Grundstücksmarktbericht 2007 Stadt Cottbus

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2007

Berichtszeitraum vom 01.01.2007 bis 31.12.2007

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus

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Inhaltsverzeichnis

1 Der Grundstücksmarkt in Kürze ...5

2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes ...6

3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt ...7

3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen ...7

3.2 Wirtschaftliche Entwicklung ...10

3.3 Zwangsversteigerungen ...10

3.4 Bauleitplanung...11

3.5 Besonderes Städtebaurecht ...11

3.5.1 Sanierungsgebiete...11

3.5.2 Stadtumbau...14

3.5.3 Innerstädtische Flächenpotenziale...15

4 Übersicht über die Umsätze ...16

4.1 Vertragsvorgänge...17

4.2 Geldumsatz ...18

4.3 Flächenumsatz ...19

4.4 Marktteilnehmer ...20

5 Bauland ...21

5.1 Allgemeines ...21

5.2 Individueller Wohnungsbau...23

5.2.1 Preisniveau ...23

5.2.2 Preisentwicklung ...25

5.3 Geschosswohnungsbau...26

5.4 Gewerbliche Bauflächen...26

5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland...26

5.6 Sonstiges Bauland...28

5.7 Erbbaurechte ...29

5.8 Wohnlagenklassifikation ...30

6 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke...33

6.2 Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen...33

6.2.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen...34

7 Sonstige unbebaute Grundstücke...35

7.1 Teilmarkt „sonstige Flächen“ ...35

7.2 Gemeinbedarfsflächen ...36

8 Bebaute Grundstücke ...37

8.2 Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser ...39

8.2.3 Marktanpassungsfaktoren...42

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8.3 Reihenhäuser / Doppelhaushälften ...44

8.3.3 Marktanpassungsfaktoren...47

8.4 Wohnungseigentum ...48

8.5 Teileigentum ...50

8.6 Mehrfamilienhäuser...51

8.6.2 Liegenschaftszinssatz ...52

8.7 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser ...54

8.7.2 Liegenschaftszinssatz ...55

9 Bodenrichtwerte ...56

9.1 Gesetzlicher Auftrag...56

9.2 Bodenrichtwerte für Bauland...56

9.2.1 Beispiele...56

9.2.2 Bodenrichtwertentwicklung ...57

9.2.3 Besondere Bodenrichtwerte ...58

10 Nutzungsentgelte / Mieten / Pachten ...60

10.1 Nutzungsentgelte ...60

10.2 Mieten...61

10.2.1 Mietwertübersicht für gewerblich genutzte Immobilien ...61

10.2.2 Mietspiegel der Stadt Cottbus ...64

10.2.3 Mieten für PKW-Garagen und Tiefgaragenstellplätze...64

10.3 Pachten...64

10.3.1 Ortsüblicher Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau...64

10.3.2 Pachtzins für Kleingärten (gemäß BKleingG)...64

11 Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses...65

Anhang ...67

Dienstleistungsangebote des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle...67

Mitglieder des Gutachterausschusses in der Stadt Cottbus...68

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1 Der Grundstücksmarkt in Kürze

Die Grundstücksmarktlage in der kreisfreien Stadt Cottbus ist im Berichtsjahr 2007 im Wesentli- chen durch folgende Entwicklungen geprägt, wobei vorrangig die Eckdaten

• Kaufvertragsanzahl

• Bodenrichtwertniveau

• Grundstückspreise

• Wohnflächenpreise charakterisiert werden.

► konstante Anzahl der Kaufverträge

► Stabilisierung der Bodenpreise

► Konstanz der Preise bei Baugrundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser

► steigende Wohnflächenpreise für neu gebaute Einfamilienhäuser und Reihenhäuser

► stabile Wohnflächenpreise für Einfamilienhäuser „Weiterveräußerungen“ ab dem

Baujahr 2000

► sinkende Wohnflächenpreise für Einfamilienhäuser „Weiterveräußerungen“ ab dem Baujahr 1990

► steigende Wohnflächenpreise für sanierte Einfamilienhäuser älterer Baujahre

► gleich bleibende Wohnflächenpreise für unsanierte bzw. z. T. modernisierte Einfamilienhäuser älterer Baujahre

► sinkendes Preisniveau der Doppelhaushälften ab dem Baujahr 1990

► stabiles Preisniveau der unsanierten Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Ge- schäftshäuser älterer Baujahre

► stabiler Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

► Veränderung des Liegenschaftszinssatzes für Wohn- und Geschäftshäuser

► steigende Preise für Eigentumswohnungen mit zunehmendem Käuferinteresse

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2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus veröffentlicht jährlich einen Grundstückmarktbericht.

Mit nachfolgendem Marktbericht gibt der Gutachterausschuss einen sachkundigen und neutralen Marktüberblick. Dieser wird auf statistischer Basis erstellt, öffentlich gemacht und trägt somit zur Markttransparenz bei. Er ist ein Informationsangebot für Personen, die im Rahmen ihrer Tä- tigkeit Immobilienbewertungen durchführen, die Immobilien erwerben, veräußern oder beleihen wollen bzw. ist Informationsquelle für Makler, Steuerberater, Banken und andere Institutionen.

Darüber hinaus dient er aber auch der interessierten Öffentlichkeit. Er ersetzt jedoch nicht die Verkehrswertermittlung durch den Gutachterausschuss oder den Sachverständigen für das jeweilige Einzelobjekt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus ist eine Einrichtung des Lan- des Brandenburg. Er ist ein selbstständiges, unabhängiges Gremium und bedient sich zur Erfül- lung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle. Die Geschäftsstelle führt unter anderem die Kauf- preissammlung. In der Kaufpreissammlung sind sämtliche Grundstückserwerbsvorgänge der Stadt Cottbus erfasst. Unter Zuhilfenahme statistischer Methoden werden daraus Basisdaten, die für Verkehrswertermittlungen erforderlich sind, abgeleitet. Dazu gehören die Umsatzzahlen, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren und andere für die Wertermittlung erfor- derlichen Daten. Bei der Auswertung werden alle Kaufverträge aus dem Jahr 2007 berück- sichtigt, die bis zum 15. Februar 2008 in der Geschäftsstelle eingegangen sind. Diese werden unter Wahrung des Datenschutzes analysiert, die Ergebnisse zusammengefasst und jährlich in Form einer Bodenrichtwertkarte und eines Grundstücksmarktberichtes veröffentlicht.

Der Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2007 wurde von der Geschäftsstelle erarbeitet und vom Gutachterausschuss in seiner Sitzung am 19.06.2008 beraten und bestätigt.

Die Preisangaben erfolgen in Euro, die Wertangaben aus zurückliegenden Zeiträumen wurden mit dem Kurs 1 € = 1,95583 DM umgerechnet. Für eventuelle im Marktbericht fehlerhafte veröf- fentlichte Daten besteht nur ein Anspruch auf Richtigstellung, soweit dies wirtschaftlich vertret- bar und im Einzelfall angemessen ist. Eine Haftung für Schäden jeglicher Art, die als Folge der Verwendung dieser Daten in Gutachten, Verträgen o. ä. eintreten, wird ausdrücklich ausgeschlossen.

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7

3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt

3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen

Die Großstadt Cottbus als Oberzentrum liegt im Süden Brandenburgs zwischen den Ballungs- zentren Berlin und Dresden, direkt an der Spree. Sie befindet sich ca. 30 km westlich der deutsch-polnischen Grenze am Südostrand des Spreewalds, einer in Europa einzigartigen Land- schaft.

