Mietpreisbremse und Bestellerprinzip
Niklas Gustorff
Hintergründe, Regulierungsfunktion, Verfassungsmäßigkeit
Münsterische Beiträge zur Rechtswissenschaft – Neue Folge
herausgegeben von
Prof. Dr. Michael Heghmanns Prof. Dr. Ingo Saenger
Prof. Dr. Fabian Wittreck
Band 58
Niklas Gustorff
Mietpreisbremse und Bestellerprinzip
Hintergründe, Regulierungsfunktion, Verfassungsmäßigkeit
Nomos
D 6
1. Auflage 2021
© Nomos Verlagsgesellschaft, Baden-Baden 2021. Gesamtverantwortung für Druck und Herstellung bei der Nomos Verlagsgesellschaft mbH & Co. KG. Alle Rechte, auch die des Nachdrucks von Auszügen, der fotomechanischen Wiedergabe und der Über- setzung, vorbehalten. Gedruckt auf alterungsbeständigem Papier.
Onlineversion Nomos eLibrary Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in
der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.
Zugl.: Münster (Westf.), Univ., Diss. der Rechtswissenschaftlichen Fakultät, 2020 ISBN 978-3-8487-8277-2 (Print)
ISBN 978-3-7489-2077-9 (ePDF)
Erster Berichterstatter: Prof. Dr. Fabian Wittreck Zweiter Berichterstatter: Prof. Dr. Joachim Englisch
Dekan: Prof. Dr. Matthias Casper
Tag der mündlichen Prüfung: 20.10.2020
Vorwort
Die vorliegende Arbeit wurde im Sommersemester 2020 von der Rechts- wissenschaftlichen Fakultät der Westfälischen Wilhelms-Universität Müns- ter als Dissertation angenommen. Gesetzesänderungen, Rechtsprechung, Literatur sowie Statistiken wurden bis einschließlich März 2021 berück- sichtigt.
An dieser Stelle möchte ich allen danken, die je auf ganz verschiedene Art und Weise dazu beigetragen haben, dass diese Arbeit in der vorliegen- den Form zustande kommen konnte:
Zunächst gilt mein Dank meinem Doktorvater Herrn Prof. Dr. Fabian Wittreck, der meinem Vorhaben von Anfang an offen gegenüberstand und der auch mit seinen hilfreichen Anmerkungen an dessen Gelingen Anteil hat. Sodann danke ich Herrn Prof. Dr. Joachim Englisch für die Erstellung des Zweitgutachtens.
Weiterhin gebührt den Herausgebern der Münsterischen Beiträge zur Rechtswissenschaft – Neue Folge, Herrn Prof. Dr. Michael Heghmanns, Herrn Prof. Dr. Ingo Saenger und Herrn Prof. Dr. Fabian Wittreck, mein Dank für die Aufnahme der Arbeit in diese Schriftenreihe. Dem Freundes- kreis der Rechtswissenschaft e. V. danke ich für die finanzielle Unterstüt- zung bei der Drucklegung.
Dem bereits genannten Herrn Prof. Dr. Ingo Saenger möchte ich ferner dafür danken, dass er mir während meiner Promotionszeit in Gestalt einer Stelle als wissenschaftliche Hilfskraft in wissenschaftlicher Hinsicht ein
„zweites Zuhause“ gegeben hat, welches mir Raum für weitere Projekte so- wie Gelegenheiten zum Tätigwerden in der Lehre eröffnete.
Über jene Tätigkeit am Lehrstuhl habe ich auch zahlreiche Wegbegleiter kennengelernt, die ihrerseits – namentlich durch angeregte Diskussionen über inhaltliche Schwierigkeiten, Fragen der richtigen Formatierung, sprachliche Spitzfindigkeit sowie durch die abschließende Durchsicht des Manuskripts – wesentlich zum Gelingen dieser Arbeit beigetragen haben.
Mein Dank gilt insofern Lisa Brentrup, Dr. Lars Bühren, Torsten Fitzke, Uwe Gebben, Andreas Gierke, Sebastian Kunzmann, Dr. Moritz Meyer, Janine Pietsch, Dr. Sebastian Schmitt und Marcel Scholz.
Ferner gilt mein Dank denjenigen, die mich seit den frühen Semestern meines Studiums (teilweise von den ersten Tagen an) begleitet haben und ebenfalls an der abschließenden Durchsicht des Manuskripts beteiligt wa-
ren, nämlich Sebastian Himmelseher, Thorben Kösters, Thomas Pelikan und Johannes Wahnschaffe.
Schließlich möchte ich ganz besonders meinen Eltern Marietheres und Martin Gustorff danken, die mich seit jeher in meinem Streben unterstützt und dies auch während der langjährigen juristischen Ausbildung bis schließlich zur Fertigstellung dieser Arbeit getan haben.
Münster, im April 2021 Niklas Gustorff
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis 25
Einführung
§ 1 33
Gegenstand der Untersuchung
A. 34
Begriffliche Konturierung von „Mietpreisbremse“ und
„Bestellerprinzip“
B.
