Einzelhandels- und Zentrenkonzept Bezirk
Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
BSM - Beratungsgesellschaft für
Stadterneuerung und Modernisierung mbH Büro Standort Handel
Auftraggeber:
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Fachbereich Stadtplanung
Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauaufsicht Yorckstraße 4-11
10965 Berlin
Matthias Peckskamp Heike Kühn
Konzept, Koordination und Text:
BSM
Beratungsgesellschaft für
Stadterneuerung und Modernisierung mbH Katharinenstraße 19 – 20
10711 Berlin Norbert Illiges Gregor Lehmann In Zusammenarbeit mit:
Büro Standort Handel
Anna-Louisa-Karsch-Straße 7 10178 Berlin
Michael Giese
Beschlossen durch die
Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin am 23. Mai 2012
1 EINFÜHRUNG ...8
1.1 Anlass ... 9
1.2 Methodik ... 10
1.3 Planungsrechtliche Einordnung... 12
2 RAHMENBEDINGUNGEN ...13
2.1 Entwicklungstendenzen im Einzelhandel und Verbraucherverhalten in Deutschland ... 13
2.1.1 Entwicklungstendenzen im deutschen Einzelhandel ... 13
2.1.2 Entwicklungstendenzen im Verbraucherverhalten... 18
2.2 Entwicklung des Berliner Einzelhandels... 19
2.2.1 Entwicklungstendenzen im Berliner Einzelhandel ... 19
2.2.2 Auswirkungen auf den Berliner Einzelhandel ... 23
3 BESTANDSERFASSUNG UND -ANALYSE DES EINZELHANDELS IN FRIEDRICHSHAIN-KREUZBERG...27
3.1 Bestehende Zentren- und Einzelhandelsstruktur gem . Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3... 27
3.2 Einzelhandelsbestand in Friedrichshain-Kreuzberg... 28
3.2.1 Bestandserhebung ... 29
3.2.2 Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsfläche... 30
3.3 Kaufkraft, Nachfragevolumen und Kaufkraftbindung im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ... 37
3.3.1 Kaufkraft ... 37
3.3.2 Nachfragevolumen ... 39
3.3.3 Kaufkraftbindung ... 42
4 RÄUMLICHES KONZEPT...49
4.1 Zentrale Versorgungsbereiche ... 49
4.2 Sonderstandorte... 51
4.2.1 Markthalle IX (Eisenbahnmarkthalle) ... 52
4.2.2 O2-World ... 52
4.3 Gewährleistung der Nahversorgung ... 53
4.3.1 Betrachtung der Zentrenstruktur und ihrer Einzugsbereiche... 53
4.3.2 Betrachtung der Verkaufsflächenausstattung in den Planungsräumen ... 56
4.3.3 Überlagerung beider Betrachtungsweisen ... 59
4.3.4 Sicherung der Nahversorgung durch Einzelstandorte ... 59
4.3.5 Zukünftige Entwicklung (Prognose 2030)... 59
5 ZIELE UND LEITLINIEN ...61
5.1 Übergeordnete Ziele und Leitlinien ... 61
5.1.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung für die Steuerung des Einzelhandels... 61
5.1.2 StEP Zentren 3... 63
5.1.3 AV Zentrenkonzepte ...66
5.1.4 AV Einzelhandel ...67
5.2 Ziele, Leitlinien und Regeln für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg...68
5.2.1 Ziele der bezirklichen Einzelhandelsentwicklung ...68
Oberziele...68
Grundsätze...69
5.2.2 Steuerungsregeln für die Entwicklung des bezirklichen Einzelhandels...69
Steuerungsgrundsätze der AV Zentrenkonzepte ...70
Ergänzende Steuerungsregeln für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ....75
5.2.3 Kriterien für schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ..78
5.3 Hinweise zur planungsrechtlichen Umsetzung...79
5.3.1 Steuerung im unbeplanten Innenbereich...79
5.3.2 Steuerung durch Bebauungsplanung ...80
Qualifizierte Bebauungspläne ...80
Einfache Bebauungspläne ...81
Einfache Bebauungspläne gem. § 9 Abs. 2a BauGB für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ...81
Anpassung bestehender Bebauungspläne ...82
6 FAZIT...84
7 ANHANG ...87
1 Einführung
Infolge des Strukturwandels des Einzelhandels verändert sich die bezirkliche Versorgungsstruktur dynamisch. Zum einen vollzieht sich eine Ausweitung des großflächigen Einzelhandelsangebotes sowohl innerhalb als auch außerhalb der städtischen Zentren, zum anderen wird insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel die Nah- und Grundversorgung zunehmend über Discount- und Verbrauchermärkte wahrgenommen.
Dabei beanspruchen sowohl diese wie auch andere Betriebsformen („klassischer“ Supermarkt, SB-Warenhaus etc.) eine stetig steigende Verkaufs- und Grundstücksfläche, um den Anforderungen an eine zeitgemäße Sortimentsauswahl und Warenpräsentation gerecht zu werden und ein aus Sicht der Händler notwendiges Parkplatzangebot bereitstellen zu können.
Die flächenintensiven Standortanforderungen können in den bestehenden Zentren oftmals nicht erfüllt werden und führen zu einer Ansiedlung an städtebaulich nicht integrierten Standorten. Gleichzeitig werden ältere Filialen, die diesen Anforderungen nicht gerecht werden, oft jedoch an zentralen Stellen im Stadtgefüge liegen, geschlossen. So werden die gewachsenen Zentren insbesondere hinsichtlich ihrer Nahversorgungsfunktion geschwächt. Neben den zurückgehenden Angeboten schädigen die durch die Abwanderung entstehenden Leerstände die Zentren zusätzlich. Insbesondere der durch die Leerstände entstehende Imageverlust und die in vielen Fällen folgenden, weniger attraktiven Nachmieter (z.B. Spielhallen, 1-Euro-Läden etc.) tragen zur Schwächung der betroffenen Straßenabschnitte bei.
Parallel ist eine Ausweitung des zentrenrelevanten Warenangebotes in großflächigen Einzelhandelsbetrieben außerhalb der Zentren zu verzeichnen. Durch ein in der Folge zunehmend weitmaschigeres Versorgungsnetz entstehen nachteilige Auswirkungen auf die Versorgungssituation der Bevölkerung. Ehemals gut versorgte Quartiere verlieren so ihre Nahversorgungsstruktur und lassen teilweise erhebliche Versorgungslücken entstehen.
Mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg die planerische Grundlage zur Gewährleistung einer ausgewogenen und differenzierten Versorgungsstruktur, zum Schutz der Zentren und zur hierfür notwendigen Steuerung neuer Einzelhandelsansiedlungen geschaffen werden. Für den Einzelhandel, für Investoren und für Grundstückseigentümer sollen klare Ansiedlungsregeln geschaffen werden. In Ergänzung zur gesamtstädtischen Zentrenplanung
kommt dem bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept eine wichtige Funktion für den Schutz der bezirklichen Zentren und die Sicherung der flächendeckenden Versorgung zu.
Das bezirkliche Konzept baut insofern auf den durch die gemeinsames Landesentwicklungsplanung, den Flächennutzungsplan und durch den Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3 für Berlin und für die zentralen Versorgungsbereiche formulierten Rahmenbedingungen, Strategien und Handlungsempfehlungen auf und konkretisiert diese für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin.
Insbesondere erfolgt durch das Konzept eine Bewertung der Versorgungssituation im Bezirk (Angebote/Nachfrage), eine räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, eine Revision des durch den StEP Zentren 3 definierten Zentrengefüges einschließlich der Ergänzung um Nahversorgungszentren und die Darstellung von Möglichkeiten zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung durch bezirkliche Planungen und bezirkliches Verwaltungshandeln.
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept dient dabei als wichtige Grundlage für die planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung und den Schutz der zentralen Versorgungsbereiche über das mit den Novellen von 2004 und 2007 erweiterte Instrumentarium des Baugesetzbuches (BauGB).
Die Ziele des Konzeptes sind also:
Stabilisierung der bestehenden Stadtzentren
Sicherstellung einer ausgewogenen und differenzierten Versorgungsstruktur
Gewährleistung einer flächendeckenden Nahversorgung
Schaffung einer Handlungsgrundlage für Standortentscheidungen und planerische Steuerungsprozesse
Konkretisierung der landesplanerischen Rahmensetzungen
1.1 Anlass
Das Land Berlin ist bereits seit einigen Jahren bemüht, den negativen Effekten der Einzelhandelsentwicklung in den letzten Jahren
entgegenzuwirken. Mit der Aufstellung des StEP Zentren 2020 wurde 2005 ein wichtiges Planwerk zur Steuerung des Einzelhandels geschaffen.
Der Stadtentwicklungsplan konnte jedoch nicht als Basis für die Bauleitplanung dienen, da die ausgewiesenen Zentren räumlich nicht abgegrenzt und die unteren Zentrenkategorien (insb.
Nahversorgungszentren) vollkommen fehlten. Der StEP Zentren 2020 konnte daher nur als Grundlage für die Erarbeitung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten auf Ebene der Bezirke dienen.
