Bericht über das Geschäftsjahr
2009 Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG
Aufsichtsrat Funktion
Oskar Breitmeyer Vorsitzender
Dr. Norbert Rückriemen stellv. Vorsitzender
Gerd Hellmund Schriftführer
Günter Hinzmann Werner Hüter Dr. Dieter Freese Dagmar Pohle Thomas Kühr
Vorstand Funktion
Andreas Böhm Kaufmännischer Vorstand
Roland Henke Technischer Vorstand
Vertreterversammlung 75 Vertreter
16 Ersatzvertreter Mitgliedschaften
Die Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG ist Mitglied:
im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) Lentzeallee 107, 14195 Berlin
im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilien- unternehmen e.V.
Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin
im Genossenschaftsforum e.V.
Königin-Elisabeth-Straße 41, 14059 Berlin
in der Industrie- und Handelskammer zu Berlin (IHK) Hardenbergstraße 16-18, 10623 Berlin
im Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V. (AGV) Heinrichstraße 169 B, 40239 Düsseldorf
in der Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG) Markgrafenstraße 62, 10969 Berlin
im Förderverein Pferdesportpark Berlin-Karlshorst e.V.
Treskowallee 129, 10318 Berlin
bei der Berliner Volksbank eG Budapester Straße 35, 10787 Berlin
im Pensions-Sicherungs-Verein (PSVaG) 50963 Köln
I. Lagebericht des Vorstandes zum Geschäftsjahr 2009
1. Darstellung des Geschäftsverlaufes ... 4
1.1 Entwicklung der Gesamtwirtschaft ... 4
1.2 Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf ... 7
1.3 Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung ... 15
1.4 Finanzierung ... 18
1.5 Entwicklung im Personal- und Sozialbereich ... 22
1.6 Risikomanagement ... 23
2. Vermögenslage der Genossenschaft ... 25
3. Finanzlage der Genossenschaft ... 28
4. Ertragslage der Genossenschaft ... 29
5. Voraussichtliche Entwicklung mit ihren Chancen und Risiken ... 31
II. Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009
1. Bilanz ... 342. Gewinn- und Verlustrechnung ... 36
3. Anhang ... 37
III. Bericht des Aufsichtsrates ... 43
Glossar ... 46
1. Darstellung des Geschäftsverlaufes
1.1 Entwicklung der Gesamtwirtschaft
Im Geschäftsjahr 2009 hat die internationale Krise auf den Finanzmärkten eine beispiellose Talfahrt der weltwirtschaftlichen Produktion ausgelöst. Ein Zusammenbruch des globalen Finanzsystems konnte durch aufwändige Rettungsprogramme der Regierungen und der Zentralbanken zwar verhindert wer- den, der globale Einbruch der Konjunktur ließ sich dagegen nicht abwenden. So sank die Produktion im Jahr 2009 um 1,1% überaus deutlich. Die Zentralbanken haben durch die Senkung der Zinsen auf historisch niedrige Werte, die Übernahme von Bürgschaften sowie die großzügige Bereitstellung von Liquidität versucht, der Kreditklemme entgegenzuwirken. Zur Stabilisierung der Finanzmärkte haben die Regierungen in allen Industrieländern den Geschäftsbanken öffentliche Gelder zur Verfügung gestellt, um ihre Eigenkapitalbasis zu stärken oder sie von risikoreichen Wertpapieren zu entlasten. Zusätzlich wurden in allen großen Wirtschaftsnationen viele hundert Milliarden Euro teure Konjunkturpakete auf- gelegt. In Deutschland hat die Bundesregierung zur Stützung der gesamtwirtschaftlichen Nachfrage zwei Konjunkturpakete mit einem Umfang von 84 Milliarden Euro für die Jahre 2009 und 2010 auf den Weg gebracht. Diese „Rettungsschirme˝ sollen die Unsicherheiten der Märkte über mögliche Insolvenzen von Banken beseitigen und Risikoaufschläge bei der Kreditvergabe verhindern. Auch wenn die Wirtschaftslei- stung weltweit in fast allen Ländern zurückgegangen ist, wurden durch diese Maßnahmen die befürch- teten dramatischen Auswirkungen bisher meist verhindert. Fast alle Volkswirtschaften können zu Beginn des Jahres 2010 wieder zumindest leichtes Wirtschaftswachstum erzielen. Mit einem baldigen Ende der Finanzkrise ist dennoch nicht zu rechnen. Noch gibt es aber keine zuverlässigen Prognosen, ob die leicht positive Entwicklung auch dauerhaft fortgesetzt werden kann. Der Rückgang der Wirtschaftsleistung bedeutet für die deutsche Wirtschaft die mit Abstand tiefste Rezession der Nachkriegszeit. Nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes war das Bruttoinlandsprodukt im Jahresdurchschnitt um -5,0% niedriger als im Vorjahr. Sowohl die Exporte als auch die Ausrüstungsinvestitionen brachen stark ein. Der Außenhandel, der in früheren Jahren ein wichtiger Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft war, verzeichnete einen preisbereinigten Rückgang um 14,4%. In Ausrüstungen wurde insgesamt um ein Fünftel weniger investiert als noch in 2008 (–20,0 %). Die Investitionen in Bauten waren nur um 0,7%
niedriger als im Vorjahr. Lediglich die privaten Konsumausgaben stiegen preisbereinigt um 0,4%, die staatlichen sogar um 2,7%, gegenüber dem Vorjahr an. Im Jahr 2008 war die deutsche Wirtschaft noch um 1,3% und im Jahr 2007 um 2,5% gewachsen.
