte gegen Abfindungszahlungen von den anderen Miterben erwerben wol- len, muss die Abfindungszahlung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte der einzelnen Grund- besitze aufgeteilt werden (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 28u . 29) . Das Gleiche gilt, wenn bei einer Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlungen mehrere Er­

ben Grundstücke erhalten .

Dabei muss das Finanzamt die Zuordnung der Anschaffungskosten zu den einzelnen Grund- stücken grundsätzlich so akzeptieren, wie sie die Erben vornehmen . Ausnahme: Die einzelnen Objekte sind nicht wertmäßig angemessen berücksichtigt (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 42) . Diese Regelung bedeutet für Erbengemeinschaften eine erhebliche Vereinfa- chung und vermeidet Gutachterkosten wegen Streitigkeiten über die Wertermittlung .

Wie die Erben die Anschaffungskosten zuordnen, ist auch maßgeblich bei der entgeltlichen Ver­

äußerung des Nachlasses. Außerdem gilt diese Zuordnung mittlerweile nicht mehr nur für den Erbfall, sondern auch bei der vorweggenommenen Erbfolge . Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge« .

ƒ Eine Möglichkeit, höhere Anschaffungskosten zu erzielen, bietet die Teilauseinandersetzung. Da- bei setzen sich die Erben nicht sofort über den gesamten Nachlass, sondern im Laufe der Zeit über einzelne Wirtschaftsgüter auseinander (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 56 bis 59) .

Lassen die Erben zwischen den einzelnen Teilauseinandersetzungen mehr als fünf Jahre verstrei- chen, gilt: Die bei den einzelnen Teilauseinandersetzungen geleisteten Abfindungszahlungen an den oder die anderen Erben sind in voller Höhe Anschaffungskosten des übernommenen Objektes . Liegen dagegen zwischen der ersten und zweiten Teilauseinandersetzung weniger als fünf Jahre, behandelt die Finanzverwaltung beide Miterben so, als hätten sie sich sofort über beide Objekte auseinandergesetzt . Konsequenz: Die Anschaffungskosten sinken entsprechend – und zwar rück- wirkend ab der ersten Teilauseinandersetzung (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 59) .

Auch bei der Teilauseinandersetzung folgt das Finanzamt grundsätzlich der Aufteilung der An- schaffungskosten durch die Erben, wenn die einzelnen Grundstücke wertmäßig angemessen be- rücksichtigt sind (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 58) .

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Die beiden Brüder Max und Moritz erben ein Einfamilienhaus im Wert von 250.000,– € und eine Eigentumswohnung im Wert von 150.000,– €. Max möchte gerne sofort Eigentümer des Einfamilienhauses werden und dieses umbauen. Sein studierender Bruder Moritz ist zunächst an einer Ausgleichszahlung interessiert. Max übernimmt das Einfamilienhaus und zahlt dafür seinem Bruder 125.000,– € (= 50 % von 250.000,– €). Dementsprechend hat Max eigene An- schaffungskosten für dieses Einfamilienhaus in Höhe von 125.000,– €.

Variante 1:

Sechs Jahre später hat sein Bruder Moritz das Studium beendet und möchte in die Eigentums- wohnung einziehen und Alleineigentümer werden. Er muss seinem Bruder 75.000,– € (= 50 % von 150.000,– €) bezahlen. Diese 75.000,– € stellen bei Moritz eigene Anschaffungskosten dar.

Variante 2:

Moritz möchte bereits nach zwei Jahren Alleineigentümer der Wohnung werden. Er zahlt zwar wie in Variante 1 eine Abfindung von 75.000,– € an Max. Da jedoch Max bei der ersten Teilaus- einandersetzung an ihn bereits 125.000,– € gezahlt hat, hat Moritz keine Anschaffungskosten für die Wohnung. Die Anschaffungskosten von Max bezüglich des Hauses reduzieren sich auf 50.000,– € (= 125.000,– € ./. 75.000,– €). Konsequenz: Die Abschreibungen reduzieren sich bei beiden Brüdern entsprechend.

Fazit: Es lohnt sich für beide Erben, zwischen der ersten und der zweiten Teilauseinanderset- zung mindestens fünf Jahre verstreichen zu lassen!

Fall 7: Wenn bei der Auseinandersetzung keine Abfindungen fließen

Manchmal lässt sich der Nachlass aufteilen, ohne dass Abfindungen an die Miterben gezahlt werden müssen . In diesem Fall entstehen durch die Auseinandersetzung keine Anschaffungskosten. Der Erwerb bleibt unentgeltlich (BMF-Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 22) .

