Alles, was Recht ist: Baurecht für die Praxis. Neues aus Rechtsprechung, Gesetz und Lehre.

Alles, was Recht ist: Baurecht für die Praxis.

Neues aus Rechtsprechung, Gesetz und Lehre.

neyheusel@sgp-legal.de

Alles, was Recht ist: Baurecht für die Praxis.

Dr. Frederik Neyheusel

Rechtsanwalt, SGP Rechtsanwälte

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Agenda

I. 2 Juristen – 3 Meinungen

II. Einführung in das Baurecht: Mangelvermeidung

III. Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

IV.Schallschutz im Hochbau V. WDVS und Mangel

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R ECHTSSTREITE MEIDEN

2 J ^URISTEN – 3 M ^EINUNGEN

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2 Juristen – 3 Meinungen

Juristendeutsch für Fortgeschrittene:

„Der Begriff der Verkehrsdurchsetzung ist streng zu unterscheiden von der Verkehrsgeltung:

Während eine Verkehrsdurchsetzung „in den beteiligten Verkehrskreisen“ verlangt, reicht für eine Verkehrsgeltung „innerhalb beteiligter Verkehrskreise“ völlig aus.“

Markengesetz Ströbele/Hacker, § 8 MarkenG Rd. 546, 11. Auflage 2015

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2 Juristen - 3 Meinungen

Recht verständlich?

Arbeitsvertrag:

§ 1 Beginn

§ 4 Arbeitszeit:

1. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt 40 Stunden.

2. Die Probezeit beträgt 6 Monate, 14 Tage Kündigungsfrist.

§ 14 Beendigung

1. Nach der Probezeit ist das ArbV mit einer Frist von 3 Monaten kündbar.

Rechtsprechung: § 4 Abs. 2 = unwirksam, weil „überraschend“…

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2 Juristen - 3 Meinungen

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Praxistipp 1:

Rechtsstreite meiden…

Einführung in das Baurecht:

Mangelvermeidung

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Einführung in die Vertragstypen

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Planer / Architekt Hersteller

Bauherr Bauunternehmung

WerkV

KaufV KaufV BeratungsV

Baustoffhandel

Werkvertrag

BeratungsV BeratungsV

KaufV

BeratungsV

Mangelvermeidung

OLG Stuttgart, Urteil vom 27.10.2009 -12 U 76/09

I. Empfiehlt ein Baustoffhersteller auf Wunsch des Bauherrn ein Produkt für eine konkrete Baumaßnahme und erstellt ein entsprechendes Leistungsverzeichnis, kommt ein Beratungsvertrag zu Stande.

II. Dieser Beratungsvertrag verpflichtet den Hersteller zur Klärung, ob das empfohlene Material für das konkrete Bauvorhaben geeignet ist.

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Mangelvermeidung

Mangelbegriff: § 634 Abs. 2 BGB:

„Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat.“

Keine ausdrückliche Vereinbarung, dann „mangelfrei“, wenn

 gewöhnliche Verwendungseignung (= üblich).

 Und stets: „erfolgreiche Herstellung“

VOB/B, § 13 Abs. 1:

„… und den anerkannten Regeln der Technik entspricht.“

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Mangelvermeidung

I. Mängelrechte des Auftraggebers:

• Nacherfüllungsrecht nach Wahl des Unternehmers:

• Neuherstellung oder Beseitigung des Mangel

• Fristsetzung notwendig!

II. Nacherfüllung, § 635 BGB

 Unternehmer hat alle Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten zu tragen.

 Nacherfüllung muss „tauglich“ = vertragsgemäß und erfolgreich sein

1.NachFehlschlagen (oder Fristversäumnis) der Mängelbeseitigung:

2.Selbstvornahme, Rücktritt, Kündigung, Minderung, Schadensersatz…

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Mangelvermeidung

Unverhältnismäßigkeit?

OLG Bamberg, Beschluss vom 25.03.2013 -3 U 185/12; BGH, Beschluss vom 20.11.2014 - VII ZR 85/13

Mängelbeseitigungskosten von deutlich über 37.000 Euro zur Beseitigung von Schallschutzmängeln an einer Eigentumswohnung mit einem Wert von 187.500 Euro sind nicht unverhältnismäßig.