Kartengrundlage: Topographische Karte M 1:50.000 (DTK 50-V)

Nutzung mit Genehmigung der Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg, Nummer GB-D 23/04

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16,5%

10,9%

30,2%

20,6%

1,6%

4,8%

7,7%

Gebäude- und Freiflächen Betriebsflächen (überwiegend Abbauland)

Sport- und Erholungsflächen Verkehrsflächen

Landwirtschaftsflächen Waldflächen

Wasserflächen Sonstige Flächen

Einwohner, Stadtgebiete

Geographische Angaben: Lage 51° nördliche Breite,

14° östliche Länge

Stadtausdehnung Ost-Westrichtung 15,6 km Nord-Südrichtung 19,2 km

Höhenlage 75 m über NN

Stadtfläche: 164,2 km² davon

Bevölkerungsentwicklung:

Einwohner nach Stadtteilen Stadtteile

2004 2005 2006 2007

Stadtmitte 8.243 8.280 8.434 8.629

Sandow 16.543 16.385 16.411 16.460

Merzdorf 1.229 1.225 1.217 1.198

Dissenchen 1.195 1.195 1.185 1.167

Branitz 1.355 1.396 1.380 1.369

Kahren 1.337 1.334 1.314 1.300

Kiekebusch 1.358 1.357 1.343 1.345

Spremberger Vorstadt 14.395 14.349 13.954 14.050

Madlow 1.957 1.951 1.891 1.805

Sachsendorf 14.937 14.499 14.036 13.447

Groß Gaglow 1.463 1.450 1.458 1.432

Gallinchen 2.688 2.693 2.671 2.632

Ströbitz 13.923 14.054 14.033 14.021

Schmellwitz 17.341 16.785 15.926 15.179

Saspow 683 682 692 705

Skadow 554 557 540 541

Sielow 3.581 3.579 3.593 3.630

Döbbrick 1.875 1.842 1.824 1.809

Willmersdorf 765 761 744 729

ohne festen Wohnsitz - 39 44 -

Insgesamt 105.422 104.413 102.690 101.448

Quelle: Stadtverwaltung Cottbus – Statistikstelle – Halbjahresbericht 2. Halbjahr 2007

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9

Gebietsgliederung der Stadt Cottbus

Quelle: Stadtverwaltung Cottbus – Statistikstelle 2007

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5% 3% 4%

2%

3%

13% 16%

34%

8%

12%

Verarbeitendes Gewerbe Energie- u. Wasserversorgung Baugewerbe

Handel Gastgewerbe

Verkehr- u. Nachrichtenübermittlung Kredit- u. Versicherungsgewerbe Grundstückswesen, Vermietung, Dienstleistungen für Unternehmen Öffentliche Verwaltung

Öffentliche und private Dienstleistungen

3.2 Wirtschaftliche Entwicklung

Wirtschaftsstruktur (statistische Erhebung vom 30.06.2006 nach sozialversicherungspflichtig beschäftigten Arbeitnehmern*)

* vorläufige Ergebnisse

Quelle: Stadtverwaltung Cottbus – Statistikstelle – Statistisches Jahrbuch 2006 Stadt Cottbus

2004 2005 2006 2007

Arbeitslose 11.101 9.835 9.700 8.057

Arbeitslosenquote 19,2 17,3 % 17,5 % 14,3 %

(bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen)

Baugenehmigungen 282 309 253 207

(Gebäude insgesamt)

Quelle: Stadtverwaltung Cottbus – Statistikstelle – Halbjahresbericht 2. Halbjahr 2007

3.3 Zwangsversteigerungen

Die Zuschlagsbeschlüsse im Verfahren zur Zwangsversteigerung sind in ihrer Anzahl um ca. 19 % gestiegen.

Die häufigsten Immobilien im Zwangsversteigerungsverfahren sind Eigentumswohnungen in 14 Fällen, gefolgt von den Mehrfamilienhäusern in 11 Fällen, Wohn- und Geschäftshäusern in 8 Fäl- len, sonstige Gebäude (Hotels, Bürogebäude, Anstaltsgebäude, Garagen) in 8 Fällen und die Einfa- milienhäuser in 4 Fällen. In 5 Fällen sind unbebaute Grundstücke betroffen.

Je nach Vermarktungschancen und Versteigerungssituation erzielten die Einfamilienhäuser nach Zuschlag durchschnittlich 62 % des festgesetzten Verkehrswertes (Spanne v. 58 – 70 %), die Eigen- tumswohnungen durchschnittlich 49 % des festgesetzten Verkehrswertes (Spanne v. 3 – 72 %), die Wohn- und Geschäftshäuser durchschnittlich 72 % des festgesetzten Verkehrswertes (Spanne v. 50 – 86 %) und die sonstigen Gebäude durchschnittlich 64 % des festgesetzten Verkehrswertes (Span- ne v. 50 – 108 %).

f. Land- u. Forstwirtschaft, Fischerei sowie Bergbau liegen derzeit keine statistischen Erhebungen vor

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3.4 Bauleitplanung

Das Ergebnis der ersten Planungsstufe der gemeindlichen Bauleitplanung ist der Flächen- nutzungsplan (FNP).

Die gesetzlichen Grundlagen sind im § 5 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Im FNP ist für das gesamte Gemeindegebiet die Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in ihren Grundzügen dargestellt. Er enthält keine rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung.

Der FNP der Stadt Cottbus wurde am 27.11.2002 von der Stadtverordnetenversammlung Cottbus beschlossen, am 10.06.2003 durch die höhere Verwaltungsbehörde genehmigt. Am 06.08.2003 erfolgte im Amtsblatt die amtliche Bekanntmachung.

Flächennutzungspläne der Stadtteile Gallinchen, Groß Gaglow, Kiekebusch:

Für die Stadtteile Gallinchen und Groß Gaglow liegen rechtswirksame Flächennutzungspläne vor.

Für den Stadtteil Kiekebusch liegt kein Flächennutzungsplan vor.

Bebauungspläne (B-Pläne)

Das Ergebnis der zweiten Planungsstufe ist der B-Plan. Gemäß § 8 BauGB enthält der B-Plan die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er bildet die Grundlage für weitere, zum Vollzug dieses Gesetzbuches erforderliche Maßnahmen. Der Inhalt des B- Planes ist im § 9 BauGB geregelt.

Die Verfahren der verbindlichen Bauleitplanung werden im Planungsatlas der Stadt Cottbus dargestellt, der durch die Stadtverwaltung Cottbus – Geschäftsbereich Stadtentwicklung und Bauen erarbeitet, herausgegeben und aktualisiert wird.

3.5 Besonderes Städtebaurecht 3.5.1 Sanierungsgebiete

Allgemeines

Die Stadt Cottbus wurde im Mai 1991 von der Bundesregierung und den Landesregierungen als eine von elf Modellstädten in den neuen Bundesländern zur städtebaulichen Sanierung ausge- wählt. Es wurde das erste Sanierungsgebiet, die „Modellstadt Cottbus-Innenstadt“ beschlossen.

Als zweites Sanierungsgebiet in Cottbus kam der Bereich „Sachsendorf - Madlow“ im Jahre 2001 hinzu.

Im BauGB, Zweites Kapitel, Besonderes Städtebaurecht, §§ 136 ff sind die „Städtebaulichen Sa- nierungsmaßnahmen“ geregelt.

Ziel der Sanierung ist es, die in dem förmlich festgelegten Gebiet bestehenden städtebaulichen Missstände zu beseitigen und somit ganzen Straßenzügen, aber auch einzelnen Gebäuden ein angenehmeres Äußeres zu geben sowie das Wohnen und Arbeiten im Sanierungsgebiet wieder attraktiv zu gestalten.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus beschließt im Sanierungs- gebiet allgemeine Bodenrichtwerte des jeweiligen Jahres mit Anfangswertqualität. Diese werden in der Bodenrichtwertkarte mit einem „A“ gekennzeichnet.