Die Aussagen des StEP Zentren 2020 wurden in den Folgejahren konkretisiert durch die Ausführungsvorschriften AV Einzelhandel (2007) und AV Zentrenkonzepte (2009). Während die AV Einzelhandel im Wesentlichen der Definition der einschlägigen Begriffe dient und Hinweise insb. zur Aufstellung von Bauleitplänen und zur Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben gibt, erklärt die AV Zentrenkonzepte die Notwendigkeit bezirklicher Einzelhandels- und Zentrenkonzepte, um die Ziele des StEP Zentren 2020 umsetzen zu können. Außerdem gibt sie detaillierte Hinweise zu Inhalt und Aufbau der bezirklichen Konzepte und stellt bereits Ansiedlungsregeln für den Einzelhandel auf, die für alle Bezirke gelten sollen.
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat sich Ende 2009 entschieden, seine Einzelhandelsentwicklung mithilfe eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zu steuern.
Gleichzeitig mit der Erarbeitung dieses Konzepts wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der Stadtentwicklungsplan Zentren überarbeitet. Dieser wurde im April 2011 als StEP Zentren 3 durch den Senat beschlossen. Dieser ersetzt den StEP Zentren 2020 und soll u.a.
bei Überarbeitungen der AV Einzelhandel und der AV Zentrenkonzepte als Grundlage dienen.
1.2 Methodik
Die Erarbeitung des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin erfolgte zunächst auf Grundlage der Ausführungsvorschriften AV Einzelhandel und AV Zentrenkonzepte sowie des StEP Zentren 2020. Nach Beschluss des überarbeiteten StEP Zentren 3 wurde das Konzept entsprechend angepasst.
Das Konzept besteht aus drei wesentlichen Elementen:
Bestandsaufnahme und –analyse
Untersuchung, Abgrenzung und Charakterisierung der bezirklichen Zentren
Aufstellung eines Regelungskatalogs für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben
Diese sollen im Folgenden erläutert werden:
Erstes Element: Bestandsaufnahme und –analyse
Eine umfassende Aufnahme des Einzelhandelsbestands im Bezirk wurde im Dezember 2009 / Januar 2010 durchgeführt. Dabei wurden alle Einzelhandelsbetriebe im Bezirk einzeln begangen und ihre Verkaufsfläche – unter Berücksichtigung der branchenspezifischen Zuordnung ihres Warensortiments – dokumentiert. Die Daten wurden anschließend in ein geographisches Informationssystem (GIS) aufgenommen.
Auf Grundlage des so entstandenen elektronischen Modells des bezirklichen Einzelhandels konnten nun verschiedene statistische Untersuchungen durchgeführt werden, die etwa die – warengruppenbezogenen – Verkaufsflächen, die Verkaufsflächen je Einwohner oder durchschnittliche Betriebsgrößen für verschiedene Teilgebiete und für den Bezirk zum Ergebnis hatten. Zusammen mit Daten zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft können auf dieser Grundlage Aussagen zur Kaufkraftbindung für die verschiedenen Warengruppen in den bezirklichen Planungsräumen und Zentren gemacht werden.
Aus der Kaufkraftbindung schließlich lassen sich in einem späteren Schritt Empfehlungen für die weitere Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben ableiten.
Zweites Element: Untersuchung, Abgrenzung und Charakterisierung der bezirklichen Zentren
Für die Festlegung und Abgrenzung der bezirklichen Zentren bildet der Bestand des Einzelhandels eines von mehreren Kriterien. So werden räumliche Barrieren und gewachsene städtebauliche Verbindungen ebenso berücksichtigt wie der Bestand an öffentlichen und privaten Dienstleistungen und Gastronomie oder die Erreichbarkeit. Neben den bereits durch den Stadtentwicklungsplan Zentren 3 vorgegebenen
höherrangigen Zentren werden die für die flächendeckende Versorgung bedeutsamen Nahversorgungszentren sowie außerhalb der regulären Zentrenstruktur stehende Sonderstandorte neu ausgewiesen. Die Zentren werden auf einer Karte lagegenau dargestellt und abgegrenzt. Zusätzlich dargestellt werden außerdem die Einzugsbereiche für die Nahversorgungsfunktion der jeweiligen Zentren.
Dritttes Element: Aufstellung eines Regelungskatalogs für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben
Um die Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts zu erreichen bedarf es klarer Regeln für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben im Stadtgebiet. Die AV Zentrenkonzepte gibt bereits eine Vielzahl dieeser Regeln für ganz Berlin vor. Diese Regeln werden in das bezirkliche Zentrenkonzept übernommen und durch weitere bezirksspezifische Regeln ergänzt.
1.3 Planungsrechtliche Einordnung
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird als fachlicher Teilplan zur Bereichsentwicklungsplanung erarbeitet und als solcher durch die Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg beschlossen.
Entsprechend den in den Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) formulierten Vorgaben ist das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept als sonstige städtebauliche Planung im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Bauleitplanung zu berücksichtigen, soweit sie mit den Nachbarbezirken abgestimmt ist und den Vorgaben des StEP Zentren entspricht. Es ist bei der Festsetzung der zentralen Versorgungsbereiche in Bebauungsplänen zu berücksichtigen und kann zur Geltendmachung schädlicher Auswirkungen auf diese Bereiche (§ 2 Abs. 2 und § 34 Abs. 3 BauGB) maßgeblich herangezogen werden.
Gemäß den Ausführungsvorschriften zum Aufbau und Inhalt bezirklicher Einzelhandels- und Zentrenkonzepte (AV Zentrenkonzepte) sind die bezirklichen Zentrenkonzepte aus dem StEP Zentren und dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Sie sollen einfach abrufbare Grundlagen für Entscheidungen über Ansiedlung, Änderung und Erweiterung von Einzelhandelseinrichtungen in den Bezirken bereitstellen
2 Rahmenbedingungen
2.1 Entwicklungstendenzen im Einzelhandel und Verbraucherverhalten in Deutschland
Im Folgenden werden kurz die wesentlichen Tendenzen, die sich im Einzelhandel und im Verbraucherverhalten in Deutschland abzeichnen, skizziert, um deutlich zu machen, in welche Richtung sich voraussichtlich die Einzelhandelslandschaft im Berliner Raum – und damit auch im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg – entwickeln wird.
2.1.1 Entwicklungstendenzen im deutschen Einzelhandel
Im deutschen Einzelhandel besteht seit Jahren eine Tendenz zu größeren Verkaufsflächen je Einzelhandelsgeschäft mit möglichst umfassendem Sortiment. So hat die Verkaufsfläche in Deutschland seit 1990 von 77 Millionen m² auf 118 Millionen m² (+ 53%) im Jahr 2005 zugenommen (Abb. 1). Bis zum Jahr 2010 wird mit einem Anstieg auf 125 Millionen m² (+62% gegenüber 1990) gerechnet.
Abb. 1: Entwicklung der Verkaufsflächen im deutschen Einzelhandel (Mio. m²)
Quelle: Concepta, IfHS, Schätzungen des EHI Retail Institute
Im Jahr 1990 standen je Einwohner des Bundesgebietes (alte Länder) 1,12 m² Verkaufsfläche bereit. Im Jahr 2005 wurden 1,42 m² Verkaufsfläche registriert.1
1 Quelle: Berechnungen der Gutachter auf Basis der Bevölkerungs- und Verkaufsflächendaten des Handel aktuell 1997 und 2009/2010; Hrsg.: Europäisches Handelsinstitut Köln (EHI)
9 23 35
58 70 71 83 92 100 101
3
4
5
19 21 21
2
5 6
17
0 20 40 60 80 100 120 140
1950 1960 1970 1980 1989 1990 1997 2001 2009 2010 Alte Bundesländer Neue Bundesländer
Die Zahl der großflächigen Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser hat sich in Deutschland von 1970 (528) bis 2007 (3.150) nahezu versechsfacht.2
1965 gab es in Deutschland lediglich zwei Shopping Center mit einer Verkaufsfläche über 10.000 m². Bis zum Jahresbeginn 2009 war diese Zahl auf 414 gestiegen.3
Während die Marktanteile der Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser, der Fachmärkte und der filialisierten Fachgeschäfte in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind und weiter steigen werden, nimmt die Zahl der kleineren und mittleren Fachgeschäfte und ihr Marktanteil deutlich ab (Abb. 2 und 3).
Abb. 2: Abschmelzungsprozesse bei der Zahl der Unternehmen im Groß- und Einzelhandel in Deutschland
Quelle: Eurostat, Statistisches Bundesamt, Berechnungen und Schätzungen des ifo Instituts.
2 Quelle: EHI (Hrsg.): Handel aktuell 2007/2008, S. 209
3 Quelle: EHI (Hrsg.): Handel aktuell 2009/2010, S. 227
285
66 59
249
33 55
235
31 52
Großhandel Handelsvermittlung Einzelhandel 1999
2002
2008 (Schätzung)
Tsd. Tsd.
Tsd.
Tsd.
Tsd.
Tsd.
Tsd.
Tsd. Tsd.