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ƒ Max und Moritz erben ein Einfamilienhaus im Wert von 380.000,– € und Wertpapiere im Wert von 380.000,– €. Max erhält bei der Auseinandersetzung das Haus, Moritz die Wertpa- piere. Da das Haus und die Wertpapiere gleich viel wert sind, muss keine Abfindung gezahlt werden. Beide erhalten Ihren Anteil vom Nachlass also unentgeltlich.

ƒ Hänsel und Gretel erben ein Grundstück im Wert von 2 Millionen €, das mit einer Hypothek von 1 Million € belastet ist. Zum Nachlass gehören auch Wertpapiere mit einem Wert von 3 Millionen €. Hänsel übernimmt das Grundstück und erhält damit einen Wert von 2 Millio- nen €. Gretel erhält die Wertpapiere und übernimmt die Hypothek. Sie erhält also auch einen Wert von 2 Millionen € (3 Millionen € ./. 1 Million €). Auch hier führt die Auseinandersetzung nicht zu Abfindungszahlungen. Beide erhalten also Ihren Anteil am Nachlass unentgeltlich.

2.2 Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge

Oft wird Vermögen schon zu Lebzeiten auf einen nahen Angehörigen übertragen, zum Beispiel von den Eltern oder Großeltern auf die Kinder . Wird eine solche Vermögensübertragung mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge durchgeführt, spricht man von vorweggenommener Erbfolge. Diese Ver- mögensübertragungen können unentgeltlich, teilentgeltlich oder vollentgeltlich sein (BMF-Schreiben vom 13 . 1 . 1993, BStBl . 1993 I S . 80) .

2.2.1 Unentgeltliche Vermögensübertragung

Eine unentgeltliche Übertragung liegt immer dann vor, wenn der Eigentümer (Übergeber) das Ver- mögen auf einen nahen Angehörigen (Übernehmer) überträgt . Der Übernehmer muss für die Über- tragung keinerlei Gegenleistung erbringen und auch keine Auflagen erfüllen . Bei einer solchen unentgeltlichen Vermögensübertragung spricht man auch von Schenkung.

Es gibt aber auch den Fall, dass die Vermögensübertragung als unentgeltlich gilt, obwohl der Über- nehmer Einschränkungen in Kauf nehmen muss: Der Übergeber sichert sich ein Nießbrauchsrecht an dem Haus oder ein Wohnrecht an einer Wohnung des Hauses . Der Übernehmer erhält also ein mit einem Nießbrauchsrecht belastetes Grundstück . Der Wert des Nießbrauchs ist jedoch keine entgeltli- che Gegenleistung des Übernehmers . Die Vermögensübertragung bleibt unentgeltlich (BMF-Schrei- ben vom 13 . 1 . 1993, BStBl . 1993 I S . 80 Tz . 10) .

2.2.2 Vollentgeltliche Vermögensübertragung

Statt durch Schenkung kann Vermögen unter nahen Angehörigen natürlich auch durch Kaufvertrag übertragen werden . Der Unterschied zur Schenkung: Die Vermögensübertragung durch Kaufvertrag ist ein vollentgeltlicher Erwerb, da der Kaufpreis als Gegenleistung dem Wert des übertragenen Grundbesitzes entspricht .

Voraussetzung dafür: Die nahen Angehörigen schließen den Kaufvertrag so ab, wie ihn auch fremde Vertragsparteien abgeschlossen hätten . Das bedeutet: Die Höhe des Kaufpreises und die Zahlungs- modalitäten müssen entsprechend gestaltet sein (z . B . Zahlung des Kaufpreises in einer Summe, Ver- einbarung von Verzugszinsen usw .) .

Sie sollten die Vertragsgrundlagen möglichst genau dokumentieren. Lassen Sie den Notar ei- nen Vertrag aufsetzen, der auch bei Verkauf an einen Fremden benutzt werden kann, und doku- mentieren Sie den Verkaufspreis im Idealfall durch Vergleichspreise oder ein Wertgutachten.

2.2.3 Teilentgeltliche Vermögensübertragung

Bei einem teilentgeltlichen Erwerb erreicht die Gegenleistung des Erwerbers nicht den Wert des über- tragenen Grundstücks oder der Wohnung . In Höhe der Differenz liegt eine Schenkung vor . Deshalb nennt man den teilentgeltlichen Erwerb auch »gemischte Schenkung« . Folgende Gegenleistungen des Übernehmers führen zu einem teilentgeltlichen Erwerb (BMF-Schreiben vom 13 . 1 . 1993, BStBl . 1993 I S . 80 Tz . 7):

ƒ die Übernahme von Verbindlichkeiten (z . B . von Hypotheken);

ƒ Abstandszahlungen an den Übergeber;

ƒ die Zahlung von Gleichstellungsgeldern an andere Angehörige oder Dritte .