Besondere Bodenrichtwerte (Definition siehe Pkt. 9.2.3) sowie Anfangs- und Endwerte werden auf Antrag durch den Gutachterausschuss ermittelt.

Als Anfangswert bezeichnet man den Bodenwert eines Grundstücks, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (§ 154 Abs. 2 BauGB).

Der Endwert (§ 154 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV) ist der Bodenwert, der sich aus der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungs- gebietes zum gleichen Wertermittlungsstichtag ergibt.

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Das Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innenstadt“

Die Sanierungssatzung für das innerstädtische Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus – Innen- stadt“ ist seit dem 17.12.1992 rechtskräftig. In diesem Rahmen werden öffentliche und private Baumaßnahmen gefördert. Das Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus - Innenstadt“, welches ca. 125 ha groß ist, erstreckt sich in der Nord-Süd-Ausdehnung von der Nordstraße/Hubertstraße bis zur Blechenstraße, in der Ost-West-Richtung von der Willy-Brandt-Straße bis zur Lausitzer Straße (siehe Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte). In diesem Gebiet gelten für Eigentümer und Nutzer die Regelungen des besonderen Städtebaurechtes nach BauGB II Kapitel §§ 136 bis 191. Nach den §§ 144 ff BauGB sind entsprechende Genehmigungen bei der Kommune einzu- holen. Dieses Städtebaurecht hat den Zweck, Sanierungsverfahren gegen Störungen und Er- schwernisse abzusichern und räumt der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Ver- wirklichung ihrer Sanierungsziele ein. Nach den Sanierungszielen soll die Sanierung im Dezem- ber 2011 abgeschlossen sein.

Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte kreisfreie Stadt Cottbus (Stand 01.01.2008)

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13

Das Sanierungsgebiet Cottbus, Sachsendorf – Madlow – Stadtumbaugebiet

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Cottbus hat auf ihrer Sitzung am 30.05.2001 auf der Grundlage des § 142 Abs. 1 BauGB die Satzung über die förmliche Festlegung des städte- baulichen Sanierungsgebietes „Sachsendorf-Madlow“ beschlossen. Das Ziel der Sanierung im Stadtteil Sachsendorf-Madlow ist es, den Wohnstandort zu sichern. Dabei wird auf einen nach- haltigen Stadtumbau orientiert, der als Doppelstrategie „Erhaltung und Aufwertung“ sowie

„Rückbau und Neuordnung“ verfolgt.

Das „Sanierungsgebiet Cottbus, Sachsendorf-Madlow“ ist ca. 159 ha groß und umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im folgenden Lageplan abgegrenzten Fläche.

Für o. g. Gebiet wurde kein Bodenrichtwert beschlossen, es wurde mit „St Um“ gekennzeichnet – Stadtumbau – Umstrukturierungsgebiet, da derzeit keine gesicherte Ermittlung von BRW mög- lich ist.

Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte kreisfreie Stadt Cottbus (Stand 01.01.2008)

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3.5.2 Stadtumbau

Zunehmender Wohnungsleerstand und der demografische Wandel haben die Bundesregierung veranlasst, das Programm Stadtumbau – Ost aufzulegen. Die Rechtsgrundlagen sind in den §§

171 a ff BauGB geregelt bzw. festgesetzt.

Die Ziele des Programms sind:

→ Sicherung attraktiver Städte und Gemeinden

→ Hilfe für die Kommunen und die Wohnungsunternehmen zur Stabilisierung des Wohnungs- marktes unter anderem durch den Rückbau leer stehender Wohnungen, Rückbau und Um- nutzung von Infrastruktureinrichtungen sowie Aufwertungsmaßnahmen.

Die Ermittlung von Bodenrichtwerten setzt hinreichend konkrete Aussagen über die wertbeein- flussenden Faktoren, insbesondere die rechtlich zulässige Nutzung voraus. Stadtumbaugebiete zeichnen sich durch tief greifende Veränderungen ihrer Gebietsstruktur aus. Demzufolge sind Aussagen über den Bodenrichtwert in den vom Stadtumbau betroffenen Gebieten nur einge- schränkt möglich (entsprechend Rundschreiben des Ministeriums des Innern vom 03.12.2003

„Ermittlung und Darstellung von Bodenrichtwerten in Stadtumbaugebieten“). Dabei sind zahl- reiche Fragestellungen zu beantworten und gesonderte Untersuchungen erforderlich. Hier sei auf die „Arbeitshilfe zur Bodenwertermittlung in Stadtumbaugebieten“, herausgegeben vom Minis- terium des Innern des Landes Brandenburg vom Dezember 2005 und die Ergänzung vom Ok- tober 2006 verwiesen.

Aus diesem Grund hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte auf seiner Bodenricht- wertsitzung beschlossen, auf eine gesonderte vollständige Darstellung von Stadtumbaugebieten in der Bodenrichtwertkarte zu verzichten und nur die Bodenrichtwertzonen darzustellen. Städte- bauliche Aussagen zum Stadtumbau und zur separaten Förderkulisse in der Stadt Cottbus können beim Fachbereich Stadtentwicklung eingeholt werden.

Der Gutachterausschuss hat für bestimmte Bereiche der Stadtumbaugebiete auf eine Bodenricht- wertermittlung verzichtet, da diese nicht gesichert möglich war.

Das sind die Gebiete des Komplexen Wohnungsbaus in:

- Neu Schmellwitz

- Sandow

- Sachsendorf

- Madlow

- beidseitig Stadtring

Diese Stadtumbaugebiete (Bodenrichtwertzonen) werden in der Bodenrichtwertkarte mit St Um gekennzeichnet und bedeutet: Stadtumbau – Umstrukturierungsgebiet, derzeit keine gesicherte Ermittlung von Bodenrichtwerten möglich

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15

3.5.3 Innerstädtische Flächenpotenziale

Flächenpotenziale für den innerstädtischen Wohnungsbau 1. Nordstraße

2. Hubertstraße / Sielower Straße 3. Sielower Straße / Karlstraße 4. Zimmerstraße

5. und 6. Petersilienstraße 7. Puschkinpromenade 8. Lessingstraße 9. Lieberoser Straße

10. Berliner Straße / Wernerstraße 11. Wernerstraße / Bahnhofstraße

12. Karl-Liebknecht-Straße

13. Töpferstraße / Klosterstraße 14. Kreuzgasse / Münzstraße 15. Sandower Straße / Münzstraße

Quelle: Modellstadt Cottbus-Innenstadt, Heft 8, Wohnen in der Innenstadt, Stadtverwaltung Cottbus, "Herwarth + Holz, Planung und Architektur, Cottbus".

16. Am Spreeufer 17. Sandower Straße 18. Nordöstliche Neustadt 19. Franz-Mehring-Straße 20. Schwanstraße

21. Roßstraße 22. Straße der Jugend 23. Feigestraße 24. Ostrower Straße / Briesmannstraße 25. Taubenstraße

26. Wilhelmstraße / Marienstraße 27. Wilhelmstraße

28. Wilhelmstraße / Taubenstraße Der Plan zeigt Flächen im Sanie-

rungsgebiet Modellstadt Cottbus- Innenstadt, die für den Woh- nungsbau bzw. den Bau von gemischt nutzbaren Gebäuden geeignet sind.

Weitere Informationen zu den Flächen können beim Amt für Stadtentwicklung und Stadtpla- nung der Stadt Cottbus oder bei der DSK Cottbus erfragt werden.

