GARS.NRW - Grundstücksmarktberichte

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna

Grundstücksmarktbericht 2021

für die Städte und Gemeinden Bergkamen, Bönen, Fröndenberg/Ruhr, Holzwickede, Kamen, Schwerte, Selm und Werne

www.boris.nrw.de

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna

Grundstücksmarktbericht 2021

Berichtszeitraum 01.01.2020 – 31.12.2020

Übersicht über den Grundstücksmarkt im Jahre 2020 im Kreis Unna

(ohne die Städte Lünen und Unna)

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna

Geschäftsstelle Zechenstraße 51 59425 Unna

Telefon: 02303 27-1068 Fax: 02303 27-3196

E-Mail: gutachterausschuss@kreis-unna.de Internet: www.gars.nrw/kreis-unna

Druck

Druckerei der Kreisverwaltung Unna

Gebühr

Das Dokument kann unter www.boris.nrw.de gebührenfrei heruntergeladen werden. Bei einer Bereitstel- lung des Dokuments oder eines gedruckten Exemplars durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschus- ses beträgt die Gebühr 46,00 EUR je Exemplar (Nr. 5.3 des Kostentarifs der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen).

Bildnachweis

Bergkamen I Marina Rünthe, Holzwickede I Haus Opherdicke, Kamen I Kamener Kreuz, Selm I Schloss Cappenberg Selm, Kreishaus

Fotos: Hans Blossey

Fröndenberg/Ruhr I Bismarckturm in Strickherdicke Foto: Gerd Nolte

Werne I Marktplatz mit Brunnen Foto: Barbara Jansen

Schwerte I St. Viktor Foto: Kreis Unna

Bönen I Zechenturm bei Tag Foto: Birgit Heinekamp – Kreis Unna

Lizenz

Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz "Datenlizenz Deutschland - Zero - Version 2.0"

(dl-de/zero-2-0). Sie können den Lizenztext unter www.govdata.de/dl-de/zero-2-0 einsehen.

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Inhaltsverzeichnis

1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 7

2 Zielsetzung des Grundstückmarktberichts 9

3 Umsätze 10

3.1 Gesamtumsatz 10

3.2 Unbebaute Grundstücke 11

3.3 Bebaute Grundstücke 11

3.4 Wohnungseigentum 12

3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 12

3.6 Sonstige 12

4 Unbebaute Grundstücke 13

4.1 Individueller Wohnungsbau 13

4.2 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke 16

4.3 Gewerbliche Bauflächen 16

4.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 17

4.5 Bauerwartungsland und Rohbauland 20

4.6 Sonstige unbebaute Grundstücke 21

4.7 Bodenrichtwerte 22

4.7.1 Definition 22

4.7.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORISplus.NRW 23

4.7.3 Gebietstypische Bodenrichtwerte 24

4.7.4 Umrechnungskoeffizienten 25

4.7.5 Indexreihen 26

5 Bebaute Grundstücke 27

5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 27

5.1.1 Durchschnittspreise 27

5.1.2 Immobilienrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren 30

5.1.4 Sachwertfaktoren 32

5.1.5 Liegenschaftszinssätze 41

5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude 41

5.2.2 Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten 42

5.3 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude 43

5.3.2 Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten 43

5.4 Sonstige bebaute Grundstücke 43

6 Wohnungs- und Teileigentum 44

6.1 Wohnungseigentum 44

6.1.2 Immobilienrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren 46

6.1.5 Rohertragsfaktoren 48

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6.2 Teileigentum 48

7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 49

7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte 49

7.2 Erbbaurechte und Wohnungserbbaurechte 49

7.3 Erbbaurechtsgrundstücke 50

8 Modellbeschreibungen 51

8.1 Modell zur Ableitung der Sachwertfaktoren 51

8.2 Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze 52

8.3 Bewirtschaftungskosten 53

9 Mieten und Pachten 54

10 Kontakte und Adressen 55

11 Anlagen 58

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1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist als Einrichtung des Landes ein neutrales, von der Stadt- oder Kreisverwaltung als Behörde weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden von der Bezirksregierung nach Anhörung der zuständigen Gebietskör- perschaft bestellt. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur-, Bauingeni- eur-, Bank- und Vermessungswesen und Sachverständige für den Immobilienmarkt sowie für spezielle Bewertungsfragen. Die Sachverständigen sind ehrenamtlich tätig.

Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), die Immo- bilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und die Verordnung über die amtliche Grundstücks- wertermittlung Nordrhein-Westfalen (GrundWertVO NRW) in der jeweils gültigen Fassung maßgeblich.

Zur Vorbereitung und Durchführung der Tätigkeiten des Gutachterausschusses stellt die Stadt oder der Kreis eine Geschäftsstelle zur Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Weisung des Gutach- terausschusses bzw. seines Vorsitzenden untersteht.

Die zentrale Aufgabe der Gutachterausschüsse ist es, für Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu sorgen. Somit gehören zu ihren wesentlichen Aufgaben:

 die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

 die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

 die Ermittlung und Veröffentlichung von Boden- und Immobilienrichtwerten

 die Veröffentlichung eines Grundstücksmarktberichts

 die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien

Ihre Kenntnisse über den örtlichen Grundstücksmarkt beziehen die Gutachterausschüsse insbesondere aus den Grundstückskaufverträgen, die ihnen gemäß § 195 (1) BauGB von den Notaren in Kopie vorgelegt werden. Diese Kaufverträge werden unter Wahrung des Datenschutzes anonymisiert und nach bewertungstechnischen und mathematisch-statistischen Methoden ausgewertet. Sie bilden die Datengrundlage für die Wahrnehmung der oben genannten Aufgaben.

Neben den örtlichen Gutachterausschüssen besteht in Nordrhein-Westfalen auch ein Oberer Gutach- terausschuss für Grundstückswerte. Der Obere Gutachterausschuss ist als Einrichtung des Landes unabhängig, ein an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder des Oberen Gut- achterausschusses werden vom Innenministerium für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Sie sollen Mit- glieder eines Gutachterausschusses sein. Die Tätigkeit im Oberen Gutachterausschuss ist ehrenamtlich. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung Köln.

Der Obere Gutachterausschuss hat insbesondere folgende Aufgaben:

 Erarbeitung des Grundstücksmarktberichts NRW

 Erstattung von Obergutachten auf Antrag

 Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt BORIS.NRW

 Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten

 zur Sicherstellung der Einheitlichkeit soll der Obere Gutachterausschuss im Einvernehmen mit den Vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse verbindliche Standards für die Auswer- tung der wesentlichen Daten aus der Kaufpreissammlung erarbeiten

Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachter- ausschusses vorliegt.

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Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna)

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2 Zielsetzung des Grundstückmarktberichts

Der Bericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt im Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna). Er wird jährlich vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna heraus- gegeben.

Aufgabe des Grundstücksmarktberichts ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Marktbericht dient somit der allgemeinen Markttranspa- renz.

Als Basis dient die Kaufpreissammlung, in der die Daten der ausgewerteten Kaufverträge aller Grundstücksverkäufe des Zuständigkeitsbereichs des Gutachterausschusses in anonymisierter Form geführt werden. Durch die Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert ist und dass marktkonforme Daten ermittelt werden können.

Der Bericht wendet sich zum einen an die freiberuflich tätigen Bewertungssachverständigen, um ihnen für ihre Arbeit Hintergrundinformationen über den Grundstücksmarkt des Kreises Unna (ohne die Städte Lünen und Unna) zu geben. Die vom Gutachterausschuss erarbeiteten Ergebnisse werden so bekannt und nutzbar gemacht. Zum anderen wendet er sich an die freie Wirtschaft und die öffentliche Verwaltung, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Er wendet sich auch an interessierte Bürgerinnen und Bürger.

