Bauliche Veränderungen am Mietobjekt durch den Mieter
Ein Überblick über die aktuelle Rechtslage
Diplomarbeit
Zur Erlangung des akademischen Grades Magistra der Rechtswissenschaften (Mag.iur.)
an der Rechtswissenschaftlichen Fakultät
Vorgelegt von Sabrina Fuchs, BA
Eingereicht bei
Univ.-Prof. Mag. Dr. Raimund Pittl
Innsbruck, Mai 2021
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Eidesstattliche Erklärung
Ich erkläre hiermit an Eides statt durch meine eigenhändige Unterschrift, dass ich die vorliegende Arbeit selbstständig verfasst und keine anderen als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel verwendet habe. Alle Stellen, die wörtlich oder inhaltlich den angegebenen Quellen entnommen wurden, sind als solche kenntlich gemacht.
Die vorliegende Arbeit wurde bisher in gleicher oder ähnlicher Form noch nicht als Magister-/ Master-/ Diplomarbeit/ Dissertation eingereicht.
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Datum Unterschrift
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Inhalt
1 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ... 6
2 EINLEITUNG ... 8
2.1 Vorgeschichte ... 8
2.2 Ausgangssituation und Fragestellung ... 8
3 DAS MIETVERHÄLTNIS ...10
3.1 Gesetzliche Grundlage ... 10
3.2 Die dem Mietverhältnis entspringenden allg Rechte und Pflichten... 13
3.2.1 Die Vermieterseite ...13
3.2.1.1 Überlassungs- und Erhaltungspflicht der Bestandsache ...13
3.2.1.2 Die Verbesserungspflicht ...14
3.2.1.3 Die Wiederherstellungspflicht ...15
3.2.1.4 Die Pflicht den Mieter vor Störungen zu schützen sowie allg Schutz- und Sorgfaltspflichten ...15
3.2.1.5 Recht auf Bezahlung des Mietzinses und gesetzliches Pfandrecht...16
3.2.1.6 Recht auf Betretung des Mietgegenstandes ...16
3.2.2 Die Mieterseite...17
3.2.2.1 Benützungsrecht ...17
3.2.2.2 Wartungs-, Instandhaltungs- und Anzeigepflicht...18
3.2.2.3 Pflicht zur Bezahlung des Bestandszinses ...18
3.2.2.4 Das Recht auf Änderungen oder Verbesserungen des Mietgegenstandes ...19
4 BAULICHE VERÄNDERUNGEN...20
4.1 Bauliche Veränderungen durch den Vermieter ... 20
4.2 Bauliche Veränderungen durch den Mieter ... 20
4.2.1 Unwesentliche Veränderungen ...21
4.2.2 Wesentliche Veränderungen ...22
4.2.2.1 Rechtslage im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG...22
4.2.2.2 Rechtslage im Vollanwendungsbereich des MRG ...23
5 WESENTLICHE VERÄNDERUNGEN (VERBESSERUNGEN) ...25
5.1 Die Durchsetzung geplanter wesentlicher Veränderungen nach ABGB... 25
5.2 Die Anzeigepflicht und Durchsetzung geplanter wesentlicher Veränderungen (Verbesserung) nach MRG ... 25
5.2.1 Zur Anzeigepflicht im Allgemeinen...26
4
5.2.2 Form- und Inhaltserfordernisse...26
5.2.3 Zustimmungsfiktion ...27
5.2.4 Zustimmungspflicht...28
5.2.4.1 Die Durchsetzung der Zustimmungspflicht...32
5.2.4.2 Privilegierte Arbeiten ...32
5.2.5 Zustimmung unter Wiederherstellungsvorbehalt ...33
6 NÜTZLICHE VERBESSERUNGEN ...34
7 SACHENRECHTLICHE KONSEQUENZEN ...37
8 KONSEQUENZEN BEI RECHTMÄßIG DURCHGEFÜHRTEN BAULICHEN VERÄNDERUNGEN ...40
8.1 Konsequenzen in Bezug auf die Erhaltungspflicht... 40
8.1.1 Die Rechtslage im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG...40
8.1.2 Die Rechtslage im Vollanwendungsbereich des MRG ...44
8.2 Konsequenzen für Beendigungsansprüche aus dem Mietverhältnis ... 48
8.2.1 Investitionskostenersatzanspruch ...48
8.2.1.1 Rechtslage im Nicht- und Teilanwendungsbereich des MRG...49
8.2.1.2 Rechtslage im Vollanwendungsbereich des MRG ...51
8.2.1.3 Wiederherstellung des früheren Zustandes ...56
9 KONSEQUENZEN BEI UNRECHTMÄßIG DURCHGEFÜHRTEN BAULICHEN VERÄNDERUNGEN ...57
9.1 Konsequenzen in Bezug auf die Erhaltungspflicht... 57
9.2 Rechtliche Handlungsmöglichkeiten gegen den eigenmächtig tätig werden Mieter .... 58
9.2.1 Unterlassung- und Wiederherstellungsansprüche ...58
9.2.2 Besitzstörungsklage ...59
9.2.3 Vorzeitige Vertragsauflösung ...60
9.2.4 Schadenersatz...61
10 DIE RICHTIGE VERFAHRENSART ...62
10.1 Das streitige Verfahren ... 62
10.2 Das wohnrechtliche AußStrVerf ... 63
10.3 Das Schiedsverfahren ... 66
11 RECHTLICHE BEURTEILUNG DES AUSGANGSFALLS — WAS GILT? ...66
12 LITERATURVERZEICHNIS ...71
5 Zur besseren Lesbarkeit wird in der vorliegenden Arbeit auf die gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Es wird das generische Maskulinum verwendet, wobei beide Geschlechter gleichermaßen gemeint sind.
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1 Abkürzungsverzeichnis
ABGB = Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch
Abs = Absatz
allg = allgemein, -e, -es, -r
AnwBl = Österreichisches Anwaltsblatt AußStrG = Außerstreitgesetz
AußStrRichter = Außerstreitrichter AußStrVerf = Außerstreitverfahren
B-VG = Bundes-Verfassungsgesetz
bzgl = bezüglich
bzw = beziehungsweise
dh = das heißt
E = Entscheidung
EO = Exekutionsordnung
ETV = Elektrotechnikverordnung
EvBL = Evidenzblatt der Rechtsmittelentscheidungen
f = und die folgende
ff = und die folgenden
GeKo WR = Gesamtkommentar Wohnrecht
gem = gemäß
GoA = Geschäftsführung ohne Auftrag
grds = grundsätzlich
hM = herrschende Meinung
Hrsg = Herausgeber
idR = in der Regel
iGz = im Gegensatz zu
ImmZ = Österreichische Immobilien-Zeitung
insb = insbesondere
iS = im Sinne
iSv = im Sinne von
iVm = in Verbindung mit
iZm = im Zusammenhang mit
JN = Jurisdiktionsnorm
KSchG = Konsumentenschutzgesetz
leg cit = legis citate
7
lit = littera
lt = laut
maW = mit anderen Worten
MietSlg = Mietrechtliche Entscheidungen, hrsg von Heller/Radl (seit 1922), jetzt von Würth / Hurch / Schimetschek / Palten
MRG = Mietrechtsgesetz
mwN = mit weiteren Nachweisen NZ = österreichische Notariatszeitung
OGH = Oberster Gerichtshof
RdW = Recht der Wirtschaft
RS = Rechtssatz
Rsp = Rechtsprechung
Rz = Randziffer
S = Satz
s = siehe
SE = Schadenersatz
sog = sogenannte, -n
str = strittig
stRsp = ständige Rechtsprechung
SZ = Sammlung Zivilrecht
ua = und andere
unstr = unstrittig
usw = und so weiter
uU = unter Umständen
va = vor allem
vgl = vergleich
VRInfo = Information zum Verbraucherrecht (Zeitschrift) Wobl = Wohnrechtliche Blätter
WRN = Wohnrechtsnovelle
Z = Ziffer
Zak = Zivilrecht Aktuell (Zeitschrift)
zB = zum Beispiel
ZPO = Zivilprozessordnung
zzgl = zuzüglich
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2 Einleitung
Die Wohnung ist für die meisten Menschen einer der wichtigsten Orte um sich zu erholen, das Zusammensein der Familie zu leben und sich Ruhe suchend zurückziehen zu können. Aus diesem Grund ist es vielen Menschen wichtig, dass die Gestaltung des Zuhauses ihren individuellen Interessen und Wünschen entspricht. Meist tritt dieses Wohlfühlerlebnis bereits mit dem Einräumen der persönlichen Sachen ein. Hin und wieder kann aus verschiedensten Gründen aber auch das Bedürfnis nach größeren Veränderungen entstehen. Dazu gehört etwa das Entfernen oder Aufstellen einer Wand, das Verlegen eines neuen Bodens, der Einbau einer neuen Küche oder eben auch die Umgestaltung der Badräumlichkeiten. Vermieterinnen und Vermieter sehen sich gelegentlich mit entsprechenden, teilweise sehr kostenintensiven Veränderungswünschen ihrer Mieter konfrontiert. Mit einem eben solchen Anliegen sind etwa auch die Mieter im sogleich beschriebenen Ausgangsfall an den Vermieter herangetreten. Dieser Anlass gibt mir, der Verfasserin, die Möglichkeit, das Thema umfassend und dennoch auch im Hinblick auf die konkrete Situation, zu beleuchten. Es geht daher um die Aufarbeitung der allg rechtlichen Konsequenzen bei baulichen Veränderungen durch die Mieter und, im Anschluss daran, die rechtliche Beurteilung des konkreten Anlassfalles.
