Gestaltungsplan "Hübelweg"
Planungsbericht nach Art. 47 RPV
Gemeinde Niederlenz
3. Februar 2014
F:\DATEN\M4\13-107-00\04_BER\02_PLBER\BER_HUEBELWEG_V11.DOCX
Bearbeitung – Metron Raumentwicklung AG
Barbara Gloor dipl. Ing. FH in Raumplanung FSU /
MAS FHNW in Business- und Prozess-Management Bettina Weber dipl. Geografin, MAS ETH in Raumplanung FSU
Michel Frei Raumplanungszeichner
Metron Raumentwicklung AG T 056 460 91 11
Postfach 480 F 056 460 91 00
Stahlrain 2 info@metron.ch
5201 Brugg www.metron.ch
Titelbild: Luftbild Niederlenz © AGIS, Kanton Aargau
3 Inhaltsverzeichnis
1
Planungsgegenstand und Ziele 4
1.1
Ausgangslage 4
1.2
Ziele der Planung 5
1.3
Perimeter 6
1.4
Heutige Nutzung 6
1.5
Planungsverfahren 6
2
Organisation und Beteiligte 7
3
Ausgangslage und Rahmenbedingungen 8
3.1
Planungs- und baurechtliche Rahmenbedingungen 8
3.2
Verkehrssituation 8
3.3
mobilitätAargau 9
3.4
Wettbewerbsergebnis 11
4
Städtebau und Aussenraum 12
4.1
Situation, Bebauungs- und Nutzungskonzept 12
4.2
Aussenraumgestaltung 18
5
Konzeption Gestaltungsplan 20
5.1
Allgemeine Bestimmungen 20
5.2
Nutzung 20
5.3
Bauvorschriften 21
5.4
Gestaltungsvorschriften 22
5.5
Aussenraum 22
5.6
Verkehr 23
5.7
Umwelt, Ver- und Entsorgung 24
5.8
Qualitätssicherung und Schlussbestimmungen 24
6
Schlussfolgerungen nach Art. 47 Raumplanungsverordnung (RPV) 25
Beilagen
Lärmgutachten 19. Dezember 2013
Wohnen am Hübelweg, Niederlenz; Bericht des Preisgerichts Juni 2013
4 1 Planungsgegenstand und Ziele
1.1 Ausgangslage
Die Ortsbürgergemeinde Niederlenz verfügt über ein ca. 4'000 m2 grosses Areal im Mit- teldorf nördlich des Ortszentrums und des Alters- und Pflegeheims "Am Hungeligraben".
Aufgrund von fehlenden adäquaten Wohnräumen mussten langjährige Einwohnerinnen und Einwohner aus der Gemeinde Niederlenz abwandern. Aus diesem Grund beabsich- tigt die Ortsbürgergemeinde Niederlenz eine altersgerechte Wohnsiedlung zu realisieren.
Basierend auf der Kernidee, Lebensraum für Menschen in der Phase des "zweiten Auf- bruchs" (Wohnen im Alter) zu schaffen, sollen komfortable Wohnungen an zentraler Lage angeboten werden. Das benachbarte Alters- und Pflegeheim ermöglicht entsprechende Synergien. 2009 wurden im Rahmen der Studie "Arealentwicklung Ida Kull" verschiedene Entwicklungsszenarien und darauf aufbauend ein Richtprojekt erarbeitet (2011). In die- sem Rahmen wurde eine Beispielsammlung zum Thema "Alterswohnungen" zusammen- gestellt und es erfolgten marketingstrategische Abklärungen.
Abbildung 1:
Ausschnitt Bauzonenplan Niederlenz Gestaltungsplanperimeter rot umrandet (W2 / K)
5
Im anschliessend durchgeführten Projektwettbewerb "Wohnen am Hübelweg" im Frühjahr 2013 mit sechs Teams (Präqualifikation) wurde das Projekt Polydora vom Architekturbüro Duplex Architekten AG mit Fiederling Habersang Architekten Zürich und Tobler Land- schaftsarchitekten Uster zur Weiterbearbeitung empfohlen. Grundsätzlich wurde in der Ausschreibung die Regelbauweise (Arealüberbauung) vorausgesetzt. Das Projekt Poly- dora musste in einigen Punkten überarbeitet werden, wobei die angestrebte Dichte dazu führte, dass baurechtliche Fragen im Rahmen eines Gestaltungsplans geklärt und defi- niert werden sollen. Mit dem Projekt wird der wichtigen Aufgabe der inneren Siedlungs- entwicklung entsprochen.
Der Gestaltungsplan eröffnet zudem die Möglichkeit, im Ortskern eine höhere Dichte anzustreben, den Eingang auf die Lärmproblematik in Zusammenhang mit dem Ersatz- bau für das Volumenschutzobjekt Ida Kull sowie eine langfristige Planungssicherheit zu erreichen. Aus diesen Gründen wurde im öffentlichen Interesse entschieden, über das Areal einen Gestaltungplan zu erarbeiten.