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0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

2016 2017 2018 2019 2020

unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungseigentum

Geldumsatz [Mio. €]

3 Umsätze

3.1 Gesamtumsatz

Im Jahre 2020 wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses 2.825 Kauffälle ausgewertet. Dies ist gegenüber 2019 (2.666) ein Anstieg um 6 %. Der Umsatz ist von 586 Mio. EUR auf 693 Mio. EUR im Jahr 2020 gestiegen.

Geldumsatz 2020

Gesamtumsatz 693,3 Mio. EUR

davon

unbebaute Grundstücke………... 65,8 Mio. EUR bebaute Grundstücke……… 469,3 Mio. EUR Wohnungseigentum……….. 111,9 Mio. EUR Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke.. 46,0 Mio. EUR sonstige Grundstücke……….. 0,3 Mio. EUR

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0 50 100 150 200 250 300

2016 2017 2018 2019 2020

Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser

Geldumsatz [Mio. €]

3.2 Unbebaute Grundstücke

Für die unbebauten Grundstücke ist bei leicht gesunkener Fallzahl der Geldumsatz gestiegen.

Geldumsatz 2020

davon

landwirtschaftliche Flächen……….. 8,8 Mio. EUR forstwirtschaftliche Flächen………. 0,1 Mio. EUR Bauerwartungs- und Rohbauland……… 26,8 Mio. EUR Bauland für den individuellen Wohnungsbau… 21,4 Mio. EUR Bauland für Geschosswohnungsbau…………. 3,6 Mio. EUR

Bauland für Gewerbe………. 5,1 Mio. EUR

3.3 Bebaute Grundstücke

Für den Teilmarkt bebaute Grundstücke sind bei insgesamt steigender Anzahl größere Geldumsätze erzielt worden. In den einzelnen Segmenten dieses Teilmarktes variieren die Umsätze.

Geldumsatz 2020

davon

Ein- und Zweifamilienhäuser...……… 282,3 Mio. EUR Mehrfamilienhäuser……….. 85,4 Mio. EUR Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser….. 41,7 Mio. EUR Gewerbe- und Industrieobjekte……….. 34,4 Mio. EUR sonstige Gebäude……….……… 25,5 Mio. EUR

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3.4 Wohnungseigentum

Für alle Teilmärkte ist bei insgesamt steigender Anzahl auch der Geldumsatz gestiegen.

Geldumsatz 2020

davon

Erstverkäufe aus Neubau……….... 21,8 Mio. EUR Weiterverkäufe………... 90,1 Mio. EUR Erstverkäufe aus Umwandlung…..………. 0,0 Mio. EUR

3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke

Neu begründete Erbbaurechtsverträge beziehen sich auf Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau. Der Umsatz ist in diesem Segment sehr gering.

Geldumsatz 2020

davon

Erbbaugrundstücke……….…... 3,9 Mio. EUR Erbbaurechte……….. 34,6 Mio. EUR Wohnungs- und Teileigentumserbbaurecht….. 7,5 Mio. EUR

3.6 Sonstige

Aufgrund der sehr speziellen Art dieser Grundstücke, z.B. Arrondierungsflächen, lässt sich keine qua- lifizierte Aussage treffen. Dementsprechend findet hier keine Aufteilung nach spezifischen Nutzungen statt. Insgesamt ist bei sinkender Anzahl auch der Geldumsatz gesunken.

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0 50 100 150 200 250

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

Gesamtkosten [1.000 €]

Bauplatzgröße [m²] / -kosten [€/m²]

Bauplatzgröße [m²] Kosten [€/m²] Ø Bpl-Kosten [1.000 €]

4 Unbebaute Grundstücke 4.1 Individueller Wohnungsbau

Unbebaute Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, den sogenannten individuellen Wohnungs- bau, sind voll erschlossene, baureife Grundstücke. Sie lassen sich im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn bebauen. In der folgenden Grafik werden die Größe eines durchschnittlichen Bauplatzes, die Höhe des durchschnitt- lich gezahlten Baulandpreises pro m² sowie die Gesamtkosten ins Verhältnis gestellt.

Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau

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350

258 254

240 235

222 221

174 174

0 €/m² 50 €/m² 100 €/m² 150 €/m² 200 €/m² 250 €/m² 300 €/m² 350 €/m² 400 €/m²

300 m² 400 m² 500 m² 600 m² 700 m² 800 m² 900 m²

Durchschnittsgröße Bauplatz

2016 2017 2018 2019 2020

Die nachfolgende Grafik zeigt die aus Kaufpreisen ermittelten Durchschnittspreise für den individuellen Wohnungsbau der einzelnen Städte und Gemeinden und zum Vergleich die hieraus abgeleitete mittlere Preishöhe im Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna).

Durchschnittspreise für Wohnbauflächen

In der folgenden Grafik „Durchschnittsgröße Bauplatz“ wurden alle verkauften Bauplätze einer Ge- meinde gemittelt, unabhängig von weiterer Unterteilbarkeit und mit ihrer Durchschnittsgröße dargestellt. Die Grafiken verdeutlichen die zeitliche Entwicklung in diesem Marktsegment.

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100 €/m² 125 €/m² 150 €/m² 175 €/m² 200 €/m² 225 €/m² 250 €/m² 275 €/m² 300 €/m² 325 €/m² 350 €/m² 375 €/m²

Durchschnittspreise pro m² Bauland

2016 2017 2018 2019 2020

40.000 € 60.000 € 80.000 € 100.000 € 120.000 € 140.000 € 160.000 € 180.000 € 200.000 € 220.000 € 240.000 €

Durchschnittskosten Bauplatz

2016 2017 2018 2019 2020

In der Grafik „Durchschnittspreise pro m² Bauland“ werden die gezahlten Kaufpreise gemittelt dargestellt.

Die Auswertung der Gesamtkosten für alle Bauplätze führt schließlich in der Mittelbildung zu einem durchschnittlichen Preis für einen Bauplatz. Auch hier wurden alle verkauften Bauplätze der einzelnen Städte und Gemeinden herangezogen.

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4.2 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke

Dies sind voll erschlossene baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der Regel drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterschei- dung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder gemischte (teilweise gewerbliche) Nutzung findet an dieser Stelle nicht statt.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Geschosswohnungsbau liegen im Schnitt 10 % über denen für den individuellen Wohnungsbau.

4.3 Gewerbliche Bauflächen

Hierunter fallen voll erschlossene, baureife Grundstücke für die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben eine ausschließlich gewerbliche Nutzung (Gewerbe und Industrie) bzw. eine überwiegend tertiäre Nutzung (Dienstleistungen) möglich ist.

Umsatzentwicklung

Jahr Anzahl Umsatz in Mio. EUR

2016 4 0,9

2017 8 2,7

2018 2 1,9

2019 1 0,2

2020 8 3,6

Umsatzentwicklung Gewerbe und Industrie Jahr Anzahl Umsatz in

Mio. EUR

2016 22 5,4

2017 31 11,9

2018 28 10,6

2019 16 9,3

2020 27 4,5

Umsatzentwicklung tertiäre Nutzung

2016 7 2,7

2017 0 0,0

2018 2 0,6

2019 0 0,0

2020 0 0,0

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Anzahl der Kauffälle 18 24 24 26 19 23 22 21 19 16

Flächenumsatz [ha] 46,1 31,3 52,4 50,8 27,5 43,0 36,5 57,3 41,2 47,7 Geldumsatz [Mio.€] 1,51 0,94 2,38 2,49 1,20 1,97 1,92 3,47 2,69 3,33

Ø €/m² 3,42 3,02 4,55 4,70 4,40 4,68 4,91 5,43 6,09 5,86

0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00

0 25 50 75

Geldumsatz [Mio.€] / Ø €/m²

Anzahl Kauffälle / Flächenumsatz [ha]

4.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Bei dieser Grundstücksgruppe handelt es sich um landwirtschaftlich genutzte Flächen (Ackerland und Grünland) und forstwirtschaftlich genutzte Flächen. Es wird unterstellt, dass auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (§ 5 Abs. 1 ImmoWertV).