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4 Übersicht über die Umsätze Gesamtüberblick

Der vorliegende Grundstücksmarktbericht gibt den umfassenden Überblick über den Grund- stücksverkehr und die Preisentwicklung im örtlichen Grundstücksmarkt. Er stellt den Immobi- lienmarkt transparent dar. Die Grundlage für diese Aufgabe bildet die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses automatisiert geführte Kaufpreissammlung (AKS). Zur Führung der Kaufpreissammlung ist gem. § 195 BauGB von jedem Vertrag, durch den sich ein Käufer ver- pflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt zu erwerben, von der beurkundenden Stelle eine Abschrift an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu übersenden. Dort sind alle Kaufpreise in die Kaufpreissammlung zu übernehmen und anonym auszuwerten. Hierbei werden neben den selbstständig nutzbaren Flächen auch unselbstständige Teilflächen wie z.B.

Zukäufe als Arrondierungsflächen und zusammengesetzte Flächen wie z.B. Flächen mit unterschiedlichen Nutzungen oder mehreren Baugrundstücken registriert. Dabei sind die Kaufver- träge und andere Vorgänge (z.B. Tauschverträge) eindeutig einer der folgenden Grundstücks- arten zuzuordnen:

• unbebaute Bauflächen (ub), siehe Pkt. 5:

Grundstücke, die den Entwicklungszustand „Bauerwartungsland“, „Rohbauland“ oder

„baureifes Land“ aufweisen (WertV § 4), bei denen eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten ist und die nicht der Grundstücksart „Gemeinbedarfsfläche (gf)“ zuzuordnen sind.

• bebaute Grundstücke (bb), siehe Pkt. 8:

Grundstücke, die mit einem oder mehreren Gebäuden, die den Preis bestimmen, bebaut sind und die nicht der Grundstücksart „Wohnungs- und Teileigentum (ei)“ zuzuordnen sind.

• Wohnungs- und Teileigentum (ei), siehe Pkt. 8.4, 8.5:

Bebaute Grundstücke, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt sind. Der Eigentumsübergang bezieht sich auf einen Grundstücksteil (Wohnung) und den Anteil an einem gemeinschaftlichen Eigentum.

• land- und forstwirtschaftliche Fläche (lf), siehe Pkt. 6 :

Grundstücke, die nachhaltig land- und forstwirtschaftlich genutzt werden oder die auf absehbare Zeit nicht anders nutzbar sind (WertV).

• Gemeinbedarfsfläche (gf), siehe Pkt. 7.2:

Unbebaute Grundstücke für die Ausstattung des Gemeindegebietes mit den der Allge- meinheit dienenden Bauwerken und Einrichtungen. Die Grundstücke dienen vor und nach dem Eigentumsübergang dem Gemeinbedarf (z.B. Grundstücke für örtliche Ver-

kehrseinrichtungen, Grundstücke für öffentliche Grünanlagen, Baugrundstücke für Ver- und Entsorgungseinrichtungen). In diesem sind weiterhin die neu gewidmeten Gemein- bedarfsflächen enthalten.

• sonstige Fläche (sf), siehe Pkt. 7.1:

Grundstücke, die besondere Ausprägungen des Grundstücksmarktes aufweisen und die nicht den anderen Grundstücksarten zuzuordnen sind (z.B. Grundstücke für Abbauland,

Grundstücke für private Grünanlagen, Hausgärten, Grabeland, Dauerkleingärten, Wasser- flächen, private Wege).

(17)

17

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Anzahl

ub bb ei gf sf lf

4.1 Vertragsvorgänge

In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte sind für den Bereich der kreisfreien Stadt Cottbus im Jahr 2007

643 Verträge

zum Eigentumswechsel gegen Entgelt inklusive zwei Erbbaurechtsverträgen eingegangen. In diesen 643 Erwerbsvorgängen sind Schenkungen und Übertragungen nicht enthalten.

Zu den 643 Kaufverträgen gehören 47 Beschlüsse im Verfahren zur Zwangsversteigerung und 3 Verträge über eine freiwillige Versteigerung. Gegenüber dem Vorjahr ist die Kaufvertragsanzahl stagnierend.

Auffällig ist die erhöhte Anzahl der Kaufverträge für land- und forstwirtschaftlichen Flächen, welche erstmals in diesem Berichtsjahr grafisch dargestellt werden.

Unter v. g. Verkäufen sind zunehmend institutionelle Anleger auf dem Cottbuser Immobilienmarkt vertreten. Dieses Marktverhalten ist seit 2006 zu beobachten. In diesem Berichtsjahr sind diese An- leger mit ca. 3 % an den Kauffällen beteiligt.

Grundstücksart Anzahl der

Verträge

Anteil in

%

Veränderung zum Vorjahr 2006 (%)

unbebaute Bauflächen 147 23 - 3

bebaute Grundstücke 262 41 + 8

Wohnungs- und Teileigentum 124 19 + 10

Gemeinbedarfsflächen 37 6 - 30

sonstige Flächen 23 3 - 65

land- u. forstwirtschaftl. Flächen 50 8 + 108

Summe 643 100 - 1

(18)

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Mio. EUR

ub bb ei gf sf lf

4.2 Geldumsatz

Im Berichtsjahr 2007 betrug der Geldumsatz auf dem Grundstücksmarkt im Bereich der Stadt Cottbus

116,3 Millionen Euro.

Das ist gegenüber dem Vorjahr weniger als die Hälfte des Jahresumsatzes von 2006.

Obwohl in der Grundstücksart „Wohnungs- und Teileigentum“ eine erhöhte Anzahl der Erwerbs- vorgänge zu verzeichnen ist, verursachten 13 Verkäufe auf Grund ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse mit auffällig geringem Kaufpreis einen rückläufigen Geldumsatz um ca. – 48 %.

Der auffällig erhöhte Geldumsatz bei den land- und forstwirtschaftlichen Flächen basiert auf den erhöhten Kaufvertragszahlen und einem leichten Anstieg der Bodenpreise.

Grundstücksart Geldumsatz

(Mio. €)

Anteil in

%

unbebaute Bauflächen 6,8 6 - 29

bebaute Grundstücke 80,2 69 - 62

Wohnungs- und Teileigentum 28,3 24 - 48

Gemeinbedarfsflächen 0,2 < 1 + 47

sonstige Flächen 0,2 < 1 - 92

land- u. forstwirtschaftl. Flächen 0,6 1 + 585

Summe 116,3 100 - 58

Die grafische Darstellung der Umsätze für land- und forstwirtschaftliche Flächen (lf) erfolgt auf Grund der geringen Umsatzzahlen erst ab dem Jahr 2000.

(19)

19

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1000 m²

ub bb gf sf lf

4.3 Flächenumsatz

Im Berichtsjahr 2007 wurden in der kreisfreien Stadt Cottbus insgesamt

6.747.000 m²

Grundstücksfläche umgesetzt. Der signifikant erhöhte Flächenumsatz bei den bebauten Grundstü- cken resultiert vorrangig aus dem Verkauf des ehemaligen Flugplatzgeländes mit ca. 327 ha. Wei- terhin führten zur Steigerung des Flächenumsatzes bei den bebauten Grundstücken zwei Paketver- käufe an unterschiedlichen Standorten mit insgesamt ca. 15,7 ha, die ehemalige JVA-Anstalt mit ca.

4,9 ha, zwei Abbruchobjekte mit ca. 3,8 ha sowie zwei Wohngrundstücke im ländlichen Raum mit dazugehörigen land- und forstwirtschaftlichen Flächen von insgesamt ca. 11,3 ha. Außergewöhnlich ist der hohe Flächenumsatz bei den land- und forstwirtschaftlichen Flächen, welche überwiegend von Agrargenossenschaften bzw. von landwirtschaftlichen Betrieben erworben wurden.

