WohnmarktReport mit WohnkostenAtlas:

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WohnmarktReport

2013

mit WohnkostenAtlas

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IMPRESSUM 9. Auflage Herausgeber:

GSW Immobilien AG

Charlottenstraße 4, 10969 Berlin Tel. 030. 25 34 13 32

Fax 030. 25 34 19 34 Marktdaten:

Dr. Henrik Baumunk, Kristina Kröger, Michael Schlatterer MRICS Residential Valuation, CBRE GmbH

Redaktion:

Roland Stimpel Grafik/Layout:

Storkan Informationsdesign Projektmanagement:

Katja Binnyus, RUECKERCONSULT GmbH V.i.S.d.P.

Thomas Rücker, Leiter Unternehmenskommunikation, GSW Immobilien AG, thomas.ruecker@gsw.de

www.gsw.de (hier auch Download des WohnmarktReports) Titelbild: Caro/Eckelt

HAFTUNGSAUSSCHLUSS 2013 GSW/CBRE

Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen.

Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es ist die Verantwortlichkeit des Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen.

Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktbericht verwendeten Informationen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der GSW und von CBRE.

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B

erlins Wohnungsmarkt erlebt den stärksten Miet- und Kaufpreisanstieg seit über 20 Jah- ren. Die Mieten frei angebotener Wohnungen liegen im Mittel mehr als 13 Prozent höher als im Vorjahr. Am gefragtesten sind attraktive Innenstadtlagen, doch mittlerweile wird die steigende Nachfrage auch in anderen Quartieren immer stärker spürbar. Noch stärker boomen die Märkte für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Auch hier entdecken die Erwerber zunehmend einfache Lagen und Objekte. Diese galten bisher oft als schwer ver- mietbar bzw. konnten nur sehr günstig vermietet werden. Darüber hinaus zeigt sich, dass in jenen Lagen, die von Käufern und Investoren entdeckt werden, auch die Mietpreise steigen.

Auch und gerade Boomzeiten wie diese verlangen einen genauen Blick und eine detaillierte Analyse von Märkten und Potentialen. Unter den Bezirken und einzelnen Quartieren finden sich Vorreiter, die bereits recht teuer sind. Daneben gibt es Nachzügler, aber auch Ge- biete, die vom Aufschwung nur wenig erfasst werden. Einen genauen Blick auf 190 Lagen und Standorte auf Postleitzahlebene bietet der vorliegende WohnmarktReport 2013 von der GSW und CBRE. Für ihn wurden insgesamt knapp 105.000 Vermietungs- und Kaufangebote nach Preis und Größe für verschiedene räumliche Ebenen erfasst.

Die 190 Berliner Postleitzahlgebiete ermöglichen eine differenzierte Lagezuordnung. Für 188 Gebiete gibt es eine ausreichende Datenbasis, auf deren Grundlage im WohnkostenAtlas

die Mittelwerte der Angebotsmieten sowie ihre Entwicklung gegenüber dem Vorjahr berechnet sind. Außerdem sind die mittleren Angebotsmieten im untersten und obersten Marktseg- ment ausgewiesen. Dies ermöglicht das Auffinden von ausgeprägten Luxusmärkten und von preisgünstigen Nischen.

Eine weitere Vertiefung der Analyse bietet die Angabe der jeweiligen Kaufkraft der Bürger im Postleitzahlgebiet, ermittelt von der Michael Bauer Research. Auf ihrer Basis wurde die Wohnkostenquote berechnet – das Verhältnis von mittlerer Angebotsmiete und Kaufkraft im Gebiet. Diese Quote verdeutlicht, welche Gebiete für den Durchschnitt der Ortsansäs- sigen besonders teuer sind. Sie zeigt aber auch, wo die Wohnungen für Bezieher niedriger Einkommen weiterhin bezahlbar sind. Daneben werden Potentiale für Investoren sichtbar – etwa dort, wo die Kaufkraft solide ist, aber das Mietniveau niedrig, wo also höherwertiger Wohnungsbau gefragt sein könnte. Aufschlussreich ist auch die Analyse von insgesamt 199 Neubauprojekten in ganz Berlin in einem gesonderten Kapitel.

Um die rasante Marktentwicklung noch aktueller zu erfassen, ist der Erscheinungstermin des WohnmarktReports gegenüber früheren Jahren vorgezogen. Die erfassten Angebots- daten umfassen daher die ersten drei Quartale des Jahres 2012. Aber auch dieser Zeitraum bietet mit über 100.000 registrierten Vermietungs- und Kaufangeboten eine mehr als solide Datengrundlage. Für die umfangreiche Erhebung und Aufbereitung möchten wir uns aus- drücklich bei CBRE bedanken, unserem Partner bei der Erstellung des WohnmarktReports.

Insgesamt will der Report zu einer Versachlichung und Fundierung der Berliner Wohnungs- marktdiskussion beitragen. Er will verallgemeinernden und verzerrenden Schlagworten solide erhobene Fakten entgegensetzen. Der Report zeigt, dass sich der Berliner Wohnungsmarkt zwar deutlich positiv entwickelt, aber zwischen den Kiezen im Einzelnen große Unterschiede bestehen. Boomstandorte liegen oft neben ruhigen Nischen; Luxus und einfache Woh- nungen finden sich auch künftig in direkter Nachbarschaft zueinander. Bei aller Dynamik des Berliner Wohnungsmarkts wird seine Vielfalt erhalten bleiben.

Kräftiger Aufschwung in Berlin

Thomas Zinnöcker Vorstandsvorsitzender der GSW Immobilien AG

Jörg Schwagenscheidt Operativer Vorstand der GSW Immobilien AG

Andreas Segal Finanzvorstand der GSW Immobilien AG GSW-Vorstand Andreas Segal, Thomas Zinnöcker,

Jörg Schwagenscheidt (v.l.n.r.)

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Berlin schließt bei Einkommen und Mieten zu anderen Metropolen auf. Gemessen an der Kaufkraft bleibt das Wohnen günstig Mehr Einwohner, mehr Arbeitsplätze und höhere Ansprüche beleben die Nachfrage.

Zugleich wächst das Angebot noch kaum Die Mieten steigen durchgängig – am stärksten in aufstrebenden Innenstadtlagen, weniger in den Randgebieten der Stadt Käufer von Häusern und Wohnungen aus der ganzen Welt drängen nach Berlin. Sie wagen sich vermehrt in einfache Lagen Rund 200 Mehrfamilienhaus-Projekte stehen für die nächste Zeit an – die Mehrzahl in der Innenstadt. Auch Baugruppen boomen Mieten, Kaufkraft und Angebotsstruktur differenziert nach Stadtquartieren: genaue Blicke auf die Märkte vor Ort

Berlins Quartiere auf einen Blick: Hoch- preislagen im Zentrum, bürgerliche Außen- gebiete und preisgünstige Stadtränder

Die höchsten und niedrigsten Mieten, Haus- haltseinkommen, Wohnungsgrößen und Mietanteile an der lokalen Kaufkraft Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf Mitte

Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau

Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick

Mietkarte für ganz Berlin Städtevergleich

Standort Berlin

Wohnungsmieten

Investments und Eigentum

Neubau

WohnkostenAtlas: Feinstrukturen im Blick

190 Stadtteile in zwölf Bezirken

Mietniveaus

Besondere Wohngebiete

3

4

6

8

10

14

40 Umschlag hinten

Umschlag hinten 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38

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Pro-Kopf-Ausgaben für Wohnen in Berlin mehr als ein Drittel niedriger als in München Wohnkosten und Einzelhandelskaufkraft in deutschen Großstädten im Vergleich

München Köln Hamburg Frankfurt am Main Berlin

Stadt

1) Die Einzelhandelskaufkraft beinhaltet die Kaufkraft, die pro Einwohner am Standort für Konsum zur Verfügung steht, ausgenommen sind hierbei ortsunabhängige Kosten wie Telekommunikation, Kfz, Tilgungen und Versicherungen 2) Berechnungsgrundlage: 1,8 Einwohner je Haushalt, inkl. Betriebskosten – München: 2,94 €/m² (Mietspiegel 2011), Köln: 3,14 €/m² (Betriebskostenspiegel 2010), Berlin: Mittelwert aus Betriebskosten – 2,15 €/m² für Ost-Berlin und 2,75 €/m² für West-Berlin (BBU 2012),

Hamburg: 3,13 €/m² (Betriebskostenspiegel 2011), Frankfurt am Main: 2,90 €/m² (Mietspiegel 2010) Kaufkraft

je Einwohner in €/Monat

Einzelhandelskauf- kraft¹⁾ je Einwohner in €/Monat

625 543 540 555 484

Kaltmiete in

€/m²/Monat Warmmiete²⁾ je Einwohner in €/Monat

Kaufkraft je Einwohner ohne Einzelhandelskaufkraft, ohne Warmmiete in €/Monat 12,88

9,00 10,02 11,43 7,50

659 461 540 605 410

1.019 864 817 784 679 2.303

1.868 1.897 1.944 1.574

Quellen: empirica-systeme, Michael Bauer Research, Bearbeitung: CBRE

D

ie Bewohner von Wirtschaftsmetropolen erzielen in vielen Ländern die höchsten Einkommen, zahlen aber auch die höchsten Mieten und Immobilienpreise. Deutschlands Preisstruktur zeigt jedoch, dass Berlin trotz seines Aufschwungs noch nicht zu anderen Städten aufgeschlossen hat. In den vier nächstgrößten Metropolen Hamburg, Mün- chen, Köln und Frankfurt sind Kaufkraft und Mieten weit höher. Dank ihrer Einkommen haben die Bürger dieser Städte auch nach Ab- zug der hohen Wohnkosten mehr Geld übrig als die Berliner. Doch die Kluft wird kleiner.

Derzeit werden von der monatlichen Kauf- kraft in Berlin 27,4 Prozent für die Warmmiete aufgewendet. Nur Köln hat mit 24,7 Prozent einen niedrigeren Satz. In Hamburg liegt er bei 28,4, in München bei 28,6 und in Frank- furt sogar bei 31,1 Prozent. Gemessen am Gesamtbudget der Haushalte sind die Wohn- kosten in Berlin nach wie vor mäßig.

In allen Metropolen wird Wohnen teurer In einer Vielzahl von Städten dürfte in den nächsten Jahren der Anteil der Kaufkraft grö- ßer werden, der für das Wohnen aufgewendet werden muss. Einwohnerzahlen und Einkom- men steigen; der Wohnungsneubau hält damit auf absehbare Zeit nirgendwo Schritt. Auch die Nebenkosten für Energie und hausbezo- gene Dienstleistungen sind im Aufwärtstrend.

Das Wohnen verlangt einen größeren Teil der privaten Budgets – in allen Metropolen, nicht nur in Berlin.

Doch die Nachfrager können steigende Wohn- kosten teilweise kompensieren. Sie weichen in weiter außerhalb gelegene Gebiete aus oder nehmen für die zentrale Lage Abstriche in

Kauf, etwa bei Ruhe, Komfort oder Wohn- fläche. Bisher wohnen die Berliner trotz ihrer geringeren Kaufkraft so großzügig wie die Bewohner anderer Städte: Eine inserierte Wohnung hat in Berlin und Hamburg durch- schnittlich je 74 Quadratmeter, in Frankfurt 76 und in München 75 Quadratmeter. Nur Köln fällt wegen seines hohen Anteils kleiner Nach- kriegswohnungen mit 68 Quadratmetern auf.

Wenn Preise und Mieten vor allem in der In- nenstadt steigen, wird sich für immer mehr Wohnungssuchende die Frage stellen, ob Fläche oder Lage wichtiger ist. Nicht wenige Nachfrager dürften sich für die Lage entscheiden. Sie bevorzugen die Nähe zu Ar- beitsplätzen und Infrastruktur. Die höheren Quadratmeterkosten können sie nicht nur durch weniger Fläche ausgleichen, sondern auch durch niedrigere Fahrtkosten oder güns- tigere Angebote im Handel und bei Dienstleis- tungen. Das gilt für alle Einkommensgruppen.

Es relativiert auch die in Berlin oft geäußerte Befürchtung, die Innenstadt könnten sich bald nur noch gut Verdienende leisten.

Diese werden sich ohnehin nicht die ganze In- nenstadt leisten wollen. Denn dort eignen sich viele Wohnungen und Quartiere nicht für ge- hobenes Wohnen: Platten- und Sozialbauten der Nachkriegszeit mit engen Grundrissen und niedrigen Decken, Siedlungen mit wenig In- frastruktur und Flair, aber mit Belastungen durch Verkehr und Gewerbe. Hier werden die Mieten weiterhin günstiger sein als anderswo.

Die Innenstadt wird ihre gemischte Bevölke- rungsstruktur behalten. In heute überwiegend von Einkommensschwächeren bewohnten Ge- genden in Neukölln, Wedding und Moabit

wird sich die soziale Mischung sogar deutlich verstärken. Zwar wird nicht mehr jeder, der es wünscht, zentral wohnen können. Aber das gilt auch für Angehörige der Mittelschicht und ist eine zwangsläufige Folge der allgemeinen Übernachfrage nach zentralen Wohnungen.

Auf dem Mietmarkt droht keine Blase Die Wahrnehmung zum Berliner Wohnungs- markt war zuletzt stark von einer Verdrän- gungsdiskussion geprägt. Ihr zentrales Thema dürfte aber bald die zunehmende Wohnungs- knappheit in der gesamten Stadt sein. Zwar befürchten heute einige Marktbeobachter eine Blase, aber dies bezieht sich nicht auf einen Angebotsüberhang, sondern auf womöglich überhitzte Kaufpreise, da Berliner Wohnungen als Sicherheit gegen Inflation und Eurokrise gelten. Auch bei einer Zunahme des Neubaus ist eine Situation wie in den späten 1990er- Jahren auf absehbare Zeit nicht zu erwarten.

Das war damals Folge der Euphorie nach dem Mauerfall und der extrem starken Wohnungs- bauförderung.

