Rahmen des Stadtumbaus sollen bestimmte Uferbereiche daher für die Stadtentwicklung gewonnen und für die Bewohner erfahrbar gemacht werden.
Dies wird zum einen durch die Gestal- tung von wassernahen öffent-lichen Grünzügen geschehen, zum anderen sollen angrenzende innerstädtische Brachflächen für eine kleinteilige Bebau- ung mobilisiert werden. Steganlagen sol- len bestehende Angebote des Wasser- tourismus und -sports ergänzen.
Sanierungsstand und Ziele WK I bis IV
Voraussetzung. Erforderlich ist eine noch stärkere Konzentration bestimmter Funktionen auf diesen für die Stadt so wichtigen Bereich.
Die Herausforderung ist gewaltig. Die Leerstandsquoten innerhalb der denk- malgeschützten WK I bis III haben in- zwischen Werte von 26 bis 30 % erreicht, knapp die Hälfte der Wohnun- gen ist hier noch zu modernisieren. Das ist, aufgrund des denkmalpflegerischen Mehraufwandes, eine große Aufgabe, die vom kommunalen Wohnungsunter- nehmen GeWi, dem alleinigen Eigen- tümer dieser Objekte, zu lösen ist.
Die städtebauliche Bedeutung des größ- ten Ensembles der Architektur der 1950er Jahre in Ostdeutschland spielt zwar zunehmend als „weicher Standort- faktor“ im Rahmen des Tourismus eine Rolle, ein „konservierender“ Denkmal- schutz verhindert jedoch bedarfsgerech- te Anpassungen im Bestand, wie z. B.
das Vorsetzen von Balkonen, und erschwert damit die Vermietung und Akzeptanz dieser Bestände.
Mit dem Beschluss einer Erhaltungs- satzung für die WK I bis III und die Lindenallee im Jahr 2003 konnten die Rahmenbedingungen für die Bestands- erneuerung verbessert werden. Die Sat- zung ist Basis für die Gewährung einer erhöhten Investitionszulage bei der denkmalgerechten Modernisierung.
Eine Fortführung dieser Bundes-Förde-
rung über das Jahr 2004 hinaus ist jedoch noch ungewiss. Für Eisenhütten- stadt hätte ein Einstellen dieser Förde- rung die Reduzierung der Modernisie- rungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Denkmalbereich zur Folge.
Saniertes Objekt in den WK I bis III
Ungeachtet dessen soll die denkmalge- rechte Modernisierung im Jahr 2004 in nennenswertem Umfang fortgeführt werden. Geplant ist z. B. auch ein Pilot- projekt der GeWi zum Thema „Wohnen im Alter“. Flankiert werden sollen diese Investitionen von kommunalen Auf- wertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum. Daneben geht es um die weitere Stärkung der Lindenallee als Teil des Stadtzentrums.
Oder-Spree-Kanal
Der Oder-Spree-Kanal teilt die Stadt Eisenhüttenstadt in ihrer geografischen Mitte zwischen den WK I bis IV und dem WK VI. Die Wasserlage der Stadt kommt jedoch bisher zu wenig zur Geltung. Im
Wohnkomplex VI
Im WK VI mit derzeit ca. 4.600 Wohnun- gen steht die Aufwertung und Ausbil- dung als eigenständiger städtebaulicher Teilraum im Vordergrund. Dies schließt jedoch den Abriss der nördlich der Straße der Republik gelegenen Wohn- gebäude mit ein. Die Modernisierung ist im WK VI in den vergangenen Jahren sichtbar vorangekommen (60 % saniert).
Durch hohe Leerstände in den unsanier- ten Bereichen beträgt die Leerstands- quote zur Zeit dennoch ca. 19 %.
Der WK VI ist seit dem Jahr 2000 erfolg- reich im Förderprogramm „Zukunft im Stadtteil“ (ZiS). In den nächsten Jahren wird hier von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, ZiS- und Stadtumbaumittel miteinander zu kombinieren.
WK VII und Ortsteil Fürstenberg (Oder)
Einen weiteren Schwerpunkt des Stadt- umbaus bildet der WK VII. Hier stehen der Abriss von Wohnungen und Fragen der Nachnutzung im Vordergrund. Das Plattenbaugebiet (ca. 3.100 WE) grenzt mit seiner Bebauung unvermittelt an den Ortsteil Fürstenberg (Oder). Der kom- Blick auf den Oder-Spree-Kanal
plett unsanierte WK VII weist heute mit 48 % die höchste Leerstandsquote in der Stadt auf. Die wichtigsten Ziele für den WK VII sind:
• Kompletter Abriss des WK VII Süd (2003 bis 2006)
• Abriss von ca. 950 der vorhandenen 2.000 Wohnungen im WK VII Nord im Zuge flächenhafter Abbrüche und Entdichtungen (2006 bis 2010)
• Kleinteilige Bebauung eines Teilbe- reichs des WK VII Nord und Inte- gration in den städtebaulichen Zusammenhang des Ortsteils Für- stenberg (Oder)
• Renaturierung der Flächen des WK VII Süd.
2003 erfolgten im WK VII Süd die ersten Abrisse. Im historischen Teil des Orts-
teils Fürstenberg (Oder) sind Maßnah- men im Rahmen der Sanierung der Fürstenberger Altstadt in den Stadtum- bau eingebunden.
Daneben gilt es in den kommenden Jah- ren das Bahnhofsumfeld neu zu gestal- ten und für Bewohner und Besucher zu einem attraktiven Ortseingang zu ent- wickeln.
Ausblick
Aufgrund der neuen Bevölkerungs- prognose (LUA) wird das Stadtumbau- konzept im Jahr 2004 fortgeschrieben.
Dabei wird eine Erhöhung des Abriss- volumens um 1.000 Wohneinheiten erforderlich. Darüber hinaus wird es zu
einer noch stärkeren Konzentration von Investitionen kommen müssen.
Die Rahmenbedingungen für den weite- ren Stadtumbau sind nicht einfach. Die Maßnahmen und die Geschwindigkeit dieses Umbauprozesses müssen sich in erster Linie an deren Finanzierbarkeit orientieren. Zum Teil ist damit nur das Nötigste möglich, es besteht wenig Spielraum für „visionäre Planspiele“.
Auch das Selbstverständnis, dass eine kleiner werdende Stadt eine lebendige Stadt sein kann, muss noch wachsen.
Um so mehr gefragt sind kooperatives Handeln aller Beteiligten, Mut und Krea-
tivität.
Eisenhüttenstadt, Wohnkomplex WK VII
Mögliche bauliche Entwicklung im WK VII Nord
Die fehlenden Schwerpunkte in der Mittelstands- und Familienpolitik in den ersten zehn Jahren nach der Wende bewirkten in den neuen Bundesländern, besonders auch in Brandenburg, dass in einem großen Umfang Bevölkerung durch Wegzug und dramatischen Geburtenrückgang reduziert wurde. Bis heute wurden die eigentlichen Ursachen
Der besondere betriebwirtschaftliche Ansatz für die Stabilität des Wohnungsunternehmens im Prozess des Stadtumbaus in den neuen Bundesländern
Dr. Torsten Kunze
des Zusammenbruchs der DDR – feh- lende wirtschaftliche Kraft – in den neuen Bundesländern nicht beseitigt.
Mittelstand konnte nur in einem gerin- gen Umfang entstehen, Großunterneh- men sind nur vereinzelt vorhanden und im Vergleich zu den Westkonzernen eher „mickrig“: Fast 46 Mrd. Euro erwirt- schafteten die 100 größten ostdeut-
schen Unternehmen im Jahr 2000. Allein der RWE-Konzern in Essen kam auf einen Umsatz von 48 Mrd. Euro. Gewal- tige Finanztransfers von den alten in die neuen Bundesländer sichern zu einem großen Teil die Aufrechterhaltung der öffentlichen Verwaltungen, die Bezah- lung des Sozialsystems und den Stadt- umbau Ost. Eine Schieflage der Löhne
und Gehälter in den neuen Bundeslän- dern zugunsten der mit Steuergeldern finanzierten öffentlichen und öffentlich nahestehenden Bereiche verringert zusätzlich die Attraktivität des Mittel- standes. Die Gewerkschaften würden am liebsten von jedem im Mittelstand zusätzlich verdienten Euro zwei auf die Arbeitnehmer verteilen und bringen damit auch viele Betriebsräte in eine schwierige Situation. Die Beweglichkeit des Mittelstandes ist durch Gesetze, die aus der Zeit des Aufschwunges der BRD stammen, erheblich gelähmt.
Die Basis für einen tatsächlichen Aufschwung in den neuen Bundeslän- dern – ein national und international wettbewerbsfähiger Mittelstand im wert- schöpfenden Bereich – ist nicht in Sicht.
Diese speziellen Rahmenbedingungen in den neuen Bundesländern stellen eine Besonderheit dar. Sie wurden im Zusammenhang mit dem Stadtumbau Ost nicht ausreichend gewürdigt. Stadt- umbau sollte nicht nur eine Sache der Wohnungsunternehmen, der Bauämter und Bauministerien sein.
Erfolgreicher Stadtumbau sollte eine interdisziplinär organisierte Aktion aller Bereiche mit dem Ziel sein, Wachstum für Mittelstand und Erhalt der Bevölkerung zu sichern. Dann kann auch der Um- und Rückbau langfristig finanziert werden.
Im Ergebnis der bestehenden wirtschaft- lichen und demografischen Rahmenbe- dingungen werden Monat für Monat mehr Wohnungen leer. Die Wohnungsunter- nehmen stehen vor der Aufgabe, bei wei- ter zunehmendem Leerstand und sich weiter verschlechternden Rahmenbedin- gungen ihr Unternehmen wirtschaftlich stabil zu halten. Ist das möglich? Allge- mein gültige Theorien oder Modelle der speziellen Betriebwirtschaftslehre, die direkt für die notwendigen Desinvestitio- nen (Abbruch bzw. Stilllegung von Gebäuden) im Rahmen des Stadtum- baus in den neuen Bundesländern ange- wendet werden können, gibt es nicht. Ist der Abbruch das Allheilmittel?