Grundstücksart Flächenumsatz

(1000 m²)

Anteil in

%

unbebaute Bauflächen 188 3 - 30

bebaute Grundstücke 3.984 59 + 401

Gemeinbedarfsflächen 11 < 1 - 82

sonstige Flächen 174 3 - 65

land- u. forstwirtschaftl. Flächen 2.390 35 + 360

Summe 6.747 100 + 215

(20)

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 natürliche Personen

sonstige juristische Personen Wohnungsunternehmen

öffentliche Hand

%

2007 2006 2005 2004 2003 2002

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 natürliche Personen

sonstige juristische Personen Wohnungsunternehmen

öffentliche Hand

%

2007 2006 2005 2004 2003 2002

4.4 Marktteilnehmer

Die folgenden grafischen Darstellungen geben einen Überblick über den prozentualen Anteil des Veräußerer- bzw. Erwerberkreises am Grundstücksmarkt und die Veränderung zu den Vorjahren ab 2002. Der Veräußerer- und Erwerberkreis ist jeweils in die Gruppe der natürlichen Personen, der sonstigen juristischen Personen, der Wohnungsunternehmen und der öffentlichen Hand unterteilt, wobei ca. 70 % aller Erwerbsvorgänge von natürlichen Personen getätigt wurden, die in den Fällen als Veräußerer mit ca. 60 % beteiligt sind.

Die sonstigen juristischen Personen sind mit ca. 30 % als Veräußerer und mit ca. 23 % als Erwerber am Grundstücksmarkt beteiligt. Mit nur 3 % aller Erwerbsvorgänge treten als Veräußerer Woh- nungsunternehmen auf. Die öffentliche Hand trat in ca. 7 % der Fälle sowohl als Veräußerer als auch als Erwerber auf.

Veräußerer

Erwerber

(21)

21

5 Bauland

5.1 Allgemeines

In diesem Kapitel werden Preisniveau und Preisentwicklung von Bauland unter Berücksichti- gung • von Art und Maß der baulichen Nutzung

• des Erschließungszustandes und

• des Entwicklungszustandes

für folgende Teilmärkte

• individueller Wohnungsbau

• Geschosswohnungsbau

• gewerbliche Bauflächen

• Bauerwartungsland und Rohbauland • Zukäufe (Arrondierungsflächen) untersucht.

Dabei sind Flächen des baureifes Land (§ 4 Abs. 4 WertV) solche, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.

Das Preisniveau ist abhängig von der Art der baulichen Nutzung für bestimmte Grundstücks- marktlagen und ist der Bodenrichtwertkarte zu entnehmen.

Die Preisentwicklung wird mit Hilfe der ermittelten Bodenpreisindexreihe (siehe Pkt. 5.2.2) erfasst. Eine Preisentwicklung mit Hilfe von Bodenpreisindexreihen wurde für den individuellen Wohnungsbau abgeleitet. Wegen fehlender auswertbarer Kaufverträge im Geschoss- wohnungsbau lässt sich für diese Baugrundstücke keine Bodenpreisindexreihe ermitteln.

Umrechnungskoeffizienten konnten auf Grund des statistisch zu geringen Datenmaterials nicht ermittelt werden.

Begriffsbestimmungen

Bei der automatisiert geführten Kaufpreissammlung werden programmtechnisch für den Teilmarkt

„unbebaute Grundstücke“ folgende Begriffe verwendet:

„Individueller Wohnungsbau“

Wohngrundstücke, Grundstücke in Eigenheim-, in Kleinsiedlungs- und in gehobenen Eigenheim- gebieten sowie alle Grundstücke mit einer gemischten Nutzung im Dorfgebiet

„Mehrfamilienhäuser“

alle Grundstücke in Mehrfamilienhausgebieten sowie mit einer gemischten Nutzung in der Stadt

„Geschäftliche Nutzung“

geschäftlich nutzbare Baugrundstücke, Gebäude mit geschäftlicher Nutzung im Erdgeschoss, Ge- bäude mit geschäftlicher Nutzung (mehrgeschossig), Büro- / Verwaltungsgebäude, Parkhäuser, Großgaragen und Stellplätze

„Gewerbliche Nutzung“

gewerblich nutzbare Baugrundstücke, Gewerbebetriebe allgemeiner Art, kundenorientierte Ge- werbebetriebe, Industriegebäude und -anlagen, Einkaufszentren außerhalb des Kerngebietes, Gara- gen und Stellplätze

„Sonstige Nutzung“

alle Baugrundstücke allgemein (ohne weitere Definition), im Wochenendhausgebiet, im Ferien- hausgebiet und die Garagen- und Stellplatznutzung.

(22)

76%

13%

1%10%

Individ. Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser Geschäftliche Nutzung Gewerbliche Nutzung

24

-17

-60 -53 -40 -20 0 20 40

%

23%

6%

13%

58%

21%

2%

12%

65%

60

-46

6

-60 -40 -20 0 20 40 60 80 100

%

100

-76 -42

-100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 140

%

Umsatzzahlen ausgewählter Teilmärkte

Die nachfolgende Grafik zeigt, dass bei den baureifen Grundstücken der individuelle Wohn- ungsbau den höchsten Stellenwert einnimmt, wobei ein steigendes Kaufinteresse zu beobachten ist. Eine untergeordnete Rolle spielen die baureifen Grundstücke für den Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser) sowie gewerbliches Bauland. Erwerbsvor- gänge baureifer Grundstücke in der Rubrik „geschäftliche Nutzung“ wurden in einem Fall getä- tigt, wobei im Vorjahr keine derartigen Veräußerungen stattfanden.

Anzahl unbebauter Grundstücke 2007

Veränderungen zum Vorjahr 2006

Geldumsatz 2007

Flächenumsatz 2007

(23)

23

35 45

50 50 53 53 55

60 60 60 62

65 65

70 70

78

95

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

€/m² Am Telering

Merzdorf An der Tschuga Döbbrick Sielow Skadow Gallinchen Fehrower Weg Hammergrabensiedlung Ringstraße Groß Gaglow Siedlung Nord Ströbitz An der Werkstatt Branitz Ernst-Barlach-Straße Finsterwalder Straße

5.2 Individueller Wohnungsbau 5.2.1 Preisniveau

Das nachfolgend angegebene Preisniveau bezieht sich auf unbebaute baureife Grundstücke für Ein-, Zweifamilien-, Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Ab dem Geschäftsjahr 2000 bis 2006 ist ein rückläufiger Trend des Bodenpreisniveaus zu beobachten. In diesem Berichtsjahr beweg- ten sich die Preise annähernd auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr. So wurden für unbebaute Baugrundstücke im erschließungsbeitragsfreien Zustand nach BauGB (ortsüblich erschlossene Gebiete), analog dem Vorjahr, durchschnittlich 45 €/m² (min. 6 €/m², max. 82 €/m²) gezahlt.

Dabei differiert das jeweilige Preisniveau gegenüber dem Vorjahr zwischen ca. – 10 % bis ca. + 10 %.

In den voll erschlossenen Wohngebieten liegt der Durchschnittspreis nahezu bei dem des Vor- jahres mit 58 €/m² (min. 35 €/m², max. 95 €/m²). Hier bewegt sich das Preisniveau zwischen ca.

– 5 % bis ca. - 2 %. Der durchschnittliche Bodenpreis für voll erschlossenes Bauland (erschlie- ßungsbeitragsfrei nach BauGB und KAG) liegt annähernd dem Vorjahr um ca. 13 €/m² höher, als in den ortsüblich erschlossenen Gebieten.

Das Kaufverhalten zeichnet sich darin aus, dass der Verkauf unbebauter Baugrundstücke vorrangig (ca. 57 %) in voll erschlossenen Wohngebieten getätigt wurde.

In nachfolgenden Grafiken wird das Preisniveau unbebauter Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau auf der Grundlage der aktuellen Bodenrichtwerte mit Stichtag 01.01.2008, unterschieden nach dem Erschließungszustand, dargestellt.