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Mangelvermeidung

Auswirkungen des neuen Bauvertragsrechts des BGB auf Mängel:

Das neue Bauvertragsrecht des BGB hat

KEINE

unmittelbaren Auswirkungen auf den Mangel/-begriff.

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Mangelvermeidung

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Praxistipp 2:

Vertragliche Vergaben sind zu beachten;

Vertrag hat überragende Bedeutung.

Mangelvermeidung

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Praxistipp 3:

Die (eigenmächtige) Abweichung von den

Vorgaben des Vertrages führt zu „Mangel“,

selbst wenn Leistung technisch einwandfrei!

Mangelvermeidung: Der Mangel ohne Schaden

OLG Schleswig, Beschluss vom 26.07.2016 - 1 U 19/14

Bei einem Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik liegt ein Mangel regelmäßig auch dann vor, wenn hierdurch noch kein Schaden oder keine Funktionsbeeinträchtigung eingetreten ist.

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Mangelvermeidung: Der Mangel ohne Schaden

Ein Sachmangel liegt auch dann vor, wenn die üblichen Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Schallentkopplung nicht eingehalten wurden, auch wenn keine konkreten Beeinträchtigungen wahrzunehmen sind.

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Mangelvermeidung

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Praxistipp 4:

Der Mangel ohne Schaden ist ein Mangel…

Mangelvermeidung: Der Unternehmer als Planer

OLG München, Urteil vom 31.07.2018 -28 U 3161/16 Bau

Übernimmt der Unternehmer Leistungen aus seinem Fachgebiet und ist er der Auffassung, dass hierzu eine Planung erforderlich ist, muss er seinen

Auftraggeber darauf hinweisen.

Unterbleibt ein solcher Hinweis, kann er sich …nicht auf ein Mitverschulden des Auftraggebers berufen.

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Mangelvermeidung

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Praxistipp 5:

Im Zweifel Planung verlangen…

Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

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Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

Bedeutung der AbZ:

 Öffentlich-rechtliche, in der LBO normierte Vorgabe

 Zweck: „Gefahrenabwehr“ durch geprüfte Systeme

 Bei Verstoß: Sanktionen denkbar, z.B.

• Baustopp

• Rückbau

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Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

Bedeutung DIN-Normen:

 „Private“ technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, erstellt durch das Deutsche Institut für Normung e.V.

 Widerlegbare Vermutung, dass DIN die aRdT wiedergeben (BGH IBR 1998, 377)

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Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

Bedeutung von Verarbeitungsrichtlinien von Verbänden:

 Information eines Verbandes auf Grundlage von Forschungen und Erkenntnissen zur

• Vermeidung von Fehlern bei der Produktanwendung

• Qualitätssicherung

• Herstellerunabhängig dargestellt

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Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

Bedeutung „Technischer Merkblätter“ / Herstellerangaben:

 Information des Herstellers zur Verarbeitung eines konkreten Produktes auf Grundlage von Forschungen und Kenntnissen als

 = „Bedienungsanleitung“

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Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

Einbeziehung der TM, DIN und AbZ in den Vertrag:

 Durch vertragliche Vereinbarung

• „Es gelten alle einschlägigen DIN-Normen“

• „Das WDVS bedarf einer AbZ“

 Sonst: als anerkannte Regel der Technik

 Sonst: als „üblicher“ Maßstab

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Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

Folgen bei Verstoß gegen TM, DIN oder AbZ:

 Bei vertraglicher Verpflichtung: Mangel !; sonst:

 DIN: Beweislastumkehr :

• Einhaltung der DIN: Vermutung für Mangelfreiheit

• Nichteinhaltung: Vermutung für Mangelhaftigkeit

 AbZ: (Rechts-) Mangel (beachte: EuGH-Urteil)

 TM: Mangel, wenn „Folgerisiken“ nicht ausgeschlossen werden können (BGH, Beschluss vom 08.04.2010 - VII ZR 149/09)

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Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

Rangfolge // „Hierarchie“ der der TM, DIN oder AbZ:

1. Eigene Auffassung: Speziell schlägt allgemein = Herstellerangaben vor DIN 2. OLG Hamm, Urteil vom 09.11.2018 - 12 U 20/18

Ein Werkmangel liegt nicht vor, wenn die Herstellervorgaben eingehalten wurden und die allgemein anerkannten Regeln der Technik keine höheren Anforderungen an das Werk stellen.