Nicht nur positive Faktoren sind bei einem Abbruch zu berücksichtigen (Ver- minderung Kapitaldienst, Fremdkapital- quote und Leerstandskosten), sondern auch negative:
Verlust durch zuschussübersteigende Kosten (Umzugskosten, Instandsetzung Zielwohnungen), Verminderung Eigen- kapitalquote, Bewirtschaftung Abbruch- grundstücke, Abschreibung von in Abbruchobjekten geleisteten Teilinvesti- tionen.
In der Praxis wirkt ein weiterer negativer Faktor: Nicht alle Mieter der Abbruch- objekte mieten wieder eine Wohnung im Bestand. Die Verluste an zahlenden Mietern betragen, je nach Gebäude, zwischen 20 % und 30 %! Es ist zu befürchten, dass auch der bevorstehen- de Freizug von Abbruchwohnungen die Bevölkerungsflucht beschleunigt.
Wie kann abgeschätzt werden, ob ein Abbruchvorhaben vorteilhaft oder nach- teilig war? In der Gebäudewirtschaft Cottbus GmbH wird folgender grund- sätzlicher Ansatz verwendet:
Ausgangspunkt ist die Jahres-Über- schussrechnung des n-ten Gebäudes (e – jährliche Einzahlungen, a – jährliche Auszahlungen):
Ün= en– an
Aus allen Überschussrechnungen der einzelnen Gebäude wird der Gesamt- überschuss für m Gebäude ermittelt:
Ügesamt= ∑ Ün
Ein Abbruch muss demzufolge dann vor- teilhaft sein, wenn die Relation
Ügesamt nach Abbruch≥ Ügesamt vor Abbruch
hergestellt werden kann.
Für ein einzelnes Abbruchgebäude kann, unter Einbeziehung der o. g.
abbruchabhängigen Einnahmen und Ausgaben, der Vorteil eines Abbruchs nach folgender grundlegender Relation geschätzt werden (Grundlage der Ein- nahmen sind die Mieteinnahmen der Mieter im Abbruchobjekt vor Bekannt- gabe des Abbruchs):
Grundsätzlich ist feststellbar, dass bei einem Verlust von mehr als 25 % der Mieter während des Umzugsprozesses, unter Annahme der Zahlung von Abbruchzuschuss und Altschuldteilent- lastung, diese Relation nicht mehr ein- gehalten werden kann.
Fazit für die Stabilität des Unterneh- mens:
Das Umzugsmanagement in einem Unternehmen muss die o. g. Kriterien berücksichtigen und kontrollieren. Viele Unternehmenskonzepte gehen davon aus, dass mehr als 90 % der Mieter eines Abbruchgebäudes nach einem Abbruch im Bestand vermittelt werden können. In der Praxis liegen die Werte jedoch häufig unter 80 %.
Grundsätzlich darf Stadtumbau nicht als reine „Baumaßnahme“ verstanden werden. Auch der Verbesserungen der Rahmenbedingungen muss umfassende Aufmerksamkeit geschenkt werden.
Auch für den Geschäftsführer eines Wohnungsunternehmens. Es werden zukünftig immer weniger Mittel für Instandhaltung, Neuinvestition oder Modernisierung zur Verfügung stehen.
Das Wohnungsunternehmen ist direkt von den Rahmenbedingungen abhän- gig. Auch die wesentliche Verbesserung der internen Abläufe kann unter bestimmten Umständen eine Insolvenz wegen drastisch sich verschlechternden äußeren Rahmenbedingungen nicht ver- hindern!
m n = 1
Üder im Bestand verbleibenden Mieter≥ ÜMieter des Abbruchobjektes
Die Wohnungsunternehmen der Stadt Lauchhammer auf dem gemeinsamen Weg in den Stadtumbauprozess
Autorengemeinschaft
Lauchhammer ist eine der Schwerpunkt- städte des Stadtumbaus im Land Bran- denburg. Der enorme wirtschaftliche Strukturwandel und der damit verbundene Einbruch bei den Beschäftigtenzahlen hat neben der allgemein bekannten negativen Bevölkerungsentwicklung den Einwohnerrückgang besonders stark beeinflusst. Dass die damit verbunde- nen Probleme sich nicht zuletzt in der Entwicklung der Wohnungsunter- nehmen der Stadt niederschlagen, gilt inzwischen für fast alle Wohnungsunter- nehmen im äußeren Entwicklungsraum gleichermaßen. Die Situation in der Stadt Lauchhammer wird darüber hin- aus auch noch durch die Anzahl und die Besonderheiten der einzelnen Woh-
nungsunternehmen geprägt. Dennoch hat sich die Zusammenarbeit der drei Wohnungsgenossenschaften und der kommunalen Wohnungsgesellschaft in den letzten Jahren kontinuierlich ver- bessert und es wird weiter an der Vertie- fung der Kooperation bis hin zu einer möglichen Verschmelzung gearbeitet.
Die Ausgangssituation
Das größte der vier Wohnungsunterneh- men, die Wohnungsgenossenschaft
„Am Lauch“ e. G. (WG „Am Lauch“) wurde im Herbst 1995 als eine der soge- nannten TLG-Genossenschaften ge- gründet. Der Geschäftsbetrieb wurde zum 1. April 1996 nach dem Erwerb von 1.857 Wohnungen aus den von der TLG verwalteten ehemaligen Wohnungs- beständen der Voreigentümer Braun- kohleveredlung Lauchhammer und des Schwermaschinenbaus aufgenommen.
Der übernommene Leerstand betrug zu diesem Zeitpunkt jedoch bereits fast 12 %. Trotz Sanierung und Modernisie- rung von mehr als 50 % der Bestände wuchs der Leerstand im Jahr 2002 auf fast 44 % an. Zusätzlich zu den Belas- tungen aus der Kaufpreisfinanzierung ist das Unternehmen auch durch Moderni- sierungskredite im Zusammenhang mit der Altbaumodernisierung belastet.
Bereits frühzeitig wurden Maßnahmen zur Stabilisierung und zur Verbesserung der wirtschaftlichen Situation der Genossenschaft ergriffen. In einem im Jahr 2000 mit der Domus Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH Potsdam erarbeiteten Maßnahmenkon- zept zur Herstellung der nachhaltigen Wirtschaftlichkeit wurde bereits die Ver- minderung des Wohnungsbestandes um ca. 600 Wohnungen, insbesondere durch Abriss und Verkauf, vorgesehen.
Es wurden Verhandlungen mit der TLG, den Banken und dem Referat 32 des MSWV geführt, in deren Ergebnis auch verbesserte finanzielle Rahmenbedin-
gungen für die weitere Unternehmens- sanierung vereinbart werden konnten.
Die Kommunale Wohnungs- und Bau- gesellschaft mbH i.I.(KWBG) hat ca.
1.750 Wohnungen in ihrem Bestand.
Der Leerstand betrug Mitte 2003 ca.
27,0 %. 75 % ihres Bestandes ist modernisiert, 25 % unsaniert. Vom 3. August 1999 bis 31. Dezember 1999 befand sich die Gesellschaft im vorläufi- gen Insolvenzverfahren und seit dem 1. Januar 2000 läuft das Insolvenzver- fahren, nachdem die Geschäftsführung auf Grund eingetretener Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit einen entspre- chenden Antrag beim zuständigen Amts- gericht gestellt hat. Die KWBG i.I. arbei- tet auf der Grundlage eines langfristigen, d. h. bis 2010 aufgestellten, Fortfüh- rungsprogramms, dem die Stadt Lauch- hammer als Gesellschafterin und sämtli- che Gläubigerbanken zugestimmt haben.
DieGemeinnützige Wohnungsgenos- senschaft Lauchhammer e. G.(GWG) bewirtschaftet ca. 1.150 Wohnungen.
Sie ist aus der ehemaligen Arbeiter- wohnungsbaugenossenschaft hervor- gegangen und hat insoweit einen gewachsenen und relativ homogenen Mitgliederbestand. Der Leerstand betrug lange Zeit unter 10 %. In den letzten zwei Jahren kommt es jedoch auch bei der GWG zu relativ starken Anstiegen.
Inzwischen liegt der Leerstand knapp über 15 %, so dass das Unternehmen kurz vor Ablauf der Frist nach der AHGV einen entsprechenden Antrag auf Alt- schuldenhilfeentlastung gemäß § 6a AHG bei der KfW gestellt hat.
Schließlich hat sich Ende der neunziger Jahre die Wohnungsbaugenossenschaft
„Am Werk“ e. G. (WGAW) gegründet. Ihr gehören 132 neu errichtete bzw. sanierte Wohnungen. Zwar tendiert der Leer- stand gegen Null, jedoch hat das Unter- Lauchhammer, Wohngebiet Mitte nach der Umsetzung
des Stadtumbaukonzeptes
Lauchhammer, Leerstand Wohngebiet Mitte
nehmen erhebliche finanzielle Belastun- gen im Zusammenhang mit den getätig- ten Investitionen.
Die Zusammenarbeit
Bereits seit Dezember 1999 wurden auf Initiative des MSWV unter Leitung des BBU (Verband Berlin – Brandenburgi- scher Wohnungsunternehmen e. V.) Moderationsgespräche in Form eines Runden Tisches zur Entwicklung des Wohnungsbestandes in Lauchhammer durchgeführt. Nach diesem positiv ver- laufenden Beginn der Zusammenarbeit intensivierte sie sich dann noch im Rahmen der Bildung der „Arbeitsge- meinschaft wohnungspolitisches und wohnungswirtschaftliches Konzept der Stadt Lauchhammer“ (ARGE).
Die ARGE nahm unter Begleitung durch die Domus Consalt ihre Arbeit im August 2001 auf.
Stadtumbauprozesses wurde schließlich die ARGE Lauchhammer gegründet, in der die Stadt seitdem mit den vier Woh- nungsunternehmen städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Probleme und Ziele abstimmt und umsetzt.
Inzwischen wurden gemeinsam ein woh- nungspolitisches und wohnungswirt- schaftliches Konzept (WWK) sowie ein Stadtumbaukonzept erarbeitet. Mit dem Stadtteilprojekt „Erwerb und Ent- wicklung von 310 TLG-Wohnungen in der Neustadt I“, welches im Rahmen des Bundeswettbewerbs Stadtumbau Ost präsentiert wurde, sind gemeinsame Überlegungen zur Einbeziehung privater Bestände in den Stadtumbauprozess dokumentiert worden. Seit 2002 sind insgesamt 536 Wohnungen abgerissen worden. Die Finanzierung ist nach gemeinsamer Abstimmung aller Beteilig- ten sowohl aus Mitteln des Förder- programms Stadtumbau Ost als auch aus Mitteln der Städtebauförderung in Verbindung mit Geldern der Laucham- mer-Initiative vorgenommen worden.
