Munich Personal RePEc Archive
A Strategy for Building Mortgage Market in Russia
Polterovich, Victor and Starkov, Oleg
CEMI RAS
2007
Online at https://mpra.ub.uni-muenchen.de/22044/
MPRA Paper No. 22044, posted 01 May 2010 07:40 UTC
1
СТРАТЕГИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В РОССИИ* В.М. Полтерович, О.Ю Старков
(Москва)
Разработана стратегия создания массовой ипотеки в России, основанная на трансплантации модифицированного института стройсберкасс (ССК) и управлении его эволюцией. Рациональность предлагаемого решения подтверждается анализом развития ипотечных институтов в передовых странах, сопоставлением результатов, полученныхвстранах ВосточнойЕвропы ивРоссии, а такжемодельнымирасчета- ми. Показано, что премия на сбережения в рамках ССК является более эффектив- ным методом субсидирования покупки жилья, чем субсидирование начального взносаврамкахбанковскойипотеки.
1. ВВЕДЕНИЕ
Большаячастьинститутоввовсехгосударствахмиравозниклипреимущественнопутем трансплантации. «Изобретенные» в той или иной стране, они заимствовалисьдругими стра- намиираспространялисьповсемуземномушару. ВХХв. трансплантациясталаважнейшей частью социально-экономических реформ, проводимых многими развивающимися и пере- ходнымиэкономиками (Полтерович, 2001).
Нередко считается бесспорным, что отстающие страны должны внедрять самые пере- довые институты, уже доказавшие свою эффективность в современных развитых системах. Однако такиеинститутыневсегдаподходятменееразвитойинституциональнойсреде. Мно- гие попытки трансплантаций терпят неудачу из-за несовместимости трансплантата – «пере- саживаемогообразца» – сгосподствующимив стране-реципиенте неформальныминормами, культурными характеристиками и действующими институтами (см. (Berkowitz et al., 1999, 2003; Олейник, 2000; Shirley, 2005), гдеданытакже болееранниессылки). Былисделаныпо- пытки измерить «степень…конгруэнтности господствующих в стране-импортере1 нефор- мальных норм иформальных норм, на основе которых функционирует импортируемый ин- ститут» (Олейник, 2000, с. 206 и разд. 14.2). Однако придать понятию конгруэнтности точ- ный смысл нелегко, поэтому, насколько нам известно, данный подход не получил дальней- шегоразвития2.
* Работа выполнена при финансовой поддержке гранта по государственной поддержке ведущих научных
школ Российской Федерации (проект НШ-6417.2006.6).
1Рядавторов, следуятрадиции французскихисследователей, называют процессинституциональногоза- имствования «импортоминститутов». Мыпредпочитаемтермин «трансплантация», которыйдавноиспользуется в англоязычной литературе.
2 Понятие конгруэнтности используется в работе (Oleinik, 2005). Автор объясняет недавние изменения российскойполитическойсистемытем, чтоправящаяэлитастремитсяимпортироватьлишьтеинституты, кото- рые «конгруэнтны существующей модели властных отношений».
2
Другойподход кпроблеметрансплантации связывает ееуспехилинеуспех спонятием спроса на институт, который оценивается путем анкетирования (см., например (Тамбовцев, 1999, 2001), где даны ссылки наболее ранние работы, а также (Гуриеви др., 2002; Бенево- ленскийидр., 2003))3.
Строгоговоря, понятиеспросаприменимолишькдействующимнормамповедения, ко- гда агентырасполагают реальной возможностью выбора между ними. Такой выбор и, соот- ветственно, «спроснаинституты» отражены, напримерв моделях институциональныхлову- шек (см. ссылки в (Полтерович, 1999)). Болеепроблематичнаоценкапотенциальногоспроса, получение которой и является целью опросов. Во-первых, потенциальный спрос с трудом поддается прогнозированиюдажев случаеобычных товаров. Оценкаже эффективноститой или иной институциональной трансплантации является весьма сложной системной пробле- мой, о которой потенциальные потребители, как правило, имеют весьма смутное представ- ление.
Во-вторых, важно различать потенциальный спросбудущих потребителей институтаи спрос посредников (лоббистов, проектировщиков трансплантации). Спрос посредников мо- жет отличаться от спроса будущих потребителейинститута и вначале играть более важную роль.
В-третьих, в отличие от спроса на товары, спрос на институт нередко бывает отрица- тельным состороны частиагентов, считающих, чтоего внедрение может нанестиущерб им персональноилидажевсемуобществу. Хотяданные оботношениипотенциальных потреби- телейинститута кеговнедрению, несомненно, полезны, вдействительностиречьдолжнаид- тиопрогнозеповеденияпотенциальныхлоббистовиихпротивников.
Этиособенностиспросанаинституты отмеченывработе (Полтерович, 2001), гдепред- принятапопыткасоздатьобщуютеориюинституциональнойтрансплантации. Вработепока- зано, что стремление к преждевременному заимствованию наиболее передовых институтов поддерживается необычной структурой рынка институтов, на котором происходит отбор трансплантата. Приведена классификация дисфункций4, возникающих при трансплантации институтов, рассматривается проблема выбора трансплантата, обсуждаются возможные стратегии трансплантации, обеспечивающие успех. Описан общий подход к отысканию и обоснованиюстратегиипромежуточныхинститутовприрешениитрансплантационныхзадач вдогоняющейэкономике.