Abb. 3: Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels in Deutschland
Quelle: Berechnung und Schätzungen des ifo-Instituts anhand von Unterlagen des Statistischen Bundesamts, Handelskooperationen und -unternehmen (2008).
Der Trend zu größeren Flächen geht einher mit steigenden Ansprüchen an die Standorte für Einzelhandelsbetriebe: Gefragt sind in erster Linie so genannte “Bestlagen” in etablierten Zentren, aber auch die neu entwickelten Flächen in bzw. an Bahnhöfen sowie Standorte in peripheren Lagen mit guter Verkehrsanbindung und einer großen Zahl an Parkplätzen.
Die Discount-orientierten Betriebsformen sind weiter auf dem Vormarsch.
Dies gilt insbesondere für den Lebensmittelsektor. Der Anteil der Discounter am gesamten Umsatz des Lebensmittel-Einzelhandels hat sich im Verlauf von fünfzehn Jahren mehr als verdoppelt (1993 = rd. 19%, 2008 = 40,2%; Abb. 4).
17,5 21,5 22,7
13,8
16,1 16,5
5,3
4,0 3,5
21,8
23,2 24,3
36,1
29,8 27,0
5,5 5,4 6,0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
1995 2004 2008
Versand- handela)
Kleinere u. mittlere Fachgeschäfte
Warenhäuser
Fachmärkte
Verbraucher- märkte/SB- Warenhäuser Filialisierte Fachgeschäfte
% Schätzung
a) Gesamtumsatz (einschließlich stationärer Einzelhandel).
Abb. 4: Umsatzanteile der Discounter am deutschen Lebensmittel-Einzelhandel 2008
Quelle: Euromonitor, Nielsen, EHI Retail Institute
Ganz generell wird auch außerhalb des Lebensmittel-Einzelhandels mit einer Zunahme der Bedeutung der discountorientierten Betriebsformen im deutschen Einzelhandel gerechnet (die Entwicklung von 1995 bis 2005 zeigt Abb. 5).4
Abb. 5: Anteile serviceorientierter und discountorientierter Vermarktungskonzepte am Umsatz im deutschen Einzelhandel 1995 und 2005
Quelle: Metro AG
Der dargestellten Entwicklung folgend kann davon ausgegangen werden, dass im Jahr 2010 die 50-Prozent-Marke bereits überschritten ist.
4 Vgl. BBE Unternehmensberatung (Hrsg.): BBE-Einzelhandelsszenario 2015, Köln 2006, S. 286.
18,8
22,8
38,0 40,2
1993 1998 2003 2008
Das Discountsegment macht allerdings sowohl im Lebensmittel- Einzelhandel als auch im Nonfood-Bereich, darunter in der wichtigen Bekleidungsbranche, einen Wandel durch:
Die Betreiber von Lebensmittel-Discounter setzen zunehmend auf ein ökologisches Image. Bei der Entwicklung neuer Standorte wird zunehmend auf Nachhaltigkeit bei der Wahl der Baustoffe, der Energieverwendung (Stichwort Kraft-Wärme-Koppelung, Wärmedämmung) und der Einsparung von CO2 gesetzt. So will die Fa. Lidl ab diesem Jahr 100 Märkte nach Energieeffizienz- und Nachhaltigkeits-Standards bauen. Aldi-Süd hat bereits im Jahr 2005 mit dem Einsatz von Photovoltaik-Anlagen in seinen Märkten die Richtung vorgegeben. Den Angaben von Aldi-Süd zufolge waren im vergangenen Jahr bereits rd. 60 dieser Anlagen – vornehmlich auf den Dächern der Märkte – eingesetzt.
Forciert durch den Expansionskurs ausländischer Bekleidungsanbieter, die wie das irische Unternehmen Primark Designermode zu günstigen Preisen anbieten, überdenken in Deutschland angesiedelte Firmen sowohl ihre Ausstattungsstandards als auch ihr Angebot. Herausgefordert sind insbesondere Anbieter wie Adler, kik oder takko, aber auch Unternehmen wie H&M oder C&A. „Billig“ bedeutet in Zukunft nicht mehr „Schnäppchenjagd“ auf Kosten von Servicequalität und Einkaufserlebnis. Vielmehr sind die Reduzierung auf das Wesentliche, eine klare Niveauanhebung bei der Ladengestaltung sowie eine sorgfältig austarierte Zielgruppenansprache die entscheidenden Hebel beim „trading up“ im Discountsegment.
Im Einzelhandel ist eine weitere Zunahme des Filialisierungsgrades festzustellen, d.h. die Zahl der Geschäfte, die Zweigstellen von Filialunternehmen sind, nimmt zu. Dieser Entwicklung steht ein Rückgang der Zahl der kleinen und ungebundenen, inhabergeführten Geschäfte gegenüber.
Für den nicht-stationären Einzelhandel sind in den kommenden Jahren weitere Umsatzzuwächse zu erwarten (siehe die Entwicklung des
„Versandhandels“ in Abb. 3). Dies ist in erster Linie auf weiter steigende Käufe der Verbraucher über das Internet zurückzuführen.
2.1.2 Entwicklungstendenzen im Verbraucherverhalten
Die im Einzelhandel feststellbaren Tendenzen zur Kundenorientierung einerseits und zur Kostenorientierung andererseits finden ihre Entsprechung auch im Verbraucherverhalten: Die Konsumenten zeigen zum Einen eine klare Preisorientierung, die sie auch weitere Wege zu größeren Einzelhandelsbetrieben mit einem niedrigpreisigen Angebot zurücklegen lässt; zum Anderen verstärkt sich bei den Verbrauchern der Hang zur „Convenience”, dem bequemen Einkauf in der Nähe.
Bei Nicht-Lebensmitteln (sog. Non-Food-Sortiment) entscheiden sich die Verbraucher von Fall zu Fall für den erlebnisorientierten Einkauf in Zentren oder den Versorgungskauf in der Nachbarschaft.
Verbraucher haben unterschiedliche Preis- und Qualitätsvorstellungen von Erzeugnissen in Abhängigkeit von dem jeweiligen Zweck, für den sie sie benötigen. Dieses Einkaufsverhalten wird als „hybrid“ bezeichnet und macht deutlich, dass eine eindeutige Zuordnung der Konsumenten zu einem bestimmten Typus wie „preis-orientiert” oder „Convenience- orientiert” nicht möglich ist, weil der einzelne Kunde in verschiedenen Situationen unterschiedlich reagiert.
In der Praxis dokumentiert sich dieses „hybride“ Einkaufsverhalten einerseits im stark preisorientierten Einkauf z.B. von Grundnahrungsmitteln in niedrigpreisigen Lebensmittel-Discountmärkten bzw. SB-Warenhäusern oder in der Schnäppchenjagd z.B. nach preisgesenkten Bekleidungsstücken aus dem Hochpreissegment (bezeichnet als „Smart-Shopping“), um andererseits das so gesparte Geld in kostspielige Güter oder Dienstleistungen anlegen zu können.
Selbstverständlich wird das Einkaufsverhalten darüber hinaus ganz wesentlich von den individuellen Verhältnissen des einzelnen Verbrauchers, z.B. von Alter, Familienstand, Einkommen, konkreter Wohn- und Versorgungssituation etc. beeinflusst.
Einflüsse auf das Einkaufsverhalten werden vor allem von dem zunehmenden Durchschnittsalter der Bevölkerung in Deutschland erwartet. Das Interesse älterer Verbraucher ist tendenziell stärker auf Qualität der gekauften Produkte sowie auf Beratung und Service im Einzelhandel ausgerichtet.
Der bereits in den letzten Jahren sprunghaft angestiegene Vertrieb über Handelsplattformen im Internet wird in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen. Zu lange etablierten (Versand-) händlern, die sich auf diesem
Wege neue Märkte erschließen wollen (z. B. Otto, Neckermann, Tchibo) sind neue Geschäftsmodelle mit teilweise eigenen Vertriebsformen gekommen, die im Internet inzwischen eine große Rolle spielen (z. B.
ebay, amazon, Dell). Es ist zu erwarten, dass der örtliche Einzelhandel insb. in Bereichen besonders breiter Teilsortimente (z.B. Bücher, elektronische Medien) oder hochspezialisierter Produkte (z.B. Computer, Elektronik, Hobby) verstärkt von einer Kundenwanderung ins Internet betroffen sein wird.
2.2 Entwicklung des Berliner Einzelhandels
2.2.1 Entwicklungstendenzen im Berliner Einzelhandel
Im Einzelhandel der Hauptstadt Berlin zeichnen sich ähnliche Entwicklungstendenzen im Einzelhandel ab wie im gesamten Bundesgebiet. So ist die Verkaufsfläche zwischen 1990 und 2008 von 2,3 Millionen m² auf 4,5 Millionen m² gestiegen.