2.1 Vorgeschichte
Das bereits erwähnte Mietobjekt, das einen Anlassfall für die vorliegende Diplomarbeit bietet, wurde bei einem Brandereignis 2011 zerstört und 2013 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel mit nunmehr insgesamt vier kleinen Wohnungen neu erbaut. Zwei dieser Wohnungen sind fremdvermietet.
2.2 Ausgangssituation und Fragestellung
Die Wohnung der Mieter, um die es im Folgenden gehen wird, befindet sich im Erdgeschoss des Hauses, ist 53,71 m2 groß und besteht aus einer Wohnküche, einer Diele, einem Schlafzimmer und einem 6,42 m2 großen Bad mit Waschtisch, WC und Dusche. Der Mieter ist 2015 eingezogen und hat bereits im darauffolgenden Jahr das noch neuwertige Bad auf eigene Kosten verändert. Da ihm der standardisierte Duschbereich nicht gefallen hat, wurde der dieser in einen größeren,
9 ebenerdig gefliesten Duschplatz mit Glaswand umgestaltet. Diesem Veränderungswunsch wurde unter Ausschluss eines Investitionsersatzanspruc hes seitens des Vermieters zugestimmt. Heute, vier Jahre später, haben sich die Wünsche des Mieters erneut geändert. Nunmehr soll die Dusche wieder entfernt und stattdessen eine Badewanne eingebaut werden. In der vorliegenden Diplomarbeit wird es um die damit in Zusammenhang stehenden juristischen Fragen gehen. Dazu gehört etwa: was sind bauliche Veränderungen? Kann der Vermieter alle Maßnahmen ablehnen? Können die Mieter eine Zustimmung des Vermieters auch rechtlich erwirken? Wie sind bauliche Veränderungen sachenrechtlich zu beurteilen? Welche rechtlichen Hilfsmittel hat der Vermieter gegen eigenmächtig tätig werdende Mieter? Wen trifft die Erhaltungspflicht? Wann ist ein Wiederherstellungsanspruch des Vermieters zu bejahen? Unter welchen Voraussetzungen haben die Mieter Anspruch auf Ersatz ihrer getätigten Investitionen? Alle diese Fragen und mehr werden im Laufe der Diplomarbeit beantwortet.
Am Ende soll das Thema von allen Seiten und anhand intensiver Auseinandersetzung mit der themenspezifischen Literatur, den geltenden Gesetzen sowie der Lehre und Rsp vollständig bearbeitet sein. Ziel ist es somit, die allg mietrechtlichen Rahmenbedingungen für bauliche Veränderungen durch die Mieter vollständig zu beschreiben und die gewonnene Erkenntnis am Ende auf den eingangs geschilderten Anlassfall umzulegen.
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3 Das Mietverhältnis
Der Mietvertrag ist gem § 1090 ABGB ein Vertrag, „wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält“. Die Miete ist daher, neben der davon abzugrenzende n Pacht, ein Bestandvertrag über unverbrauchbare, bewegliche und unbewegliche, körperliche oder unkörperliche Sachen (§ 1093 ABGB), die gegen Entgelt für eine gewisse Zeit ohne weitere Bearbeitung (§ 1091 ABGB) zum Gebrauch überlassen werden (§ 1090 ABGB). Die Unterscheidung zwischen Miet- und Pachtverträgen wird bereits in § 1091 ABGB getroffen, wobei das ABGB, abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen, grds eine Gleichbehandlung der beiden Kategorien vorsieht.
Die Grenzziehung ist in der Praxis insb für die Beurteilung der Anwendbarkeit des MRG von Bedeutung, spielt aber für das bearbeitete Thema keine Rolle, da im Folgenden ohnehin nur mehr auf den klassischen (unzweifelhaften) Mietvertrag für private Wohnzwecke eingegangen wird.
Mietverträge sind also Konsensualkontrakte, die bereits mit der Einigung über das Bestandobjekt und das Entgelt (essentialia negotii) zustande kommen (§ 1094). Der Einhaltung bestimmter, vom Gesetzgeber vorgegebenen Formvorschriften bedarf es dabei nicht.1 Das vom Mieter zu entrichtende Entgelt wird als Zins oder Miete bezeichnet.
3.1 Gesetzliche Grundlage
Für österreichische Mietverträge nimmt, neben den Bestimmungen der
§§ 1090-1121 ABGB zum Bestandvertrag, das MRG als lex specialis eine Sonderstellung ein. Im direkten Vergleich überlässt das ABGB den Vertragsparteien mehr Freiheiten als das MRG, da die Bestimmungen größtenteils dispositiv sind. Das MRG schützt jedoch die Interessen der Mieter besser. Vom ABGB können die Parteien daher im Mietvertrag vom Gesetz Abweichendes vereinbaren (eine bedeutende Ausnahme davon ist § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB).
Das MRG ist hingegen idR relativ zwingend, dh, dass abgesehen von einigen wenigen, aber durchaus nicht unbedeutenden, Ausnahmen nur zugunsten der Mieter vom MRG Abweichendes vereinbart werden kann. Die Bestimmungen des MRG
1Pittl, Grundzüge 28.
11 als lex specialis verdrängen das ABGB als lex generalis. In den nicht durch das MRG geregelten Gebieten oder auf nicht unter den Anwendungsbereich des MRG fallende Mietverträge ist weiterhin das ABGB anzuwenden.2
Der Gesetzgeber hat in § 1 MRG zahlreiche Ausnahmen vom Anwendungsbereich des Bundesgesetzes bestimmt oder auf bestimmte Mietverträge nur einzelne Bestimmungen für anwendbar erklärt. Man unterscheidet daher den Voll-, Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG.3 Sofern ein Mietverhältnis unter den Anwendungsbereich des § 1 MRG fällt, wird der Vollanwendungsbereich des MRG vermutet.4 Der Beweis des Gegenteils obliegt der Vermieterseite.5
Gem § 1 Abs 1 MRG gilt das Gesetz „für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (…) samt den etwa mitgemieteten Haus- oder Grundflächen“ (Vollanwendungsbereich). § 1 Abs 2 MRG schließt anschließend zahlreiche Mietverhältnisse aus dem Anwendungsbereich des MRG aus (Nichtanwendungsbereich). Dazu zählt etwa die Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsbetriebs (Z 1), Dienstwohnungen (Z 2), die Vermietung als Zweitwohnung zu Erholungs- und Freizeitzwecken (Z 4), die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung in einem Gebäude in dem sich nicht mehr als zwei selbständige Mietgegenstände befinden und viele weitere mehr.