Два общих положения этой теории представляются наиболее важными. Во-первых,
3Всвязиспроблемамитрансплантациипредставляетинтересвопросотом, какиеименноинститутынаиболее важны для экономического развития. Обсуждение этой темы и ссылки см. в (Shirly, 2005; Мау и др., 2003).
4 Институциональной дисфункцией называется явление, при котором заимствованный институт «не работает»,
т.е. не выполняет в новых условиях страны-реципиента ту же роль, что и в экономике-доноре (Полтерович, 2001).
3
проблематрансплантацииявляетсядинамической; онаформулируетсякакзадачапостроения частичноуправляемойинституциональнойтраектории5, «соединяющей» трансплантируемый начальный институт (трансплантат) с институтом, внедрение которого и является конечной цельютрансплантации. Приэтомсамтрансплантатвовсенеобязательнодолженпоходитьна результат трансплантационного процесса. Во-вторых, при отборе трансплантата следует не только выбрать подходящуюстрану-донора, нои рассмотреть «возможность заимствования института «изпрошлого» страны-донораналюбой стадии» ееразвитияииспользоватьгипо- тезу о структурной аналогии спонтанной эволюции институтов в разных странах (Полтеро- вич, 2001, с. 36, 39). Разумеется, при этом следует также иметь в виду целесообразность адаптации трансплантата кусловиям страны-реципиента. Этотподход был применен кпро- блемеформированияипотекив работах (Старков, 2004; Полтеровичидр., 2005). Онисполь- зуетсяивданнойстатье.
Настоящаяработапреследуетдвецели. Во-первых, мыпопытаемсяпредложитьрацио- нальную стратегию создания массового ипотечного рынка в современных российских усло- виях. Дляэтого необходимонайти последовательность промежуточныхинституциональных форм, которыеспособныфункционироватьвнесовершенныхусловияхстранс «догоняющим развитием» и помогают постепенному становлению современной ипотеки. Во-вторых, мы демонстрируем общий подход к отысканию и обоснованию стратегии промежуточных ин- ститутов, которыйнетолькопомогаетдостичьпервойцели, но, какмынадеемся, можетнай- типрименениеприрешениидругихтрансплантационныхзадач.
Применяемыйнамиподходвключаетшестьэтапов.
A. Анализэволюцииитрансплантацииипотечныхинститутоввразвитыхстранах. B. Сопоставлениестратегийтрансплантации, применяемыхвпереходныхэкономиках. C. Изучениероссийскогоопытасозданияипотекиивыявлениепричиннеудач.
В. Отбор возможных трансплантатов, их модификация и сопоставление с учетом рос- сийскихусловий.
E.Выборэффективнойтехнологиитрансплантации.
F. Выбор последовательности промежуточных институтов и метода управления их трансформацией.
На этапе A, развивая результаты (Старков, 2004), рассматривается эволюция альтерна- тивныхинституциональных форм в различных странах. Главнаяцель анализазаключается в составлении дерева эволюции институтов и анализе связей между последовательными фор- мами (стадиями) в процессе изменений. История указывает нато, что некоторые стадии ис- ключительноважныинемогутбытьпропущены. Конечноже, этонеозначаетобязательного
5 См. также (Полтерович, 2006).
4
копирования пути, проделанного институтами в прошлом. Можно усовершенствовать и ус- корить ихразвитие. Но кольскоропоследовательностьстадий известна, становитсявозмож- ной своевременная переориентация государственной поддержки, чтобы в подходящий мо- ментуменьшитьрольустаревающихформистимулироватьразвитиеперспективных.
На этапах B и C, дополняя анализ, проведенный в (Полтерович и др., 2005), сопостав- ляются стратегии трансплантации, применявшиеся в России и в других переходных эконо- миках. Качествосовременнойинституциональнойсреды вРоссии, массовая культураэконо- мического поведения на рынке займов и сбережений и среднедушевые доходы не слишком отличаются от тех, которые были характерны для стран Восточной Европы в 1991–1993 гг. Эти страныиспользовалиширокий спектртрансплантационных стратегий, иможно предпо- ложить, что в России аналогичные стратегии приведут к похожим – негативным или пози- тивным – последствиям. Анализ, проведенныйнаэтапахА–С, позволяет отобратьдванаибо- лееперспективныхтрансплантата.
Основноесодержание настоящей статьи составляет этап D – модельное сопоставление институтов, чьи рабочие характеристики зависят от качества среды. Здесь предлагается мо- дель оптимального динамического поведения потребителя, осуществляющего выбор между двумя наиболее перспективными кандидатами натрансплантацию: стройсберкассами (ССК) и банковской ипотекой6. Допуская, что оба института получают эквивалентные государст- венныесубсидии, сравнимихэффективностьвусловиях, близкихкроссийскимреалиям7.