Tab. 1: Entwicklung der Verkaufsfläche im Berliner Einzelhandel von 1990 bis 2009
Jahr Verkaufsfläche Mio. m²
m² VKF je Einwohner
1990 2,3 0,66
1995 2,9 0,85
2000 3,6 1,08
2005 4,3 1,26
2008 4,5 1,32
2009 4,2 1,25
2010 4,3 1,3
Für das Jahr 2009 wird mit einem weiteren Anstieg der Verkaufsfläche im Berliner Einzelhandel gerechnet (vgl. Tab. 1).
Die dargestellte Entwicklung kommt nahezu einer Verdoppelung der Angebotsflächen gleich und übertrifft damit deutlich die Dynamik des gesamtdeutschen Einzelhandels (vgl. Pkt. 2.1.1).
Der hohe Anstieg der Verkaufsfläche in Berlin seit 1990 ist in erster Linie dem hohen Nachholbedarf im Ostteil der Stadt geschuldet, wo vor dem Mauerfall nur eine Verkaufsfläche je Einwohner von 0,3 m² zur Verfügung stand. Sowohl eine Vielzahl von großflächigen Anbietern des
Lebensmittel-Einzelhandels als auch von Fachmärkten und Shopping- Centern an verschiedenen, überwiegend nicht in den gewachsenen Zentren Ost-Berlins gelegenen Standorten haben das Defizit in kurzer Zeit abgebaut. Die Flächenzuwächse bedeuteten einerseits zwar eine wünschenswerte Verbesserung der Versorgungsqualität, stellten aber andererseits aus raumordnerischer Sicht eine Störung, zum Teil sogar eine Zerstörung der zentralörtlichen Struktur der Stadt dar.
Die Liste der nichtintegrierten Standorte im Ostteil der Stadt reicht von Ansiedlungen an der Landsberger Allee (u.a. Fachmarktzentrum Landsberger Allee 358, Allee-Center) über Einkaufszentren und Fachmarktstandorte in Marzahn und Hellersdorf (u.a. Eastgate, Biesdorf- Center, Fachmarktzentrum Märkische Spitze) bis zu Projekten im Ortsteil Mitte, wie die Planungen zu einer Ergänzung des Alexa-Standortes.
Der Verkaufsflächenzuwachs wurde aber auch durch Ansiedlungen im Westteil der Stadt bewirkt, wo z.B. die Gropiuspassagen in Neukölln zum größten Einkaufszentrum Berlins ausgebaut wurden. Ebenso haben Ansiedlungen in Tempelhof-Schöneberg wie die Bauhaus- und IKEA- Standorte an der Alboinstraße, die Eröffnung von Möbel-Kraft am Sachsendamm oder die neuen Center in der Steglitzer Schloßstraße (u.a.
EKZ „Das Schloß“) diesen Zuwachs begünstigt.
Die Bedeutung des großflächigen Einzelhandels für die Versorgung der Berliner Bevölkerung und für die Wettbewerbslage wird erst deutlich, wenn die Großflächen im Zusammenhang mit der Gesamt-Verkaufsfläche der Stadt gesehen werden. Einer Untersuchung aus dem Jahr 2006 zufolge verteilen sich rd. zwei Drittel der in Berlin vorhandenen Verkaufsfläche auf Einzelhandelsbetriebe, die eine Betriebsgröße von mehr als 700 m² VKF aufweisen.5
Tab. 2: Verteilung der Verkaufsfläche des Berliner Einzelhandels zu Beginn des Jahres 2006
Verkaufsfläche unter 700 m²
Verkaufsfläche 700 m² und größer
m² % m² %
Verkaufsfläche insgesamt
m²
1.599.700 37,5 2.667.900 62,5 4.267.600
Noch klarer wird das Bild, wenn man sich die Verteilung der Verkaufsflächen nach Größenklassen betrachtet. Ebenfalls knapp zwei
5 Damalige Grenze der Großflächigkeit; lt. AV Einzelhandel vom Nov. 2007= 800 m² VKF.
Drittel der Verkaufsfläche großflächiger Einzelhandelsbetriebe entfallen auf Großobjekte mit einer Betriebsgröße ab 5.000 m² Verkaufsfläche.
Tab. 3: Verteilung der Verkaufsfläche des Berliner Einzelhandels Anfang 2006 (nur Betriebe über 700 m²)
700 m² bis 4.999 m² 5.000 m² und größer Insgesamt VKF
m² % VKF
m² % Verkaufsfläche m²
954.850 35,8 1.713.050 64,2 2.667.900
Der expansiven Flächenentwicklung in Berlin steht eine rückläufige Entwicklung der Kaufkraft der Berliner Bevölkerung entgegen (Abb. 9).
Lag diese im Jahr 2003 noch bei 5.260 € pro Kopf, erreichte sie im Jahr 2009 einen Wert von 5.114 €, was nur noch 93,80% des Bundesdurchschnitts entspricht.6
Tab. 4: Entwicklung der Kaufkraft in Berlin in den zurückliegenden Jahren
Jahr einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Berlin
(€ pro Kopf)
Kaufkraftkoeffizient (in % zum Bundesdurchschnitt)
2003 5.260 100,97
2004 5.152 99,70
2005 5.112 97,68
2006 4.927 96,47
2007 5.308 94,79
2008 5.201 94,19
2009 5.112 93,76
2010 5.055 93,68
Auch der Einzelhandelsumsatz kann mit der Entwicklung der Verkaufsfläche Berlins nicht mithalten. Die Umsatzentwicklung im Berliner Einzelhandel ist seit Jahren rückläufig, nur im Jahr 2007 ist geringer Zuwachs zu verzeichnen. Die Folge der starken Flächenzunahme einerseits und des sinkenden Umsatzes andererseits findet ihren Ausdruck in der sinkenden Flächenproduktivität des Einzelhandels, d.h.
6 Quelle: Prognose der BBE-Regionalforschung Köln
der je m² Verkaufsfläche pro Jahr erzielte Umsatz sinkt und liegt seit dem Jahr 2005 bereits unter der Marke von 4.000 € je m² VKF.
Tab. 5: Entwicklung der Flächenproduktivität im Berliner Einzelhandel zwischen den Jahren 2003 und 2008 sowie Prognose für das Jahr 2009
Jahr Umsatz je m² Verkaufsfläche und
Jahr (€)
%
2003 4.090 100,0
2004 4.050 99,0
2005 3.850 94,1
2006 3.700 90,5
2007 3.650 89,2
2008 3.550 86,8
20097 3.450 84,4
20107 3.420 83,6
Die steigende Zahl der jährlich nach Berlin kommenden Touristen konnte den erkennbaren Trend zur gegenläufigen Entwicklung von Verkaufsfläche und Umsatz im Berliner Einzelhandel nicht aufhalten.
Die Gutachter gehen davon aus, dass sich der aufgezeigte Trend in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Hierfür spricht eine Reihe von Einzelhandelsprojekten, die zum Teil bereits genehmigt oder in Vorbereitung sind. Zu diesen Projekten zählen u. a. Erweiterungen bestehender Einkaufszentren (z.B. „Rathauscenter“ in Pankow,
„Schlosspark-Passage“ in Buch). Auch die Erweiterung der Gropiuspassagen ist im Gespräch.
Mehrere Projekte sind in Stadtteilzentren und Ortsteilzentren oder in deren Nähe geplant bzw. im Bau: Lankwitzer Straße (Lichterfelde-Ost),
„Rathauscenter“ in Tempelhof, Elcknerplatz in Köpenick. Unter den Planungen befinden sich auch eine Reihe von Möbelhäusern, die aufgrund ihrer Größe den Verkaufsflächenbestand in Berlin deutlich anwachsen lassen werden (u.a. Höffner-Planung in Spandau, IKEA Landsberger Allee).
7 Schätzung Büro Standort Handel
2.2.2 Auswirkungen auf den Berliner Einzelhandel
Die eingangs dargestellten Entwicklungstendenzen im Einzelhandel und im Verbraucherverhalten werden sich auf den Einzelhandel in Berlin voraussichtlich folgendermaßen auswirken:
Verkehrsmittelwahl
Ein großer Teil der Bewohner von Berlin ist auf den Kfz-orientierten Einkauf („Kofferraum als Einkaufstasche“) fixiert. Der Einkauf bei großflächigen Anbietern und die Nutzung des Pkw für den Einkaufsweg sind – neben dem wohnortnahen Einkauf zu Fuß – wesentliche Bestandteile des Konsumentenverhaltens geworden.
Gleichwohl weist der Bezirk Friedrichshain- Kreuzerg als innerstädtischer und städtebaulich verdichteter Bezirk ein weiterhin stark auf den "Umweltverbund" (ÖPNV, Fahhrrad, zu Fuß gehen) ausgerichtetes Mobilitätsverhalten auf. Aus diesem Grund werden auch künftig die Wohnortnähe und Kleinteiligkeit von Einzelhandelseinrichtungen eine besondere Bedeutung haben.
Anstieg der Verkaufsflächen
Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Verkaufseinrichtung wird auch im Berliner Einzelhandel weiter steigen. Dieser Trend entspricht sowohl dem Bestreben der Handelsunternehmen, ihre Sortimente auszuweiten und angemessen zu präsentieren, als auch dem Verhalten der Verbraucher, die ihre bei großflächigen Anbietern gewonnenen Maßstäbe hinsichtlich Breite und Tiefe der Produktpalette und einer umfassenden Auswahl in verschiedenen Preislagen in immer stärkerem Maße auch auf andere Anbieter übertragen.