35 Gang der Untersuchung
C. 36
Gesetzgeberischer Hintergrund und gegenwärtige Situation auf den Wohnungsmärkten
§ 2
38 Nachfrageüberhang auf angespannten Wohnungsmärkten
A. 39
Angebotsbezogene Faktoren
I. 40
Unzureichender Wohnungsneubau
1. 40
Entwicklung und aktueller Bedarf
a) 41
Ergriffene Fördermaßnahmen
b) 44
Förderbedingungen und Wirkungsweisen
aa) 44
Bewertung der Fördermaßnahmen
bb) 46
Gestiegene Baukosten
2. 49
Baugrundstücke
a) 50
Grundstückswert
aa) 50
Entwicklung der Baulandpreise
(1) 50
Potenzielle Gegenmaßnahmen
(2) 51
Erschließung neuen Baulands
(a) 52
Nutzung unter Berücksichtigung wohnungspolitischer Zielsetzungen (b)
55 Grundstücksnebenkosten
bb) 57
Höhe der Grunderwerbsteuer und besteuerte Erwerbsvorgänge
(1)
57 Überlegungen zur steuerlichen Entlastung
und zum Setzen von Anreizen, neuen Wohnraum zu schaffen
(2)
59 Bauwerkskosten
b) 61
Entwicklung der Bauwerkskosten
aa) 61
Erklärungsansätze und Gegenmaßnahmen
bb) 61
Rückgang der Anzahl an Sozialwohnungen
3. 65
Soziale Wohnraumförderung als Teil des Systems sozialer Absicherung des Wohnens
a)
65 Entwicklung der Anzahl der Sozialwohnungen und
künftiger Bedarf b)
66
„Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus“
c) 69
(Fehlende) Eignung des sozialen Wohnungsbaus zur Entlastung der Mietwohnungsmärkte und zur Versorgung besonders
einkommensschwacher Haushalte aa)
70 Alternativmaßnahmen
bb) 74
Soziale Wohnraumförderung als Teil eines größeren Maßnahmenpakets und langfristige Perspektive
cc)
77 Immobilien als Anlageobjekte
4. 78
Erwerb von Eigentumswohnungen
a) 78
Gründe für die verstärkte Nachfrage nach Wohnimmobilien als Geldanlage
aa)
79 Auswirkungen auf die Mietwohnungsmärkte
bb) 81
Grundstücksspekulation
b) 82
Anlegerprofil und räumliche Verortung
aa) 83
Maßnahmen zur Vermeidung des Zurückhaltens von Bauland
bb)
85 Vertragliche Schutzmechanismen
(1) 85
Gestaltungsmöglichkeiten in verschiedenen Konstellationen (a)
85 Städtebaurechtliche und AGB-rechtliche Gestaltungsgrenzen
(b)
87 Baulandmobilisierung durch Umgestaltung der Grundsteuer
(2)
92 Aktuelle – verfassungswidrige –
Ausgestaltung der Grundsteuer und deren Reform
(a)
93 Neukonzeption der Grundsteuer als
Boden(wert)steuer (b)
95 (Wieder‑)Einführung der Grundsteuer C (Baulandsteuer)
(c)
98
Nachfragebezogene Faktoren
II. 100
„Renaissance der Stadt“
1. 101
Die Vorzüge städtischen Lebens
a) 102
Arbeits- und Ausbildungsmarkt
aa) 102
Infrastruktur
bb) 104
Technische Infrastruktur
(1) 105
Soziale Infrastruktur
(2) 106
Lebensstil
cc) 107
Entlastungsperspektiven
b) 108
Belebung ländlicher Regionen
aa) 108
Anbindung des Umlands
bb) 110
Konkretisierung des Wohnungsneubaubedarfs in örtlicher Hinsicht
c)
110 Demografischer Wandel
2. 111
Begriff und Dimensionen des demografischen Wandels
a)
111 Begriffserklärung
aa) 112
Einzelne, altersbezogene Dimensionen
bb) 112
Alterung
(1) 113
Pluralisierung
(2) 116
Feminisierung
(3) 116
Singularisierung
(4) 117
Anforderungen an altersgerechtes Wohnen
b) 117
Wohnform
aa) 118
Wahl des Wohnorts
bb) 119
Umzugsbedürftige und umzugswillige Gruppen
(1)
119 Faktoren der Wohnortwahl
(2) 120
Aufteilung, Ausstattung und Gestaltung der Wohnungen
cc)
121 Bedarfsgerechter Zuschnitt: Zunehmende
Bedeutung kleiner Wohnungen (1)
121 Barrierefreie bzw. -reduzierte Wohnungen
(2) 121
Sicherheitsbedürfnis
(3) 123
Barrierefreie bzw. -reduzierte Gestaltung und (infrastrukturelle) Ausstattung des Wohnumfelds dd)
123 Veränderte Wohnverhältnisse
3. 125
Anzahl der Haushalte und Haushaltsgröße
a) 125
Entwicklung der Gesamtzahl der Haushalte und deren Struktur
aa)
125
Konsequenzen für den Neubaubedarf
bb) 127
Wohnflächenverbrauch pro Kopf
b) 127
Internationale Migration
4. 129
Unterschiedliche Gruppen internationaler Migranten
a) 130
Schutzsuchende
aa) 130
Verschiedene Kategorien von Schutzsuchenden
(1)
131 Rechtliche Rahmenbedingungen
(2) 132
Aufenthaltsgestattung, Aufenthaltserlaubnis,
Niederlassungserlaubnis und Duldung (a)
132 Räumliche Beschränkungen des
Aufenthalts und Maßgaben für die Wahl des Wohnorts
(b)
135 Angehörige der Staaten des Europäischen
Wirtschaftsraums bb)
138 Unionsbürger
(1) 138
Angehörige der EFTA-Mitgliedstaaten
(2) 141
Quantifizierung und Erklärung der
Wanderungsgewinne, Erwägungen zum künftigen Wanderungsverhalten
b)
141 Entwicklung der Anzahl der in Deutschland
lebenden Ausländer, Schutzsuchenden und EWR-Staatsangehörigen
aa)
141 Hintergründe dieser Entwicklung
bb) 142
Ausblick auf die künftige Zuwanderung
cc) 143
Implikationen für die Wohnungsmärkte
c) 144
Wohnungsmarktrelevante Nachfrager
aa) 144
Aggregierter zusätzlicher Wohnungsbedarf
bb) 145
Örtliche Verteilung
cc) 146
Charakteristika der nachgefragten Wohnungen
dd) 147
Gentrifizierung
B. 148
Begriffserklärung
I. 149
Verlauf von Gentrifizierungsprozessen
II. 150
Wohnquartiersbezogene Betrachtungsweise
1. 150
Dimensionen der Gentrifizierung
a) 150
Phasen- bzw. Stadienmodelle
b) 152
Wohnungs- bzw. haushaltsbezogene Betrachtung
2. 154
Aufgabe der Wohnung durch die bisherigen Bewohner
a)
155
Übernahme durch hinzukommende Bevölkerungsgruppen
b)
156 Rechtliche Instrumente, um Gentrifizierungsprozessen
entgegen zu wirken III.