Die Wohnungswirtschaft ist bislang nur indirekt von der Finanzmarktkrise betroffen. Nach einer aktuellen Umfrage des GdW*) hat bei der überwiegenden Mehrheit der Wohnungsunternehmen die Finanz- marktkrise bisher keine Auswirkungen auf die Ob- jekt- und Unternehmensfinanzierung. Allerdings ist eine deutlich restriktivere Ermittlung der Beleihungs- werte als vor der Krise festzustellen. Mögliche Fol- geauswirkungen, wonach Mitglieder unserer Genos- senschaft ihre monatliche Nutzungsgebührenzah- lung nicht bzw. nicht vollständig leisten können, sind nicht feststellbar.
Nach einer Mitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg hat im Geschäftsjahr 2009 die Zahl der Erwerbstätigen in der Region Berlin-Brandenburg weiter zugenommen. Unter dem Einfluss der Fi- nanz- und Wirtschaftskrise fiel der Anstieg im Vergleich zum Jahr 2008 jedoch wesentlich geringer aus.
Gegenüber dem Berichtsvorjahr konnte ein Beschäftigungsanstieg von 1,6% erreicht werden (Vorjahr:
2,1%). Dies war der höchste Beschäftigungsanstieg aller Bundesländer. Die Arbeitslosenquote lag zum Jahresende 2009 in Berlin bei 13,5% nach 13,9% im Jahre 2008. Im Durchschnitt aller Bundesländer betrug sie 2009 7,7%. Für die Jahre 2010 und 2011 gehen Wirtschaftsforschungsinstitute übereinstim- mend von einem Ansteigen der Arbeitslosigkeit aus.
Der Verbraucherpreisindex in Berlin ist von Dezember 2008 bis Dezember 2009 um 1,2% auf einen Indexstand von 107,6 (Basis 2005 = 100) angestiegen. Im gleichen Zeitraum hat sich der Teilindex der Nettokaltmieten von 104,5 auf 106,5 (Basis 2005 = 100) erhöht. Dies entspricht einem prozentualen Anstieg von 1,9%. Am 24. Juni 2009 ist im Amtsblatt für Berlin der neue Berliner Mietenspiegel 2009 veröffentlicht worden, der die ortsübliche monatliche Nettokaltmiete (NKM) zum 1. Oktober 2008 für die rund 1,2 Millionen nicht preisgebundenen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin angibt.
Danach beträgt die durchschnittliche NKM 4,83 €/m² Wfl. und zeigt mit rund 1,7% einen moderaten Anstieg gegenüber dem Wert des Mietenspiegels 2007 (4,75 €/m² Wfl.). Dies entspricht einer jährlichen Steigerung von nur 0,8%. Da die Inflationsrate mit 2,5% darüber liegt, bedeutet dies ein Stagnieren des Mietenniveaus in den letzten beiden Jahren. Die mit 1,9% zu verzeichnende deutlich größere Anhe- bung des Indexes für Nettokaltmieten im Berichtsjahr 2009, lässt auf Nachholeffekte aus früheren Jahren schließen, die insbesondere auch im Rahmen von Neuvertragsabschlüssen realisiert wurden. Auch wenn sich der Angebotsüberhang an Wohnraum in Berlin in den kommenden Jahren weiter reduzieren wird, werden Mieterhöhungspotentiale durch die niedrige Kaufkraft der Region (Index = 92,0) und steigende Betriebskosten auch künftig begrenzt bleiben.
Berlin, City Ost
Nach Erhebungen des BBU**) hat sich die Leerstandsquote bei den BBU-Mitgliedsunternehmen in Ber- lin von Ende 2008 auf Ende 2009 von 5,0% auf 3,9% weiter reduziert. Der zuletzt Mitte 2007 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf der Basis einer Stromzähleranalyse ermittelte Wohnungsleer- stand lag demgegenüber bei 8,5%.
Wie bereits seit 2005 zu beobachten, konnte Berlin im Berichtsjahr erwartungsgemäß erneut einen Be- völkerungszuwachs verzeichnen. Nach einer Mitteilung des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg lebten Ende September 2009 3.440.000 Personen in Berlin (31.12.2008: 3.432.500). Dies sind 7.500 Personen mehr als zum Jahresanfang. In der Metropolregion Berlin-Brandenburg leben rund 4,5 Millionen Men- schen. Wie bereits in den Vorjahren resultiert die Bevölkerungszunahme aus einem Wanderungsgewinn von rund 7.200 Personen (Vorjahr: 10.500). Erstmals kommt 2009 ein leichter Geburtenüberschuss hin- zu. Entsprechend einer Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg aus dem Jahre 2008 kann unverändert von einem weiteren leich- ten Bevölkerungsanstieg in Berlin bis zum Jahr 2030 ausgegangen werden. In dem Prognosezeitraum werden sich Verschiebungen in der Altersstruktur der Bevölkerung zugunsten der älteren Bevölkerungs- gruppe ergeben. Der Trend zur Haushaltsverkleinerung wird sich weiter fortsetzen, so dass sich für den Wohnungsmarkt eine größere Nachfrage an kleineren und seniorengerecht ausgestatteten Wohnungen ergeben wird.
*) GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., www.gdw.de
**) BBU - Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., www.bbu.de
3.320 3.340 3.360 3.380 3.400 3.420 3.440 3.460 3.480 3.500
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
6,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,5%
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 1,9% 2,1%
3,3%
4,4%
5,6%
5,9% 6,0%
5,5%
5,4%
5,5% 5,5%
5,1%
4,6%
3,9%
Bevölkerungsentwicklung in Berlin in Tausend Leerstandsentwicklung in Berlin*
*) Leerstandsentwicklung bei den Mitgliedsunternehmen des BBU
Bevölkerungs- und Leerstandsentwicklung* in Berlin
1.2 Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf
Für das Geschäftsjahr 2009 kann erneut festgestellt werden, dass die Genossenschaft strategisch insge- samt sehr gut aufgestellt ist. Eine kontinuierliche Weiterführung der auf die effektive Verwaltung, Bewirt- schaftung und durchgängige Vermietung der eigenen Wohnungsbestände und die gute Positionierung am Berliner Markt gerichteten Tätigkeit war im zurückliegenden Jahr ebenso zu verzeichnen, wie der Ausbau des Dienstleistungscharakters und die
weitere Erhöhung der Kundenfreundlichkeit in der täglichen Arbeit. Daneben konzentrierte sich die Geschäftstätigkeit auf die Fortsetzung des ehrgeizigen Instandsetzungs- und Moder- nisierungsprogramms sowie seit fünf Jahren erstmals auch wieder auf die Vorbereitung von Neubauvorhaben der Genossenschaft in Ber- lin. Hervorzuheben ist hier insbesondere die Durchführung eines Architekturwettbewerbs zur Bebauung des im Jahre 2007 erworbenen ca. 2.700 Quadratmeter großen Grundstücks in Pankow-Rosenthal mit Wohnungen für jun- ge Familien.
Die Anzahl der genossenschaftseigenen Wohnungen blieb gegenüber dem Vorjahr mit 3.782 unverän- dert. Durch die Errichtung von sieben neuen Garagen sowie eines Stellplatzes in der Wohnanlage Radik- ke-/Anna-Seghers-Straße in Adlershof hat sich die Gesamtzahl der Garagen im Berichtszeitraum von 43 auf 50 erhöht. Die Anzahl der bewirtschafteten Stellplätze beträgt nunmehr insgesamt 250.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde im Er- gebnis der Erteilung der GVO-Genehmigung und der anschließend noch im Jahr 2008 er- folgten Zahlung des Kaufpreises der Eigen- tumsübergang für die verbleibenden Flurstük- ke 22 und 263 des in Alt-Treptow erworbenen Baugrundstücks vollzogen. Dieses innerstädti- sche insgesamt ca. 5.000 Quadratmeter große Grundstück steht der Genossenschaft nunmehr in den kommenden Jahren neben je einem Grundstück in Friedrichshagen und in Pankow- Rosenthal zur bedarfs- und marktgerechten, innovativen Erweiterung des genossenschaftli- chen Wohnungsportfolios zur Verfügung. Die dabei entstehenden neuen Wohnangebote werden sich neben der Zielgruppe "Junge Fa- milie" auch an Senioren richten, da ein Anteil für altersgerechtes Wohnen vorgesehen ist. Die Eigentumsumschreibung eines mit dem Ziel der
Abstimmung der Jury im Architekturwettbewerb Mittelstraße
Lageplan unserer Wohnanlage Hartlebenstraße in Friedrichshagen mit dem neu erworbenen, zur Bebauung vorgesehenen Grundstück Am Goldmann- park (gelbe Fläche Nr.: 64)
Errichtung von rund 200 PKW-Stellplätzen erworbenen 2.731 Quadratmeter umfassenden Grundstücks in Berlin Marzahn (Kaufpreis 166,3 T€) ist in 2009 ebenfalls erfolgt.
Betrachtet man das Vermietungsergebnis zum Jahresende 2009 als eine der wichtigsten Kenn- ziffern der Wohnungsbaugenossenschaft, so reiht sich dieses positiv in die Entwicklung der zurückliegenden Jahre ein. Bezifferte sich der Leerstand zum Bilanzstichtag des Vorjahres noch auf 42 Wohnungen bzw. 1,1%, so waren es am 31.12.2009 nur noch 36 Wohnungen, das entspricht 0,95% gemessen an der Woh- nungsanzahl bzw. 1,2% bezogen auf die Wohn- fläche (Vorjahr 1,5%). So konnte der Leerstand durch die langjährig immer besser greifenden Maßnahmen zur bedarfsgerechten Wohnungs- anpassung sowohl für die Bestandsmieter als
auch den Berliner Markt − sei es durch Balkonanbau, Badmodernisierungen oder Grundrissveränderun- gen − durch vielfältige Maßnahmen zur Mitgliederbindung und eine offensive Marketingstrategie um weitere 14,3% gesenkt werden. Diese Entwicklung wirkte sich auch auf die Erlösschmälerungen aus Sollmieten aus, die gegenüber dem Vorjahr um 34,4 T€ geringer ausfielen. Sie betrugen per 31.12.2009 ca. 187,0 T€ (Vorjahr 221,4 T€), sanken somit um rund 15,5 Prozentpunkte und lagen bei ca. 1,6% (Vor- jahr 1,9%) der Umsatzerlöse aus Sollmieten.
Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung des Wohnungsleerstandes zu den jeweiligen Bilanzstichtagen gemessen an der Anzahl der Wohnungen:
0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5
3,36
% Wohnungsleerstand 2005 - 2009
1,30 1,19 1,11
0,95 0,71 0,58
0,69 0,90
2,06
2005 2006 2007 2008 2009
Leerstand gesamt Leerstand > 3 Monate
Modernisiertes Bad in einer Q3A-Wohnung
Die wohnanlagenkonkrete Leerstandsübersicht stellte sich am 31.12.2009 wie folgt dar:
Beachtet man dabei den Anteil des länger- fristigen Leerstands (> 3 Monate), der insge- samt nur 22 Wohnungen (= 0,58%), darunter 16 im WBS-70/11-Segment, umfasst, so wird deutlich, dass dort im zurückliegenden Jahr wiederum der einzige Leerstandsschwerpunkt lag. Jedoch konnte auch in diesem Bestand eine Reduzierung des Leerstandes um mehr als ein Drittel gegenüber dem Vorjahr erzielt werden. Hierzu trugen unter anderem auch die vorübergehende Besetzung der Abteilung Vermietung mit drei statt zwei Sachbearbeite- rinnen und die Etablierung einer ersten Stu- denten-Wohngemeinschaft in der Wohnan- lage Marzahn bei. Weitere Leerstandsschwer- punkte bestehen gegenwärtig nicht, vielmehr sind die punktuellen, vorübergehenden Leer- stände in den übrigen Wohnanlagen ledig- lich durch normalen Mieterwechsel und die in diesem Zusammenhang erforderlichen In- standsetzungs- bzw. Wohnungsanpassungs- maßnahmen bedingt.