Gem § 1 Abs 4 MRG gelten für andere Mietverträge wiederum nur einzelne Bestimmungen des MRG (Teilanwendungsbereich). Neben weiteren, weniger bedeutenden Teilausnahmen fallen insb „Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind“ unter diesen sog Teilanwendungsbereich des MRG.
Ganz generell gilt: bevor man einen mietvertraglichen Sachverhalt beurteilt, muss man in einem ersten Schritt klären, ob das Mietverhältnis dem Voll-, Teil- oder Nichtanwendungsbereich des MRG unterliegt. In der vorliegenden Arbeit werden zur vollumfänglichen Abdeckung der aufgearbeiteten Thematik die Regelungen nach beiden Gesetzen, also nach ABGB und nach MRG, parallel beschrieben.
2Richter, Mietrecht 23.
3 Pittl, Grundzüge 39.
4 RIS-Justiz RS0069235.
5 Richter, Mietrecht 27.
12 Streng genommen hat die gesetzliche Grundlage auch einen Einfluss auf die Bezeichnung der Parteien. Richtigerweise dürfte man nur im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG von Mietern und Vermietern sprechen. Das ABGB bezeichnet die Vertragspartner nämlich als Bestandnehmer und Bestandgeber. Da es jedoch keinen zweckdienlichen Grund dafür gibt, wird die begriffliche Unterscheidung aufgegeben und die Begriffe stattdessen synonym verwendet.6
Neben den Regelungstatbeständen in zahlreichen Nebengesetzen und Sondergesetzen (zB Landpachtgesetz, Kleingartengesetz, Heizkostenabrechnungsgesetz…) kann uU auch das KSchG auf bestimmte Mietvertragsverhältnisse anwendbar sein. Gem § 1 Abs 1 KSchG betrifft das jedoch nur Rechtsgeschäfte zwischen Unternehmern und Verbrauchern. Die Feststellung der Verbrauchereigenschaft ist bei der Vermietung zu Wohnzwecken unproblematisch. Schwieriger ist die Frage, ab wann ein Vermieter als Unternehmer anzusehen ist. Hier stellt die Rsp richtigerweise darauf ab, ob der Vermieter Dritte Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen zur Besorgung seiner Pflichten hinzuzieht (zB Verwalter oder Hausbesorger) und ob mehrere Mietverträge abgeschlossen wurden, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erfordern.7 Für die Beurteilung der Unternehmereigenscha ft wird auf die Gesamtsituation abgestellt. Die Rsp nimmt ab fünf Mietobjekten die Unternehmereigenschaft an, auch wenn der Vermieter keinen Verwalter zur Erfüllung seiner Pflichten beizieht. Fünf Mietwohnungen sind daher ein Richtwert, an dem man sich orientieren kann. Der Vollständigkeit halber soll nicht unerwähnt bleiben, dass auch der Vermieter als Verbraucher durch das KSchG geschützt ist, wenn der Mieter Unternehmer ist.8
Es wird an dieser Stelle vorab festgehalten, dass alle Bestimmungen des MRG, auf die im Folgenden eingegangen wird, nicht auf die in § 1 Abs 2, 4 und 5 genannten Verträge anzuwenden sind. Dh, die angesprochenen Normen kommen nur im Vollanwendungsbereich des MRG zur Anwendung (soweit sie nicht durch speziellere Gesetze, wie zB Fördergesetze, verdrängt werden).
6 Pittl, Grundzüge 28.
7 RIS-Justiz RS0065317.
8 Richter, Mietrecht 194f.
13
3.2 Die dem Mietverhältnis entspringenden allg Rechte und Pflichten
Ein Mietvertrag kommt formfrei zustande. Nur im Anwendungsbereich des MRG sieht das Gesetz einzelne Vereinbarungen vor, die der Schriftlichkeit bedürfen (zB für die Wirksamkeit der Befristung).9 Bevor auf die Besonderheiten iZm den baulichen Veränderungen durch die Mieter eingegangen werden kann, ist ein kurzes
„Sich-in-Erinnerung-rufen“ der allg, dem Mietverhältnis entspringenden Rechte und Pflichten notwendig.
3.2.1 Die Vermieterseite
Spätestens mit Abschluss des Mietvertrages entsteht ein juristisches Band zwischen den Vertragsparteien. Die Verpflichtung auf Seiten der Vermieterschaft erschöpft sich dabei nicht in der bloßen Überlassung der Bestandsache. Auch der damit einhergehende Anspruch auf Erhalt der Miete ist nur einer von vielen. Es handelt sich also um ein Dauerschuldverhältnis, dem daher auch dauerhaft Rechte und Pflichten entspringen.
3.2.1.1 Überlassungs- und Erhaltungspflicht der Bestandsache
Zu den primären Pflichten des Vermieters gehören die vertragsgemäße Überlassung der Mietsache zum bedungenen Gebrauch und die Erhaltung derselben. In § 1096 ABGB heißt es dazu, dass der Vermieter verpflichtet ist, „das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten (…)“. Ab Übergabe der Bestandssache ist mit § 1096 ABGB für alle Mietverhältnisse (auch jene im Vollanwendungsbereich des MRG) jedenfalls ein Gewährleistungsanspruch sui generis anwendbar.10 Zu beachten ist jedoch, dass bzgl des Umfangs der Gewährleistung § 3 MRG im Vollanwendungsbereich des MRG den § 1096 ABGB teilweise verdrängt.11 Sowohl das MRG, als auch das ABGB schreiben dem Vermieter (in unterschiedlichem Ausmaß) eine Erhaltungspflicht vor.12 Außerdem darf ein Vermieter seine Bestandnehmer im
9 Richter, Mietrecht 15.
10 Pittl, Grundzüge 54f mwN.
11 Richter, Mietrecht 53.
12 S dazu ausführlicher Kapitel 8.1 der vorliegenden Arbeit.
14 vertraglich bedungenen Gebrauch nicht stören und hat aktiv Störungen, die von Dritter Seite erfolgen, abzuwehren. § 1096 Abs 1 ABGB sieht für alle Mieter (also auch solche, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen) als primäre Konsequenz bei Nichterfüllung der genannten Verpflichtungen einen Zinsbefreiungs- bzw einen Zinsminderungsanspruch im Ausmaß und für die Dauer der Beeinträchtigung vor. Auf diesen Mietzinsminderungsanspruch kann im Vorhinein nicht verzichtet werden.13 Da Mietverträge Dauerschuldverhältnisse sind, kann dieser Gewährleistungsanspruch unabhängig von den Fristen des § 933 ABGB geltend gemacht werden.14 Optional kann der Mieter in einem solchen Fall nach § 1117 ABGB aber auch vorzeitig und ohne Einhaltung einer Kündigungsfris t einseitig das Vertragsverhältnis auflösen.
3.2.1.2 Die Verbesserungspflicht
Im Vollanwendungsbereich des MRG trifft den Vermieter nach § 4 MRG außerdem die Pflicht, nützliche und zweckmäßige Verbesserungen durch bautechnische Maßnahmen nach Maßgabe der Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, soweit die Kosten aus den vorangegangen zehn Jahren durch Mietzinsreserven einschließlich Finanzierungszuschüssen gedeckt werden können (Abs 3). In Abs 2 zählt der Gesetzgeber nützliche Verbesserungen auf (zB die Umgestaltung oder Neuerrichtung bestimmter Leitungen oder sanitärer Anlagen in normaler Ausstattung oder schalldämmende Maßnahmen). Die Erhaltungspflicht des § 3 MRG und die Verbesserungspflicht des § 4 MRG können vom Mieter im Wege des
§ 6 MRG durchgesetzt werden. Hierbei trägt das Gericht (bzw die Gemeinde) dem Vermieter auf Antrag des Mieters die Arbeiten auf, wobei der rechtskräftige Auftrag anschließend vom Mieter im Zuge eines Exekutionsverfahrens durchgesetzt werden kann.15 Auf die Verbesserungspflicht wird an anderer Stelle noch genauer eingegangen.16
13 Richter, Mietrecht 63.
14OGH 1 Ob 89/02y wobl 2003,147/75 - wobl 2003/75 = immolex 2003,171 = MietSlg 54.134.