Landwirtschaftlich genutzte Flächen

Beim Verkauf im „privaten Grundstücksbereich“ ist die Anzahl der Kauffälle über 10 Jahre relativ gering. Der Durchschnittspreis für landwirtschaftlich genutzte Flächen (hier: Acker- und Grünland) sinkt im Jahr 2020 von 6,09 €/m² auf 5,86 €/m².

Landwirtschaftliche Flächen (Acker- und Grünland)

In die oben angeführte Auswertung sind nur Kauffälle eingegangen, deren Fläche größer als 2.500 m² ist. Es handelt sich bei den aufgeführten Durchschnittspreisen um reine Mittelwerte, das heißt, dass Lage, Zuschnitt, Topographie, Bodengüte usw. hier nicht berücksichtigt wurden.

Nach Untersuchungen des Gutachterausschusses sind Kauffälle, an denen die öffentliche Hand oder andere vergleichbare Institutionen beteiligt sind oder bei denen ungewöhnliche persönliche Verhält- nisse vorliegen (z.B. Reinvestitionen), nur bedingt auswertbar. Die in diesen Kauffällen vorkommen- den Besonderheiten sind nur schwer zu erfassen. Die Preisangaben haben eine große Schwan- kungsbreite. Auf eine Mittelbildung und Veröffentlichung wird deshalb verzichtet. Dies schließt in Ein- zelfällen weitergehende Untersuchungen nicht aus.

Um eine bessere Übersicht über den Grundstücksmarkt im privaten landwirtschaftlichen Bereich zu bekommen, wurde eine Dreiteilung des Zuständigkeitsgebietes durchgeführt. Eine Aufteilung nach Städten und Gemeinden ist aufgrund des geringen Datenmaterials nicht möglich. So werden folgende Gebiete zusammengefasst: Selm und Werne im Norden, Bergkamen, Kamen und Bönen in der Mitte und Fröndenberg/Ruhr, Holzwickede und Schwerte im Süden. Um eine möglichst gesicherte Aussage über die Preisgestaltung in diesen Gebieten zu ermöglichen, wurde aus den Jahrgängen 2018 bis 2020 das Mittel gebildet.

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Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen

Nordkreis: Selm, Werne 6,80 €/m²

Mittelkreis: Bergkamen, Kamen, Bönen 6,50 €/m² Südkreis: Fröndenberg/Ruhr, Holzwickede, Schwerte 4,70 €/m²

In der folgenden Grafik wurden alle geeigneten Preise aus den Jahrgängen 2018 bis 2020 in den drei Gebieten getrennt nach Ackerland und Grünland ausgewertet. Zu beachten ist, dass teilweise nur wenige geeignete Preise für die Teilmärkte vorliegen.

Ackerland und Grünland 4,70

5,50

5,90 6,10 6,30

6,70 6,70 6,80

3,70

4,10

4,40 4,40 4,30 4,50

5,60

6,50

3,10 3,20

3,70 3,60 3,80 4,10

4,50 4,70

0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

€/m²

Nordkreis Mittelkreis Südkreis

7,80

7,10

4,70

5,20 5,10

4,80

0,00 2,00 4,00 6,00 8,00

Nordkreis Mittelkreis Südkreis

€/m²

Ø €/m² Ackerland Ø €/m² Grünland

11 Kauffälle 18 Kauffälle

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2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Ø €/m² 1,17 0,96 1,07 1,25 1,22 1,49 1,73 2,01

Anzahl der Kauffälle 5 4 4 6 5 4 4 4

Geldumsatz [Mio. €] 0,06 1,10 0,06 0,16 0,23 0,24 0,03 0,09 Flächenumsatz [ha] 5,46 76,00 5,14 5,12 24,60 17,43 1,95 4,58

0 10 20 30 40 50 60 70 80

0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00

Flächenumsatz [ha]

Ø €/m²/ Anzahl Fälle/ Geldumsatz [Mio. €] keine Angabe möglich keine Angabe möglich

1,20

1,10

1,20 1,20 1,30

1,40

1,60

1,90

0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

€/m²

BRW zum 01.01.

Forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Im Kreisgebiet gibt es nur wenige Waldflächen (rund 12 % der Fläche des Kreises). Daher liegen auch nur sehr wenige geeignete Preise für derartige Grundstücke vor. Dieser Preis beinhaltet in der Regel den Aufwuchs. Es werden nur Flächen berücksichtigt, die größer als 2.500 m² sind. Im Jahr 2020 be- trug der Durchschnittswert 2,01 €/m². Eine Dreiteilung wie im landwirtschaftlichen Bereich findet aufgrund der geringen Datenmenge nicht statt.

Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Flächen

Wegen der geringen Anzahl von Verkäufen wird der Bodenrichtwert für forstwirtschaftliche Flächen aus den letzten drei Jahren abgeleitet und beträgt zum 01.01.2021 1,90 €/m² inkl. Aufwuchs.

Hinweis:

Seit dem 01.01.2018 wird der Bodenrichtwert aus einem Mittel der letzten drei Jahre abgeleitet.

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4.5 Bauerwartungsland und Rohbauland

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung handelt es sich bei Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine ent- sprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Städte und Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen (§ 5 Abs. 2 und 3 ImmoWertV).

Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Umsatzentwicklung Bauerwartungsland Jahr Anzahl Umsatz in

Mio. EUR

2016 8 6,2

2017 11 14,1

2018 9 2,8

2019 19 13,1

2020 14 21,7

Umsatzentwicklung Rohbauland

2016 0 0,0

2017 1 0,1

2018 10 4,6

2019 2 0,8

2020 3 5,1

(21)

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Anzahl der Kauffälle

€/m²

Ø-Preise pro m² Anzahl der Kauffälle

4.6 Sonstige unbebaute Grundstücke

Bei den sonstigen unbebauten Grundstücken handelt es sich um sehr verschiedenartige Flächen.

Hierunter fallen vor allem Freizeit- und Gartenflächen, Arrondierungsflächen und Flächen für den Bau von Immissionsschutzmaßnahmen. Eine gesonderte Auswertung in diesem Segment hat der Gutach- terausschuss im Bereich der Freizeit- und Gartenflächen durchgeführt.

Freizeit- und Gartenfläche

Im Bereich Freizeit- und Gartenflächen werden Preise für Flächen untersucht, die gemäß Kaufvertrag als Freizeit- und / oder Gartenflächen genutzt werden. Hierzu gehören auch Flächen, die wegen ihrer Lage und Ausweisung diesem Bereich zufallen (z.B. Kleingartenflächen, Gartenlandarrondierungen).

Es werden nur Flächen berücksichtigt, die größer als 100 m² sind. Flächen, die zur Straßenlandabtre- tung oder zur Bauplatzerweiterung dienen, fallen nicht in diese Rubrik.