Wohnungsgröße
Lage des Objektes Bautyp 1-Zi. 2-Zi. 3-Zi. 4-Zi. 5-Zi. Gesamt % Anteil des Standortes
Lichtenberg: Am Tierpark WBS70/11 0 0 0 2 0 2 0,70%
Lichtenberg: Friedrichsfelde QX, Typ 57,
Neubau 0 0 0 1 0 1 0,40%
Lichtenberg: Friedrichsfelde PHH, MGH 1 1 0 0 0 2 0,30%
Köpenick: Friedrichshagen Typ 57, Q3A,
Altbau 0 1 0 1 0 2 0,90%
Köpenick: Oberschöneweide Q3A 0 0 0 0 0 0 0,00%
Marzahn WBS70/11 0 0 9 8 0 17 2,80%
Treptow: Adlershof, Niederschöneweide Typ 57, Q3A 0 0 1 0 0 1 0,40%
Treptow: Baumschulenweg Q3A 0 0 0 0 0 0 0,00%
Treptow: Alt Treptow Typ 57 0 0 1 0 0 1 0,70%
Mitte QP64 0 3 0 0 0 3 4,20%
Pankow Typ 57 1 0 0 1 0 2 0,60%
Pankow: Niederschönhausen Q3A 0 1 1 0 0 2 0,50%
Pankow: Prenzlauer Berg QP64, QPb61 0 1 0 0 0 1 0,60%
Pankow: Weißensee Q3A 0 2 0 0 0 2 2,50%
Summe: 2 9 12 13 0 36
Die ersten Bewohner im Gemeinschaftsraum der WG und farbenfrohe Einbau- küche in der DPF-Studentenwohnung in Marzahn
Eine wachsende Wohnzufriedenheit, unter ande- rem durch die weitere Verbesserung des Wohn- komforts, eine gute Betreuung der Bestandsmit- glieder in allen das Nutzungsverhältnis betreffen- den Angelegenheiten oder vielfältige Angebote rund um das Wohnen, schlugen sich unmittel- bar in der Reduzierung der Fluktuationsrate um weitere rund 1,5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr nieder. Sie betrug im Berichtszeitraum nur ca. 6,1% und stand einer Wiedervermie- tungsrate von ca. 6,3% gegenüber. Selbst für die naturgemäß einer überdurchschnittlich hohen Fluktuation unterliegenden kleinen Ein-Raum- Wohnungen – mehr als 40% der gesamten Fluk- tuation entfielen auf dieses Segment – waren hier durch umfängliche Vermietungsbemühun- gen im zurückliegenden Jahr rund 1% mehr Ein- als Auszüge zu verzeichnen.
Die Befragung ausziehender Mitglieder hinsichtlich der Kündigungsgründe wurde im Berichtszeitraum kontinuierlich fortgesetzt, wobei sich 94% der Befragten zu den Beweggründen äußerten. Danach re- sultierten allein rund 41% der Auszüge aus beruflichen und familiären Gründen bzw. dem Erwerb von Eigenheimen. Fast 26% der Nutzungsverträge wurden aus Gesundheits- und Altersgründen bzw. im Zusammenhang mit Todesfällen beendet, wobei dieser Anteil im Zusammenhang mit der Altersstruktur der Mitglieder weiter angewachsen ist (Vorjahr 21%). 6% der Kündigungen waren mit Umzügen inner- halb der Genossenschaft verbunden, in 4% der Fälle kündigte die Genossenschaft wegen Mietschulden bzw. erheblicher Vertragsverletzung und nur 3% zogen nach eigenen Angaben wegen Unzufriedenheit mit der Wohnung oder aus finanziellen Gründen aus. Unwesentlich verändert hat sich gegenüber dem Vorjahr die Zahl derjenigen Wohnungswechsel (rund 20%), bei denen derzeit kein nachfragegerechter Wohnraum innerhalb der Genossenschaft angeboten werden konnte. Obwohl durch die breit gefächerte Struktur an Wohnlagen sowie Bau- und Wohnungstypen bereits jetzt vielfältige Wohnansprüche für sich ändernde Lebenssituationen innerhalb des Unterneh-
mens befriedigt werden können wird deutlich, dass die Erweiterung des Bestandes durch zielgruppenge- rechte Neubauprojekte durchaus strategisch sinnvoll und notwendig ist.
Das positive Vermietungsergebnis und die gegen- über dem Vorjahr erneut gesunkene Fluktuation lässt Rückschlüsse darauf zu, dass die konsequente Wei- terführung der mitgliederorientierten Arbeitsweise aller Bereiche der Genossenschaft regelmäßig zur Steigerung der Wohn- und Lebensqualität beiträgt, die Mitgliederbindung weiter erhöht und den Ge- meinschaftsgedanken innerhalb der Wohnanlagen
42,4 % 20,8 %
31,2 %
5,6 %
1-Raum-WE 2-Raum-WE 3-Raum-WE 4-Raum-WE Anteil der einzelnen Wohnungsgrößen an der Fluktuation
Die Betreuung unserer Jubilare ist gute Tradition
und darüber hinaus fördert. Hierzu gehört die Umsetzung des umfangreichen Instandsetzungs- und Mo- dernisierungsprogramms einschließlich der Angebote zur individuellen Beratung und Wohnungsanpas- sung für Senioren, junge Familien oder als Studenten-WG. Ebenso reihen sich hier die Initiierung, das An- gebot und die Förderung sportlicher und kultureller Gemeinschafts- sowie Freizeitaktivitäten bis hin zum Gästewohnungstausch, für den insgesamt 78 komfortable Wohnungen bei 15 Partnergenossenschaften des GäWoRings kostengünstig gebucht werden können, aber auch Hilfsangebote für in wirtschaftliche Not geratene Mitglieder in die umfassende Mitgliederbetreuung ein.