Anstieg der Ladengrößen
Discountorientierte Handelsunternehmen des Lebensmittel- Einzelhandels begnügten sich bei ihren Ansiedlungsvorhaben bisher vielfach mit einer Verkaufsfläche von 700 m². Sie blieben damit unterhalb des bei der Beurteilung der Verträglichkeit eines Einzelhandelsprojekts nach § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung üblicherweise als kritisch angesehenen Wertes. In einer Entscheidung vom November 2005 hat das Bundesverwaltungsgericht diese Grenze der Großflächigkeit bei
800 m² Verkaufsfläche festgelegt. Es ist daher schon heute zu erkennen, dass Einzelhandelsunternehmen diese Entscheidung zum Anlass nehmen, ihre Planungen für neue Standorte oder bei Standorterweiterungen auch in Berlin auf eine Verkaufsfläche von ca. 800 m² auszurichten.
Gestiegene Angebots-, Service- und Qualitätsansprüche
Die Ansprüche der Verbraucher sind hoch: In den Berliner Einkaufsstraßen und großflächigen Shopping-Centern wird eine Mischung aus bekannten Filialisten und regionalen Anbietern erwartet, das Angebot muss umfassend sein und neben dem Niedrigpreis-Segment auch das hochwertige, besondere Marktsegment abdecken. Darüber hinaus muss den Erwartungen der Kunden im Hinblick auf Einkaufserlebnis, Ambiente und Service Rechnung getragen werden.
Gestiegene Mobilität der Kunden
Die ganz überwiegende Mehrzahl der Verbraucher ist bei der Wahl ihrer Einkaufsstätten äußerst mobil und legt nur noch in seltenen Fällen Treue zu bestimmten Geschäften an den Tag. Die räumliche Nähe zu den Verbrauchern kann nicht mehr als „Umsatzgarantie“
betrachtet werden.
Zunehmende räumliche Konzentration
Die Orientierung der Verbraucher auf die Einzelhandelsangebote an den innerstädtischen, gewachsenen Standorten einerseits und auf die großflächigen Einkaufszentren am Rande und außerhalb der Städte andererseits wird weiter zunehmen. Im „Wettbewerb der Standorte“ wird sich also der Druck auf die Standorte, die zwischen diesen Polen liegen, verstärken.
Weiterer Anstieg der Verkaufsflächen
Die Expansionsbestrebungen der großen Einzelhandels- unternehmen werden voraussichtlich dazu führen, dass die Verkaufsflächen in Berlin trotz der von allen Beteiligten immer wieder beschworenen, bereits seit Langem bestehenden
„Überausstattung“ weiter wachsen werden. Viele Unternehmen rechnen sich weiterhin Chancen aus, mit neuen Flächen an verkehrsgünstigen Standorten die erforderlichen Umsätze für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erzielen zu können.
Erweiterung bestehender Center
Es ist damit zu rechnen, dass auch die Entwickler und Betreiber von Shopping Centern die Erweiterung ihrer Objekte prüfen. Dabei richtet sich ihr Interesse nicht in jedem Fall auf Vorhaben an etablierten Einzelhandelsstandorten.
Zunehmender Leerstand
Einzelhandelsstandorte, die sich außerhalb der „Bestlagen“ in etablierten Zentren befinden, unterliegen zum Teil merklichen Abwertungen. Vor allem für die Räume kleiner und mittelgroßer Einzelhandelsunternehmen, die ihre Geschäftstätigkeit beendet haben, finden sich häufig keine anspruchsvollen Nachnutzer aus dem Handel, vielfach aber auch gar keine Nachnutzer. Dies führt dazu, dass der Leerstand ebenerdiger Geschäftsräume in Berlin tendenziell eher zu- als abnehmen wird. In den kommenden Jahren ist auch damit zu rechnen, dass größere Einzelhandelsobjekte aufgegeben werden, die sowohl den von Seiten des Handels als auch den von Seiten der Verbraucher gestellten Standortanforderungen nicht mehr genügen.
Zunehmende Konzentration
Der Abschmelzungsprozess bei der Zahl der Einzelhandelsunternehmen wird sich nach allen Prognosen auch in Berlin fortsetzen. Betroffen sind in erster Linie kleinere, inhabergeführte Geschäfte. Lebensmittel-Discounter, aber auch Tankstellen, übernehmen mehr und mehr Funktionen der Nahversorgung.
Keine Renaissance kleinteiliger Vollversorgung
Von dem stattfindenden demografischen Wandel ist voraussichtlich keine flächendeckende Wiederbelebung der Nahversorgung durch kleine, wohnortnahe Geschäfte in Berlin zu erwarten. Mit dem Alterungsprozess der Bevölkerung ist zwar eine stärkere Convenience-Orientierung dieser Verbrauchergruppe und tendenziell ein steigendes Interesse an kleineren, wohnortnahen Geschäften verbunden. Auch ist mit der Verbreitung von Spätkauf- Läden und „Convenience-Stores“ durchaus ein Trend zu diesen wohnort- bzw. arbeitsplatznahen Strukturen zu erkennen. Auf der anderen Seite sind die Verbraucher aber auch preisbewusst, an eine große Auswahl gewöhnt und äußerst mobil. Auch mit
zunehmendem Alter tendieren sie zum Einkauf in größeren Geschäften, sofern diese sich vor allem in Hinblick auf Übersichtlichkeit, Beratung und Service auf die Zielgruppe der älteren Konsumenten einstellen.
Weiterhin gute Versorgungssituation
Die Versorgungszufriedenheit der Bevölkerung in Berlin ist hoch, das haben die Befragungen im Rahmen verschiedener Untersuchungen der Gutachter ergeben. Auch bei der zu erwartenden Vergrößerung der Maschen des Versorgungsnetzes ist nicht damit zu rechnen, dass es zu Versorgungsnotständen und zu einem rapiden Sinken der Versorgungszufriedenheit kommen wird, da zahlreiche Verbraucher ihr Kraftfahrzeug bis ins hohe Alter auch zum Einkaufen nutzen und da es auch für weniger Mobile eine Vielzahl von Versorgungsmöglichkeiten gibt (z. B. „Rollende Läden“, Getränke- und Tiefkühl-Heimdienste, Nachbarschaftshilfe etc.). Auch wenn sich für einen Teil der älteren Bevölkerung die Versorgungssituation objektiv verschlechtert, wird dies vielfach subjektiv von den Betroffenen nicht so empfunden.
Fortsetzung des Trends zu ökologischen Angeboten
In den vergangenen Jahren war eindeutig ein Trend zu ökologisch orientierten Angeboten zu erkennen. Angesichts des wachsenden Anteils bewusst nach Öko-Kriterien einkaufender Einwohner in den inneren Bezirken und Ortsteilen wird diese Entwicklung voraussichtlich anhalten. Dies betrifft im Besonderen den Lebensmittel-Einzelhandel (Bio-Märkte etc.).
3 Bestandserfassung und -analyse des
Einzelhandels in Friedrichshain-Kreuzberg 3.1 Bestehende Zentren- und Einzelhandelsstruktur gem .
Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3
Die Berliner Zentrenstruktur ist mehrgliedrig aufgebaut und berücksichtigt die unterschiedlichen Funktionen der zahlreichen Zentren. Die Gesamtheit der zentralen Versorgungsbereiche (= Zentren) wird dabei aufgeteilt in die städtischen Zentren, deren Bedeutung i.d.R. überörtlich ist und die nur auf örtlicher Ebene relevanten Zentren. Als städtische Zentren gelten (in hierarchischer Reihenfolge von oben nach unten):
Zentrumsbereiche (mit Zentrumsbereichskernen)
Hauptzentren
Stadtteilzentren
Ortsteilzentren
Die unterschiedlichen Zentrenhierarchien werden im Stadt- entwicklungsplan (StEP) Zentren 3 genannt und charakterisiert. Außerdem erfolgt eine Aufzählung der städtischen Zentren. Eine räumliche Abgrenzung erfolgt jedoch im Rahmen des StEP Zentren nicht. Die noch im StEP Zentren 2020 verzeichneten „Besonderen Stadtteilzentren“ sind als eigene Kategorie entfallen, ebenso eine Darstellung der Verkaufsflächen und der „Entwicklungskorridore“ für die einzelnen Zentren.
Unterhalb dieser städtischen Zentren sind die Nahversorgungszentren (auch Wohngebietszentren genannt) angesiedelt, die auf Bezirksebene festgelegt werden.
Ein wesentlicher Inhalt des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist die Festlegung der Nahversorgungszentren und die Abgrenzung aller bezirklicher Zentren (vom Nahversorgungszentrum bis zum Zentrumsbereich). Nur so kann eine genaue Definition der im Bezirk vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche erfolgen, um diese in Zukunft wirksam vor schädlichen Auswirkungen neuer Einzelhandels- Ansiedlungen schützen zu können.