In allen drei Fällen hat der neue Eigentümer in Höhe der von ihm erbrachten Gegenleistungen eigene Anschaffungskosten. Für diese kann er bei einer Vermietung die Abschreibung beanspruchen .

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Der Sohn hat eigene Anschaffungskosten in Höhe von 120.000,– € (= 20.000,– € + 40.000,– € + 60.000,– €). Er hat also die Eigentumswohnung zu 2/3 (120.000,– € : 180.000,– €) entgelt- lich und zu 1/3 unentgeltlich erworben.

Werden bei Übergabeverträgen die vereinbarten unverzinslichen Abfindungszahlungen, Gleichstel- lungsgelder oder Abstandszahlungen erst nach einigen Jahren fällig, gilt: Das Finanzamt zinst die Zahlungsverpflichtungen des Übernehmenden ab und kürzt dessen eigene Anschaffungskosten ent- sprechend .

Gemischte Schenkung: So teilen Sie den Kaufpreis auf

Bei teilentgeltlichen Vermögensübertragungen im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge können die Vertragsparteien die Anschaffungskosten grundsätzlich auf die einzelnen Wirtschaftsgüter frei verteilen. So hat es der Bundesfinanzhof entschieden, die Finanzverwaltung ist dem mittlerweile gefolgt (BFH-Urteil vom 27 . 7 . 2004, IX R 54/02, BStBl . 2006 II S . 9; BMF-Schreiben vom 26 . 2 . 2007, BStBl . 2007 I S . 269) . Das bedeutet: Sie können für jedes Wirtschaftsgut einen gesonderten Kaufpreis ausweisen und im Einzelfall entscheiden, ob das Wirtschaftsgut unentgeltlich, teilentgeltlich oder vollentgeltlich übertragen wird . Bevor es das genannte BMF-Schreiben gab, mussten die Verkehrs- werte der einzelnen Gegenstände zugrunde gelegt werden .

Voraussetzung: Die Aufteilung ist »nach außen hin erkennbar« (in einem notariellen Kaufvertrag) und die einzelnen Wirtschaftsgüter sind wertmäßig angemessen berücksichtigt . Letzteres bedeutet:

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Vorteil: Der Sohn kann die Anschaffungskosten von 250.000,– € in voller Höhe dem vermie- teten Objekt zurechnen und entsprechend abschreiben. Und: Muss der Sohn einen Kredit aufnehmen, um das Teilentgelt zahlen zu können, kann er die Schuldzinsen dafür als Wer- bungskosten abziehen. Voraussetzung: Das Darlehen ist eindeutig dem vermieteten Haus zu- geordnet.

3 Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet

Erwerben Sie durch Erbschaft oder vorweggenommene Erbfolge Grundbesitz, haben Sie als Rechts- nachfolger alle Rechte und Pflichten, die der Grundbesitz mit sich bringt . Vermieten Sie den Grund- besitz, müssen Sie die Einkünfte versteuern – wie jeder andere Vermieter auch . Gleichzeitig dürfen Sie aber auch die Kosten, die Ihnen bei der Vermietung entstehen, als Werbungskosten geltend machen – wie jeder andere Vermieter auch .

Je nachdem, ob der Erwerb vollentgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich war, ergeben sich für die Abschreibung und andere Werbungskosten unterschiedliche Konsequenzen .

3.1 So können Sie die Abschreibungen nutzen

Abschreiben bedeutet: Die Anschaffungs- bzw . Herstellungskosten eines Gebäudes oder einer Woh- nung werden über mehrere Jahre verteilt . Sie können Jahr für Jahr jeweils nur einen Teil Ihrer Kosten in der Steuererklärung absetzen . Der jährlich abzugsfähige Teil der Anschaffungs- und Herstellungs- kosten heißt Abschreibung, Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA.

Sie können nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Gebäuden abschreiben, nicht bei Grundstücken .

Je nachdem, ob Ihr Grundbesitz in den alten oder neuen Bundesländern liegt, können die Abschrei- bungen unterschiedlich sein .

3.1.1 Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb

Erwerben Sie eine Wohnung oder ein Haus unentgeltlich, haben Sie keine eigenen Anschaffungs­

kosten. Das gilt zum Beispiel für die Erbschaft eines Alleinerben .