1.2 Ziele der Planung
Mit der Ausarbeitung des Gestaltungsplans soll die hohe städtebauliche und architektoni- sche Qualität aus dem weiterentwickelten Wettbewerbsprojekt bis hin zur Realisierung sichergestellt werden. Grundlage dazu sind neben dem weiterentwickelten Wettbe- werbsprojekt die planerischen, stadträumlichen und ökologischen Zielsetzungen, welche mit dem Gestaltungsplan grundeigentümerverbindlich festgelegt werden. Diese lassen sich wie folgt zusammenfassen:
überzeugende städtebauliche Gesamtidee mit klarer städtebaulich-architektonischer Struktur
Aussenraumgestaltung / Durchgrünung basierend auf dem Wettbewerbsprojekt mit gestalterischer und ökologischer Qualität
Wohnungsgrössen ausgelegt auf die Phase des "Zweiten Aufbruchs" (Wohnen im Alter)
grosszügige private Aussenräume zu den Wohneinheiten mit guter Aufenthaltsquali- tät
Lösung der Lärmproblematik auf Baufeld IV in Zusammenhang mit der angrenzenden Hauptstrasse K248
Der Gestaltungsplan "Hübelweg" beinhaltet den Situationsplan im Massstab 1:500 und die Sondernutzungsvorschriften (SNV) als verbindliche Planungsteile. Erläuternde Grund- lagen dazu sind der vorliegende Planungsbericht und das weiterentwickelte Wettbe- werbsprojekt "Wohnen am Hübelweg".
6 1.3 Perimeter
Das Gestaltungsplangebiet grenzt im Westen an die Hauptstrasse (Kantonsstrasse K248). Innerhalb dieses Bereichs befindet sich die Liegenschaft Ida Kull (der Name geht auf die vormalige Besitzerin der Liegenschaft zurück). Gegen Osten ist das Gelände zum Teil stark ansteigend und grenzt an das auf der Höhe der Hungeligrabenstrasse liegende Wohngebiet. Im Norden grenzen ein Mischgebiet sowie ein Wohngebiet an das Areal und im Süden wird das Areal einzig durch das Postwegli vom Grundstück des Alters- und Pflegeheims "Am Hungeligraben" getrennt. Der Perimeter umfasst die Parzellen Nr.
1396, 1859, 1260, 807. Die Grundstücke befinden sich alle im Eigentum der Ortsbürger- gemeinde Niederlenz.
1.4 Heutige Nutzung
Das Areal befindet sich heute grösstenteils in der Wohnzone W2 und ist nicht überbaut.
Das unter Volumenschutz stehende Ida Kull Haus befindet sich in der Kernzone K und steht zurzeit leer. Das Gebäude ist stark baufällig und verfügt über tiefe Raumhöhen, weshalb der Gemeinderat den Ersatz des Gebäudes vorsieht.
1.5 Planungsverfahren
Kantonale Vorprüfung und Mitwirkung der Bevölkerung
Im Frühjahr 2014 findet die Vorprüfung durch die Abteilung Raumentwicklung des Depar- tements Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau mit entsprechender Überarbei- tung statt. Parallel zur Vorprüfung erfolgt die Mitwirkung der Bevölkerung.
Öffentliche Auflage und Beschlussfassung / Genehmigung Im Sommer 2014 ist die öffentliche Auflage vorgesehen.
Das Beschluss- und Genehmigungsverfahren ist im Herbst 2014 vorgesehen.
7 2 Organisation und Beteiligte
Der Gestaltungsplan "Hübelweg" wurde von der Metron Raumentwicklung AG im Auftrag der Grundeigentümerin, der Ortsbürgergemeinde Niederlenz erarbeitet. Am Planungs- prozess beteiligt waren:
Begleitgruppe Hübelweg Ausschuss
Gabi Lauper Richner, Gemeinderätin Ressort Hochbau & Planung
Walter Gloor, Präsident Liegenschaftskommission
Heinrich Haller, Ortsbürger Architekten ARGE Polydora
Bernd Habersang, Fiederling Habersang Architekten, Zürich
Philip Berkowitsch, Duplex Architekten, Zürich
Seraina Kuhn, Tobler Landschaftsarchitekten AG, Uster Planer, Metron Raumentwicklung AG
Barbara Gloor, Projektleiterin
Bettina Weber, Projektleiterin-Stv.
8 3 Ausgangslage und Rahmenbedingungen
3.1 Planungs- und baurechtliche Rahmenbedingungen
Kantonaler Richtplan
Im kantonalen Richtplan (RP), bzw. im Raumkonzept liegt Niederlenz im urbanen Ent- wicklungsraum, gehört zum Kerngebiet der Agglomeration und verfügt über ein Ortszent- rum von regionaler Bedeutung.
Eine bauliche Verdichtung dieses an der Verbindungsachse Lenzburg-Niederlenz- Wildegg gelegenen Areals entspricht der angestrebten inneren Verdichtung gemäss Richtplan S1.2 und Bundesvorgaben (RPG-Revision Abstimmung vom 3. März 2013).
Kantonales Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG)
Laut § 21 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 können Gestaltungspläne erlassen werden, "wenn ein wesentliches öffentliches Interesse an der Gestaltung der Überbauung besteht" (Absatz 1). Angesichts der Grösse und Lage des Areals im Zentrum von Niederlenz ist der Erlass eines Gestaltungsplans für das Ge- biet "Hübelweg" sachgerecht. Mit der Überbauung dieses Areals wird der inneren Sied- lungsentwicklung Rechnung getragen.
Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein besseres Ergebnis erzielt wird (§ 21 Abs. 2 BauG). Der vorliegende Gestal- tungsplan macht von dieser Ausnahmemöglichkeit Gebrauch (vgl. Kapitel 5 Konzeption Gestaltungsplan).
Im Zuge der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) wird die Allgemeine Verordnung zum kantonalen Baugesetz (ABauV) angepasst.
Die revidierte ABauV – neu BauV trat am 1. September 2011 in Kraft. Da die Gemeinde Niederlenz ihre Bau- und Nutzungsordnung noch nicht an die IVHB angepasst hat, kom- men für den Gestaltungsplan "Hübelweg" die Begriffe und Messweisen der alten ABauV vom 23. Februar 1994 zur Anwendung, d.h. Anhang 3 der Bauverordnung.