15 Pittl, Grundzüge 64f.
16 S Kapitel 5 der vorliegenden Arbeit.
15 3.2.1.3 Die Wiederherstellungspflicht
Für den Fall, dass die Mietsache durch Zufall unbrauchbar geworden ist, sehen die im Nicht- und Teilanwendungsbereich des MRG anwendbaren §§ 1104 und 1105 ABGB vor, dass das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter weiter aufrecht bleibt. Den Vermieter trifft keine Wiederherstellungspflicht und der Mieter muss dafür auch nur mehr einen um die Einschränkung der Gebrauchsfähigkeit verminderten Bestandszins zahlen.17
Anders ist die Rechtslage für Mietverträge, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen. Dort trifft den Vermieter gem § 7 MRG die Pflicht, den durch Zufall unbrauchbar gewordenen Mietgegenstand wiederherzustellen, sofern die Leistung durch eine bestehende Versicherung gedeckt ist. Im Umkehrschl uss entfällt nach MRG die Wiederherstellungspflicht in dem Ausmaß, in dem diese nicht durch eine Versicherung gedeckt ist.
3.2.1.4 Die Pflicht den Mieter vor Störungen zu schützen sowie allg Schutz- und Sorgfaltspflichten
Der Vermieter ist nicht nur verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch des Bestandobjektes zu ermöglichen, sondern auch, ihn dabei nicht zu stören und vor Störungen durch Dritte zu schützen.18 Das gilt auch dann, wenn der Mieter selbst gegen die Störung vorgehen könnte.19 Zur Störungsabwehr kommen zB eine Unterlassungsklage gegen den Störer oder die Kündigung des störenden Mieters in Betracht.20 Damit verwandt ist auch die Pflicht des Vermieters (sofern sie dem Mieter nicht vertraglich übertragen wurde), erforderliche öffentlich-rechtliche Bewilligungen, die der Mieter für die bedungene Nutzung des Bestandobjektes benötigt, einzuholen.21
Die allg Schutz und Sorgfaltspflichten betreffen insb Gefährdungen, die vom Gebäude ausgehen. Der Vermieter hat solche Gefahren zu beseitigen, andernfalls
17 Pittl, Grundzüge 69.
18 Richter, Mietrecht 60.
19Markl/Markl, Rechtsberater 46f.
20 Richter, Mietrecht 60.
21 Richter, Mietrecht 61.
16 er für entstandene Schäden (Sachschäden und Verletzungen) bei den Mietern oder uU sogar bei anderen, haftet.22
3.2.1.5 Recht auf Bezahlung des Mietzinses und gesetzliches Pfandrecht Der Vermieter hat das Recht, den Bestandszins entgegen zu nehmen. Gem
§ 1101 ABGB hat der Wohnungsvermieter zur Sicherung seines Mietzinsanspruchs
„das Pfandrecht an den eingebrachten, dem Mieter (…) gehörigen Einrichtungsstücken und Fahrnissen“ (sog Vermieterpfandrecht). Diese Bestimmung findet auch im Vollanwendungsbereich des MRG Anwendung.23 3.2.1.6 Recht auf Betretung des Mietgegenstandes
Gem § 1098 ABGB hat der Vermieter bei Vorliegen eines begründeten Interesses das Recht, das Bestandobjekt auch gegen den Willen seines Mieters zu betreten.
Den Mieter trifft unter gewissen Voraussetzungen also eine Duldungspflicht.24 Ein Interesse am Betreten begründet zB das Erfordernis der Durchführung bestimmter Erhaltungsarbeiten oder die Notwendigkeit, das Aufsichtsrecht auszuüben.25 Ein berechtigtes Interesse für verkaufswillige Vermieter besteht auch bei Besichtigungswünschen potenzieller Kaufinteressenten.26 In jedem Fall hat aber eine Interessenabwägung zu erfolgen. Je schwerwiegender das Interesse des Vermieters, desto eher ist eine Zumutbarkeit aus Seiten des Mieters anzunehme n.
Das Betretungsrecht ist aber auf schonende Weise auszuüben. Diesem Grundsatz entsprechend ist ein Termin abzusprechen und die Begehung während zumutbarer Tageszeiten durchzuführen. Eigenmächtig kann das Bestandobjekt nur bei Gefahr im Verzug betreten werden, da dem Vermieter sonst eine Besitzstörungsklage droht.27
Das Betretungsrecht ist auch in § 8 Abs 2 MRG geregelt. Die Bestimmung kommt allerdings nur bei Mietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG zur Anwendung und orientiert sich an der zu § 1098 ABGB ergangenen Rsp. Aus diesem Grund kann inhaltlich auf das im vorigen Absatz gesagte verwiesen werden.
22 Markl/Markl, Rechtsberater 186.
23 Pittl, Grundzüge 91.
24 Pittl, Grundzüge 66f mwN.
25Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1098 Rz 40.
26OGH 8 Ob 55/97i NZ 1998, 368.
27 Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1098 Rz 41 mwN.
17 Der Unterschied zwischen den beiden Anspruchsgrundlagen liegt vor allem in der zur Durchsetzung zu wählenden Verfahrensart. Stützt sich der Vermieter gegen den zutrittsverwehrenden Mieter auf das MRG, so hat er einen entsprechenden Antrag beim zuständigen AußStrRichter zu stellen. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG und bei einer vertraglich eingeräumten Duldungspflicht ist der Vermieter hingegen ins streitige Verfahren zu verweisen.28 3.2.2 Die Mieterseite
Sobald das Bestandobjekt an den Mieter übergeben ist, genießt dieser als Rechtsbesitzer rechtliche Möglichkeiten zur Störungsabwehr gegen Dritte und den Vermieter. Dazu gehört nach § 339 ABGB der Besitzschutz, nach § 372 ABGB der petitorische Schutz sowie bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen SE- Ansprüche und Bereicherungsansprüche nach § 1041 ABGB.29 Die dem Mietvertrag entspringenden Rechte und Pflichten werden in den nächst en Unterkapiteln zusammenfassend dargestellt.
3.2.2.1 Benützungsrecht
Der Mieter ist berechtigt, das Bestandobjekt vertragsgemäß, aber unter schonendem Gebrauch und ohne Verletzung der Substanz, zu nutzen (§ 1098 ABGB). 30 Mangels vertraglicher Vereinbarung gilt ein ortsüblicher Gebrauch als bedungen.31 Für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des MRG regelt der erste Satz des § 8 Abs 1 ebenfalls das Benützungsrecht. Inhaltlich wurde vom Gesetzgeber aber das Prinzip des § 1098 ABGB übernommen, weshalb auf die dortigen Ausführunge n verwiesen werden kann.32
Das Benützungsrecht umfasst neben dem vertragskonformen Gebrauch auch das Recht, kleinere und leicht zu beseitigende Änderungen33, wie Maler- und Tapezierarbeiten durchzuführen.34
28 Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1098 Rz 41, 42 mwN.
29 Pittl, Grundzüge 60.
30 Markl/Markl, Rechtsberater 188.
31 Pittl, Grundzüge 51.
32Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 8 Rz 4.
33 S Kapitel 4.2.1 der vorliegenden Arbeit zu den unwesentlichen Veränderungen.
34Tanczos, Mietrecht kompakt 45.