Die Mitgliederentwicklung 2009 korrespondiert mit der positiven Leerstandsbilanz des abgeschlossenen Geschäftsjahres. Zum Bilanzstichtag 31.12.2009 hat sich die Zahl der Genossenschaftsmitglieder vergli- chen mit dem 31.12.2008 um 51 auf 4.624 Mitglieder erhöht, das entspricht 1,1 Prozentpunkten. Die Geschäftsguthaben stiegen folgerichtig um rund 35,5 T€ (0,57%) auf 6.235.774,00 €. Zu- und Abgänge der Mitglieder im zurückliegenden Jahr gliedern sich wie folgt:
Der Altersdurchschnitt aller Mitglieder blieb gegenüber dem Vorjahr mit 56 Jahren unverändert. Dazu trug unter anderem bei, dass rund 50% aller Beitritte von Mitgliedern in der Altersgruppe bis 30 Jahre erklärt wurden. Das Durchschnittsalter der Neuzugänge betrug 39 Jahre. In Anbetracht der relativ ge- ringen Fluktuationsraten, die in den Folgejahren voraussichtlich nicht wesentlich ansteigen werden, sind weder hinsichtlich der Altersstruktur noch hinsichtlich der vorhandenen Sozialstruktur der Mitgliedschaft gravierende Veränderungen zu erwarten.
Die Analyse der Erwerbs- bzw. Einkommensverhältnisse der neuen Mitglieder ergab, dass mehr als die Hälfte der Neuzugänge über Arbeitseinkünfte (Lohn/Gehalt) verfügt und weitere fast 20% gesicherte Einkommen aus Renten bzw. Pensionen erhalten. Auch bedingt durch den großen Anteil Einraumwoh- nungen am Bestand der Genossenschaft, der mit 706 WE fast 19% des Gesamtbestandes umfasst, bilden Studenten, Auszubildende und Schüler mit mehr als 25% der Neuzugänge eine weitere große Gruppe.
Wegen der in aller Regel geringen Einkommen dieser Mitglieder wird die Zahlung der Nutzungsgebühren hier zusätzlich über Bürgschaften gewährleistet.
183 44
11
7
Kündigungen Übertragungen Todesfälle Ausschlüsse
231 21
24
11
Neue Mitglieder Ehepartner
Lebensgemeinschaften Eintritt durch Erben Übertragungen 9
Abgänge: Zugänge:
Im Geschäftsjahr 2009 haben sich die im Bezirk Lichtenberg gelegenen Wohnanlagen der Ge- nossenschaft als besonders familienfreundlich erwiesen, wobei sich dies mit einer Veröffent- lichung im Tagesspiegel vom 13. Januar 2010 deckt. Allein 50% der neuen Mitglieder, zu deren Familien auch Kinder gehören, bezogen Wohnungen an diesen Standorten. An zweiter Stelle reiht sich der WBS70/11-Bestand in Mar- zahn mit 20% ein. Insgesamt ist der Anteil der Familien an den Neuzugängen jedoch mit knapp 7% wie auch bereits in den Vorjahren gering.
Nicht nur im Hinblick auf die in den kommen- den Jahren vorgesehenen Neubauvorhaben, sondern auch bei den Investitionen in den Be- stand und der Vermarktungsstrategie wird das strategische Augenmerk deshalb verstärkt auf die Zielgruppe „Junge Familie” gelegt.
Strategisch gut ausgerichtet ist die Genossenschaft auch im Hinblick auf ihre weiter verbesserte Einnah- mesituation. Gegenüber dem vorangegangenen Geschäftsjahr haben sich die Umsatzerlöse aus Sollmie- ten von rund 11,32 Mio. € um 0,24 Mio. € auf 11,56 Mio. € erhöht. Das entspricht einer Steigerung um rund 2,1%. Davon resultieren ca. 165,7 T€ bzw. nahezu 70% aus den in den Jahren 2008 (Vollaus- wirkung) und 2009 durchgeführten umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen. Dazu zählen Wärme- dämmmaßnahmen im Bautyp WBR57 und Q3A, der Balkonanbau im Bautyp WBR57, Q3A und QPb61 bzw. die Errichtung von Anbauten und die damit verbundene Wohnflächenerweiterung bei Q3A. Aus punktuellen Wohnungsanpassungen, die gegen Mietumlage im Vereinbarungsweg durchgeführt worden sind (Grundrissveränderungen, Badmodernisierungen, einbruchshemmende Wohnungseingangstüren usw.) resultierten weitere 17,3 T€ bzw. 7,2% der Mehrerlöse. Durch die Vollauswirkung der bereits im Jahre 2008 neu errichteten PKW-Stellplätze so- wie Erlöse für die im Jahre 2009 errichteten sieben Garagen kamen nochmals rund 12,5 T€ (= 5,2%) hinzu. Die verbleibende Differenz von rund 44,6 T€
bzw. 18,5% ergab sich überwiegend im Zuge von Neuvermietungen, bei denen die Nutzungsgebüh- ren nach dem Berliner Mietspiegel 2007 bzw. 2009 ermittelt wurden sowie aus Mietzuschlägen nach Wohnungsanpassungen in diesem Zusammenhang.