Im letzten Jahr wurden 20 Fälle dieser Art im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses ausgewertet. Da die einzelnen Fallzahlen in der Regel für die einzelnen Städte und Gemeinden statistisch unzureichend sind, wurden sie zusammengefasst. Es ergab sich für den Auswertungszeitraum 2020 ein mittlerer Preis pro Quadratmeter in Höhe von 25,- €. Hierbei lag die Bandbreite zwischen 10,00

€/m² und 60,00 €/m².

Bei dieser Preisspanne wird deutlich, dass sich auch weiterhin kein klassischer Durchschnittspreis für Freizeit- und / oder Gartenflächen ableiten lässt. Neben Angebot und Nachfrage spielen viele Fakto- ren eine Rolle, wie z.B. Nutzungsmöglichkeiten, Lage und infrastrukturelle Gegebenheiten. Dies schlägt sich entsprechend im Preis nieder. Der Durchschnittspreis der letzten 10 Jahre beträgt 22,- €/m².

Freizeit- und Gartenflächen

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4.7 Bodenrichtwerte

4.7.1 Definition

Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) ist ein aus Grundstückskaufpreisen abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbe- baut wäre (§ 196 Abs. 1 BauGB). Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flä- chenhafte Auswirkungen wie z.B. Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebiete, Boden- und Grundwasserverhältnisse sind im Bodenrichtwert berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte werden in Richtwertzonen ausgewiesen. Diese Zonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Jedem Bodenrichtwert ist ein beschreibender Datensatz zuge- ordnet, der alle wertrelevanten Merkmale wie z.B. Entwicklungszustand, Art und Maß der Nutzung, Geschosszahl und Baulandtiefe enthält. Diese wertbeeinflussenden Merkmale definieren das Boden- richtwertgrundstück. Einzelne Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone können in ihren wertrelevanten Merkmalen von der Beschreibung der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen. Ab- weichungen des einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in Bezug auf die wertbestimmenden Eigenschaften bewirken Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert.

Die Bodenrichtwerte werden gemäß § 196 Abs. 1 BauGB und § 37 Abs. 1 GrundWertVO NRW jähr- lich beschlossen, öffentlich bekannt gemacht und veröffentlicht (www.boris.nrw.de).

Ansprüche gegenüber Genehmigungsbehörden, z.B. Bauplanungs-, Baugenehmigungs- oder Land- wirtschaftsbehörden, können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenricht- wertzonen noch aus den sie beschreibenden Eigenschaften abgeleitet werden.

Bodenrichtwert für Bauland

Bodenrichtwerte für baureifes Land sind, wenn nicht anders angegeben, abgabenfrei ermittelt. Sie enthalten danach Erschließungsbeiträge und naturschutzrechtliche Ausgleichsbeträge im Sinne von

§§ 127 und 135a BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem Kom- munalabgabengesetz Nordrhein-Westfalen (KAG NRW) in Verbindung mit den örtlichen Beitragssat- zungen.

Bodenrichtwert für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Acker- und Grünland)

Der Bodenrichtwert bezieht sich im Allgemeinen auf gebietstypische landwirtschaftliche Nutzung in freier Feldlage, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen und die in absehbarer Zeit weiterhin nur landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Es werden die ortsübliche Bodenbeschaffenheit und Bodenqualität unterstellt.

Abweichungen der Eigenschaften in den wertbestimmenden Eigenschaften einzelner Grundstücke wie z.B. Ortsrandlage, Hofnähe, Zuschnitt usw. sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Land- wirtschaftliche Bodenrichtwertzonen können auch Grundstücke mit einer gegenüber der landwirtschaftlichen Nutzung höheren oder niedrigeren Wertigkeit aufweisen (z.B. Flächen für Erholungs- und Freizeiteinrichtungen, landwirtschaftliche Hofstelle).

(23)

Bodenrichtwert für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke

Der Bodenrichtwert bezieht sich im Allgemeinen auf gebietstypische forstwirtschaftliche Nutzflächen in Wäldern, für die im Wesentlichen die gleichen Nutzungs- und Wertverhältnisse gelten und die entsprechend in absehbarer Zeit weiterhin nur forstwirtschaftlich genutzt werden. Der Bodenrichtwert versteht sich inklusive Aufwuchs. Abweichungen der Eigenschaften in den wertbestimmenden Eigen- schaften einzelner Grundstücke wie z.B. Aufwuchs und Topografie sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Fortwirtschaftliche Bodenrichtwertzonen können auch Grundstücke mit einer gegen- über der forstwirtschaftlichen Nutzung höheren oder niedrigeren Wertigkeit aufweisen (z.B. Flächen für Erholungs- und Freizeiteinrichtungen, landwirtschaftliche Hofstelle).

4.7.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORISplus.NRW

Zur Optimierung der Markttransparenz werden die Bodenrichtwerte, Immobilienrichtwerte, Bodenwert- übersichten, Immobilienpreisübersichten und Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse sowie eine allgemeine Preisauskunft zu Häusern und Eigentumswohnungen vom Oberen Gutachter- ausschuss für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen in Zusammenarbeit mit der Bezirksregierung Köln (Geobasis NRW) und dem Landesbetrieb Information und Technik NRW (IT.NRW) an zentraler Stelle unter BORISplus.NRW zur Nutzung über das Internet flächendeckend veröffentlicht. Unter der Adresse www.boris.nrw.de können diese zur Verfügung gestellten Daten eingesehen und kostenlos heruntergeladen werden. Darüber hinaus wird BORISplus.NRW als App angeboten. Mit dieser App können jederzeit die wichtigsten Informationen zu den aktuellen und den historischen Bodenrichtwer- ten (ab 2011) durch Lokalisierung des eigenen Standortes in Nordrhein-Westfalen mobil abgerufen werden. Zukünftig können auch die aktuellen sowie die historischen Immobilienrichtwerte (ab 2011) über die App geladen werden. Als Kartengrundlage werden die amtlichen Luftbilder oder die topogra- fischen Karten verwendet.

Zudem stellt auch die Geschäftsstelle Informationen aus dem Grundstücksmarktbericht und die Bo- denrichtwerte kostenlos zur Verfügung.

Mit folgenden Links gelangen Sie direkt zu den Bodenrichtwerten im Kreis Unna:

Bodenrichtwerte im Kreis Unna (BORISplus.NRW) Bodenrichtwerte im Kreis Unna (GeoService Kreis Unna)

(24)

4.7.3 Gebietstypische Bodenrichtwerte

Einen Überblick über die jeweiligen Preisspannen in den einzelnen Städten und Gemeinden gibt die Übersicht über die Höhe der entsprechenden Bodenrichtwerte. Angegeben ist jeweils der niedrigste und der höchste Bodenrichtwert.

Städte und Gemeinden Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in Euro/m²

von bis

Bergkamen 65 250

Bönen 60 185

Fröndenberg/Ruhr 50 230

Holzwickede 90 320

Kamen 80 220

Schwerte 100 380

Selm 60 225

Werne 65 280

Kreis Unna 50 380

Städte und Gemeinden Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen in Euro/m²

von bis

Bergkamen 25 60

Bönen 40 80

Fröndenberg/Ruhr 30 30

Holzwickede 35 95

Kamen 30 200

Schwerte 35 80

Selm 25 85

Werne 35 45

Kreis Unna 25 200

(25)

Letztmalig weist der Gutachterausschuss die Bodenrichtwertübersichten für Ein- und Zweifamilien- häuser sowie gewerbliche Bauflächen, differenziert nach Lage, aus.

Bodenrichtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser in Euro / m²

unbebaute Grundstücke gute Lage mittlere Lage einfache Lage

Bergkamen 180 145 105

Bönen 150 125 95

Fröndenberg/Ruhr 145 140 95

Holzwickede 235 200 135

Kamen 190 175 130

Schwerte 255 200 145

Selm 205 175 125

Werne 240 190 125

Kreis Unna 205 170 120

Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen in Euro / m²

unbebaute Grundstücke gute Lage mittlere Lage einfache Lage

Bergkamen 40 30 30

Bönen 60 40 -

Fröndenberg/Ruhr - 30 -

Holzwickede 90 55 35

Kamen 100 40 30

Schwerte 70 50 40

Selm 40 35 25

Werne 45 40 -

Kreis Unna 70 40 35

4.7.4 Umrechnungskoeffizienten

Umrechnungskoeffizienten dienen dazu, Wertunterschiede, die sich aufgrund der Eigenschaften der Grundstücke ergeben, zu erfassen. Diese Eigenschaften (Einflussnahme) können z.B. Grundstücks- größe /-tiefe oder bauliche Ausnutzbarkeit sein. Der Gutachterausschuss hat hierzu keine Untersu- chungen durchgeführt. Bei Bedarf greift der Gutachterausschuss auf Untersuchungen benachbarter Gutachterausschüsse zurück.

(26)

4.7.5 Indexreihen Bodenpreisindexreihen

Nach § 11 ImmoWertV sollen die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grund- stücksmarkt mit Indexreihen erfasst werden. Bodenpreisindexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Bodenpreise eines Erhebungszeitraums zu den Bo- denpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben.

Der Gutachterausschuss hat zur zeitlichen Anpassung von Bodenpreisen für den individuellen Woh- nungsbau Indexreihen aus den Bodenrichtwerten abgeleitet. Nachfolgend können die Indexreihen Basis 2005 = 100 aus der Tabelle entnommen werden.

Eine Aussage über die absolute Höhe der Grundstückswerte kann hieraus nicht abgeleitet werden.

Bodenpreisindexreihen aus Bodenrichtwerten Basis 2005 = 100

Jahr Selm Werne Bergkamen Bönen Kamen Fröndenberg Holzwickede Schwerte 2005 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 2006 100,00 100,23 100,22 100,30 100,42 99,84 99,75 100,15 2007 100,11 100,14 100,15 100,44 100,42 99,92 99,75 100,10 2008 99,95 99,81 100,43 100,84 100,73 99,61 99,98 100,10 2009 99,95 99,89 100,37 100,84 100,73 99,61 99,98 99,91 2010 99,25 99,99 99,96 101,75 100,68 99,86 99,15 100,26 2011 99,16 100,01 100,06 101,75 100,72 100,22 99,39 100,29 2012 99,16 100,02 100,11 101,75 100,75 100,15 99,08 100,23 2013 99,17 100,15 100,11 102,50 100,75 100,20 99,08 100,17 2014 99,12 100,50 100,11 103,45 100,85 99,71 98,99 100,26 2015 99,39 100,69 100,32 103,77 101,94 98,26 98,88 100,35 2016 99,59 101,73 100,83 103,87 102,02 98,81 100,95 101,03 2017 106,83 102,61 114,05 111,38 109,31 100,19 105,55 102,65 2018 106,99 102,99 115,34 111,30 109,41 100,32 105,42 102,69 2019 107,81 106,44 115,71 111,49 109,41 100,94 105,59 102,73 2020 115,11 112,09 119,04 112,60 119,49 101,31 112,30 104,51

(27)

5 Bebaute Grundstücke

Dieses Marktsegment unterteilt sich in folgende Teilmärkte:

 Ein- und Zweifamilienhäuser

 Drei- und Mehrfamilienhäuser

 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude

 Sonstige bebaute Grundstücke

5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser

Im Jahr 2020 wurden für Grundstücke, die mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut sind, 1.123 Kauffälle registriert. Das bedeutet einen Anstieg um 5 % (Vorjahr: 1.067 Kauffälle).

Diese 1.123 Fälle teilen sich in drei Teilmärkten wie folgt auf:

.

5.1.1 Durchschnittspreise

Aus einem Teil der Kauffälle konnten nachfolgende Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäu- ser abgeleitet werden. Hierbei wird zwischen freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- haushälften und Reihenendhäusern, sowie Reihenmittelhäusern unterschieden.

Gebäudeart Alters-

klasse Anzahl

Ø Grundstücks-

größe

Ø Gesamt- kaufpreis

Ø fiktives Baujahr

Gebäude- standard- kennzahl

Ø Bodenrichtwert freistehende Ein-

und Zweifamilien- häuser mit einer Grundstücksfläche von 350 – 800 m²

2010-2017 2000-2009 1990-1999 1980-1989 1970-1979 1960-1969 1950-1959

9 13 12 20 45 48 8

488 m² 463 m² 594 m² 576 m² 612 m² 648 m² 647 m²

391.000 € 372.000 € 404.000 € 333.000 € 296.000 € 263.000 € 252.000 €

2013 2004 1994 1983 1974 1966 1955

3,5 3,3 3,0 2,7 2,5 2,3 2,3

160,- €/m² 175,- €/m² 155,- €/m² 155,- €/m² 170,- €/m² 170,- €/m² 165,- €/m²

Doppelhaushälften und Reihenend- häuser mit einer Grundstücksfläche von 250 – 500 m²

2010-2017 2000-2009 1990-1999 1980-1989 1970-1979 1960-1969 1950-1959

4 25 32 14 25 50 15

317 m² 305 m² 342 m² 355 m² 355 m² 389 m² 408 m²

345.000 € 315.000 € 284.000 € 257.000 € 232.000 € 167.000 € 169.000 €

2015 2003 1994 1984 1976 1966 1955

3,6 3,2 2,9 2,5 2,4 2,3 2,2

180,- €/m² 190,- €/m² 165,- €/m² 160,- €/m² 160,- €/m² 145,- €/m² 145,- €/m²

Reihenmittelhäuser mit einer Grund- stücksfläche von

150 – 300 m²

2010-2017 2000-2009 1990-1999 1980-1989 1970-1979 1960-1969 1950-1959

2 3 7 7 24 11 2

184 m² 200 m² 234 m² 247 m² 228 m² 243 m² 232 m²

315.000 € 270.000 € 254.000 € 282.000 € 203.000 € 175.000 € 158.000 €

2015 2004 1995 1985 1976 1966 1958

3,4 3,1 2,9 2,6 2,4 2,3 2,3

185,- €/m² 190,- €/m² 155,- €/m² 180,- €/m² 155,- €/m² 140,- €/m² 140,- €/m² Ein- und Zweifamilienhäuser

2020

Teilmarkt Anzahl freistehende Ein- und

Zweifamilienhäuser

501 Doppelhaushälften

und Reihenendhäuser

494 Reihenmittelhäuser 128

(28)

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000

2016 2017 2018 2019 2020

€/m²

Ein-/ Zweifamilienhaus freistehend (Grundstücksfläche 350-800 m²)

Die Durchschnittswerte sind Mittelwerte und bilden die Marktsituation ab. Bei der Ermittlung wurde ein dem Alter entsprechender normaler Zustand unterstellt. Der Einfluss weiterer wertrelevanter Faktoren wurde nur insoweit berücksichtigt, wie sie durch Außenbesichtigung bzw. durch Erwerberbefragung (Fragebogen) bekannt sind.

Die Werte beinhalten Nebengebäude (überwiegend Garagen), soweit vorhanden.

Fiktives Baujahr: Nach Modernisierungen oder Sanierungen einer Immobilie ergibt sich eine längere Restnutzungsdauer, so dass das sich daraus ergebende fiktive Baujahr vom tatsächlichen Baujahr abweicht.

