Haus 1
Baugemeinschaft Wohnen am Weinberg
Ulm
Herzlich Willkommen
Das neue Stadtquartier "Am Weinberg" im Stadtteil Eselsberg entsteht auf dem Areal der ehemaligen Hindenburgkaserne, nördlich des Forts Unterer Eselsberg. Die militärische Nutzung der Kaserne ist entfallen und das Areal kann nun einer zivilen Nutzung zugeführt werden. Zu diesem Zweck hat die Stadt Ulm 2017 das knapp 9 ha große Gelände von der Bundesanstalt für
Immobilienaufgaben erworben.
Das Quartier "Am Weinberg", in bester Lage zwischen der Wissenschaftsstadt und der Kernstadt, bietet hervorragende Voraussetzungen und einmalige Chancen für die Entwicklung eines neuen Stadtquartiers in Ulm. Aufgrund der guten Lage und
Erreichbarkeiten soll hier ein gemischt genutztes, urbanes Quartier für rund 2.000 Einwohner entstehen.
Standort
Erreichbar ist der Eselsberg von Norden über den „Berliner Ring“
(Ausfahrt A8, Ulm-West, B10, zweite Abfahrt Ulm-Lehr) oder von Süden über die B 10 aus Richtung Neu-Ulm kommend. Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist vorhanden. So bedienen sowohl die Buslinien 5, 6, 8 und 13 als auch die Ende Dezember 2018 eröffnete Straßenbahnlinie 2 zahlreiche
Haltestellen. Aufgrund der hohen Liniendichte wird auf Teilstrecken zu manchen Zeiten ein 3-Minuten-Takt erreicht.
Das Grundstück für das Haus befindet sich im Südwesten des sogenannten Baufeldes B, das unmittelbar am zentralen Platz des neuen Stadtteils liegt. Dort errichtet die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH (UWS) gemeinsam mit der
Baugemeinschaft Wohnen am Weinberg und einer weiteren Baugemeinschaft alle Gebäude auf dem Baufeld B.
Die Baugemeinschaft
Vorteile einer Baugemeinschaft
Das Bauen als Baugemeinschaft hat insbesondere finanzielle Vorteile. Die Kostenersparnis kann nicht genau benannt werden, da die Projekte zu unterschiedlich sind und die Einsparung vom
Projekt abhängt. Einsparungen von 10 bis 20 Prozent sind durchaus realistisch, da die Gewinnmarge für den Bauträger entfällt.
Auch andere Kosten lassen sich beim gemeinschaftlichen Bau senken. So muss zum Beispiel keine doppelte Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Im Gegensatz zu Bauträgerprojekten steht zudem die Möglichkeit, von Anfang an mit zu planen und mit zu
bestimmen und Wünsche in die Planung einfließen zu lassen. Die Beteiligten und späteren Nachbarn wachsen so in der
Gemeinschaft zusammen.
Die Vorteile auf einen Blick:
▪ Kostenersparnisse in Höhe von bis zu 20 Prozent
▪ bauliche Qualität in der Regel höher als beim Bauträger
▪ eigene Wünsche können verwirklicht werden
Die Baugemeinschaft
Besonderheiten einer Baugemeinschaft
Bei einer Baugemeinschaft steht der Preis im Gegensatz zum Wohnungskauf beim Bauträger nicht fest und die Bauherrinnen und Bauherren tragen das entsprechende Risiko. So kann der kalkulierte Preis sich nach oben wie nach unten bewegen, wobei Neubauten in der Regel sehr gut zu kalkulieren sind.
Eine Baugemeinschaft erfordert zudem etwas zeitlichen Aufwand, denn bei Entscheidungen ist immer die gesamte Gemeinschaft gefragt. Es müssen Meinungen und Wünsche unter einen Hut gebracht und auch Kompromisse gefunden werden. Eine
professionelle Projektsteuerung, die das Bauvorhaben begleitet und Entscheidungsprozesse moderiert, ist unerlässlich.
Das Projekt wird von einer Bank finanziert, die alle Bauherrinnen und Bauherren gemeinsam auswählen. Die Bank erstellt danach individuelle Finanzierungspläne.
Die Besonderheiten auf einen Blick:
▪ gemeinsames Risiko
▪ Bauentscheidungen brauchen etwas länger
▪ eine finanzierende Bank
Die Organisation einer Baugemeinschaft
Zentrales Organ einer Baugemeinschaft ist die
Gesellschafterversammlung, in der alle Mitglieder der
Baugemeinschaft vertreten sind. Üblicherweise entspricht jede Wohnung einem Gesellschaftsanteil. Die Gesellschafter bestimmen aus ihren Reihen mindestens zwei zeichnungsberechtigte
Geschäftsführer, die beispielsweise die Verträge mit den Firmen unterzeichnen.
