Neuausrichtung der Kostenrechnung durch das BTHG im Bereich der Immobilienverwaltung

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Unternehmensverbund EDBTL

Neuausrichtung der Kostenrechnung durch das BTHG im Bereich der Immobilienverwaltung

BEB - Fachtagung Dienstleistungsmanagement

27. September 2021

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Verbund in Zahlen (Stand: 31. Dezember 2020)

BEB-Fachtagung Dienstleistungsmanagement

Unternehmensbereich Altenhilfe

• Umsatz 45 Mio €

• Mitarbeitende 700 Unternehmensbereich

Teilhabe und Bildung

• Umsatz 40 Mio €

• Mitarbeitende 600

Unternehmensbereich Gesundheit

• Umsatz 100 Mio €

• Mitarbeitende 1.000 Unternehmensverbund

• Umsatz 180 Mio €

• Mitarbeitende 2.300

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| 27. September 2021 |

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Haus Kana in Teltow

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Haus Kana in Teltow

BEB-Fachtagung Dienstleistungsmanagement Seite 4

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Haus Kana in Teltow

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Haus Kana in Teltow

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Die guten ins Töpfchen…

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BTHG - Konsequenzen

Trennung von existenz-

sichernden und Fachleistungen

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Grundmodell zur Trennung der Fachleistungen von den existenzsichernden Leistungen

Neuüberlegungen für die Perspektive

„Immobilien“

▸ bis 2019: zusammengefasste wirtschaftliche Bewertung von Gebäude und Fachleistung Eingliederungshilfe.

▸ ab 2020: Getrennte Finanzierung der Leistungsbestandteile mit

konsequenter Trennung der

immobilienbezogenen Erträge und Aufwendungen

▸ Ermittlung der KdU erfolgt im ersten Schritt nach wohnungsmarkt-

bezogenen Kriterien

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Aufbau Referat

Immobilienmanagement

Stefan Hochberger

Leiter Referat Immobilienmanagement Ausbildung: Dipl. Betriebswirt Immobilien

Matthias Thürigen

Leiter Technisches Immobilienmanagement Ausbildung: Dipl. Ing. Architekt

Florian Mehling Energiemanager

Ausbildung: Dipl. Ing. Regenerative Energien

Seit dem Jahr 2013: Aufbau eines verbundweiten Immobilienmanagements

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Bestand erfassen / Strukturen schaffen

Pit-FM-Datenbank

 150 Gebäude in 32 Liegenschaften

 digitalisierte Pläne (> 12.000 Räume)

 207.208,92 m² Netto-Raumfläche

 Differenzierung der Nutzungsarten

 Bildung von Raumgruppen

 Hinterlegung Gebäudezustände SAP

 gebäudespezifische Kostenstellen

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Langfristiges Denken ist entscheidend

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Optimierung Wirtschaftlichkeit in der Planungsphase

Allgemeine Daten Projekt Stand: 08.03.2017

Projekt

Gebäudebezeichnung Straße, Hausnummer PLZ, Ort

Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3

Rahmendaten Szenario 1 Szenario 2 Szenario 3

5.820.891 5.200.000 5.085.986 €

2.604 2.326 2.275 €/m²-NRF

Finanzierung des Projektes

Kapitalkosten Gesamt p.a. 75.091 68.882 80.075 €/a

Bewirtschaftungskosten p.a.

0,68 0,69 0,92 €/m²-NRF/Monat

18.224 18.630 24.745 €/a

davon Strom (nur Anlagen) 3.434 2.699 2.699 €/a

davon Wärme 2.614 3.756 9.870 €/a

8,50 6,90 6,90 €/m²-NRF/Jahr

19.004 15.426 15.426 €/a

2,94 2,94 2,94 €/m²-NRF/Jahr

6.572 6.572 6.572 €/a

Abschreibungen 244.362 211.489 216.933 €/a

BWK Gesamt p.a. 288.162 252.118 263.677 €/a

Gesamtkosten p.a.

Instandhaltungskosten (inkl. Wartung)

Verwaltungskosten Objekt Gesamtkosten des Projektes Szenarien

Energ. Standard EnEV, ohne Förderung Energ. Standard und Förderung nach KfW 55

Energ. Standard nach PHPP, Förderung nach KfW 55

Betriebskosten Gesamt*

Neubau Fachschule/Verwaltung Teltow Fachschule / Verwaltungsgebäude Lichterfelder Allee 45

14513, Teltow

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Instandhaltungsbenchmarking

Seit 2017 wird die gebäudespezifische Instandhaltung systematisch geplant und überwacht.