156 Bürgerliches Mietrecht
1. 157
Kündigung
a) 157
Kündigung der Vermieter
aa) 157
Kündigung der Erwerber zuvor in Eigentumswohnungen umgewandelter Wohnungen
bb)
159 Mieterhöhungen
b) 160
„Einfache“ Mietanpassung nach § 558 BGB
aa) 160
Mietanpassung nach
Modernisierungsmaßnahmen, §§ 559 ff. BGB bb)
161 Öffentliches Baurecht
2. 165
Mietpreisbremse und Bestellerprinzip
3. 166
Regelungen der Mietrechtsnovellierung
§ 3 169
Im Miet- und Wohnungsvermittlungsrecht vorgenommene Änderungen
A.
169 Mietpreisbremse
I. 169
Zulässige Höhe bei Mietbeginn;
Verordnungsermächtigung, § 556d BGB 1.
170 Neuabschluss eines Mietvertrags über Wohnraum
a) 170
Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt – Festlegung im Wege einer Rechtsverordnung b)
170 Zulässige Miethöhe: 110 % der ortsüblichen
Vergleichsmiete c)
172 Berücksichtigung der Vormiete oder einer
durchgeführten Modernisierung, § 556e BGB 2.
172 Wiedervereinbarung einer höheren Vormiete
a) 173
Umlage der Kosten einer sog. einfachen Modernisierung
b)
173 Ausnahmen, § 556f BGB
3. 173
Neubauten
a) 173
Umfassend modernisierte Wohnungen
b) 174
Rechtsfolgen, § 556g BGB
4. 175
Bestellerprinzip
II. 176
Kernregelung des Bestellerprinzips in § 2 Abs. 1a WoVermRG
1.
176 Vertragsparteien: Wohnungsvermittler und
Wohnungssuchender a)
176 Vermittlung oder Nachweis der Gelegenheit zum
Abschluss von Mietverträgen b)
177 Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder
annehmen c)
177 Ausschließlichkeit
d) 178
Vermittlungsvertrag
e) 179
Auftrag des Vermieters
f) 180
Keine regionale Begrenzung – bundesweite Anwendbarkeit
g)
180 Rechtsfolge, Rückforderung ohne Rechtsgrund
geleisteter Zahlungen,
Ordnungswidrigkeitentatbestand h)
180 Verbotskatalog des § 2 Abs. 5 WoVermRG
2. 181
Abweichungsverbot, § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermRG
a) 181
Umgehungsverbot, § 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG
b) 181
Regulierungsfunktion
B. 182
Begriff der Regulierung
I. 182
Herkömmliche Begriffsverwendung
1. 182
Perspektivwechsel hin zu einer funktionsspezifischen Betrachtung
2.
184 Feststellung der Regulierungsfunktion von
Mietpreisbremse und Bestellerprinzip II.
185 Einsatz einer rechtlichen Handlungsform durch eine
staatliche Stelle mit einer über den Einzelfall hinausgehenden Steuerungsintention 1.
185 Verfolgung politischer Allgemeinwohlziele
(Regulierungsziele) 2.
186 Politische Veranlassung
a) 186
Allgemeinwohlziele
b) 186
Siedlungs- und sozialpolitische Zielsetzung
aa) 186
Marktbezogene Zielsetzung
bb) 188
Maßstab verfassungsrechtlicher Zulässigkeit
III. 192
Bedarf nach einer Begrenzung des regulatorischen Einsatzes des Privatrechts
1.
192
Dem Verfassungsrecht zu entnehmende Grenzen
2. 193
Regulierungsspezifische Verfassungsvorgaben
a) 193
Abstrakter Verfassungsvorbehalt
aa) 193
Gesetzgebungskompetenz
bb) 194
Übertragung der Voraussetzungen für die Zulässigkeit von Sonderabgaben
cc)
196 Gebot konsistenter Gesetzgebung
dd) 202
Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung
(1) 203
Folgerichtigkeit und Systemgerechtigkeit
(2) 206
Aus den Grundrechten der Betroffenen folgende Grenzen
b)
211 Grundrechtsbindung des
Privatrechtsgesetzgebers aa)
211 Unterschiedliche Maßstäbe in Abhängigkeit von den Funktionen privatrechtlicher Normen bb)
212 Abgrenzung von Interessenausgleichs- und
Regulierungsfunktion (1)
213 Darstellung der unterschiedlichen Maßstäbe
(2) 214
Verfassungsmäßigkeit
§ 4 219
Mietpreisbremse
A. 220
Identifizierung der betroffenen Grundrechtspositionen, Verfassungsprinzipien und sonstigen verfassungsrechtlichen Vorgaben
I.
