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Geschäftsbericht 2015

Wohnungsgenossenschaft

„Grüne Mitte“ Hellersdorf eG

Neuruppiner Straße 24 • 12629 Berlin GrueneMitte@wohnungsgenossenschaft.de www.wohnungsgenossenschaft.de

(2)

Einfach

ein bisschen

glücklich sein!

(3)

LAGEBERICHT DES VORSTANDES

A) Darstellung des Geschäftsverlaufes

1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung 2

2. Wirtschaftliche Entwicklung in Berlin 2

B) Darstellung der Lage des Unternehmens

1. Umsatzentwicklung 3

2. Sanierung, Modernisierung und Instandsetzung 3

3. Instandhaltung 4

4. Vermietung 4

5. Finanzierungsmaßnahmen 4

6. Entwicklung im Personal- und Sozialbereich 5

7. Umweltschutz 5

8. Vermögenslage 6

9. Finanzlage 8

10. Ertragslage 9

C) Risiko- und Chancenbericht

1. Risikobericht 11

2. Prognosebericht 12

D) Ausblick

14

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

15

JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2015

17

Bilanz Aktiva 18

Bilanz Passiva 19

Gewinn- und Verlustrechnung 20

ANHANG JAHRESABSCHLUSS 2015

A) Allgemeine Angaben 22

B) Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 22 C) Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechung 24

I. Bilanz 24

II. Gewinn- und Verlustrechnung 26

D) Sonstige Angaben 26

ANLAGENSPIEGEL 2015

28

(4)

* Stand: 28.01.2016

Das Statistische Bundesamt bescheinigte der deutschen Wirtschaft ein solides und stabiles Wachstum. Das Brut- toinlandsprodukt (BIP) dient als wichtiger Indikator für die Wirtschaftskraft eines Landes. Das bereinigte BIP war um 1,7 % höher als im Vorjahr. Dies ist im Ver- gleich zu den letzten Jahren ein höheres Wachstum.

Durch die wiederum starke Binnennachfrage konnte sich die deutsche Wirtschaft weiter festigen.

Damit bleibt Deutschland auf einem stabilen Wachs- tumskurs, der jedoch beeinflusst ist von den geopoliti- schen Risiken, aber auch von der Flüchtlingstragödie.

In Deutschland wird das BIP im Jahr 2016 laut ersten

Prognosen um 1,6 % gegenüber dem Vorjahr wachsen.

Mehr als 43 Millionen Erwerbstätige konnten 2015 in Deutschland gezählt werden. Das ist das zehnte Jahr in Folge mit einem neuen Höchststand. Gegenüber dem Vorjahr waren das 329.000 Beschäftigte oder 0,8 % mehr. Die gute Arbeitsmarktlage, die sich mit einer stei- genden Beschäftigungsrate darstellt, sorgt für wach- senden privaten Verbrauch.

Insbesondere das produzierende Gewerbe ohne Bau als auch das Dienstleistungsgewerbe haben einen großen Anteil an der positiven Entwicklung.

LAGEBERICHT DES VORSTANDES

A) Darstellung des Geschäftsverlaufes

1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Auch in den nächsten Jahren wird die Bevölkerung in Berlin weiter wachsen. Der Senat von Berlin geht davon aus, dass die Einwohnerzahl der Berliner Bezirke von 2015 bis 2030 um durchschnittlich 7,5 % steigen wird.

Für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf wird ein Zuwachs von 9,1 % prognostiziert.

Erfreulich ist, dass die Zahl der Erwerbstätigen in Berlin gegenüber dem Vorjahr um 2 %* gestiegen ist. Dieser Zuwachs lag somit erneut an der Spitze Deutschlands.

Insgesamt waren 1,85 Mio.* Einwohner erwerbstätig.

Die meisten neuen Arbeitsplätze entstanden im Dienst-

leistungssektor, der auch die höchsten Umsätze zu ver- zeichnen hat.

Insgesamt scheint sich Berlin, auf einem stabilen Wachstumskurs zu befinden. Die Wirtschaftsleistung im 1. Halbjahr 2015 nahm um 1,7 %*² gegenüber dem Vorjahrszeitraum zu.

Beim Vergleich der Arbeitslosenquote in Berlin mit 10,7 % und ganz Deutschland mit 6,4 % wird deut- lich, dass Berlin gegenüber anderen Bundesländern je- doch großes Verbesserungspotenzial hat.

2. Wirtschaftliche Entwicklung in Berlin

(5)

Am 31. Dezember 2015 gehörten zum Bestand der Ge- nossenschaft 2.613 Wohnungen, 10 Gewerbeeinhei- ten, 17 selbstgenutzte Objekte sowie 20 Hausgärten.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind ge- genüber dem Vorjahr gestiegen. Hierfür gab es meh- rere Gründe. Die Nettokaltmieten sind von durchschnittlich 5,17 €/m² in 2014 auf durchschnittlich 5,32 €/m² in 2015 gestiegen. Die Ursache dafür sind die in 2014 durchgeführte Modernisierungserhöhun-

gen im Siedlungshof 5 und die nachwirkenden Erhö- hungen auf der Grundlage von Modernisierungsver- einbarungen. Des Weiteren konnten im Rahmen der Neuvermietung höhere Mieten für sanierte Wohnun- gen erzielt werden und die durch Leerstand verursach- ten Erlösschmälerungen gesenkt werden. So lange der Senat die bisherige Politik weiterführt, ist auch zukünf- tig für Eigentümer von Bestandsimmobilien von einer positiven Entwicklung auszugehen.

B) Darstellung der Lage des Unternehmens

1. Umsatzentwicklung

Der im Jahr 2014 begonnene Ausbau des Kulturtreff- punkts wurde beendet. Die Planungen für die Sanie- rung des Siedlungshofs 6 sowie des Hauses in der Michendorfer Straße 7 haben begonnen. Die Sanierung ist für 2017 vorgesehen und entsprechende finanzielle Mittel sind gesichert.

Mit dem neuen Spielplatz im Siedlungshof 5 wurde der Wunsch vieler Mieter erfüllt. Die Gesamtkosten hierfür beliefen sich auf 72,1 Tsd. €.

2. Sanierung, Modernisierung und Instandsetzung

(6)

E

in Tsd. € in Tsd. € in Tsd. €

Leerstandquote zum 31.12. des Geschäftsjahres 7,4 % 8,3 % 7,6 %

Entwicklung des Leerstandes 2013 2014 2015

Nach den umfangreichen Sanierungsmaßnahmen im Siedlungshof 5 konnte der Leerstand von 14 % (Stand:

Dezember 2013) auf 4,7 % (Stand: Dezember 2015) gesenkt werden.

Erwartungsgemäß haben die in 2014 angekündigten Sanierungsmaßnahmen für den Siedlungshof 6 im Jahr 2017 zu Wohnungskündigungen geführt.

