Bau und Denkmalschutz
Neue Wohnungen oder Wiederherstellung eines „grünen Kulturdenkmals“?
– Die Planungen für einen Neubau am Hafentor in der südlichen Neustadt –
Auch in der südlichen Neustadt befindet sich ein Schauplatz des zentralen städtebaulichen Dilemmas in Hamburg, das eine Entscheidung zwischen dem Bau dringend notwendiger neuer und bezahlbarer Wohnungen und einer Obergrenze für die innerstädtische Verdichtung erfordert. „Wir müssen immer wieder von neuem abwägen, ob auf einer freien Fläche in der inneren Stadt noch ein weitere
Verdichtung durch Wohnungsbau erfolgen darf oder nicht. Und wenn wir einen Neubau befürworten, dann eigentlich nur noch für bezahlbare, öffentlich geförderte Wohnungen,“ sagt Ingolf Goritz als Fachsprecher der GRÜNEN Fraktion Mitte im Bau- und Denkmalpflegeausschuss und langjähriges Mitglied im Stadtplanungsausschuss..
„Zankapfel“ des aktuellen Bauvorhabens sind das Grundstück und Gebäude am Hafentor 7, das in den vergangenen Jahren Ort mehrerer Planungen war und sich nun wieder auf dem Wege zu einem neuen Planungsrecht in Form eines sog. „vorhaben-bezogenen Bebauungsplanes“ (siehe:
http://www.juraforum.de/lexikon/vorhaben-und-erschliessungsplan ) nach § 12 des Baugesetzbuches (siehe:
http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__12.html ) befindet. Der Entwurf ist bereits auf den Webseiten des Bezirks Mitte veröffentlicht und – zusammen mit Erläuterungen und Hintergrundinfos – hier:
http://www.hamburg.de/stadtplanung-mitte/3581038/ns42-oepd.html zu finden. (Vor einer möglichen Umsetzung des Bauvorhabens wird zusätzlich zum Bebauungsplan auch ein Durchführungsvertrag
abgeschlossen, in dem viele den bisherigen Diskussionen und Veranstaltungen strittigen Punkte verbindlich geregelt werden sollen.)
Am 13. September 2012 fand zu diesem Entwurf in der Norwegischen Seemannskirche in der südlichen Neustadt, nahe des nördlichen Hafenrandes und der Landungsbrücken, eine Öffentliche Plandiskussion (ÖPD) statt. Mit dieser Plandiskussion und ihrer Auswertung in der nächsten Sitzung des
Stadtplanungsausschusse am 17. Oktober 2012 wird eine der gesetzlich vorgeschriebenen Etappen des Planungsprozesses für einen neuen Bebauungsplan zurückgelegt.
Tagesordnung, Ort und Uhrzeit der Sitzungen des Ausschusses werden ebenfalls regelmäßig veröffentlicht und sind zu finden auf der Webseite: http://www.hamburg.de/ausschuss-stadtplanung-
nav/2402810/ausschuss-stadtplanungsausschuss.html . Die aktuelle Tagesordnung sollte dort ca. 1 Woche vor der Sitzung erscheinen und die Information und Debatte über die öffentliche Plandiskussion zum Hafentor-Grundstück enthalten.
Kern des „Vorhaben- und Erschließungsplans Neustadt 42“ ist ein Vorhaben, das ein 6-geschossiges Wohngebäude mit Gewerberäumen im Sockelgeschoss vorsieht. Auf dem Grundstück befindet sich heute ein – inzwischen etwas unansehnlich gewordener – Gewerbebau, der jedoch durchaus kreativ von der
„Hasenmanufaktur“ (http://www.hasenmanufaktur.de/ ) genutzt wird. Und eigentlich müsste dort „nach geltendem Recht“ eine Grünfläche sein oder künftig entstehen, denn so ist das Grundstück heute noch im historischen Planungsrecht, dem Baustufenplan von 1955, eingetragen.
