GIF ESG für Immobilienfonds ESG aus Sicht des Fondsmanagers I

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ESG aus Sicht des Fondsmanagers I

Hamburg, 28.01.2021 – Jan von Mallinckrodt

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Frühes Handeln dringend empfohlen! Transformation des Immobilienbestandes ist die große Herausforderung, und ein umsetzbarer Business Case ist für alle Beteiligten zu finden

Nationale Gesetzgebung ist verpflichtend und wesentliches NH-Risiko. Sie orientiert sich meist an Pariser Klimazielen, d.h. analog zum 1,5° Klimapfad. Bspw. Klimaschutzgesetz (DE), Local Law of the City of NY (USA), Décret tertiaire (FR), Energieprestatiecoëfficient (NL)

Transformation des Immobilienbestandes wird auf zwei Ebenen vorangetrieben!

Immobilie

Offenlegungsverordnung

verpflichtet Finanzmarktteilnehmer über den Umgang mit NH-Risiken zu berichten (10. März 2021)

Taxonomie (Definition für NH) ist die Definition für Nachhaltigkeit auf europäischer Ebene (z.B. EPC Rating A, Circular Economy, etc)

Nachhaltigkeitspräferenzabfrage alle Kunden müssen ab kommendem Jahr befragt werden, ob sie ihr Geld nachhaltig anlegen möchten (Q1 2022)

Finanzprodukt

EU-Action Plan on Sustainable Finance zur Lenkung von Investitionen in Nachhaltige Geldanlagen, um Ziele aus Pariser Klimaabkommen zu erreichen.

BaFin fordert transparenten Umgang mit NH-Risiken bis in die Verzielung der Geschäftsführung

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Beispiele für nationale NH-Gesetze können Reputation schädigen oder sogar zu einem Nutzungsverbot bereits in 2030 führen

Regulatorik orientiert sich an den Pariser Klimazielen von 2015, die eine 40% Reduktion von Emissionen bis 2030 vorsehen um die Temperaturerhöhung auf 1,5° zu begrenzen

Betrifft

alle Gebäude über 1.000 m² Vorgaben

Energiereduktion im Vergleich zu einem frei gewähltem Referenzjahr nach 2010:

 - 40% bis 2030

 - 50% bis 2040

Jährliche Reportingpflicht ab 2021!

Konsequenzen

 Name&Shame auf Regierungswebseite

 €7,500 Strafzahlung auf KVG Ebene pro Gebäude p.a. bei nicht Erreichung der Zielwerte

Frankreich: Décret tertiaire

Betrifft

alle Bürogebäude Vorgaben

50% CO₂-Reduktion für gesamt Niederlande bis 2030. Daraus bereits verpflichtend abgeleitet für Immobilien:

 Energy Label C bis 2025

 Energy Label A bis 2030 Konsequenzen

 Nutzungsverbotwenn kein Energy Label A bis 2030 vorliegt Perspektivisch (noch kein Gesetz)

Es wird davon ausgegangen, dass der neue „BENG“ Standard noch zu deutlichen regulatorischen Verschärfungen führen wird.

Niederlande: Energieprestatiecoëfficient

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In 2018 beschlossene „Manage to Green“ Strategie verfolgt das Ziel eines klimaneutralen Immobilienportfolios bis 2050

Energie & CO₂ ESG-Kriterien Kommunikation &

Sensibilisierung

Energiemonitoring Grenzwerte im Ankauf Stakeholderengagement

Einsparziele bis 2030 Weiterentwicklung Bestand Reporting & Label

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ESG-Integration findet bereits auf allen Ebenen im Immobilien- management statt

Mieter Standort Immobilien Ankauf /

Verkauf Dienstleister

Environmental

Social

Governance

Nachhaltige Mieterausbauten

Nutzerkomfort

Green Leases

Umweltrisiken

Anbindung / Infrastruktur

Länderrisiken

Verbrauch und Emissionen

Community Engagement

Green Due Dilligence

Environmental Due Diligence

Ausschluss- kriterien

Compliance

Effizienz- maßnahmen

Menschenrechte &

Arbeitsbedingungen

Grüne Property Management Verträge

Tool Abbildung mit Hilfe von Sustainable Investment Check und ImmoSustain

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Datenhaushalt ist vorhanden – bei Union Investment seit 2009