Neben den überwiegend modernisierungsbezoge- nen Erlössteigerungen werden für das Folgejahr Mehreinnahmen durch Mieterhöhungen gemäß
§ 558 BGB für ca. 1.750 Wohnungen i.H.v. 276 T€
erwartet. Die Vollauswirkung wird im Jahr 2011 rund 395 T€ betragen.
verwitwet ledig / Single verheiratet Lebensgemeinschaft
73%
13%
10% 4%
Familienstand der Neumitglieder
40 neue Balkone am QPb61-Haus in der Michelangelostraße im Prenzlauer Berg
Die Nebenkostenabrechnungen für das Geschäftsjahr 2008 datieren vom 30.04.2009 und wurden al- len Nutzern unter Berücksichtigung der steuerlichen Absetzbarkeit gemäß § 35a EStG sehr frühzeitig zugestellt. Gegenüber dem Vorjahr sind die durchschnittlichen kalten Betriebskosten um 0,01 €/m² Wohnfläche im Monat (0,7%) auf 1,40 €/m² gesunken. Die durchschnittlichen Heizungs- und Warm- wasserkosten blieben unverändert bei 0,70 €/m² Wohnfläche im Monat. Damit liegt die Genossenschaft weiterhin annähernd bei den Durchschnittszahlen der Berliner Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU). Insbesondere die laufende Vertragsopti- mierung mit betriebskostenrelevanten Dienstleistern bzw. Ver- und Entsorgungsbetrieben trugen zu die- sem Ergebnis bei und kompensierten teilweise vorgenommene Tariferhöhungen. Für die gegenwärtig in Bearbeitung befindlichen Betriebskostenabrechnungen werden erstmals ein separates Erläuterungsblatt pro Wirtschaftseinheit sowie eine Broschüre mit grundlegenden Darlegungen zur Betriebskostenpro- blematik nebst häufig auftretenden Fragen und Antworten vorbereitet und voraussichtlich Anfang Mai allen Nutzungsvertragspartnern zugestellt. Insbesondere die Broschüre wird wertvolle Anregungen dazu beinhalten, wie durch das individuelle Wohnverhalten auf die Höhe der Umlagen Einfluss genommen werden kann.
0,00 € 0,05 € 0,10 € 0,15 € 0,20 € 0,25 € 0,30 € 0,35 € 0,40 € 0,45 € 0,50 €
BBU DPF
Grundsteuer
Wasser+Niederschlagsw .
Müll/Straßenreinigung
Gartenpflege
Beleuchtung+HausstromSchornsteinreinigung
Versicherung Antennen
Schneebeseitigung
Hauswart+Hausreinigung
Aufzugsanlagen
Sonstige BK
DPF - BBU Betriebskostenarten im Vergleich
Innerhalb der sonstigen Erträge, die im Ge- schäftsjahr 2009 rund 370 T€ ausmachten und somit die Einnahmesituation der Genossen- schaft positiv beeinflussten, sind neben 79 T€
vereinnahmten Vertragsstrafen, 45 T€ gewähr- ten Skonti, 45 T€ Einnahmen für die Vermietung von Dachflächen für Mobilfunkantennen, 20 T€
Eintrittsgeldern und 20 T€ aus der Auflösung von Rückstellungen als größter Posten mit 107 T€
(=28,9%) Entschädigungsleistungen nach dem Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG) ent- halten (Vorjahr 44 T€). Dabei handelt es sich zunächst jeweils um die erste Rate der Entschä- digungszahlung.
Die zweite Rate der Entschädigung wird, wie vom Gesetzgeber vorgesehen, am 01.01.2011 zur Zah- lung fällig. Insgesamt hat die Genossenschaft von 45 Entschädigungsfällen nach dem GBBerG Kenntnis, wovon 30 Entschädigungsfälle bereits verhandelt und abgeschlossen wurden. Im Geschäftsjahr 2009 ließen die Berliner Versorgungsunternehmen ihre Leitungsrechte als beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in sieben Grundbüchern der Genossenschaft eintragen. Weitere 15 Lei- tungsrechte wurden durch die Versorgungs- unternehmen zur Eintragung der Dienstbar- keiten in den jeweiligen Grundbüchern vorbe- reitet, weshalb von einem Abschluss der Ent- schädigungsverhandlungen und der Zahlung der jeweiligen ersten Rate im Jahr 2010 aus- zugehen ist. Die Genossenschaft überwacht weiterhin permanent die Veröffentlichungen der Versorgungsunternehmen im Amtsblatt von Berlin, um frühzeitig zu erfahren, welche Grundstücke betroffen sind. Ziel ist es dabei, bereits vor Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch eine Vereinbarung über die Ent- schädigungshöhe zu treffen, damit die Zah- lung der ersten Rate zum gesetzlich normier- ten Zeitpunkt erfolgen kann. Darüber hinaus wird dadurch sichergestellt, dass der Genossenschaft für alle Dienstbarkeiten die gesetzlich vorgesehene Entschädigung zufließt. Grundlage für die Verhandlungen über eine jeweils angemessene Entschädigungshöhe bilden eigenständige sachkundige Wertermittlun- gen der Genossenschaft. Im Falle divergierender Wertansätze der Versorgungsunternehmen werden die- se durch Gutachten ö.b.u.v. Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke ergänzt. Die bis zum 31.12.2009 vereinbarten Entschädigungen nach dem GBBerG betragen insgesamt 302 T€. Die Genossenschaft geht davon aus, dass ab dem Geschäftsjahr 2012 nicht mehr mit relevanten Einnahmen für derartige Entschädigungszahlungen zu rechnen ist.