Полученныенаэтапах A–D результаты позволяютпредложитьвозможное решение для этапа F. Взаключениимыкраткообсудимпункт E.
2. ОТБОРПЕРСПЕКТИВНЫХ ТРАНСПЛАНТАТОВ: КАЧЕСТВЕННЫЙАНАЛИЗ 2.1. Эволюция ипотечных институтов. Для обоснованного выбора стратегии транс- плантации необходимо изучить эволюцию ипотечных институтов в мире. Цель анализа со- стоитв выявлениилогики возникновенияисменыинститутов. Важнейшийвопроссостоитв том, с какого именно института следует начать постепенное «выращивание» современной ипотеки.
Наборпотенциальных трансплантатов – институтов жилищногокредитования – весьма разнообразен. Он включает ссудно-сберегательные институты (ССИ), ссудно- сберегательную ассоциацию, ипотечный банк, сберегательный банк и агентство вторичного
6 Можно также утверждать, что потребитель формирует спрос на каждый из двух институтов.
7 Возможноевлияниероссийскихипотечныхпрограммиинструментовсубсидированиянадоступностьжи- льяизучалосьв (Rogozhina et al., 2004). Авторы, какиэкспертыВсемирногобанка (Развитиерынков, 2003), по- казывают, что субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту является неэффективным способом повышения доступности кредитов. Эксперты рекомендуют федеральному и региональным правительствам под- держиватьстановлениебанковскойипотекипутемсубсидированияначальноговзносаистрахованияипотечных кредитов. Однако институт стройсберкасс ими не рассматривался.
5
рынка (которое проходит три стадии эволюции – торговлю первичными закладными, обли- гациямиивторичнымибумагаминаосновекомбинацийкредитов).
Практическиво всех странахмира исходнойточкойразвитиямассовой ипотеки служи- лиссудно-сберегательные институты (рис. 1). Это организации, реализующиеконтракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не толькозалогом и обязательствамизаемщика по обслуживаниюдолга, ноипредварительнымвыполнениемплананакоплениясбережений.
Рисунок 1. Эволюционноедеревоипотечныхинститутов.
Вконце XVIII – начале XIX вв. ссудно-сберегательные институты послужили основой развития массовой ипотеки и исходной точкой быстрой эволюции жилищных финансов во многих странах. В Англии они являлись массовым ипотечным институтом 70 лет, пока в 1845 г. непреобразовалисьврозничныебанкиспециализирующиесянакредитованиижилья. ВСШАстройсберкооперативыпоявилисьв 1831 г. Через 20 летв АмерикевследзаАнглией на основе кооперативов возникли ссудно-сберегательные ассоциации, однако они, в основ- ном, вытеснили ССИ, просуществовавшие около 60 лет, лишь в 1890-ые годы. В Германии первыестройсберкооперативывозниклив 1885 г. Спустя 39 летв 1924 г. вГерманиивозник- ли стройсберкассы, играющие в этой стране важнейшую роль и по сей день. В 1925 г. гер- манскийопытбылперенесенвАвстрию, ав 1965 г. – воФранцию.
Стройсберкассы оказались особенно востребованы в послевоенной Германии и Авст- рии, в периодэкономическихтрудностей, упадкагосударственныхинститутов икризиса до- верия. Рольстройсберкасс в ежегодно выдаваемыхжилищных кредитах достиглапика кна-
Ссудно-сберегательные кооперативы
Стройсберкассы
Ссудно-сберегательные ассоциации
Сберегательный
банк Ипотечныйбанк Государственное агентство вторичного
рынка
Частноеагентствовторичногорынка Рыноквторичныхбумагскомбинациейкредитов
I. МАССОВАЯИПОТЕКА II. ЭЛИТНАЯИПОТЕКА
1775
1845
1852
1850 1938
III. РАЗВИТЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК
1990 1971
6
чалу 1980-хгодов, азатем, помереразвитиякредитногорынка, сталападать.
Какие же черты ССИ делают их необходимым звеном в процессе создания ипотеки? ССИнередко объединяюттех, ктонеимеетдоступакформальномукредитному рынкуиз-за отсутствия надежной информации о доходе и способности к долгосрочной выплате долгов. Однаков структуреССИпредусмотреныособые «нерыночные» механизмыдля преодоления проблем информационной асимметрии ипринуждения выполнять обязательства. Различают два типа ссудно-сберегательных институтов: строительно-сберегательные кооперативы и строительно-сберегательныекассы.
Строительно-сберегательные кооперативы устроены максимально просто. Обычно их участники как-тосвязаныдруг сдругом, например, живут наодной территорииили работа- ютводнойотрасли. Длястройсберкасс (ССК) это, вообщеговоря, нетак.