Am 31.12.2015 standen dort 75 Mieteinheiten (Vor- jahr: 63) zur Vermietung zur Verfügung. Die Sanierung der Versorgungsstränge in den Siedlungshöfe 2 und 3 hat ebenfalls zum erhöhten Leerstand geführt. Dieser konnte aber bereits im Siedlungshof 2 wieder auf das alte Niveau von vor der Sanierung auf 4,7 % gesenkt werden. Auch die Vermietung des Siedlungshofes 3 läuft wieder auf Hochtouren.

4. Vermietung

E

in Tsd. € in Tsd. € in Tsd. €

Zins 0,39 0,38 0,37

Tilgung 0,18 0,20 0,21

Summe Kreditbelastung 0,57 0,58 0,58

2013 2014 2015

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten be- trugen zum 31.12.2015 insgesamt 80.835,6 Tsd. € (Vorjahr: 82.910,8 Tsd. €).

Damit stellt sich unsere Kapitaldienstbelastung der letz- ten drei Jahre für einen Euro Sollmiete wie folgt dar:

5. Finanzierungsmaßnahmen

E

in Tsd. € in Tsd. € in Tsd. €

(in Tsd. €) 980,7 1.177,0 1.982,5

Instandhaltungskosten 2013 2014 2015

Im Jahr 2015 sind für Instandhaltungsmaßnahmen 1.982,5 Tsd. € aufgewendet worden. Diese wurden aus- schließlich mit Eigenmitteln finanziert.

3. Instandhaltung

Im Jahr 2015 haben umfangreiche Sanierungsarbeiten im Siedlungshof 2 und 3 mit insgesamt 727 Mietein- heiten stattgefunden. In beiden Siedlungshöfen wur- den die Kalt- und Warmwasserleitungen ausgetauscht.

Allein hier wurden 893,1 Tsd. € zur Verfügung gestellt.

Des Weiteren wurden 41 Wohnungen mit einem Auf- tragsvolumen von 347,3 Tsd. € instandgesetzt.

Alle Darlehen sind dinglich gesichert.

(7)

E

in Tsd. € in Tsd. € in Tsd. €

Vorstand 2 2 2 1

kaufmännische Angestellte 15 15 16 7

technische Angestellte 2 3 3 2

Hausmeister 4 4 3

gesamt 23 24 24 10

31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 davon Teilzeit- beschäftigte Am 31.12.2015 beschäftigte die Genossenschaft neben 2 Vorstandsmitgliedern 22 Mitarbeiter, davon 10 Teilzeit- beschäftigte.

6. Entwicklung im Personal- und Sozialbereich

Die Genossenschaft hat 2014 Forward-Darlehen für 38.930,0 Tsd. € im Rahmen einer Umschuldung zum Ablauf der Zinsbindungsfristen abgeschlossen. Darüber hinaus wurde ein weiteres Darlehen in Höhe von

10.000,0 Tsd. € aufgenommen, das im Jahr 2017 für die Sanierung des Siedlungshofes 6 zur Verfügung steht.

Mit den von uns für 2017 geplanten Fassadensanie- rungen werden wir ~ 97 % des Bestandes der Genos- senschaft aus ökologischer und ökonomischer Sicht zur effizienteren Nutzung der Fernwärme beitragen. Durch den Bezug von Fernwärme konnten wir eine Einspa- rung von 883 t CO2-Emissionen leisten. Die Energie- ausweise dokumentieren dieses Bild eindrucksvoll.

Die Lieferung von umweltfreundlichem Strom erfolgt seit 2014 durch die LichtBlick SE. Die elektrische Ener- gie stammt zu 100 % aus ökologischen Erzeugungs- quellen wie Wasser- oder Biogaskraftwerken und wird

zur Abdeckung des Strombedarfs, z. B. der Treppen- hausbeleuchtung, der Außenbeleuchtung und der Auf- züge verwendet.

Seit 2009 setzt die Genossenschaft konsequent auf Mülltrennung und -vermeidung. Dieses Müllmanage- ment basiert auf der Analyse der Befüllung der Behäl- ter, über eine Vor- bzw. Umsortierung bis hin zur Auswertung der Daten. Damit konnten wesentliche Einsparungen erzielt und damit ein weiterer wichtiger Beitrag zum Umweltschutz geleistet werden.

7. Umweltschutz

Unter anderem war 2015 eine Kollegin in Elternzeit und eine weitere dauerhaft erkrankt. Zwei Kolleginnen wur- den 2015 für den neuen Kulturtreffpunkt eingestellt.

Die Qualifikation der MitarbeiterInnen wird gefördert und mit Fortbildungsmaßnahmen oder Teilnahme an Seminaren unterstützt. Hierfür wurden insgesamt 6,5 Tsd. € aufgewendet.

(8)

8. Vermögenslage

31.12.2015 31.12.2014 +/-

Tsd. € % Tsd. € % Tsd. €

AKTIVA

Langfristig gebundenes Vermögen

Immaterielle

Vermögensgegenstände 4,1 0,0 3,2 0,0 0,9

Sachanlagen 86.370,2 98,9 87.842,5 98,1 -1.472,3

Finanzanlagen 28,0 0,0 28,0 0,0 0,0

86.402,3 98,9 87.873,7 98,1 -1.471,4

Mittel- und kurzfristig gebundenes Vermögen

Vorräte 0,0 0,0 12,4 0,0 -12,4

Forderungen und

Rechnungsabgrenzungen 318,1 0,4 497,6 0,6 -179,5

Liquide Mittel 611,0 0,7 1.140,8 1,3 -529,8

929,1 1,1 1.650,8 1,9 -721,7

87.331,4 100,0 89.524,5 100,0 -2.193,1 PASSIVA

Langfristig verfügbares Kapital

Eigenkapital 4.756,7 5,4 4.755,5 5,3 1,2

Sonstige Rückstellungen 27,2 0,0 22,5 0,0 4,7

Verbindlichkeiten

gegenüber Kreditinstituten 80.835,6 92,6 82.910,8 92,6 -2.075,2

85.619,5 98,0 87.688,8 97,9 -2.069,3

Mittel- und kurzfristig verfügbares Kapital

Sonstige Rückstellungen 311,0 0,4 336,1 0,4 -25,1

Übrige Verbindlichkeiten

und Rechnungsabgrenzungen 1.400,9 1,6 1.499,6 1,7 -98,7

1.711,9 2,0 1.835,7 2,1 -123,8

87.331,4 100,0 89.524,5 100,0 -2.193,1

Die Differenz zwischen der Bilanzsumme im Geschäfts- bericht und der Bilanzsumme laut Vermögenslage be- steht aus den Barkautionen und den noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Zum 31.12.2015 betrugen die flüssigen Mittel 2.081,9 Tsd. €. Diese beinhalten Barmietkautionen in Höhe von 1.470,9 Tsd. €, die treuhänderisch verwaltet werden.

31.12.2015 31.12.2014 +/-

Tsd. € % Tsd. € % Tsd. €

(9)

Die aus der Vermögenslage berechnete Eigenkapitalquote stellt sich wie folgt dar:

Eigenkapitalquote in % 5,0 5,3 5,4

Das wirtschaftliche Eigenkapital der Genossenschaft setzt sich nach vollständiger Verwendung des Jahresüber- schusses wie folgt zusammen:

Geschäftsguthaben d. verbleibenden Mitglieder 2.375,3 2.397,1 -21,8

Gesetzliche Rücklagen 277,7 274,8 2,9

Andere Ergebnisrücklagen 2.012,8 1.986,9 25,7

Eigenkapital 4.665,8 4.658,8 7,0

2013 2014 2015

in Tsd. € 31.12.2015 31.12.2014 Veränderung

(10)

Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Ge- schäftsjahr stets gegeben.

Im Berichtsjahr 2015 wurde ein Cashflow nach DVFA/SG in Höhe von 1.885,4 Tsd. € erwirtschaftet.

Herkunft und Verwendung der Finanzmittel werden aus der Kapitalflussrechnung ersichtlich:

9. Finanzlage

2015 2014

Tsd. € Tsd. € Tsd. € Laufende Geschäftstätigkeit

Jahresüberschuss vor außerordentlichen Posten 28,7 353,4

Abschreibungen 1.842,2 1.827,5

Veränderung der langfristigen Rückstellungen 4,7 -0,8

Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge 9,8 137,7

Cashflow nach DVFA/SG 1.885,4 1.885,4 2.317,8

Veränderung der kurzfristigen Rückstellungen -25,1 -59,4

Veränderung Umlaufvermögen 168,0 -167,6

Veränderung kurzfristige Passiva -84,6 -182,7

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 1.943,7 1.908,1

Finanzierungstätigkeit

Planmäßige Tilgung langfristiger Verbindlichkeiten -2.075,2 -2.075,2 -1.953,0

Cashflow nach planmäßiger Tilgung -189,8

Veränderung der Geschäftsguthaben -27,5 -73,1

Aufnahme langfristiger Verbindlichkeiten 0,0 1.595,0

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -2.102,7 -431,1

Investitionstätigkeit

Investitionen in langfristige Vermögensgegenstände -370,8 -896,4

Cashflow aus Investitionstätigkeit -370,8 -896,4

Veränderung des Finanzmittelbestandes -529,8 580,6

Stand der Finanzmittel zum 31. Dezember 611,0 1.140,8

Das erwirtschaftete Ergebnis EBITDA vor Zinsen, Steu- ern, Abschreibung und Tilgung betrug 5.605,1 Tsd. €.

Das EBITDA ist im Vergleich zum Vorjahr (5.983,0 Tsd. €)

auf Grund der intensiven Mittelverwendung für die Sa- nierung von Wohnungen und Versorgungssträngen ge- sunken.

2015 2014

Tsd. € Tsd. € Tsd. €

(11)

Die Abschreibungen und Wertberichtigungen auf For- derungen betrugen im Geschäftsjahr 2015 81,9 Tsd. € (Vorjahr: 169,3 Tsd. €).

Auf Grund des Beherrschungs- und Gewinnabfüh- rungsvertrages mit unserer Tochtergesellschaft, der Green Center Bauprojektmanagement GmbH, wurde an die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hel- lersdorf eG der Gewinn aus dem Jahr 2015 in Höhe von 29,3 Tsd. € abgeführt.

Die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellers- dorf eG ist auch als Gesellschafter an der Gesellschaft für Versicherungsvermittlung und Vermögensbildung mbH (GVV) beteiligt. Diese führte einen Ertrag aus Be- teiligungen in Höhe von 5,2 Tsd. € ab.

Das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem positiven Jahresergebnis in Höhe von 28,7 Tsd. € ab.

Die Entwicklung des Leerstandes der Wohnungsgenos- senschaft verlief wie folgt:

10. Ertragslage

Die Genossenschaft kann auf die folgende Ertragslage verweisen.

2015 2014 +/-

Tsd. € % Tsd. € % Veränderung

Umsatzerlöse aus der

Hausbewirtschaftung 13.106,6 96,2 12.967,4 99,1 139,2

Sonstige betriebliche Erträge 330,5 2,4 366,6 2,8 -36,1

Bestandsveränderungen 165,5 1,2 -258,3 -2,0 423,8

aktivierte Eigenleistungen 19,1 0,1 14,6 0,1 4,5

13.621,7 100,0 13.090,3 100,0 531,4

Aufwendungen für bezogene

Lieferungen und Leistungen -5.837,9 -42,9 -4.942,7 -37,8 -895,2

Personalaufwendungen -1.091,2 -8,0 -1.080,3 -8,3 -10,9

Abschreibungen -1.842,2 -13,5 -1.827,5 -14,0 -14,7

Sonstige betriebliche Aufwendungen -604,4 -4,4 -574,4 -4,4 -30,0

Sonstige Steuern -509,9 -3,7 -509,9 -3,9 0,0

-9.885,6 -72,6 -8.934,8 -68,3

Betriebsergebnis 3.736,1 27,4 4.155,5 31,7 -419,4

Finanzergebnis -3.696,7 -3.792,3 95,6

Steuern -10,7 -9,8 -0,9

Jahresergebnis 28,7 353,4 -324,7

2013 2014 2015

Leerstand aller Mieteinheiten per 31.12. 7,4 % 8,3 % 7,6 %

Erlösschmälerung Sollmiete aus Leerstand 906,6 Tsd. € 842,1 Tsd. € 772,7 Tsd. € Die Ankündigung der Sanierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Kündigungen haben dem guten Ver- lauf bei der Neuvermietung entgegengewirkt.

2015 2014 +/-

Tsd. € % Tsd. € % Veränderung

Entwicklung des Leerstandes 2013 2014 2015

(12)

in Tsd.

2013 2014 2015

Miete (inklusive Zuschläge)* 9.390,3 9.695,4 9.973,1

./. Erlösschmälerung 906,6 842,1 772,7

./. Mietminderung* 15,4 5,0 14,5

Summe Mieterträge 8.468,3 8.848,3 9.185,9

* Betrachtung ohne eigengenutzte Objekte

Die Erneuerungen der Heizungsanlagen und der milde Winter brachten im Bereich der Heizkosten eine Entlas- tung für das Jahr 2015. Die deutliche Steigerung Grundmiete basiert auf den in den letzten Jahren durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisie-

rungsarbeiten und der im Zuge der Neuvermietung er- zielten Mieten.

Die in 2015 angefallenen kalten und warmen Betriebs- kosten haben sich gegenüber dem Vorjahr relativ mo- derat um ~ 2,0 % erhöht.

Ertragsübersicht zu den Sollmieten

€pro m² 2013 2014 2015

Grundmiete (inklusive Zuschläge) 5,00 5,17 5,32

Betriebskosten 1,50 1,51 1,56

Heizkosten 0,87 0,74 0,73

Bruttowarmmiete 7,37 7,42 7,61

Entwicklung der durchschnittlichen Bruttowarmmiete

(13)

Die Entwicklung der Genossenschaft ist wie andere Un- ternehmen von der wirtschaftlichen Stabilität unseres Landes abhängig. Die politischen Auswirkungen auch auf den Berliner Wohnungsmarkt sind bei der strategi- schen Ausrichtung der Unternehmensentwicklung zu beachten. Der Vorstand und der Aufsichtsrat werden auch zukünftig die Einflüsse beobachten, analysieren und zukunftsorientierte Schlussfolgerungen ziehen.

Im Rahmen der Umschuldung im Jahr 2017 werden die bestehenden Darlehensverbindlichkeiten nunmehr auf zwei Banken verteilt, so dass hier zukünftig eine Risi- kostreuung gewährleistet ist. Risiken aus einem An- schlussfinanzierungsbedarf bestehen nicht, da alle Darlehen durch Volltilgung, Umschuldung oder Prolon- gation langfristig gesichert sind.

Die Entwicklung des Wohnungsbestandes ist abzuglei- chen mit den Wünschen und dem Bedarf der Mitglieder und Mieter. Dazu werden entsprechende Informatio- nen gesammelt und statistisch ausgewertet.

Der Vorstand verfügt über geeignete Instrumente zur Risikofrüherkennung wie Vertragsberichte, monatliche Managementinformationen, um Entwicklungen, die die Stabilität oder sogar den Fortbestand der Genossen- schaft gefährden, rechtzeitig zu erkennen. Folgende In- strumente der Risikofrüherkennung kommen zum Einsatz:

- Finanz- und Wirtschaftsplanung für die kommenden 10 Jahre

- monatliche Soll-/Ist-Vergleiche zur Planung

- monatliche Analyse der Leerstandentwicklung mit Auswertungen, z. B. der Kündigungsgründe - monatliche Darstellung der Entwicklung der

Mietforderungen und der Erlösschmälerungen

- monatliche Auswertung betriebs- und finanzwirt- schaftlicher Kennzahlen

- tägliche Fortschreibung des Liquiditätsstatus In regelmäßigen Aufsichtsratssitzungen gemeinsam mit dem Vorstand wird Bericht erstattet. Diese Beratungen erweisen sich als effektiv und ermöglichen, Entwick- lungen frühzeitig zu beeinflussen.

In Zusammenarbeit mit der beauftragten Steuerbera- tungsgesellschaft wird regelmäßig die steuerliche Si- tuation der Wohnungsgenossenschaft analysiert und eine Prognoserechnung durchgeführt.

Die Betreuung durch einen Versicherungsvermittler ge- währleitet die Anpassung der Versicherungsverträge im Rahmen der jährlichen Überprüfung des Versiche- rungsbedarfes.

Die Wohnungsgenossenschaft „Grüne Mitte“ Hellers- dorf eG kann jederzeit Zahlungsaufforderungen nach- kommen und unter Berücksichtigung des Skontos laufende Rechnungen bezahlen.

Die Mietforderungen sind im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass aus der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber un- seren Mietern noch Forderungen über das Jahresende hinaus bestanden. Diese waren zum Teil durch Raten- zahlungsvereinbarungen gesichert. Die konsequente Durchführung des Forderungsmanagements in unse- rem Haus sowie die Unterstützung eines beauftragten Inkassobüros tragen dazu bei die Mietforderungen nicht ansteigen zu lassen. Besondere Ausfallrisiken für Forderungen bestehen derzeit nicht.

C) Risiko- und Chancenbericht

1. Risikobericht

E

in Tsd. € in Tsd. € in Tsd. €

Forderungen aus Vermietung (in Tsd. €) 182,6 112,2 121,5

Veränderung zum Vorjahr (in Tsd. €) -63,3 -70,4 9,3

Entwicklung der Forderungen

31.12. 31.12. 31.12.

aus Vermietungen 2013 2014 2015

(14)

2. Prognosebericht

2015 2016 2017 2018

Angaben in % Ist Plan Plan Plan

Leerstand per 31.12. 7,6 5,7 6,7 5,7

Nettokaltmietenerhöhung um 2,9 4,0 0,0 1,5

Zinsen zur Nettokaltmiete 40,6 36,4 31,8 33,1

Kapitaldienst zur Nettokaltmiete 63,2 58,6 459,8 66,0

2015 2016 2017 2018

Ist Plan Plan Plan

Jahresüberschuss in Tsd. € 28,7 1.409,4 1.768,6 1.340,5

flüssige Mittel*in Tsd. € 611,0 315,7 974,7 935,0

Eigenkapitalquote in % 5,4 6,73 7,9 9,4

* ohne Einbezug der treuhänderisch verwalteten Barmietkautionen

Basierend auf verschiedenen Planungsszenarien ist davon auszugehen, dass die Genossenschaft sich stetig weiter positiv entwickelt. Es ist von einer gesicherten Liquidität auszugehen.

Der Kapitaldienst für die aufgenommenen Darlehen zum Ankauf des Bestandes der Genossenschaft sowie zur Durchführung weitreichender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden auch weiterhin die größten Posten der Ausgabenseite darstellen. Der Vorstand hatte das niedrige Zinsniveau genutzt und zur langfristigen Sicherung der Finanzlage Forwarddarle-

hen abgeschlossen mit zum Teil Zinsbindungsfristen von 20 Jahren. Der Kapitaldienst im Jahr 2017 stellt sich auf Grund der Anschlussfinanzierungen einiger Darlehen als sehr hoch dar. Die Genossenschaft leistet für die kommenden Jahre einen wesentlichen Beitrag zur Mi- nimierung des Zinsänderungsrisikos von allen Darlehen.

Der Vorstand geht davon aus, dass derzeit keine ent- wicklungsbeeinträchtigenden oder gar bestandsge- fährdenden Sachverhalte vorliegen. Er hat den Aufsichtsrat über die Planung für den Zeitraum bis 2025 mit weiteren Schritten zur Modernisierung, In- standhaltung und Instandsetzung einschließlich wohn- wertverbessernder Maßnahmen in Kenntnis gesetzt.

Die Hauptschwerpunkte der Geschäftstätigkeit in den nächsten Jahren werden sein, den wohnenden Mietern und Mietinteressenten einen auf dem Wohnungsmarkt attraktiven Bestand zu bieten, die Fluktuation zu sen- ken, die Mieterbindung zu erhöhen und den genos- senschaftlichen Gedanken weiter zu fördern.

Der Finanz- und Erfolgsplan der Genossenschaft weist für den Zeitraum bis 2018 in wichtigen Kennziffern fol- gende Entwicklung aus:

2015 2016 2017 2018

Angaben in % Ist Plan Plan Plan

2015 2016 2017 2018

Ist Plan Plan Plan

(15)

Planung 2015 2016 2017 2018

Ist Plan Plan Plan

Instandhaltung in Tsd. € 1.982,5 1.409,4 1.768,6 1.340,5

€ pro m2 12,62 6,75 6,20 10,11

davon unter anderem für:

Leerstandbeseitigung 145,3 363,3 200,0 200,0

Spielplätze 15,0

Treppenhäuser 33,0 90,5 104,6

Gestaltung Vorgärten 5,0 75,0

Fassade/Moosentfernung 140,0

Rauchmelder 290,5

Kellertrocknung 147,0 8,0

Strangsanierung 893,1

Brandschutzmaßnahmen 239,3

Entwicklung ebitda/ 2015 2016 2017 2018

Cashflow in Tsd. € Ist Plan Plan Plan

ebitda 5.605,1 6.812,6 6.907,8 6.752,5

Cashflow nach DVFA/SG 1.885,4 3.292,5 3.848,7 3.406,5

Für die nächsten Jahre sind Investitionen in den vorgenannten Bereichen geplant.

Planung 2015 2016 2017 2018

Ist Plan Plan Plan

Entwicklung ebitda/ 2015 2016 2017 2018

Cashflow in Tsd. € Ist Plan Plan Plan

(16)

D) Ausblick

Unsere Genossenschaft wird auch in den nächsten Jah- ren die Anstrengungen darauf richten, attraktive und bezahlbare Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt an- zubieten. Dabei werden auch in Zukunft gezielte Maß- nahmen zur positiven Beeinflussung des Leerstandes ergriffen.

Die Genossenschaft rechnet auch zukünftig mit einer gesicherten Liquidität.

Aus der langfristigen Planung für die Jahre 2015 - 2025 ergeben sich für die kommenden Jahre kontinuierlich Jahresüberschüsse, die zur Verbesserung unserer Ei- genkapitalquote führen werden. Außerdem wurde die konsequente Tilgung der für den Ankauf und für die Modernisierung des Wohnungsbestandes aufgenom- menen Kredite in den nächsten Jahren in die Planung eingerechnet. Die wachsende Wirtschaftskraft der Ge- nossenschaft macht die geplanten Investitionen in die Verbesserung des Wohnungsbestandes möglich.

Die Genossenschaft ist ein wirtschaftlich gesundes Un- ternehmen, dass auch in den nächsten Jahren ihre Mit- glieder gemäß dem in der Satzung formulierten Zweck fördert.

Der Vorstand dankt allen engagierten Mitgliedern der Genossenschaft, den Mitgliedern des Aufsichtsrates und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die ge- leistete Unterstützung im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Berlin, 7. April 2016

Andrej Eckhardt Hannelore Stingl

Mitglied des Vorstandes Mitglied des Vorstandes

(17)

Der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 seine von Gesetz und Satzung vorgegebenen Aufgaben wahrgenommen. Er ließ sich vom Vorstand regelmäßig über die Lage und Entwicklung der Genos- senschaft sowie über bedeutsame Geschäftsvorfälle un- terrichten.

In fünf gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand wurden anstehende Themen zum aktuellen Geschehen und zur weiteren Entwicklung der Genos- senschaft behandelt.

Die Modernisierung des Wohnungsbestandes wurde im Berichtsjahr fortgesetzt. Eine substanzielle Sicherung des Bautenbestandes ist Grundvoraussetzung für die weitere wirtschaftliche Sicherung der Genossenschaft und ein nicht zu unterschätzender Faktor für die Ver- mietungschancen.

Der Aufsichtsrat hat sich intensiv mit der Mietpreisent- wicklung innerhalb des Bestandes der Wohnungsge- nossenschaft „Grüne Mitte“ Hellersdorf eG beschäftigt.

Auch 2015 galt es, die Entwicklung des Wohnungs- leerstandes genau zu beobachten und zu analysieren.

Die Reduzierung des Leerstandes und die Vermietung von Wohnungen mit realisierbaren wirtschaftlichen Nettokaltmieten ist eine wesentliche Voraussetzung für eine stabile ökonomische Entwicklung.

Einig sind sich Aufsichtsrat und Vorstand, dass nur durch weitere Investitionen und einer stetigen Verbes- serung der Wohnqualität Zielgruppen angesprochen werden können, die die bisherige Mieterstruktur sinn- voll bereichern und ergänzen.

Nur durch die Verbesserung der Einnahmenseite, durch Reduzierung des Leerstandes und einer Verringerung der Erlösschmälerungen wird die Genossenschaft dau- erhaft in der Lage sein, bei gleichzeitigen weiteren In- vestitionen in die Modernisierung und Sanierung des Bestandes allen Verpflichtungen nachzukommen und

insbesondere den auch weiterhin sehr hohen Kapital- dienst für die aufgenommenen Kredite zu leisten.

Die jährliche Fortschreibung des Finanz- und Liquidi- tätsplanes, die Regelung steuerlicher, handelsrechtlicher und sonstiger für das Geschehen in der Genossenschaft relevanter Fragen gehörte zu den weiteren Tätigkeits- feldern des Aufsichtsrates.

Es ist festzustellen, dass der Aufsichtsrat seine vom Ge- setzgeber vorgegebenen Aufgaben, die Geschäftsfüh- rung des Vorstandes zu überwachen und den Vorstand in seiner Tätigkeit zu beraten und zu fördern im vollen Umfang wahrgenommen hat.

Nachdem der Aufsichtsrat den Jahresabschluss und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 wie im Gesetz vorgesehen einer eigenständigen Prüfung unterzogen hat, wurde der Jahresabschluss 2015 in der Sitzung des Aufsichtsrates am 31.05.2016 eingehend beraten und geprüft.

Die gesetzliche Prüfung wurde durch den Verband PKmG Berlin im April 2016 durchgeführt. Jahresab- schluss mit Anhang sowie auch der Lagebericht des Vorstandes wurden durch den Wirtschaftsprüfer als in Ordnung befunden. Beanstandungen gegen die Ge- schäftsführung des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2015 wurden nicht erhoben. Der Aufsichtsrat billigt daher nach eingehender Beratung und Prüfung in der Aufsichtsratssitzung vom 31.05.2016 den Jahresab- schluss 2015.

Das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem positiven Jahresergebnis in Höhe von 28.711,24 €.

Nachdem der Jahresabschluss mit Anhang sowie auch der Lagebericht des Vorstandes durch den Wirtschafts- prüfer als in Ordnung befunden wurden, die Ge- schäftsführung des Vorstandes keinen Anlass zu Beanstandungen gab sowie Bemerkungen des Auf- sichtsrates zum Prüfungsbericht nicht erfolgten, billigt

BERICHT DES AUFSICHTSRATES

(18)

der Aufsichtsrat den Jahresabschluss 2015 sowie den Lagebericht des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2015 und empfiehlt der Mitgliederversammlung,

1. den Jahresabschluss zum 31.12.2015 festzustellen,

2. den Lagebericht anzunehmen,

3. den nach der Einstellung von 10 % des Jahres- überschusses (2.871,00 €) in die gesetzliche Rücklage verbleibenden Betrag in Höhe von 25.840,24 € den anderen Ergebnisrücklagen zuzuführen,

4. die Mitglieder des Vorstandes für das Geschäfts- jahr 2015 zu entlasten und

5. den Mitgliedern des Aufsichtsrates für 2015 Entlastung zu erteilen.

Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand und allen Kolle- ginnen und Kollegen der Wohnungsgenossenschaft

„Grüne Mitte“ Hellersdorf eG für ihre engagierte Ar- beit im Geschäftsjahr 2015 Dank und Anerkennung aus.

Berlin, 31.05.2016

Rainer Löwenberg

Vorsitzender des Aufsichtsrates

(19)

Jahresabschluss für das

Geschäftsjahr 2015

1. Bilanz

2. Gewinn- und Verlustrechnung 3. Anhang

der Wohnungsgenossenschaft

“Grüne Mitte” Hellersdorf eG

(20)

Bilanz zum 31.12.2015 – Aktiva

Geschäftsjahr Vorjahr

31.12.2015 31.12.2015 31.12.2014

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie

Lizenzen an solchen Rechten und Werten 4.149,98 3.209,43

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte mit Wohnbauten 85.514.153,40 87.213.559,34

2. Grundstücke und grundstücksgleiche

Rechte ohne Bauten 504.791,11 509.688,08

3. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 150.227,26 94.708,31

4. Bauvorbereitungskosten 200.982,08 16.119,74

5. geleistete Anzahlungen 0,00 86.370.153,85 8.405,24

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 26.000,00 26.000,00

2. Beteiligungen 2.000,00 28.000,00 2.000,00

Anlagevermögen gesamt 86.402.303,83 87.873.690,14

B. Umlaufvermögen I. Andere Vorräte

1. Unfertige Leistungen 3.980.373,38 3.814.908,30

2. Andere Vorräte 0,00 3.980.373,38 12.429,86

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 121.501,72 112.247,85

2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 33.589,19 102.908,72

3. Sonstige Vermögensgegenstände 109.733,26 264.824,17 221.427,86

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.081.894,26 2.494.769,05

C. Rechnungsabgrenzungsposten

1. Geldbeschaffungskosten 47.543,14 59.487,14

2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 5.794,80 53.337,94 1.589,62

Bilanzsumme 92.782.733,58 94.693.458,54

(21)

Bilanz zum 31.12.2015 – Passiva

Geschäftsjahr Vorjahr

31.12.2015 31.12.2015 31.12.2014

A. Eigenkapital

I. Geschäftsguthaben

1. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des

Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 91.020,87 85.962,13

2. Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 2.375.254,59 2.397.130,34 Rückständige fällige Einzahlungen auf

Geschäftsanteile € 3.882,78 (Vorjahr € 4.559,97) 3. Geschäftsguthaben aus gekündigten

Geschäftsanteilen 0,00 2.466.275,46 10.700,00

II. Ergebnisrücklagen

1. Gesetzliche Rücklage 277.702,00 274.831,00

2. Andere Ergebnisrücklagen 2.012.705,92 2.290.407,92 1.986.865,68

III. Bilanzgewinn

1. Gewinnvortrag 0,00 0,00

2. Jahresüberschuss 28.711,24 353.426,05

3. Einstellung in Ergebnisrücklagen -28.711,24 0,00 -353.426,05

Eigenkapital insgesamt 4.756.683,38

B. Rückstellungen

1. Steuerrückstellungen 15.944,00 7.303,00

2. Sonstige Rückstellungen 322.296,23 338.240,23 351.336,02

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 80.835.632,50 82.910.789,81

2. Erhaltene Anzahlungen 4.376.043,82 4.325.246,23

3. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.630.385,72 1.460.479,67

4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 560.397,66 641.926,73 5. Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen Unternehmen 57.555,20 33.498,06

6. Sonstige Verbindlichkeiten 89.368,38 87.549.383,28 87.002,21

- davon aus Steuern

€ 19.478,45 (Vorjahr € 25.541,41) - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:

€ 584,00 (Vorjahr € 710,78)

D. Rechnungsabgrenzungsposten 138.426,69 120.387,66

Bilanzsumme 92.782.733,58 94.693.458,54

(22)

Gewinn- und Verlustrechnung

für die Zeit vom 01.01.2015 bis 31.12.2015

Geschäftsjahr Vorjahr

2015 2015 2014

1. Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 13.106.640,09 12.967.383,05 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes

an unfertigen Leistungen 165.465,08 -258.288,94

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 19.143,23 14.631,45

4. Sonstige betriebliche Erträge 330.459,93 366.592,52

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

a. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 5.837.865,57 4.942.740,79

Rohergebnis 7.783.842,76 8.147.577,29

6. Personalaufwand

a. Löhne und Gehälter 895.005,00 871.119,64

b. Soziale Abgaben und Aufwendungen für

Altersversorgung und Unterstützung 196.191,66 1.091.196,66 209.161,34 davon aus Altersversorgung

€ 33.708,52 (Vorjahr € 40.462,52)

7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-

stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 1.842.211,11 1.827.481,72

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 604.414,25 574.434,88

9. Erträge aus Beteiligungen 5.169,52 4.772,04

10. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen 29.292,40 21.595,77

11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 13.381,85 16.957,78

- davon aus verbundenen Unternehmen

€ 874,70 (Vorjahr € 594,79)

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 3.744.538,58 3.835.544,15

- davon Zinsen aus Aufzinsung von Rückstellungen

€ 135,37 (Vorjahr € 573,73)

13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 549.325,93 873.161,15

14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 10.732,05 9.844,46

15. Sonstige Steuern 509.882,64 509.890,64

16. Jahresüberschuss 28.711,24 353.426,05

17. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Rücklagen -28.711,24 -353.426,05

18. Bilanzgewinn 0,00 0,00

(23)

Anhang zum Jahresabschluss

2015

der Wohnungsgenossenschaft

“Grüne Mitte” Hellersdorf eG

(24)

Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2015 wurde unter Beachtung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches, Genossenschaftsgesetzes und der Satzung aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Ver- lustrechnung entspricht der Verordnung über Form-

blätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der jeweils aktuellen Fas- sung.

Die Wertansätze der Bilanz zum 31.12.2014 wurden unverändert übernommen.

A) Allgemeine Angaben

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden mit den Anschaffungskosten, vermindert um die planmä- ßige lineare Abschreibung entsprechend der Nutzungs- dauer, bewertet.

Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Her- stellungskosten, vermindert um planmäßige nutzungs- bedingte lineare Abschreibung, angesetzt.

In der Position Grundstücke mit Wohnbauten ist der Herstellungsaufwand für die Wohnanlagen einschließ- lich der Nebenkosten angesetzt. Dabei wurden eigene Verwaltungsleistungen in die aktivierten Herstellungs- kosten bei der Bewertung einbezogen. Die Abschrei- bungen wurden mit 2 % bzw. bei der Komplett- sanierung mit 1,43 % angesetzt. Außenanlagen wer- den mit 10 % abgeschrieben.

Unter dem Posten Grundstücke ohne Bauten werden Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten unbe- bauter Grundstücksflächen ausgewiesen. Auf den Grundstücken errichtete Außenanlagen sind mit den Herstellungskosten angesetzt. Die Abschreibung erfolgt linear entsprechend der Nutzungsdauer.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde linear gemäß § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Für Wirtschaftsgüter, deren Anschaf- fungskosten zwischen 150 € und 1.000 € betragen, wurde ein Sammelposten gebildet, der über 5 Jahre li- near abgeschrieben wird.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten ange- setzt.

In der Position Unfertige Leistungen sind in Höhe von 3.980.373,38 € (Vorjahr 3.814.908,30 €) die mit den Mietern noch abzurechnenden Betriebskosten des Jah- res 2015 ausgewiesen. Die Bewertung erfolgte zu Ein- zelkosten. Ein Sicherheitsabschlag wegen Leerstand wurde in Höhe von 292.530,40 € vorgenommen. Die Abrechnung erfolgt in 2016.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller Risiken zum Nenn- wert ausgewiesen. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind im Forderungsspiegel dar- gestellt. Für Forderungen aus Vermietung mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen Raten- zahlungsvereinbarungen.

Erkennbaren Ausfallrisiken bei Forderungen und son- stigen Vermögensgegenständen wurde durch Einzel- wertberichtigungen und Abschreibungen Rechnung getragen.

Die Bewertung der flüssigen Mittel erfolgte zu Nenn- werten.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet im Wesentlichen ein Disagio, das über die Zinsbindungs- frist linear abgeschrieben wird.

B) Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

(25)

Der Ausweis der Geschäftsguthaben und der zu leis- tenden Pflichtanteile der verbleibenden Mitglieder er- folgte entsprechend der am Bilanzstichtag geltenden und eingetragenen Satzung. Rückständige fällige Ein- zahlungen auf Pflichtanteile wurden entsprechend

§ 337 Abs. 1 Satz 4 HGB nachrichtlich erwähnt. Auf nachfolgenden Punkt D.3. wird verwiesen.

Die Rückstellungen wurden nach vernünftiger kauf- männischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Er- füllungsbetrages angesetzt und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag an- gesetzt worden. Verbindlichkeiten, die nach dem Ab- schlussstichtag rechtlich entstehen, bestanden nicht. Zu den Fristigkeiten der Verbindlichkeiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet die Mietvorauszahlungen, die Erträge für den Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

(26)

Die Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefass- ten Zahlen des Anlagevermögens sowie ihre Entwick- lung sind im Anlagespiegel dargestellt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände set- zen sich mit ihrer Fristigkeit zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

C) Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen be- treffen im Wesentlichen Forderungen aus der Gewinn- abführung in Höhe von 29.292,40 € und aus der Umsatzsteuer in Höhe von 3.914,71 €.

In den Flüssigen Mitteln sind Mietkautionen auf Treu- handkonten in Höhe von insgesamt 1.470.912,72  € ausgewiesen.

Zu den Geschäftsguthaben verweisen wir auf die Er- läuterungen im Punkt B. und D.3.

Die Entwicklung der Ergebnisrücklagen stellt sich wie folgt dar:

Forderungen Geschäftsjahr Fristigkeit Vorjahr

unter 1 Jahr mehr als 1 Jahr mehr als 1 Jahr

€ € € €

Forderungen aus Vermietung 121.501,72 115.024,22 6.477,50 13.275,59 Forderungen gegen

verbundene Unternehmen 33.589,19 33.589,19 0,00 0,00

Sonstige Vermögens-

gegenstände 109.733,26 109.733,26 0,00 0,00

Gesamtbetrag 264.824,17 258.346,67 6.477,50 13.275,59

Forderungen Geschäftsjahr Fristigkeit Vorjahr

Stand Entnahmen Einstellung Stand

31.12.200 aus dem Jahres- 31.12.2

überschuss 2015

in € in € in € in €

Gesetzliche Rücklage 274.831,00 0,00 2.871,00 277.702,00

Andere Ergebnisrücklagen 1.986.865,68 0,00 25.840,24 2.012.705,92

2.261.696,68 0,00 28.711,24 2.290.407,92

Ergebnisrücklagen

Stand Entnahmen Einstellung aus Stand

31.12.2014 dem Jahres- 31.12.2015

überschuss 2015

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der vollständigen Verwendung des Jahresergebnisses auf-

gestellt. Der Jahresüberschuss in Höhe von 28.711,24 € wurde in die Ergebnisrücklagen eingestellt.

(27)

Die Sonstige Rückstellungen enthalten folgende Positionen:

Betriebskosten: 202.000,00 €

Personal: 31.041,35 €

Instandhaltungen: 29.496,28 €

Archivierung: 27.195,03 €

Abschlusserstellungs- und -prüfungskosten: 25.763,57 €

Berufsgenossenschaft: 6.800,00 €

--- 322.296,23€

Verbindlichkeiten insgesamt davon

Restlaufzeit gesichert

bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Art der

€ € € € € Siche-

rung Verbindlichkeiten

gegenüber 80.835.632,50 2.160.976,29 12.451.754,52 66.222.901,69 80.835.632,50 GPR*

Kreditinstituten

Vorjahr 2014 82.910.789,81 2.075.157,31 13.336.883,39 67.498.749,11 82.910.789,81 Erhaltene

4.376.043,82 4.376.043,82 0,00 0,00 0,00

Anzahlungen

Vorjahr 2014 4.325.246,23 4.325.246,23 0,00 0,00 0,00

Verbindlichkeiten

1.630.385,72 1.630.385,72 0,00 0,00 0,00

aus Vermietung

Vorjahr 2014 1.460.479,67 1.460.479,67 0,00 0,00 0,00

Verbindlichkeiten

aus Lieferungen 560.397,66 560.397,66 0,00 0,00 0,00

und Leistungen

Vorjahr 2014 641.926,73 641.926,73 0,00 0,00 0,00

Verbindlichkeiten

gegenüber verbun- 57.555,20 57.555,20 0,00 0,00 0,00

denen Unternehmen

Vorjahr 2014 33.498,06 33.498,06 0,00 0,00 0,00

Sonstige

89.368,38 89.368,38 0,00 0,00 0,00

Verbindlichkeiten

Vorjahr 2014 87.002,21 87.002,21 0,00 0,00 0,00

Gesamtbetrag 87.549.383,28 8.874.727,07 12.451.754,52 66.222.901,69 80.835.632,50 Vorjahr 2014 89.458.942,71 8.623.310,21 13.336.883,39 67.498.749,11 82.910.789,81 Es werden erhaltene Anzahlungen für Betriebskosten in Höhe von 4.376.043,82 € ausgewiesen.

In den Verbindlichkeiten aus Vermietung sind Mietkautionen in Höhe von 1.470.912,72 € enthalten.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte oder ähnliche Rechte stel- len sich wie folgt dar:

* erstrangige vollstreckbare Gesamtgrundschuld

(28)

Mitglieder gezeichnete Anteile

Anfang 2015 513 52.195

Zugang 2015 25 2.315

Abgang 2015 23 2.627

Ende 2015 515 51.883

Mitglieder gezeichnete Anteile 1. Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich die Ver-

mietung von Wohnraum und in sehr geringem Umfang die Vermietung von Gewerberäumen.

2. In den sonstigen betrieblichen Erträgen und sons- tigen betrieblichen Aufwendungen sind folgende Posten größeren Umfangs aus perioden- bzw. be- triebsleistungsfremden Beträgen enthalten:

Erträge aus der Auflösung von

Rückstellungen in Höhe von 13.216,16 €

Erträge aus Vereinnahmung von

Verbindlichkeiten in Höhe von 14.090,00 €

Erträge aus der Auflösung von

Einzelwertberichtigungen 57.976,70 €

Abschreibung von Forderungen

in Höhe von 81.892,88 €

3. Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen e n t h a l - ten Zinsen aus der Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von 135,37 € (Vorjahr 573,73 €).

4. In der Position Steuern vom Einkommen und Er- trag werden im Wesentlichen die Gewerbesteuer- vorauszahlungen 2015 in Höhe von 2.092,00 € und die Rückstellungszuführung zur Gewerbe- steuer 2015 in Höhe von 8.641,00 € ausgewiesen.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. Hinsichtlich der Abgeltungssteuer in Höhe von rd.

15,4 Tsd. € auf den EK 02–Bestand hat der Vor- stand den Antrag gemäß § 34 Abs. 16 KStG in Verbindung mit §§ 38, 40 KStG a. F. gestellt.

2. Die Genossenschaft ist alleiniger Gesellschafter des Tochterunternehmens Green Center Bauprojekt- management GmbH, Berlin (GCB) mit einem Stammkapital von 26.000,00 €. Zum 31.12.2015 betrug das Eigenkapital der GCB 100.702,67 €.

Auf Grundlage des Beherrschungs- und Gewinn- abführungsvertrages wurde der Gewinn aus dem Jahresabschluss 2015 in Höhe von 29.292,40 € an die Genossenschaft abgeführt.

3. Mitglieder und Geschäftsanteile

Die Geschäftsanteile der verbleibenden Mitglieder entwickelten sich wie folg

D) Sonstige Angaben

(29)

insge- davon Teilzeit- samt beschäftigte Kaufmännische

Mitarbeiter 16 7

Technische

Mitarbeiter 3 1

Mitarbeiter im Regiebetrieb,

Hauswarte, etc. 4 0

gesamt 23 8

insge- davon Teilzeit- samt beschäftigte a. Zum Bilanzstichtag wird das Geschäftsguthaben

der verbleibenden Mitglieder in einer Höhe von 2.375.254,59 € ausgewiesen.

b. Im Weiteren bestanden gegenüber Mitgliedern Verbindlichkeiten in Höhe von 69.305,93 €. Diese Verbindlichkeiten untergliedern sich in:

• Verbindlichkeiten aus überzahlten Geschäfts- anteilen in Höhe von 16.497,93 €

• Verbindlichkeiten aus Wohnungsbauprämie in Höhe von 7.404,14 €

• Verbindlichkeiten aus Geschäftsguthaben gegenüber Mitgliedern, die aus der Genossen- schaft ausgeschieden sind, in Höhe von 45.403,86 €

c. Gezeichnete Anteile der verbleibenden Mitglieder bestanden in einer Höhe von 2.594.150,00 €.

Davon sind 3.882,78 € als rückständige fällige Ein- zahlungen ausgewiesen. Für 215.012,63 € beste- hen Zahlungsvereinbarungen.

d. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglie- der haben sich im Geschäftsjahr um 21.875,75 € auf 2.375.254,59 € vermindert.

Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit den über- nommenen Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

4. Mitarbeiter der Genossenschaft

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich be- schäftigten Arbeitnehmer betrug neben den bei- den Vorstandsmitgliedern:

5. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Prüfungsverband der kleinen und mittelständischen Genossenschaften e. V.

Boxhagener Straße 76, 78 10245 Berlin

6. Mitglieder des Vorstandes Andrej Eckhardt

Gisela Platow (bis 15.06.2015) Hannelore Stingl (ab 15.06.2015)

7. Mitglieder des Aufsichtsrates

Vorsitzender: Rainer Löwenberg Geschäftsführer weitere Mitglieder: Karin Pohle

Assistentin

Projektmanagement Jürgen Günther Lehrer

Detlef Kurtz Ausbilder

8. Es bestehen keine Forderungen der Genossen- schaft gegenüber Mitgliedern des Vorstandes oder des Aufsichtsrates.

9. Das Geschäftsjahr 2015 endet mit einem Jahres- überschuss in Höhe von 28.711,24 €. Der Jahres- abschluss wurde gemäß § 268 Abs. 1 HGB unter Berücksichtigung der vollständigen Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt. Gemäß § 42 Abs. 2 und 3 der Satzung wurden 10 % des Jahres- überschusses (2.871,00 €) der gesetzlichen Rück- lage und der verbleibende Betrag (25.840,24 €) den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt.

Berlin, 7. April 2016

Andrej Eckhardt Hannelore Stingl Mitglied des Vorstandes Mitglied des Vorstandes

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ANLAGENSPIEGEL 2015

Anschaffungs- und HerstellungskostenAbschreibungBuchwerte BezeichnungStand amZugängeAbgängeUmbu-Stand amin früherendesAbgängekumuliert31.12.2015 01.01.2015chungen31.12.2015JahrenGeschäfts-31.12.2015 01.01.2015jahres €€ I.Immaterielle Vermögens- gegenstände147.658,522.412,430,000,00150.070,95144.449,091.471,880,00145.920,974.149,98 Grundstücke mit Wohnbauten110.913.389,7297.521,200,000,00111.010.910,9223.699.830,381.796.927,140,0025.496.757,5285.514.153,40 Grundstücke ohne Bauten531.719,690,000,000,00531.719,6922.031,614.896,970,0026.928,58504.791,11 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts- ausstattung299.642,3486.028,8319.234,268.405,24374.842,15204.934,0338.915,1219.234,26224.614,89150.227,26 Bauvorberei- ungskosten16.119,74184.862,340,000,00200.982,080,000,000,000,00200.982,08 Geleistete Anzahlungen8.405,240,000,00-8.405,240,000,000,000,000,00 II.Summe Sachanlagen111.769.276,73368.412,3719.234,260,00112.118.454,8423.926.796,021.840.739,2319.234,2625.748.300,9986.370.153,85 Anteile an verbundenen Unternehmen26.000,000,000,000,0026.000,000,000,000,000,0026.000,00 Beteiligungen2.000,000,000,000,002.000,000,000,000,000,002.000,00 III.Finanzanlagen28.000,000,000,000,0028.000,000,000,000,000,0028.000,00 Gesamt 111.944.935,25370.824,8019.234,260,00112.296.525,7924.071.245,111.842.211,1119.234,2625.894.221,9686.402.303,83

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