Insbesondere die WG „Am Lauch“ als auch die KWBG i.I. konnten durch den Abriss mehrerer hundert Wohnungen ihre Leerstandsquoten verringern. In deren Folge hat sich 2003 auch die wirt- schaftliche Situation der WG „Am Lauch“ verbessert bzw. wird sich die wirtschaftliche Situation der KWBG i.I 2004 verbessern.
Nach Fertigstellung des WWK war allen Beteiligten klar, dass eine gemeinsame Fortführung der Arbeit notwendig ist. Die Stadt und die Wohnungsunternehmen haben weitere Strategiefelder gemein- sam diskutiert. Seit dem Sommer 2003 wird die Arbeit der ARGE auf vertrag- licher Basis im Rahmen einer Koordinie- rungsgruppe mit dem Ziel der Erschlie- ßung von Synergieeffekten durch eine Vertiefung der Kooperation untereinan- der fortgesetzt.
Ausblick
Die Stadt und die Wohnungsunterneh- men gehen davon aus, dass langfristig ca. 2.000 der 4.800 Wohnungen ihres Mietwohnungsbestands (ca. 47 % Anteil am Gesamtwohnungsbestand in Lauch- hammer) durch Abriss vom Markt genommen werden.
Parallel dazu gilt es, den verbleibenden, zur nachhaltigen Wohnungsversorgung erforderlichen Wohnungsbestand durch Aufwertungsmaßnahmen den künftigen Anforderungen an das Wohnen, Leben und Arbeiten anzupassen. Hilfreich hier- bei kann die aktuelle Richtlinie des MSWV zur Förderung der Modernisie- rung und Instandsetzung von Mietwoh- nungen (ModInstR) sein, die mit neuen Konditionen und weitergehenden För- dermöglichkeiten den Stadtumbau unterstützt und ergänzt.
Lauchhammer Mitte Wagnerstr./Tschaikowskistr.
Friedensstr./Friedenseck
Ein weiteres Beispiel für positive Aufwer- tungsmaßnahmen an Wohngebäuden
Jedem Wohnungsunternehmen in Lauchhammer war klar, dass es seine Strategie an die sich vollziehenden Ver- änderungen auf dem Wohnungsmarkt anpassen musste. Gleichermaßen war sich die Stadt bewusst, dass auch von ihr entscheidende Impulse für die Gestaltung der weiteren Entwicklung ausgehen müssen. Sie fand neue strate- gische Ansätze für die stadtstrukturelle Entwicklung. Mit Unterstützung des MSWV wurde im Jahr 2001 die Lauch- hammer-Initiative gegründet, mit der das Land eine zusätzliche Finanzierung von wichtigen Einzelprojekten ermög- lichte.
Die Wohnungsunternehmen begannen verstärkt miteinander in Gespräche und Abstimmungen einzutreten. Im Zuge des
Abrissmaßnahmen an ungünstigen Wohnstandorten durch die Kommunale Wohnungsbaugesellschaft Lauch- hammer
Jedes einzelne Unternehmen steht in diesem Zusammenhang vor weiteren Anpassungen seiner Unternehmens- größe und -struktur. Im gleichen Maße wächst das Bedürfnis nach Koordinie- rung (z. B. im Rahmen des Umzugsma- nagements) bzw. Optimierung (z. B. im Rahmen der Bewirtschaftung). Durch gezielte Kooperation kann somit einer- seits die Wirtschaftlichkeit verbessert und andererseits die Mieter- und Mitglie-
derzufriedenheit gesteigert werden.
Unter der Begleitung der Domus Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH werden daher seit einigen Monaten die Ausgangs- und Rahmenbedingungen für
die weitere Zusammenarbeit analysiert und in gemeinsamen Workshops disku- tiert. Angestrebt werden eine gemeinsa- me Grünflächenbewirtschaftung, ein gemeinsamer Winterdienst sowie ge-
meinsame Hausmeisterdienste. Möglich sind auch eine gebündelte Wahrneh- mung von Verwaltungsleistungen bis hin zu einem gemeinsamen Geschäftssitz.
Schließlich wird mit Blick auf eine opti- male Unternehmensgröße und die Sicherung einer nachhaltigen Position auf dem Wohnungsmarkt in Lauchham- mer auch geprüft, ob und unter welchen Bedingungen die Verschmelzung zweier oder mehrerer Beteiligter sinnvoll sein kann. Das vom Gesetzgeber eröffnete Zeitfenster für die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bietet die Chance, diesen Prozess mit Nachdruck und ohne die bislang drohende steuerliche Bela- stung zu vollziehen.
Für die Wohnungsunternehmen in Lauchhammer gibt es noch viel zu tun.
Sie packen es gemeinsam an. Lauchhammer Abrissmaßnahmen
Stadtumbaumanagement in Frankfurt (Oder)
Frank Strohecker
Die Stadtentwicklung von Frankfurt (Oder) wird in den nächsten 10-15 Jah- ren, wie in vielen deutschen (ostdeut- schen) Städten, insbesondere vom Stadtumbau bestimmt.
Der Stadtumbau erfasst dabei nicht nur das gesamte räumlich-funktionale Nut- zungsgefüge der Stadt, sondern auch die sozialen, kulturellen, stadtwirtschaft- lichen und finanziellen Existenzgrundla- gen. Dieser komplexe und dynamische Verlauf des Stadtumbauprozesses sowie seine vielfachen Auswirkungen auf die Bürger stellen besondere Anfor- derungen an das Management.
Im Rahmen des Bundeswettbewerbs Stadtumbau Ost wurden deshalb von der Stadt, als dem Hauptakteur des Stadtumbauprozesses in Frankfurt (Oder), unter Einbeziehung von Exper- ten verschiedene Varianten zum Management des Stadtumbaus unter- sucht. Ziel hierbei war, die für den Stadt- umbau notwendigen Organisations- strukturen zu schaffen, die einerseits die
Fachaufgaben erfordern und die ande- rerseits Führungs- und Entscheidungs- fähigkeit, vorausschauende Planung, das Zusammenspiel der Akteure sowie eine zureichende Information und Kommunikation mit den Bürgern gewährleisten.
Unter Berücksichtigung der Erfahrungen mit Wirtschaftsprojekten sowie der bestehenden Verwaltungsstrukturen wurde in Frankfurt (Oder) folgende Ent- scheidung getroffen:
Das Management Stadtumbau wird dem Beigeordneten für Wirtschaft, Stadtent- wicklung, Bauen und Umweltschutz unterstellt. Ein Stadtumbaumanager leitet und koordiniert in seinem Auftrag den Stadtumbauprozess. Er ist dem Amt für Strategie Wirtschafts-, und Stadtent- wicklung fachlich und organisatorisch zugeordnet. Dieses Amt übernimmt die fachliche Führung des Stadtumbaus.
Von den Fachämtern wurden Mitarbeiter für die Erfüllung thematischer Aufgaben
des Stadtumbaus benannt. Diesen ist der Stadtumbaumanager im Rahmen der Aufgabenerfüllung weisungsberechtigt.
Im Einzelnen besitzt der Stadtumbaum- anager folgende Kernaufgaben:
• Steuerung des Stadtumbaupro- zesses
• Koordinierung aller Stadtumbau- planungen und -maßnahmen
• Koordinierung der Fördermittel- akquirierung
• Umsetzung der Prozesse und Finan- zierung
• Koordinierung der Zusammenarbeit aller Akteure
• Leitung des Büros „Forum Stadt- umbau“
Der Stadtumbaumanager ist Mitglied der wichtigsten Beratungs- und Entschei- dungsgremien, wie Lenkungsrunde und
Strategierunde, und gewährleistet hier- durch die umfassende Verknüpfung von Planung, Vorbereitung und Umsetzung.
Sein wichtigstes Instrument zur Koordi- nation aller Aktivitäten der verschiede- nen Akteure bildet die AG Stadtumbau.
Sie gewährleistet auch die Verbindung zum Management der Wohnungsunter- nehmen.
In der Lenkungsrunde werden die Abstimmungen zu weiteren Verfahrens-
schritten, zur Fortschreibung des Stadt- umbaukonzeptes, den Finanzierungskon- zepten sowie weiteren konzeptionellen Grundlagen geführt.
Zur umfassenden Information und Kom- munikation zwischen der Stadt und den Bürgern wurde ferner unter der Leitung des Stadtumbaumanagers ein Forum Stadtumbau im Stadtzentrum eingerich- tet. Das Büro stellt zugleich eine neutra- le Plattform bei Konflikten mit dem Umzugsmanagement der Wohnungs- unternehmen dar.
Bezüglich des Gebietsmanagements bestehen in Franfurt (Oder) noch Defizite.
Die Orientierungen zielen auf die Nut- zung der Potenziale für die Sanierungs- gebiete sowie die Einsetzung eines Beauftragten für die übrigen Schwer- punktgebiete Nord, Süd und Neubere- sinchen. Außerdem ist beabsichtigt, die in allen Gebieten bestehenden Stadtteil- konferenzen sowie die Arbeitskreise der Lokalen Agenda 21 noch stärker in den Stadtumbauprozess einzubinden.
Die aufgezeigte Organisationsstruktur hat sich bei den Konzept- und Umset- zungsfragen in Frankfurt (Oder) bewährt.