221 Einschlägige Grundrechtspositionen
1. 221
Grundrechtspositionen der Vermieter
a) 221
Eigentumsfreiheit, Art. 14 Abs. 1 GG
aa) 221
Berufsfreiheit, Art. 12 Abs. 1 GG
bb) 223
Gewerbsmäßige Vermietung als Beruf
(1) 223
Eingriffscharakter und berufsregelnde Tendenz der Mietpreisbremse
(2)
224 Konkurrenz zur Eigentumsfreiheit
(Art. 14 Abs. 1 GG) (3)
226 Grundrechtspositionen der (potenziellen) Mieter
b) 226
Mietbesitz, Art. 14 Abs. 1 GG
aa) 226
Freizügigkeit, Art. 11 Abs. 1 GG
bb) 228
Ausweitung des für eher
einkommensschwache Mietergruppen zugänglichen Wohnungsangebots (1)
228
Abwehr von Zuzugsbeschränkungen zugunsten eher einkommensstarker Mietergruppen
(2)
229 Unverletzlichkeit der Wohnung, Art. 13 Abs. 1
GG cc)
231 Allgemeines Persönlichkeitsrecht, Art. 2 Abs. 1
i. V. m. Art. 1 Abs. 1 GG dd)
232 Grundrechtspositionen beider Vertragsparteien
c) 234
Vertragsfreiheit, Art. 2 Abs. 1 GG
aa) 234
Abwehrrechtliche Dimension
(1) 235
(Nicht‑)Eingreifen auch der Schutzfunktion
(2) 235
(Nicht‑)Bestehen einer Schutzverpflichtung (a)
236 (Kein) Heranziehen der
Schutzermächtigung (b)
238 Konkurrenz zu den übrigen einschlägigen
Grundrechtspositionen (3)
240 Allgemeiner Gleichheitssatz, Art. 3 Abs. 1 GG
bb) 241
Durch die Mietpreisbremse bewirkte Ungleichbehandlungen und möglicherweise zu Unrecht erfolgende Gleichbehandlungen (1)
242 Differenzierter Anwendungsbereich der Mietpreisbremse
(a)
242 Unterschiedlich hohes Niveau der
ortsüblichen Vergleichsmiete (b)
244 Mögliche Pflicht, zwischen
verschiedenen sachlichen und örtlichen Teilmärkten und Gruppen von
Vermietern und (potenziellen) Mietern zu differenzieren
(c)
244 Besonderheiten aufgrund der mehrstufigen
Rechtsetzung (2)
245 Relevanz des allgemeinen Gleichheitssatzes
für Regulierungsnormen (3)
246 Verfassungsprinzipien
2. 249
Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG
a) 249
Sozialstaatliche Aufwertung der verfolgten Ziele
aa) 250
Schaffung und Erhalt von Grundrechtsvoraussetzungen bb)
251 Freizügigkeit, Art. 11 Abs. 1 GG
(1) 252
Unverletzlichkeit der Wohnung, Art. 13 Abs. 1 GG
(2)
252 Vertragsfreiheit, Art. 2 Abs. 1 GG
(3) 253
Rechtsstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 3 GG
b) 254
Sonstige verfassungsrechtliche Vorgaben
3. 255
Anforderungen an die Zulässigkeit mehrstufiger Rechtsetzung
a)
255 Parlamentsvorbehalt
aa) 256
Bestimmtheit der Verordnungsermächtigung, Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG
bb)
257 Garantie kommunaler Selbstverwaltung, Art. 28
Abs. 2 S. 1 GG b)
258 Festlegung der Gebiete mit angespannten
Wohnungsmärkten als Angelegenheit der örtlichen Gemeinschaft
aa)
258 Fehlende Möglichkeit für den
(Bundes-)Gesetzgeber, die Gemeinden zu ermächtigen
bb)
260 Zwischenergebnis
4. 261
Überprüfung der Ausgestaltung durch den Gesetzgeber
II. 262
Zulässige Höhe bei Mietbeginn;
Verordnungsermächtigung, § 556d BGB 1.
262 Anwendung nur auf neu abgeschlossene Mietverträge
a) 262
Bestimmung der Gebiete mit angespannten
Wohnungsmärkten im Wege der Rechtsverordnung b)
265 Zulässigkeit der Delegation der
Rechtsetzungsbefugnis auf die Landesregierungen
aa)
265 Verpflichtung zu Erlass und Aufhebung der Mietpreisbegrenzungsverordnungen in Abhängigkeit vom (Nicht‑)Vorliegen der Voraussetzungen der
Verordnungsermächtigung (1)
266 Offenheit des Wortlauts für eine
verfassungskonforme Auslegung (a)
267 Verfassungsmäßigkeit nur einer
Auslegungsvariante (b)
267 Einhaltung der Grenzen
verfassungskonformer Auslegung (c)
271
Einschätzungs‑, Prognose‑ und Beurteilungsspielräume der Landesregierungen bezüglich des
(Nicht‑)Vorliegens der Voraussetzungen der Verordnungsermächtigung
(2)
271 Bestimmtheit der Verordnungsermächtigung
bb) 272
Inhaltliche Maßgaben für den Erlass der Mietpreisbegrenzungsverordnungen cc)
275 Zeitlicher Geltungsbereich
(1) 275
Befristete Ausweisung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten (a)
276 Befristung der
Verordnungsermächtigung (b)
278 Differenzierung zwischen verschiedenen
sachlichen und örtlichen Teilmärkten (2)
280 Sachliche Teilmärkte
(a) 282
Örtliche Teilmärkte
(b) 284
Begründungserfordernis
(3) 287
Für Gebietsausweisung maßgebliche Tatsachen, § 556d Abs. 2 S. 6 BGB (a)
287 Abhilfemaßnahmen, § 556d Abs. 2 S. 7
BGB (b)
289 Anwendung nur auf Mietverhältnisse im räumlichen Geltungsbereich der
Mietpreisbegrenzungsverordnungen c)
292 Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete
d) 293
Schwierigkeiten bei der Ermittlung