Obwohl Sie keine eigenen Anschaffungskosten haben, können Sie Abschreibungen vornehmen . Und so geht es: Als Rechtsnachfolger treten Sie in die Fußstapfen Ihres Rechtsvorgängers (z . B . Erblasser) . Das bedeutet, Sie können die vom Rechtsvorgänger begonnenen Abschreibungen fortsetzen – und zwar so lange, wie Sie die Immobilie vermieten und noch nicht alle Anschaffungs- und Herstel- lungskosten abgeschrieben sind (§ 11 d EStDV) .

Wenn der Rechtsvorgänger linear abgeschrieben hat

Lineare Abschreibung bedeutet: Es gibt nur einen Abschreibungssatz für alle Kalenderjahre (§ 7 Abs . 4 EStG) .

Bei Gebäuden, die nach dem 31 . 12 . 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibung jähr- lich 2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten . Daraus ergibt sich eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren .

Der Rechtsnachfolger schreibt jährlich 2 % der Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers ab .

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Dieser Abschreibungsbetrag gehört für das Jahr 2021 zur Hälfte in die Steuererklärung des Va- ters. Die andere Hälfte kann der Sohn in seiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Ab 2022 schreibt der Sohn den vollen Jahresbetrag von 3.000,– € ab. Die Abschrei- bung endet 50 Jahre nach der Anschaffung durch den Vater.

Wenn der Rechtsvorgänger degressiv abgeschrieben hat

Degressive Abschreibung bedeutet: Die Abschreibungssätze sind in den Anfangsjahren hoch und werden im Laufe der Zeit immer niedriger (§ 7 Abs . 5 EStG) .

Bei der degressiven Abschreibung ist der Rechtsnachfolger an die für den Rechtsvorgänger geltenden Abschreibungssätze der degressiven Abschreibung gebunden . Übernimmt er also zum Beispiel das Haus im zehnten Jahr nach der Fertigstellung, dann gelten für ihn die gestaffelten Abschreibungssätze für das zehnte und die für folgende Jahre vorgesehenen Prozentsätze .

Die Höhe und die Dauer der degressiven Abschreibung hängen davon ab, wann für den Bau des Hau- ses der Bauantrag gestellt oder bei Kauf der Immobilie der Kaufvertrag abgeschlossen wurde .

So hoch ist die degressive Abschreibung bei Wohneigentum

Bauantrag/Kaufvertrag 1. 1. 1996 – 31. 12. 2003 Bauantrag/Kaufvertrag 1. 1. 2004 – 31. 12. 2005 8 Jahre × 5 % = 40 %

anschließend 6 Jahre × 2,5 % = 15 % 36 Jahre × 1,25 % = 45 %

10 Jahre × 4 % = 40 % anschließend 8 Jahre × 2,5 % = 20 % 32 Jahre × 1,25 % = 40 %

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ƒ 2005 bis 2014: 4 %

Hinweis: Die degressive Abschreibung wird beim unentgeltlichen Erwerb in Zukunft seltener wer- den . Grund: Diese Abschreibung gibt es nicht mehr, wenn Sie für Ihr Gebäude den Bauantrag nach dem 31. 12. 2005 eingereicht beziehungsweise Ihren Kaufvertrag nach diesem Termin abgeschlos- sen haben .

Wenn der Rechtsvorgänger in den alten Bundesländern nach § 7 b EStG abgeschrieben hat

Der Rechtsnachfolger kann auch die Restwertabschreibung des Rechtsvorgängers nach § 7 b EStG fortsetzen . Er schreibt dann weiterhin den Restwert mit 2,5 % ab .

Wenn der Rechtsvorgänger die Eigenheimzulage oder die 10-e-Förderung erhalten hat

Hat der Rechtsvorgänger das Objekt selbst genutzt und hierfür die Eigenheimzulage oder die 10-e- Förderung erhalten, muss der Rechtsnachfolger bei einer Vermietung auf die lineare Abschreibung umsteigen .

Wenn der Rechtsvorgänger in den neuen Bundesländern nach § 4 Gesetz über Sonderabschreibungen und Abzugsbeträge im Fördergebiet abgeschrieben hat Wer bis Ende 1998 für neue Häuser und Wohnungen in den neuen Bundesländern gesorgt hat, er- hielt in den ersten fünf Jahren eine Sonderabschreibung in Höhe von 50 % oder 25 %/20 % der An- schaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (§ 4 Gesetz über Sonderabschreibungen und Ab- zugsbeträge im Fördergebiet) .