3.

Die Abweichung von Herstellerrichtlinien zum Anschluss des Kamins an den Schornstein begründet nicht ohne Weiteres einen Mangel, wenn die Regeln der Technik eingehalten sind.

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Bedeutung der DIN, Herstellerangaben, Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung

1. Ausführung nach Herstellervorgaben = grundsätzlich kein Mangel.

2. Ausführung nach DIN = grundsätzlich kein Mangel.

3. DIN mit höheren Anforderungen = DIN zu beachten.

4. Herstellervorgaben mit höheren Anforderungen = Herstellervorgaben zu beachten (vgl. BGH Urteil vom 21.04.2011 - VII ZR 130/10; OLG Hamm Urteil vom 02.09.2015 - 12 U 1 99/14 m.w.N.).

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Mangelvermeidung

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Praxistipp 6:

Einhaltung der AbZ, der DIN und des TM

sichert gegen Mängelrügen.

Schallschutz im Hochbau

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Schallschutz im Hochbau

BGH, Urteil vom 14.06.2007 - VII ZR 45/06

1.Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren.

2. Die Schalldämm-Maße der DIN 4109 können schon deshalb nicht herangezogen werden, weil sie lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln.

3. Anhaltspunkte können aus den Regelwerken die Schallschutzstufen II (für

Haustrennwände: 63 dB) und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zu DIN 4109 (für Haustrennwände: 67 dB) liefern.

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Schallschutz im Hochbau

BGH, Urteil vom 14.06.2007 - VII ZR 45/06

4.

Können durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier regelkonformer Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den

Anforderungen der DIN 4109 ergeben, sind diese Werte unabhängig davon geschuldet, welche Bedeutung der DIND 4109 sonst zukommt.

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Schallschutz im Hochbau

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.05.2012 - 8 U 173/10; BGH, Beschluss vom 07.11.2013 - VII ZR 171/12.

1. Welcher Schallschutz bei der Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses geschuldet ist, ist durch eine Auslegung des Vertrags zu ermitteln.

2. Wird aufgrund der Vorgaben des Leistungsverzeichnisses erkennbar ein mindestens üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss ein Rohbauunternehmen auch ohne Berücksichtigung der weiteren

Ausbauplanung einen erhöhten Schallschutzanforderungen genügenden Rohbau entsprechend Beiblatt 2 zur DIN 4109 errichten.

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Schallschutz im Hochbau

OLG München, Urteil vom 24.04.2018 - 28 U 3042/17 Bau

Aus den Anpreisungen und Beschreibungen des Bauträgers im Verkaufsprospekt als "Stadtwohnungen der Spitzenklasse" ergibt sich, dass die Käufer davon

ausgehen können, dass die Wohnungen über mehr als nur den

Mindestschallschutz verfügen. Auch bei entgegenstehender vertraglicher

Vereinbarung nur des Mindestschallschutzes schuldet der Bauträger mindestens einen erhöhten Schallschutz.

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Schallschutz im Hochbau

KG, Urteil vom 21.04.2015 -21 U 195/12; BGH, Beschluss vom 30.08.2017 - VII ZR 108/15

Die DIN 4109 stellt keine anerkannte Regel der Technik für den Schallschutz in Wohnungen dar; auch ohne ausdrückliche Vereinbarung darf bei einem üblichen

Qualitäts- und Komfortstandard eine Schalldämmung erwartet werden, die dem Beiblatt 2 der DIN 4109 (also "erhöhter Schallschutz nach DIN 4109") entspricht.

Ergibt sich aus dem Architektenvertrag keine Vorgabe für den Schallschutz, schuldet der eine Wohnanlage planende Architekt dem Bauträger eine Planung, die diesen in die Lage versetzt, Wohnungen verkaufen zu können, ohne sich Ansprüchen der Erwerber wegen zu geringen Schallschutzes auszusetzen.

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Schallschutz im Hochbau

OLG Düsseldorf, BauR 2010, 2142:

„Der Architekt muss grundsätzlich den heute üblichen Schallschutzstandard seiner Planung für die Sanierung einer ETW zu Grunde legen.