Der StEP Zentren 3 stellt im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg fünf städtische Zentren dar:
Hauptzentrum Frankfurter Allee (einschl. Ringcenter I; OT Friedrichshain)
Hauptzentrum Hermannplatz/Kottbusser Damm (OT Kreuzberg)
Stadtteilzentrum Kottbusser Tor/Kottbusser Straße (OT Kreuzberg)
Stadtteilzentrum Mehringdamm (OT Kreuzberg)
Stadtteilzentrum Ostbahnhof/Mühlenstraße (OT Friedrichshain, im StEP Zentren 2020 noch Ortsteilzentrum)
Die beiden Hauptzentren des Bezirks überschreiten die Bezirksgrenze und liegen teilweise in den Nachbarbezirken. So liegt das Ringcenter II und III als Teil des Hauptzentrums Frankfurter Allee außerhalb des S-Bahnrings und damit im Bezirk Lichtenberg. Überwiegende Anteile des Hauptzentrums Karl-Marx-Straße/Hermannplatz/Kottbusser Damm befinden sich im Bezirk Neukölln.
3.2 Einzelhandelsbestand in Friedrichshain-Kreuzberg
Die Einzelhandelsstruktur des Bezirks spiegelt die durch den StEP Zentren 3 vorgegebene Zentrenstruktur wieder. Ein Großteil der großflächigen Einzelhandelsbetriebe und alle Zentren und Warenhäuser des Bezirks befinden sich im Bereich der genannten städtischen Zentren.
Großflächige Angebote außerhalb der Zentren beschränken sich im Wesentlichen auf Lebensmittel (Supermärkte und Discounter) sowie in deutlich geringerem Maße auf Möbel. Außerdem befindet sich mit Hellweg ein großflächiger Baumarkt außerhalb der Zentren.
Außerhalb dieser städtischen Zentren entspricht die Einzelhandelsstruktur der gewachsenen Stadtstruktur des Bezirks. Während in den weitgehend intakt gebliebenen gründerzeitlichen Quartieren (südliches und östliches Kreuzberg sowie östliches Friedrichshain) eine teilweise sehr dichte kleinteilige Struktur mit örtlich unterschiedlichen Schwerpunkten im Angebot vorherrscht, ist das Angebot in den Nachkriegsquartieren des
„inneren Rings“ deutlich geringer. Es beschränkt sich im Gegensatz zu dem vielfältiger ausgestatteten und gründerzeitlich geprägten „äußeren Ring“ weitgehend auf Sortimente des kurzfristigen Bedarfs.
Schwerpunkte der kleinteiligen Handelsstrukturen außerhalb der städtischen Zentren sind der Graefekiez, der Bereich Lausitzer Platz/Eisenbahnstraße, die Wrangelstraße, der Bereich Warschauer Straße / Kopernikusstraße / Wühlischstraße sowie die Samariterstraße.
3.2.1 Bestandserhebung
Zur Bewertung des vorhandenen Einzelhandelsangebots wurde im Winter 2009/ 2010 eine umfassende Bestandsaufnahme durchgeführt. In dieser Erhebung wurde jeder im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg angesiedelte Einzelhandelsbetrieb mit Angabe seines Standortes (Adresse) erfasst, seine Verkaufsfläche geschätzt und nach Branchen bzw. Warengruppen kategorisiert.
Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsbetriebe wurde dabei den folgenden Bedarfsgruppen zugeordnet:
Waren des kurzfristigen Bedarf o Nahrungs- und Genussmittel o Back-, Fleisch- und Wurstwaren o Blumen, Zoo- und Heimtierbedarf
o Drogerie- und Parfümeriewaren, Kosmetik
o Pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel o PBS (Papier, Büro- und Schreibwaren), Zeitungen,
Zeitschriften, Bücher
Waren des mittelfristigen Bedarfs o Bekleidung/Textilien
o Schuhe/Lederwaren o Gartenbedarf
o Bau- und Heimwerkerbedarf, Autozubehör
o Glas, Porzellan, Keramik (GPK), Haushaltswaren, Geschenkartikel
o Spielwaren, Hobby-/Bastelbedarf, Musikinstrumente o Sportartikel/Fahrräder/Campingbedarf
Waren des langfristigen Bedarfs
o Teppiche / Gardinen / Dekorationsbedarf o Bettwaren / Haus-, Tisch- u. Bettwäsche
o Möbel (incl. Gartenmöbel)
o Elektrobedarf, Leuchten, sonst. hochwertige Haushaltgeräte o Unterhaltungselektronik/PC/Kommunikationstechnik
o Foto/Optik/Akustik o Uhren/Schmuck
o Sonstiger Einzelhandel (u.a. Aktionsware der Discountbetriebe)
Die dargestellte Aufteilung nach Branchen bzw. Warengruppen entspricht den Einkaufsgewohnheiten der Konsumenten und lässt eine differenzierte Bewertung des vorhandenen Einzelhandelsbestandes zu.
In den bezirklichen Zentren wurden neben den Einzelhandelsangeboten auch die Angebote des konsumnahen Dienstleistungssektors sowie des Hotel- und Gastgewerbes erfasst, um eine Bewertung darüber vornehmen zu können, in welchem Umfang das vorhandene Einzelhandelsangebot durch weitere kundenorientierte Angebote ergänzt wird.
Die so erfassten Daten wurden anschließend EDV-gerecht aufgearbeitet und in ein geographisches Informationssystem (GIS) integriert, was eine schnelle und bequeme Anzeige der Daten in Karten- und Tabellenform sowie einen ebensolchen Zugriff auf die Daten ermöglicht.
Neben dem Bestand der Einzelhandelsflächen im Bezirk wurden verschiedene soziale und demographische Daten eingespeist und ebenfalls GIS-konform aufgearbeitet. Dies ermöglicht die direkte Gegenüberstellung der Angebote sowie nachfragebezogener Daten (z.B.
Kaufkraftbindung, Zentralität etc.).
3.2.2 Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Verkaufsfläche Im Rahmen der Bestandsaufnahme konnten im Bezirk Friedrichshain- Kreuzberg 2.193 Einzelhandelsbetriebe erfasst werden, die über einen
Gesamtbestand an Verkaufsfläche von 255.780 m² verfügten.8 Dies ergibt bei einer Gesamtbevölkerung in Friedrichshain-Kreuzberg per 31.12.2008 von 262.257 einen Ausstattungswert von 0,98 m² Verkaufsfläche je Einwohner.9
Getrennt nach Ortsteilen ergibt sich das in Tabelle 6 dargestellte Bild.
Tab. 6: Verkaufsfläche in Friedrichshain-Kreuzberg per Januar 2010
Ortsteil VKF m² m² VKF je
Einwohner
Friedrichshain 114.505 1,00
Kreuzberg10 141.275 0,95
Friedrichshain-Kreuzberg
gesamt 255.780 0,98
Der ermittelte Ausstattungswert liegt sowohl im Ortsteil Friedrichshain als auch in Kreuzberg unterhalb des Berliner Durchschnitts. Dies ist in erster Linie der überwiegend kleinteiligen Struktur der Einzelhandelsbetriebe des Bezirkes geschuldet (vgl. Tab. 7).
Im Ortsteil Friedrichshain liegt die durchschnittliche Betriebsgröße über der für den Ortsteil Kreuzberg ermittelten Größe. Dies liegt darin begründet, dass Friedrichshain durch das Ring-Center I, das Warenhaus Kaufhof am Ostbahnhof, den Hellweg-Baumarkt und die Möbel-Oase am Wriezener Bahnhof über Großansiedlungen verfügt, die trotz des auf Kreuzberger Seite vorhandenen Karstadt-Warenhauses am Herrmannplatz, des Möbelhauses Exil an der Köpenicker Straße oder der Domäne (Teppiche, Gemischtwaren) am Blücherplatz stärker zu Buche schlagen. Auch unterscheidet sich die gewachsene kleinteilige Einzelhandelsstruktur Kreuzbergs von der Friedrichshains in der Weise, dass in Friedrichshain bis 1990 eine deutlich geringere Anzahl von Einzelhandelsbetrieben angesiedelt war. Der vorhandene Nachholbedarf
8 Incl. 2.520 m² VKF auf Schöneberger Gebiet (vgl. Fußnote 10).
9 Diese Werte sind mit den für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg im StEP Zentren 2020 dargestellten Bestandswerten für 2003 nicht vergleichbar, da die seinerzeit vom FfH-Institut für Markt- und Wirtschaftsforschung mbH erhobenen Daten auf einer anderen Erfassungsmethodik beruhten, d.h., eine Bestandserhebung vor Ort wurde nicht vorgenommen.