Ab dem sechsten Jahr kann der noch nicht abgeschriebene Restwert auf 45 Jahre verteilt werden, es ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 2,22 % des Restwerts. Der Rechtsnachfolger kann auch diese Abschreibung des Rechtsvorgängers fortsetzen .

Wenn der Rechtsvorgänger die Immobilie bisher selbst genutzt und keinerlei Förderung beantragt hat

Oft gehört eine Immobilie dem Rechtsvorgänger schon seit etlichen Jahren oder befindet sich seit Jahrzehnten im Familienbesitz . Eine Abschreibung oder Förderung war aber nie möglich, wurde nie beantragt oder ist heute nicht mehr feststellbar . Befindet sich diese Immobilie zum Zeitpunkt der Vermögensübergabe an den Rechtsnachfolger schon länger als 50 Jahre im Familienbesitz und sind in den zurückliegenden Jahren keine umfangreichen nachträglichen Herstellungskosten entstanden, erhält heute der Rechtsnachfolger leider keine Abschreibung mehr .

Sind seit Anschaffung oder Fertigstellung durch den oder die Rechtsvorgänger noch keine 50 Jahre vergangen, kann der Rechtsnachfolger Abschreibungen vornehmen . Liegen keine Unterlagen über die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr vor, müssen diese Kosten geschätzt werden .

Das gilt für alle Vermögensübertragungen

ƒ In dem Jahr, in dem das Gebäude von dem Rechtsvorgänger auf den Rechtsnachfolger übertragen wird, werden alle Abschreibungen zeitanteilig aufgeteilt (nach Monaten oder auch nach Wochen) .

ƒ Hat der Rechtsvorgänger das Haus oder die Wohnung in den Jahren vor der Vermögensübertra- gung selbst genutzt, sollte der Rechtsnachfolger die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung überprüfen (Anschaffungs- und Herstellungskosten) . Ergeben sich dabei höhere Anschaffungs- und Herstellungskosten, steigt auch die Abschreibung bei Vermietung entsprechend .

Gleiches gilt, wenn der Rechtsvorgänger nachträgliche Herstellungskosten hatte und hierfür keine Förderung beantragt hatte oder nicht beantragen konnte (z . B . für den Anbau einer Garage oder für den Ausbau des Dachgeschosses) .

Gibt es über die Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten keine Unterlagen mehr, dann müssten Sie die Aufwendungen glaubhaft machen (zum Beispiel Datum des Bauantrags für Aus- bau des Dachgeschosses) . Schätzen Sie in diesem Fall die tatsächlich entstandenen Baukosten . Der Wert der eigenen Arbeitsleistung erhöht die Herstellungskosten und damit die Abschreibung des Rechtsnachfolgers nicht .

ƒ Entstehen dem Rechtsnachfolger für das übernommene Objekt nachträgliche Herstellungskos­

ten, werden diese den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers hinzugezählt .

3.1.2 Abschreibung bei vollentgeltlichem Erwerb

Wenn Sie mit einem nahen Angehörigen einen Kaufvertrag schließen, wie Sie ihn auch mit einem fremden Dritten schließen würden, sind die steuerlichen Konsequenzen genau die gleichen wie bei jedem normalen Hauskauf . Sie erwerben ein »gebrauchtes« Objekt und können für Ihre Anschaf- fungskosten nur die lineare Abschreibung in Höhe von 2 % in Anspruch nehmen (§ 7 Abs . 4 EStG) .

3.1.3 Abschreibung bei teilentgeltlichem Erwerb

Bei einem teilentgeltlichen Erwerb haben Sie – wie der Name schon sagt – das Objekt zum Teil ent- geltlich und zum Teil unentgeltlich erworben:

ƒ Für den Teil, den Sie unentgeltlich erworben haben, führen Sie die Abschreibungen Ihres Rechts- vorgängers fort . Mehr hierzu lesen Sie im Kapitel »Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb« .

ƒ Für den Teil, den Sie entgeltlich erworben haben, machen Sie die lineare Abschreibung geltend . Denn insoweit haben Sie eigene Anschaffungskosten .