Heute sind die Erwartungen zwar auch opti- mistisch, aber weit fundierter und maßvoller als damals. Steuervergünstigungen und Sub- ventionen gibt es kaum; bebaubare Grund- stücke sind viel knapper als damals. Selbst wenn ein Konjunktureinbruch mit einem größeren Neubauangebot zusammentreffen sollte, bleibt ein fundamentales Phänomen erhalten: Seit nunmehr fast einem Jahrzehnt wird in Berlin stetig mehr Wohnraum nach- gefragt, aber kaum neuer produziert. Wer bei einem heutigen Investment überteuerte Lagen und Angebote meidet, baut auf einen stabilen, wachstumsträchtigen Markt.

Städtevergleich: Wohnkosten steigen – Berlin holt bei Einkommen und Mieten auf

In der Tabelle werden Einzelhandelskaufkraft und Warmmiete von der Gesamt-Kaufkraft in der jeweiligen Stadt abgezogen. Die Angaben beziehen sich auf Daten von Michael Bauer Research (Kaufkraft) und werden pro Einwohner aufgeführt. Zugrunde gelegt wird hierbei, dass in einem Haushalt 1,8 Einwohner leben. Daraus ergibt sich, wie viel Geld pro Einwohner in der jeweiligen Stadt zum Sparen oder für Luxus ausgegeben werden kann.

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1) Stand: Juni 2) alle zivilen Erwerbspersonen 1

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenquote), Bearbeitung: CBRE

Berlinbarometer

7 8

9

10 11

6

4 3 2 5

1

12

Gewässer Wald-/Parkflächen Bebaute Fläche

Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg

Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick Berlin gesamt

Stadtbezirk Einwohner 2012¹⁾ Einwohnerentwicklung¹⁾

2007 bis 2012 in %

3,1 3,5 3,6 1,8 4,7 4,8 4,9 1,6 2,5 3,4 1,0 3,8 3,3

Einwohnerdichte

pro km² 2011 Arbeitslosenquote²⁾

2011 in % Bestand

Geschosswohnungen 2011

Neubaugenehmigungen Geschosswohnungen 2011

Neubaufertigstellungen Geschosswohnungen 2011

4.997 13.500 5.074 4.097 8.614 7.080 3.647 2.733 2.492 2.903 6.343 1.453 3.927

11,3 16,6 12,9 12,5 15,2 18,5 10,5 15,1 14,8 10,2 11,6 10,8 13,3

183.152 144.913 136.782 106.255 187.165 144.808 185.436 102.556 97.680 129.221 167.967 102.496 1.688.431

343 787 237 67 709 60 749 73 46 113 187 148 3.519

421 190 151 20 209 8 602 46 63 67 103 110 1.990 325.399

276.136 266.653 254.153 342.388 320.364 378.173 245.444 229.720 298.417 335.055 245.487 3.517.389

Einwohner 2012¹⁾ Veränderung zu 2011¹⁾

+3.898 +4.588 +3.754 +2.494 +6.958 +5.912 +4.780 +3.063 +2.293 +1.942 –1.976 +1.917 39.623

Eine wachsende Wirtschaft belebt den Wohnungsmarkt – besonders im Zentrum

D

as Wachstum Berlins setzt sich ungebro- chen fort. Einwohnerzahl, Wirtschafts- leistung und Arbeitsmarkt sind seit Jahren in einem stabilen Aufwärtstrend. Das verdankt die Stadt ihrer vielfältigen und zukunftsträch- tigen Branchenstruktur, der hohen Attraktivität für Bewohner und Besucher und ihrem wach- senden Gewicht als deutsche und europäische Metropole für Politik, Kultur, Wissenschaft und Tourismus. „Die Qualität des Standorts verbessert sich von Jahr zu Jahr“, stellt Jörg Schwagenscheidt fest, Vorstandsmitglied der GSW Immobilien AG und verantwortlich für das operative Geschäft. „Wir freuen uns, dass Privatpersonen und Investoren immer deut- licher die Vorzüge Berlins erkennen.“

Den Aufschwung der Stadt dokumentiert die Entwicklung der Einwohnerzahl. Sie wächst seit nunmehr acht Jahren; derzeit leben rund 130.000 Menschen mehr in der Stadt als im Jahr 2004. Allein im ersten Halbjahr 2012 wuchs die Zahl der Bürger um rund 15.500.

Der Einwohnerzuwachs konzentriert sich nicht nur auf Bezirke, die ganz oder teilweise in der Innenstadt liegen. Ganz vorn liegt Pankow mit dem Ortsteil Prenzlauer Berg, gefolgt von Neukölln und Mitte. Hier stieg die Einwoh- nerzahl von 2007 bis 2012 um 4,7 bis 4,9 Prozent. Am unteren Ende der Tabelle liegen drei Bezirke, die ganz oder teilweise Stadtrand- Charakter haben: In Marzahn-Hellersdorf, Rei- nickendorf und Tempelhof-Schöneberg stieg die Einwohnerzahl um weniger als 2 Prozent.

Vor allem junge Neuberliner zieht es in die In- nenstadt – aber auch ältere Haushalte. Anders

sieht es nur bei Familien mit kleinen Kindern aus. Nach einer Studie des Verbandes Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) für die Jahre 2006 bis 2010 bevorzugen sie weniger verdichtete und preisgüns- tige Quartiere am östlichen, westlichen und südwestlichen Stadtrand. Verglichen mit der Innenstadt bieten sie für diese Lebensphase mehr – nicht zuletzt die bei Familienzuwachs benötigte größere – Wohnfläche zu niedrigeren Kosten.

Eine wichtige Größe für den Wohnungsmarkt ist die Wirt- schaftsleistung. Im ersten Halb- jahr 2012 war ihr Anstieg in Ber- lin mit 1,8 Prozent der stärkste

aller deutschen Bundesländer. Laut amtlicher Statistik legten Dienstleister in den Bereichen Finanzen, Versicherungen und Unternehmen am stärksten zu. Eine positive Rolle spielt auch die Industrie, und wachsendes Gewicht hat die blühende Start-up-Branche der Stadt. Sie ist mittlerweile Deutschlands wichtigstes Zen- trum für die Umsetzung neuer Internetideen und die dafür nötige Kapitalvermittlung. Die

„Wirtschaftswoche“ bezeichnete kürzlich Berlin als „Himmel auf Erden für Internet-Start-ups“.

Auch mit dem für die Stadt bedeutsamen Tourismus geht es weiter aufwärts. Bei den Übernachtungen liegt die Stadt auf Rang 3 in Europa hinter London und Paris. Die durch- schnittliche Zahl der an einem Tag jeweils an- wesenden Besucher beträgt rund 500.000.

Die Hotels zählten 2011 rund 22,4 Millionen Übernachtungen. Nach Angaben des Hotel-

und Gaststättenverbandes DEHOGA bietet der Tourismus derzeit Arbeitsplätze für rund 275.000 Menschen. Auch Negativschlagzei- len hinsichtlich der verzögerten Eröffnung des neuen Großflughafens bremsen diesen Trend nicht.

Zwar hat Berlin immer noch die höchste Ar- beitslosenquote aller deutschen Bundesländer, doch die Stadt holt auf: Von März 2011 bis März 2012 stieg die Zahl der Beschäftigten um 3,4 Prozent und damit stärker als in allen anderen Bundesländern.