 Ziel: bedarfsgerechte optimierte Verwendung der Instandhaltungsmittel

 Flächenbezogene Benchmarks in Anlehnung an II. BV unter Berücksichtigung der Nettoraumflächen aus pit-FM

 Berücksichtigung des Gebäudezustands

 Eigener Benchmark für Krankenhäuser seit 2020

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Jährliche Plan/Ist Analyse Instand

Geschäftsbereiche/

Unternehmen Kennzahl

€/m²-NRF Kennzahl

€ absolut Plan 2020

€/m²-NRF Plan 2020

€ absolut IST 2020

€/m² IST 2020

€ absolut

Vorstandsbereich 12,47 105.599,14 18,84 159.520,00 17,25 146.088,09

GB THB 12,24 480.663,36 15,98 627.514,00 13,80 541.838,78

GB AH und EHP 12,54 660.073,73 14,30 752.213,00 9,78 514.667,85

GZG und GSD 12,43 388.165,18 14,34 447.791,00 12,08 377.266,70

EKL 14,60 256.618,13 15,30 268.900,00 24,18 424.906,51

EKLT 19,88 540.427,67 22,44 610.065,00 11,94 324.436,15

GB K 16,10 224.542,34 12,30 171.500,00 6,55 91.288,37

Lutherstift 14,73 266.782,27 9,61 174.011,00 10,80 195.638,53

Gesamt 14,03 2.922.871,82 15,41 3.211.514,00 12,55 2.616.130,98

Instandhaltungskennzahlen der 150 Gebäude des UV EDBTL aggregiert auf Ebene der Geschäftsbereich / Unternehmen

 Fehlentwicklungen frühzeitig erkennen

 Substanz erhalten

 Wirtschaftlichkeit langfristig sichern

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Energiemanagement

Einführung eines zu zertifizierenden Energiemanagementsystems mit Überführung der bereits vorhandenen

Aktivitäten und Projekte:

Entwicklung einer

Unternehmenspolitik für den effizienteren Energieeinsatz Festlegung von Kennwerten

Datenanalyse der Energieverbräuche in allen

wesentlichen Verbrauchsbereichen

Ergebnismessung

kontinuierliche Überprüfung getroffener Maßnahmen

Senkung CO²-Emissionen

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Etablierung Gebäudekostenstelle

 Einfachere Analyse und Verbesserung

Wirtschaftlichkeit

 Einfachere Bewertung für Banken zur möglichen Beleihung des Gebäudes

KdU-Ermittlung erfolgt nach wohnungsmarktbezogenen Kennziffern

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Grundmodell zur Trennung der Fachleistungen von den existenzsichernden Leistungen

Neuüberlegungen für die Perspektive

„Immobilien“

▸ bis 2019: zusammengefasste wirtschaftliche Bewertung von Gebäude und Fachleistung Eingliederungshilfe.

▸ ab 2020: Getrennte Finanzierung der Leistungsbestandteile mit

konsequenter Trennung der

immobilienbezogenen Erträge und Aufwendungen

▸ Ermittlung der KdU erfolgt im ersten Schritt nach wohnungsmarkt-

bezogenen Kriterien

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Kostenstellenstruktur

Konsequenzen aus der Einführung BTHG

Anpassung der Kostenstellenstruktur an die jeweiligen Erlösbestandteile

 Kosten der Unterkunft (KdU)

 Existenzsicherung

 Fachleistungspauschale

2021 Plan 2019

* UMSATZERLÖSE 2.091.236 1.849.706**

40600 Grundpauschale SGB12 306.881

40640 WBVG-Pausch.f.Unterk 270.180 40641 WBVG-Pausch.Lebensm. 96.732

40642 Maßnahmepausch.SGB12 1.724.324 1.489.665

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Erlösgliederung bis 2019 und ab 2020

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2019

40806 Investbetrag SGB12 40642 Maßnahmepausch.SGB12 40600 Grundpauschale SGB12 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

BTHG 2021

40642 Maßnahmepausch.SGB12 40641 WBVG-Pausch.Lebensm.

40640 WBVG-Pausch.f.Unterk

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Ziel Immobilienmanagement

Etablierung einer Gebäudekostenstelle Haus Kana mit folgenden Erlös- und Aufwandspositionen:

 Anteilige Erlöse aus KdU und Fachleistungsvergütung

 AfA Gebäude

 Verwaltung Gebäude

 Instandhaltung Gebäude

 Betriebskosten

 Finanzierungskosten

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Fachleistungsvergütung anteilige Gebäudekosten

Betrieb - Fachleistungsanteil Gebäude

 Erträge aus WBVs

 Kosten Mietvertrag intern

 AfA Ausstattung/IT/KFZ

 Personalkosten

 Instandhaltung Betrieb

 Sonstige Sachkosten

 Anteilig berücksichtigte Gebäudekosten aus dem Fachleistungsbetrag für

Verkehrs- und Gemeinschafts- flächen, Therapie etc.