18 3.2.2.2 Wartungs-, Instandhaltungs- und Anzeigepflicht
Das ABGB stellt keine Bestimmung zur Verfügung, welche die iZm der Pflege des Bestandobjektes regelt. Aus diesem Grund ist im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG auf die vertragliche Vereinbarung abzustellen.35
Damit der Vermieter seinerseits den ihm obliegenden, sehr umfassenden Erhaltungspflichten nachkommen kann, schreibt § 1097 ABGB dem Mieter aber zumindest vor, Mängel am Bestandobjekt sofort anzuzeigen.36
Der dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegende Mieter ist gem § 8 MRG verpflichtet, die in Bestand genommene Sache samt der für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen (insb bestimmte Leitungen und sanitäre Anlagen) zu warten und instand zu halten. Ausgenommen von dieser mieterseitigen Wartungs - und Instandhaltungspflicht ist die Behebung von ernsten Schäden des Hauses. Gem
§ 3 Abs 2 Z 2 MRG obliegen diese Arbeiten jedenfalls dem Vermieter, sind aber gem § 8 Abs 1 MRG vom Hauptmieter ohne Verzug bei sonstigem SE dem Vermieter (oder Hausverwalter) anzuzeigen.37
Grundsätzlich gilt, dass im Verhältnis Instandhaltungspflicht Mieter und Erhaltungspflicht Vermieter, die Pflicht des Vermieters immer Vorrang hat.38 Ist der Mieter nicht bereit, seine vertraglichen und/oder gesetzlichen Wartungs- und Instandhaltungspflichten zu erfüllen, kann der Vermieter diese auch schon bei noch nicht eingetretenem, aber bereits drohendem Schaden im streitigen Verfahren einfordern.39
3.2.2.3 Pflicht zur Bezahlung des Bestandszinses
Die Bezahlung des vereinbarten Entgelts gehört zu den Hauptpflichten des Mieters.
Der Mietzins kann in Geld entweder periodisch oder als Einmalzahlung entrichtet werden, aber auch aus einer umfangmäßig bestimmbaren Dienstleistung bestehen.40 In Bezug auf die Regelungen zum Mietzins ergeben sich Unterschiede, je nachdem
35 Pittl, Grundzüge 66.
36 Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1097 Rz 1.
37 Pittl, Grundzüge 65.
38 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 8 Rz 7.
39 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 8 Rz 4 mwN.
40 Pittl, Grundzüge 28.
19 ob ein Mietvertrag in den Anwendungsbereich des MRG fällt oder nicht. Kommt § 16 MRG zur Anwendung, was wiederum nur im Vollanwendungsbereich des MRG der Fall ist, so sieht das Gesetz kategorienabhängige Mietzinsobergrenzen vor.
Kommt hingegen das ABGB zur Anwendung, unterliegen Vereinbarungen über die Höhe der Miete vollständig der Privatautonomie der Parteien und können daher im Rahmen der Gesetze (zB Sittenwidrigkeit, Wucher, Willensmängel und Verkürzung über die Hälfte) frei bestimmt werden.41
3.2.2.4 Das Recht auf Änderungen oder Verbesserungen des Mietgegenstandes
Jeder Mieter hat, unabhängig von der gesetzlichen Grundlage, das Recht, unwesentliche Veränderungen am Mietobjekt durchzuführen. Es gilt jedoch zu beachten, dass gem § 1109 ABGB eine Zurückstellung des Mietobjektes in eben jenem Zustand zu erfolgen hat, indem es übernommen wurde. Dh, dass die vom Mieter vorgenommenen Veränderungen vor der Zurückstellung rückgängig zu machen sind. Nach MRG besteht unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, wesentliche Veränderungen auch gegen den Willen des Vermieters durchzuführen.
Auf diese und weitere Rechte (zB Investitionsersatz) iZm Veränderungen am Mietgegenstand wird in den folgenden Kapiteln vertiefend eingegangen, weshalb eine Differenzierung von wesentlichen und unwesentlichen Veränderungen sowie von den Bestimmungen des ABGB und des MRG an dieser Stelle unterbleibt.
Erwähnenswert ist aber noch das von Pletzer dem Gesetz entnommene, im Vollanwendungsbereich des MRG den Bestimmungen zu §§ 3, 4, 9, 15a Abs 1 und 2 MRG innewohnende Recht des Mieters auf zeitgemäßes Wohnen. „Dieses Recht des Mieters auf zeitgemäßes Wohnen verpflichtet den Vermieter zu eigenen Modernisierungsmaßnahmen freilich nur nach Maßgabe der §§ 3 und 4 MRG; es hat aber auch eine zweite Seite: nämlich das Recht des Mieters, Weiterentwicklungen in technischer, kommunikationstechnologischer, ökologischer und komfortmäßiger Hinsicht mitzuvollziehen, indem er den
41 Pittl, Grundzüge 91.
20 Mietgegenstand selber und auf eigene Kosten modernisiert, womit eine spiegelbildliche Duldungspflicht des Vermieters einhergeht.“42
4 Bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen und Verbesserung am Bestandobjekt sind sowohl von Seiten des Vermieters, als auch von Seiten des Mieters denkbar. Die baulichen Veränderungen durch Vermieter werden der Vollständigkeit halber an dieser Stelle nur kurz grob umrissen. Der Fokus wird im Folgenden jedoch, dem Thema der Diplomarbeit entsprechend, auf der Durchführung baulicher Veränderungen durch die Mieter gelegen sein.
4.1 Bauliche Veränderungen durch den Vermieter
Bauliche Veränderungen (Verbesserungen) am Bestandobjekt durch den Vermieter muss der Mieter nur in einem sehr eingeschränkten Ausmaß dulden. Gem ABGB sind nach Abwägung aller beiderseitigen Interessen nur zumutbare Eingriffe möglich und zulässig, wobei die Rsp die Grenze der Zumutbarkeit sehr hoch ansetzt (restriktive Rsp). Da es sich um dispositives Recht handelt, kann abweichendes vereinbart werden. Im Vollanwendungsbereich des MRG regelt § 8 Abs 2 MRG die Duldungspflicht des Mieters konkreter. Demnach hat er den Eingriff in sein Mietrecht zuzulassen, wenn es etwa um die Erhaltung oder Verbesserung allg Teile des Mietshauses geht, wenn ernste Schäden des Hauses zu beheben sind, wenn mitvermietete Wärmebereitungsgeräte erhalten werden sollen, wenn es zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung nötig ist und wenn und soweit es für die Durchführung von Verbesserungsarbeiten in einem anderen Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und nach Abwägung aller Interessen für den betroffenen Mieter auch zumutbar ist.
4.2 Bauliche Veränderungen durch den Mieter
Veränderungen und Verbesserungen am Mietobjekt sind dem Mieter weder pauschal untersagt, noch grds erlaubt. Um die Rechtsfolgen und die Zulässigkeit von Veränderungsarbeiten am Mietobjekt beurteilen zu können, müssen in einem
42Pletzer, wobl 2019/32, 317.
21 ersten Schritt wesentliche von unwesentlichen Veränderungen unterschieden werden.
4.2.1 Unwesentliche Veränderungen
Welche Maßnahmen als wesentlich und welche gerade noch als unwesentlich zu betrachten sind, ist nach der allg Verkehrsauffassung für jeden Fall einzeln zu beurteilen.43 Benötigt eine Maßnahme eine behördliche Bewilligung, so ist sie jedenfalls als wesentlich zu qualifizieren.44 Zu den unwesentlichen Veränderungen zählen grds solche, die nur
geringfügig und damit leicht wieder rückgängig zu machen sind,
die keine schutzwürdigen Interessen des Vermieters beeinträchtigen und
keinen Einfluss auf Bestand und Wert des Mietgegenstandes haben.45 Zur Vornahme unwesentlicher Veränderungen sind alle Mieter, sowohl im Anwendungsbereich des MRG, als auch im Anwendungsbereich des ABGB, jederzeit und unabhängig von der Zustimmung des Vermieters im Rahmen des Gebrauchsrechtes befugt.46 Er muss den Vermieter hierüber vorab nicht einmal informieren.47 Zu berücksichtigen ist jedoch die in § 1109 ABGB geregelte Wiederherstellungspflicht.