Wegen der privilegierten Lage eines möglichen Neubaus „mit Hafenblick“ - zumindest aus den oberen Geschossen - weckte es jedoch schon früh Begehrlichkeiten, sowohl bei Immobilienentwicklern als auch bei der Hamburger Finanzbehörde als Eigentümerin. Und so kam es vor einigen Jahren zu einem
Verkaufsangebot durch die Vertriebsabteilung des städtischen Immobilienmanagements, einer Abteilung der Finanzbehörde. Das Grundstück war zu diesem Zeitpunkt im Verwaltungsbestand der städtischen
SPRINKENHOF AG (SPRIAG), so dass eine Befassung der parlamentarischen Kommission für Bodenordnung nicht als notwendig betrachtet wurde. Der Verkauf erfolgte daher „freihändig“ … und wohl im
Höchstgebotsverfahren an den solventesten Bieter.
Erste wichtige Kaufinteressentin war damals die Körber-Stiftung (siehe: http://www.koerber-stiftung.de/ ), die dort ihren neuen Hauptsitz errichten und den Neubau schwerpunktmäßig für kulturelle, Veranstaltungs- und Stiftungszwecke nutzen wollte. Sie entschied sich jedoch nach heftigen Protesten von Anwohner_innen und Gewerbebetrieben aus der südlichen Neustadt und wegen der umfangreichen Restriktionen für einen Neubau am Hafentor lieber für ein Gebäude in der westlichen HafenCity, das bereits fertig gestellt war.
Durch die Projektidee der Körber-Stiftung für ein Gebäude mit einer quasi-öffentlichen Nutzung und einem
„Mehrwert“ für das Quartier und die Stadt waren nun jedoch „die Schleusen geöffnet“ für weitere
Projektvorschläge verschiedener Immobilienentwickler, u.a. des Unternehmens EUROLAND Projektierungen GmbH (siehe: http://www.euroland.info ).
Dieser Projektentwickler orientierte sich zunächst an der früheren Entwurfsidee für den Neubau der Körber- Stiftung und schlug ein 8-geschossiges Gebäude in einer asymmetrischen „kristallinen“ Form mit einem schlanken „Wohnturm“ im Zentrum und zwei bis drei Sockelgeschossen – teilweise mit Läden und
gewerblichen Nutzungen - am östlichen Fuße des Hangs unterhalb der Jugendherberge auf dem Stintfang vor. Sehr schnell stieß dieser Vorschlag wieder auf vernehmliche und kompetente Kritik aus dem
benachbarten Quartier (siehe beispielsweise das Blog einer direkten Anwohnerin:
http://katiakelm.de/blog/tag/hafentor-7/ ), denn das Gebäude drohte aus verschiedensten Perspektiven die örtliche „Skyline“ der südlichen Neustadt zu dominieren und Sichtachsen zu verbauen. Die Anwohner_innen der vielen „kleinen Straßen“ des Portugiesenviertels – wie dieser Teil der Neustadt wegen seiner zahlreichen portugiesischen Restaurants auch genannt wird - mit seiner kleinteiligen Bebauung taten sich zu Initiativen und Arbeitsgruppen zusammen und präsentierten eigene Visualisierungen, die das Problem des neuen Baukörpers eindrücklich vor Augen führten. Die Geschäftsführung des Projektentwicklers Euroland – und insbesondere ihr Sprecher Karsten Horx – mussten schließlich „zurückrudern“ und entwickelten unter Berücksichtigung der Kritik und Anregungen der Quartiersbewohner_innen - und beraten durch den renommierten Hamburger Planer Jo Claussen-Seggelke (siehe: http://www.claussen-seggelke.de/ ) - eine modifizierte Planung. Zur Einbeziehung der Anwohner_innen wurden seit Mitte 2011 mehrere Informations- und Diskussionsveranstaltungen mit den Projektentwicklern, beratenden Planer_innen und bezirklichen Fachleuten durchgeführt.
Die aktuelle Planung sieht nun nur noch das erwähnte 6-geschossiges Gebäude mit einer Höhe von 21,60 Meter an der Dachkante des Wohnturms vor. Dieser Wert wird als konkrete Gebäudehöhe
planungsrechtlich festgesetzt; er wäre dann ca. 2 Meter höher als die „hohe Kante“ des Hotels „Hafentor“ auf der gegenüberliegenden Straßenseite (18,21 Meter am Johannisbollwerk, 16,57 Meter am Hafentor).