Чтобы ССК пользовались доверием вкладчиков, государство выплачивает им премию насбереженияизбюджета. Кроме того, в большинствеССКучастник, получившийправона кредит, не обязан его брать; он может выйти из ССК, изъяв свой вклад вместе с премией. Благодаря этойвозможности хранение денегв ССК оказываетсядостаточновыгоднымдаже для тех, кто не собирается приобретать жилье. Однако для того, чтобы получать премии, а затем икредит, вкладчикдолжен ежемесячно вноситьопределенную сумму денег в течение нескольких (как правило, 4–6) лет. Тот, кто сумел выполнить план сбережений, тем самым доказал, чтоимеетстабильныйдоход иумеетконтролировать своефинансовоеположение, а потому с большой вероятностью будет надежным заемщиком. Являясь школой ссудно- сберегательного поведенияифактически источникомкредитныхисторийдля широкихмасс, ССКсоздаютусловиядляразвитиябанковскойипотеки. Последняя, какправило, существует одновременно со стройсберкассами, но начинает быстро развиваться лишь после того, как ССК привлекут достаточноенакредитный рынокчислозаемщиков. Помере того, как насе- ление и банки начинают все больше доверять друг другу, банковская маржа уменьшается. Благодаряэтомуиобщемуростублагосостоянияправительствоможетуменьшитьсубсидии. ССК теряют свою привлекательность и вынужденно преобразуются в специализированные банки – ссудно-сберегательные ассоциации, в которыхусловия предоставления кредитауже несвязаныспланомсбережений, кредит предоставляетсянетольковкладчикам, апремияна сбереженияневыплачивается.
Анализэволюцииипотечных институтовприводит к заключению, чтонаэтапе станов- ления системы жилищных кредитов имеется два кандидата на трансплантацию: стройсбер- кассыи банковскаяипотека. Действительно, кооперативы могутбыть успешнымилишь при специальном подборе членов, пользующихся большим взаимным доверием. Однако в Рос- сии, как и в Восточной Европе, общинные связи разрушены, население сосредоточено в больших городах. Поэтому эта форма ссудно-сберегательного института не обеспечивает
7
развитие массовой ипотеки. При этом агентство вторичного рынка не может функциониро- ватьэффективно, покабанковскийрынокнедостигнетзначительногомасштаба.
Банковская ипотекабылазаимствована всеми странами ВосточнойЕвропы. Ихстрате- гии различаются, прежде всего, тем, был ли на начальном этапе введен институт ССК или нет. Ниже будет показано, что для стран с переходной экономикой от этого обстоятельства решающимобразомзависелуспехсозданиярынкаипотечныхкредитов (см. также (Полтеро- вичидр., 2005)).
2.2. Опыт создания ипотеки в переходных экономиках Восточной Европы и Рос- сии. Недавний опытстранВосточной Европыподтверждаетважнейшуюроль стройсберкасс в становлении эффективной системы жилищного кредитования. Чехия и Словакия поддер- живалиобеформыипотеки – банкиистройсберкассы – наиболее подходящиедлявнедрения в несовершенную институциональную среду. Словакия ввела стройсберкассы в 1992 г., Че- хия – в 1993 г. ВЧехиив первый же годчленамиССКстали 2% жителей, в Словакии 0.9%.
Через 10 летработы уже 44.6% чехов и 50% словаковоказалисьвовлеченывсистемустрой- сбережений. На начальном этапе стройсберкассы в Чехии и Словакии намного превзошли всеостальныефинансовыеинститутывместевзятыепочислувыдаваемыхкредитов.
Россия, как иПольша, пошла подругому пути, отличному отЧехии иСловакии. Здесь основная ставкабыла сделанана развитыеформы рынка ипотечныхценных бумаг, включая институтысекьюритизации ипотечных кредитов, созданныепоамериканскому образцу. Бы- липредприняты многочисленные попытки, потрачены сотни миллионовдолларов, а резуль- таты нельзя считать удовлетворительными. Наименее удачными были проекты создания вторичного рынка закладных, а наибольшую способность к расширению рынка жилищных кредитов продемонстрировали спонтанно возникшие ссудно-сберегательные институты (кооперативы), и это – несмотря на отсутствие адекватного законодательства и государст- венной поддержки на федеральном уровне. Всего с 2000 по 2003 гг. жилищным кредитом смогли воспользоватьсяоколо 130370 заемщиков, тогда какв одномтолько 1990 г. было 170 000 заемщиков. Доляжилищных кредитовв жилищныхинвестицияхзаэтотпериод состави- лаоколо 1.6%. Дажев 1990 г. аналогичнаявеличинаравнялась 7%. К 2004 г. доляжилищных кредитоввВВПнепревысила 0.2%.
Впоследнее времянастойчиво высказываетсямнение, что развитиеипотеки, в частно- сти, стройсберкасс, не имеет смысла, поскольку увеличение спроса попросту приведет к дальнейшему росту цен, а предложение жилья при этом не увеличится. Главной причиной считается монополизация рынка жилья, в особенности монополия региональных властей на предоставлениеземлиподстроительстводомов. Однакоэтаточказренияявляетсянеобосно- ванной.