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ƒ Soweit er das Gebäude unentgeltlich erworben hat, führt er die Abschreibung des Rechts- vorgängers fort. Sein Vater hat das Haus linear abgeschrieben. Der Sohn berechnet seine Abschreibung wie folgt:

Abschreibung für den entgeltlichen Teil:

2 % von 75.000,– €

(100.000,– € Abfindungszahlung ./. 25.000,– € für Grund und Boden)

1.500,– € Abschreibung für den unentgeltlichen Teil:

2 % von 75.000,– €

(damaliger Verkehrswert 100.000,– € ./. 25.000,– € für Grund und Boden), davon 50 %

750,– €

Die Gesamtabschreibung beträgt 2.250,– €

Im Todesjahr des Vaters kann der Sohn die Abschreibung nur zeitanteilig in Anspruch neh- men. Ist der Vater zum Beispiel am 30. Juni gestorben, kann der Sohn nur die Hälfte von 2.250,– € = 1.125,– € abschreiben. In der Steuererklärung des Vaters wird die Restwertab- schreibung ebenfalls nur zeitanteilig für ein halbes Jahr berücksichtigt.

3.2 Das sind Ihre Werbungskosten

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vollentgeltlich erwerben, können Sie Ihre Werbungskosten in vollem Umfang bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen .

Beim unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb gibt es jedoch einige Besonderheiten, die Sie beachten müssen .

3.2.1 Wann Sie Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen können

Bei einer Erbschaft zahlt ein Miterbe an die anderen Miterben oft eine Abfindung. Bei einer vorweg- genommenen Erbfolge fließen zum Beispiel an die Geschwister Gleichstellungsgelder. Nehmen Sie zur Finanzierung Ihrer Abfindungszahlungen und Gleichstellungsgelder einen Kredit auf, sind die dadurch entstehenden Schuldzinsen in vollem Umfang Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (BFH-Urteil vom 9 . 7 . 1985, IX R 49/83, BStBl . 1985 II S . 722) .

Das gilt nicht nur beim vollentgeltlichen Erwerb, sondern auch, wenn Sie das Haus oder die Wohnung teilentgeltlich erworben haben: Die Schuldzinsen sind immer in voller Höhe abzugsfähig, da sie unmittelbar mit dem entgeltlich erworbenen Teil des Vermögens zusammenhängen .

Übernimmt der Rechtsnachfolger Verbindlichkeiten und müssen für diese Schuldzinsen gezahlt werden, können Sie diese ebenfalls als Werbungskosten abziehen . Das gilt bei einer vorweggenomme- nen Erbfolge sogar dann, wenn die Verbindlichkeiten beim Vermögensübergeber ursprünglich privat veranlasst waren (BMF-Schreiben vom 13 . 1 . 1993, BStBl . 1993 I S . 80 Tz . 22) .

Müssen Sie Pflichtteilsansprüche erfüllen, sind die Schuldzinsen für deren Finanzierung dagegen nicht als Werbungskosten abzugsfähig . Das gilt auch bei Vermächtnissen. Denn in diesen Fällen erwerben Sie das Vermögen unentgeltlich, Sie haben also keine eigenen Anschaffungskosten (BMF- Schreiben vom 14 . 3 . 2006, BStBl . 2006 I S . 253 Tz . 63) .

3.2.2 Renovierungskosten: nicht immer voll abziehbar

Häufig wird ein älteres Haus oder eine ältere Wohnung vom Rechtsnachfolger gründlich renoviert oder umgebaut . Die dabei entstehenden Aufwendungen können nachträgliche Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen sein .

ƒ Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn die Aufwendungen für die Renovierung in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Hauses oder der Wohnung (§ 6 Abs . 1 Nr . 1a EStG) .

Konsequenz: Diese Kosten müssen Sie abschreiben . Grundlage für die Abschreibung sind die An- schaffungskosten des Rechtsvorgängers und die nachträglichen Herstellungskosten, die Sie zusam- menrechnen müssen .

ƒ Die Renovierungskosten sind Erhaltungsaufwendungen, wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb nicht höher sind als 15 % der Anschaffungskosten des Hauses oder der Wohnung . Vorteil: Erhaltungsaufwendungen sind im Jahr der Zahlung voll abziehbar.

3.2.3 Die Kosten der Vermögensübernahme sind Anschaffungskosten

Bei einem »normalen« Kaufvertrag zählen die Kosten für den Notar, für die Eintragung ins Grund­

buch und die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten des Hauses oder der Wohnung . Sie können zusammen mit den übrigen Anschaffungskosten linear abgeschrieben werden – soweit sie nicht auf den Grund und Boden entfallen .

Das gilt auch bei einem teilentgeltlichen Erwerb . Sie müssen also diese Kosten nicht entsprechend dem entgeltlich oder unentgeltlich erworbenen Teil des Gebäudes aufteilen, sondern können alle Kos- ten linear abschreiben (BFH-Urteil vom 20 . 12 . 1990, XI R 2/85, BFH/NV 1991 S . 383) .