Gebäudestandardkennzahl: Die Gebäudestandardkennzahl spiegelt den Ausstattungsstandard des Objektes wieder. Die Spanne liegt zwischen eins (nicht zeitge- mäß) und fünf (stark gehoben).

In den folgenden Grafiken wird die Untersuchung für alle zuvor genannten Altersklassen zusammen bezogen auf die einzelnen Städte und Gemeinden des Zuständigkeitsbereiches der letzten 5 Jahre dargestellt.

Durchschnittliche Kaufpreise

(29)

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000 350.000

2016 2017 2018 2019 2020

€/m²

Doppelhaushälfte/ Reihenendhaus (Grundstücksfläche 250-500 m²)

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 300.000

2016 2017 2018 2019 2020

€/m²

Reihenmittelhaus (Grundstücksfläche 150-300 m²)

(30)

5.1.2 Immobilienrichtwerte, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren Immobilienrichtwerte

Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage dargestellte durchschnittliche Lagewerte für Immobilien, bezogen auf ein für diese Lage typisches Normobjekt. Immobilienrichtwerte sind dementsprechend Vergleichsfaktoren mit einem räumlichen Bezug (§ 38 Abs. 1 GrundWertVO NRW).

Sie werden sachverständig aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und durch Beschluss des Gut- achterausschusses stichtagsbezogen als Wert in Euro pro m² Wohnfläche festgesetzt.

Immobilienrichtwerte stellen Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke im Sinne des § 193 BauGB dar und bilden unter sachverständiger Einschätzung die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren.

Das Ergebnis ersetzt jedoch nicht die Verkehrswertermittlung durch ein Gutachten eines Sachver- ständigen oder des Gutachterausschusses, bildet aber eine Orientierungshilfe zur Wertfindung einer Immobilie.

Die Immobilienrichtwerte

 sind in Euro pro m² Wohnfläche angegeben

 beziehen sich ausschließlich auf Weiterverkäufe, nicht auf Neubauten

 beinhalten keine Nebengebäude (Garage, Schuppen etc.)

 beziehen sich auf Grundstücke ohne besondere Merkmale (z.B. Baulasten, Leitungsrechte, Altlasten, Erbbaurecht, besondere Bauteile)

 gelten für schadensfreie Objekte ohne besondere Einbauten

 sind nur innerhalb des Modells des Gutachterausschusses mit seinen entsprechenden Um- rechnungstabellen zu verwenden

Hinweise zur Verwendung

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna hat aus der Kaufpreissammlung Immo- bilienrichtwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihen- und Doppelhäuser abgeleitet.

Unterschiede in den wertbestimmenden Eigenschaften der Kaufobjekte und dem Kaufzeitpunkt wurden mit Hilfe von Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten sachverständig auf Basis einer Kauf- preisanalyse ermittelt und berücksichtigt.

Abweichungen einzelner individueller Grundstücksmerkmale einer zu bewertenden Immobilie von der Richtwertnorm können sachverständig unter Beachtung der veröffentlichten Umrechnungskoeffizien- ten berücksichtigt werden.

Ist die Summe der Abweichungen groß, kann ein anderer geeigneterer Richtwert herangezogen werden. Von der Definition abweichende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind geson- dert zu betrachten. Der ermittelte Vergleichswert ist sachverständig zu würdigen.

Die Immobilienrichtwerte und Immobilienrichtwertzonen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie Reihen- und Doppelhäuser sind in Immobilienrichtwertkarten dargestellt. Die Immobilienricht- werte sowie einen Immobilien-Preis-Kalkulator zur Bewertung einer Immobilie stehen Ihnen im Inter- net unter der Adresse www.boris.nrw.de kostenlos zur Verfügung.

Hier geht es direkt zu den Immobilienrichtwerten im Kreis Unna.

(31)

Immobilienrichtwerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna hat Immobilienrichtwerte aus den Kauf- preisen der Jahre 2014 bis 2018 lageorientiert als Durchschnittswert abgeleitet und auf den 01.01.2021 indiziert.

Die Immobilienrichtwerte gelten für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerer Wohnlage der jeweiligen Richtwertzone. Sie wurden aus 397 Kauffällen ermittelt, deren Kaufpreise im Mittel 1.611 €/m² betragen und eine Standardabweichung von 448 €/m² aufweisen. Die Baujahre der Häuser liegen zwischen 1949 und 2014. Die mittlere Wohnfläche beträgt 157 m² mit einer Standardabwei- chung von 36 m². Die Grundstücke weisen im Mittel eine Baulandfläche von 664 m² mit einer Stan- dardabweichung von 183 m² auf.

Zur Erhöhung der statistischen Sicherheit bei der Ermittlung der Indexreihen und Umrechnungskoeffi- zienten wurden zusätzlich Kauffälle aus dem Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Lünen herangezogen.

Immobilienrichtwerte für Reihen- und Doppelhäuser

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Unna hat Immobilienrichtwerte aus den Kauf- preisen der Jahre 2014 bis 2019 lageorientiert als Durchschnittswert abgeleitet und auf den 01.01.2021 indiziert.

Die Immobilienrichtwerte gelten für Reihen- und Doppelhäuser in mittlerer Wohnlage der jeweiligen Richtwertzone. Sie wurden aus 683 Kauffällen ermittelt, deren Kaufpreise im Mittel 1.478 €/m² betragen und eine Standardabweichung von 430 €/m² aufweisen. Die Baujahre der Häuser liegen zwischen 1896 und 2013. Die mittlere Wohnfläche beträgt 122 m² mit einer Standardabweichung von 30 m². Die Grundstücke weisen im Mittel eine Baulandfläche von 381 m² mit einer Standardabweichung von 149 m² auf.

Zur Erhöhung der statistischen Sicherheit bei der Ermittlung der Indexreihen und Umrechnungskoeffi- zienten wurden zusätzlich Kauffälle aus dem Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Lünen herangezogen.

5.1.3 Indexreihen

Indexreihen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind bisher vom Gutachterausschuss nicht ermittelt worden.

(32)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 vorläufiger Sachwert in €

Sachwertfaktor

5.1.4 Sachwertfaktoren

Das Modell zur Ableitung der Sachwertfaktoren ist unter Ziffer 8 (Modellbeschreibungen) beschrieben.

Sachwertfaktoren 2021 für den Kreis Unna (ohne die Städte Lünen und Unna) Daten aus dem Jahrgang 2020 (Anzahl 607)

vorläufiger Sachwert

Sachwert- faktor

100.000 1,30 220.000 1,14 340.000 1,05

110.000 1,28 230.000 1,13 350.000 1,05

120.000 1,26 240.000 1,12 360.000 1,04

130.000 1,25 250.000 1,12 370.000 1,04

140.000 1,23 260.000 1,11 380.000 1,03

150.000 1,22 270.000 1,10 390.000 1,03

160.000 1,21 280.000 1,09 400.000 1,02

170.000 1,19 290.000 1,09 410.000 1,02

180.000 1,18 300.000 1,08 420.000 1,01

190.000 1,17 310.000 1,07 430.000 1,01

200.000 1,16 320.000 1,07 440.000 1,00

210.000 1,15 330.000 1,06 450.000 1,00

(33)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

Sachwertfaktor

vorläufiger Sachwert in €

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Bergkamen Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 230)