Im Rahmen der Grundlagenermittlung ist mit dem Bauherrn zu erörtern, ob dieser dieses Niveau erreichen und bezahlen will.“

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Schallschutz im Hochbau

OLG Köln, Urteil vom 02.03.2018 - 19 U 166/15

1.Verpflichtet sich ein Bauträger zur umfassenden Modernisierung und Renovierung eines Altbaus, schließt das alle Maßnahmen ein, die für einen aktuellen Standard und Wohnkomfort erforderlich sind. Dazu gehört auch ein den heutigen allgemein

anerkannten Regeln der Technik entsprechender bzw. bei deren Einhaltung zu erzielender (Tritt- und Luft-)Schallschutz.

2. Üblich ist heute auch bei Altbausanierungen ein erhöhter Schallschutz nach Beiblatt 2 zur DIN 4109:1989-11 oder den Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100.

3. Die Klausel, der Verkäufer hafte nicht für die nicht zu verändernde Altbausubstanz, beinhaltet keine Vereinbarung über Abstriche im Schallschutz.

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Schallschutz im Hochbau

BGH, Urteil vom 06.07.2018 - V ZR 221/17

Der zu gewährende Schallschutz richtet sich bei einem Tun im Sondereigentum grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109.

Wird durch eine Baumaßnahme im Bereich des Sondereigentums hingegen in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen, sind die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz maßgeblich, wenn es sich um

grundlegende Um- oder Ausbauten, wie etwa einen Dachgeschossausbau, handelt.

Bei Maßnahmen, die nur der üblichen Instandsetzung oder (gegebenenfalls zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen, kann ein verbessertes Schallschutzniveau im Grundsatz nicht beansprucht werden. In diesem Fall muss lediglich das mittels der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau

"im Prinzip" erhalten bleiben; es darf jedenfalls "nicht signifikant" verschlechtert werden.

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Schallschutz im Hochbau

OLG Hamm, Urteil vom 27.02.2014 - 21 U 159/12

Den Architekten treffen im Bereich des Schallschutzes gerade bei der Errichtung von Doppelhaushälften erhöhte

Überwachungspflichten.

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Schallschutz im Hochbau

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Praxistipp 7:

Schallschutzmaßstab ausdrücklich

regeln/vereinbaren.

WDVS und Mangel

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WDVS und Mangel

I. Technik:

Selbst bei erhöhter Biozidaustattung des Fassadenanstrichs ist ein dauerhaftes Ausbleiben von Algen innerhalb von fünf Jahren nicht sicher.

I. Ausgangssituation:

Der Verarbeiter bringt ausführungstechnisch mangelfrei das WDVS an. Nach 3,5 Jahren zeigen sich Veralgungen auf Grund des WDVS und der exponierten Lage des Objektes.

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WDVS und Mangel

I. Die gute Nachricht:

LG Darmstadt, Baurecht 2008, 695:

„Ein Wärmedämmverbundsystem mit mineralischem Oberputz ist nicht mangelhaft, wenn bereits nach 2 bis 3 Jahren ein Algenbefall auftritt, der zu Verfärbungen führt.

Vorhersagen über einen möglichen Befall von Algen oder Pilzen eines solchen Systems sowie bei deren Ausmaß … sind nicht möglich. Deshalb muss der Auftragnehmer auch nicht auf eine solche Möglichkeit bei Auftragserteilung hinweisen.“

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WDVS und Mangel

I. Schlechte Nachrichten (I):

LG München, Urteil vom 29.05.2008, 8 O 2231/01:

„Verwendet der Auftragnehmer ein WDVS, dessen Putz in einem so geringen Umfang biozid eingestellt ist, dass sich bereits 1 bis 2 Jahre nach Fertigstellung deutlicher

Schimmelpilz- und Algenbefall zeigt, so handelt es sich um einen Mangel. [...].“

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WDVS und Mangel

I. Schlechte Nachrichten (II):

OLG München, Urteil vom 27.01.1999, 27 U 415/98:

„Weist der Außenputz im Bereich der gesamten Fassade auf Grund von Algenbefalls wenige Jahre nach der Abnahme blaue Verfärbungen auf, so handelt es sich um einen Baumangel.“

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WDVS und Mangel

I. Schlechte Nachrichten (III):

OLG Frankfurt, Urteil vom 07.07.2010, 7 U 76/09:

„Eine Wärmedämmverbundfassade, die während der Gewährleistungszeit großflächigen Algen- und Pilzbewuchs aufweist, ist auch dann mangelhaft, wenn die verwandten Systemkomponenten, insbesondere der mineralische Putz, mangelfrei sind.“

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WDVS und Mangel

Die Strategie (I):

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.05.2019 - 21 U 64/18

Eine fleckige Hauswand ist mangelhaft. Das gilt auch dann, wenn die Leistung technisch so ausgeführt wurde, wie es die Parteien vertraglich vereinbart haben.