3.2 Verkehrssituation
Das Gestaltungsplanareal grenzt an die Hauptstrasse K248 und ist somit sehr gut er- schlossen. Für den Ausbau der K248 wurde ein Betriebs- und Gestaltungskonzept erar- beitet. Das Projekt befindet sich momentan in der Umsetzung.
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Abbildung 2: Übersicht Strassenprojekt Hauptstrasse - Ausbau K248 Begleitplan zum Auflage- / Bauprojekt des Betriebs- und Gestaltungs-
konzept (Metron Verkehrsplanung AG 2009, rev. 2012)
3.3 mobilitätAargau
Eine nachhaltige Raumordnung trägt dem Zusammenhang Rechnung, dass die Ver- kehrsnachfrage und das Verkehrswachstum stark davon abhängig sind, wo gewohnt und gearbeitet wird. Durch eine Konzentration der Siedlungsentwicklung und die Schaffung günstiger Rahmenbedingungen kann diesem Umstand Rechnung getragen werden. Die verkehrsrelevante Siedlungsentwicklung wird auf geeignete Gebiete für die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr sowie ausreichender Strassenkapazität im übergeordneten Netz konzentriert.
In urbanen Entwicklungsräumen und Kerngebieten von Agglomerationen werden der Einsatz des öffentlichen Verkehrs und des Langsamverkehrs sowie die kombinierte Mobi- lität gefördert.
Öffentlicher Verkehr
Das zentral im Ortszentrum gelegene Areal befindet sich in kurzer Fusswegdistanz zur Haltestelle Dorfplatz / Zentrum mit den Linien 380 und 381 (Lenzburg - Wildegg Bahnhof) und 382 (Lenzburg - Mägenwil Bahnhof).
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Abbildung 3:
Buslinien (grün) mit Haltestelle Dorfplatz / Zentrum (AGIS)
Fuss- und Veloverkehr
Die kantonale Radroute der Linie 550 verläuft östlich des Areals entlang der Hungeligra- benstrasse.
Abbildung 4:
Kantonale Radroute (blau) (AGIS)
11 3.4 Wettbewerbsergebnis
Auszug aus dem Bericht des Preisgerichts "Wohnen am Hübelweg" vom Juni 2013:
Das Projekt Polydora sucht eine Balance im Spannungsfeld von Dorf und Landschaft.
Das unmittelbare Nebeneinander von Dichte und Weite wird deshalb von den Projektver- fassern zum übergeordneten Thema gemacht. Bewusst wird eine eher urbane Qualität entwickelt, welche sich an der Körnung der Kernzone orientiert. Die vier Neubauten integ- rieren sich städtebaulich gut in das vorhandene Ortsbild und bilden ein ausgewogenes Gebäudeensemble. Zusammen mit dem Ersatzneubau Ida Kull definieren drei weitere Neubauten am Hübelweg einen gemeinsamen Strassenraum. Dadurch wird für alle Häu- ser eine klare Adresse geschaffen. Folgerichtig befindet sich auch der Gemeinschafts- raum an dieser platzartigen Strasse. Die Häuser am Hang werden beidseitig erschlossen, was eine behindertengerechte Zugänglichkeit gewährt und somit eine durchgängige Er- schliessung bietet. Über die zentrale Tiefgarage werden zudem die oberen drei Treppen- häuser direkt angebunden. Somit entsteht ein attraktives Wohnumfeld für ältere Perso- nen, welche eine zentrumsnahe Wohnlage in einem landschaftlichen Umfeld schätzen.
In der Architektur nimmt das Projekt vertraute Bilder dörflicher Bauten auf und versucht damit die markanten Bauvolumen im ländlichen Kontext zu integrieren. Die gestaltete Kulturlandschaft durch Mauern und Terrassen bildet einen betonierten Sockel für die Neubauten. Über diesem werden die Gebäude mit einer traditionellen Lochfassade ver- putzt. Die bescheidene, aber zugleich charakterstarke Architektur wirkt angemessen und identitätsstiftend.
In den 23 Wohnungen wird besondere Bedeutung auf das Verhältnis von Privatheit und Gemeinschaft gelegt.
Insgesamt überzeugt das Projekt "Polydora" durch seine sorgfältige und in sich stimmige Bearbeitung vom Städtebaulichen bis zur einzelnen Wohnung. Durchgängig behandelt wird von den Projektverfassern auch das Thema des Wohnens im Alter. In den Visuali- sierungen kommen zudem die Qualitäten des Zwischenraumes sowie der Umgang mit der vorhandenen Topografie schön zum Ausdruck.
12 4 Städtebau und Aussenraum
In den folgenden Kapiteln 4.1 und 4.2 wird das Konzept des weiterbearbeiteten Wettbe- werbsprojekts der Architekten sowie Landschaftsarchitekten erläutert. Für den Gestal- tungsplan sind die Sondernutzungsvorschriften und der Situationsplan 1:500 verbindlich.
4.1 Situation, Bebauungs- und Nutzungskonzept
Wohnen zwischen Ort und Landschaft
Das Grundstück befindet sich in einer sehr speziellen Situation; es entwickelt sich zwi- schen der Hauptstrasse von Niederlenz und dem Weg östlich der Bauten in einer span- nungsvollen Topographie. Diese Lage zwischen zwei Polen, dem Ortskern und der ab- gehobenen Hanglage mit 13 Metern Höhenunterschied, ist für die Planung eine prakti- sche Herausforderung, macht aber auch die besondere Qualität des Ortes aus.
Die planerische Zielsetzung ist, an diesem Nebeneinander von Ort und Landschaft, von Dichte und Weite, die neue Überbauung zu entwickeln; ein Ensemble zu schaffen, das sich einerseits an der Dichte und den Raumfiguren des Dorfkerns orientiert und damit eine klare Adresse schafft, auf der anderen Seite den Charme der abgehobenen Lage am Hang aufnimmt und auf diese ausgeprägte Topographie eingeht.