Beispiele aus der Rsp für unwesentliche Veränderungen sind etwa die Montage von Seifen- oder Handtuchhaltern mit Dübeln48, Ausmal-, Tapezier- und Verfliesungsarbeiten49, die Anbringung einer Duschkabine und eines Gaskamins bloß mit Holzschrauben am Boden und deren Anschluss an das bestehende Leitungsnetz50 und dasAufstellen von Stellagen51. Zu den unwesentlichen Arbeiten zählen auch solche, die aufgrund der geringfügigen Beeinträchtigung des vermieterseitigen Sachbesitzes von der Rsp nicht einmal als vom Mieter
43 Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I23 § 9 MRG Rz 4.
44 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 8.
45 Markl/Markl, Rechtsberater 48f; OGH 5 Ob 7/86 MietSlg 38.283/13; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I23 § 9 MRG Rz 4.
46 Richter, Mietrecht 75.
47 Pittl, Grundzüge 52.
48LGZ Wien 41 R 37/95 MietSlg 47.115.
49 Markl/Markl, Rechtsberater 49.
50LGZ Wien 41 R 301/90 MietSlg 43.167.
51LGZ Wien 41 R 275/04a MietSlg 57.166.
22 ausgehende Besitzstörung zu werten sind.52 Beispiele dafür sind das Einschlagen von Bilderhaken und Nägeln53, die Estrichverlegung iVm der Küchenbodenverfliesung54 sowie die Installation von Radiatoren, sofern die Rohre oder Putz ohne Mauerdurchbrüche verlegt werden55.
Als jedenfalls nicht mehr unwesentlich zu beurteilen sind Veränderungen, die in die Gestaltung der Räumlichkeiten eingreifen. Gemeint sind damit Vergrößerungen, Verkleinerungen oder die Neuschaffung von Räumen, sei es auch in Leichtbauweise (zB durch Rigipswände) durchgeführt.56
4.2.2 Wesentliche Veränderungen
Wesentliche Veränderungen sind solche, die das Maß unwesentlicher Veränderungen überschreiten.57 Dazu gehören jedenfalls alle Maßnahmen, die einer behördlichen Bewilligung bedürfen.58 Die Rechtsfolgen unterscheiden sich stark, je nachdem ob das MRG oder das ABGB zur Anwendung gelangt.
Unabhängig von der zur Anwendung kommenden Rechtsgrundlage haben alle Mieter die Verpflichtung, eine solche bauliche Veränderung dem Vermiete r anzuzeigen.
4.2.2.1 Rechtslage im Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG
Das ABGB sieht kein Veränderungsrecht des Mieters für das Mietobjekt oder allg Teile des Hauses vor, weshalb dieser, außer es gibt ein vertraglich eingeräumtes Änderungsrecht, immer an die Zustimmung des Vermieters gebunden ist, wenn er eine Änderung plant. Man kann daher sagen, dass alle wesentlichen Veränderungen pauschal sowohl Anzeige- als auch genehmigungspflichtig sind und der Bestandnehmer im Rahmen des Bestandverhältnisses nur zu unwesentlichen Veränderungen berechtigt ist.59
52 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 6 mwN.
53LGZ Wien 42 R 421/83 MietSlg 35.016.
54LGZ Wien 39 R 354/01z MietSlg 54.017.
55LGZ Wien 41 R 599/82, 41 R 27/82, 41 R 349/82 = MietSlg 34.023.
56OGH 5 Ob 57/14i immolex 2014/95, 350 (Reiber).
57 Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I23 § 9 MRG Rz 5.
58 Markl/Markl, Rechtsberater 50.
59 RIS-Justiz RS0020707.
23 4.2.2.2 Rechtslage im Vollanwendungsbereich des MRG
Das MRG sieht für Mieter, die bauliche Veränderungen an ihrem Mietobjekt planen, in § 9 Erleichterungen vor. Das äußert sich zum einen darin, dass der Vermieter der angezeigten Maßnahme konkret widersprechen muss (maW: nicht untätig bleiben darf) um die Durchführung zu verhindern und sogar sein Widerspruch unter gewissen Umständen durch eine gerichtliche E unwirksam sein kann. Dazu aber später mehr.
Jedenfalls sollte die Planung mit der Anzeige der beabsichtigten Maßnahmen beim Vermieter beginnen.60 Der Vermieter hat anschließend drei Reaktionsmöglichkeiten:
er kann zustimmen
er kann untätig bleiben
er kann ablehnen
Jedes Verhalten des Vermieters bringt andere Rechtsfolgen für den Mieter mit sich.
Stimmt er der Veränderung zu, sind die Umbauarbeiten rechtmäßig und der Mieter kann loslegen.61 Reagiert der Vermieter nicht auf das Ansuchen des Mieters, dh stimmt er trotz Einhaltung der Anzeigepflicht weder zu, noch lehnt er die Maßnahmen ab, tritt nach zwei Monaten automatisch eine gesetzliche Zustimmungsfiktion und damit ebenfalls die Rechtsfolgen für rechtmäßige Umbauarbeiten ein.62 Die Zustimmungsfiktion ist dabei nicht abhängig davon, ob all jene Voraussetzungen vorliegen, unter denen der Vermieter gar nicht ablehnen hätte können (auch dazu später mehr).63 Lehnt der Vermieter die Umbauarbeit ab, bedeutet das für den Mieter im Vollanwendungsbereich des MRG noch nicht endgültig, dass er seine Pläne aufgeben muss. Unter bestimmten, gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen kann er sein Recht auf Durchführung einer wesentlichen baulichen Veränderung auch gegen den Willen des Vermieters (sogar an allg Teilen des Hauses) durchsetzen. Er kann nach § 37 Abs 1 Z 6 MRG eine E des Gerichts über die Umbauarbeit im AußStrVerf erwirken und damit die
60 Zur Anzeigepflicht s Kapitel 5.2 der vorliegenden Arbeit.
61 Für die Konsequenzen rechtmäßig vorgenommener Umbauarbeiten s Kapitel 8 der vorliegenden Arbeit.
62 Pittl, Grundzüge 52.
63 Richter, Mietrecht 75.
24 Zustimmung des Vermieters durch die E des Gerichts ersetzen.64 Wenn es sich nicht um Maßnahmen handelt, die nach § 9 Abs 2 MRG privilegiert sind, kann der Vermieter seine Zustimmung von der Wiederherstellung des Ursprungszustandes abhängig machen. Lehnt der Mieter eine solche Wiederherstellungspflicht ab und handelt es sich nicht um privilegierte Arbeiten65, kann der Vermieter auch nicht gegen seinen Willen gerichtlich zur Zustimmung verpflichtet w erden.66 Die Durchführung privilegierter Arbeiten kann vom Vermieter generell nicht endgültig verhindert werden.67
Bevor man sich aber näher mit § 9 MRG auseinandersetzt, sind die zentralen Begriffe der Bestimmung, nämlich wesentliche bauliche Veränderung (Verbesserung), inhaltlich näher zu bestimmen. In Bezug auf die vom Gesetz geforderte Wesentlichkeit gilt es, die bereits angesprochene Grenze zwischen wesentlichen und unwesentlichen Maßnahmen zu ziehen.68Nachdem man sich der Wesentlichkeit einer Maßnahme bewusst ist, ist im nächsten Schritt zu prüfen, ob sie auch die Qualifikation als Veränderung oder Verbesserung (insb in Abgrenzung zu dem Begriff Erhaltung) erfüllt. Da das Gesetz selbst auch von der bloßen Veränderung spricht, hat die vom Mieter gewünschte Umbauarbeit nicht notwendigerweise mit einer objektiven Verbesserung einherzugehen. Es reicht daher, wenn die Veränderung auch „nur“ den subjektiven Interessen des Mieters dient.69 Abzugrenzen davon sind aber jedenfalls Erhaltungsmaßnahmen, deren Vornahme nicht am Maßstab des § 9 MRG zu messen ist.
64 Pittl, Grundzüge 52.
65 S zu den privilegierten Arbeiten ausführlich Kapitel 5.2.4.2 der vorliegenden Arbeit.
66 Markl/Markl, Rechtsberater 50.
67 Pittl, Grundzüge 52.
68 S dazu näher Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 5ff.
69OGH 5 Ob 10/92 EvBl 1992/133 S 585 = WoBl 1992, 125.