 AfA Gebäude

 Verwaltung Gebäude

 Instandhaltung Gebäude

 Betriebskosten

 Finanzierungskosten

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Konten der Gebäudekostenstelle

Betriebsergebnis **** Kosten gesamt ** Steuern, Abgabe, Versicherungen

Gesamtergebnis *** SACHKOSTEN gesamt * Abgaben

** Leitung und zentrale Dienste 73110 Gemeindeabgaben

**** Erträge gesamt 70100 Zentr.Techn.Dienste 73120 Gesetzl.Überwachung

*** UMSATZERLÖSE ** Wasser, Energie, Brennstoffe * Versicherungen

** Erlöse Betreuungsleistungen u.ä. * Wasser und Abwasser 73200 Versicherungen

* Erlöse aus Betreuungsentgelten 83921300 Uml.Wasser/Abwass.Te ** Abschreibungen

40640 WBVG-Pausch.f.Unterk * Elektroenergie * AfA auf Gebäude

*** ZUWEISUNGEN, ZUSCHÜSSE und ZUWENDU 83921310 Uml.Elektroenergie T 76111 AfA Betriebsbauten

** Erträge aus Ausgleichs- und Sonder * Heizenergie * AfA auf Technische Anlagen und Ge 49100 Aufl.SOPO öfftl.FöM 67110 Fernwärmelieferung 76160 AfA Techn.Anlagen Be 49410 Aufl.SOPO Spendenfin ** Wirtschaftsbedarf,Reinigung,Garte * AfA auf Einrichtung und Ausstattu

* Hausverbrauchsmittel, Raumschmuck 76170 AfA Ausstattung Betr 68020 Hausverbrauchsmittel * AfA auf Gebrauchsgüter

* Außenanlagen 76104 AfA Sammelposten

68120 Fremdleist.Gartenpfl ** Übrige Aufwendungen

* Sonstiger Wirtschaftsbedarf 79300 Periodenfr.Aufwand 68190 Fremdlstg.Wirsch.bed ***** Über-/Unterdeckung

** Verwaltungsbedarf

* Materialaufwand

69200 Telefongebühren

** Instandhaltung

* Instandhaltung Gebäude

72010 Instandhaltung Gebäude

* Instandhaltung Techn. Anlagen und 72020 Instandh.Techn.Anlag 72520 Wartung Techn.Anlage

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Struktur Gebäude-Kostenstellen KdU

KdU Gebäude

 AfA Gebäude

 Verwaltung Gebäude

 Instandhaltung Gebäude

 Betriebskosten

 Finanzierungskosten

 TK, Strom, Möblierung, Haushaltsgroßgeräte

 AfA Gebäude

 Verwaltung Gebäude

 Instandhaltung Gebäude

 Betriebskosten

 Finanzierungskosten

 TK, Strom, Möblierung,

Haushaltsgroßgeräte

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Ergebnis Gebäudekostenstelle

GuV Gebäudekostenstelle Haus Kana (neu)

Konten Vergütung Betrag

Einnahmen aus Kaltmiete inkl. gem. Möbel KdU 200.217,60 €

abzgl. Möbel KdU -8.640,00 €

Pauschaler Betriebskostenanteil KdU KdU 42.660,00 €

Anteil für Wasser, Energie, Brennstoffe Fachleistung 13.682,15 €

Anteil für Investitionskosten Fachleistung 4.237,45 €

Anteil für Versicherungen/Abgaben Fachleistung 5.768,15 €

Gesamteinnahmen: 257.925,35 €

AfA, Instandhaltung, Steuern GebäudeKst -120.804,00 €

Wasser, Energie, Brennstoffe GebäudeKst -48.443,44 €

Abfallentsorgung, Hausreinigung, Gartenpflege Fachleistung -10.500,00 €

Gesamtausgaben: -179.747,44 €

Überschuss: 78.177,91 €

Aufbau einer

zweckbestimmten

Investitionsrücklage zur Finanzierung von Großprojekten /

Neubauten ?

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Mess-/Steuerungsgröße interne Miete

Denkbare Ansätze für interne Miete:

 Kostenmiete nach II. BV,

insbesondere bei entsprechender Förderung

 Reale nachhaltige Gebäudekosten nach GuV (insb. AfA höher)

 Höhe der Erträge aus KdU

Überlegungen:

 Ausweitung des internen Mietmodells

 Mietansatz ggf. abhängig von Struktur der

Finanzierung oder Refinanzierung im Betrieb

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