Verlauf der Telekomleitung in unserem Wohnobjekt am Tierpark
Oberirdisch verlaufende Fernwärmeleitung in der Rathenaustraße, die unterirdisch im gegenüberliegenden DPF-Grundstück fortgeführt wird
1.3 Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung Das nunmehr kurz vor dem Abschluss stehen-
de Balkonprogramm wurde im Geschäftsjahr 2009 erfolgreich fortgeführt. Mit einem Ge- samtumfang von 1.787,4 T€ hatte der erst- malige Anbau von Balkonen an den Gebäuden Michelangelostraße 101-107, Westerlandstra- ße 1a-4 und 7, Elisabeth-Christinen-Straße 7-13, Rolandstraße 89 a-f und Maximilian- straße 30-33 sowie 34-38 den Hauptanteil an allen aufgewendeten Modernisierungskosten.
Zusätzlich zu diesem erstmaligen Anbau von Balkonen wurden in der Westerlandstraße 1a-4 und 7, für die Genossenschaft neu, vorhan- dene Balkone demontiert. Im Anschluss dar- an wurden große, verglaste Loggien mit einer Tiefe von ca. 2 m und einer Länge von bis zu 5,75 m montiert. Im Vergleich zu den frühe- ren kleinen, trapezförmigen Balkonen hat sich die (anrechnungsfähige) Wohnfläche für die einzelne Wohnung um bis zu 4,20 Quadrat- meter erweitert.
Im Lagebericht zum Geschäftsjahr 2008 führ- ten wir aus, dass die im Jahr 2007 begonnene Wärmedämmung und Fassadensanierung an den Häusern des Bautyps WBR57 in der Ma- ximilianstr. 30-33 und 34-38 abgeschlossen wurde. Bei diesen Bauvorhaben hatten wir im Zuge der energetischen Sanierung Fassade, Kellerdecke sowie oberste Geschossdecke ge- dämmt. Zu dem damaligen Zeitpunkt lag auf- grund der Verweigerungshaltung des Bezirk- samtes Pankow die Genehmigung für einen nachträglichen Balkonanbau für diese Häuser nicht vor. Ohne dass uns für die veränderte Sichtweise des Bezirksamtes eine Erklärung gegeben wurde, erhielt die Genossenschaft im Frühjahr des Jahres 2009 die Genehmi- gung für den nachträglich, erstmaligen Bal- konanbau an den Häusern in der Maximilian- straße. Somit konnten hier diese Balkone im
zurückliegenden Geschäftsjahr nachgerüstet werden. Alle vorbereitenden Arbeiten hierfür waren bereits im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung der Gebäude vorgenommen worden.
Neue geräumige Balkone am WBR57-Objekt in der Westerlandstraße
Die Rolandstraße 89a-f nach ergänzendem Balkonanbau
Während der Balkonmontage in der Maximilianstraße in Pankow
Wie man aus den vorgenannten Bauvorhaben erkennt, ist es dem Bezirksamt Pankow immer wieder gelungen, Hindernisse für eine von den betroffenen Nutzern lange gewünschte Mo- dernisierung aufzustellen. So war es auch im Geschäftsjahr 2009. Für das Vorhaben in der Görsch- und Gaillardstraße, bei dem wir uns, wie auch in dem beschriebenen Vorhaben We- sterlandstraße, den Balkonanbau sowie die Bal- konerneuerung bei gleichzeitiger energetischen Sanierung der Gebäude zum Ziel gesetzt haben, hat das Bezirksamt Pankow aus vermeintlichem Milieuschutzbedürfnis die Genehmigung der Vorhaben verweigert. So bleibt für uns das Ziel des neuen Geschäftsjahres, diese Vorhaben ge- gen den Widerstand des Bezirksamtes Pankow durchzusetzen.
Wie auch in den Vorjahren wurde im Jahr 2009 im Anschluss an die Modernisierung durch Balkonanbau bzw. die energetische Modernisierung die Gestaltung der Freianlagen durchgeführt. Mit einem Gesamt- umfang von 158,2 T€ erfolgte dies bei den im Jahr 2008 sanierten Gebäuden:
Grabowstr. 16-22
Lexisstr. 1-5
Lohmühlenstr. 39-42
Hänselstr. 55-61, 63-69
Heidekampweg 95-101, 118-126 und 141-151.
Wegen fehlender Baugenehmigung noch immer nicht saniert - unser WBR57- Haus in der Görschstraße 27-30 in Pankow
Neu gestaltete Aussenanlagen in der Grabowstraße (r.o.), der Lohmühlenstraße (l.u.) in Alt-Treptow sowie der Hänselstraße (r.u.) in Baumschulenweg
Die Errichtung von 7 neuen modernen Garagen in der Radicke- und Anna-Seghers-Str. gehörte ebenso zur Abrundung der komplexen Modernisierungsmaßnahme.
Weitergeführt wurde auch die mietwirksame Modernisierung einzelner Wohnungen sowohl auf Be- wohnerwunsch als auch in Vorbereitung auf die Neuvermietung. Insbesondere ist hier zu nennen: die Weiterführung des Badmodernisierungsprogramms, bei dem im Geschäftsjahr 2009 in 78 Genossen- schaftswohnungen die Bäder auf modernsten Standard gebracht wurden. Für Maßnahmen in diesem Zusammenhang, die nicht nur die Bäder betreffen, sondern auch die Ausstattung der Wohnungen mit hochwertigen Zimmertüren, einbruchshemmenden Türen und Fliesen-, Elektro-, Maler- und Fußboden- arbeiten wurden mietwirksame Investitionen in Höhe von 527,7 T€ getätigt.
Mit einem Umfang von 2.482,3 T€, die für sonstige Instandsetzungsmaßnahmen aufgewendet wurden, sind auch die Kosten für die laufende Instandhaltung in den genossenschaftlichen Wohnanlagen abgedeckt.