aa) 293
Inhalt der Rechtsprechung des
Bundesverfassungsgerichts zur Bestimmtheit der ortsüblichen Vergleichsmiete und Möglichkeit zu deren Fortschreibung (1)
294 Eigenständige Begründung einer
hinreichenden Bestimmtheit der ortsüblichen Vergleichsmiete (2)
296 Aushebelung des Systems der ortsüblichen
Vergleichsmiete durch Aufhebung des Marktbezugs
bb)
297 Unterschiedliche Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete in verschiedenen Regionen cc)
300
Gesetzliche Festlegung einer höchstzulässigen Wiedervermietungsmiete
e)
303 Verfolgte Ziele einschließlich
korrespondierender Wirkungsweisen aa)
303 Ermöglichung des Zugangs zu bezahlbarem Wohnraum auch in angespannten
Wohnungsmärkten für wirtschaftlich weniger leistungsfähige
Bevölkerungsgruppen (1)
304 Verhinderung der Verdrängung
wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen
(2)
305 Schutz von Bestandsmietverhältnissen
(3) 306
Fälschlicherweise als Ziele der
Mietpreisbremse identifizierte Zwecke (4)
307 Dämpfung des Mietanstiegs
(a) 307
Eliminierung eines ethisch anstößigen Verhaltens
(b)
308 Einwand fehlender Effektivität
bb) 309
Eignung zur Zweckerreichung
(1) 310
Ermöglichung des Zugangs zu bezahlbarem Wohnraum auch in angespannten Wohnungsmärkten für wirtschaftlich weniger leistungsfähige Bevölkerungsgruppen
(a)
310 Verhinderung der Verdrängung
wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen
(b)
312 Schutz von Bestandsmietverhältnissen
(c) 313
Konsequenz einer geringen Effektivität für die Abwägung
(2)
314 Prüfung alternativer Vorgehensweisen
cc) 316
Wahl eines anderen Preisfestsetzungsmodells
(1) 317
Mögliche Verpflichtung zur Wahl eines anderen Preisfestsetzungsmodells aufgrund fehlender Erforderlichkeit der konkreten Ausgestaltung der
Mietpreisbremse (a)
317
Verfassungskonformität der als
Bezugsmaßstab dienenden ortsüblichen Vergleichsmiete
(b)
317 Beachtung des Gebots der
Folgerichtigkeit (c)
318 Differenzierung nach Vermieter- und
Mietergruppen (2)
319 Unterschiedliche Gruppen von
Vermietern (a)
319 Unterschiedliche Gruppen von
(potenziellen) Mietern (b)
322 Förderung des privaten Wohnungsbaus und/
oder eigene staatliche Bautätigkeit (3)
323 Anpassung des Wohngelds
(4) 324
Schaffung von Anreizen für die Vermietung an einkommensschwächere Mieter
(5)
325 Ausmaß des Eingriffs
dd) 326
(Kein) Eingriff in die Substanz des Eigentums
(1)
326 Grundsätzliche Wirtschaftlichkeit der
Vermietung bei Vereinbarung von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (a)
327 Einwand hoher Finanzierungs- und
Instandhaltungskosten (b)
329 Substanzschutz durch Modifikationen
der bzw. Ausnahmen von der Mietpreisbremse
(c)
331 Härtefallklauseln
(d) 332
Betragsmäßige, räumliche und zeitliche Begrenzung
(2)
332 Betragsmäßige Begrenzung
(a) 333
Räumliche Begrenzung
(b) 334
Zeitliche Begrenzung
(c) 334
(Keine) Entwertung eigener Leistungen der Vermieter
(3)
335
Sozialbindung des Eigentums
ee) 337
Einordnung der Wohnung als Sozialgut und wohnungsspezifische Besonderheiten (1)
338 Bedeutung der Wohnung für den
Einzelnen und gesellschaftspolitische Relevanz
(a)
338 Besonderheiten des Eigentums an
Wohnobjekten und deren Auswirkungen
(b)
339 Keine einseitige Bevorzugung oder
Benachteiligung (2)
341 Berücksichtigung von Veränderungen der
gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse
(3)
342 Einschränkung der Vertragsfreiheit
ff) 343
Zusammenfassende Bewertung
f) 345
Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung, § 556e BGB 2.
346 Wiedervereinbarung einer höheren Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB
a)
347 Schutz des Vertrauens auf das Fortbestehen der
Konditionen des vorangegangenen Mietverhältnisses
aa)
347 Vertrauen auf den Fortbestand der vorherigen
Rechtslage bb)
348 Gewährleistung von Investitionssicherheit
cc) 349
Umlage der Kosten einer sog. einfachen Modernisierung, § 556e Abs. 2 BGB b)
351 Ausnahmen, § 556f BGB
3. 352
Neubauten, § 556f S. 1 BGB
a) 353
Umfassend modernisierte Wohnungen, § 556f S. 2 BGB
b)
355 Entlastung der Vermieter von der
Notwendigkeit, die zulässige Miethöhe zu ermitteln
aa)
355 Förderung von Wohnungsmodernisierungen
bzw. Verhinderung von Investitionshemnissen bb)
357 Schaffung neuen Wohnraums bzw. Erhalt des
bisherigen Wohnungsbestands cc)
359
Bestellerprinzip
B. 360
Identifizierung der betroffenen Grundrechtspositionen, Verfassungsprinzipien und sonstigen verfassungsrechtlichen Vorgaben
I.