100.000 1,24 240.000 1,08

110.000 1,22 250.000 1,07

120.000 1,20 260.000 1,07

130.000 1,19 270.000 1,06

140.000 1,18 280.000 1,05

150.000 1,16 290.000 1,05

160.000 1,15 300.000 1,04

170.000 1,14 310.000 1,04

180.000 1,13 320.000 1,03

190.000 1,12 330.000 1,02

200.000 1,11 340.000 1,02

210.000 1,10 350.000 1,01

220.000 1,10 360.000 1,01

230.000 1,09 370.000 1,00

(34)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000

Sachwertfaktor

Sachwertfaktoren 2021 für die Gemeinde Bönen Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 118)

100.000 1,16 260.000 1,02

110.000 1,15 270.000 1,01

120.000 1,14 280.000 1,01

130.000 1,12 290.000 1,00

140.000 1,11 300.000 0,99

150.000 1,10 310.000 0,99

160.000 1,09 320.000 0,98

170.000 1,08 330.000 0,98

180.000 1,07 340.000 0,98

190.000 1,06 350.000 0,97

200.000 1,06 360.000 0,97

210.000 1,05 370.000 0,96

220.000 1,04 380.000 0,96

230.000 1,04 390.000 0,95

240.000 1,03 400.000 0,95

250.000 1,02

(35)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

50.000 150.000 250.000 350.000 450.000 550.000 650.000 vorläufiger Sachwert in €

Sachwertfaktor

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Fröndenberg/Ruhr Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 130)

140.000 1,21 300.000 1,05

150.000 1,20 310.000 1,04

160.000 1,18 320.000 1,03

170.000 1,17 330.000 1,03

180.000 1,16 340.000 1,02

190.000 1,15 350.000 1,02

200.000 1,14 360.000 1,01

210.000 1,13 370.000 1,00

220.000 1,12 380.000 1,00

230.000 1,11 390.000 0,99

240.000 1,10 400.000 0,99

250.000 1,09 410.000 0,98

260.000 1,08 420.000 0,98

270.000 1,07 430.000 0,97

280.000 1,06 440.000 0,97

290.000 1,06 450.000 0,96

(36)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

100.000 200.000 300.000 400.000 500.000

Sachwertfaktor

Sachwertfaktoren 2021 für die Gemeinde Holzwickede Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 99)

150.000 1,27 280.000 1,12

160.000 1,26 290.000 1,11

170.000 1,24 300.000 1,10

180.000 1,23 310.000 1,09

190.000 1,21 320.000 1,08

200.000 1,20 330.000 1,07

210.000 1,19 340.000 1,07

220.000 1,18 350.000 1,06

230.000 1,17 360.000 1,05

240.000 1,15 370.000 1,04

250.000 1,14 380.000 1,04

260.000 1,13 390.000 1,03

270.000 1,12 400.000 1,02

(37)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000

Sachwertfaktor

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Kamen Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 198)

100.000 1,25 230.000 1,09

110.000 1,23 240.000 1,08

120.000 1,21 250.000 1,08

130.000 1,20 260.000 1,07

140.000 1,18 270.000 1,06

150.000 1,17 280.000 1,06

160.000 1,16 290.000 1,05

170.000 1,15 300.000 1,04

180.000 1,14 310.000 1,04

190.000 1,13 320.000 1,03

200.000 1,12 330.000 1,03

210.000 1,11 340.000 1,02

220.000 1,10 350.000 1,02

(38)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000

Sachwertfaktor

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Schwerte Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 154)

150.000 1,35 310.000 1,10

160.000 1,33 320.000 1,09

170.000 1,31 330.000 1,08

180.000 1,29 340.000 1,07

190.000 1,27 350.000 1,06

200.000 1,25 360.000 1,05

210.000 1,24 370.000 1,04

220.000 1,22 380.000 1,03

230.000 1,20 390.000 1,02

240.000 1,19 400.000 1,01

250.000 1,18 410.000 1,00

260.000 1,16 420.000 0,99

270.000 1,15 430.000 0,99

280.000 1,14 440.000 0,98

290.000 1,12 450.000 0,97

300.000 1,11

(39)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 vorläufiger Sachwert in €

Sachwertfaktor

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Selm Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 139)

100.000 1,26 280.000 1,01

110.000 1,24 290.000 1,01

120.000 1,22 300.000 1,00

130.000 1,20 310.000 0,99

140.000 1,18 320.000 0,98

150.000 1,16 330.000 0,97

160.000 1,15 340.000 0,97

170.000 1,13 350.000 0,96

180.000 1,12 360.000 0,95

190.000 1,11 370.000 0,95

200.000 1,09 380.000 0,94

210.000 1,08 390.000 0,93

220.000 1,07 400.000 0,93

230.000 1,06 410.000 0,92

240.000 1,05 420.000 0,92

250.000 1,04 430.000 0,91

260.000 1,03 440.000 0,91

270.000 1,02 450.000 0,90

(40)

0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60

50.000 150.000 250.000 350.000 450.000 550.000 650.000 750.000 850.000 950.000

Sachwertfaktor

Sachwertfaktoren 2021 für die Stadt Werne Daten aus den Jahrgängen 2019 und 2020 (Anzahl 126)

120.000 1,29 280.000 1,06

130.000 1,27 290.000 1,05

140.000 1,25 300.000 1,04

150.000 1,23 310.000 1,03

160.000 1,21 320.000 1,02

170.000 1,20 330.000 1,01

180.000 1,18 340.000 1,00

190.000 1,17 350.000 1,00

200.000 1,15 360.000 0,99

210.000 1,14 370.000 0,98

220.000 1,12 380.000 0,97

230.000 1,11 390.000 0,97

240.000 1,10 400.000 0,96

250.000 1,09 410.000 0,95

260.000 1,08 420.000 0,94

270.000 1,07 430.000 0,94

(41)

5.1.5 Liegenschaftszinssätze

Das Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist unter Ziffer 8 (Modellbeschreibungen) beschrieben.

Gebäudeart Liegenschafts- zinssatz (Mittelwert mit Standardabw.

der Einzelwer- te bezogen auf

die Stich- probe)

Anzahl der Fälle

Anzahl der Ge- schäfts-

jahre

Ø Ø Ø Ø Ø Ø

Wohn-/

Nutz- fläche

(m²)

berei- nigter

Kauf- preis (€/m²)

Miete (€/m²)

Bew.- Kosten

(in % des Roh- ertrags)

RND (Jahre)

GND (Jahre)

freistehende Einfamilien- häuser

2,0 164 2019/20 157 2.020 6,10 22 41 80

Standard-

abweichung 1,05 ⁴⁸ ⁵⁵⁰ ^0,63 ² ¹⁵

Einfamilien- häuser, Reihen- und Doppelhäuser

2,1 291 2019/20 123 1.830 6,20 22 42 80

Standard-

abweichung 1,04 ²⁴ ⁵⁰⁰ ^0,69 ² ¹⁵

Zweifamilien-

häuser 2,4 83 2019/20 183 1.520 5,79 25 37 80

Standard-

abweichung 1,24 ⁵¹ ³⁸⁰ ^0,80 ³ ¹³

5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 196 Kauffälle über Grundstücke, die mit einem Dreifamilienhaus, einem Mehrfamilienhaus oder mit gemischt genutzten Gebäuden bebaut sind, registriert. Das ergibt gegenüber dem Vorjahr (184 Kauffälle) einen Zuwachs von 7 %.

Teilmarkt Anzahl

Dreifamilienhäuser 52

Mehrfamilienhäuser 83

gemischt genutzte Gebäude 61

(42)

Das Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist unter Ziffer 8 (Modellbeschreibungen) beschrieben.