25
5 Wesentliche Veränderungen (Verbesserungen)
Nicht immer sind sich Mieter und Vermieter über die Gestaltung des Bestandobjektes einig. Daher stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Mieter auch gegen den Willen seines Vermieters sein Recht auf Durchführung wesentlicher Veränderungen (Verbesserungen) durchsetzen kann.
5.1 Die Durchsetzung geplanter wesentlicher Veränderungen nach ABGB
Im Nicht- und Teilanwendungsbereich des MRG können nur unwesentliche Veränderungen vom eigenmächtig handelnden Mieter vorgenommen werden.
Wesentliche Veränderungen bedürfen ausnahmslos immer der Zustimmung des Vermieters. Nach ABGB gibt es somit keine mit dem MRG vergleichbare Zustimmungsfiktion oder eine Zustimmungspflicht für bestimmte, vom Gesetz näher definierte Fälle. Der Mieter kann einen Anspruch auf Duldungspflicht einer wesentlichen baulichen Veränderung daher nur auf einen vertraglichen Anspruch stützen. In Frage kommt, bei Vorliegen aller entsprechenden Tatbestandsvoraussetzungen, auch eine konkludente Zustimmung nach § 863 ABGB. Ein solches vertraglich ausdrücklich oder konkludent ausbedungenes Recht ist im streitigen Verfahren durchzusetzen.70
5.2 Die Anzeigepflicht und Durchsetzung geplanter wesentlicher Veränderungen (Verbesserung) nach MRG
Die Anzeigepflicht einer geplanten wesentlichen baulichen Veränderung dient dem Zweck, den Vermieter in die Position zu versetzen, die an seinem Mietobjekt geplanten Änderungen in Art und Umfang adäquat einschätzen zu können und entsprechend seiner Erkenntnisse dem Projekt zuzustimmen, es abzulehnen oder, im Falle duldungspflichtiger Arbeiten, zumindest seine Kontrollrechte entsprechend ausüben zu können.71 Die im Folgenden angesprochenen Bestimmungen zur Anzeigepflicht und zur Durchsetzungsmöglichkeit beziehen sich auf Hauptmietverträge, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen
70 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 42.
71 Beer/Voßpernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Kurzkommentar2 § 9 MRG Rz 7.
26 und auf die damit § 9 MRG anwendbar ist.72 Die Bestimmung umfasst dabei nicht nur Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, sondern bezieht sich auch ganz allg auf bauliche Veränderungen, die „nur“ einem subjektiven Interesse des Mieters dienen.
Dazu gehört zB das Entfernen nicht tragender Zwischenwände.73 Aus § 9 MRG ergeben sich aber nicht nur Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter.
Umgekehrt kann auch der Vermieter Unterlassungs- oder Wiederherstellungsansprüche gegen den Mieter auf diese Bestimmung stützen.74 5.2.1 Zur Anzeigepflicht im Allgemeinen
Gem § 9 Abs 1 S 1 MRG trifft den Mieter eine Anzeigepflicht, wenn er eine wesentliche Veränderung am Bestandobjekt plant. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, hat das jedoch nicht automatisch den Verlust seines Rechts auf Veränderung und Verbesserung zur Konsequenz.75 Macht der Vermieter gegen die nicht angezeigten Veränderungen einen Beseitigungsanspruch geltend, kann der Mieter sein Recht dennoch im AußStrVerf nach § 37 Abs 1 Z 6 MRG einwenden. Dem Mieter ist die rechtzeitige Anzeige seiner geplanten Maßnahmen dennoch dringend anzuraten, da er im Falle eines vom Vermieter angestrengten beschleunigten Besitzstörungsverfahrens dieses Recht nicht einwenden kann. Der in einem solchen Verfahren ergangener Endbeschluss kann auch bei anhängigem Verfahren vor dem AußStrRichter wegen derselben Sache (§ 37 Abs 1 Z 6 MRG) im Wege des Exekutionsverfahrens vollzogen werden. MaW der Vollstreckbarkeit des Endbeschlusses im Besitzstörungsverfahren kommt aufgrund eines nach § 37 MRG anhängigen Verfahrens keine aufschiebende Wirkung zu.76 Der Endbeschluss erlischt erst, wenn im AußStrVerf eine rechtskräftige E zur Sache vorliegt.77
5.2.2 Form- und Inhaltserfordernisse
Für die in § 9 Abs 1 MRG vorgesehene Anzeige sieht das Gesetz keine besonderen Formvorschriften vor. Daher ist von der in § 883 ABGB statuierten Formfreiheit auszugehen. Allerdings ist den Parteien aus Gründen der Beweisbarkeit die
72 Beer/Voßpernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Kurzkommentar2 § 9 MRG Rz 1.
73 Beer/Voßpernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Kurzkommentar2 § 9 MRG Rz 6 mwN.
74 Beer/Voßpernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Kurzkommentar2 § 9 MRG Rz 2 mwN.
75OGH 5 Ob 7/86 MietSlg XXXVIII/13.
76OGH 3 Ob 63/85 RdW 1986, 113.
77OGH 3 Ob 184/00f MietSlg 52.827.
27 Schriftform jedenfalls zu empfehlen.78 Inhaltlich muss die Anzeige dazu geeignet sein, dem Vermieter ein umfassendes Bild zu den angedachten Veränderungen zu vermitteln, sodass dieser entsprechend seine Kontrollrechte ausüben kann.
Allerdings dürfen die Anforderungen an die Genauigkeit der Beschreibung der Maßnahme den Bogen nicht überspannen (siehe dazu etwa eine E des OGH79, wonach keine Notwendigkeit bestand, auch detaillierte technische Pläne über eine beabsichtigte Kabelverlegung vorzulegen, weil dem Vermieter bereits technische Unterlagen über die Art der durchzuführenden Arbeiten zugekommen sind, gegen welche dieser keine Bedenken eingebracht hatte).80 Daher bleibt die Identität des Anspruchs gewahrt, auch wenn nach Befassung der Schlichtungsstelle im Antrag zur Einleitung eines AußStrVerf beim zuständigen Gericht noch geringfügige Änderungen vorgenommen wurden.81
5.2.3 Zustimmungsfiktion
Wenn der Vermieter nicht auf die Anzeige des Mieters reagiert, dh er lehnt die geplante Maßnahme weder ab, noch stimmt er ihr ausdrücklich zu, so gilt nach Ablauf von zwei Monaten ab Zugang der Anzeige, wie bereits an anderer Stelle erwähnt, die Zustimmung als erteilt. Man spricht in diesem Zusammenhang von einer Zustimmungsfiktion.82 „Bei der Zustimmungsfiktion handelt es sich um eine normierte Willenserklärung, mit der das objektive Recht die Bedeutung des Verhaltens des Vermieters festlegt.“83 Die Zustimmungsfiktion schließt auch allenfalls notwendige Willenserklärungen und Bestätigungen des Vermieters gegenüber den Behörden mit ein.84 Eine Zustimmungsfiktion setzt voraus, dass die Anzeige der geplanten Änderung alle inhaltlich geforderten Angaben enthält. Nur eine inhaltlich vollständige und korrekte Erklärung kann die Zweit-Monats-Frist auslösen.85 Außerdem darf die Maßnahme keine Änderung oder Erweiterung des vertraglich ausbedungenen Bestandrechts zur Folge haben. Aus diesem Grund
78 Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I23 § 9 MRG Rz 6.
79OGH 5 Ob 31/86 MietSlg 38.284.
80 S dazu auch Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 16.
81OGH 5 Ob 220/00i immolex 2001/113; RIS-Justiz RS0070562.
82 Pittl, Grundzüge 52.
83 Beer/Voßpernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Kurzkommentar2 § 9 MRG Rz 4.
84LGZ Wien 48 R 455/87 MietSlg 39.258.
85 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 16.