Preisniveau entsprechend der aktuellen Bodenrichtwerte mit Stichtag 01.01.2008 für neue Wohngebiete erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und KAG

(24)

6 2022 3030303033333536 383842

45454545454648 50 505050 5252

5555 55 60

60 6565 78 82

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

€/m² Maiberg

Neuhausener Weg Kahren NutzbergHeidesiedlungSchlichowMerzdorf Lerchenstr./Kiefernstr.WillmersdorfDissenchenKahren HammergrabensiedlungEichenpl./Humboldtstr.Kolkw. Str./Berl. Str.Alt-Madlow westlichWindmühlensiedlungSachsend. Hauptstr.Alt-Madlow östlich Kl. Ströb. SiedlungMadlower BadeseeBranitzer SiedlungAlt-SchmellwitzGroß GaglowKlein StröbitzBranitz NordSachsendorfLortzingstr.Alt-StröbitzKiekebuschGallinchenDöbbrickNordringHeidestr.SkadowSaspowBranitzSielow

Preisniveau entsprechend der aktuellen Bodenrichtwerte mit Stichtag 01.01.2008 für Baugrundstücke erschließungsbeitragsfrei nach BauGB

(25)

25 Bodenpreisindex für den individuellen Wohnungsbau

100

86 88 94

87 116

130

95 133

137

119

132

127

109

80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Jahr

Index

5.2.2 Preisentwicklung

Mit Hilfe der Bodenpreisindexreihen werden zeitliche Preisunterschiede erfasst. Diese geben die langfristige durchschnittliche Preisentwicklung innerhalb der definierten Indexzone an. Boden- preisindexreihen dienen dazu, zu verschiedenen Zeitpunkten gezahlte Kaufpreise auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag umzurechnen. Der Bodenpreisindex für unbebaute Baugrund- stücke wird aus Kaufpreisen für baureife Grundstücke abgeleitet. In der Geschäftsstelle des Gut- achterausschusses der Stadt Cottbus wurde im Jahr 2001 erstmals eine Bodenpreisindexreihe des individuellen Wohnungsbaus für vergleichbare Bodenrichtwertzonen erstellt. Als Basisjahr für die Indizes wurde das Jahr 1994 festgesetzt. Die Indexreihe umfasst die Bodenrichtwertzonen der Randgemeinden einschließlich der eingemeindeten Stadtteile Gallinchen, Groß Gaglow, Kie- kebusch sowie die der Stadtrandlage.

Auf der Grundlage der Bodenpreisindexreihe für den individuellen Wohnungsbau werden die Bodenrichtwerte für diesen Teilmarkt ermittelt.

In nachfolgender Grafik wird die Bodenpreisentwicklung für die jeweilige Jahresmitte dargestellt.

(26)

5.3 Geschosswohnungsbau

In diesem Teilmarkt werden Kauffälle für Baulandflächen mit der zukünftigen Nutzung für den mehrgeschossigen Wohnungsbau registriert. Ein Rückblick auf die vorangegangenen Geschäfts- jahre zeigt, dass in diesem Teilmarkt nur eine geringe Markttätigkeit erfolgte.

Auf Grund des zu geringen Datenmaterials für den Geschosswohnungsbau, können keine detail- lierten Auswertungen für diesen Teilmarkt durchgeführt werden.

5.4 Gewerbliche Bauflächen

Die Marktnachfrage für gewerbliches Bauland ist nach wie vor gedämpft. Im Jahr 2007 wurden insgesamt 16 Kaufverträge über gewerbliche bzw. dienstleistungsorientierte Baugrundstücke in den Gewerbegebieten registriert. Zu diesen Kaufverträgen zählen vorrangig Zukäufe zum Zweck der Arrondierung und Kaufverträge mit Besonderheiten bei der Preisvereinbarung. Lediglich 1 Kaufver- trag konnte dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugeordnet werden.

Die Bodenrichtwerte liegen aktuell und unverändert gegenüber dem Vorjahr zwischen 18,00 €/m² und 35,00 €/m² erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und zwischen 25 €/m² und 40,00 €/m² erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und nach KAG. In Auswertung der Kaufverträge sind z. T.

auch subventionierte Preise feststellbar.

Unter dem Teilmarkt „gewerbliche Bauflächen“ stellen die „Handelsflächen“ einen speziellen Teilmarkt dar. Hier ist gegenüber dem Vorjahr ein Rückgang der Kaufvertragsanzahl zu beobachten. Dabei wurde 1 unbebautes Baugrundstück und 2 bebaute Handelsflächen (Discountmärkte) verkauft. Unter Berücksichtigung des Datenmaterials vorheriger Geschäftsjahre, lagen die Preise dieser Baugrundstücke weit über dem jeweiligen Bodenrichtwert (Wohnbaufläche, gemischte Bau- fläche, gewerbliche Baufläche) mit steigendem Preisniveau. Die Auswertung der Kaufverträge der Vorjahre ergab für Handelsflächen eine Preisspanne von 60 - 110 €/m².

5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland

Bauerwartungsland

§ 4 Abs. 2 WertV 1988

„Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwick- lung des Gemeindegebietes gründen.“

Für Bauerwartungsland wurde im Berichtsjahr ein Kauffall registriert, so dass auf nachfolgende analysierte Preisspanne der Jahre 2000 bis 2007 verwiesen wird.

Preisspiegel für Bauerwartungsland im Vergleich zum jeweiligen Bodenrichtwert für er- schließungsbeitragsfreies Bauland der Jahre 2000 – 2007

Anzahl der Kaufverträge

Kaufpreis je m² Grundstücksfläche (€/m²)

Bodenrichtwert

erschließungsbeitragsfrei nach BauGB (€/m²)

Anteil

%

arith- metisches Mittel

min. max. min. max. min. max.

21

5,00 29,00 30,00 79,00 11 48

28 %

Hinweis: ab diesem Geschäftsjahr incl. der Kaufverträge in den Gewerbegebieten

(27)

27

5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55

20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90

BRW (€/m²)

%

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

20 30 40 50 60 70 80 90 100

BRW (€/m²)

In Auswertung o. g. Datenmaterials leitet der Gutachterausschuss für Bauerwartungsland ein Preisniveau von ca. 11 % bis ca. 48 % vom jeweiligen Bodenrichtwert ab.

Rohbauland

§ 4 Abs. 3 WertV 1988

„Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.“

Grundstücke in der Entwicklungsstufe Rohbauland wurden in diesem Berichtsjahr nicht veräußert.

Im Vorjahr lagen 2 Kauffälle vor, welche für die Auswertung ungeeignet waren. Somit wird auf die folgende analysierte Preisspanne der Geschäftsjahre 2000 - 2005 verwiesen.

Preisspiegel für Rohbauland im Vergleich zum jeweiligen Bodenrichtwert für erschließungs- beitragsfreies Bauland der Jahre 2000 - 2005

Kaufpreis je m² Grundstücksfläche (€/m²)

Bodenrichtwert

erschließungsbeitragsfrei nach BauGB (€/m²)

Anteil

%

23

12,00 44,00 25,00 92,00 22 89 46 %

In Auswertung der Kauffälle leitet der Gutachterausschuss eine Preisspanne für Rohbauland zwischen ca. 22 % und ca. 89 % vom jeweiligen Bodenrichtwert ab.

(28)

50 60 70 80 90 100 110 120

200 220 240 260 280 300 320 340 360 380

%

BRW (€/m²)

5.6 Sonstiges Bauland

In diesem Kapitel werden Kaufverträge über unbebaute Grundstücke als Zukäufe untersucht.