360 Einschlägige Grundrechtspositionen
1. 360
Grundrechtspositionen der Wohnungsvermittler
a) 361
Berufsfreiheit, Art. 12 Abs. 1 GG
aa) 361
Schutzbereichsbetroffenheit und berufsregelnde Tendenz des Eingriffs (1)
361 Einordnung des Eingriffs anhand der sog.
Drei-Stufen-Lehre (2)
363 Ausgangspunkt: Einordnung als
Berufsausübungsregel (a)
363 Beurteilung aufgrund wirtschaftlicher
Auswirkungen (b)
364 Konsequenzen für die
Rechtfertigungsprüfung (c)
366 Eigentumsfreiheit, Art. 14 Abs. 1 GG
bb) 366
Entwertung bereits erteilter Aufträge zum Angebot von Wohnräumen
(§ 6 Abs. 1 WoVermRG) (1)
367 Entzug von Provisionsansprüchen aus bereits abgeschlossenen Vermittlungsverträgen (2)
367 Substantielle Entwertung des „materiellen
Kernbestand[s] eines Unternehmens“
(3)
368 Grundrechtsposition der Vermieter und
Wohnungssuchenden: Vertragsfreiheit, Art. 2 Abs. 1 GG
b)
369 Vermieter
aa) 369
Wohnungssuchende
bb) 370
Grundrechtsposition aller Beteiligten: Allgemeiner Gleichheitssatz, Art. 3 Abs. 1 GG
c)
372 Ungleichbehandlung verschiedener
kostenverursachender Gruppen – zugleich zur ungleichen Belastung von Wohnungsvermittlern und anderen Arten von Immobilienmaklern aa)
373 Mögliche Pflicht zur Differenzierung zwischen
verschiedenen Wohnungsmärkten und Gruppen von Wohnungssuchenden
bb)
373
Verfassungsprinzip: Sozialstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 1 GG
2.
374 Zwischenergebnis
3. 375
Überprüfung der Ausgestaltung durch den Gesetzgeber
II. 376
Kernregelung des Bestellerprinzips, § 2 Abs. 1a WoVermRG
1.
376 Verfolgte Ziele einschließlich jeweils
korrespondierender Wirkungsweise a)
376 Absicht einer wirtschaftlichen Entlastung der
Wohnungssuchenden mit dem Ziel der Ermöglichung des Zugangs zu bezahlbarem Wohnraum
aa)
377 Zuordnung der Courtagezahlungspflichten zu
den (eigentlichen) Bestellern bb)
378 Fälschlicherweise als Ziel des Bestellerprinzips
identifizierter Zweck: Schutz vor überhöhten und intransparenten Preisen
cc)
379 Einwand fehlender Effektivität
b) 380
Absicht einer wirtschaftlichen Entlastung der Wohnungssuchenden mit dem Ziel der Ermöglichung des Zugangs zu bezahlbarem Wohnraum
aa)
380 Zuordnung der Courtagezahlungspflichten zu
den (eigentlichen) Bestellern bb)
383 Prüfung alternativer Vorgehensweisen
c) 385
„Echtes“ oder „reines“ Bestellerprinzip
aa) 385
Hälftige Teilung der Maklercourtage
bb) 387
Absenkung der höchstzulässigen Courtage
cc) 388
Ausmaß des Eingriffs
d) 389
Verbleibende Möglichkeiten zur Vereinbarung von Courtagezahlungspflichten der
Wohnungssuchenden aa)
389 Ausschluss der Provisionspflicht der
Wohnungssuchenden aufgrund aktiver Beteiligung der Vermieter im
Vermittlungsprozess (1)
390 Auftreten mehrerer Wohnungssuchender –
Fälle der Mehrfachbeauftragung und Vorbefassung
(2)
393 Mehrfachbeauftragung
(a) 395
Vorbefassung
(b) 397
Verweis auf die Vermieterprovision
bb) 399
Konsequenzen einer Aufgabe des Tätigkeitsfeldes der Vermittlung von Mietverhältnissen über Wohnräume
cc)
401 Potenziell gleichheitswidrige Ausgestaltung
e) 403
Sachgerechte Auswahl der Wohnungsvermittler als Regulierungsadressaten
aa)
403 Indienstnahme speziell der
Wohnungsvermittler (1)
404 Ungleiche Belastung verschiedener Gruppen von Immobilienmaklern und
Wohnungsvermittlern (2)
405 Differenzierung hinsichtlich der örtlichen
Gegebenheiten und/oder der Gruppen von Wohnungssuchenden
bb)
407 Örtliche Begrenzung des Geltungsbereichs
(1) 407
Differenzierung zwischen verschiedenen Gruppen von Wohnungssuchenden (2)
409 Zusammenfassende Bewertung
f) 409
Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeiten im Verhältnis Vermieter–Wohnungssuchende (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermRG)
2.
411 Mit der Mietrechtsnovellierung einhergehende additive
Grundrechtseingriffe C.
412 Grundlegendes zu additiven Grundrechtseingriffen
I. 413
Bedürfnis für die Etablierung der Rechtsfigur des additiven Grundrechtseingriffs – Anerkennung durch das Bundesverfassungsgericht
1.
413 Konstitutive Merkmale additiver Grundrechtseingriffe
2. 414
Mehrzahl gleichzeitig belastend wirkender Einzelmaßnahmen
a)
415 Zurechenbarkeit an denselben Hoheitsträger
b) 415
Betroffenheit desselben Grundrechtsträgers
c) 417
Gleichzeitigkeit der Belastungswirkungen
d) 417
Grundrechtsidentität
e) 418
Zweckidentität
f) 420
Maßstab für die verfassungsrechtliche Prüfung additiver Grundrechtseingriffe
3.
422 Verhältnismäßigkeitsgrundsatz
a) 422
Anpassung der einzelnen Prüfungsschritte
aa) 423
Kritik an der Durchführung einer Gesamtverhältnismäßigkeitsprüfung bb)
426 Wesensgehaltsgarantie, Art. 19 Abs. 2 GG
b) 427
Inhalt der Wesensgehaltsgarantie (speziell auf den additiven Grundrechtseingriff bezogen) aa)
427 Eignung zur Begrenzung additiver
Grundrechtseingriffe bb)
429 Verhältnis dieser beiden verfassungsrechtlichen
Grenzen zueinander c)
431 Wechselwirkungen zwischen den Normen der
Mietrechtsnovellierung innerhalb der und zwischen den beiden Normenkomplexen der Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips (einschließlich der
Ordnungswidrigkeitenvorschrift) II.
432 Wechselwirkungen zwischen den Normen des
Bestellerprinzips (einschließlich der Ordnungswidrigkeitenvorschrift) 1.