Преждевсего, некорректна ссылкана монополизм. Теория ипрактикапоказывают, что
8
монополист в ответ наповышение спроса обычно увеличивает и цены, и наращивает пред- ложение товара. Главнаяпричина роста цен состоит в том, что в нынешних российских ус- ловиях жилье выступает не только как предмет потребления, но и в качестве финансового актива. Спросженаактивыведет себя принципиальноиначе, чемспроснапотребительские блага: онувеличивается с ускорением ростацен. Ожидание высокойокупаемости вложений позволяет продавцам и строителям поднимать цены на жилье и привлекать новых инвесто- ров. По данным сайта «Индикаторы рынка недвижимости»8, после 2002 г. на московском рынкедоляинвестороввобъемесделокрезковозросла: в 2001 г. онасоставляла 4%, в 2002 – 10%, в 2003 – 29%, авначале 2004 г. – 39%. За 2003–2005 гг. инвестициив недвижимостьиз вспомогательного инструмента превратились в основу профессиональной деятельности большинствариэлтерских истроительныхфирм. Благодаря обучениюновымнормам бизне- са и усилению координации между спекулятивными коалициями доля инвесторов в объеме сделок в 2006 г. достигла 80%, причем профессиональные сообществасоставили около 63%
числа всех инвесторов. Именно этот фактор стал движущей силой резкого ускорения роста ценнажильев 2006 г.
Приотсутствии спросана дешевое жилье строителивынуждены стимулироватьспеку- лятивныйспрос – строитьэлитноежильеиповышатьнанегоцены. Априбыстромростецен строить дешевое жилье невыгодно, азначит, нанего не можетпроявиться спрос. Создание ССК означало бы возникновение стабильного спроса на недорогое жилье, предложение ко- торогов настоящеевремяв Россиипрактически отсутствует. Накоплениезначительныхкре- дитныхресурсоввССКпобудитвластирасширитьпредложениеземли, облегчитбанковское кредитованиезастройщиков истимулирует строительствомассовогожилья9. Этоприведетк оттоку спекулятивных денег срынка недвижимости, смягчитпоследствия неизбежного кри- зисаи, скореевсего, будетспособствоватьсдерживаниюростацен.
Активная поддержка государства является необходимым условием успешного станов- ленияипотеки. Ниодна из переходных экономикне избежала бюджетныхрасходов напод- держку жилищных финансов, ноосуществлялись онипо разнымканалам. В ЧехиииСлова- кииглавнойстатьейжилищногобюджетаявлялисьрасходынавыплатупремийпостройсбе- режениям. В Венгрии основная часть дотаций направлялась насубсидирование процентной ставки и начального взноса в банках. Польское правительство не стало переориентировать
8 См. www.irn.ru.
9 Чтобы увеличить доступность жилья в условиях быстрого роста цен, государству одновременно с введением
стройсберкасс, возможно, потребуется предпринять дополнительные меры, направленные на создание нового сектора – строительствоотносительнодешевогожилья. Администрациирегионовигородовмогутзаключатьс застройщикамисоглашениеопредоставленииимдотацийвобменнаобязательствоподдерживать низкиецены на жилье. Такие дотации могут быть предоставлены в виде земельных участков, не востребованных коммерче- скими (в настоящее время – элитными) застройщиками. Обычно такие участки расположены в непрестижных районах и предназначены для граждан с низкими доходами. Создание института некоммерческого (с низкой нормой прибыли) строительства является важным элементом политики обеспечения населения жильем.
9
бюджетную поддержку в пользу институтов кредитования потребителей и сосредоточило усилиянасохранении старых форм кредитования строительного сектора. Россия такжепро- должала прямое финансирование строительства социального жилья для очередников, хотя егообъемырезкоснизились. Отсутствиестройсберкасс каквРоссии, такивПольшенепри- вело кспонтанномуразвитию передовых институтов, аскорее, затормозилоихстановление. Каквидноизданных, представленныхв табл. 1, государственные расходыПольшииРоссии нажилищные нужды значительнопревысили издержки стран-соседей (столбец 2), тогдакак их достиженияв жилищномкредитовании истроительстве (столбцы 4 и 5) оказались более скромными.
Таблица 1. Рольгосударствавразвитиижилищногокредитованияистроительства Страны Средняядоля
бюджетныхдо- тацийнажилье вВВПза 1992–
2002, %
Жилищный кредит, до- лявВВПв 2002 г., %
Ввод, кв. метров надушув
2002 г.
Роствводажи- льяв 2002 г. от- носительно 1996
г., раз
Ростреальных ценнажильев 2003 г. относи- тельно 2000 г.,
раз
1 2 3 4 5 6
Словакия 1.07 12.7 0.30 2.4 нетданных
Венгрия 0.74 4.6 0.29 1.1 2.51
Польша 1.33 2.6 0.25 1.7 0.91
Россия 1.30
(2003)
0.16 (2004)
0.23 1.0 1.30 Источник: (Полтерович, Старков, 2006, с. 41).