28 entschied der OGH 2005, dass der Umbau zur Nutzung von Kellerräumen als Ordinationsräume entgegen der ursprünglichen Widmung als einfache Kellerräume keinen Fall des § 9 MRG darstellt, weil der Mieter durch solche Arbeiten sein vertragliches Bestandrecht erweitern würde.86 Erfüllt eine Anzeige diese inhaltliche Anforderung nicht, sind vom Mieter die fehlenden Informationen nachzubringe n um den Lauf der Frist in Gang zu setzen. Wie bereits zuvor erwähnt, führt das Fehlen der Anzeige, aber nicht zum Verlust des Rechts auf Durchführung der geplanten Veränderung. Das hat zur Konsequenz, dass sie auch während oder sogar noch nach bereits erfolgter Durchführung der baulichen Veränderung (Verbesserung) getätigt werden kann.87 Unterlässt der Mieter die Anzeige aber gänzlich, wird die Frist nicht schon dadurch ausgelöst, dass der Vermieter die Veränderung zwar (faktisch) bemerkt, sich aber nicht weiter dazu äußert.88 Hier ist im Einzelfall zu prüfen, ob der Vermieter uU unter den strengen Tatbestandsvoraussetzungen des § 863 ABGB die Zustimmung konkludent erteilt hat oder ob der Vermieter durch sein passives Verhalten konkludent auf seinen Beseitigungsanspruch verzichtet hat.89 Wenn die Anzeige den Inhaltserfordernissen entspricht und die Zustimmungsfiktion nach Ablauf der Frist eingetreten ist, verliert der Vermieter auch die Möglichkeit, sich auf einen Wiederherstellungsanspruch nach § 1109 ABGB zu stützen.90 Außerdem ist jeder Anspruch, der sich auf die Zustimmungsfiktion stützt, im streitigen Verfahren geltend zu machen. Die Rsp begründet das konsequenterweise mit der Annahme einer fingierten rechtsgeschäftlichen Einigung, also mit der Berufung auf einen vertraglichen Anspruch.91
5.2.4 Zustimmungspflicht
Lehnt der Vermieter die gewünschte Veränderung ab, bleibt dem Mieter noch der Weg zum AußStrRichter (§ 37 Abs 1 Z 6 MRG). Aufgrund eines Antrags entscheidet dieser über die geplanten Veränderungen am Mietobjekt. Folgt das
86OGH 5 Ob 310/04f MietSlg 57.274 = immolex 2005/66 = wobl 2006/90.
87 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 17.
88OGH 5 Ob 199/03f MietSlg 55.266.
89 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 17 mwN.
90 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 18 mwN.
91 LGZ Wien 41 R 898/85 MietSlg 37.263.
29 Gericht dem Begehren des Mieters, ersetzt die rechtskräftige E die Zustimmung des Vermieters.92 Zustimmungspflicht bedeutet somit, dass der Vermieter die Änderungswünsche des Mieters nicht wirksam ablehnen kann. In Bezug auf den Umfang der Zustimmungspflicht ist festzuhalten, dass diese, neben der Pflicht zur Akzeptanz der Änderungsmaßnahmen, auch Mitwirkungspflichten des Vermieters, insb iZm notwendigen behördlichen Bewilligungen oder Fördergeldern, mit sich bringen kann.93
Um von einer (notfalls im AußstrVerf durchsetzbaren) Zustimmungspflicht auszugehen, müssen die in § 9 Abs 1 Z 1 - 7 MRG genannten, folgend im Einzelnen aufgeführten, Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein94:
Z 1 fordert, dass die bauliche Maßnahme dem Stand der Technik entsprechen soll.
Praktisch spielt diese Anforderung jedoch keine Rolle, da die meisten Umbauarbeiten, die nicht dem aktuellen Stand der Technik entsprechen, auch andere Voraussetzungen (so insb die in Z 2 geforderte Verkehrsüblichkeit) nicht erfüllen.95 IGz Z 1 ist Z 2, also das kumulative Abstellen auf die Verkehrsüblichkeit und das wichtige Interesse des Hauptmieters, von ganz zentraler Bedeutung.
Dadurch wird vermieden, dass der Vermieter objektiv nicht nachvollziehbare Änderungswünsche der Mieter gegen seinen Willen dulden muss.96 Während die Verkehrsüblichkeitsprüfung allg nach objektiven Kriterien stattzufinden hat97, wird in Bezug auf das wichtige Interesse des Mieters (innerhalb des vertraglich ausbedungenen Nutzungsrahmens) auf seine subjektiven Interessen abgestellt.98
§ 9 MRG bezieht sich daher nicht nur auf Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen, die einem objektiven Interesse dienen, sondern eben auch andere Arbeiten, die „nur“ einem dem subjektiven Interesse des Mieters entspringen.99
92 Pittl, Grundzüge 52f.
93 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 23 mwN.
94 OGH 5 Ob 38/90 ÖWR 1998, E 2.
95 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 24.
96 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 25 mwN.
97S dazu auch OGH 5 Ob 202/18v immolex 2019/ 55, 206 (Neugebauer-Herl) = wobl 2019/100, 426.
98OGH 5 Ob 34/88 MietSlg 40.267.
99 Beer/Voßpernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Kurzkommentar2 § 9 MRG Rz 6.
30 Zur Beurteilung der Verkehrsüblichkeit ist, neben der allg Lebenserfahrung, auf den konkreten Veränderungswunsch abzustellen. Zu berücksichtigen ist außerdem die Beschaffenheit des betreffenden Mietobjekts und das jeweilige Umfeld.100 Die Rsp bejahte das Vorliegen der beiden in Z 2 genannten Voraussetzungen bisher etwa bei Maßnahmen zur Einbruchsbekämpfung101 oder bei der Schaffung eines ungehinderten Zutritts zum Stromzähler und zum Hauptanschluss102. Nicht verkehrsüblich sind Maßnahmen, zu deren Durchführung stark in die Bausubstanz eingegriffen wird.103 Das ist etwa beim nachträglichen Einbau eines Fensters in eine Feuermauer104, beim Umbau eines Teiles des als Büro gemieteten Bestandobjektes in einen Heizraum für das angrenzende Mietobjekt oder bei der Umwandlung des zweiten Badezimmers einer 80m2 großen Wohnung in einen Trockenraum und Austausch der Badewanne durch eine Dusche im anderen Badezimmer der Fall.105 Bei der Beurteilung von den bereits mehrfach angesprochenen privilegierten Arbeiten (s dazu unten mehr) kommt es zu einer Beweislasterleichterung. In diesen Fällen wird sowohl die Voraussetzung der Verkehrsüblichkeit, als auch die des wichtigen Interesses unwiderlegbar vermutet.106 Die in Z 3 geforderte Voraussetzung der einwandfreien Ausführung würdigt, ergänzend zu dem durch Z 1 bereits geschützten Ergebnis der baulichen Veränderung auch die Durchführungsarbeiten selbst. Insb muss der Vermieter daher keine Maßnahmen dulden, die durch nicht gewerblich befugte Arbeiter durchgeführt werden.107 Gem Z 4 sind die Kosten vom Mieter zu tragen. Er kann sie uU später unter Berufung auf § 10 MRG zurückfordern.108
Z 5 billigt dem Vermieter und (möglicherweise) den anderen Mietern des betroffenen Hauses die Möglichkeit zu, sich gegen die geplanten Arbeiten des Mieters zur Wehr zu setzen, wenn andernfalls ihre schutzwürdigen Interessen
100OGH 5 Ob 236/11h MietSlg 64.444; Beer/Voßpernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Kurzkommentar2 § 9 MRG Rz 10.
101OGH 5 Ob 85/87 ImmZ 1987, 456 = SZ 60/196 = MietSlg 39/43.
102LG Eisenstadt R 86/94 MietSlg 46.241.
103 OGH 5 Ob 202/18v immolex 2019/ 55, 206 (Neugebauer-Herl) = wobl 2019/100, 426.
104LGZ Wien 41 R 945/85 MietSlg 37.264.
105 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 27 mwN.
106 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 25.
107 Vonkilch in Vonkilch/Hausmann, MRG3 § 9 Rz 28 mwN.
108 S für den Investitionskostenersatzanspruch Kapitel 8.2.1 der vorliegenden Arbeit.