Damit bietet sich die Chance ein attraktives Wohnumfeld für ältere Personen zu schaffen, das eine zentrumsnahe Wohnlage mit der landschaftlichen Weite des Dorfrands verbin- det.
Aus dieser Lage resultiert die Grundsatzentscheidung, das Bauvolumen am Hübelweg zu konzentrieren: Die Häuser stehen im Ort, haben dort ihre Adresse. Drei Neubauten am Hübelweg fassen zusammen mit dem Ersatzneubau Ida Kull einen gemeinsamen Stras- senraum und nehmen dabei die Dichte der Bebauung des Ortskerns auf.
Damit wird auch der Wettbewerbsvorgabe entsprochen, eine Wohnsiedlung mit eigen- ständigem Charakter zu schaffen, die sich nicht als Dependance des Altersheimes prä- sentiert.
Einen weiteren wichtigen Referenzpunkt des Projekts stellt das Haus (Ida Kull) an der Hauptstrasse dar. Es befindet sich in der Kernzone und für den vorgesehenen Ersatz- neubau bestehen Vorgaben zum Volumenschutz; Volumen und Satteldachform sollen sich am Bestandsbau orientieren.
Darüber hinaus liegt es ortsbildlich an einem sehr markanten Punkt, einem Knick der Hauptstrasse, der, von Lenzburg kommend, weithin sichtbar ist.
Daher kommt diesem Haus im Projekt eine doppelte Schlüsselrolle zu: Es schliesst eine Lücke im Ortsbild, die für den Strassenraum sehr prägend ist. Gleichzeitig bildet es die Verbindung und den Auftakt zur dahinter liegenden Bebauung. Der Ersatzneubau ist also sowohl "Visitenkarte" der Siedlung im Strassenbild als auch Nahtstelle zum Ort.
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Abbildung 5:
Luftbild Abbildung 6:
Foto Gelände
Abbildung 7:
Modellbild Wettbewerbsprojekt ARGE Polydora
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Die Vorgabe des geneigten Daches wird dabei zu einem prägenden Thema für die ge- samte Überbauung: Aus dem mächtigen Satteldach, das an der Hauptstrasse Präsenz markiert, entwickelt es sich in die Tiefe des Grundstücks und wird bei den anderen Häu- sern am Hübelweg wieder aufgenommen. Diese Baukörper sind in Grundriss und Höhe leicht moduliert, mit leicht geneigten Flachdächern. Diese Dachlandschaft verbindet die Volumen zu einem zusammenhängenden Ensemble und bettet sie zugleich sanft in die Umgebung ein.
Das Bild vexiert dabei zwischen dem vertrauten Bild dörflicher Architektur und einer zeit- genössischen Plastizität; es sucht die Kontinuität, knüpft an Sehgewohnheiten an und verbindet dies mit dem Neuen.
Im oberen Teil des Grundstücks bleibt dagegen ein grosszügiger zusammenhängender Freiraum bestehen, der die landschaftliche Weite spürbar lässt und Raum für vielfältige Aufenthalts- und Freizeitmöglichkeiten, mit bester Aussicht auf Niederlenz, bietet.
Im Spannungsfeld von Ort und Landschaft sucht das Projekt also eine Balance zwischen Urbanität und Durchgrünung, zwischen Einordnung und eigenständiger Identität.
Weg und Raum
Einen weiteren wichtigen Ansatzpunkt für das Projekt stellt das Motiv der Wegführung dar.
Neben der Haupterschliessung des Hübelwegs sind im Gelände diverse Fusswege wie das Postwegli präsent, die sich durch den Hang ziehen und den Ortskern mit dem oben liegenden Wohngebiet vernetzen; diese stellen eine grosse Qualität dar, weil sie den Ort durchlässiger und die Topographie erlebbar machen.
Um Synergien mit dem Alters- und Pflegeheim "Am Hungeligraben" zu ermöglichen, sol- len alle Wohnungen sowohl von der Hauptstrasse als auch vom oberen Niveau des Hun- geligrabens barrierefrei erschlossen werden. Dem entsprechen der Hübelweg, über den alle Häuser von der Hauptstrasse fussläufig und mit dem Fahrzeug erreichbar sind, und ein neuer Fussweg am oberen Rand des Grundstücks, der sich am Hang entlangzieht und die Häuser mit dem Hungeligraben und dem Alters- und Pflegeheim verbindet. Die barrierefreie Verbindung der beiden Wegniveaus und der Einstellhalle erfolgt über die Aufzugsanlagen der Häuser; dabei können über den Aufzug des südlichsten Gebäudes – der beim oberen wie beim unteren Zugang von den Wohnungseingängen separiert liegt - auch die Bewohnerschaft des Altenheimes den Dorfkern erreichen.
Diese beiden Wege sind nun zusätzlich untereinander und mit der Umgebung über Wege und Treppen verbunden. Das Netz von Durchwegungen nimmt bestehende Verbindun- gen wie das Postwegli auf, führt sie weiter und verzahnt das Gelände so wie selbstver- ständlich mit der Umgebung. Die Lage am Hang wird mit vielfältigen Sichtbezügen erleb- bar, räumliche Aufweitungen längs der Wegverbindungen laden mit Sitzgelegenheiten zum Verweilen und sich Begegnen ein.
Die Wegführung entlang von Mauern und Terrassierungen wird zu einem durchgehenden Thema der Überbauung, dabei begleiten die Mauern nicht nur Wege, sondern formen
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auch die Sockel der Gebäude. Die Häuser erhalten so eine präzise Verortung in der To- pographie und werden in die Massstäblichkeit des Geländes eingebunden.