Die Koordination der Baugemeinschaft erfolgt durch das Projektmanagement. Das Projektmanagement bereitet die
Gesellschafterversammlungen vor, verfasst Protokolle, managt die Finanzen und sorgt dafür, dass Entscheidungen, die für den Planungs- und Bauprozess wichtig sind, frühzeitig und möglichst konsensual getroffen werden.
Der Architekt und die Fachplaner werden wie auch die Baufirmen von der Baugemeinschaft beauftragt. Der Architekt arbeitet dabei eng mit der Projektsteuerung zusammen, um für einen möglichst reibungslosen Ablauf des Projekt zu sorgen.
Das Haus
Das von dem Stuttgarter Architekten Jan Endemann geplante Haus soll in einer modernen und nachhaltigen Holzhybridkonstruktion gebaut werden. Der Energiestandard soll dabei mindestens KfW55 sein. Das bedeutet, dass der Energieverbrauch nur 55 % der Primärenergie eines Hauses entspricht, dass nach der geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) gebaut wurde.
Holzhybrid bedeutet, dass mit Ausnahme des Kellers sowie Aufzug und Treppe, alle Gebäudeteile wie Decken, Wände in einer
Holzmassiv- bzw. in einer Holzständerbauweise errichtet werden.
Als Fassade ist eine vorgehängte, hinterlüftete Fassade vorgesehen, die mit Lärche oder Douglasie beplankt wird.
Die Vorteile der Holzhybridbauweise liegen auf der Hand:
▪ nachhaltiger, nachwachsender Baustoff Holz
▪ Minimierung des Co2-Fußabdruckes
▪ wohngesunde Baumaterialien (Dämmstoffe)
▪ Schnellere und saubere Baustelle durch hohen Vorfertigungsgrad.
Grundriss Erdgeschoss
Wohnung 01
4-Zimmer-Wohnung ca. 99 m²
Wohnung 02
3-Zimmer-Wohnung ca. 72 m²
Wohnung 03
3-Zimmer-Wohnung ca. 76 m²
01
02
03
Grundriss 1. Obergeschoss
Wohnung 04
4-Zimmer-Wohnung ca. 95 m²
Wohnung 05
3-Zimmer-Wohnung ca. 75 m²
Wohnung 06
3-Zimmer-Wohnung ca. 72 m²
04
05
06
Grundriss 2. Obergeschoss
Wohnung 07
4-Zimmer-Wohnung ca. 95 m²
Wohnung 08
3-Zimmer-Wohnung ca. 75 m²
Wohnung 09
3-Zimmer-Wohnung ca. 72 m²
07
08
09
Grundriss 3. Obergeschoss
Wohnung 10
5-Zimmer-Wohnung ca. 110 m²
Wohnung 11
2-Zimmer-Wohnung ca. 63 m²
Wohnung 12
4-Zimmer-Maisonette-Wohnung ca. 134 m²
10
11
12
Grundriss 3. Obergeschoss
Wohnung 12
4-Zimmer-Maisonette-Wohnung ca. 134 m²
Wohnung 13 Loft
ca. 91 m²
13
12
Zeitplan
September 21 Abstimmung mit der Stadt Ulm sowie Abstimmung mit UWS und weiterer Baugemeinschaft
Herbst 2021 Überarbeitung des Entwurfs Einreichung Bauantrag Winter Frühjahr 2022 Baubeginn
Herbst 2023 Einzug
.
Wie geht es weiter?
Die Baugemeinschaft Wohnen Am Weinberg hat den Zuschlag für das südwestliche Eckgrundstück im Sommer 2021 erhalten. Die Baugemeinschaft sucht jetzt bis Ende September Interessenten für alle13 Wohnungen.
Parallel finden Abstimmungsgespräche mit der Stadt Ulm und den anderen Projektbeteiligten statt, um das Bauvorhaben
voranzutreiben.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich die Baugemeinschaft jederzeit wieder verlassen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Insbesondere in der
Anfangsphase, wenn noch kein Geld einbezahlt wurde, ist ein Austritt problemlos möglich.
Nach dem formellen Zuschlag für das Grundstück ist in der Regel eine vierstellige Eintrittsgebühr fällig, die nicht rückzahlbar ist.
Während der Bauphase ist ein Ausstieg höchst problematisch und sollte in jedem Fall vermieden werden.