Zukäufe bzw. Arrondierungsflächen sind Flächen, die zur Erweiterung des bestehenden Grund- stücks dienen. Mit Zukauf der Arrondierungsflächen wird die bauliche Ausnutzbarkeit eines Grundstücks erhöht, Überbauungen beseitigt und der ungünstige Verlauf von Grundstücksgren- zen korrigiert. Der Erwerb dieser Flächen ist jedoch nur für einen bestimmten Personenkreis von Interesse.

Nachfolgende tabellarische Übersichten geben einen Überblick des Preisspiegels für Zukäufe, räumlich unterteilt in „Zukäufe im Sanierungsgebiet“ und „Zukäufe außerhalb des Sanierungs- gebietes“.

Preisspiegel für „Zukäufe“ im Sanierungsgebiet „Modellstadt Cottbus-Innenstadt“

im Vergleich zum jeweiligen Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreies Bauland der Jahre 2000 - 2007

Bodenrichtwert

erschließungsbeitragsfrei nach BauGB (€/m²)

Anteil

%

14

184,00 358,00 220,00 358,00 80 112

98 %

Für „Zukäufe“ im Sanierungsgebiet wurde eine Preisspanne von ca. 80 % bis ca. 112 % vom jeweiligen Bodenrichtwert festgestellt.

(29)

29

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220

BRW (€/m²)

%

Preisspiegel für „Zukäufe“ außerhalb des Sanierungsgebietes im Vergleich zum jeweiligen Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreies Bauland der Jahre 2002 - 2007

Bodenrichtwert

erschließungsbeitragsfrei nach BauGB (€/m²)

Anteil

%

min. max. min. max. min. max.

123 7,00 225,00 7,00 200,00 15 192

70 %

Das Preisspektrum für „Zukäufe“ außerhalb des Sanierungsgebietes ist breit gefächert.

Der Kaufpreis lag bei ca. 15 % bis ca. 192 % vom jeweiligen Bodenrichtwert.

5.7 Erbbaurechte

Definition:

Das Erbbaurecht ist - aus der Sicht des Erbbauberechtigten - das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Erdoberfläche des belasteten Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Das Erbbaurecht wird aber selbst wie ein Grundstück behandelt (sogenanntes "grundstücksgleiches Recht").

Im Berichtsjahr 2007 sind in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 2 Erbbaurechtsverträ- ge eingegangen.

Die Auswertung der Kaufverträge von 2005 und 2007 ergab folgende vereinbarte Erbbauzins- sätze verschiedener Nutzungen:

unbebaute Grundstücke 2 bis 6 % Erbbauzins Laufzeit 74 bis 99 Jahre bebaute Grundstücke 4 bis 6 % Erbbauzins Laufzeit 40 bis 99 Jahre

Speziellere Angaben zu vorliegenden Grundstückspreisen können von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses als Auszug aus der Kaufpreis- sammlung gebührenpflichtig abgefordert werden. Entsprechend § 10 der Brandenburgischen GAV können bei Nachweis des berechtigten Interesses zu bestimmten Objekten vergleichbare Kaufpreise in anonymisierter Form aus der Kaufpreissammlung bezogen werden (siehe auch

Anhang - Dienstleistungsangebot).

(30)

5.8 Wohnlagenklassifikation

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus hat eine Einschätzung zur Klassifikation von Lageunterschieden auf dem Cottbuser Wohnimmobilienmarkt vorgenommen.

Zunächst erfolgte eine Einteilung des Cottbuser Grundstücksmarktes in 3 unterschiedliche Lage- zonen:

• Citylage

• Stadterweiterungsgebiet

• dörfliche Randlage

Die einzelnen Lagezonen werden wie folgt begrenzt:

Citylage

umfasst im Wesentlichen das Gebiet der Kern- und der Randlage, wie es im GMB auf Seite 62 abgebildet ist mit Ausnahme des Bahnhofsgebietes

Stadterweiterungsgebiet umfasst sämtliche zwischen der Citylage und der Randlage lie- gende Stadtgebiete

dörfliche Randlage

umfasst folgende Dorfgebiete bzw. Gebiete

• Saspow, Sielow, Döbbrick, Skadow, Maiberg, Willmers- dorf, Merzdorf, Dissenchen, Schlichow, Branitz, Kahren, Kiekebusch, Gallinchen, Groß Gaglow, Klein Ströbitz, Klein Ströbitzer Siedlung, Lerchen- und Kiefernstraße

Nach umfangreicher Auswertung der Marktdaten entstand eine Matrix zur Lagewerteinschät- zung, welche Attribute für jeweils gute oder einfache Wohnlagen für insgesamt 5 Lagemerkmale benennt. Anhand von konkreten Beispielen wird die Matrix dem Anwender erläutert.

(31)

31

Matrix der Lagewerteinschätzung

Wohnlage-

merkmal einfach mittel gut

Nachbarschafts- lage (Image)

▪ wenig nachgefragt

▪ einfache Ausstattung

▪ starke Nachfrage

▪ hoher Ausstattungsgrad

Bebauung

▪ nicht intakte Bebauung

▪ Modernisierungs- bedarf

▪ ungepflegtes Straßenbild

▪ in Dorfgebieten hohe Bebauungsdichte

▪ intakte Bebauung

▪ gutes Straßenbild

▪ Durchgrünung

▪ in Dorfgebieten ruhige, aufgelockerte, dorf- typische Wohnlage

Lokale

Infrastruktur (Versorgung, Bil- dung, Kultur)

▪ längere Wege

▪ lückenhafte Versor- gung

▪ kurze Wege

▪ vollständige Versorgung

▪ in Stadterweiterungs- gebiet (Versorgungs-) Zentren noch fußläufig erreichbar

Verkehrslage

▪ ungünstige Verkehrs- anbindung

▪ in Dorflagen zeit- weise sehr schlechte bis gar keine Anbin- dung an ÖPNV

▪ günstige Anbindung an ÖPNV

▪ in Stadterweiterungsla- gen bei geringem Ver- kehrslärm schnell fußläu- fig erreichbarer ÖPNV

Immissionen

▪ hoher Einfluss von Lärm, Staub, Geruch

▪ in Stadterweiterungs- und Dorflagen trotz schlechterer Anbin- dung an ÖPNV hohe Immissionen

(z. B. Ausfallstraße)

▪ entweder keine herausragenden Eigenschaften in allen Kriterien

oder

▪ besonders gute und besonders einfache Eigen- schaften halten sich die Waage

▪ geringe lagetypische Immissionen

Diese Lagewerteinschätzung stellt ein Hilfsmittel für den Wertermittler dar. Bei der Einschät- zung der Lage eines konkreten Objektes anhand der Matrix sollte folgendes beachtet werden:

• Zur Einschätzung einer Lage kommt es auf die vorherrschende Qualität der überwiegen- den Lagemerkmale an.

• Es ist nicht ausgeschlossen, dass in einem Gebiet mit schlechter Lage ein einzelnes Grundstück eine gute Lage hat.

(32)

Beispiele der Lagezonen

einfach mittel gut

Citylage

· Wilhelmstraße, südlicher Teil

· Busbahnhof

· Straße der Jugend zwischen Stadtring und Busplatz

· Lausitzer Straße

· Klosterstraße (Wendisches Viertel)

· Dreifertstraße

· Bonnaskenstraße

· Schwanstraße

Stadterweiterungsgebiet

· Saarbrücker Straße

· Dissenchener Straße

· Vetschauer Straße

· Drebkauer Straße

· Muskauer Straße

· Eichenplatz

· Gulbener Straße

· Eigene Scholle

dörfliche Randlage

· Gallinchener Hauptstraße

· Willmersdorfer Chaussee

· Gallinchen – Parzellenstraße

· Branitz

· Wilhelm-Pieck- Straße

· Kiekebusch – Spreestraße

· Peter-Rosegger- Straße

Die örtlichen Angaben stellen nur Beispiele ohne Rangfolge dar und sind in den einzelnen Lage- zonen vielfältig erweiterbar. Dies obliegt jeweils sachverständiger Beurteilung.