Abbildung 8:
Bestandsbau Hauptstrasse
Abbildung 9:
Strassenansicht
Abbildung 10:
Modell Wettbewerbsprojekt ARGE Polydora
Abbildung 11:
Ansicht Hauptstrasse Wettbewerbsprojekt ARGE Polydora
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Die Individualräume sind nicht in getrennten Schlafzonen separiert, sondern direkt die- sem Wohnbereich angegliedert und bieten durch ihre Grösse vielfältige Nutzungsmög- lichkeiten. Ein „offenes“ Zimmer, das mit einer Schiebetür an den Wohnbereich an- schliesst, verstärkt die räumliche Durchlässigkeit.
Alle Wohnungen sind über Eck orientiert und verfügen über eine nach Südwesten ausge- richtete, grosszügige Loggia.
Material und Identität
Die Häuser knüpfen in der Materialisierung an vertraute Bilder dörflicher Bauten an; die Fassaden sind in einem hellen Putz gehalten, die Fenster in Holz. Eine Blechstehfalzde- ckung interpretiert das traditionelle Motiv des Schrägdaches in moderner Form.
Das Thema der wegbegleitenden Terrassierungen, die sich in den Gebäudesockeln fort- setzen findet Entsprechung in einer Materialisierung in einem durchgefärbten gesäuerter Beton oder Stampfbeton; einer haptischen, lebendigen Oberfläche, die den Fassungen der Fusswege Massstäblichkeit verleiht.
4.2 Aussenraumgestaltung
Dem Freiraum wurde im Rahmen des Wettbewerbs grosse Bedeutung beigemessen. Da es sich beim vorliegenden Projekt um Wohnraum für Phase des "Zweiten Aufbruchs"
handelt, misst es dem Verhältnis von Rückzug ins Private und gemeinschaftlichem Leben besondere Bedeutung bei. Grosszügige Erschliessungsräume tragen diesem Umstand Rechnung.
Der Aussenraum wird unterteilt in einen öffentlichen, gemeinschaftlichen und privaten Freiraum. Eine Gestaltung mit Terrassierungen und Treppen mit vielfältigen Sichtbezü- gen macht die Lage am Hang auch bei der Wegführung zum prägenden Motiv.
Die dem Ida-Kull-Haus vorgelagerte öffentliche Freifläche soll eine urbane Gestaltung erhalten. Von der Hauptstrasse aus führt der Hübelweg in die Siedlung und stellt die Hauptzufahrt, auch zu Liegenschaft Parz. Nr. 1431 (Fahrwegrecht) sicher. Auf Höhe des Gemeinschaftsraumes weitet sich der Hübelweg zu einem gemeinschaftlich nutzbaren Platz.
Von den Bauten gelangt man auf der östlichen Fusswegverbindung direkt über eine Treppe oder weiter südlich barrierefrei auf eine gemeinschaftliche genutzte ebene Flä- che. Durch die vorgelagerte Stützmauer wird eine erhöhte Fläche mit schönem Ausblick über die Dächer von Niederlenz geschaffen. Die Ebene bietet Platz für eine vielfältige Nutzung. An schönen Sommertagen kann der Ort z.B. in einen Festplatz umgewandelt werden. Die alte Stichstrasse wird bewusst zu einem Fussweg verschmälert.
Der gemeinschaftliche Freiraum, die östliche Fusswegverbindung der Häuser mit ihren räumlichen Aufweitungen längs der Wegverbindungen laden mit Sitzgelegenheiten zum Verweilen ein. Dort wo sich der Weg zu kleinen Plätzen aufweitet, markieren Winterlinden die gemeinschaftliche Ausrichtung der Freiräume. Die Winterlinden bestimmen die Atmo- sphäre dieser Treffpunkte und Kommunikationsräume. Die neuen Bauvolumen rücken
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vom bestehenden Altersheim "Am Hungeligraben" ab und konzentrieren sich im nördli- chen Teil des Planungsperimeters. Dadurch spannt sich zwischen dem Altersheim und dem südlichen Gebäude die grossflächige "Postwegli-Wiese" auf, die unter anderem mit Kirsch- und Quittenbäumen bepflanzt wird.
Die Zwischenräume der Gebäude sind jeweiligen Bewohnern als private Aussenräume zugeordnet. Sie heben sich über eine Mauer vom Strassenniveau ab. Die Rasenflächen schaffen ein ruhiges Ambiente und bieten gleichzeitig auch Raum für gärtnerische Initiati- ve der Bewohner. An den rückwärtigen Stützmauern zum "Hungeligraben-Weg" spannen sich mit Kletterpflanzen bewachsene Kletterhilfen über die Sitzplätze.
Der im Rahmen des Baugesuchsverfahrens einzureichende Umgebungsplan hat sich an dem, im Rahmen der Weiterbearbeitung des Wettbewerbsprojekts durch Tobler Land- schaftsarchitekten, ausgearbeiteten Plan zu orientieren (vgl. Abbildung 19).
Abbildung 19:
Vorprojekt-Umgebungsplan 1:200, 20.01.2014 Tobler Landschaftsarchitekten AG
20 5 Konzeption Gestaltungsplan
Die Vorgaben des Wettbewerbsprogramms und das weiterbearbeitete Wettbewerbspro- jekt wurden in einen Gestaltungsplan mit Sondernutzungsvorschriften integriert.