10 Incl. Anbieter auf Schöneberger Gebiet, die fast ausschließlich der Versorgung der im Viktoriakiez lebenden Bevölkerung dienen. Hierbei handelt es sich um Lebensmittel- Discountmärkte, einen Getränkemarkt und einen Tankstellenshop, die sich auf ehemaligem Bahngelände an der Kreuzbergstraße sowie an der Dudenstraße befinden, das grundstücksseitig zum Ortsteil Schöneberg gehört. Aufgrund der Trennung durch die Bahntrasse nehmen diese Betriebe keinerlei Versorgungsfunktion für den Ortsteil Schöneberg wahr.
wurde vornehmlich durch großflächige Einzelhandelsbetriebe gedeckt, allem voran durch Betriebe des Lebensmittel-Einzelhandels. Diese beeinflussen die durchschnittliche Betriebsgröße heute, nachdem die Ausstattungsunterschiede in Friedrichshain gegenüber Kreuzberg mehr als ausgeglichen sind, spürbar.
Tab 7: Durchschnittliche Betriebsgröße des Einzelhandels in Friedrichshain-Kreuzberg per Januar 2010
Ortsteil Anzahl
Betriebe
VKF m² m² VKF je Betrieb
Friedrichshain 909 114.505 126
Kreuzberg 1.284 141.275 110
Friedrichshain-Kreuzberg
gesamt 2.193 255.780 117
Nach Planungsräumen ergibt sich folgendes Bild:
Tab.8: Verkaufsfläche im Ortsteil Friedrichshain per Januar 2010
Planungsraum VKF m² m² VKF je
Einwohner
Samariterviertel 27.270 1,51
Hausburgviertel 1.365 0,17
Richard-Sorge-Viertel 4.050 0,43
Friedenstraße 1.800 0,28
Barnimkiez 3.590 0,65
Andreasviertel 29.465 2,50
Weberwiese 6.115 0,61
Wriezener Bhf. 18.055 34,33
Traveplatz 7.805 0,45
Boxhagener Platz 11.940 0,65
Stralauer Kiez 3.020 0,49
Stralauer Halbinsel 30 0,01 Friedrichshain gesamt 114.505 1,00
Die Ausstattungswerte mit Verkaufsfläche je Einwohner spiegeln die unterschiedliche Struktur des Friedrichshainer Einzelhandels wider (vgl.
Tab. 8):
In den nördlich der Frankfurter Allee/Karl-Marx-Allee gelegenen Gebieten überwiegt die Nahversorgung, eine Ausnahme stellt hier das Samariterviertel dar, in dem sich das Ring-Center I sowie das vergleichsweise umfangreiche Angebot entlang der Frankfurter Allee befindet.
Der relativ hohe Ausstattungswert für den Barnimkiez ergibt sich aus der Umrechnung der Verkaufsfläche von vier Lebensmittelmärkten (Kaiser’s, Reichelt, Netto, Aldi) mit einer Gesamtfläche von rd. 3.000 m² VKF auf die geringe Zahl von rd.
5.500 Einwohnern.
Von den südlich der Frankfurter Allee/Karl-Marx-Allee gelegenen Gebieten ergibt sich für den Kiez um den Wriezener Bahnhof ein Extremwert, da die Verkaufsfläche des Hellweg-Baumarktes (ca.
10.000 m² VKF) und der Möbel-Oase (ca. 6.700 m² VKF) auf nur rd.
500 Bewohner dieses Gebietes umgerechnet wurde.
Von den übrigen, südlich der Frankfurter Allee gelegenen Gebieten weist das Andreasviertel den höchsten Wert auf. In dem Ausstattungswert von 2,50 m² VKF je Einwohner schlägt sich – neben den Einzelhandelsangeboten an der Karl-Marx-Allee – vor allem die Verkaufsfläche des Kaufhof-Warenhauses am Ostbahnhof nieder.
Auch im Ortsteil Kreuzberg stellt sich die Ausstattung mit Verkaufsfläche unterschiedlich dar (Tab. 9):
Im westlichen Teil Kreuzbergs weisen die dichten urbanen Gebiete – Chamissokiez und Urbanstraße – die größte Einzelhandelskonzentration auf. Während im Chamissokiez vor allem der Bereich um die Bergmannstraße/ Marheineckeplatz durch vielfältige Einzelhandelsangebote gekennzeichnet ist (u.a.
Marheineckehalle), wird der Ausstattungswert der Urbanstraße sowohl durch die kleinteilige Struktur entlang der Gneisenau- und Blücherstraße als auch durch die Großflächigkeit am Blücherplatz (Domäne) beeinflusst.
Der hohe Wert für das Gebiet um das Gleisdreieck ergibt sich aus der Umrechnung der dort vorhandenen Verkaufsfläche eines Möbelanbieters (ca. 700 m² VKF) auf die geringe Zahl von knapp 300 Einwohnern.
Im östlichen Teil Kreuzbergs weist der Graefekiez den höchsten Ausstattungswert auf. Dieser wird vor allem durch das Karstadt- Warenhaus am Herrmannplatz geprägt (rd. 30.000 m² Verkaufsfläche).
Tab. 9: Verkaufsfläche im Ortsteil Kreuzberg per Januar 2010
Lebens-/Teilraum VKF m² m² VKF je Einwohner
Gleisdreieck 820 2,81
Askanischer Platz 3.050 0,48
Rathaus Yorckstraße 3.565 0,63
Viktoriapark 6.780 0,69
Chamissokiez 16.005 1,09
Urbanstraße 13.785 1,15
Mehringplatz 10.075 0,79
Moritzplatz 6.090 0,42
Graefekiez 48.685 2,69
Wassertorplatz 670 0,13
Oranienplatz 8.410 0,90
Lausitzer Platz 13.385 1,02
Reichenberger Straße 5.445 0,37
Wrangelkiez 4.510 0,40
Kreuzberg gesamt 141.275 0,95
Abb. 6: Verkaufsfläche je Einwohner nach Planungsräumen (Januar 2010 )
Mehr als die Hälfte der im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg vorhandenen Verkaufsfläche verteilt sich auf die Zentren (Tab. 10, zur weiteren Erläuterung der bezirklichen Zentren s. Pkt. 4.1). Hier sind rd. 52% der erfassten Verkaufsfläche konzentriert.
Knapp ein Drittel der auf die Zentren entfallenden Verkaufsfläche ist im Hauptzentrum Hermannplatz/Kottbusser Damm angesiedelt (31,0%). Ein hoher Verkaufsflächenanteil entfällt ebenfalls auf das Hauptzentrum Frankfurter Allee (19,2%), das Ortsteilzentrum Ostbahnhof (18,1%) sowie auf das Stadtteilzentrum Mehringdamm (11,4%). Auch hier macht sich der Einfluss der großflächigen Angebote wie das Karstadt-Warenhaus am Hermannplatz, das Ring-Center I bzw. des Kaufhof-Warenhauses am Ostbahnhof bemerkbar. Am Mehringdamm dagegen überwiegen kleinteilige Einzelhandelsangebote.
Tab.10: Verteilung der Verkaufsfläche auf die bezirklichen Zentren
Zentrumskategorie Zentrumsname VKF m² % Zentrumsbereich Historische Mitte11 2.975 2,2 Hauptzentrum Hermannplatz/Kottbusser
Damm11 41.575 30,3
Hauptzentrum Frankfurter Allee 26.335 19,2 Stadtteilzentrum Mehringdamm/Bergmannstr.12 15.265 11,1
Stadtteilzentrum Kottbusser Tor13 11.470 8,4 Stadtteilzentrum Ostbahnhof 24.340 17,8
Nahversorgungszentrum Mehringplatz/südl.
Friedrichstraße 3.070 2,2 Nahversorgungszentrum Wrangelstraße 2.855 2,1
Nahversorgungszentrum Warschauer Straße14 4.880 3,6 Nahversorgungszentrum Boxhagener Straße 2.395 1,7
Nahversorgungszentrum Landsberger Allee 1.955 1,4 Friedrichshain-Kreuzberg gesamt 137.115 100,0
Die Betrachtung der Verkaufsfläche nach Branchen bzw. Warengruppen zeigt, dass der größte Anteil auf Waren des kurzfristigen Bedarfs entfällt (43,7%, vgl. Tab. 11). Dies spiegelt die Bedeutung wider, die der Nahversorgung im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg zukommt. Diese Tatsache wird durch die im Bezirk angesiedelten Großobjekte wie das Karstadt-Warenhaus am Herrmannplatz, das Ring-Center I oder das Kaufhof-Warenhaus am Ostbahnhof, die einen hohen Anteil an Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs aufweisen und deutlich über die Bezirksgrenzen hinausgehende Einzugsgebiete besitzen, überdeckt.
Trotz der genannten Großobjekte ist der Anteil der Verkaufsfläche für Waren des mittelfristigen Bedarfs mit 30,4% bzw. von 25,9% für Waren des langfristigen Bedarfs geringer als der für Waren des kurzfristigen Bedarfs.
11 nur für Zentrumsbereich in Friedrichshain-Kreuzberg
12 Incl. Erweiterungsbereich
13 Incl. Erweiterungsbereich
14 Incl. Erweiterungsbereich
Tab. 11: Verkaufsfläche des Friedrichshain-Kreuzberger Einzelhandels nach Branchen bzw.