Auch die eventuellen Kosten eines Wertschätzungsgutachtens bei einem teilentgeltlichen Erwerb zählen in voller Höhe zu Ihren Gebäude-Anschaffungskosten (BFH-Urteil vom 20 . 12 . 1990, XI R 11/88, BFH/NV 1991 S . 308) .

Abzug von Kosten bei unentgeltlichem Erwerb

Strittig ist die Behandlung dieser Kosten, wenn Sie die Immobilie unentgeltlich erhalten . Das Bun- desfinanzministerium war bisher der Ansicht, die Kosten für Notar und Grundbuch seien keine Wer- bungskosten . Das haben die Richter am Finanzgericht Münster anders gesehen .

Eine Erbin hatte Grundbuchkosten, Beratungskosten und andere Aufwendungen, die ihr bei der Aus- einandersetzung einer Erbengemeinschaft entstanden sind, als nachträgliche Anschaffungskosten für die bei der Auseinandersetzung übernommenen vermieteten Immobilien geltend gemacht . Die Finanzrichter erkannten die Kosten der Erbauseinandersetzung als Anschaffungsnebenkosten an und widersprachen damit Bundesfinanzministerium und Finanzamt, die die Kosten dem Erbfall zuordnen wollten .

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In der Praxis gibt es in diesem Fall zwei Abschreibungsbeträge: zum einen die fortzuführende Ab- schreibung des Erblassers, zum anderen die nachträglich entstandenen Anschaffungsnebenkosten als eigene Abschreibungsbasis . Hier können auch unterschiedliche Abschreibungssätze gelten .

Der Grundsatz, dass Erben die Abschreibung des Erblassers unverändert fortführen müssen, steht dem nicht entgegen . Denn er gilt nur für die Anschaffungskosten des Erblassers, jedoch nicht für An- schaffungskosten, die der Erbe selbst getragen hat .

3.2.4 Erhaltungsaufwendungen können verteilt werden

Hatte der Rechtsvorgänger das Haus oder die Wohnung vermietet, konnte er seit 2004 größere Er­

haltungsaufwendungen entweder im Jahr der Zahlung sofort abziehen oder alternativ nach § 82 b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen .

Wenn Sie ein solches Gebäude unentgeltlich erwerben, können Sie als Rechtsnachfolger den vom Rechtsvorgänger noch nicht verteilten Erhaltungsaufwand für den restlichen Verteilungszeitraum geltend machen . Beim teilentgeltlichen Erwerb können Sie als Rechtsnachfolger den noch nicht ver- teilten Erhaltungsaufwand nur anteilig mit dem Prozentsatz geltend machen, zu dem Sie das Objekt unentgeltlich erworben haben .

In dem Jahr, in dem das Eigentum übergeht, wird der Erhaltungsaufwand entsprechend der Besitz- dauer auf Rechtsvorgänger und Rechtsnachfolger verteilt .

4 Wenn der Rechtsnachfolger selbst in das Objekt einzieht

Entscheiden Sie sich, die Immobilie selbst zu nutzen, ist das im Regelfall steuerlich unbeachtlich . Die eigene Wohnung ist Teil der privaten Lebensführung, für die sich das Finanzamt grundsätzlich nicht interessiert . Private Lebenshaltungskosten können Sie generell nicht steuerlich berücksichtigen lassen . Besonders wenn Immobilien übertragen werden, handelt es sich aber häufig um ältere Objekte. Ein solches Objekt möchten Sie vor ihrem Einzug oft noch einmal umbauen und modernisieren . In der Regel fallen hierfür hohe Kosten an, die in den meisten Fällen rein privat zu tragen sind .

Nur den Arbeitslohn von Handwerkerrechnungen könnten Sie steuerlich ansetzen .

In einem Ausnahmefall allerdings beteiligt sich das Finanzamt auch an der Sanierung von privaten Immobilien . Hier geht es dem Gesetzgeber darum, Sie zur energetischen Aufrüstung älterer Häu­

ser zu motivieren .

Mit dem noch relativ jungen § 35 c EStG wird die energetische Sanierung von älteren Bauwerken ge- fördert . Anders als bei Handwerkerleistungen können Sie hier auch einen Teil der Ausgaben direkt mit Ihrer Steuerschuld verrechnen.

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4.1 Diese Immobilien werden gefördert

Gefördert werden nur Investitionen in Immobilien, die Ihnen gehören und die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden .

Eine Vermietung schließt die Förderung nach § 35 c EStG aus . In diesem Fall kann die Investition über die Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht oder als Herstellungskosten abgeschrieben werden .