Allerdings tendieren der überarbeitete Entwurf des Wohnturms und die Sockelgechosse nun dazu „in die Breite zu gehen“; die Sockelgeschosse reichen nach der Überarbeitung der Pläne tiefer und weiter in den Hang der historischen Bastion als ursprünglich geplant. Und last not least ist auch das Problem einer Überbauung des S-Bahn-Zugangs zum Eichholz und der Überbauung des Tunnels der City-S-Bahn zu lösen. Immerhin können sich die Anwohner_innen darüber freuen, dass diese wichtige Umsteigestation im Schnellbahnnetz und zu den HADAG-Schiffen zusammen mit dem Neubau endlich barrierefrei umgebaut werden soll, denn zu den künftigen Bewohner_innen der neuen Wohnungen sollen auch Menschen mit Behinderungen gehören.
Allerdings tröstet dies historisch interessierte Hamburger_innen kaum über die schwerwiegende
Veränderung des Stadtgestalt an dieser Stelle hinweg, die das Erscheinungsbild einer der letzten in ihrer imposanten Höhe erhaltenen Bastionen der barocken Wallanlagen (siehe:
http://de.wikipedia.org/wiki/Hamburger_Wallanlagen ) noch weiter verbauen wird. Die besondere Qualität wird z.B. in der offiziellen Broschüre „Hamburgs Grün“ (siehe: http://epub.sub.uni-
hamburg.de/epub/volltexte/2009/3941/pdf/hamburgs_gruen.pdf ) beschrieben:
"Die [Wall]anlagen beginnen an den Landungsbrücken mit einer fulminanten Aussicht: Von der Anhöhe Stintfang lassen sich Hafen und Elbe weithin überblicken. Der Hang dieser ehemaligen Bastion Adolphus lässt die massive historische Befestigung der Stadt Hamburg erahnen. Die Wallanlagen des
17. Jahrhunderts zogen sich in einem weiten Bogen von der Elbe bis zur Alster bei der heutigen Lombardsbrücke und trafen beim Baumwall wieder auf das Elbufer. Sie hatten 22 Bastionen und einen Wassergraben … [D]ie Befestigung … [wurde] Anfang des 19. Jahrhunderts durch den Bremer Kunstgärtner Isaac Altmann in einen Park umgewandelt […].“ (Hamburgs Grün, ²2007: S. 14)
Die Bastion ist seit Anfang des 20. Jahrhunderts bereits fast vollständig von der historischen Ringlinie der Hochbahnstrecke am Hafen „umgürtet“, die unmittelbar westlich des historischen Wallgrabens – der heutigen Helgoländer Allee – wieder „in den Untergrund geht“, d.h. in den Geesthang eintritt und nach St. Pauli weiterführt. Nur der Hang zur Neustadt hin war – mindestens seit dem 2. Weltkrieg – noch weitgehend freigestellt, so dass die Höhe der Bastion gut erkennbar war und mit ihrem „grünen Mantel“
einen angenehmen Kontrast zur dichten Bebauung der südlichen Neustadt bildete.
Leider mangelte es an dieser Stelle – abgesehen von einer kurzen Erläuterungstafel auf dem Aussichtspunkt des Stintfangs – bisher an Informationen, historischen Abbildungen oder Karten der Festungswerke, die die Bedeutung dieses Ortes auch historischen Laien (… also: fast allen!) besser verdeutlicht hätten. Dies Versäumnis im Zuge der möglichen Neubebauung zu korrigieren wäre sicher wünschenswert, womöglich durch eine Ausstellung von Reproduktionen solcher Karten oder Abbildungen im Foyer oder einem Café, das möglicherweise in dem Neubau entstehen wird.
Auf diese Weise würde das „grüne Kulturdenkmal“ der früheren Bastion der barocken Wallanlagen zwar nicht wieder hergestellt werden, aber die interessante Geschichte des Ortes würde möglicherweise wieder stärker in’s öffentliche Bewusstsein rücken und zu einem achtsamen Umgang mit dem – zu einem lang gezogenen Park umgestalteten Festungsgürtels – beitragen können … und womöglich sogar einen Beitrag zur Abwendung neuer „Begehrlichkeiten“ für weitere Bebauungen in den Wallanlagen leisten können!
Aber auch zahlreiche andere Fragen bereiten den Bewohner_innen der Neustadt großes Kopfzerbrechen und kamen deshalb in der Öffentlichen Plandiskussion – teilweise recht vehement – zur Sprache, darunter die folgenden:
● Werden unterschiedlich große Wohnungen angeboten, auch in einer familienfreundlichen Größen?