Gebäudeart Liegenschafts- zinssatz (Mittelwert mit

Standardabw.

der Einzelwer- te bezogen auf

die Stich- probe)

Anzahl der Fälle

Anzahl der Ge- schäfts- jahre

Ø Ø Ø Ø Ø Ø

Wohn-/

Nutz- fläche

(m²)

berei- nigter Kauf- preis (€/m²)

Miete (€/m²)

Bew.- Kosten

(in % des Roh- ertrags)

RND (Jahre)

GND (Jahre)

Dreifamilien-

häuser 3,6 31 2019/20 243 1.200 5,73 26 30 80

Standard-

abweichung 1,90 62 290 0,71 3 8

Mehrfamilien- häuser (inkl.

gewerblicher Anteil bis 20%

vom Rohertrag)

4,3 40 2019/20 527 970 5,63 27 33 80

Standard-

abweichung 1,63 332 250 0,95 3 10

gemischt genutzte Gebäude (gewerblicher Anteil über 20%

bis 80% vom Rohertrag)

4,3 20 2019/20 497 1.030 6,12 23 29 80

Standard-

abweichung 1,79 190 360 1,83 3 12

5.2.2 Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten

Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten sind vom Gutachteraus- schuss nicht ermittelt worden.

Indexreihen sind vom Gutachterausschuss nicht ermittelt worden.

(43)

Aus einem Teil der Kauffälle konnten Durchschnittspreise für Dreifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude abgeleitet werden. Der Wert bezieht sich auf den Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche.

Jahr Dreifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser gemischt genutzte Gebäude

Anzahl Ø Anzahl Ø Anzahl Ø

2014/2015 7 955 €/m² 20 692 €/m² 11 674 €/m²

2015/2016 14 990 €/m² 31 730 €/m² 17 690 €/m²

2016/2017 31 990 €/m² 47 810 €/m² 19 740 €/m²

2017/2018 41 1.000 €/m² 45 870 €/m² 14 940 €/m²

2018/2019 39 1.090 €/m² 38 920 €/m² 18 1.000 €/m²

2019/2020 31 1.200 €/m² 40 970 €/m² 20 1.030 €/m²

5.3 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 51 Kauffälle über Grundstücke, die mit einem Büro-, Gewerbe- oder Industriegebäude bebaut sind, registriert. Das ist gegenüber dem Vorjahr (43 Kauffälle) eine Steige- rung von 19 %. Eine weitere Aufteilung in einzelne Marktsegmente konnte aufgrund der geringen An- zahl und der inhomogenen Art der Kauffälle nicht durchgeführt werden.

Liegenschaftszinssätze in diesem Teilmarktbereich konnten aufgrund der geringen Anzahl und fehlender Daten nicht ermittelt werden.

5.3.2 Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten

Rohertragsfaktoren, Immobilienrichtwerte und Umrechnungskoeffizienten konnten aufgrund der geringen Anzahl der Objekte und fehlender Daten nicht ermittelt werden.

Indexreihen konnten aufgrund der geringen Anzahl und fehlender Daten nicht ermittelt werden.

Durchschnittspreise konnten aufgrund der geringen Anzahl und fehlender Daten nicht ermittelt werden.

5.4 Sonstige bebaute Grundstücke

Im Jahr 2020 wurden insgesamt 41 Kauffälle über sonstige bebaute Grundstücke registriert. Das ergibt gegenüber dem Vorjahr (22 Kauffälle) einen Anstieg um 86 %. Eine weitere Aufteilung in einzelne Marktsegmente konnte aufgrund der geringen Anzahl und fehlender Daten nicht durchgeführt werden. Unter sonstige bebaute Grundstücke fallen z. B. Hotels, Parkhäuser, Garagen, landwirtschaftliche Objekte, Tankstellen und andere.

(44)

6 Wohnungs- und Teileigentum

Unter Wohnungseigentum versteht man das Sondereigentum an einer bestimmten und bezeichneten Wohnung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinsamen Eigentum (Grundstück, Treppenhaus, etc.). Unter Teileigentum versteht man das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, wie z.B. Büro- und Geschäftsräume, Ladenlokale, Garagen, Stellplätze, etc., mit einem Mit- eigentumsanteil an dem gemeinsamen Eigentum.

6.1 Wohnungseigentum

Der Teilmarkt des Wohnungseigentums setzt sich aus den Kategorien Erstverkauf, Weiterverkauf und Umwandlung zusammen. Im Jahr 2020 wurden für alle drei Teilmärkte 777 Kauffälle registriert.

Dies entspricht einem Anstieg von 15 % (Vorjahr: 674 Kauffälle).

Aus einem Teil der Kauffälle konnten nachfolgende Durchschnittspreise für Wohneigentum abgeleitet werden.

Kauf- jahr

Art des Verkaufs

Baujahrs- klasse

Durchschnittspreis mit zuge-

höriger Standardabweichung Anzahl

Durch- schnitts-

größe

Preis- änderun- gen in % zum

€/m² +/- €/m² m² Vorjahr

2019 Umwandlung nicht ausreichende Anzahl von Daten

Weiterverkäufe bis 1959 1.260 190 78 64 29,9%

1960 bis 1969 1.130 280 40 72 15,3%

1970 bis 1979 1.040 280 45 82 -8,0%

1980 bis 1989 1.290 320 30 80 0,8%

1990 bis 1999 1.610 270 33 80 9,5%

2000 bis 2009 1.960 320 8 89 6,5%

Erstverkäufe 2.700 240 22 94 6,3%

2020 Umwandlung keine Daten

Weiterverkäufe bis 1959 1.130 560 25 68 -10,3%

1960 bis 1969 1.050 380 34 71 -7,1%

1970 bis 1979 1.160 370 55 80 11,5%

1980 bis 1989 1.420 400 35 83 10,1%

1990 bis 1999 1.550 460 39 78 -3,7%

2000 bis 2009 2.120 460 20 91 8,2%

2010 bis 2017 2.640 570 9 106

Erstverkäufe 2.820 350 36 100 4,4%

Wohnungseigentum 2020

Art des Verkaufs Anzahl

Umwandlung 0

Weiterverkauf 686

Erstverkauf (Neubau) 91

(45)

0 250 500 750 1.000 1.250 1.500 1.750 2.000 2.250 2.500 2.750 3.000

1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 Erstverkäufe

€/m²

2016 2017 2018 2019 2020

Dieser Auswertung lagen Kauffälle in Wohngebäuden mit in der Regel vier und mehr Wohneinheiten zugrunde. Die Bezugseinheit ist Euro pro m² Wohnfläche, mit Miteigentumsanteil am Grundstück, aber ohne Garage, Tiefgaragenstellplatz, Carport, Stellplatz oder Sondernutzungsrecht am Garten. Hierauf ist bei einem Vergleich mit anderen Preisangaben besonders zu achten.

Zur Auswertung gelangten Kauffälle mit Wohnungsgrößen ab 46 m² bei denen eine normale Woh- nungsausstattung unterstellt wurde (entsprechend dem Baujahr: Bad, Heizung, Grundriss, usw.), ohne besondere Vor- und Nachteile.

Preisentwicklung Wohnungseigentum

1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 Erstverkäufe

2010 783 1.026 1.043 1.285 1.553 1.984

2011 842 899 1.018 1.114 1.598 1.958

2012 812 909 965 1.164 1.634 2.257

2013 766 855 1.140 1.263 1.692 2.426

2014 776 886 1.075 1.405 1.738 2.396

2015 957 947 1.149 1.336 1.539 2.478

2016 820 920 1.000 1.370 1.680 2.430

2017 820 960 1.150 1.370 1.690 2.440

2018 980 1.130 1.280 1.470 1.840 2.540

2019 1.130 1.040 1.290 1.610 1.960 2.700

2020 1.050 1.160 1.420 1.550 2.120 2.820