Den größten relativen Zuwachs verzeichneten die Baubranche mit einem Plus von fast 6 Pro- zent sowie die Dienstleistungen mit einem Beschäftigtenanstieg von 3,6 Pro- zent. Letztere dominieren den Arbeitsmarkt mit rund einer Million Beschäftigten. Knapp 182.000 Menschen arbeiten im produzie-

renden Gewerbe einschließlich Bau.

Mehr Einwohner, mehr Arbeitsplätze und mehr Kaufkraft – all das bedeutet eine wachsende Nachfrage nach Wohnungen. Sie schlägt sich in den Stadtbezirken unterschiedlich nieder.

Sowohl bei den Mieten als auch bei den Kauf- preisen lagen die zentralen Quartiere vorn. Die vier Bezirke mit dem stärksten Anstieg der An- gebotsmieten gegenüber dem Vorjahr liegen ganz oder teilweise in der Innenstadt – Mit- te, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. Umgekehrt befinden sich die vier Bezirke mit dem gerings- ten Anstieg dieses Werts allesamt außerhalb des Zentrums: Spandau, Marzahn-Hellersdorf,

Mehr Bürger,

mehr Jobs, mehr

Wohnansprüche

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1) Stand: Juni 2) alle zivilen Erwerbspersonen 1

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenquote), Bearbeitung: CBRE

Berlinbarometer

7 8

9

10 11

6

4 3 2 5

1

12

Gewässer Wald-/Parkflächen Bebaute Fläche

Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg

Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick Berlin gesamt

Stadtbezirk Einwohner 2012¹⁾ Einwohnerentwicklung¹⁾

2007 bis 2012 in %

3,1 3,5 3,6 1,8 4,7 4,8 4,9 1,6 2,5 3,4 1,0 3,8 3,3

Einwohnerdichte

pro km² 2011 Arbeitslosenquote²⁾

2011 in % Bestand

Geschosswohnungen 2011

Neubaugenehmigungen Geschosswohnungen 2011

Neubaufertigstellungen Geschosswohnungen 2011

4.997 13.500 5.074 4.097 8.614 7.080 3.647 2.733 2.492 2.903 6.343 1.453 3.927

11,3 16,6 12,9 12,5 15,2 18,5 10,5 15,1 14,8 10,2 11,6 10,8 13,3

183.152 144.913 136.782 106.255 187.165 144.808 185.436 102.556 97.680 129.221 167.967 102.496 1.688.431

343 787 237 67 709 60 749 73 46 113 187 148 3.519

421 190 151 20 209 8 602 46 63 67 103 110 1.990 325.399

276.136 266.653 254.153 342.388 320.364 378.173 245.444 229.720 298.417 335.055 245.487 3.517.389

Einwohner 2012¹⁾ Veränderung zu 2011¹⁾

+3.898 +4.588 +3.754 +2.494 +6.958 +5.912 +4.780 +3.063 +2.293 +1.942 –1.976 +1.917 39.623

Lichtenberg und Treptow-Köpenick. Auch die besonders teuer angebotenen Wohnungen liegen meist im Zentrum: Höchstmieten für das jeweils teuerste Zehntel ihrer Angebote verzeichnen Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow – dort vor allem im Ortsteil Prenzlauer Berg.

Das Preisgefälle wird immer stärker

Mit Ausnahme des Bezirks Treptow-Köpenick spiegelt sich die Preisentwicklung bei den Mie- ten auch für die Kaufpreise von Wohnungen wider. Nach Treptow-Köpenick mit einem au- ßergewöhnlich hohen Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr erlebten 2012 Neukölln (allerdings ausgehend von niedrigem Niveau) und Charlottenburg-Wilmersdorf das stärkste Plus bei Eigentumswohnungen. Auch die Anbieter in Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Mitte profitieren vom Anstieg. Bei den Quadratmeterpreisen nimmt Mitte den Spit- zenrang ein. Hier ist auch das Segment der sehr hochwertigen Wohnungen besonders stark ausgeprägt. Unter dem Strich liegen die An- gebotspreise der teuersten Innenstadtbezirke etwa doppelt so hoch wie in den Stadtrand- bezirken am Ende der Tabelle.

Bei den Mieten ist der Unterschied nicht ganz so deutlich ausgeprägt, verstärkt sich aber ebenfalls. „Das Mietniveau innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings differenziert sich weiter aus“, stellt Michael Schlatterer fest, Wohnungsmarktexperte der Residential Valuation-Abteilung von CBRE. „Allerdings geht der Mietanstieg mit einer signifikanten Verbesserung der Ausstattungsqualität ein-

her. In innenstadtnahen Bereichen wie z.B. im südlichen Reinickendorf oder Charlottenburg- Nord werden trotz eines Anstiegs der Mieten weiterhin günstige Mietwohnungen angeboten.“ In der Innenstadt konzentriert sich auch der bisher immer noch bescheidene Neubau von Geschosswohnungen. 2011 lagen Fried-

richshain-Kreuzberg, Pankow und Mitte bei den Genehmigungen an der Spitze, dagegen Spandau, Neukölln und Marzahn-Hellersdorf auf den letzten Plätzen. Da aber im Zentrum Baugrundstücke immer knapper werden, dürf- te der Neubau seinen Schwerpunkt in den nächsten Jahren weiter nach außen verlagern.

Über die GSW

Die GSW Immobilien AG ist mit einem Portfolio von rund 52.100 Wohneinheiten ein führendes privates Wohnimmobilien- unternehmen in Berlin.

Die Unternehmensstrategie der GSW ist auf die langfristige Verwaltung von Miet- wohnungen ausgerichtet, wobei ein syste- matischer Ansatz verfolgt wird, der darauf abzielt, sowohl die Zufriedenheit der Kun- den als auch die Betriebseffizienz zu stei- gern. Zum 31. Dezember 2011 wurde das Immobilienportfolio der Gesellschaft mit rund 2,9 Mrd. EUR bewertet. Seitdem hat die GSW rund 7.000 Wohnungen im Wert von rund 350 Mio. EUR erworben.

CBRE: Führender Bewerter für Wohnimmobilien

CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG), das For- tune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Ge-

schäftsjahr 2011 – weltweit größte Dienst- leistungsunternehmen auf dem gewerb- lichen Immobiliensektor. Mit ca. 34.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros welt- weit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immo- biliendienstleister für Eigentümer, Investo- ren und Nutzer von gewerblichen Immo- bilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frank- furt am Main vertreten, weitere Nieder- lassungen befinden sich in Berlin, Düssel- dorf, Köln, Hamburg und München. CBRE Residential Valuation Germany ist einer der Marktführer für die Bewertung von Wohn- immobilienbeständen. 2011 wurden rund 700.000 Wohneinheiten mit einem Volu- men von circa 38 Mrd. Euro bewertet. Von den Top Ten der institutionellen Bestands- halter im Wohnimmobiliensektor zählt CBRE sieben zu seinen Kunden.

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j j j j j j j j j j j j j

Charlottenb.-Wilm.

Friedrichsh.-Kreuzb.

Lichtenberg Marzahn-Hellersd.

Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau

Steglitz-Zehlendorf Tempelh.-Schöneb.