Zu welchen Quadratmeterpreisen soll die Vermietung erfolgen?
Antwort: Im Haus wird es – nach derzeitigem Planungsstand - insgesamt 50 Wohnungen unterschiedlicher Größe und Preisgruppen geben. Die gesamte Wohnfläche verteilt sich jeweils ungefähr zur Hälfte auf 18 frei finanzierte Mietwohnungen und 32 geförderte Wohnungen, die vorrangig an Studierende mit Handicaps oder Senior_innen vermietet werden sollen. Die Vermietung erfolgt durch einen sozialen Träger, der auch ein Pflege- und Betreuungsangebot bereithalten wird.
Eine Prüfung der Wohnungszuschnitte im Hinblick auf die Errichtung einiger familiengerechter Wohnungen ist im weiteren Verlauf der Planungen durchaus noch möglich.
Die gesamte Bruttogeschossfläche soll 5.500 m² betragen und auf einem Grundstück von ca. 1.600 m² Größe errichtet werden. Von diesem Grundstück befinden sich bisher 600 m² im Eigentum des Projekt- entwicklers (ohne das Recht zur Rückgabe / Rückabwicklung); weitere 1.000 m² städtischen Grundes müssen hinzugekauft werden, um das Projekt – in seiner jetzigen Konzeption – überhaupt wirtschaftlich realisieren zu können.
● Welchen Nutzen kann bzw. wird das umgebende Quartier durch das neue Gebäude haben? Sind beispielsweise die Dachterrassen öffentlich zugänglich?
Antwort: Die Dachterrassen werden nur für die Bewohner_innen des Hauses zugänglich sein. Ein Teil der Dachflächen wird extensiv begrünt, um die für die Bebauung notwendigen Grün- und Freiflächen in hinreichendem Umfang nachweisen zu können.
● Wird das Gebäude zu einer größeren Verkehrsbelastung und Stellplatzsuchverkehr führen?
Antwort: Insgesamt werden 38 eigene Stellplätze (in Form von Doppelparkern) im rückwärtigen Teil des Sockelgeschosses hergestellt. Damit ist die Anzahl der baurechtlich notwendigen Stellplätze erreicht.
Die Verkehrsführung und mögliche Auswirkungen des zusätzlichen Verkehrs würden vor der Errichtung des Gebäudes nochmals geprüft. Auch zu anderen Themen (naturschutzrechtliche Aspekte, Lärmschutz, Verschattung) wurden bzw. werden Gutachten angefertigt.
Diese Gutachten können im Bezirksamt auch eingesehen werden, z.B. im Verlauf der sog. Öffentlichen Planauslegung, die Teil des vorgeschriebenen Verfahrens ist.
● Kann der Verkauf der Wohnungen als Eigentumswohnungen durch die Soziale Erhaltensverordnung, die in großen Teilen der südlichen Neustadt gilt, verhindert werden?
Antwort: Die Soziale Erhaltensverordnung kann grundsätzlich nur bei einer beantragten Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen angewandt werden, nicht jedoch bei Neubauten. Bei diesem Projekt handelt es sich aber von Vornherein um Mietwohnungen mit einer Bindungsdauer von 15 Jahren.
Auch ein Boarding House ist weder beantragt noch würde es genehmigt werden.
● Wird die Überbauung des S-Bahn-Tunnels bzw. die Nähe der S- und U-Bahn-Linien Auswirkungen auf das Gebäude haben? Kann überhaupt eine Tiefgarage errichtet werden?
Antwort: Die Konstruktion des Gebäudes muss sowohl Rücksicht auf Tunnel und Bahnstationen nehmen als auch einen ausreichenden Schutz gegen die Übertragung von Geräuschen und Vibrationen von den Bahnen auf den Neubau gewährleisten. Beides ist technisch möglich, jedoch sehr wahrscheinlich mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Das gleiche gilt für die Tiefgarage. Ihre Konstruktion ist möglich, jedoch vermutlich (noch) teurer als an anderen Standorten.
● Bleibt die Fahrrad-Leihstation erhalten? Wird die Gehwegfläche verkleinert?
