Immobilien und Scheidung
Lösungen für anstehende Herausforderungen
„ Besonders in persönlich schwierigen Situationen kommt es darauf an, sich auf die Expertise und neutrale Beratung von
erfahrenen Ratgebern und Begleitern verlassen zu können.“
Leonhard Löhrer
Geschäftsführender Gesellschafter Hausmann Immobilien-Gesellschaft mbH
1. Immobilie als Lebensmittelpunkt der Familie
Für eine Familie ist eine Immobilie oft weit mehr als nur Wohnraum: Sie ist Sicherheit, Rückzugsort, Geborgenheit und Fixpunkt – kurz: Heimat. Und eine Immobilie ist in der Regel der finanziell wertvollste Besitz, den Menschen in ihrem Leben erwerben. Wenn nun eine Ehe scheitert, bricht für viele zunächst eine Welt zusammen. In der Folge muss auch die zukünftige Nutzung der gemeinsamen Immobilie neu definiert werden. Und das hat finanzielle und private Konsequenzen, bei denen die wirtschaftliche Leistungskraft der bisherigen Ehepartner, die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie selbst und die Interes- sen etwaiger Kinder berührt werden.
In den meisten Fällen braucht es Monate, bis eine Scheidung konkretisiert wird. Der erste Schritt zu einer Trennung im Rechtssinne ist dann getan, wenn ein Ehepartner dem anderen mitteilt, dass er nicht mehr mit ihm zusammenleben möchte. Die „häusliche Gemeinschaft“ wird also aufgehoben und damit verbunden ist in der Regel auch der Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Immobilie.
Nach Einhalten des Trennungsjahres erfolgt die formelle rechtliche Auflösung der Ehe:
die Scheidung.
Dieser Leitfaden möchte die verschiedenen Möglichkeiten aufzeigen, wie man mit einer Immobilie bei einer Scheidung umgehen kann. Wir möchten, dass mögliche Nachteile früh erkannt werden und der Prozess möglichst konstruktiv gestaltet wird.
2. Die Trennungsimmobilie und Ihre Optionen
Die große Mehrheit aller Paare hat sich bei der Eheschließung für die juristische Form der Zugewinngemeinschaft entschieden. Während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke o.ä., aber auch Schulden, gehören damit gleichermaßen beiden Partnern. Im Falle einer Scheidung werden beide über den sogenannten Zugewinnaus- gleich so gestellt, dass für keinen ein materieller Nachteil aus den Ehejahren entsteht. Es wird also ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für während der Ehe erwor- bene Vermögensgüter vorgenommen.
Aber die meisten Güter lassen sich ja schlecht einfach in der Mitte durchtrennen. Auch emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem beim Wohnraum. Zusammen erbaut oder renoviert steckt viel Arbeit und Geld im gemeinsamen Haus und eigentlich sollte es weiterhin das Zuhause der Kinder sein, am liebsten noch das der Enkelkinder. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab. Selten erfolgt diese Güterteilung also nach einer logischen Gerech- tigkeit.
Finanziell wird es dann riskant, wenn Ex-Paare sich darüber streiten, wie mit der Im- mobilie weiter verfahren werden soll. Rechtlich gibt es viele Optionen, in der Praxis geht es aber nur dann für beide Seiten gut aus, wenn sie sich über die weitere Verwendung des Eigentums einig sind. Auch wenn es in der Trennungssituation schwer erscheint: Ver- suchen Sie eine Einigung zu erzielen. Das nutzt letztlich Ihnen und Ihrem zukünftigen Ex-Partner, spart Ihnen Nerven, Streitereien und finanzielle Tiefschläge. Welche Möglich- keiten sich ergeben, werden in den folgenden Optionen dargestellt.
2.1 Ein Partner bleibt
Wer allein in der ehemals gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchten, wird in der Regel die Immobilie übernehmen müssen und dem Noch-Ehepartner seinen Eigentumsanteil ausbezahlen. Diese Abfindung bemisst sich am Marktwert des Ob- jekts und an dem beurkundeten Eigentumsanteil.