Treptow-Köpenick Berlin Durchschnitt

Quelle: empirica-systeme (Daten 2012), IDN ImmoDaten (Daten 2011); Bearbeitung: CBRE

Aktuelle Mietentwicklung

Mietpreisspanne Neuvermietungsangebote, 2012 Stadtbezirk

1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment 8.362

6.007 2.591 3.394 9.077 4.206 8.741 3.790 4.016 5.406 5.071 4.417 65.078

5,93 5,91 4,85 4,05 5,20 5,00 5,58 4,55 4,34 5,56 5,32 5,00 4,89 Mittleres Marktsegment¹⁾

Mietspanne in €/m²/Monat Anzahl

Mietan- gebote

Unteres Marktsegment Trend ²⁾

Median in

€/m²/Monat Änderung zu 2011 in %

15,00 15,00 10,00 8,00 16,33 13,33 14,29 9,20 8,28 12,02 13,59 9,56 13,95 Oberes Marktsegment Median in

€/m²/Monat Änderung zu 2011 in %

8,93 8,94 6,50 5,11 8,11 7,00 8,03 6,36 5,90 8,00 7,51 6,51 7,50 Alle Marktsegmente Median in

€/m²/Monat Änderung zu 2011 in % 6,37 – 13,05

6,50 – 13,18 5,09 – 8,65 4,36 – 7,25 5,63 – 14,12 5,35 – 11,11 6,00 – 12,50 5,00 – 8,55 4,62 – 7,53 6,04 – 11,00 5,75 – 11,51 5,35 – 8,58 5,30 – 12,00

6 8 10

4 12 14 16

5,0 7,7 7,3 11,6 7,4 5,0 3,5 5,6 6,9 8,0 6,6 3,3 8,7

5,3 26,5 16,3 12,4 8,9 46,8 9,9 7,2 10,1 8,5 15,8 9,5 15,9

11,6 11,5 6,6 6,7 14,7 12,2 8,4 7,6 6,9 10,7 9,8 6,2 13,8

B

erlins Mieten für frei angebotene Woh- nungen steigen immer rascher an. Von 2009 bis 2010 erhöhte sich der Median der Angebotsmieten um 4,5 Prozent, im Folgejahr 2011 dann um 7,8 Prozent und bis 2012 sogar um 13,8 Prozent. Letzteres ist das Ergebnis der Auswertung von mehr als 170.000 Miet- angeboten aus den Jahren 2011 und 2012.

Besonders stark war der Anstieg mit fast 16 Prozent im Top-Segment – den 10 Prozent der am teuersten angebotenen Wohnungen. Beim unteren Zehntel stiegen die Mieten dagegen

„nur“ um 8,7 Prozent an.

Für den Mietanstieg gibt es eine Vielzahl von Ursachen. Die ersten liegen auf der Nachfra- geseite bei Berlins Bevölkerungs-

und Wirtschaftswachstum. Die Zahl der Haushalte wuchs in den vergangenen Jahren im Schnitt jährlich um über 15.000. Die An- sässigen verdienen zunehmend

mehr Geld; die Arbeitsplätze sind sicherer als in früheren Jahren. Viele Berliner streben nach einer größeren und besser ausgestatteten Woh- nung. Die wachsende Nachfrage konzentriert sich zudem auf bestimmte Innenstadtquartiere, wo heute jede Wohnung problemlos mehrfach vermietet werden könnte.

Weitere Gründe für den Mietanstieg sind auf der Angebotsseite zu finden. Mit der steigenden Nachfrage hält der Neubau nicht Schritt. Zwar ist die Bautätigkeit gegenüber früheren Jahren angestiegen, doch längst nicht im erforderlichen Ausmaß: 2011 wurden nur

1.990 neue Wohnungen im Geschossbau fer- tiggestellt – kaum mehr als ein Promille des Bestandes und weniger als eine Wohnung je 1.000 Einwohner. Für 2012 sieht es etwas besser aus: Der Neubau von 3.519 Wohnungen wurde genehmigt. Aber selbst wenn alle ge- baut werden, absorbieren sie nur etwa ein Fünftel der Nachfrage durch Zuwanderung in die Stadt – die erhöhte Nachfrage der schon Ansässigen noch gar nicht einbezogen.

Wo Mietwohnungs-Neubau stattfindet, hat er einen paradoxen Effekt: In der Wirklichkeit mindert er ein wenig den Nachfragedruck, dämpft also den Mietanstieg. Auf die Statis- tik wirkt er allerdings genau entgegengesetzt:

Neubauwohnungen werden in aller Regel teurer angeboten als ältere. Wo sie auf den Markt kommen, steigt deshalb rechnerisch der Mittel- wert der Angebotsmieten. Dies ist zwar bisher kaum in der Ge- samtstadt spürbar, sondern nur in einzelnen Gebieten mit größeren Neubau- projekten. In den kommenden Jahren dürfte sich dieser Effekt jedoch generell verstärken.

Wer preisgünstig wohnt, zieht ungern um Der Mittelwert der Angebotsmieten steigt auch durch einen dritten Effekt: Wo sich das Wohnungsangebot verknappt, wird weniger umgezogen. Denn oft wäre der Sprung von einer niedrigen Bestandsmiete zu den aktuellen Marktkonditionen inakzeptabel hoch. Die geringe Fluktuation verknappt das Angebot zu- sätzlich. Und da gerade günstige Wohnungen

mit alten Verträgen länger gehalten werden, verlagert sich der Angebotsschwerpunkt: Es werden relativ wenige einfache und vergleichsweise mehr höherwertige Wohnungen angeboten. Das hebt den Miet-Mittelwert stärker als den Mietanstieg für die jeweiligen Woh- nungen einer Qualitätsklasse.

Damit einher geht eine Verlagerung der An- gebote von eher günstigen in relativ teure Gebiete. 2011 waren noch rund 53 Prozent aller erfassten Angebote in der preiswerteren Hälfte der Gebiete. 2012 hat sich das Ver- hältnis umgedreht: In der günstigeren Hälfte

Mieten: Anstieg immer rascher, Neubau noch schwach, City besonders begehrt

Methodik des Wohnmarkt- Reports – Mietangebote

In die Analyse fließen die Angebotsmie- ten von Wohnungen in Berlin ein; 2011 und für den Zeitraum Quartal 1 bis ein- schließlich Quartal 3 2012 wurden insge- samt 172.642 Angebote ausgewertet. Aus ihnen wurden für beide Jahre die Medi- ane ermittelt – diejenigen Mietwerte, die höher liegen als die eine Hälfte aller An- gebote und niedriger als die andere Hälfte.

Um aber auch die Extreme darzustellen, wurden für jeden Bezirk und für die Ge- samtstadt die je 10 Prozent niedrigsten und höchsten Mietangebote separat ange- geben. Auch hier sind innerhalb der jewei- ligen Segmente die Mediane genannt.