Es werden nur Wohnimmobilien begünstigt ...

§  35 c EStG spricht ausdrücklich von Wohngebäuden . Gefördert werden können Maßnahmen an selbst genutzten Häusern, aber auch Eigentumswohnungen . Als Selbstnutzung gilt es auch, wenn die Immobilie anderen Personen unentgeltlich als Wohnung überlassen wird . Das müssen nicht zwin- gend Angehörige, sondern können auch Dritte sein .

Es kommt zuerst einmal darauf an, dass keine Einkünfte mit der Immobilie erzielt werden . Eine Vermietung schließt die Förderung deshalb aus .

Wird die Immobilie auch für den eigenen Betrieb genutzt, müssen Sie die Aufwendungen aufteilen.

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Während für einige Förderprogramme eine Nutzung als dauerhafter Wohnsitz verlangt wird, kann die Förderung der energetischen Sanierung auch für Ferienwohnungen und Zweitwohnungen genutzt werden . Auch hier gilt aber die Bedingung, dass keine Vermietung erfolgen darf . Vermieten Sie die Ferienwohnung in der Zeit, die Sie nicht selbst dort verbringen, ist die Förderung ausgeschlossen . Auch Immobilien im Miteigentum können bei energetischer Sanierung gefördert werden . Das ist der Fall, wenn Sie gemeinsam mit einer oder mehreren weiteren Personen Eigentümer eines Objektes sind . Das ist häufig bei Ehepaaren der Fall oder nach einem Erbgang, wenn die Erbengemeinschaft eine Immobilie gemeinschaftlich besitzt . Hier wird die Förderung gesondert festgestellt .

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... die mindestens zehn Jahre alt sind

Damit eine Förderung infrage kommt, muss das Gebäude ein Mindestalter von zehn Jahren haben . Dieses Alter muss schon zu Beginn der Sanierungsmaßnahme erreicht sein . Das Alter wird dabei

Solange es keine eindeutige Festlegung der Finanzverwaltung gibt, sollten Sie im Zweifelsfall mit dem Finanzamt abstimmen, ob das Mindestalter schon erreicht ist . Betroffen sind von dieser rechtlichen Unsicherheit Gebäude, die nach dem Jahr 2009 fertiggestellt wurden . Bei älteren Gebäuden liegt der Herstellungsbeginn mehr als zehn Jahre zurück .

Auch Immobilien im EU-Ausland und im EWR sind begünstigt

Die Förderung ist eine Form von Subventionen und muss sich darum an die Förderregelungen der EU halten . Damit es keine Wettbewerbsnachteile innerhalb der EU geben kann, sind nicht nur Maß- nahmen an Gebäuden in Deutschland von der Regelung erfasst . Auch energetische Sanierungen einer Immobilie in einem anderen EU-Mitgliedstaat oder dem Europäischen Wirtschaftsraum können von dieser Regelung profitieren . Damit sind selbst genutzte Immobilien in allen EU-Staaten sowie in Island, Liechtenstein und Norwegen förderfähig . Besitzen Sie eine selbst genutzte Immobilie in einem dieser Länder, können auch hier Sanierungen durch eine Steuerersparnis in Deutschland gefördert werden . Vorsicht: Objekte in der Schweiz sind nicht förderfähig . Auch Großbritannien zählt seit dem 31 . 1 . 2020 nicht mehr zur EU .

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Auch der Nachweis der übrigen Anforderungen gegenüber dem deutschen Finanzamt könnte schwierig werden. Oft wird es ohne Übersetzung von Dokumenten nicht gelingen.

4.2 Diese Maßnahmen können gefördert werden

Der Gesetzgeber hat abschließend aufgezählt, welche Maßnahmen förderfähig sind, und zwar fol- gende:

ƒ Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken,

ƒ Erneuerung der Fenster und Außentüren,

ƒ Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,

ƒ Erneuerung der Heizungsanlage,

ƒ Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung,

ƒ Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind . Andere Sanierungsmaßnahmen können nicht gefördert werden.

4.3 Diese Aufwendungen werden gefördert

Nicht nur die unmittelbaren Kosten einer Sanierungsmaßnahme können durch die Steuerentlastung bezuschusst werden . Begünstigt sind darüber hinaus auch mittelbare Aufwendungen, die bei der Umsetzung der Maßnahme entstehen . Umfasst sind also nicht nur die Kosten einer Baumaßnahme oder die Kosten einer neuen Heizungsanlage selbst, sondern auch die damit verbundenen Aufwen- dungen für Einbau, Installation oder Inbetriebnahme.