Muss ich meine Vermögensverhältnisse innerhalb der Baugemeinschaft offen legen?
Nein.
Eine erste Finanzierungszusage erhalten Sie in der Regel von Ihrer Hausbank. Die spätere Finanzierung der Wohnung erfolgt über die von der Baugemeinschaft ausgewählte finanzierende Bank, die Ihnen entsprechend Ihren persönlichen finanziellen Verhältnissen ein individuelles Angebot unterbreitet.
Der Baugemeinschaft und dem Projektsteuerer genügt es, wenn die Bank die Finanzierung der Wohnung bestätigt. Die Details sind für den Prozess nicht relevant.
Häufig gestellte Fragen
Kann der Architekt für mich den Wohnungsgrundriss umplanen?
Einer der Vorteile einer Baugemeinschaft besteht darin, dass ich meinen Grundriss mitplanen kann. Es sind für jeden Gesellschafter zwei individuelle Termine mit dem Architekten vorgesehen, bei denen Wünsche und Ideen geäußert werden können. Der Architekt stimmt sich ggf. mit dem Statiker und dem Haustechniker ab, um beispielsweise das Versetzen von Wänden zu klären. Bäder und Küchen lassen sich jedoch in der Regel nicht oder nur mit größeren Aufwand verlegen.
Falls Gesellschafter einen größeren Beratungsbedarf haben, können sie den Architekten auf eigene Rechnung mit der Umplanung des Grundrisses beauftragen.
Kann ich die Wohnung jederzeit wieder verkaufen?
Nein. Die Stadt Ulm wünscht, dass die Gesellschafter der Baugemeinschaft dort selbst wohnen und schreibt daher eine Selbstbezugsverpflichtung für eine Dauer von 10 Jahren vor. Nach Ablauf dieser Frist können Sie die Wohnung vermieten oder
verkaufen. In der Regel gibt es aber Ausnahmen für berufsbedingte Umzüge o.ä.
Häufig gestellte Fragen
Ich wünsche mir für meine Wohnung eine luxuriöse Ausstattung.
Ist das möglich?
Die genaue Baubeschreibung und damit auch die Ausstattung wird in der Baugemeinschaft gemeinsam abgestimmt. So werden beispielsweise für Böden und Bäder gewisse Standards (inkl.
Preise) festgelegt. Alle Gesellschafter, die eine höherwertigen Standard wünschen, zahlen einen entsprechenden Aufpreis.
Im Gegenzug können Gesellschafter sparen, wenn sie sich für eine einfachere Ausstattung entscheiden.
Scheitert das Projekt, wenn wir nicht genug Gesellschafter finden?
Es ist das Ziel, spätestens bis zum Kauf des Grundstücks für alle Wohnungen einen Käufer oder eine Käuferin zu finden. Wenn für einen Teil der Wohnungen noch kein „Mitbauherr“ vorhanden ist, greift das sogenannte „Esslinger Modell“. Eine von stadtblau betreute Gesellschaft übernimmt als Platzhalter die noch nicht belegten Wohnungen, damit die Baugemeinschaft zeitnah mit dem Bau beginnen kann. Diese werden nach Fertigstellung mit einem entsprechenden Aufschlag verkauft.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Die Höhe des Eigenkapitals klären Sie am Besten vorab mit der Hausbank.
Wir empfehlen zumindest so viel Eigenkapital zu haben, dass damit (anteilig) der Grundstückskauf erfolgen kann.
Bei einer 100 m² großen Wohnung beispielsweise beträgt der anteilige Grundstückskaufpreis inkl. Nebenkosten etwa 90.000 €.
Was passiert, wenn die Kosten steigen?
Das Projekt wurde aufgrund von Erfahrungswerten mit ähnlichen Objekten kalkuliert. Wir gehen daher davon aus, dass es zu keinen nennenswerten Kostensteigerungen kommt.
Da die genauen Kosten jedoch erst am Ende feststehen, ist es empfehlenswert, einen Puffer von ca. 5 % vorzusehen. Auch die finanzierende Bank schlägt in der Regel einen Puffer in dieser Höhe vor.
Impressum
Projektsteuerung stadtblau GmbH
Allersberger Straße 185
Gebäude L1b, 2. Obergeschoss, 90461 Nürnberg
Telefon 0911 9311 9580 Telefon mobil 0171 655 45 01 haus1@baugemeinschaft-lagarde.de
Architektur
Endemann Architekten Bismarckstraße 54 70197 Stuttgart
Tel +49/711/6499878
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