Angebote vor

allem in

besseren Lagen

(9)

Mietwohnungen: Aktuelle Position im Marktzyklus 2012

beschleunigtes

Mietwachstum verlangsamtes

Mietwachstum beschleunigter

Mietrückgang verlangsamter

Mietrückgang

Quelle: CBRE

Marzahn-Hellersdorf

Neukölln N

Friedrichshain-Kreuzberg FK

Pankow P

Charlottenburg-Wilmersdorf CW

Mitte M

Berlin gesamt B

MH

Spandau Sp

Reinickendorf R

Lichtenberg L

Tempelhof-Schöneberg TS

Steglitz-Zehlendorf SZ

Treptow-Köpenick TK

fanden sich nur noch knapp 44 Prozent, in der teureren nunmehr rund 56 Prozent aller Angebote. In den ohnehin schon teuren Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow, auf die sich die Hälfte aller Angebote konzentriert, fallen die absoluten Anstiege mit bis zu 1,05 Euro pro Quadratmeter extrem hoch aus.

Nicht zuletzt deshalb ist der Mittelwert der Angebotsmieten für ganz Berlin besonders stark um 13,8 Prozent gestiegen, stärker als die Mittelwerte in den meisten Einzelbezir- ken. Es sind nicht nur die einzelnen Vermieter, die bei einer Neuvermietung ihre Forderung so stark hochgeschraubt haben. Sondern es liegt auch an Marktverengung und dem Be- harren der Mieter gerade in preisgünstigen Wohnungen, dass relativ weniger günstige und relativ mehr teure Wohnungen auf dem Markt angeboten werden.

Im Zentrum Knappheit in allen Segmenten Am stärksten wirkt der Mietanstieg in zentralen Lagen. Zwei Innenstadtbezirke mit sehr un- terschiedlichem Charakter liegen gemeinsam an der Spitze: Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf weisen Mediane der Angebotsmieten von 8,94 Euro und 8,93 Euro pro Quadratmeter aus. Es folgt der Bezirk Mitte mit einer durchschnittlichen Angebots- miete von 8,11 Euro pro Quadratmeter. Die Konditionen in der historischen Mitte sowie in den weniger einkommensstarken Ortsteilen Tiergarten und Wedding klaffen allerdings weit auseinander. In ganz Mitte war der Anstieg der Angebotsmieten von 14,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr stadtweit der höchste, was auf Knappheit in allen Marktsegmenten hindeutet.

Über bzw. auf der 8-Euro-Schwelle beim Mit- telwert liegen auch Pankow sowie das wohlha- bende Steglitz-Zehlendorf. Den Durchschnitt

verkörpert der Bezirk Tempelhof-Schöneberg, der allerdings ein stark gespaltener Markt mit den attraktiven Innenstadtlagen Schönebergs einerseits und den Vorortgebieten Tempelhofs andererseits ist. Es folgt ein Aufsteiger unter den Bezirken: Neukölln. Der Median auf dem Gesamtmarkt stieg um 12,2 Prozent.

Alle weiteren Bezirke haben dreierlei gemeinsam: Sie liegen teilweise oder ganz am Stadtrand, haben relativ niedrige Mittelwerte der Angebotsmieten zwischen 5,11 Euro pro

Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf und 6,51 Euro in Treptow-Köpenick sowie zudem im Vergleich aller Bezirke relativ bescheidene Anstiege dieses Werts von rund 6 bis 8 Prozent. Auch der Einwohnerzuwachs ist vergleichsweise niedrig. Das gilt für Treptow- Köpenick, Lichtenberg, Reinickendorf, Span- dau und Marzahn-Hellersdorf. Nicht zufällig liegen diese Bezirke auch mit ihrem gehobenen Marktsegment hinter dem Mietpeisniveau der anderen und verfügen über die preisgünstigs- ten Segmente für einfaches Wohnen.

Zyklische Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt

Die Konjunktur auf dem Immobilienmarkt verläuft zyklisch und in Wellen. An welcher Stelle die lokalen Märkte jeweils stehen, zeigt die Zyklusgrafik von CBRE. Auf sehr hohe Immobilienpreise im Scheitelpunkt der Welle folgt ein Rückgang der Werte, der sich zunächst beschleunigt und sich dann in Richtung Tiefpunkt verlangsamt. Nachdem die Talsohle durchschritten ist, steigen die Preise wieder mit zunächst geringer, dann aber wachsender Geschwindigkeit. Wenn sie sich dem höchsten Preisniveau annä- hern, verlangsamt sich der Preisanstieg.

Begründet werden kann die zyklenhafte Entwicklung mit der langsamen Reak- tion des Angebots auf Nachfrageverände- rungen. So ist der Zuwachs an angebote- nen Flächen typischerweise am stärksten, wenn Anbieter auf zuvor gestiegene Preise mit neuen Offerten reagiert haben. Immo- bilien, die in Reaktion auf die Preissteige- rungen marktreif gemacht werden sollen, kommen aufgrund des langen Vorlaufs

teilweise erst auf den Markt, wenn dieser sich bereits wieder im Abschwung befin- det. Dagegen werden in einer Situation niedriger Preise relativ wenige Immobilien marktreif gemacht. Sie können in der fol- genden Phase der verstärkten Nachfrage nicht gerecht werden, was zu Preissteige- rungen und einem daraus folgenden erneu- ten Aufbau eines Angebotsüberhangs führt.

Bewegungen im wellenförmigen Zyklus des Immobilienmarkts können vorwärts, aber auch rückwärts erfolgen.

Die Darstellung des Marktes in Wellen- form entspricht den Amplituden des Im- mobilienzyklus und zeigt auf den ersten Blick, in welcher Phase sich ein Markt je- weils befindet. Auf den lokalen Wohnim- mobilienmärkten verläuft der Zyklus in al- ler Regel langsamer und schwächer als auf Büromärkten. Neben soziodemografischen und -ökonomischen Rahmenbedingungen führen vor allem weiche Imagefaktoren zu Bewegungen innerhalb des Zyklus.

Die Grafik zeigt die Position der Bezirke und der Gesamtstadt im Zyklus des Mietmarkts, abgeleitet aus Marktdaten und Trendprognosen. Die Bezirke ganz links befinden sich am Beginn eines Mietanstiegs; in den Bezirken weiter oben rechts in der Kurve ist er zum Teil bereits geschehen.

(10)

Charlottenb.-Wilm.

Quelle: empirica-systeme (Daten 2012), IDN ImmoDaten (Daten 2011); Bearbeitung: CBRE 1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment

Aktuelle Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser Kaufpreisspanne Mehrfamilienhäuser, 2012

Stadtbezirk

162 97 103 53 152 126 206 182 127 180 165 228 1.781 Anzahl Kaufan- gebote

Trend ²⁾

1.833 1.501 1.118 1.278 1.146 1.196 1.414 1.206 1.152 1.454 1.293 1.313 1.349 Alle Marktsegmente

Median

in €/m² Änderung

zu 2011 in % 1.209 – 2.657

1.058 – 2.093 825 – 1.854 696 – 1.680 793 – 2.750 766 – 1.854 955 – 2.272 906 – 1.837 781 – 1.804 1.139 – 2.846 952 – 1.918 888 – 2.410 882 – 2.255 Mittleres Marktsegment¹⁾

Preisspanne in €/m²

0 1 2 3

j j j k j j j j j j j j j

39,4 40,1 1,7 21,6 23,2 10,1 25,6 1,8 –5,7 –3,1 4,7 30,9 17,4

Oberes und unteres Segment:

Im Segment der Mehrfamilien- häuser üben unterschiedliche Qualitäten und Lagen der Objekte einen großen Einfluss auf die Preisentwicklung aus.