Warengruppen
Branche/Warengruppe VKF m² Anteil
in %
Nahrungs- u. Genussmittel 75.475 29,5
Backwaren/Fleisch- und Wurstwaren 5.435 2,1 Blumen, Zoo, Heimtierbedarf 6.040 2,4 Drogerie, Parfümerie, Kosmetik 10.285 4,0
Pharmazeutische Artikel 3.315 1,3
Papier-, Büro-, Schreibwaren, Zeitungen 11.320 4,4
kurzfristiger Bedarf 111.870 43,7
Bekleidung, Wäsche 34.805 13,6
Schuhe, Lederwaren 6.635 2,6
Gartenbedarf 2.385 0,9
Bau- und Heimwerkerbedarf 9.850 3,9 GPK, Hausrat, Geschenkartikel 11.950 4,7 Spielwaren, Hobby, Basteln,
Musikinstrumente
6.070 2,4 Sportartikel, Fahrräder, Camping 6.040 2,4
mittelfristiger Bedarf 301.475 30,4
Teppiche, Gardinen, Dekostoffe 5.210 2,0 Bettwaren, Haus-, Tisch- u. Bettwäsche 5.965 2,3
Möbel 23.285 9,1
Elektro, Leuchten, elektr. HH-Geräte 4.310 1,7 Unterhaltungselektronik, Tonträger, PC 9.620 3,8
Foto, Optik, Akustik 2.195 0,9
Uhren, Schmuck 1.920 0,8
Sonstiger Einzelhandel 13.670 5,3
langfristiger Bedarf 669.125 25,9
Einzelhandel insgesamt 255.780 100,0
3.3 Kaufkraft, Nachfragevolumen und Kaufkraftbindung im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg
3.3.1 Kaufkraft
Das Gutachterteam orientiert sich bezüglich der im Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraft an den jährlichen Prognosedaten der BBE- Regionalforschung Köln, in denen die regionalen Kaufkraftunterschiede berücksichtigt werden. Die u.a. auf den Steuerbescheiden der Kommunen
basierenden Kaufkraftdaten weisen für das Einzugsgebiet und das Jahr 2009 folgende einzelhandelsrelevante Ausgaben aus:
Tab. 12: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft je Einwohner des Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg nach Postleitzahlgebieten (Schätzung 2009)
PLZ Gebiet
KK-Niveau (% des
Bundesdurchschn.)
Kaufkraft- potenzial (EUR/Kopf/Jahr)
10243
Friedensstraße, Andreasviertel, Weberwiese, Wriezener Bahnhof
91,65 4.997
10245
Boxhagener Platz, Stralauer Kiez, Stralauer Halbinsel
90,95 4.959
10247 Samariterviertel,
Traveplatz 90,79 4.951
10249
Barnimkiez, Richard- Sorge-Viertel, Hausburgviertel
91,16 4.970
10961 Urbanstraße 92,00 5.016
10963 Askanischer Platz,
Rathaus Yorckstraße 91,40 4.983
10965 Chammissokietz,
Viktoriaplatz 91,95 5.013
10967 Graefekiez 91,42 4.984
10969
Mehringplatz, Moritzplatz, Wassertorplatz
91,23 4.974 10997 Wrangelkiez,
Lausitzer Platz 91,16 4.970
10999
Reichenberger Straße,
Oranienplatz
91,42 4.984 Die Kaufkraft der Friedrichshain-Kreuzberger Gebiete liegt unterhalb des Berliner Durchschnitts von 92,99 (=5.209 EUR pro Einwohner und Jahr) und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5.452 EUR pro Einwohner und Jahr (=100,00%). Nur die Postleitzahlgebiete Urbanstraße und Chamisso- bzw. Viktoriakiez erreichen Pro-Kopf-Werte, die über der 5.000-EUR-Grenze liegen.
3.3.2 Nachfragevolumen
Aus der Multiplikation der Einwohnerzahl des Einzugsgebietes mit den einzelhandelsrelevanten Ausgaben je Einwohner errechnet sich das Nachfragevolumen, das im Einzelhandel des Bezirkes Friedrichshain- Kreuzberg für Warenkäufe zur Verfügung steht.
Ausgehend von der im jeweiligen Lebens- bzw. Teilraum vorhandenen Einwohnerzahl errechnet sich das in den Tabellen 13 und 14 dargestellte einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen.
Tab. 13: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen für den Einzelhandel des Ortsteiles Friedrichshain nach Lebens- bzw. Teilräumen
Lebens-/Teilraum Einwohner Kaufkraft je Einwohner
EUR
Nachfrage- volumen 1.000 EUR
Samariterviertel 18.022 4.948 89.173 Hausburgviertel 8.111 4.969 40.304 Richard-Sorge-Viertel 9.355 4.969 46.485 Friedenstraße 6.472 4.994 32.318
Barnimkiez 5.525 4.971 27.465
Andreasviertel 11.782 4.999 58.898
Weberwiese 9.968 4.999 49.830
Wriezener Bhf. 526 4.999 2.629
Traveplatz 17.312 4.948 85.660
Boxhagener Platz 18.434 4.958 91.396 Stralauer Kiez 6.153 4.948 30.445 Stralauer Halbinsel 2.499 4.948 12.365 Friedrichshain
gesamt 114.159 4.966 566.968
Für den Einzelhandel des Ortsteiles Friedrichshain steht ein Nachfragevolumen von rd. 567 Mio. EUR zur Verfügung.
Das Nachfragevolumen für den Ortsteil Kreuzberg liegt mit rd. 739 Mio.
EUR höher als das für den Ortsteil Friedrichshain (Abbildung 19). Dies liegt neben dem geringfügig höheren Kaufkraftniveau an der höheren
Einwohnerzahl Kreuzbergs, woraus sich eine höhere Kaufkraft- bzw.
Nachfragesumme errechnet.
Tab. 14: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen für den Einzelhandel des Ortsteiles Kreuzberg nach Lebens- bzw. Teilräumen
Lebens-/Teilraum Einwohner Kaufkraft je Einwohner
EUR
Nachfrage- volumen 1.000 EUR
Gleisdreieck 292 4.986 1.456
Askanischer Platz 6.320 4.986 31.512 Rathaus Yorckstraße 5.628 4.986 28.061
Viktoriapark 9.827 5.014 49.273
Chamissokiez 14.723 5.015 73.834
Urbanstraße 11.989 5.016 60.137
Mehringplatz 12.786 4.974 63.598
Moritzplatz 14.652 4.974 72.879
Graefekiez 18.099 4.986 90.242
Wassertorplatz 4.995 4.995 24.845
Oranienplatz 9.344 4.981 46.544
Lausitzer Platz 13.160 4.980 65.537
Reichenberger Straße 14.914 4.986 74.361
Wrangelkiez 11.369 4.980 56.752
Kreuzberg gesamt 148.098 4.989 739.031
Für Friedrichshain-Kreuzberg stehen zusammen rd. 1.306 Mio. EUR für Einzelhandelskäufe bereit.
In den einzelnen Branchen bzw. Warengruppen ergibt sich für den Einzelhandel des Ortsteiles Friedrichshain das in Tab. 15 dargestellte Nachfragevolumen. Aus der Abbildung wird deutlich, dass der größere Teil dieses Nachfragevolumens für den Kauf von Waren des kurzfristigen Bedarfs bereitsteht (= 57,4%). Auf Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs entfallen zusammen 42,5% dieses Volumens.
Tab. 15: Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen für den Einzelhandel des Ortsteiles Friedrichshain nach Branchen bzw. Warengruppen
Branche/Warengruppe Kaufkraft je Einwohner
EUR
Nachfrage- volumen 1.000 EUR
Anteil in % Nahrungs- u. Genussmittel 1.618 184.727 33,0 Backwaren/Fleisch- und
Wurstwaren 237 27.021 4,8
Blumen, Zoo, Heimtierbedarf 93 10.617 1,9 Drogerie, Parfümerie, Kosmetik 203 23.169 4,1 Pharmazeutische Artikel 500 57.080 10,2 PBS,Zeitungen, Zeitschriften,
Bücher 169 19.287 3,4
kurzfristiger Bedarf 2.820 321.901 57,4
Bekleidung, Wäsche 397 45.350 7,7
Schuhe, Lederwaren 96 10.925 2,0
Gartenbedarf 73 8.361 1,5
Bau- und Heimwerkerbedarf 451 51.514 9,2 GPK, Hausrat, Geschenkartikel 61 7.015 1,3 Spielwaren, Hobby, Basteln 96 10.925 2,0 Sportartikel, Fahrräder, Camping 71 8.157 1,5 mittelfristiger Bedarf 1.246 142.247 25,1 Teppiche, Gardinen, Dekostoffe 52 5.964 1,1 Bettwaren, Haus-, Tischwäsche 49 5.550 1,0
Möbel 244 27.907 4,2
Elektro, Leuchten, elektr. HH-
geräte 117 13.341 2,2
Unterhaltungselektr. Tonträger,
PC 267 30.474 5,4
Foto, Optik, Akustik 93 10.601 1,9
Uhren, Schmuck 42 4.823 1,0
Sonstiger Einzelhandel 36 4.161 0,7
langfristiger Bedarf 901 102.820 17,5
Einzelhandel insgesamt 4.966 566.968 100,0