Gleichwohl erfordert die spezielle Dyna- mik des Stadtumbauprozesses mit den sich ständig verändernden Handlungs- schwerpunkten auch eine stetige Über- prüfung des Managements. – Beigeordnete – Steuerungsrunde – OB
– Stadtumbaumanager – Facharbeitsgruppen – Beigeordnete – Ausgewählte Fachämter – Forum Stadtumbau – Stadtumbaumanager – Kommunalstatistik – Gebietsmanagement – ausgewählte Fachämter – Ausschuss
Stadtentwicklung – GF WU, VU,SVF – Mieterverein – Universität – ISW
– Regionale Planungsgemeinschaft
– Beigeordneter D II – Stadtumbaumanager – Ausgewählte Fachämter – GF WU
Organisationsstruktur Beratungsgremien Management
Stadtumbau Entscheidungsgremien Lenkungsrunde Stadtumbaumanager OB/Beigeordneter
D II
Arbeitsgruppen Workshopreihe Stadt, WU, VU
Strategierunde
Am Ufer der Oder wird derzeit in Frank- furt (Oder) im Bereich der förmlich fest- gelegten städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme „Südöstliches Stadtzentrum“
ein Stadtquartier mit vorwiegender Wohnnutzung errichtet. Die Lage des Gebietes in der Stadt, der Bezug zum Landschaftsraum sowie die Vitalisierung von Flächenpotenzialen im unmittelba-
ren Stadtzentrum prädestinieren diesen Standort für das Angebot von Wohnun- gen und Familienhäusern. Die Bildung von Eigentum in der Stadt ist der zentrale Ansatz für diesen Standort. Durch struk- turelle Investitionen im Rahmen der Ent- wicklungsmaßnahme wurden die Sanie- rung und der Neubau von Straßen ermöglicht. Gleichzeitig erfolgte durch
die neue Deichführung die Sicherung des Standortes gegenüber Hochwasser.
Wegeführungen entlang des Oderarmes machen die Landschaft in Verbindung mit der Stadt erlebbar.
Das Land Brandenburg und die Stadt Frankfurt (Oder) haben umfangreich zur Umgestaltung dieser Stadtfläche beige-
Stadtumbau durch Eigentumsbildung im Südöstlichen Stadtzentrum von Frankfurt (Oder)
Hella Fenger, Michael Schönherr, Bernhard Schuster
tragen. Die erforderlichen Planungsleis- tungen und Baumaßnahmen wären ohne diese Förderung nicht möglich gewesen.
In enger Abstimmung mit der Stadt wurde das Baufeld 1 zwischen Leopold- ufer und Fischerstraße durch die ARGE
„An der alten Oder“ als Wohnquartier entwickelt in dem Stadtvillen und Fami- lienhäuser unterschiedlichen Wohnbe- dürfnissen Rechnung tragen helfen aber auch die angrenzenden Stadträume gefasst werden. Durch das Land Bran- denburg wird der innerstädtische Stand- ort durch die Förderung der Eigentums- bildung gezielt unterstützt.
Die Rahmenbedingungen sind für die- sen Standort denkbar gut. Alle Akteure ziehen an einem Strang. Trotzdem war das Vertriebsergebnis der Eigentums- wohnungen und der Familienhäuser anfangs unbefriedigend. Seit dem Bau- beginn der ersten Stadtvilla hat sich die Nachfrage deutlich belebt. Die angebo- tenen Gebäude und Wohnungen, die Gestalt der Gebäude, das realisierte und geplante Umfeld stehen im Vertrieb nicht in der Kritik. Die Bildung von Eigentum, die Bindung an den Standort,
kulturelle Kristallisationspunkt. Ein funk- tionierendes Gemeinwesen setzt bür- gerschaftliches Engagement voraus, dieses erwächst jedoch nur stabil aus einer tiefen Bindung zwischen Bürger und Kommune. Das Wohneigentum ist dafür eine tragende Säule.
Die derzeit praktizierten traditionellen Finanzierungsmethoden für den Erwerb von Wohneigentum sind einschätzungs- gemäß nicht mehr vollumfänglich als Grundlage geeignet. Die am Standort angebotenen Wohnungen würden durch die Interessenten auch gemietet werden, mit in Teilen höheren finanziel- len Monatsbelastungen. Trotz der über die zum Standort ausgewiesenen För- derbedingungen und den dadurch auch geringeren finanziellen Belastungen, besteht eine wie zuvor beschriebene Barriere die eine Vielzahl von Interes- senten davon abhält, Erwerber zu wer- den.
Durch die Bauherrn wurde das Risiko aufgegriffen und mit dem Bau der ersten Stadtvilla begonnen, ohne dass ein vollständiges Vertriebsergebnis vorhan- den war. Das Gebäude ist inzwischen fertiggestellt. Die Präsentation des im Bau befindlichen Gebäudes hat wesent- lich zum bestehenden Vertriebserfolg der Eigentumswohnungen beigetragen und lässt zuversichtlich in die Zukunft schauen.
Frankfurt (Oder), Neubau von Familienhäusern und
Stadtvillen
... das Land fördert die Eigentumsbildung auf dem innerstädtischen Standort
Schaubild
die langjährige finanzielle Verpflichtung zur Zins- und Tilgungszahlung stellen für viele der Interessenten aber nach wie vor eine deutliche Barriere dar.
Jede Investition, auch die in das eigene Haus oder die eigene Wohnung setzt Vertrauen und Zuversicht voraus. Wel- che Zukunftschance hat meine Stadt, meine Region, wie sicher ist der Arbeits- platz, welche Mobilitätsanforderungen werden zukünftig gestellt, steht Woh- nungseigentum der beruflichen Zukunft im Weg, hat ein möglicher Wiederver- kauf einen Markt in der Stadt? Diese Fra- gen stellen sich viele der Interessenten, die durch den Vertrieb betreut werden.
Eigentumsbildung ist dennoch ein wesentlicher Beitrag zur Stabilisierung demografischer Strukturen in den Kom- munen. Die Stadt ist der soziale und
Lageplan
Steuerung des Stadtumbaus – das Beispiel Guben
Klaus-Dieter Hübner, Stephan Kathke
Aufgrund des drastischen Umbruchs der monostrukturierten industriellen Wirtschaftsbasis und der Lagenachteile der ehemaligen „Wilhelm-Pieck-Stadt“
Guben waren bereits Ende der 90er Jahre signifikante Bevölkerungsverluste und steigende Leerstände zu konstatie- ren. Die derzeit für 2020 prognostizierte Bevölkerungszahl von unter 20.000 EW entspricht wieder der pulsierenden Kleinstadt Guben Ende des 19. Jahr- hunderts. Der größte und jüngste Wohn- komplex IV „Reichenbacher Berg“ war und ist vom Leerstand am stärksten betroffen.
(Abwanderung/wohnungswirtschaftliche Existenzgefährdung/fiskalische Kumula- tionseffekte) und damit einen nachhal- tigen Imageschaden der Stadt zu ver- meiden.
Mit der im Herbst 2002 erfolgten Beschlussfassung der Stadtverordne- tenversammlung zum integrierten Stadt- umbaukonzept bzw. Wohnungspoliti- schen/-wirtschaftlichen Konzept wurde Einvernehmen über das Leitbild, die stadtteilbezogene Stadtumbaupriorisie- rung und -klassifizierung sowie die schon weitestgehend adressscharfe
Zur effektiven Umsetzung und Steue- rung des Stadtumbaus wurden auf ver- schiedenen Ebenen strukturelle und organisatorische Maßnahmen getroffen, die im Folgenden schlaglichtartig darge- stellt werden. Zugleich werden die bis- herigen Erfahrungen in den steuerungs- relevanten Bereichen dargestellt, die natürlich gubenspezifisch sind, zugleich aber auch Übertragbarkeitsmomente zu anderen Stadtumbaustädten aufweisen dürften.
Städtisches Projektmanagement Im Jahr 2002 erfolgte eine umfassende Analyse der Leistungen der Stadtver- waltung und Unternehmen mit städti- scher Beteiligung. Unter den Prämissen der Haushaltskonsolidierung und strin- genten Kundenorientierung erfolgte auch eine organisatorische Neuausrich- Für die Stadt Guben reduziert sich die
Herausforderung Stadtumbau nicht allein auf die nachhaltige Konsolidierung des Wohnungsmarktes. Zugleich muss die Altstadt Ost – die historische Indus- trievorstadt – als Stadtzentrum an der Neiße attraktiviert werden und die strategische Stadtentwicklung gemein- sam mit dem polnischen Gubin auf die Herausforderungen der EU-Osterweite- rung ausgerichtet werden.
Wegen des enormen Handlungsbe- darfes musste im jungen Stadtumbau- prozess sehr zügig Einvernehmen zwischen allen Akteuren geschaffen werden, um einen spin down-Effekt
Fixierung der Abriss- und Aufwertungs- maßnahmen getroffen. Meilensteine des kontinuierlichen Stadtumbauprozesses sind das „Beschleunigungskonzept“ vom März 2003 und die Anfang 2004 erfol- gende Fortschreibung des Stadtumbau- konzeptes, die eine stetige Konkretisie- rung bewirkt.
Diese planerische Konsensfindung war eine wesentliche Grundlage dafür, dass bis Ende 2003 im WK IV bereits rund 1.100 Wohnungen des bis 2009 vor- gesehenen Abrissvolumens von ca.
2.200 WE abgerissen werden konnten, aber auch schon erste Aufwertungs- maßnahmen von den Bewohnern wahr- genommen werden können.
Abrissarbeiten im Wohnkomplex IV
neue Wohnumfeldgestaltung
tung der Stadtverwaltungsstruktur. Als zentrale Elemente erfolgte die Einfüh- rung einer durchgängigen Projekt- und Prozessorientierung. So wurde die ressortübergreifende Projektleitung für den Stadtumbau der zuständigen Fach- bereichsleiterin, Frau Carola Huhold, übertragen. Neben der zeitgleich konsti- tuierten Projektgruppe Stadtumbau/
Stadtentwicklung wurden die aufgaben- spezifischen Projektgruppen Soziale Infrastruktur und Technische Infrastruk- tur gebildet. Mit dieser Projekt- und Prozessorientierung und der damit ein- hergehenden Verantwortungsbündelung konnten verwaltungstypische Effizienz- verluste und Transparenzdefizite stark minimiert werden.
„Chefsache“ Stadtumbau/Stadtentwick- lung – diese kommunalpolitische Prio- rität ist in Guben unstrittig. Die Teilnah- me des Bürgermeisters an allen Projektgruppensitzungen, Abstimmun- gen mit dem Ministerium für Stadtent- wicklung, Wohnen und Verkehr (MSWV), Workshops, Bürgerversamm- lungen, Pressearbeit etc. ist trotz des enormen Zeitaufwands selbstverständ- lich. Damit wird eine hohe Verbindlich- keit und ad hoc-Entscheidungsfähigkeit erzielt, die in ihrer Innen- und Außenwir- kung nicht zu unterschätzen ist.
Wohnungswirtschaftliche Integration Die städtische Gubener Wohnungsge- sellschaft mbH (GuWo) verfügt über ca.