Kann die (optische) Funktionstauglichkeit der beauftragten Leistung mit der vereinbarten Ausführungsart nicht erreicht werden, haftet der Auftragnehmer nur dann nicht für die fehlende Funktionstauglichkeit, wenn er den Auftraggeber auf die Bedenken gegen die vereinbarte Ausführungsart hingewiesen hat und dieser gleichwohl auf der vorgesehenen Ausführungsart besteht.

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WDVS und Mangel

Die Strategie (II):

OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.03.2016 (4 U 52/14):

„Die Beklagten sind für den entstandenen Mangel im Bauwerk haftbar, weil nach den Feststellungen des Sachverständigen A. das Risiko des Algenbefalls auf Putzflächen mit Untergründen aus WDVS in Fachkreisen bekannt ist (vgl. AG S. 137) und die Beklagten daher sowohl aus dem Blickwinkel ihrer Prüfungs- und Hinweispflicht nach § 4 Nr. 3 VOB/B als auch unter dem Gesichtspunkt ihrer Bauüberwachungsverantwortung Bedenken gegen die in diesem Punkt unzureichende bzw. lückenhafte Planung

anmelden und auf eine geänderte Ausführung des Anstrichs mit bioziden Zusätzen in diesem Teilflächenbereich hätte hinwirken müssen.“

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WDVS und Mangel

Die Strategie (II):

OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.03.2016 (4 U 52/14):

„Die Beklagten sind für den entstandenen Mangel im Bauwerk haftbar, weil nach den Feststellungen des Sachverständigen A. das Risiko des Algenbefalls auf Putzflächen mit Untergründen aus WDVS in Fachkreisen bekannt ist (vgl. AG S. 137) und die Beklagten daher sowohl aus dem Blickwinkel ihrer Prüfungs- und Hinweispflicht nach § 4 Nr. 3 VOB/B als auch unter dem Gesichtspunkt ihrer Bauüberwachungsverantwortung Bedenken gegen die in diesem Punkt unzureichende bzw. lückenhafte Planung

anmelden und auf eine geänderte Ausführung des Anstrichs mit bioziden Zusätzen in diesem Teilflächenbereich hätte hinwirken müssen.“

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SGP Rechtsanwaltsgesellschaft mbH Seite 52

Vereinbarung der Algenfreiheit („Garantie…“)

• Wenn ja, Mangel bei Nichterreichung

• Wenn nein, …

Vertraglich vorausgesetzte Eignung der Fassade?

• Wird erreicht, Algen „nur“ optisch.

Übliche Eignung?

• Technik: es geht nicht besser als 3-4 Jahre…

Ergebnis: Mangel (-)

Aber: Baupraxis hat Tendenz der Rechtsprechung zu beachten…

 Keine Ausführungsfehler: Mangel?

WDVS und Mangel

WDVS und Mangel

I. Aufklärungspflicht?

• Inhalt und Umfang „nach den Umständen des Einzelfalles“

• Grundsatz: Hinweispflicht auf alle Umstände, die der Besteller nicht kennt, deren Kenntnis aber für die Willensbildung entscheidend sind (BGH ZfBR 2000, 98)

II. Verletzung der Aufklärungspflicht: Schadensersatz

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WDVS und Mangel

I. Ergebnis:

• Aufklärungspflicht (+)

• Pflichten für den Berater:

 Pflicht zur Erläuterung der technisch-rechtlichen Besonderheiten und Unterschiede!

 Ideal: Vertraglich die Zulässigkeit von Algen und Schimmel unter Hinweis auf die Konsequenzen vereinbaren…

• Bei Verstoß: Gefahr eines Schadensersatzanspruches

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WDVS und Mangel

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Praxistipp 8:

Bauherren „auf Augenhöhe“ setzen – fair

aufklären…

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Haben Sie noch Fragen?