Abbildung 20:
Ausschnitt Gestaltungsplan
5.1 Allgemeine Bestimmungen
§ 1 SNV nennt die verbindlichen Bestandteile des Gestaltungsplans (Situationsplan 1:500 und Sondernutzungsvorschriften). Der Planungsbericht und das aus dem Ideenwettbe- werb hervorgegangene Wettbewerbsprojekt sind nicht verbindlich. Sie dienen lediglich der näheren Erläuterung der Planungsabsichten.
Im § 2 SNV wird der Geltungsbereich des Gestaltungsplans umschrieben. Die genaue Abgrenzung ist im Situationsplan festgelegt.
§ 3 SNV definiert den Zweck und die Ziele der Planung. Mit dem Gestaltungsplan werden die planungsrechtlichen Grundlagen für das Wettbewerbsprojekt "Polydora" geschaffen.
Mit der Idee Wohnungen zu schaffen für die Phase des "zweiten Aufbruchs" wird einem speziellen Bedürfnis der Gemeinde Niederlenz Rechnung getragen. Die Wohnungsgrös- se, 2.5 und 3.5-Zimmer-Wohnungen sowie die Anzahl der Wohnungen, drei Wohnhäuser mit je sechs Wohnungen und Ersatzbau Ida Kull mit ca. sechs Wohnungen, tragen die- sen speziellen Bedürfnissen Rechnung.
5.2 Nutzung
Grundsätzlich richtet sich die Nutzung der Baufelder nach der Bau- und Nutzungsord- nung. Speziell geregelt wird im Rahmen des Gestaltungsplans die Nutzung von Baufeld IV, wo mit § 4 SNV die Lage der möglichen publikumsorientierten Nutzungen oder Dienstleistungsbetriebe definiert werden sollen, um einerseits der prominenten Lage an
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der Hauptstrasse und andererseits den Bedürfnissen der Bewohnerschaft Rechnung zu tragen.
5.3 Bauvorschriften
§ 5 SNV regelt zusammen mit dem Situationsplan die Anordnung der Hochbauten im Gestaltungsplangebiet. Dafür werden Baufelder definiert, innerhalb derer die Neubauten erstellt werden dürfen. Vorspringende Gebäudeteile dürfen gemäss übergeordneter Ge- setzgebung über die Baulinien reichen.
Mit § 6 SNV wird eine Pflichtbaulinie bei der zur Hauptstrasse gewandten Fassade des Volumenschutzobjekts Ida Kull definiert, dessen markanter Dachvorsprung soll mit einem Ersatzbau durch Überschreitung der Pflichtbaulinie (max. 2.60 m) ermöglicht werden. Der heutige Bestand und deshalb auch die Lage der Pflichtbaulinie liegen im Unterabstand (3.80 m) zur Kantonsstrasse. Die Liegenschaft Ida Kull ist stark sanierungsbedürftig.
Gemäss Bauzonen- und Kulturlandplan steht der Wohnteil der Liegenschaft unter kom- munalem Volumenschutz. In der Bewertung des Ortsbildes von Niederlenz im Bundesin- ventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz ISOS wird festgehalten, dass die durchgehende, gegen den Aabach gerichtete Häuserfront entlang der Hauptstrasse eine besondere räumliche Qualität im Dorfkern des ehemaligen Bauerndorfes darstellt. Die Liegenschaft Ida Kull ist deshalb in ihrer kubischen Erscheinung für das Orts- und Stras- senbild von Niederlenz von besonderer Bedeutung und ist durch den Knick in der Haupt- strasse weithin sichtbar. Das Baufeld IV reicht deshalb im Norden analog dem Bestand bis an die Grundstücksgrenze. In § 21 der Bau- und Nutzungsordnungwird festgehalten, dass ein Abbruch zulässig ist, wenn das Erstellen eines Ersatzbaus an gleicher Stelle gesichert ist. Dieser muss zu einer ortsbaulich mindestens gleichwertigen Situation füh- ren. Als Richtwerte für den Gebäudekubus gelten die Masse der bestehenden Bauten.
Mit den zusätzlichen Bestimmungen gemäss § 11 Abs. 3 SNV und § 12 Abs. 3 SNV wird die Qualität des Ersatzbaus gewährleistet.
§ 7 SNV regelt die Lage der unterirdischen Bauten. Die Einstellhalle verfügt über die Op- tion einer Erweiterung zu Gunsten Parz. Nr. 154 mit allfällig zusätzlicher Erschliessung.
Aus diesem Grund wurde die entsprechende Grösse des Baufelds festgelegt. Zudem wird die Möglichkeit eines allfällig zu erstellenden unterirdischen Verbindungskorridors (3 m Breite) zwischen Altersheim und Baufeld III geschaffen, um mögliche weitere Syner- gien nutzen zu können.
Mit dem § 8 SNV wird die Höhenausdehnung der Neubauten gemäss den jeweiligen Höchstkoten (in Meter über Meer) begrenzt. Ausser Liftüberfahrten, Lüftungsanlagen und Solaranlagen dürfen keine Gebäudeteile diese Kote überschreiten. An diese werden er- höhte Anforderungen bezüglich Lage und Gestaltung gestellt und zudem mit einer maxi- malen Höhe (Höchstkote plus 1.50 m) versehen.
§ 9 SNV legt die zulässige Geschosszahl pro Baufeld fest, um zu verhindern, dass an- stelle von Attikageschossen ein weiteres Vollgeschoss ermöglicht wird, dies in Abwei- chung zur BNO der Gemeinde Niederlenz, welche keine Geschosszahlen vorschreibt.
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Mit § 10 SNV wird jedem Baufeld eine maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche (aGF) zugewiesen. Attika- bzw. Dachgeschosse sind nicht Bestandteil dieser anrechen- baren Geschossfläche und sind in ihrer Ausdehnung aufgrund der übergeordneten Ge- setzgebung definiert.