47 % des Gubener Wohnungsbestan- des, wodurch die unmittelbaren städti- schen Steuerungspotenziale auf dem Wohnungsmarkt vergleichsweise hoch sind. Zweiter Hauptwohnungsmarkt- akteur ist die Gubener Wohnungsbauge- nossenschaft e. G. (GWG), in deren Bestand sich weitere ca. 21 % der Gubener Wohnungen befinden. Von Beginn an waren beide Akteure unmittelbar in den Stadtumbauprozess eingebunden. Wesentliche Grundlage des Stadtumbaukonzeptes war der woh- nungswirtschaftliche Konsens, der im Ergebnis des Wohnungspolitischen/
Wohnungswirtschaftlichen Konzeptes (WWK/WPK), erstellt durch die DOMUS Consult Potsdam, erzielt werden konnte.
Zur Konsensfindung wurde die aus- drücklich temporär eingerichtete Pro- jektgruppe WWK/WPKetabliert.
Die Vertreter der beiden Wohnungs- marktakteure (auch hier gilt „Chef- sache“) sind über die Teilnahme an den dauerhaften Stadtumbauprojektgrup- pen, allen Workshops, Bürgerversamm- lungen etc. umfassend eingebunden.
Materielle Basis des bisherigen Konsen- ses ist die grobe Orientierung der Vertei-
lung der Lasten (Abrisse) bzw. Vorteile (Aufwertungen) entsprechend der Anteilsverhältnisse von zwei Dritteln (GuWo) zu einem Drittel (GWG).
Für die derzeit im Vordergrund stehende zügige Konsolidierung des Wohnungs- marktes war die Konzentration auf die Hauptakteure des Wohnungsmarktes letztendlich von Vorteil. Aufgrund der Leerstandsausprägung bzw. Wettbe- werbssituation war ein wesentlicher Stadtumbaubeitrag der privaten Woh- nungsmarktgesellschaft TALIS nicht zu erwarten; eine Erweiterung der Abstim- mungsverfahren hätte die dringende Konsensfindung möglicherweise über- frachtet. Gleichwohl sind alle privaten Eigentümer über die umfassende Öffentlichkeitsarbeit im Stadtumbau informiert. Im Aufwertungsschwerpunkt Altstadt Ost werden zur weiteren not- wendigen Verstärkung des privatwirt- schaftlichen Engagements über den Sanierungsträger bzw. das ZiS-Quar- tiersmanagement die Einzeleigentümer direkt eingebunden.
Externes Stadtumbaumanagement Der gesamte Stadtumbauprozess wird durch ein externes Stadtumbaumanage- ment begleitet, dass durch die Ernst Basler + Partner GmbH wahrgenommen wird. Vorläufer des Stadtumbaumanage- ments war das seit 2000 vom MSWV geförderte Stadtentwicklungsmanage- ment. Neben der Begleitung/Moderation des Stadtumbauprozesses obliegen dem Stadtumbaumanagement beispiels- weise die Vorbereitung/Durchführung/
Auswertung von Workshops und Bürger- beteiligungen sowie die Initiierung/Vor- bereitung von Pilotprojekten. Diese externe Unterstützung gewährleistet für die Stadt auch die kontinuierliche Ein- bindung von fachlichem Know-how sowie die Möglichkeit, sehr flexibel auf Belastungsspitzen im „Gesamtprojekt Stadtumbau“ reagieren zu können.
Öffentlichkeitsarbeit und Bewohner- beteiligung
In Guben wurde versucht, einerseits einen sehr offenen Stadtumbauprozess zu etablieren, andererseits aber strin- gent zwischen Information und aktiver Beteiligung der gesellschaftlichen Grup- pen und Bewohner zu differenzieren.
Die dem Stadtumbau zugrunde liegen- den gesamtwirtschaftlichen, demografi- schen und insbesondere wohnungswirt- schaftlichen Annahmen und Prognosen werden „ungeschminkt“ dargestellt, auf- wändig präsentiert und umfassend begründet. Die dadurch letztendlich erzielte Grundakzeptanz der starken Eingriffe (Abriss) hat zum Vorteil, dass auf der Ebene der konkreten Einzelmaß- nahmen überwiegend sehr sachorien- tierte Abstimmungen erfolgen konnten.
Detailinformationen zu bewohnersen- siblen Maßnahmen wurden konsequent erst nach endgültiger Abstimmung zwi- schen allen Akteuren öffentlich gemacht.
Neben einem Auftakt- und Ergebnis- workshop zum Stadtumbaukonzept fanden im Haupteingriffsgebiet bisher drei Bürgerversammlungen statt, in denen jeweils konkrete Abriss- und Aufwertungsmaßnahmen verbindlich vor- gestellt und diskutiert wurden. Anläßlich dieser Bürgerversammlungen wurden die erste und zweite Ausgabe der 2002 etablierten Broschürenreihe Bürgerinfor- mation zur Stadtentwicklung vorgestellt.
Gegenstand dieser Broschüre sind regelmäßige Informationen über aktuel- le Planungen in der Stadt und konkrete Schwerpunktthemen. Mit diesem Ansatz wird angestrebt, die Identifikation der Bürger mit der komplexen Stadtentwick- lung „ihrer Stadt“ über das unmittelbare Wohnumfeld hinaus zu stärken.
Zur bisher positiven Resonanz der Bür- gerbeteilung hat offenbar auch beigetra- gen, dass sowohl die unvermeidlichen Abrisse als auch die vorgesehenen Aufwertungsmaßnahmen stets parallel vorbereitet und präsentiert werden und insofern der Stadtumbau in der Stadt Guben eher als positives Aufbruchsignal aufgenommen wird.
Mieterbetreuung und Umzugsmana- gement
Zu den Podiumsteilnehmern der von der Stadt durchgeführten Bürgerversamm- lungen gehörten stets die Vertreter der beiden großen Wohnungsmarktakteure
GuWo und GWG. Die mieterbezogenen Informationen erfolgten in enger Abstim- mung zur städtischen Öffentlichkeits- arbeit. Ziel ist es, dass die Mieter im Falle konkreter Maßnahmen mindestens ein Jahr im Voraus unterrichtet werden und individuelle Abstimmungen zeitnah folgen. Ergänzend zur städtischen und mieterbezogenen Information besteht seit der Eröffnung eines Stadtteilbüros im WK IV im November 2002 die Mög- lichkeit, aktuelle Planungen einzusehen bzw. sich vom Stadtteilmanager sowie Vertretern der GuWo und GWG im Detail beraten zu lassen.
Bürgerbeteiligung in Form von Bürgerversammlungen
Analog zur direkten Mieterinformation durch den jeweiligen Vermieter erfolgt auch das Umzugsmanagement grund- sätzlich in Verantwortung des Vermie- ters, d. h. die Umsetzung erfolgt in unternehmenseigenen Beständen. Bis- her konnten in über 90 % der Fälle die Mieter in den Unternehmen gehalten werden. Die zu erstattenden Umzugs- aufwände und Entschädigungen werden einzelfallbezogen ermittelt und verein- bart. Aus Subsidiaritäts- und Aufwands- gründen ist weiterhin angestrebt, auf ein gesondertes unternehmensübergreifen- des Umzugsmanagement zu verzichten.
Trotz der bislang recht erfolgreichen Broschüre mit aktuellen Informationen
zur Stadtentwicklung
Mieterinformation und Umzugsmanagement durch Info- blätter ...
Stadtumbauumsetzung ist festzustellen, dass das Potenzial an „Wunschwohnun- gen“ stetig abnimmt. Zusätzlich mindern vorzeitige Umzüge aus noch nicht zum
Abriss vorgesehenen Wohnungen die- ses Reservoir.
Der nachfragegerechten Qualifizierung des zu erhaltenden Wohnungsbestan- des kommt daher eine immer stärkere Bedeutung zu.
Stadtumbau als Prozess
Erst das abgestimmte Zusammenwirken der angesprochenen Einzelaspekte führt zu einer effektiveren Gesamtsteue- rung. Darüber hinaus erscheinen folgen- de allgemeine Erfolgsfaktoren im Hin- blick auf die Steuerung wichtig:
• Hohe Verbindlichkeit und Verlässlich- keit der Akteure in der Außenwirkung
• Konsequent gemeinsames Auftreten von Stadt und Wohnungswirtschaft
• Durchgängige personelle Kontinuität
• Professionalität intern und extern erbrachter Dienstleistungen Trotz der bisherigen Erfolge im Stadtum- bau wird auch in Guben der weitere Weg aufgrund der schwierigen gesamtwirt- schaftlichen Rahmenbedingungen und des zunehmenden Konsolidierungs- druckes der öffentlichen Haushalte aller Ebenen eher schwieriger werden. Ange- sichts der daher weiter zurückgehenden Handlungsspielräume ist der Einsatz und die Weiterentwicklung der genann- ten Steuerungselemente unverzichtbar.
... und persönliche Gespräche
Was hat Schwedt/Oder beim Stadtumbau am meisten vorangebracht?
Was hat der Stadtumbau der Stadt gebracht?
Frank Hein
Schwedt/Oder durchlebte seit Anfang der 90er Jahre die Problematik der demografischen Umbrüche mit Abwan- derung und Geburtenrückgängen wie im Zeitraffer.
Die Stadt, die seit dem Jahre 1960 von anfänglich 8.700 Einwohnern in 10-Jah- res-Zyklen bis 1980 jeweils um ca.
20.000 Einwohner wuchs, dann leicht rückläufig stagnierende Einwohnerzah- len verzeichnete (1990: 51.000 Einwoh- ner), musste zwischen 1990 und 2000 den Verlust von mehr als 11.000 Ein- wohnern verkraften. Die Folgen des dadurch unvermeidlich einsetzenden Wohnungsleerstandes – als eine klassi- sche Mieterstadt mit damals fast 95 % kommunalem oder genossenschaft- lichem Wohnungsbestand in der Platte – wurden frühzeitig räumlich und zahlen- mäßig sichtbar. Die städtische Dimen- sion der ursprünglich wohnungswirt- schaftlichen Fragen wurde für die Öffentlichkeit und die Politik bereits ab
Mitte der 90er Jahre spürbar. Bevölkerungsentwicklung
Unter diesen Voraussetzungen begann die Stadt ab 1996 nach Lösungsmög- lichkeiten zu suchen, die angemessen auf die neuen Realitäten des Dauerleer- standes von Wohnungen in (relativ modernen) Plattenbauwohnungen in Schwedt/Oder reagieren konnten. Was im Januar 1997 mit dem Beschluss über den Beginn von vorbereitenden Unter- suchungen (nach § 141 BauGB) so recht unspektakulär begann, endete Anfang 1999 zwischenzeitlich mit dem Beschluss über eine Sanierungssatzung und einen Rahmenplan mit einem geordneten und städtebaulich integrier- ten Abriss von ca. 3.000 Wohnungen in dem Sanierungsgebiet. Dieses kommu- nale Entwicklungsziel bedeutete in die- ser Zeit für ein Plattenbau-Sanierungs- gebiet durchaus planerisches Neuland.