Sie erwerben aber nicht nur eine Immobilie, sondern auch alle Lasten und Pflichten in Verbindung mit der Liegenschaft. Deshalb sind Verbindlichkeiten, zum Beispiel die Kreditfinanzierung einer Bank, bei der Eigentumsübertragung zu berücksichtigen, damit gegebenenfalls der Ehepartner aus der Mithaftung entlassen werden kann.
Weil die Bank dazu jedoch nicht verpflichtet ist, sprechen Sie offen und frühzeitig über Ihr Vorhaben.
Weiter kommen möglicherweise Kosten für Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädi- gungen sowie die Grunderwerbssteuer auf Sie zu. Zur Minderung der Steuern lohnt es sich über eine Übertragung der Immobilie, noch bevor die Ehe rechtskräftig ge- schieden ist, nachzudenken. So entfällt die Grunderwerbssteuer und man spart meist mehrere tausend Euro.
2.2 Schenkung an Kinder
Oftmals hängen Eltern an dem Wunsch, dass sie ihre Immobilie gerne im Besitz wei- terer Generationen gesehen hätten. Doch auch für diesen gar nicht so seltenen Fall gibt es eine Lösung: Die Immobilie wird auf die aus der Ehe hervorgegangenen Kin- der übertragen. Sollte das Kind noch minderjährig sein, bedarf das der Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.
Was gut gemeint ist, kann aber eine echte Belastung für das Kind oder die Kinder sein. Denn für das Haus werden Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen und auch sämtliche sonstigen Eigentümerpflichten sind durch die Kinder zu tragen. Wenn man bedenkt, was da alles zu regeln ist, könnte das leicht eine Überforderung dar- stellen.
Wir empfehlen stets kritisch zu bewerten, ob eine Eigentumsübertragung auch wirk- lich die beste Lösung für die Nachkommen ist. Im Zweifel stellen Sie bitte Ihre eige- nen Wünsche zurück und finden eine bessere Lösung.
2.3 Realteilung
Auch wenn es für die meisten von uns unvorstellbar ist, nach der Trennung mit dem ehemaligen Partner weiterhin unter einem Dach zu wohnen, ist das rechtlich mög- lich. Mit der Realteilung wird es Eheleuten erleichtert, zum Beispiel das gemeinsame Sorgerecht der Kinder wahrnehmen zu können und die geliebte Immobilie nicht völlig aufzugeben. Hierbei wird die Immobilie in zwei vollkommen getrennte Wohnungen geteilt. Jeder der ehemaligen Ehepartner erhält das Alleineigentum an genau be- stimmten Teilen und das wird durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch fixiert. Voraussetzung ist, dass die Immobilie bereits aus mehreren Wohneinheiten besteht oder in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut werden kann.
Wenn ein Umbau notwendig wird, werden für den Umbau wahrscheinlich Gutachter, Architekten und Handwerker benötigt. Wir empfehlen, sich zunächst über die Mög- lichkeiten einer Teilung der Immobilie Gedanken zu machen und anschließend Kosten und Aufwand einer Umsetzung zu bewerten.
2.4 Teilungsversteigerung
Für den Fall, dass sich beide Noch-Ehepartner partout nicht einig werden, gibt es die Teilungsversteigerung. Auf Antrag beim Amtsgericht wird die Immobilie durch das Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Diesen Antrag kann jeder der Ehepartner stellen, unabhängig davon, wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus ist.
Nach Antragstellung schätzt ein Gutachter den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für ein erstes Gebot. Dieses Einstiegsgebot liegt jedoch wahrscheinlich etwa 30 bis 40 Prozent unter dem tatsächlichen Marktwert. Bleiben trotz Verkaufserlös noch Schulden, sind diese durch beide Ehepartner zu begleichen.
Die Wahrscheinlichkeit, weniger als den Marktwert für die Immobilie zu bekommen,
ist bei einer Teilungsversteigerung relativ groß. Deshalb sollte man bei allen Emotio- nen durch eine Trennung immer eine andere Möglichkeit bevorzugen.
Selbstverständlich kann gegen den Antrag auch Einwand erhoben werden. Wenn das Gericht Ihre begründeten Einwände als zulässig erachtet, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden. Wir empfehlen in solchen Situationen immer fach- kundigen Rat einzuholen.