Как показывает опыт развитых стран, роль стройсберкасс должна снижаться с ростом благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, ростомсклонности ксбережению, укреплением законности, снижением ссудного процента и банковской маржи. Действитель- но, в Словакии и Чехии, массовый старт ССК дал дополнительный импульс развитию бан- ковского ипотечногокредитования. Его доля в общемобъеме жилищныхкредитоврастет. В результатерасширениякредитногорынка сформировалсямассовыйспроснадешевоежилье; в 2002 г. посравнениюс 1996 г. вводжильяувеличилсявСловакиив 2.4 раза. Правительство Словакии планирует постепенное снижение доли ССК в объеме ежегодновыдаваемых кре- дитовс 91% в 1999 г. до 20% в 2010 г. Одновременнодоляипотечногокредитования должна увеличитьсяс 2% в 1999 г. до 71% в 2010 г. ОбъемдействующихипотечныхкредитовкВВП выросв Словакии с 1996 по 2002 г. в 50 раз. ВЧехиидоля ипотечных банковв объеме всех непогашенныхжилищныхкредитоввырослас 31% в 1999 г. до 47% в 2002 г.
Главныепричинынеудачипотечногорынка в ПольшеиРоссии – как ивдругих разви- вающихсястранах мира – в недооценкероли государства, с одной стороны, икультурных и институциональных препятствий, – с другой, наивная уверенность в том, что за короткое времямогутбыть созданыусловия дляразвитияпередовых формкредитования. Следствием
10
этогозаблуждениясталоотсутствиепродуманнойгосударственнойстратегии.
2.3. Результаты качественного анализа. Анализ эволюции ипотеки в развитых стра- нах, встранахВосточнойЕвропыивРоссиипозволяетсделатьдваважныхвывода.
Вывод 1. Стройсберкассыявляются наиболееэффективнымтрансплантатомвусло- виях рисковой институциональной среды, в обществах с низким уровнем ссудно- сберегательной культуры, где основные слои имеют низкие доходы, не располагают кре- дитнымиисториямиипоэтомунеимеютдоступакбанковскимкредитам.
ССКоказываются наиболее эффективным институтом на начальном этапе формирова- нияипотекивсилуследующихпричин.
1. Благодаряузкойспециализации и предварительнымпланам накопления ССКснижа- ют кредитные риски и преодолевают проблему недоверия. Эти меры позволяют вовлечь в систему ипотечного кредитования основную массу населения. В отличие от банков строй- беркассыобычно назначаютнизкиепроцентыподепозитам, которыесущественно нижеры- ночных ине зависят отинфляции. Благодаря низкому кредитному риску и «длинным» пас- сивам стройсберкассы способны функционировать сминимальной маржей и выдаватьотно- сительнодолгосрочныекредиты.
2. Важная роль ССКзаключается в ихвлиянии намассовую сберегательную культуру. Тем самым ССК подготавливают почву для смягчения условий рыночного кредитования и развитияболеесовершенныхформипотеки.
3. ССКявляютсяэффективныминструментом обученияиотборанадежныхзаемщиков для банковскогосектора. Тщательныйконтрольнадповедениемвкладчиковивысокаярепу- тация ССК облегчает ихклиентам получение дополнительныхкредитовкак отматеринских банков, такиотинвесторов, неявляющихсясобственникамикасс.
Вывод 2. Премия на стройсбережения является необходимым условием успешной трансплантации и наиболее эффективной формой государственного субсидирования ипо- теки при несовершенном кредитном рынке и высоком отношении цен на жилье к доходам населения. Размер премии должен быть достаточно высоким в начальный период и сни- жатьсяпослетого, каккредитныйрынокдостигнетдостаточногоуровняразвития. Вслед заэтимгосударственнаяполитика поддержкиипотекидолжнапереключитьсянасубсиди- рованиепервоначальноговзносаврамкахбанковскойипотеки.
Такимобразом, стройсберкассы помогают ускорить институциональную эволюцию по двум каналам: a) они способствуют улучшениюкультуры сбережений иросту доверия, сти- мулируятем самымростбанковской ипотеки; б) онимогутсамиестественно трансформиро- ваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.
Выводы 1 и 2 задают контуры рациональной стратегии трансплантации. В частности,
11
анализ показывает, чтоцелесообразно начинать создание современной ипотеки с внедрения стройсберкасс. Альтернативным кандидатомнатрансплантацию являетсябанковская ипоте- ка.
До сихпорнаши аргументы базировались на анализе опыта других стран. Ониделают правдоподобной гипотезу о том, что стройсберкассы будут обладать преимуществами и в современнойРоссии, ноещенедоказываютее. Длятогочтобыустранить сомнения, предла- гаем математическую модель, позволяющую сравнить эффективность стройсберкасс и бан- ковскойипотекипризначениях экономическихпараметров, близкихкреальнымроссийским данным.
3. СОПОСТАВЛЕНИЕБАНКОВСКОЙИПОТЕКИИССК: ОПИСАНИЕМОДЕЛИ Модельная теория ссудно-сберегательных институтов находится в начальной стадии развития. Первоетеоретическое исследованиебыло предпринятов (Besley et al., 1993, 1994), гдеизучаласьпростейшаяформаССИ – ликвидируемыйкооператив (Rosca).