Die gesamtstädtischen Entwicklungs- parameter, wie Einwohner und Haushalte, die Mietwohnungsnachfrage, aber auch die der sozialen, technischen oder Han- delsinfrastruktur etc. wurden in einer
Gesamtschau vorab ebenso in die Untersuchungen mit einbezogen wie die spätere kleinräumliche Umsetzung der städtebaulichen, wohnungswirtschaft- lichen und versorgungstechnischen Prognosewerte im eigentlichen Rah- menplangebiet der „Oberen Talsand- terrasse“.
Inzwischen ist eine erste aktuelle Fort- schreibung des Rahmenplanes im Sep- tember 2003 beschlossen worden, die den begonnenen Prozess der realen Umsetzung des Konzeptes fortführt. Es ist planerisch und praktisch gelungen, den Leerstand und nachfolgenden Abriss für die nächsten sechs bis acht Jahre auf ein Wohngebiet zu konzentrie- ren. Dieser strategische Ansatz seit 1997, die gesamtstädtischen Leer- stände möglichst nur in diesem Gebiet am Rande der Stadt zu konzentrieren und auch dort abzubauen, führt in den anderen Wohnbereichen der Stadt zu einer Stabilisierung und Sicherheit für die Bewohner, die den zweiten Eck- pfeiler des Konzeptes, die langfristig
richtige qualifizierte Sanierung der Woh- nungsbestände erst möglich macht.
Die Ausweisung von konkreten Abriss- oder Sanierungsobjekten innerhalb dieser abgestimmten Doppelstrategie erfolgte in allen Planungen stets gebäu- de- und eigentümerscharf. Eine konkre- te zeitliche Abfolge des (konzentrierten, organisierten) Leerstandes und des beabsichtigten Abrisses der freigezoge- nen Gebäude war stets Inhalt der Plan- und Beschlussvorlagen und daher auch ein allgemein zu handhabendes Arbeits- papier für die Öffentlichkeit, die Presse, von Behörden oder für die Versorgungs- betriebe.
Diese Transparenz ist jedoch nur mög- lich, weil bereits seit Beginn der gemein- samen Erarbeitung der konkreten Pla- nung die Wohnungsunternehmen, stadttechnischen Versorgungsunterneh- men und Ämter der Stadtverwaltung zusammen die Inhalte bestimmten. Die- ser frühzeitige und ständige Abgleich zwischen gesamtstädtischer Entwick- Fortschreibung der Rahmenplanung Obere Talsandterrasse
Erfolge der Doppelstrategie zeigen sich im Wohnbereich Leverkusener/Rosa-Luxemburg-Str. durch die räumliche und zeitliche Nähe von Abriss, qualitätsvoller Sanierung und großzügiger Grünanlagengestaltung auf den Abriss- flächen
lung, (kleinräumlicher) städtebaulicher Entwurfslösung, den Vorgaben aus der Wohnungswirtschaft und den versor- gungstechnischen Erfordernissen führte zielstrebig zu einem gemeinsamen Plan und auch zu einer gemeinsam nach außen vertretbaren Meinung. Nicht der Stadtplaner fixierte die Abrissvolumina der Unternehmen und deren wesentliche räumliche Verteilung vorab in einer städ- tebaulichen Lösung, sondern über eine Vielzahl von gemeinsamen Leitbild- diskussionen, Prinzip- und Szenarien- diskussionen kam man zu den konkre- ten, gebäudescharfen Planzeichnungen.
Zeit- und inhaltskonform mit der Fort- schreibung der Rahmenplanung wurden in den beiden Wohnungsunternehmen die betriebs- und wohnungswirtschaft- lichen Sanierungskonzepte als Voraus- setzung für die Gewährung des Entlastungsbetrages nach § 6 a Altschul- denhilfe-Gesetz (AHG) fertiggestellt.
Der vorab unter Leitung der Stadt gebil- deten „Arbeitsgruppe Stadtumbau“
gehören alle vorgenannten Partner an, die unmittelbar in den Planungsprozess einbezogen waren. Nur so lassen sich sowohl die planerische Konsequenz als auch die bislang erreichten Erfolge der Umsetzung des Konzeptes erklären.
Leerzug und Abriss, aber auch qualitäts- volle Gebäude- und Wohnungssanie- rung sowie Freiflächengestaltung wer- den nun in der Stadt in einem Zug genannt. Dies zeigt, dass Wohnungs- leerstand und Abriss in Schwedt/Oder keinen negativ empfundenen „Flächen- brand“, kein Stadtbild bestimmendes Erscheinungsbild darstellen. Vielmehr prägen Aufwertung und Erneuerung sowie vermehrt neuartige Möglichkeiten des Umbaus des Plattenbestandes die Stadt. Die Schwedter Bevölkerung unterstützt diese Bauvorhaben der Woh- nungsunternehmen ebenso wie den flächenhaften Abriss von ca. 5.000 Woh- nungen (vornehmlich) im Stadtteil „Am Waldrand“. Sie empfindet diesen als notwendigen Anpassungsprozess ver- standenen Stadtumbau als durchaus angemessen, gelungen und vorzeigbar.
In den Jahren 1999 bis Ende 2003 wur- den u. a. 2.550 WE sowie zwei Schulen und sechs Kindertagesstätten abgeris- sen – jedoch sind in dieser Zeit auch mehr als 4.250 Wohnungen der Unter-
nehmen sowie drei Schulen, zwei Sport- hallen und ein Jugendklub der Stadt saniert worden. Die Freiflächen und das Wohnumfeld wurden dann jeweils für die zukünftigen Quartiersstrukturen umge- staltet.
Die Akzeptanz war und ist bei der Bevöl- kerung äußerst hoch, der soziale Friede ist bislang gewährleistet – nicht zuletzt durch den großen Einsatz der Woh- nungsunternehmen bei der eigenen Mieterberatung und -betreuung.
Zusammenarbeit der unmittelbaren Akteure sowie auf die Beteiligung aller Gruppen im Stadtteil und der Bewohne- rinnen/Bewohner an. Die notwendigen Strukturen dazu sind geschaffen.
Aus den ehemaligen Wohnblöcken im Külzviertel entstehen attraktive Punkt- häuser mit individuellem Wohnraumzu- schnitt
Hier vor Ort zeigt sich die soziale Kom- petenz der Unternehmen, die zwar betriebswirtschaftlich rechnen müssen, aber ebenso sozial engagiert denken und handeln.
Über das Fördermittelprogramm „Soziale Stadt“ kann die Bevölkerung im Schwer- punktgebiet des Stadtumbaus auch mit öffentlichen Mitteln bei der Bewältigung der schwierigen sozialen Situation unterstützt werden. Die Verknüpfung der
„Sozialen Stadt“ mit dem Stadtumbau stellt besondere Anforderungen an die Arbeits- und Beteiligungsstrukturen. Auf Grund der Gleichzeitigkeit von Abriss,
„temporärer Stadt“ und der Entwicklung der verbleibenden Bereiche kommt es in diesem Prozess insbesondere auf die
Als neue Komponente des Stadtumbaus wird seit Ende 2003 der komplette Rück- bau der unterirdischen, technischen Infrastruktur in Straßenzügen realisiert, in denen vorab in den Jahren 2001-2003 die Wohngebäude, eine Schule und eine Kindertagesstätte abgerissen wurden (Flächenabriss vom Rande der Stadt her). Diese und weitere Flächenareale sollen in den folgenden Jahren als stadtnaher Wald aufgeforstet werden.
Bis Mitte dieses Jahres sollen ca. 700 m eigenständiger Kollektorgang als Pilot- maßnahme vollständig rückgebaut sein.
Der bislang erfolgte Rückbau von leer stehenden Wohnungen oder sozialen Einrichtungen sowie die gleichzeitige Aufwertung und Sanierung von lang- fristig im Bestand bleibenden Objekten der Wohnungsunternehmen und der Stadt zeigen: Die Startphase des Stadt- umbaus ist in Schwedt/Oder überwun- den, er muss nunmehr verstetigt wer- den. Die gebotene Kontinuität erfordert von allen Beteiligten ein hohes finanziel- les Maß, eine langfristig gesicherte finanzielle öffentliche Unterstützung sowie viel soziales Verantwortungsbe- wusstsein mit persönlichem Einsatz und Kreativität und letztendlich eine ehrliche Arbeit zum Wohle der Stadt und ihrer Bewohner.
„Zusammenkommen ist ein Beginn.
Zusammenbleiben ist ein Fortschritt.
Zusammenarbeiten ist ein Erfolg.“
(Henry Ford)
Die Mieter der Wohnungsbaugenossen- schaft feiern im neu gestalteten Quartier
Leerstandsinitiative Altstadt Wittstock
Markus Hennen, Jürgen Pawlitta, Henning Roser
Die Altstadt von Wittstock ist aufgrund ihrer vollständig erhaltenen Stadtstruk- tur und der historischen Gebäudesubs- tanz von besonderer Bedeutung für die Identität und Entwicklung der gesamten Stadt. Das historische Zentrum ist förm- lich festgelegtes Sanierungsgebiet sowie eines von drei Schwerpunktgebie- ten des Stadtumbaus. Trotz bemerkens- werter Erfolge der Sanierungstätigkeit ist der hohe Leerstand das größte Pro- blem. Im Rahmen des Stadtumbaus wurde deshalb die „Leerstandsinitiative Altstadt“ in die Wege geleitet, um Nut- zungsmöglichkeiten für ausgewählte Objekte zu untersuchen und um Interes- senten für Wohn- und Gewerbezwecke zu gewinnen.