Sollte es dennoch zu einer Teilungsversteigerung kommen, werden vom Verkaufserlös zunächst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen. Scheitert eine einver- nehmliche Lösung über die Aufteilung des verbleibenden Geldes, wird die Aufteilung gerichtlich festgelegt. Die Teilungsversteigerung ist wirtschaftlich gesehen eigentlich ein nahezu garantiert schlechtes Geschäft. Weil es zudem für alle Beteiligten auch noch belastend ist, sollte anderen Lösungen immer der Vorzug gegeben werden.
2.5 Vermietung
Ist die Eigennutzung der bisherigen Immobilie ebenso undenkbar wie ein Verkauf, bleibt noch die Möglichkeit zur Vermietung. Diese Lösung kann interessant sein, wenn die Immobilie eine Vermögensabsicherung im Alter sein soll, ein Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt rentabler erscheint oder einer Partei das Haus allein nicht halten kann. Voraussetzung ist allerdings, dass das geschiedene Paar auch nach der Trennung in der Lage ist, gemeinsam verbindliche Entscheidungen gegenüber Mietern zu treffen und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen. Ist eine Vermietung die bevorzugte Lösung, ist in dieser Situation ein kompetenter und er- fahrener Immobilienmakler der richtige Partner. Er wird immer die Interessen beider Eheleute berücksichtigen und wird als neutraler Dritter auch Herausforderungen lösen.
2.6 Hausverkauf
Die meisten Ehepaare, die sich trennen, entscheiden sich für den Verkauf der ge- meinsamen Immobilie. Dafür sprechen unter anderem oft die Größe der Liegen- schaft, die für eine Person zu groß ist, hohe laufende Kosten für Kredite und Instand- haltung und gänzliche neue Planungsoptionen, die sich durch eine Trennung ergeben.
Ebenso wie eine Scheidung ist der Hausverkauf eine klare Trennung.
Die beste Möglichkeit, den Immobilienverkauf nicht auch noch zum Konfliktherd werden zu lassen, ist, einen objektiven Experten zu beauftragen. Gehen Sie die Ver- mittlung Ihrer Immobilie mit einem Immobilienmakler an. Er übernimmt die Ermitt- lung des Marktwertes, die Erstellung des Exposés mit relevanten Dokumenten sowie Unterlagen und organisiert alles von der Besichtigung bis hin zum Notartermin.
Dadurch bleibt Platz für die anderen wichtigen Themen, die während Ihrer Scheidung geregelt und geklärt werden müssen. Und die Verkäufer haben das gute Gefühl, min- destens der Verkauf der Immobilie läuft zu ihren Gunsten.
3. Antworten auf die drei häufigsten Fragen
3.1 Was passiert mit dem Immobilienkredit?
Wenn es zur Scheidung kommt, ist der gemeinsame Immobilienkredit möglicherweise noch nicht abbezahlt. Durch eine Trennung oder Scheidung ändert sich nichts an den bestehenden Kreditbestimmungen. Für den Immobilienkredit haftet diejenige Person, die den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat – meistens sind das beide Eheleute.
Für die Bank ist es dabei unerheblich, ob die Vertragspartner noch verheiratet oder geschieden sind oder der Haftende überhaupt im Haus wohnt. Die Bank ist an der Sicherheit der Haftung interessiert und aus deren Sicht gilt im Zweifel: Je mehr Per-
sonen sich gesamtschuldnerisch die Haftung teilen, desto geringer ist das Risiko für das Finanzierungsinstitut.
Nach einer Trennung macht es Sinn, mit der Bank neue Konditionen auszuhandeln, die auf die neue Lebenssituation abgestimmt sind. Gleiches wie bei der Bank gilt auch für die Eintragung im Grundbuch: Eine Scheidung ändert zunächst nichts an den Eigentumsverhältnissen und daran, wer im Grundbuch steht. Um hier Änderun- gen vorzunehmen, wird das Einverständnis aller im Grundbuch benannten Personen oder deren Rechtsnachfolger benötigt.
3.2 Wie wird der Erlös aus dem Immobilienverkauf verteilt?
Zunächst werden vom Verkaufserlös eventuelle Immobilienfinanzierungen und Vor- fälligkeitsentschädigungen von Krediten oder sonstige Verbindlichkeiten abgezogen.