(33)

33

6 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

6.1 Allgemeines

Bei den land- und forstwirtschaftlichen Flächen handelt es sich um Grundstücke, die nachhaltig als solche genutzt werden oder die in ihrer Eigenschaft und sonstigen Beschaffenheit in absehbarer Zeit nur zu diesen Zwecken dienen werden.

Im Bereich der kreisfreien Stadt Cottbus ist der land- und forstwirtschaftliche Grundstücksverkehr für den Gesamtmarkt von geringer Bedeutung, obwohl über 50 % der Gesamtfläche von Cottbus Landwirtschaftsflächen und Waldflächen umfassen. In diesem Berichtsjahr ist mit insgesamt 50 Kauffällen ein weiterer deutlicher Anstieg der Kaufvertragsanzahl zu verzeichnen. Davon konnten 21 Erwerbsvorgänge den jeweiligen Nutzungsarten wie Ackerland, Grünland und Waldflächen zugeordnet werden. Mitunter werden Verkäufe mit v. g. Nutzungsarten in einem Kaufvertrag getätigt, so dass eine differenzierte Aussage nicht immer möglich ist. Die mehrjährige Analyse dieses Marktsegmentes weist aus, dass bei diesen Kauffällen der land- und forstwirtschaftliche Grund- stücks-verkehr nicht nur zwischen Landwirten stattfindet. Auffällig ist im Berichtsjahr 2007, dass land- und forstwirtschaftliche Flächen vorrangig von Agrargenossenschaften bzw. landwirtschaftlichen Betrieben erworben wurden.

Eine Analyse der Landwirtschaftsflächen in Bezug auf die Bodenqualität konnte aufgrund zu geringen Datenmaterials nicht vorgenommen werden.

In nachfolgender Auswertung (Pkt. 6.2.1 und 6.2.2) wurden die Daten der Jahre 2006 und 2007 zusammengefasst.

Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen wurden für die kreisfreie Stadt Cottbus nicht ermittelt, da eine zu geringe Datenmenge vorliegt.

6.2 Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen 6.2.1 Preisniveau

Die auswertbaren Kauffälle der Jahre 2006 und 2007 ergaben nachfolgend aufgeführte Preis- spannen und nach Flächen gewichtetes Kaufpreismittel.

Nutzungsart Anzahl der

Kaufverträge Gesamtfläche

(m²) Preisspanne (€/m²)

gewichtetes Kauf- preismittel

(€/m²)

Ackerland 10 152.516 0,08 - 0,40 0,26

Grünland 8 65.467 0,13 - 0,48 0,23

Waldflächen ortsnah

(einschließlich Waldbe- stand)

8 70.115 0,10 - 1,00 0,34

Waldflächen ortsfern

(einschließlich Waldbe- stand)

6 273.990 0,15 – 0,30 0,22

(34)

Preisentwicklung Ackerland

0,26 0,19 0,17

0,26 0,33 0,32

0,19

0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35

0,05 - 1,03 0,10 - 0,96 0,30 - 0,32 0,17 - 0,35 0,17 - 0,35 0,13 - 0,20 0,08 - 0,40

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

€/m²

Preisentwicklung Grünland

0,23 0,21 0,18

0,33

0,20 0,21 0,19

0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35

0,20 - 0,24 0,25 - 0,34 0,20 0,19 - 0,25 0,09 - 0,25 0,09 - 0,38 0,13 - 0,48

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

€/m²

Preisentwicklung Wald - ortsfern

0,22 0,08 0,13

0,17 0,17

0,35

0,08 0,00

0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35 0,40

0,06 - 1,08 keine KV 0,05 - 1,00 0,01 - 0,30 0,01 - 0,30 0,02 - 0,30 0,15 - 0,30

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

€/m²

6.2.2 Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen

Eine Preisentwicklung durch Bodenpreisindexreihen kann auf Grund der geringen auswertbaren Kaufvertragsanzahl nicht ermittelt werden. Die nachfolgende Grafik zeigt die durchschnittlichen nach Flächen gewichteten Bodenpreise und Preisspannen der Jahre 2001 bis 2007.

(35)

35

7 Sonstige unbebaute Grundstücke

7.1 Teilmarkt „sonstige Flächen“

Für den Teilmarkt „sonstige Flächen“ sind in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 23 Kauffälle mit einem Flächenumsatz von 174.000 m² und einem Geldumsatz von 0,2 Mio. € im Jahr 2007 eingegangen. Von den insgesamt registrierten Kauffällen betrafen

• ca. 31 % Hausgärten als Zukäufe

• ca. 17 % sonstigen Flächen für die Renaturierung der Spree

• ca. 17 % Braunkohleabbauflächen.

• ca. 13 % „Zufahrten“ bzw. „privater Weg“

• ca. 5 % Gärten zur Freizeitgestaltung

Die restlichen 17 % entfallen auf Grundstücksverkäufe „sonstige Fläche“, welche nicht zuordenbar sind (4 KV).

In den Berichtsjahren 2006 und 2007 wurden Hausgärten als Zukäufe zum bestehenden Grund- stück, nicht zentrumsnah, mit einer Fläche von ca. 65 bis 820 m², je nach Lage zu 4,00 bis 21,00 €/m² verkauft.

Für Gärten zur Freizeitgestaltung lag ein auswertbarer Kauffall. Das Preisniveau in den Berichts- jahren 2006 und 2007 liegt zwischen 3,00 bis 28,00 €/m².

Dauerkleingärten nach Bundeskleingartengesetz (BKleingG) wurden in diesem Berichtsjahr nicht veräußert.

Grundstücke, die als „Zufahrt“ bzw. „privater Weg“ in den Berichtsjahren 2006 und 2007 erworben wurden, weisen ein heterogenes Preisniveau auf, welches zwischen 2 bis 32 % vom jeweiligen Bodenrichtwert schwankt.

Für Abbauland (Kohleabbau) ist die Anzahl der Vertragsabschlüsse (4 Kaufverträge) gleichblei- bend.

Aufgrund nur eines Erwerbsinteressenten, dem Bergbaubetrieb, und der damit zu vermutenden un- gewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse, können diese Grundstücksverkäufe nicht dem ge- wöhnlichen Geschäftsverkehr zugeordnet werden.

Entsprechend dem Bundesberggesetz (BBerG) vom 23.04.1996 werden Bodenschätze in bergfreie (dem Grundeigentümer nicht gehörende Bodenschätze) und grundeigene Bodenschätze unterteilt.

Eine diesbezügliche Differenzierung ließ sich aus den wenigen Kaufverträgen nicht ableiten. Es kann jedoch unterstellt werden, dass die verkauften Grundstücke einer vergebenen Bergbau- berechtigung unterliegen und somit nach dem Gesetz zur Vereinheitlichung der Rechtsverhältnisse bei Bodenschätzen Bestandsschutz haben, d. h. sie gehören zu den bergfreien Bodenschätzen.

Der BGH stellt mit Beschluss vom 19.12.2002 fest, dass ein spezieller „Teilmarkt“ für Grundstücke mit oberflächennahen Bodenschätzen in den neuen Bundesländern nicht anzuerkennen ist. Somit sind die gezahlten Kaufpreise für Abbauland nicht für das Vergleichswertverfahren zur Wertermitt- lung heranzuziehen. Nach Auffassung des BGH sind für das Vergleichswertverfahren land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Umkreis des zu bewertenden Grundstücks maßgeblich (BGH, Beschluss v. 19.12.2002, Az.III ZR 41/02, S.59), (GuG 2/2003).