Im Betrachtungszeitraum gab es eine verhältnismäßig geringe Anzahl an Kaufange- boten auf Bezirksebene, so dass im unteren und oberen Marktsegment Preisangaben und Preisvergleiche mit dem Vorjahr nicht signifikant sind.

Sie werden daher in diesem Report nicht abgebildet.

D

er Markt für Wohnungs-Investments zeigt einen deutlichen Preisauftrieb. Der Mittel- wert (Median) der von Anbietern verlangten Quadratmeterpreise bei Mehrfamilienhäusern stieg 2011 bis 2012 von 1.149 auf 1.349 Euro, also um mehr als 17 Prozent. Besonders stark ist der Anstieg im unteren Marktsegment – den 10 Prozent der am günstigsten angebotenen Wohnobjekte. Hier erhöhte sich der Ange- botspreis pro Quadratmeter von 481 auf 749 Euro, knapp 56 Prozent. „Dies spiegelt eine deutlich verbreiterte Nachfragebasis wider“, konstatiert Dr. Henrik Baumunk, Head of Re- sidential Valuation bei CBRE in Deutschland.

„Investoren gehen aufgrund der geringen Neu- bautätigkeit und steigender Mieten auch in diesem Marktsegment von einer langfristig gesicherten Vermietbarkeit aus.“

Gedämpfter verläuft der Preisanstieg am oberen Ende des Marktes. Beim teuersten Zehn- tel der Angebote stieg der mittlere verlangte Quadratmeterpreis um 7 Prozent von 2.550 auf 2.727 Euro pro Quadratmeter.

Wie auch im vergangenen Jahr verteilt sich das Angebot an Mehrfamilienhäusern un- gleich auf die einzelnen Bezirke. Während in Marzahn-Hellersdorf nur rund

50 und Friedrichshain-Kreuzberg knapp 100 Objekte inseriert wurden, verzeichneten Pankow und Treptow-Köpenick mehr als 200 Angebote. Auch hinsichtlich der

verlangten Kaufpreise differieren die zwölf Bezirke teilweise sehr stark. So verlangten Anbieter in Charlottenburg-Wilmersdorf mit im Mittel 1.833 Euro pro Quadratmeter die mit Abstand höchsten Preise für Mehrfamili- enhäuser. Auf Platz zwei folgt Friedrichshain- Kreuzberg mit 1.501 Euro. Hingegen lag der mittlere Angebotspreis im Bezirk Lichtenberg bei 1.118 Euro pro Quadratmeter, in Mitte wurden 1.146 Euro verlangt.

Auch wenn Preisvergleiche zum Vorjahr aufgrund der unterschiedlichen Qualitäten der inserierten Objekte sowie der relativ geringen Angebotszahlen mit Vorsicht zu interpretie- ren sind, lässt sich dennoch festhalten, dass nunmehr in jedem Bezirk mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter für Mehrfamilienhäuser verlangt werden. Im Vorjahr lag noch ein Be- zirk unter dieser Grenze; 2010 waren es vier.

Alle Welt sucht Berliner Eigentum

Noch stärker als bei den Investment-Objekten und den Mietwohnungen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen. Der mittlere Preis aller angebotenen Wohnungen (Median) be- trug pro Quadratmeter 2.258 Euro und damit 19,9 Prozent mehr als im Vorjahr. Der Drang nach Berliner Wohnungen wächst auch bei Einzelanlegern weiter. Dazu tragen Inflations- erwartungen, Währungskrise und niedrige Zinsen bei, aber auch die im Vergleich zu anderen Me- tropolen immer noch günstigen Preise und das ungebrochene Vertrauen in die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes. Die Käufer sind international. So ermittelte die Estavis AG einen Anteil der internationalen Erwerber unter den Wohnungskäufern von 29 Prozent in den ersten drei Quartalen 2012. Im Vorjahr waren es sogar 34 Prozent gewesen. Die Käufer ka- men aus über 30 Nationen; Italiener rangieren mit großem Abstand vor Russen, Franzosen, Türken, US-Amerikanern und Israelis.

Allerdings hat sich 2012 der Markt spürbar verengt. Trotz oder gerade wegen des starken Preisanstiegs halten viele Eigentümer ihre Wohnungen derzeit zurück. Sie setzen auf weiteren Auftrieb und sehen keine attraktiven und sicheren Alternativ-Investments für einen Verkaufserlös. Wer aber seine Immobilie zu einem marktgerechten Preis anbietet, stößt auf eine Vielzahl von Nachfragern, die oft rasch zum Kauf entschlossen sind. Während Verkäu-

Methodik des Wohmarkt- Reports – Investments und Eigentumswohnungen

2011 und im Zeitraum Q1 bis Q3 2012 wurden insgesamt 108.896 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 3.773 Kauf- angebote für Mehrfamilienhäuser aus- gewertet. Aus ihnen wurden wie bei den Mietangeboten die Mittelwerte (Mediane) ermittelt. Zudem wurden die je 10 Prozent niedrigsten und höchsten Kaufangebote nochmals separat betrachtet.

Kaufpreise: Mietshäuser und Wohnungen werden teurer – gerade in einfachen Lagen

Kaufen wollen

viele, doch es

fehlen Verkäufer

(11)

ETW MFH Mehrfamilienhäuser (MFH) und Eigentumswohnungen (ETW): Aktuelle Position im Zyklus

2012

beschleunigte

Preissteigerung verlangsamte

Preissteigerung beschleunigter

Preisrückgang verlangsamter

Preisrückgang

Berlin gesamt

Quelle: CBRE

Steglitz-Zehlendorf

Charlottenburg-Wilmersdorf

Charlottenburg- Wilmersdorf

Pankow Pankow

Mitte

Lichtenberg Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf

Marzahn-Hellersdorf Friedrichshain-Kreuzberg

Friedrichshain-Kreuzberg

Treptow- Köpenick

Tempelhof-Schöneberg

Neukölln

Reinickendorf

Reinickendorf SZ

TS L

FK

M

L

B

P

CW

M

CW

FK

P

MH

R N

MH

TK

TS

B

N

Spandau

Spandau Sp

Sp

R

TK SZ

Charlottenb.-Wilm.