Der nun verbleibende Geldbetrag wird unter den in Trennung lebenden Ehepartnern aufgeteilt.
Maßstab für die Berechnung des jeweiligen Anteils am Ertrag ist der jeweilige Eigen- tumsanteils am Haus. Dennoch empfehle ich auch hier, sich kundigen Rat einzuho- len. Denn tatsächlich sind unter Umständen zusätzliche Faktoren bei der Verteilung des Erlöses zu berücksichtigen – Investitionen in die Immobilie aus geerbtem Vermö- gen ist da nur ein Stichwort. Ein erfahrener Steuerberater sollte hier helfen können.
3.3 Wann ist der richtige Zeitpunkt für Veränderung?
Soll die Immobilie an einen Ehepartner oder an die Kinder übertragen werden, ist es auf Grund der Grunderwerbssteuer geschickter, dies noch im Trennungsjahr durch- zuführen. Auch beim Verkauf des gemeinsamen Hauses müssen Sie nicht unbedingt warten, bis die Scheidung rechtskräftig ist. Sobald Sicherheit herrscht, dass die Le- bensgemeinschaft nicht fortgeführt werden soll, kann der Immobilienverkauf ange-
gangen werden. So können Bewirtschaftungskosten reduziert und der Erlös aus dem Hausverkauf für den Vermögensausgleich verwendet werden.
Wie immer im Leben sollte großer Zeitdruck vermieden werden. Zeitdruck kostet bei Immobiliengeschäften immer viel Geld. Deswegen empfiehlt sich die Wahl eines er- fahrenen Immobilienmaklers als Partner.
4. Deeskalation
Das unplanmäßige Ende eine Ehe führt in der Regel immer zu besonderen Situationen.
Die meisten Menschen reagieren darauf hoch emotional. Oft verlieren die beteiligten Per- sonen die sie sonst auszeichnende faire Urteilskraft und souveräne Selbstbeherrschung.
Das alles ist nur zu verständlich, weil es um höchstpersönliche Gefühle geht. Und diese Situationen werden von vermeintlich wohlmeinenden Dritten gern zum eigenen Vorteil ausgenutzt.
Aber besonders bei Immobiliengeschäften gilt es, den Überblick zu bewahren. Weil es in der Regel um viel Geld geht, empfehlen wir deswegen die Beauftragung eines in der Region erfahrenen Immobilienmaklers. Gute Immobilienmakler sind in der Lage, früh und objektiv den verbleibenden Handlungsspielraum für die Immobilie zu erkennen und zu nutzen. Nutzen sie diese Expertise.
5. Guter Rat
Die HAUSMANN Immobilien-Gesellschaft ist ein inhabergeführtes Unternehmen und seit 1992 erfolgreich am Markt. Durch viele Jahrzehnte Erfahrung besonders in der Region Rhein-Ruhr stehen wir unseren Kunden gern bei allen Fragen zu Immobilien zur Seite.
Weil wir es leider zu oft erleben, dass in Trennung stehende Immobilieneigentümer ver- meidbare Fehler im Umgang mit einer bisher gemeinsamen Immobilie machen, bieten wir unseren Rat an. Selbstverständlich vertraulich und zu nichts verpflichtend.
Fordern Sie auch gern kostenlos unseren „Leitfaden für den Immobilienverkauf“ über unsere Website www.hausmann-immobilien.de an!
Angabenvorbehalt:
Der Autor hat alle Aussagen und Informationen nach gewissenhafter Prüfung und mit großer Sorgfalt zusammengestellt.
Trotzdem kann für die Fehlerfreiheit und Genauigkeit der enthaltenen Informationen nicht garantiert werden. Die Aus- sagen und Informationen haben in jedem Fall subjektiven Charakter und beanspruchen keine allgemeine Gültigkeit.
Jeder geschilderte Einzelfall ist in seiner Art einzigartig und kann nicht unbedingt auf andere Fälle übertragen werden.
Stand: Februar 2021 · Alle Rechte vorbehalten
HAUSMANN Immobilien-Gesellschaft mbh Olbrichstraße 5 · 45138 Essen
Telefon 0201 - 895190 info@hausmann-immobilien.de
www.hausmann.immobilien.de
Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD Immobilienmarkt Rhein-Ruhr:
