Beck’sche Kompakt-Kommentare
Mietrecht
Bürgerliches Gesetzbuch (§§ 535 bis 580a) Betriebskostenverordnung
Heizkostenverordnung
Von
Bernhard Gramlich
Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Stuttgart a. D.
15., neu bearbeitete Auflage 2019
Vorwort
Der größte Teil der Bevölkerung ist als Mieter oder Vermieter einer Wohnung von den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts betroffen.
Mehr als die Hälfte der 40 Millionen Wohnungen in Deutschland sind Miet- wohnungen. Die wirtschaftlichen Auswirkungen der gesetzlichen Regelun- gen können sehr weitgehend sein. Entsprechend stark ist das Bedürfnis nach Informationen in den verschiedensten Formen.
Das Mietrecht steht bereits seit Inkrafttreten des BGB am 1.1.1900 ständig im Spannungsfeld zwischen den gegenläufigen Zielen der Vertragsfreiheit und des aus sozialen Gründen notwendigen Mieterschutzes. Wie ein gerechter Ausgleich zwischen diesen Interessen aussehen muss, kann nur politisch ent- schieden werden. Die sich im Laufe der Jahre und Jahrzehnte vielfach ändern- den politischen Auffassungen des Gesetzgebers haben zu einer Vielzahl von Änderungen des Mietrechts innerhalb des BGB und zu Sondergesetzen geführt. Durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 hat der Gesetzgeber die Übersichtlichkeit der Regelungen wieder deutlich verbessert und mehrere Sondergesetze ins BGB eingegliedert. Im Frühjahr 2013 hat der Gesetzgeber das Mietrecht erneut reformiert, um vor allem die energetische Modernisie- rung des Wohnungsbestandes zu erleichtern.
Mit einer weiteren Novellierung im April 2015 hat der Gesetzgeber die Rechte des Mieters deutlich gestärkt. Er hat für Gebiete mit erhöhtem Wohn- bedarf die Möglichkeit geschaffen, Mieterhöhungen bei Neuvermietungen zu begrenzen (Mietpreisbremse). Durch eine Änderung des Wohnungsvermitt- lungsgesetzes schützt er den Mieter weitestgehend vor Maklerkosten. Zur Erläuterung dieser Regelung wurde auch dieses Gesetz in das Werk neu aufgenommen. Mit Wirkung ab 1.1.2019 hat der Gesetzgeber die Mietpreis- bremse verschärft, um den Mietanstieg bei Abschluss eines Mietvertrages zu bremsen. Ferner hat er den Schutz des Mieters vor unzumutbaren Miet- steigerungen nach einer Wohnungsmodernisierung erweitert.
Die Eröffnung des Rechtswegs zum Bundesgerichtshof in Mietsachen seit 2002 hat dazu geführt, dass der Bundesgerichtshof inzwischen in sehr großem Umfang Zweifelsfragen entschieden hat, die für viele Mietverhältnisse prakti- sche Bedeutung haben. Schwerpunkte hierbei sind unter anderem das Recht der Schönheitsreparaturen, das Kündigungsrecht, aber auch Fragen zu den Nebenkosten oder zur Kaution. Hierdurch konnte ein deutlich höheres Maß an Rechtssicherheit gewonnen werden.
Die Anmerkungen in der vorliegenden Textausgabe sollen dem an genaue- rer Information interessierten Nichtjuristen, aber auch dem auf einem ande- ren Gebiet als dem Mietrecht spezialisierten Juristen, einen knappen Über- blick über die im Wohnraummietrecht typischen Probleme geben und eine praktische Hilfe bei der Lösung aufgetretener Probleme bieten. Dem Miet- rechtspraktiker bieten sie eine handliche Zusammenfassung der wichtigsten
V
obergerichtlichen Entscheidungen. Die neuere Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs wird praxisorientiert zusammengefasst dargestellt. Darüber hinaus werden auch die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts, die für die weitere Rechtsprechung und auch für die Gesetzgebung oft richtungsweisend sind, in die Darstellung einbezogen.
Die Erläuterungen sind an der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus- gerichtet und mit dem Ziel der Umsetzung in der alltäglichen Praxis formu- liert. Die so gesammelten Informationen sollen dazu beitragen, dass auch weiterhin der allergrößte Teil der mietrechtlichen Konflikte außergerichtlich gelöst werden kann. Nach einer Statistik des Deutschen Mieterbundes ist dies in 97 Prozent aller Beratungsfälle möglich.
Das Bundesverfassungsgericht hat in zahlreichen Entscheidungen zu miet- vertraglichen Detailfragen Stellung genommen. Soweit diese Entscheidungen Bedeutung über den Einzelfall hinaus haben, wurden sie umfassend berück- sichtigt.
Die Erläuterungen beziehen sich zunächst auf die Wohnraummietverhält- nisse, die nicht öffentlich gefördert und nicht preisgebundenen sind. Dabei ist zu sehen, dass seit der Föderalismusreform zum 1.9.2006 die ausschließliche Gesetzgebungsbefugnis für das Recht der Wohnraumförderung und der Woh- nungsbindung vom Bund auf die Länder übertragen wurde. Die bisherigen Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes gelten nur noch, wenn sie nicht durch Landesrecht ersetzt worden sind. Baden-Württemberg, Bayern, Ham- burg, Bremen, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen haben bereits von dieser neuen Kompetenz Gebrauch gemacht, wobei in Baden-Württemberg (Landeswohnraumförderungsgesetzes vom 11.12.2007) und ähnlich in Schleswig-Holstein das Kostenmietenprinzip bereits völlig abgeschafft worden ist. Der besondere Schutz der Mieter in öffentlich geför- derten Wohnungen beschränkt sich hier im Wesentlichen nur noch darauf, dass die zulässige Höchstmiete 10 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss. Im Übrigen gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften aber auch für die preisgebundenen Wohnungen.
Die Erläuterungen orientieren sich insbesondere an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und an der herrschenden Meinung. Abweichende Meinungen und Entscheidungen werden nicht dargestellt. Eine systematische und dogmatische Begründung der einzelnen Rechtsfragen würde den Rah- men einer kurzen Erläuterung sprengen. Insoweit muss auf die zum Mietrecht vorliegenden, ausführlichen Kommentare und Erläuterungsbücher verwiesen werden.
Stuttgart, im März 2019 Bernhard Gramlich
VI Vorwort
Inhaltsverzeichnis
Vorwort . . . V Abkürzungsverzeichnis . . . XIII
1. Bürgerliches Gesetzbuch Titel 5. Mietvertrag, Pachtvertrag
Untertitel 1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags . . . 1
§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln . . . 22
§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels . . . 27
§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme . . . 30
§ 536c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter . . . 31
536d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels . . . 32
§ 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters . . . 32
§ 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch . . 34
§ 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters . . . 36
§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte . . . 37
§ 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch . . . 37
§ 542 Ende des Mietverhältnisses . . . 38
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund . . 38
§ 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre . . . 46
§ 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses . . . 46
§ 546 Rückgabepflicht des Mieters . . . 48
§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe . . . 52
§ 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete . . . 54
§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts . . . . 55
Untertitel 2. Mietverhältnisse über Wohnraum Kapitel 1. Allgemeine Vorschriften . . . 58
§ 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften . . . 58
§ 550 Form des Mietvertrags . . . 60
§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten . . . 64
§ 552 Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters . . . 68
§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte . . . 69
VII
§ 554 (aufgehoben) . . . 73
§ 554a Barrierefreiheit . . . 73
§ 555 Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe . . . 73
Kapitel 1a. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen . . . . 74
§ 555a Erhaltungsmaßnahmen . . . 74
§ 555b Modernisierungsmaßnahmen . . . 75
§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen . . . 78
§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist . . . 79
§ 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen . . . 81
§ 555f Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen . . . 81
Kapitel 2. Die Miete . . . 82
Unterkapitel 1. Vereinbarungen über die Miete . . . 82
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten . . . 82
§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten . . . 94
§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht . . . 96
§ 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung . . . 98
Unterkapitel 1a. Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten . 100 § 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung . . . 100
§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung . . . 102
§ 556f Ausnahmen . . . 103
§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete . . . 104
Unterkapitel 2. Regelungen über die Miethöhe . . . 106
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz . . . 106
§ 557a Staffelmiete . . . 109
§ 557b Indexmiete . . . 111
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete . . . 112
§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung . . . 122
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung . . . 128
§ 558c Mietspiegel . . . 130
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel . . . 131
§ 558e Mietdatenbank . . . 132
§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen . . . 132
§ 559a Anrechnung von Drittmitteln . . . 136
§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung . . . 138
§ 559c Vereinfachtes Verfahren . . . 139
§ 559d Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung . . . 140
VIII
Inhaltsverzeichnis
§ 560 Veränderungen von Betriebskosten . . . 141
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung . . . 143
Kapitel 3. Pfandrecht des Vermieters . . . 144
§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts . . . 144
§ 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts . . . 146
§ 562b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch . . . 147
§ 562c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung . . . 148
§ 562d Pfändung durch Dritte . . . 148
Kapitel 4. Wechsel der Vertragsparteien . . . 148
§ 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters . . . 148
§ 563a Fortsetzung mit überlebenden Mietern . . . 150
§ 563b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung . . . 151
§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung . . . 151
§ 565 Gewerbliche Weitervermietung . . . 152
§ 566 Kauf bricht nicht Miete . . . 153
§ 566a Mietsicherheit . . . 157
§ 566b Vorausverfügung über die Miete . . . 158
§ 566c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete . 159 § 566d Aufrechnung durch den Mieter . . . 159
§ 566e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter . . . 160
§ 567 Belastung des Wohnraums durch den Vermieter . . . 160
§ 567a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums . . . 160
§ 567b Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber . . . 161
Kapitel 5. Beendigung des Mietverhältnisses. . . 161
Unterkapitel 1. Allgemeine Vorschriften . . . 161
§ 568 Form und Inhalt der Kündigung . . . 161
§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund . . 166
§ 570 Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts . . . 171
§ 571 Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum . . . 171
§ 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht; Mietverhältnis unter auflösender Bedingung . . . 173
Unterkapitel 2. Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit . . . 173
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters . . . 173
§ 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters . . . 187
§ 573b Teilkündigung des Vermieters . . . 189
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung . . . 190
§ 573d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist . . . 192
§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung . . . 193
§ 574a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch . . . 195
§ 574b Form und Frist des Widerspruchs . . . 196
§ 574c Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen . . . 197
IX Inhaltsverzeichnis
Unterkapitel 3. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit . . . 198
§ 575 Zeitmietvertrag . . . 198
§ 575a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist . . . 201
Unterkapitel 4. Werkwohnungen . . . 201
§ 576 Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen 201 § 576a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen . . . 203
§ 576b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen . . . 203
Kapitel 6. Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen . . . 204
§ 577 Vorkaufsrecht des Mieters . . . 204
§ 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung . . . 205
Untertitel 3. Mietverhältnisse über andere Sache § 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume . . . 207
§ 578a Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe . . . 208
§ 579 Fälligkeit der Miete . . . 208
§ 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters . . . 209
§ 580a Kündigungsfristen . . . 209
2. Zivilprozessordnung § 283a ZPO Sicherungsanordnung . . . 211
§ 308a ZPO Entscheidung ohne Antrag in Mietsachen . . . 212
§ 885a ZPO Beschränkter Vollstreckungsauftrag . . . 213
§ 940a ZPO Räumung von Wohnraum . . . 214
3. Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954) § 5 WiStG Mietpreisüberhöhung . . . 217
§ 6 Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise . . . 220
4. Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) § 1 HeizkostenV Anwendungsbereich . . . 221
§ 2 HeizkostenV Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen . . 223
§ 3 HeizkostenV Anwendung auf das Wohnungseigentum . . . 224
§ 4 HeizkostenV Pflicht zur Verbrauchserfassung . . . 224
§ 5 HeizkostenV Ausstattung zur Verbrauchserfassung . . . 229
§ 6 HeizkostenV Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung 232 § 7 HeizkostenV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme . 234 § 8 HeizkostenV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser . . . 239
X
Inhaltsverzeichnis
§ 9 HeizkostenV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
und Warmwasser bei verbundenen Anlagen . . . 240
§ 9a HeizkostenV Kostenverteilung in Sonderfällen . . . 241
§ 9b HeizkostenV Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel . . . 242
§ 10 HeizkostenV Überschreitung der Höchstsätze . . . 244
§ 11 HeizkostenV Ausnahmen . . . 244
§ 12 HeizkostenV Kürzungsrecht, Übergangsregelungen . . . 247
5. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) § 1 WoVermittG [Begriff des Wohnungsvermittlers] . . . 251
§ 2 WoVermittG [Anspruch auf Entgelt] . . . 251
§ 3 WoVermittG [Entgelt; Auslagen] . . . 253
§ 4 WoVermittG [Vertragsstrafe] . . . 254
§ 4a WoVermittG [Unwirksame Vereinbarungen] . . . 254
§ 5 WoVermittG [Rückforderung von Leistungen] . . . 254
§ 6 WoVermittG [Angebote; Anforderungen an Anzeigen] . . . 255
§ 7 WoVermittG [Ausnahmen von § 3 Abs. 1 und § 6] . . . 255
§ 8 WoVermittG [Ordnungswidrigkeiten] . . . 255
§ 9 WoVermittG [Inkrafttreten] . . . 256
Sachverzeichnis . . . 257
XI Inhaltsverzeichnis