Verbrauchsdaten

Strom, Wärme, Wasser und Abfall

CO₂-Emissonen

Qualitative

Nachhaltigkeitskriterien

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Eine Vielzahl an bestehenden Tools ist notwendig, um Bestand klimaneutral zu entwickeln

Objektebene

Ausschlüsse

Verbrauchsdaten Analyse Zertifizierung

Green Lease

Energiemonitoring SI-Check

Quantitative Bewertung

Qualitative Bewertung

Detailanalyse

Vereinbarung zur nachhaltigen Nutzung Erste Einschätzung

Prüfung

• Jährliche Erfassung, Analyse und Benchmarking der Verbrauchswerte:

Energie, Wasser und Abfallaufkommen

• Berechnung der

CO₂Emissionen und deren Entwicklung

• Anhand von sieben Kategorien: Gebäudeautomation Energie, Ressourcen, Ökonomie,

Nutzerkomfort, Betrieb, Standort

• Jährliche Analyse sowie beim Ankauf

• Erfassung von Energieverbräuchen in enger Taktung und vielen Messpunkten, dadurch exakte Justierung der Gebäudetechnik möglich, auch mit Berücksichtigung von Witterungsverhältnissen.

• Reduzierung der Energie- und Wasserverbräuche

• Für Bewertung einzelner Immobilien können Zertifikate ein brauchbares und aussagekräftiges Mittel sein

• Wird mit Augenmaß eingesetzt

• Bereiterklärung zwischen Mieter Vermieter: z.B. Verbrauchswerte bereit zu stellen, Austausch zu Nachhaltigkeitsthemen, …

• In Standardverträgen in Büro DE enthalten

• Anwendung von Ausschlusskriterien bei Mietern und Immobilientransaktionen

• Kriterien sind unter anderem keine kontroversen Geschäftspraktiken gem. UN Global Compact, Geächtete/ kontroverse Waffen, …

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Für vorhandene Hürden ist ein

umsetzbarer Business Case zu finden

Ausbau Erneuerbare Energien im Bestand und Erhöhung Bautätigkeit zur Erfüllung der energetischen Anforderungen sowie Verkauf von kürzlich sanierten Beständen sind nur mit Anpassung des Investmentsteuergesetzes möglich

In Zukunft werden unsanierte Bestände potenziell am

Transaktionsmarkt mit einem Malus belegt. Der Verkauf von kürzlich sanierten Beständen hingegen könnte gegen den Auftrag der Vermögensverwaltung nach KAGB verstoßen Energetische Optimierungen müssen systematisch in

Bewertungssystematik nach dem Baugesetzbuch berücksichtigt werden (Anteilspreis-Problematik)

NH-Sanierungsmaßnahmen müssen nach dem Handels- gesetzbuch aktivierungsfähig werden (Ausschüttungs- Problematik)

Auch im Gewerbebereich muss eine Umlagefähigkeit auf den Mieter (analog Wohnwirtschaft) möglich sein

Erfordernisse bedürfen ein Umdenken in der Politik – Lobbyarbeit weiter zu forcieren!

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Gebäude verantworten 40% des Energieverbrauchs und 36% der Treibhausgasemissionen in der EU.

Ohne einer zügigen energetischen Anpassung des Immobilienbestands wird es nicht möglich sein die globale Temperaturerhöhung auf 2° zu begrenzen.

Bei einer jährlichen Neubauquote von knapp über 1% des Immobilienbestands liegt der Hebel für das Erreichen der Klimaziele in der Sanierung und Bestandsoptimierung.

Nur durch den Erhalt und die Sanierung von bestehenden Gebäudestrukturen kann der Verbrauch von neuen Materialien und entsprechenden CO2e-Emissionen wesentlich eingeschränkt werden.

Klimaziele können nur mit einem effizienteren Gebäudebestand erreicht

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