Quelle: empirica-systeme (Daten 2012), IDN ImmoDaten (Daten 2011); Bearbeitung: CBRE 1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment

Aktuelle Preisentwicklung Eigentumswohnungen Kaufpreisspanne Eigentumswohnungen, 2012

Stadtbezirk

6.420 4.620 864 387 4.526 1.628 5.614 1.909 1.721 4.106 3.635 2.593 38.023

Mittleres Marktsegment¹⁾ Preisspanne in €/m² Anzahl

Kaufan- gebote

Unteres Marktsegment Trend²⁾

Median

in €/m² Änderung zu 2011 in %

Oberes Marktsegment Median

in €/m² Änderung

zu 2011 in %

Alle Marktsegmente Median

in €/m² Änderung zu 2011 0 1 2 3 4 5 6 in %

j j j j j j j j j j j j j

1.292 1.566 900 600 1.152 936 1.301 929 802 1.146 1.040 987 1.028

4.702 3.941 2.981 2.800 6.650 2.959 4.200 2.778 2.499 4.333 3.580 3.392 4.480

2.586 2.704 1.755 1.289 3.365 1.450 2.473 1.512 1.239 2.105 1.923 1.990 2.258 1.440 – 4.120

1.776 – 3.753 973 – 2.780 690 – 2.448 1.306 – 5.353 1.000 – 2.481 1.498 – 3.690 995 – 2.444 889 – 2.227 1.250 – 3.701 1.179 – 3.182 1.105 – 3.091 1.198 – 3.875

18,0 59,3 11,6 9,1 46,6 43,5 14,5 18,0 30,5 14,6 18,3 23,4 21,2

2,4 7,6 5,6 30,7 25,0 26,7 10,0 3,4 5,4 16,7 5,9 9,1 10,7

20,7 17,1 12,4 8,5 19,6 29,7 6,4 16,3 18,0 20,3 19,0 34,3 19,9 fer in Krisenzeiten vom ersten Angebotspreis

oft Abstriche machen mussten, profitieren sie heute teilweise von einem Überbietungswett- bewerb der Kaufwilligen. Die starke Kauflust wird auch von der lokalen Diskussion um überteuert und übereilt erworbene „Schrott- immobilien“ kaum gedämpft.

60 Prozent Preisanstieg im Boombezirk Im Gegenteil: Gerade einfache Wohnungen waren verstärkt gefragt. Im untersten Markt- segment stieg der Quadratmeter-Mittelwert für das Zehntel der am günstigsten angebotenen Wohnungen in nur einem Jahr um 21,2 Prozent, im Boombezirk Friedrichshain- Kreuzberg sogar um 59,3 Prozent. Im obersten

Marktsegment war der Anstieg in Gesamt- Berlin mit 10,7 Prozent vergleichsweise be- scheiden; die Absolutwerte erreichten aber neue Rekorde mit bis zu 6.650 Euro pro Qua- dratmeter im Bezirk Mitte.

Auch auf dem Gesamtmarkt ist Mitte mit Ab- stand am teuersten, gefolgt von Friedrichs- hain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow mit seinen vielen gefragten Wohnungen am Prenzlauer Berg. Unter den übrigen Bezirken schneiden die grünen Au- ßenviertel Steglitz-Zehlendorf und Treptow- Köpenick am besten ab. Der zuletzt genannte Bezirk erlebte beim mittleren Angebotspreis den stärksten Anstieg, dicht gefolgt vom aufstrebenden Neukölln.

Gelegentlich fällt im Zusammenhang mit Berliner Kaufpreisen für Wohnungen und Mietshäuser das Wort „Blase“. Für einzelne überteuerte Investments mag der Begriff zu- treffen. Auch sind in den vergangenen Jahren die Kaufpreise stärker angestiegen als die Mie- ten, die Renditen für Erwerber also gesunken.

„Aber letzteres spiegelt die Erwartung vieler Marktteilnehmer, dass es sich gerade um keine Blase handelt, sondern dass Berlin bei Mieten und Preisen zu anderen großen Städten weiter aufschließt“, kommentiert Jörg Schwagen- scheidt, Vorstand der GSW Immobilien AG.

„Dafür sprechen die positive Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung und der immer stär- kere Nachfragedruck auf dem Markt.“

Die Grafik zeigt die Position der Bezirke und der Gesamtstadt im Zyklus der Kaufmärkte für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, ab- geleitet aus Marktdaten und Trendprognosen. Die Bezirke ganz links befinden sich danach am Beginn eines Preisanstiegs; in den Bezirken weiter oben in der Kurve ist er zum Teil bereits geschehen. Die Bezirke rechts vom Gipfel sind von Preisrückgängen betroffen und die ganz rechts unten dürften sich vom Tiefpunkt im Zyklus bald wieder nach oben arbeiten.

(12)

Charlottenburg- Wilmersdorf

Steglitz- Zehlendorf

Reinickendorf

Spandau

Belebter Wohnungsneubau – Schwerpunkt bei Eigentumswohnungen in der Innenstadt

D

er Wohnungsneubau in Berlin belebt sich stark, allerdings ausgehend von niedrigem Niveau. Ende 2012 wurden im Rahmen dieses Reports knapp 200 Projekte untersucht, die sich im Bau befinden oder deren Bau nach An- gaben der Investoren konkret bevorsteht. In den aktuellen Vorhaben sind fast 12.000 Woh- nungen vorgesehen. Der größte Teil soll 2013 und 2014 realisiert werden, einzelne Projekte bis 2016. Berücksichtigt wurden nur Vorhaben, die vermietet oder verkauft werden sollen und nicht dem Eigenbedarf der Bauherren dienen.

Letzteres betrifft Eigenheime und Baugruppen – zu ihnen mehr auf Seite 13.

Schwerpunkt des Neubaus ist weiterhin die Innenstadt, deren Grenzen durch den S-Bahn- Ring definiert sind. Die historische Mitte und ihre Randgebiete verzeichnen die nach Woh- nungszahl meisten und größten Projekte sowie nach Quadratmetern und absoluten Preisen die teuersten. Nach wie vor bedienen viele Projekte das Luxussegment und entsprechen damit der Nachfrage Wohlhabender, die es ins Berliner Zentrum drängt. Niedrigere Preise werden in den innerstädtischen Neubaupro- jekten von Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Schöneberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt, wobei es auch hier sehr hochwertige Projekte mit entsprechend hohem Preisniveau gibt. In aller Regel kostet der Quadratmeter in der Innenstadt mehr als 3.000 Euro.

2011 konzentrierte sich der Großteil der un- tersuchten Projekte im inneren Berlin; inzwi- schen gibt es aber auch zahlreiche Vorhaben außerhalb des S-Bahn-Rings. Schwerpunkte bilden hier die Bezirke Treptow-Köpenick und Lichtenberg, beide Refugien des preisgün- stigen Neubaus mit vielen Angeboten unter 3.000 Euro pro Quadratmeter, sowie Steglitz- Zehlendorf mit deutlich höheren Preisen. Nur in rund 10 Prozent aller analysierten Projekte werden Mietwohnungen explizit angeboten.

Nicht feststellbar ist jedoch, wie viele der Eigentumswohnungen von Kapitalanlegern gekauft und später vermietet werden. In den wenigen ausgewiesenen Projekten mit Miet- wohnungen liegen die veranschlagten Mieten meist bei 9 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Aber auch diesen Sektor beleben Privatinvestoren sowie Genossenschaften, letztere teils neu gegründet. Die Neubauwelle hat allerdings noch nicht ganz Berlin erreicht: während in Treptow-Köpenick bereits einige Projektent- wicklungen realisiert werden, steht Spandau, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf diese Entwicklung noch bevor.

(13)

Tempelhof- Schöneberg

Treptow- Köpenick Friedrichshain-Kreuzberg

Marzahn- Hellersdorf Lichtenberg

Neukölln Pankow

Mitte

Standorte ausgewählter Neubauprojekte

Eigentumswohnungen Mietwohnungen Mischnutzung Nutzung nicht bekannt

Quelle: CBRE, Stand: November 2012