Antwort: Die Station bleibt erhalten, muss jedoch evtl. verlegt werden, um nicht den Eingang des neuen Gebäudes zu blockieren. Auch diese Verlegung muss – wie alle anderen Eingriffe in öffentliche Güter – vom Projektentwickler bezahlt werden. Daher hat der Projektentwickler keinerlei Interesse daran, unnötig Gehwegflächen in Anspruch zu nehmen, die teuer erworben werden müssten. Zudem achtet die Polizei (als sog. „untere Verkehrsbehörde“) bei Neubauten sehr genau darauf, dass Gehwege nicht mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden.
● In welchem Umfang wird in Natur und Landschaft eingegriffen? Wie viele Bäume werden gefällt??
Antwort: Nach derzeitigem Stand sind bis zu 27 Bäume betroffen. Allerdings sollte bei einer geschickten Anpassung der Planungen eine Verringerung der Fällungen auf 15 möglich sein.
Die Eingriffe in Natur und Landschaft müssen exakt bilanziert und in bestmöglichem Umfang in der Nähe des Neubaus und in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Bauvorhaben ausgeglichen werden. Der Eingriff in den Hang der Bastion wird auf ein unvermeidliches Maß beschränkt (max. ungefähr 10 m) und mit dem Amt für Denkmalpflege abgestimmt. Dieser sorgsame Umgang ist auch im Sinne des
Projektentwicklers, da er wegen der Kosten für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, z.B. Neupflanzung von Bäumen, auch wirtschaftlich sinnvoll ist.
● Beeinflussen die Mieten der neuen Wohnungen den Mietenspiegel?
Antwort: Ja, die Mieten der frei finanzierten Wohnungen können in die Stichprobe für den jeweils folgenden Mietenspiegel (hier vermutlich den Mietenspiegel 2015) eingehen. Die öffentlich geförderten, mietpreis- gebundenen Wohnungen werden oder langjährig stabile Bestandsmieten werden bei der Datenerhebung für einen neuen Mietenspiegel n ich t berücksichtigt.
● Wird die Architektur und Gestaltung des Neubaus dem Standort ausreichend gerecht? Werden nicht doch zu viele Blickachsen verbaut oder beeinträchtigt?
Antwort: Über die endgültige Gestalt und auch Einzelaspekte wie Materialien und Farben der Fassade, Form und Größe von Fenstern etc. wird endgültig erst im Bau- und Denkmalpflegeausschuss entschieden, wenn über der Bauantrag abgestimmt wird. Möglicherweise wird die Fassade auch nochmals bemustert, bevor sie errichtet wird.
Die Auswirkungen des Gebäudes auf unterschiedliche Blickachsen und das Erscheinungsbild in Relation zur umliegenden Bebauung wurden bereits mehrfach ausführlich diskutiert sowie durch mehrere
Simulationen und die Anfertigung sog. „Renderings“, d.h. maßstabgetreuer Abbildungen des Gebäudes im
existierenden Stadtraum, geprüft. Diese Prüfung führte u.a. zu der Verminderung der Höhe um 2 Geschosse und zur Verlagerung von Flächen in die Sockelgeschosse.
Das Gebäude wird jedoch zweifellos zu einer Veränderung des Stadtbildes an dieser Stelle führen.
● Ist über die Errichtung des Gebäudes schon endgültig entschieden?
Antwort: Nein! Zunächst müssen zahlreiche öffentliche und private Belange berücksichtigt und abgewogen werden. Dazu zählen insbesondere die Anregungen und Bedenken aus der Öffentlichen Plandiskussion, aber auch Mitteilungen und Anregungen der sog. „Trägern öffentlicher Belange“, z.B. der Betreiber von Strom- oder Telekommunikationsnetzen. Auch andere städtische Dienststellen wie die Polizei (als Teil der Innenbehörde) oder die Denkmalpflege (als Teil der Kulturbehörde) und der Oberbaudirektor geben Stellungnahmen ab, die bei der Abwägung und Begründung des neuen Bebauungsplans unbedingt beachtet werden müssen.
● Wie geht es weiter?
Antwort: Die Auswertung der Fragen in der ÖPD und der Stellungnahmen der fachlich zuständigen Stellen des Bezirksamtes erfolgt (voraussichtlich) in der nächsten Sitzung des Stadtplanungsausschusses am 17. Oktober 2012. Auch die Aktivitäten der Anwohner_innen, wie z.B. das Ergebnis einer laufenden Unterschriftensammlung, werden dann sicher in die politische Bewertung einbezogen werden.
Ingolf Goritz, 24.09.2012