Встатье Шолтена (Scholten, 2000) моделируется более сложный ссудо-сберегательный институт – стройсберкассы. Модельучитывает, чтоучастникивступаютв ССКв разноевре- мя. В зависимости оттемпа притока новых участников в работе ССК может возникнуть из- быток или дефициткредитных ресурсов. Баланс межпериодного бюджетаССК достигается, во-первых, засчет вложенийизаймовнарынке капиталаи, во-вторых, за счетподходящего изменения срока ожидания займа. В работе показано, что если начальный избыток был бы вложеннарынке капиталаизатемраспределен равномернонавсепоколения, тодоходность на единицу вложенного в ССК капитала была бы равна рыночному проценту. Но ССК склонны тратить его на сокращение периода ожидания первого поколения вкладчиков. По- этомууостальныхпоколенийсрокожиданиярастет, адоходностьпадаетнижерыночной.
МодельШолтенанеучитываетналичиемаржи нарынке кредита. Между тем, основное преимущество стройсберкасс состоит как раз в возможности поддерживать меньшую (по сравнениюсрынком) разницу междупроцентамипокредитамидепозитамв условияхнесо- вершенства экономических институтов. Таким образом, Шолтен еще раз показал, что при нулевых трансакционных издержках в стройсберкассах нет необходимости. Впрочем, этот выводневполнесправедлив. В (Plaut S., Plaut P., 2004) была сделанапопыткавыяснить при- чину, покоторойстройсберкассымогутоказатьсяболеевыгоднымипосравнениюсбанками даже при совершенном кредитном рынке. Авторы обращают внимание на то, что при слу- чайном доходе потребителя постоянная ставка по кредиту и гарантии выдачи вклада после периоданакоплениявССКсоздаютэффектхеджирования.
Какследуетизприведенногообзораподходов ксопоставлениюинститутовистратегий созданияипотеки, ни один изнихнепозволяет ответитьнаважнейшиедля насвопросы: ка-
12
кой из институтов жилищного кредитования наиболее эффективен в современных россий- ских условиях для массовогопотребителя и какойизканалов субсидирования болеецелесо- образенсточкизрениягосударства? Дляизученияэтихвопросовнижепредлагаетсямодель, основаннаянаследующихпредположениях.
1. Домохозяйствораспределяетсвои сбережениямеждуССКисчетомв банке так, что- бы максимизировать площадь покупаемой квартиры. Для простоты полагаем, что домохо- зяйствонейтральнокриску.
2. Депозитныйплатеж, осуществляемый членомдомохозяйствомвначалекаждогогода накопительногопериода, пропорционаленегодоходу; доходрастетвпостоянномтемпе.
3. Премиянасбереженияв ССКпропорциональнасбережениямв истекшем году, ноне превосходит установленногопредела. Этот пределрастет в постоянном темпе, не превосхо- дящемтемпростадоходов.
4. ССКпредоставляетсвоемучленукредит, равныйсумменаегосчетувконценакопи- тельногопериода; дополнительныйкредитпредоставляетсябанком.
5. Периоды накопления в ССК и в банке одинаковые. Ожидание займа после накопле- нияотсутствует.
6. Субсидия на первоначальный взнос в банке равна приведенной стоимости потока ежегодныхпремийвССК.
7. Начальныесбережениянеучитываются.
Предположения 5 и 6 введены для того, чтобы обеспечить сравнимость рассматривае- мых ипотечных схем. Предположения 3 и 4 соответствуют типичному механизму работы ССКза исключением допущенияоростепределапремии насбережения. Изпредположений 3 и 2 следует, что фактически выплачиваемая премия на сбережения также должна расти. Предлагаемая модификация кажется обоснованной в российских условиях, когда и цены на жилье, и средние цены потребительских благ, и доходы населения, и бюджетные доходы растутдостаточнобыстро10.
Прижестких условиях банковского кредита выигрыш потребителя в ССК при эквива- лентных субсидиях достигается за счет того, что потери во время накопления от низкой ставки по депозиту с лихвой окупаются в период кредитования за счет значительной доли низкопроцентногоиболеедлительногоССК-займа встоимости жилья. Присмягченииусло- вий рыночного кредита член ССК понесет потери. Таким образом, заранее неочевидно в рамках какихправилэкономического поведенияпотребительдостигнет оптимальноговыбо- ра.
10 В России цены на жилье росли в 2004 г. среднем темпом 18.5%. В то же время доход домашних хозяйств
росвболеевысокомтемпе. В 2004 г. темпростадоходовнаиболеебогатой 10-йгруппыдостиг 42.4%, 9 – 25%, групп 1–8 – 19–23%.
13
Давайте рассчитаем площади квартир, доступных потребителю в стройсберкассе и в банке и найдем их отношение. Это отношение рассматривается как показатель относитель- ной эффективности стройсберкасс. При сопоставлении все параметры функционирования институтов принимаются одинаковымиза исключением кредитного спрэдаи срокакредита. Практика показывает, что, благодаря пониженному риску, в стройсберкассах спрэд сущест- венноменьше, асроккредитанесколькобольше, чемв банковскойипотеке. Приэтомоказы- вается, чтопоказательэффективностизависиттолькоотструктурысамихинститутовикаче- стваокружающейсредынаданнойстадииразвитияэкономики.