432 Zusammenwirken von Kernregelung des
Bestellerprinzips und Umgehungsverbot a)
432 Ordnungswidrigkeit eines Verstoßes gegen das
Bestellerprinzip im engeren Sinne, § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVermRG
b)
433 Isolierte Betrachtung der
Ordnungswidrigkeitenvorschrift aa)
433 Zusammenwirken von
Ordnungswidrigkeitenvorschrift und übrigen Regelungen des Bestellerprinzips
bb)
435 Wechselwirkung zwischen Mietpreisbremse und
Bestellerprinzip 2.
437 Wechselwirkungen zwischen den Instituten der
Mietrechtsnovellierung und bereits zuvor bestehenden Vorschriften des Miet- und Wohnungsvermittlungsrechts III.
440 Mietpreisbremse als Teil der Systeme der
Mietpreisbegrenzungen und des sozialen Mietrechts 1.
440 Zusammenwirken der Mietpreisregime des
Bürgerlichen Gesetzbuchs a)
441
Soziales Mietrecht
b) 445
Einfluss der Mietpreisbremse auf die Höhe des Vermittlungsentgelts
2.
448 Zusammenfassung und Schlussbetrachtung
§ 5 451
Zentrale Ergebnisse
A. 451
Zu dem gesetzgeberischen Hintergrund und zur gegenwärtigen Situation auf den Wohnungsmärkten I.
451 Zur Regulierungsfunktion der Mietrechtsnovellierung
II. 452
Zur Verfassungsmäßigkeit von Mietpreisbremse und Bestellerprinzip (einschließlich der
Ordnungswidrigkeitenvorschrift) III.
453 Mietpreisbremse
1. 453
Bestellerprinzip (einschließlich der Ordnungswidrigkeitenvorschrift) 2.
455 Abschließende Bemerkungen
B. 456
Literaturverzeichnis 459
Abkürzungsverzeichnis
a. A. andere Ansicht
a. F. alte Fassung
a. M. am Main
Abb. Abbildung
ABl. Amtsblatt
Abs. Absatz
AcP Archiv für die civilistische Praxis (Zeitschrift) AEUV Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen
Union
AG Amtsgericht; Arbeitsgruppe
AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen
AGBG Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemei- nen Geschäftsbedingungen
AGG Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz
Akt.-Lfg. Aktualisierungslieferung
Alt. Alternative
AöR Archiv des öffentlichen Rechts (Zeitschrift) ARB Beschluss Nr. 1/80 des Assoziationsrates vom
19. September 1980 über die Entwicklung der Assoziation
ArbRAktuell Arbeitsrecht Aktuell (Zeitschrift)
Art. Artikel
AsylG/AsylVfG Asylgesetz/Asylverfahrensgesetz
AufenthG Gesetz über den Aufenthalt, die Erwerbstätigkeit und die Integration von Ausländern im Bundes- gebiet (Aufenthaltsgesetz)
Aufl. Auflage
AuslR Ausländerrecht
BAMF Bundesamt für Migration und Flüchtlinge
BauGB Baugesetzbuch
BauO Bauordnung
BauR Zeitschrift für das Baurecht
BayVerfGH Bayerischer Verfassungsgerichtshof
BB Betriebs-Berater (Zeitschrift)
BBR Bundesinstitut für Bauwesen und Raumord-
nung
BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumfor- schung
Bd.; Bde. Band; Bände
BeckOGK Beck-online. GROSSKOMMENTAR
BeckOK Beck’scher Online-Kommentar
BeckRS Beck’sche Rechtsprechungssammlung
Bearb. Bearbeiter
Begr. Begründer
BEHG Gesetz über einen nationalen Zertifikatehandel für Brennstoffemissionen (Brennstoffemissions- handelsgesetz)
Beschl. Beschluss
BetrKV Verordnung über die Aufstellung von Betriebs- kosten (Betriebskostenverordnung)
BewG Bewertungsgesetz
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl. Bundesgesetzblatt
BGH Bundesgerichtshof
BGHZ Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Zi- vilsachen
BImA Bundeanstalt für Immobilienaufgaben
BMUB Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz,
Bau und Reaktorsicherheit
BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadt- entwicklung
BMWi Bundesministerium für Wirtschaft und Energie
BPD bouwfonds property development (BPD Immo-
bilienentwicklung GmbH)
BR Bundesrat
BRD Bundesrepublik Deutschland
bspw. beispielsweise
BT Bundestag
BVerfG Bundesverfassungsgericht
BVerfGE Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts
BVerwG Bundesverwaltungsgericht
BVerwGE Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts
bzw. beziehungsweise
ca. circa
d. h. das heißt
d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH
ders. derselbe
DIHK Deutscher Industrie- und Handelskammertag
DIN DIN-Norm (durch das Deutsche Institut für
Normung erarbeiteter Standard)
Diss. Dissertation
DIW Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung
DNotZ Deutsche Notar-Zeitschrift
DÖV Die Öffentliche Verwaltung (Zeitschrift)
Drs. Drucksache
DS Der Sachverständige (Zeitschrift)
DStR Deutsches Steuerrecht (Zeitschrift)
DStZ Deutsche Steuer-Zeitung
DVBl. Deutsches Verwaltungsblatt (Zeitschrift)
DWW Deutsche Wohnungswirtschaft (Zeitschrift)
e. V. eingetragener Verein
ebd. ebenda
EEWärmeG Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärme- gesetz)
EFTA Europäische Freihandelsassoziation
EFZG Gesetz über die Zahlung des Arbeitsentgelts an Feiertagen und im Krankheitsfall (Entgeltfort- zahlungsgesetz)
EG Europäische Gemeinschaft
EGMR Europäischer Gerichtshof für Menschenrechte
EL Ergänzungslieferung
EnEG Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz)
EnEV Verordnung über energiesparenden Wärme- schutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung)
EnWG Gesetz über die Elektrizitäts- und Gasversorgung (Energiewirtschaftsgesetz)
EStB Ertrag-Steuerberater (Zeitschrift)
EStG Einkommensteuergesetz
EU Europäische Union
EUV Vertrag über die Europäische Union
EWR Europäischer Wirtschaftsraum
EZB Europäische Zentralbank
f./ff. folgende
FAZ Frankfurter Allgemeine Zeitung
Fn. Fußnote
FR FinanzRundschau (Zeitschrift)
FreizügG/EU Gesetz über die allgemeine Freizügigkeit von Unionsbürgern (Freizügigkeitsgesetz/EU)
FS Festschrift
GEG Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieein- sparrechts für Gebäude (Gebäudeenergiegesetz)
GewStG Gewerbesteuergesetz
GG Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutsch-
land
ggf. gegebenenfalls
GK-AsylG Gemeinschaftskommentar zum Asylgesetz GK-AufenthG Gemeinschaftskommentar zum Aufenthaltsge-
setz
GrEStG Grunderwerbsteuergesetz
GrStG Grundsteuergesetz
GrStRefG Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewer- tungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz)
GWB Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen
HeizkostenV Verordnung über die verbrauchsabhängige Ab- rechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung)
Hk Handkommentar
Hrsg./hrsg. Herausgeber; herausgegeben
Hs. Halbsatz
HStR Handbuch des Staatsrechts der Bundesrepublik Deutschland
i. H. v. in Höhe von
i. S. d. im Sinne des
i. V. m. in Verbindung mit
ifo ifo Institut (Leibniz-Institut für Wirtschaftsfor- schung an der Universität München e. V.)