Ausgangslage
Bei der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes der Altstadt 1994 wurden insgesamt etwa 500 Haupt- gebäude und 1.000 Nebengebäude erfasst, darunter 100 Einzeldenkmale.
Die Gebäude wiesen insgesamt einen schlechten Bauzustand auf, etwa 80 % der Hauptgebäude hatten erheblichen Sanierungsbedarf. Insgesamt lebten 1.921 Bewohner in 512 Gebäuden mit 1.070 Wohneinheiten.
Zu Beginn der Sanierung gingen die Planungen von einem hohen Woh- nungsbedarf mit zusätzlichen 580 WE für die Altstadt aus. Diese sollten durch Schließung von Baulücken, Dach-
geschossausbau, Umnutzung von Nebengebäuden und Verdichtung von Baublöcken geschaffen werden.
Die damals beabsichtigte bauliche Ent- wicklung konnte nur bedingt realisiert werden, und es kam zu einer Zunahme der Wohnungsleerstände. Ursachen waren der rasante Wohnungsneubau außerhalb der Altstadt sowie die Bevöl- kerungsverluste in der Gesamtregion.
Bis zum Jahr 2001 ging die Bevölkerung der Altstadt um ca. 20 % auf etwa 1.500 Einwohner zurück, ist jedoch seitdem stabil.
Vorlauf der Leerstandsinitiative Bedingt durch die bedrohlich hohen Leerstände in der Altstadt wurden die ursprünglich gesetzten Ziele modifiziert und aktualisiert. Das bestehende Bau- lückenkataster wurde durch eine „Liste der schlimmen Fälle“ fortgeschrieben, worin zusätzlich die besonders sanie- rungsbedürftigen Gebäude und Leer- standsobjekte erfasst waren. Auf Grund- lage dieser Liste wurden gezielte Beratungsgespräche mit Eigentümern geführt. Von 3 ABM-/SAM-Kräften wur- den außerdem die Grundlagen zu einem umfassenden Leerstandskataster inklu- sive Fotodokumentation erarbeitet. Im Sommer 2002 waren 88 leer stehende Wohn- und Geschäftshäuser (mit insge- samt 301 WE) erfasst, von denen 67 Gebäude komplett leer standen.
61 dieser Gebäude wurden als stark sanierungsbedürftig (davon 9 Abrissver- dacht) und 27 als sanierungsbedürftig eingestuft. 15 der Gebäude sind einge- tragene Einzeldenkmale.
Verknüpfung von Stadtumbau und Altstadtsanierung
Im Gegensatz zur Reduzierung der Wohnungsbestände am Stadtrand sieht das teilräumliche Konzept (Stadtumbau Ost) für die Altstadt eine Stärkung als Wohnstandort vor. Die Nachhaltigkeit Wittstock, Exposèplan
dieser Strategie wird nicht zuletzt durch die Portfolioanalyse des Stadtumbau- konzeptes belegt, wonach die Altstadt das beliebteste städtische Wohngebiet von Wittstock ist.
Bei dem durch die B.B.S.M. erstellten Stadtumbaukonzept wurde ein kooperati- ver Planungs- und Handlungsansatz ver- folgt. Durch eine enge Zusammenarbeit zwischen Sanierung, Stadtumbau Ost sowie Stadt- und Tourismusmarketing in der „Leerstandsinitiative Altstadt“ werden positive Synergieeffekte für die Weiter- entwicklung des Stadtkerns erzielt.
Wohnungsmarktsituation, aber auch der Fördermöglichkeiten, werden Potenziale zur Sanierung und Nutzung der Gebäu- de insbesondere im Zusammenhang mit der Eigentumsbildung gesehen.
Die Maßnahmen der Leerstandsinitiati- ve zielen deshalb in einem ersten Schritt vor allem auf die Sanierung von Gebäu- den ab, deren Erhalt von herausragen- der städtebaulicher Bedeutung ist oder die besonders erfolgversprechend hin- sichtlich ihrer Potenziale als selbst genutztes Wohneigentum bewertet wer- den. Die Leerstandsinitiative setzt sich u. a. aus den folgenden Bausteinen zusammen:
• Mehrere Eigentümerbefragungen dienen der Konkretisierung des Leerstandskatasters sowie als Grundlage für weitere grundstücks- bezogene Detailplanungen.
• Beim Eigentümerforum im Dezem- ber 2002 nahmen mehr als 60 Haus- eigentümer der Altstadt teil. Vertreter der ILB und des MSWV stellten für drei beispielhafte Gebäude der Witt- stocker Altstadt alternative Förder- wege zur Schaffung von Mietwohn- raum und Wohneigentum vor, um realitätsnahe und nachvollziehbare Aussagen zur Leerstandsbeseiti- gung zu gewinnen.
• Mit der Ende 2003 initiierten Immobi- lienbörse wird die Vermarktung von leer stehenden Gebäuden unter- stützt. Für zunächst 11 Objekte liegen Exposés im Entwurf mit den relevanten Daten vor. Dazu zählen u. a. Angaben zu Zustand und Größe der Gebäude und Freiflächen, Nutzungsmöglichkeiten sowie den unterschiedlichen Fördermöglichkei- ten mit Ansprechpartnern. Die Immo- bilienbörse wird voraussichtlich im ersten Quartal 2004 im Internet ver- öffentlicht und regelmäßig fortge- schrieben.
• Ein wichtiger Beitrag zur Leer- standsbeseitigung und zur Belebung der Altstadt ist die beabsichtigte Ver-
lagerung der Stadtverwaltung von einem sanierungsbedürftigen Plat- tenbau am Stadtrand ins Zentrum.
Derzeit werden durch die B.B.S.M.
drei alternative Standorte auf Eig- nung und Kosten geprüft.
• Durch konkrete Verhandlungen mit den Eigentümern wird die Quartiers- entwicklung im Bereich des öst- lichen Stadteingangs für die über- wiegend leer stehenden Objekte Ecke Königstraße – Kleine Ketten- straße – Gröper Mauer ermöglicht.
• Zur gezielten Unterstützung von Eigentümern und potenziellen Erwerbern wird die Beratung konti- nuierlich fortgeführt.
Bisherige Erfolge und Ausblick Inzwischen wechselten sechs Leer- standsgebäude ihre Besitzer. Zwei der Gebäude sind bereits in der Hüllen- förderung, eines wird über kleinteilige Maßnahmen unterstützt und eines ohne Fördermittel saniert. Für zwei Gebäude wurden Grobschecks erstellt und die Umsetzungsmöglichkeiten mit den Eigentümern diskutiert. Im Sanierungs- plan hat bis zum vorgesehenen Abschluss der Gesamtmaßnahme im Jahr 2011 Leerstandsbeseitigung oberste Priorität. Insgesamt 43 Gebäude sind für Hüllenförderung und 17 Grundstücke für Ordnungsmaßnahmen vorgesehen.
Die Leerstandsinitiative Altstadt Witt- stock geht neben der Städtebauförde- rung neue Wege, um Nachfrage zu wecken, um Miet- und Eigentumswoh- nen sowie Gewerbe und Dienstleistun- gen in die Altstadt zu lenken. Trotz der bisherigen Sanierungserfolge ist der Prozess der Revitalisierung insbesonde- re durch den hohen Leerstand noch lange nicht abgeschlossen und noch nicht ausreichend stabil. Ohne eine Verbesserung der wirtschaftlichen Lage und eine damit verbundene Stärkung der Nachfrage wird es nur schwer ge- lingen, den Leerstand insgesamt zu überwinden.
Zielsetzung der Leerstandsinitiative
und Bausteine der Umsetzung Wesentliche Ziele der Leerstandsinitiati- ve für die Altstadt sind die Fortführung der Sanierung mit dem Schwerpunkt Leerstandsbeseitigung und Stärkung des Wohnstandorts sowie die Ansied- lung von Handels- und Dienstleistungs- betrieben. Angesichts der veränderten
Die Kommunalverwaltung im Stadtumbau:
Offen informieren, genau zuhören und entschieden führen – zum Beispiel Wittenberge
Klaus Petry
Am 2. Dezember 2003 fand im Witten- berger Kultur- und Festspielhaus ein außerordentlich gut besuchtes „Forum Stadtumbau“ statt. Dass diese Veran- staltung so erfolgreich und wegweisend für 2004 verlaufen konnte, ist das Ergebnis von drei Grundannahmen der Kommunalverwaltung zum Stadtumbau:
• Mittelfristig muss der Stadtumbau als die entscheidende Zukunftsauf- gabe Wittenberges bewertet werden
• In welcher Weise die Kommune die- ses Thema handhabt, wird in den kommenden Jahren ihr Profil nach innen und nach außen prägen. Hier liegt das Feld, auf dem die Stadt im schärfer werdenden Standortwettbe- werb ihre Zukunftsfähigkeit doku- mentieren kann.
• Für die Weiterexistenz Wittenberges als Lebensort und als Mittelzentrum ist das „Wieder-in-Wert-setzen“ der Innenstadt unverzichtbar. Stadtum- bau im Sinne einer Aufwertung des Zentrums reicht damit weit über die Anpassung der Wohnungszahlen hinaus. Er ist das „Zentrale Projekt“
der gesamten Stadt.
Auf Erfahrungen aufbauen
Vor diesem Hintergrund musste in Wit- tenberge eine offensive Öffentlichkeits- arbeit von Anfang an Teil der Stadtum- bau-Strategie sein. Dabei konnte die Stadtverwaltung bei der Vermittlung des komplizierten und heiklen Themas auf langjährige gute Erfahrungen aus den Sanierungsgebieten der Stadt zurück- greifen:
• Öffentlichkeitsarbeit nicht in Einzel- aktionen, sondern auf Basis eines durchgehenden Konzeptes mit defi- niertem Jahresprogramm.
• Eine solide Grundausstattung mit Medien auf gutem professionellem Niveau. Zu ihr gehörten und gehören neben der regelmäßig erscheinen- den Sanierungszeitung eine mobile Stadterneuerungs-Ausstellung, Bro-
schüren zu Einzelthemen sowie eine spezielle Internetseite zur Stadter- neuerung.
• Eine Tradition des „Stadtgesprächs“
in öffentlichen Veranstaltungen.
• Einen Sanierungsträger, der seit vie- len Jahren durch personelle Konti- nuität vor Ort, durch intensive Einzelfallbetreuung, sachkundig ge- führte Stadtrundgänge und eine feste Kooperation mit der Ortspres- se viel Vertrauen aufbauen konnte.