5.4 Gestaltungsvorschriften
In § 11 SNV werden die gestalterischen Vorgaben für die Neubauten definiert. Wichtig ist die gehobene Qualität der Architektur, die gleichzeitig dörflich geprägt ist. Die Formulie- rung lehnt sich stark an das weiterbearbeitete Wettbewerbsprojekt Projekt Polydora an, um die Qualitäten dieses Wettbewerbsprojekts sicherzustellen. Ein Teil des jeweiligen Bauvolumens pro Baufeld I - III ist auf der Seite des Hübelwegs jeweils zurückversetzt anzuordnen. Auf diesen zurückversetzten Teil muss sich jeweils das Attikageschoss kon- zentrieren. Damit wird eine Vermittlung der Bauvolumen zu den unterhalb liegenden Um- gebungsbauten erzielt und eine gute Einbettung in die Umgebung.
Gemäss § 12 SNV werden für die Überbauung der Baufelder I - III geneigte Flachdächer vorgeschrieben. Wobei auch die Verbindung zwischen Attikageschoss und Dachge- schoss als Dach ausgestaltet werden muss, um eine durchgehende Dachlandschaft zu erhalten. Zur guten Gesamtwirkung der Anlage gehört auch der Umgang mit Dachauf- bauten. Diese sind gestalterisch gut in das Bauvolumen zu intergieren, dies gilt ebenso für Dachterrassen. Das Baufeld IV, der Ersatzbau Ida Kull, muss sich am Bestandsbau orientieren. Dachaufbauten auf der Seite der Hauptstrasse sind beschränkt zulässig. Auf Seite des Hübelwegs ist die Dachausgestaltung offen, sie muss sich jedoch gut ins Bau- volumen integrieren.
Abbildung 21: Modellfoto überarbeitetes Wettbewerbsprojekt von Baufeld IV mit Sicht auf Hübelweg
5.5 Aussenraum
§ 13 SNV enthält grundsätzliche Vorgaben zur Gestaltung des Freiraums. Damit soll die im Projekt "Wohnen am Hübelweg" entwickelte Idee der Gestaltung unterschiedlicher hochwertiger Aussenräume sichergestellt werden.
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§ 14 SNV enthält qualitative Anforderungen an die Gestaltung und Nutzung der Aussen- räume. Dem öffentlichen Aussenraum im Frontbereich von Baufeld IV und der Einfahrt in den Hübelweg bis zum Baufeld III soll mit einer urbanen Gestaltung Rechnung getragen werden. Weiter wird mit den zahlreichen gemeinschaftlichen Aussenräumen und ihrer entsprechenden Ausgestaltung und Ausschöpfung des Potentials der Lage am Hang den Bedürfnissen der künftigen Bewohnerschaft nach Begegnungsmöglichkeiten sowie eines qualitativ hochwertigen Aussenraums Rechnung getragen. Neben den gemeinschaftli- chen sind auch private Aussenräume für die individuelle Ausgestaltung und als Rückzug- sort vorgesehen.
§ 15 SNV erklärt die gemäss Situationsplan vorgesehenen Baumpflanzungen in entspre- chender Grösse für verbindlich, damit diese von Beginn an als räumliche Elemente in Erscheinung treten. Die verbindlich erklärten Bäume sind prägend für die Qualität des Aussenraumes und damit auch der Bauten; sie liegen teilweise im Unterabstand zu den Nachbargrundstücken. Die Baumart und genaue Lage der Bäume werden erst im Rah- men des Baugesuchsverfahrens festgelegt.
5.6 Verkehr
§ 16 SNV definiert die Erschliessung. Die Anbindung an das übergeordnete Strassennetz erfolgt direkt über die Kantonsstrasse K248. Dies gilt ebenso für die Notzufahrt.
§ 17 SNV legt die Parkierung der Bewohner Parkplätze in einer unterirdischen Sammel- garage fest. Die Anzahl der Parkplätze wie auch diejenige der Veloparkplätze wird über die VSS Normen im Rahmen des Baugesuchsverfahrens ermittelt. Im Nordwesten des Areals besteht die Möglichkeit der Erweiterung der Einstellhalle.
Das Angebot an Parkplätzen wird gestützt auf das Wettbewerbsprogramm "Wohnen am Hübelweg" erstellt. Die gesamte Parkierung für die Bewohnerschaft erfolgt unterirdisch.
In der Einstellhalle ist pro Wohnung ein Bewohner-Parkplatz vorgesehen. Zusätzlich wer- den zwei Behinderten-Parkplätze und rund acht Parkplätze für die Vermietung an Dritte zur Verfügung gestellt, da allgemein in der Nachbarschaft zu wenige Parkplätze zur Ver- fügung stehen.
Mit dem Gestaltungsplan wird auch die Option geschaffen, die Einstellhalle im nordwest- lichen Perimeterbereich auf der Höhe von Liegenschaft Hauptstrasse 40 mit einer zusätz- lichen Ein- und Ausfahrt zu erweitern. Die Realisierung letzterer soll mit einer möglichen Erweiterung der Einstellhalle für zusätzliche Parkplätze in Betracht gezogen werden, dies weil der Bedarf an Parkplätzen in diesem Ortsteil gross und der Platz für oberirdische Parkplätze beschränkt ist.