IMR Immobilien- und Mietrecht (Zeitschrift)
insb./insbes. insbesondere
IW Institut der deutschen Wirtschaft
IWP Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln
IzR Informationen zur Raumentwicklung (Zeit-
schrift)
JA Juristische Arbeitsblätter (Zeitschrift)
jM juris – Die Monatszeitschrift
JuS Juristische Schulung (Zeitschrift)
JZ JuristenZeitung (Zeitschrift)
KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau
KJ Kritische Justiz (Zeitschrift)
KK Karlsruher Kommentar
KommJur Kommunaljurist (Zeitschrift)
KSchG Kündigungsschutzgesetz
KStG Körperschaftsteuergesetz
KZfSS Kölner Zeitschrift für Soziologie und Sozialpsy- chologie
Lfg. Lieferung
LG Landgericht
lit. Littera
LKV Landes- und Kommunalverwaltung (Zeitschrift)
LT Landtag
MDR Monatsschrift für Deutsches Recht (Zeitschrift)
MietAnpG Mietrechtsanpassungsgesetz
MietNovG Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf ange- spannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermitt- lung (Mietrechtsnovellierungsgesetz)
MietNovGE Entwurf eines Gesetzes zur Dämpfung des Miet- anstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellie- rungsgesetz)
MietR Mietrecht
Mio. Million
MittBayNot Mitteilungen des Bayerischen Notarvereins, der Notarkasse und der Landesnotarkammer Bayern (Zeitschrift)
MüKo Münchener Kommentar
NJ Neue Justiz (Zeitschrift)
NJW Neue Juristische Wochenschrift (Zeitschrift) NJW-RR Neue Juristische Wochenschrift – Rechtspre-
chungs-Report Zivilrecht (Zeitschrift)
NK NomosKommentar
Nr. Nummer
NRW Nordrhein-Westfalen
NVwZ Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht
NWB NWB - Steuer- und Wirtschaftsrecht (Zeitschrift) NZBau Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht
NZM Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht
o. Ä. oder Ähnliches
ÖPNV öffentlicher Personennahverkehr
OVG Oberverwaltungsgericht
OWiG Gesetz über Ordnungswidrigkeiten
phil. philosophiae
Pkw Personenkraftwagen
RefE Referentenentwurf
Rn. Randnummer
rer. nat. rerum naturalium
S. Satz; Seite
SGb Die Sozialgerichtsbarkeit (Zeitschrift)
SOEP Sozio-oekonomisches Panel
sog. sogenannte
SozR Sozialrecht
St. Sankt
StAG Staatsangehörigkeitsgesetz
StGB Strafgesetzbuch
SZ Süddeutsche Zeitung
TzBfG Gesetz über Teilzeitarbeit und befristete Arbeits- verträge (Teilzeit- und Befristungsgesetz)
u. a. und andere; unter anderem
Urt. Urteil
usw. und so weiter
v. van; vom; von; vor
v. d. von der
Verf.; verf. Verfasser; verfasst
VGH Verwaltungsgerichtshof
vgl. vergleiche
Vorb. Vorbemerkung
VuR Verbraucher und Recht (Zeitschrift)
WC Water Closet
WISTA Wirtschaft und Statistik (Zeitschrift) WiStG Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirt-
schaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954)
WoFG Gesetz über die soziale Wohnraumförderung
(Wohnraumförderungsgesetz)
WoGG Wohngeldgesetz
WoVermG/WoVermRG Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung WuM Wohnungswirtschaft und Mietrecht (Zeitschrift)
z. B. zum Beispiel
ZAR Zeitschrift für Ausländerrecht und Ausländerpo- litik
ZfBR Zeitschrift für deutsches und internationales Bau- und Vergaberecht
ZfIR Zeitschrift für Immobilienrecht
ZfPW Zeitschrift für die gesamte Privatrechtswissen- schaft
ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.
ZMR Zeitschrift für Miet- und Raumrecht
ZNotP Zeitschrift für die Notarpraxis
ZRP Zeitschrift für Rechtspolitik
zugl. zugleich
ZUR Zeitschrift für Umweltrecht
zwztl. zwischenzeitlich