Dank dieses „Vorlaufs“ konnte auch das
„Forum Stadtumbau“ im Kultur- und Festspielhaus entsprechend professio- nell vorbereitet werden:
• Es gab ausführliche Vorberichte in der Ortspresse.
• Ein breit verteiltes Faltblatt lud ein und sorgte für Grundinformation.
• Auf der Veranstaltung selbst wurden Medien eingesetzt, die das Thema laienverständlich veranschaulichen:
– eine Ton-Bild-Präsentation auf der Großleinwand
– eine Ausstellung im Saal – Broschüren und Stadtumbau-
zeitungen zum Mitnehmen.
So war es aus meiner Sicht kein Wun- der, wenn das „Forum Stadtumbau Wit- tenberge“ ebenso gut besucht wurde wie die erste öffentliche Stadtumbau- Information vor gut einem Jahr. Dass beide Veranstaltungen auch nach außen deutlich erkennbar von der Stadtverwal- tung ausgerichtet wurden, ist aus mei- ner Sicht besonders wichtig: Es verdeut- licht den Bürgern: Die Kommune lenkt Ein Leitfaden für den Eigenheimbau im
Stadtzentrum
Die Darstellung im Internet
beim Stadtumbau und gibt damit den teilweise widerstreitenden Interessen der übrigen Akteure eine feste und produktive Basis.
Als Verwaltung Flagge zeigen In diesem Sinn war es für mich als Bür- germeister also nicht nur eine Ehren- pflicht, die Veranstaltung mit einem Referat zu eröffnen, sondern eine bewusst gesetzte Botschaft. Ebenso bewusst fiel die Entscheidung, einen wichtigen Platz auf dem Podium einem Vertreter der Landesregierung einzuräu- men. Dies sollte nicht nur deutlich machen, dass unsere Stadt der Unter- stützung des Landes in verschiedenen Förderprogrammen viel verdankt. Es dokumentierte auch den Anspruch Wittenberges, als von den Ausgangsfak- toren des Stadtumbaus besonders hart getroffene Kommune, zugleich Pilot- stadt bei der Entwicklung neuer Lösungskonzepte zu sein. Der Leiter des Bauamtes, Ulrich Siodla, stellte in seinem Vortrag das Wittenberger Stadt- umbaukonzept und damit viele Lösungs- ideen mit präzisem Zahlenmaterial fak- tenreich dar.
Verständlich informieren, genau zuhören –
Vor der Eröffnung des Bürgergesprächs wurden die komplizierten Zusammen- hänge des Stadtumbaus durch eine professionelle Ton-Bild-Präsentation anschaulich zusammengefasst. Die offene Bürgerdiskussion war übrigens von Anfang an – auch aufgrund guter Erfahrungen mit zahlreichen Wittenber- ger „Sanierungsstammtischen“ – Teil des Konzeptes. Schließlich galt es, die Veranstaltung nicht nur für die Informa- tionsvermittlung zu nutzen, sondern ebenso zum sensiblen Zuhören und zum Dialog mit der Bevölkerung.
und konsequent die Schlussfolgerun- gen ziehen
Und dies haben wir als Anregungen aus dem „Forum Stadtumbau“ gewonnen:
• Der Stadtumbau darf nicht nur als
„Abrissthema“ in der Öffentlichkeit präsent sein. Schließlich geht es nicht nur darum, Wittenberge an sinkende Bewohnerzahlen anzupas- sen. Die Stadt muss vielmehr für alle, die zwischen Gehen und Blei-
ben schwanken, mit aller Kraft als Lebensort attraktiv gemacht werden.
• Dabei gilt es – auch das haben die Wortmeldungen in der Diskus- sion bestätigt – differenziert auf die Erwartungen der verschiedenen Generationen einzugehen.
Beide Gedanken haben Eingang gefun- den in das Jahreskonzept 2004 für die Stadtumbau-Kommunikation:
1. Die Öffentlichkeitsarbeit wird sich in diesem Jahr besonders auf die Auf- wertung im Stadtkern und mit der Nachnutzung der entstehenden Brachen konzentrieren. Schließlich kann Akzeptanz für den mittelfristig unvermeidlichen Plattenrückbau an der Peripherie nur dann aufgebaut werden, wenn die Wohn-Alter- nativen im Stadtkern bekannt sind.
2. Die zukünftig häufiger durchzuführen- den Folgeveranstaltungen des
„Forum Stadtumbau Wittenberge“
werden sich stärker als bisher an den unterschiedlichen Wohn- und Lebens- vorstellungen der unterschiedlichen Generationen orientieren.
Zielgruppe Senioren
Die Demografie legt dabei in Wittenber- ge zunächst einen Schwerpunkt bei den Senioren nahe. Für sie ist ein funktionie- render Stadtkern mit altersgerechten Wohnungen, kurzen Wegen und einem vernetzten Dienstleistungsangebot be- sonders wichtig.
Aus diesem Grund wird Schauplatz der nächsten Veranstaltungen das Jahn- schulviertel sein – ein gründerzeitliches Innenstadt-Wohngebiet, das bei entspre- chender Herrichtung für altengerechtes Wohnen beste Potenziale bieten kann.
Zielgruppe junge Wittenberger Ein weiteres Potential, das Wittenberge für seine Innenstadt zurück gewinnen muss, sind junge Familien, für die mittel- fristig die Bildung von Wohneigentum auf der Tagesordnung steht. Auch sie werden zielgruppengerecht angespro- chen. Ein „Leitfaden für den Eigenheim- bau in der Innenstadt“, der am Rand der Veranstaltung verteilt wurde, liegt auch sonst an vielen Stellen der Stadt aus.
Um aber darüber hinaus auch den ganz jungen Wittenbergern das Bleiben in ihrer Stadt vorstellbar zu machen, ist als Ergebnis etlicher sehr emotionaler Redebeiträge in der Forums-Veranstal- tung im Dezember beabsichtigt, mit einer „Unterrichtseinheit Stadtumbau“, das Thema offensiv in die Schulen zu bringen. Wittenberger Lehrer werden im Sommer 2004 die Sorge über das Schrumpfen der Stadt, die natürlich auch unter den Schülern latent ist, the- matisieren.
Forum Stadtumbau Wittenberge, Bürger nutzen die Gelegenheit zur Aussprache
Bereits sichtbare Erfolge des Stadtum- baus – sanierte Häuser in der Innenstadt
Ich gehe davon aus, dass die Aktivitäten in 2004 dafür sorgen werden, auf dem nächsten stadtweiten „Forum Stadtum- bau Wittenberge“ im Dezember 2004 über sichtbare Erfolge bei der Rückge- winnung des Stadtkerns als Zukunftsort sprechen zu können – und darüber, was in 2005 weiter dafür getan werden muss.
Ein neuer Spielplatz mitten im Stadtumbau-Gebiet
Umdenken ist notwendig – Stadtumbau betrifft auch die Versorgungsunternehmen
Wolfgang Puls
Nach einer Phase des Aufbaus und der Sanierung der technischen Infrastruktur sehen sich heute viele Versorgungs- unternehmen nach relativ kurzer Zeit zum Rückbau und der Anpassung ihrer Systeme der Strom-, Gas- und Fernwär- meversorgung veranlasst. Ein tiefgrei- fender Veränderungsprozess hat viele Städte unseres Lande erfasst. Der Leer- stand von Wohnungen und der damit einhergehende Schrumpfungsprozess sind zu einem baulichen und wirtschaft- lichen Problem vieler ostdeutscher Kom- munen geworden. Über die Zukunftsfä- higkeit entscheiden Stadtentwicklungs- und Umbaukonzepte, die einen bisher beispiellosen Stadtumbau einleiten und begleiten sollen.
Die Stadt Luckenwalde ist von einem gravierenden Bevölkerungsrückgang gekennzeichnet. Waren im Jahre 1990 noch 26.500 Einwohner in den heutigen Grenzen der Stadt gemeldet, so wird bis 2015 eine Bevölkerungsentwicklung von ca. 20.000 Einwohnern prognos- tiziert. Leerstand und sichtbarer Verfall, insbesondere im Kernbereich, prägen das Bild der Stadt.
Vor diesem Hintergrund wurden im Jahre 2002 in einem Selbstbindungsbe- schluss von der Stadtverordnetenver- sammlung die strategischen Ziele des Stadtumbaus beschlossen:
• Stärkung des Zentrums/Urban- Bereiches
• Kleinteiliger Stadtumbau und Mut zur Lücke
• Mittel- und langfristiger Rückbau in Stadtrandlagen
Ca. 20, zumeist über viele Jahre leer stehende Gebäude und Wohnhäuser, wurden seither abgerissen. Es wird gegenwärtig noch davon ausgegangen, dass die industriell gefertigte mehrge- schossige Wohnbebauung nicht vor 2010 zur Disposition steht. Damit sind die derzeitigen Rückbauziele kleinteilig und von einer hohen räumlichen Vertei- lung gekennzeichnet.
Wie berührt der Stadtumbau Lucken- walde das örtliche Versorgungsunter- nehmen:
Die Städtische Betriebswerke Lucken- walde GmbH hat seit ihrem Bestehen erhebliche Investitionen in den Ausbau
der technischen Infrastruktur getätigt.
Seit 1994 wurden in den Ausbau der Netze und Anlagen für die Strom-, Gas- und Wärmeversorgung ca. 13 Mio. € investiert.
Eine leistungsfähige und moderne, auf die jeweiligen Kapazitäten zugeschnitte- ne Technik, kennzeichnet unsere Ver- sorgungssysteme.
Im Konsens mit der Energiepolitik unseres Landes erzeugen wir in unse- rem Versorgungsgebiet z. B. 15 % des Strom- und 30 % des Fernwärmeauf- kommens über die energieeffiziente Kraft-Wärme-Kopplung.
Ein Versorgungsunternehmen regis- triert die Probleme nicht erst mit Abriss, sondern viel früher. Sinkender Absatz und Leistungsabmeldungen sind meist ein Indiz dafür, dass sich am Ende der Leitungen etwas verändert.
Als besondere Indikatoren für diese Entwicklung haben wir die Stromliefe- rungen an Gewerbe/Tarifkunden und den Fernwärmeabsatz wahrgenom- men.