Die notwendige Anzahl Besucherparkplätze wird oberirdisch in den dafür vorgesehenen Bereichen angeordnet, sie sind in die Umgebungsgestaltung zu integrieren. Die Besu- cherparkplätze am Hübelweg sind versickerungsfähig auszugestalten. Vor dem Baufeld IV sind, wie bereits im Begleitplan zum Auflage- / Bauprojekt des Betriebs- und Gestal- tungskonzept 2009, rev. 2012 festgehalten (vgl. Abb. 2), weitere Besucherparkplätze zulässig. Diese sind notwendig, um die gewünschte publikumsorientierten EG-Nutzung gemäss § 4 SNV auch wirklich realisieren zu können. Die Parkplätze sind so anzuordnen,
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dass für die FussgängerInnen entlang der K248 eine Gehwegbreite von min. 1.50 m si- chergestellt ist. Die genaue Anzahl und Lage ist im Rahmen des Baugesuchsverfahrens zu klären.
Velo- und Mofa-Abstellplätze stehen einerseits in der Tiefgarage sowie in den Eingangs- bereichen der hinteren Hauseingänge zur Verfügung. Dies ermöglicht den stufenlosen Zugang ins Dorf oder auf den östlich dahinter liegenden Veloweg (Hungeligrabenstras- se). Ihre Anzahl wird ebenfalls nach VSS-Norm 640 065 (leichte Zweiräder) im Rahmen des Baugesuchsverfahrens ermittelt.
§ 18 SNV erläutert die im Situationsplan eingetragenen Fusswegverbindungen. Dabei geht es einerseits darum, für die Bevölkerung den bestehenden öffentlichen Fussweg
"Postwegli" weiterhin zu erhalten. Andererseits soll den Bewohnern des Altersheims ein behindertengerechter Zugang übers Areal ins Dorfzentrum ermöglicht werden. Im Projekt Polydora ist hierzu der Lift von Baufeld III vorgesehen.
5.7 Umwelt, Ver- und Entsorgung
§ 19 SNV formuliert den Umgang mit den Baustoffen. Durch geeignete Materialwahl sol- len die natürlichen Ressourcen geschont werden.
Das Planungsgebiet "Hübelweg" ist gemäss Bau- und Nutzungsordnung in der Kernzone (Ida Kull) mit Lärmempfindlichkeit der Stufe ES III, bzw. II in der Wohnzone W2 zugeord- net. Abseits von massgeblichen Lärmquellen gelegen (Strasse), werden die Immissions- grenzwerte der Lärmschutzverordnung eingehalten. Im zur Strasse gewandten Bereich des Ida Kull Hauses werden die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten. Die Immissi- onsgrenzwerte der Lärmschutzverordnung liegen bei Empfindlichkeitsstufe III tagsüber bei 65 dB(A) und nachts bei 55 dB(A). Die Überschreitungen liegen bei rund 5 dB(A).
Mittels Anpassung der Grundrisse ist die Einhaltung zu bewerkstelligen. Es liegt ein se- parates Lärmgutachten von Bauphysik & Akustik GmbH Zürich vom 19. Dezember 2013 vor. § 20 SNV definiert die Vorgaben zur Einhaltung der Lärmschutzverordnung.
§ 21 SNV definiert die Anforderungen an die Energieversorgung. Es wird der jeweils gül- tige Minergie-Standard oder eine gleichwertige Lösung, auch ohne Label, gefordert. § 22 beschreibt die Entsorgung von Abfällen und Abwasser. Bezüglich des Energieverbrauchs ist mindestens der Minergie Standard einzuhalten. Ein Energie Label ist nicht erforderlich.
Auf eine kontrollierte Lüftung kann verzichtet werden, wenn bezüglich Gesamtenergie- verbrauchs eine gleichwertige Lösung erzielt wird.
5.8 Qualitätssicherung und Schlussbestimmungen
§ 23 SNV enthält grundsätzliche Vorgaben zur Qualitätssicherung. § 24 SNV regelt, unter welchen Umständen der Gestaltungsplan in Kraft tritt und wie dieser geändert werden kann.
25 6 Schlussfolgerungen nach Art. 47 Raumplanungsverord-
nung (RPV)
Auf Grund der oben stehenden Ausführungen lassen sich für das Gestaltungsplangebiet
"Hübelweg" folgende Schlussfolgerungen ziehen:
Der Gestaltungsplan entspricht in der vorliegenden Form der übergeordneten Ge- setzgebung, insbesondere der Planungs- und Baugesetzgebung des Bundes und des Kantons Aargau.
Der Gestaltungsplan entspricht den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG). Er trägt zur haushälterischen Nutzung des Bodens bei, indem er ein zentral gelegenes, gut erschlossenes Gebiet verdichtet und eine qualitätsvolle Wei- terentwicklung der bestehenden Siedlungsstruktur ermöglicht. Mit dem Angebot an bedarfsgerechtem Wohnraum für die Phase des "zweiten Aufbruchs" wird den Zielen der Raumplanung zusätzlich Rechnung getragen.
Der Gestaltungsplan berücksichtigt die verbindlichen Vorgaben des Kantons (Art. 8 RPG, § 21 BauG), indem er namentlich
eine für das gut erschlossene und zentrale Gebiet "Hübelweg" dichte Nutzung ermöglicht,
qualitätssichernde Verfahren zur Pflicht macht und
die Aufwertung und Sicherung öffentlicher und privater Freiräume vorsieht.
Der Gestaltungsplan berücksichtigt die Bedürfnisse des übergeordneten Strassen- netzes, indem er ein Nutzungsmass zulässt, welches den vorhandenen Strassenka- pazitäten Rechnung trägt.
Den übergeordneten Anforderungen des Umweltschutzes (USG, LRV, LSV etc.) trägt der Gestaltungsplan Rechnung, indem er trotz Verdichtung
eine übermässige Lärm- und Luftbelastung vermeidet und
besondere Vorkehrungen zur Minimierung des Ressourcenverbrauchs trifft.
Die Bevölkerung soll in geeigneter Weise über den aktuellen Stand der Planung in- formiert werden und kann entsprechend mitwirken.