Введемследующие обозначения: XCCK (XÁÀÍ Ê) – максимальнаяплощадьквартиры, ко- торуюможеткупитьсемья, принадлежащая крассматриваемойдоходнойгруппенаселенияв стройсберкассе (вбанке); rd – ставкадепозитавССК; rc – ставкапокредитувССК; e– ставка покредиту вбанке для членаССК; Rd – ставкаподепозиту вбанке; Rc – ставкапокредитув банке, сроккредитавбанке 10 лет; n – срокнакопленияначальноговзноса; m – сроккредита вССК; l – сроккредитавбанке; π – темпростаценнажильевтечениесроканакопления; P – цена квадратногометра вначалепериода накопления; γ – темпроста доходоввтечение сро- канакопления; ρ – дисконтнаяставка для бюджета; i – индексинфляции для расходовбюд- жета; α – минимальныйпервоначальный взносвдолях стоимостиквартиры; µ – ставкадота- ции на ежегодные сбережения в ССК; δ – эквивалентная дотация в банке; h – начальный взнос (вначалешестогогода) в ССК; H – начальный взнос (в началешестого года) вбанк; a – накопительныйплатежв ССКвпервыйгод; b – кредитныйплатежвССКвтечение 10 лет; g – кредитныйплатеж семьи-членаССК в банк; A – накопительныйплатеж в банкв первый год; B – кредитныйплатежвбанк; Amax – размережегодныхсбережений семьи; Bmax – размер ежегодныхсбереженийсемьивконце 6 года.
3.1. МодельфинансированиявССК.
A. Накопление в ССК. Для простоты предполагаем, что семья-член стройсберкассы производит платежи пятьраз в началекаждого изпяти лет (n=5)11. Платежи увеличиваются пропорционально доходу, который растетв постоянном темпе. Премия начисляетсяна сум- му взносов, пролежавших год, и соответствующие процентные выплаты. Таким образом, процесс накопления первоначальноговзноса h длится n лет. Первоначальныйвзнос h явля- ется суммой двух слагаемых: к величине h0, лежащей на счету к концу года n, добавляется платеж n+1, накоторыйпроцентыипремияненачисляются.
Пусть a – вклад надепозит (накопительныйплатеж) вССКв началепервогогода (вну- левой момент времени). Платеж a не должен превосходить начальных ежегодных сбереже- нийсемьи Amax.
11 На практике члены ССК обязаны делать ежемесячные вложения.
14 Amax
a≤ . (1)
Считаем, чтоплатежисбережения растутвтом жетемпе, чтоидоход, такчто (1) обеспечи- вает допустимость вкладов во все последующиемоменты времени. Все сбережения направ- ляютсянапокупкуквартиры. Ночастьихможетвкладыватьсяненадепозитв ССК, авбанк (см. нижеописаниеформулы (3)). Величинапервоначальноговзноса h задаетсявыражением
0 max(1 )n
h= +h A + γ , (2)
где h0 – сумма, накопленнаявССКибанкеипролежавшаянеменьшегода. Второеслагаемое – сбережениявначалешестогогода (вмоментполучениякредитовиквартиры).
Сумма, накопленнаявССКибанке, определяетсяформулой (ее выводприведенвпри- ложении 1):
1 0
(1 )
(1 ) ( , , )d M (1 )t ( , , )d
h a S t r ⎡ + µ + S n t r
= + µ γ +⎢⎣ µ + λ λ − +
1
1 (1 )
(1 ) ( , , ) ( , , )
t t
d d
a S n t R M S n t R
+ + λ + ⎤
+ + γ γ − − µ λ − ⎥⎦. (3)
Здесь µa – годовая премиянасбережения a; µ – коэффициент субсидирования; M – макси- мальнаявеличинагодовойпремиивпервыйгод; γ – темпростадоходов, λ – темпростамак- симальной годовойпремии впериоде накопления; t – номер года, в котором полагающаяся члену ССК премия µa достигает максимального предела M с учетом роста обеих величин. Размерпремиивычисляетсяпоставке µ= 30% суммыежегодноговклада, нонесвыше неко- торогоабсолютногопредела M(1+λ)t длямоментавремени t<n.
Наконец, множители равны
(1 ) (1 )
( , , ) (1 )
t t
d
d d
d
S t r r r
r + γ − +
γ = +
γ − ,
(1 ) (1 )
( , , ) (1 )
n t n t
d
d d
d
S n t r r r
r
− −
+ λ − +
λ − = +
λ − ,
(1 ) (1 )
( , , ) (1 )
n t n t
d
d d
d
S n t R R R
R
− −
+ γ − +
γ − = +
γ − ,
(1 ) (1 )
( , , ) (1 )
n t n t
d
d d
d
S n t R R R
R
− −
+ λ − +
λ − = +
λ − .
Выражение yS(γ, t, rd) – это сумма денег, накапливаемая на счету за t лет, если ставка процентаравна rd, взносвнулевоймомент равен y, а последующиевзносы растутвтемпе γ.
Таким образом, формула (3) описывает выбор семьи-члена ССК между двумя стратегиями накопленияосновнойчастипервоначальноговзноса h0 втечениесрока n.
Еслисбережения члена стройсберкассы таковы, что µAmax ≤M , то ему выгодно все их