Erstmalig in der Genossenschaft – und auch für Genossenschaften im Berliner Raum nicht all- täglich – hat unsere Genossenschaft für das in Pankow-Rosenthal erworbene Grundstück in der Mittelstraße einen Architekturwettbewerb ausgelobt. Zu diesem Wettbewerb wurden ins- gesamt acht Architekturbüros eingeladen. Un- ter Beteiligung der Architektenkammer Berlin hat das Preisgericht die acht eingereichten Ar- beiten bewertet und einen Sieger ermittelt. Da- mit sind gute Voraussetzungen geschaffen, die nächsten Schritte in Bezug auf die Einholung einer Baugenehmigung für das Grundstück in Rosenthal im Jahr 2010 einzuleiten.
Für das im Jahr 2008 im Zuge einer Zwangsversteigerung erworbene Grundstück am Goldmannpark 64, das direkt an unsere Altbauwohnanlage Hartlebenstraße 9 angrenzt, sind erste Planungsschritte im zu- rückliegenden Geschäftsjahr vollzogen worden. Auch hier gehen wir davon aus, dass der Bauantrag im Jahr 2010 genehmigungsfähig ist, so dass bereits im Jahr 2010 ein Baubeginn möglich erscheint.
Neue Garagen zur Nutzung für Genossenschaftsmitglieder in der Anna-Seghers- und Radickestraße in Adlershof
Modernisierte Bäder im Typ WBR57 (links) und WBS70 (rechts)
Modell des Siegerentwurfs im Architekturwettbewerbs Mittelstraße
1.4 Finanzierungsmaßnahmen
Auch im Geschäftsjahr 2009 lag der Schwerpunkt unseres Finanzmanagements auf der weiteren Op- timierung der Struktur des Darlehensportfolios. Dabei wurde die Entschuldung weiter vorangetrieben und das durch die Finanzkrise niedrige Zinsniveau zur Senkung der Zinsaufwendungen genutzt. Die Um- setzung erfolgte hauptsächlich im Rahmen der planmäßigen Prolongation, durch Vollzug von bereits in früheren Jahren abgeschlossenen Forwardvereinbarungen, durch den Abschluss neuer Forwardvereinba- rungen und die Neuaufnahme von zinsverbilligten Darlehen zur Baufinanzierung. Für weitere nicht durch zinsverbilligte Darlehen abzudeckende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie z.B. den Balkonanbau, wurden durchgängig Eigenmittel der Genossenschaft verwendet, wobei ein Darlehen für die Balkonnachrüstung in der Maximilianstraße im Jahr 2010 valutiert.
Im Hinblick auf die geplanten Neubauvorhaben der Genossenschaft und zukünftige Modernisierungs-m Hinblick auf die geplanten Neubauvorhaben der Genossenschaft und zukünftige Modernisierungs- maßnahmen wurde mit einzelnen Gläubigern ein Sicherheitenkonzept erarbeitet, welches die durch un- ser umfangreiches Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramm in den letzten Jahren erhöhten Be- leihungswerte der Objekte zur Sicherung bestehender und zukünftiger Darlehen berücksichtigt. Dadurch freiwerdende Beleihungsspielräume stehen für weitere Investitionen ergänzend zur Verfügung oder kön- nen als zusätzliche Sicherheit zu günstigen Zinskonditionen beitragen. Die Umsetzung des strategischen Sicherheitenkozepts erfolgt im Rahmen zukünftiger geplanter Finanzierungsmaßnahmen.
Zum Ende des Geschäftsjahres betrugen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten einschließlich Restvaluta für Altschulden 70,9 Mio. € gegenüber rund 72,8 Mio. € im Vorjahr. Dies entspricht im Durch- schnitt 18,7 T€ pro Wohnung bzw. 348 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die Zinsaufwendungen redu- zierten sich gegenüber dem Vorjahr um 163,7 T€ auf 3.481,1 T€ und konnten für verstärkte Tilgungslei- stungen eingesetzt werden. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 57,0 T€ für Zins- und Tilgungsleistungen weniger ausgegeben, als noch im Jahr 2008. Für den Kapitaldienst wurden im zurückliegenden Ge- schäftsjahr 6.479,8 T€ aufgewendet. Dies entspricht 54,34% der Nettokaltmieten inklusive erhaltender Aufwendungszuschüsse (Vorjahr 55,76%).
1,00 Mio. € 2,00 Mio. € 3,00 Mio. € 4,00 Mio. € 5,00 Mio. € 6,00 Mio. € 7,00 Mio. € 8,00 Mio. €
2002 2003 2004 2005 2006
2,64 Mio. €
4,56 Mio. €
Kapitaldienst 2002-2009
Tilgung Zinsen
2007 2008 2009
4,37 Mio. € 4,32 Mio. € 4,21 Mio. € 3,97 Mio. € 3,82 Mio. € 3,64 Mio. € 3,48 Mio. €3,00 Mio. €2,89 Mio. €2,76 Mio. €2,64 Mio. €2,52 Mio. €
2,61 Mio. €
2,83 Mio. €
Am 30.03.2011 prolongieren fünf Darlehen bei der LandesBank Berlin AG (LBB) mit Restvaluten i.H.v.
3.344.500,98 € und einem Zinssatz von bisher 5,38% p.a. Durch die ständige Beobachtung des Kapital- marktes konnte das niedrige Zinsniveau genutzt werden, um eine Forwardvereinbarung mit der Landes- Bank Berlin AG zu einem Zinssatz von 4,56% p.a. (eff. 4,67%) zu vereinbaren. Durch Beibehaltung der Annuität erfolgt die vollständige Tilgung des Darlehens am 31.10.2014, weshalb zu diesem Zeitpunkt die jeweiligen Grundpfandrechte freigegeben werden. Gleichzeitig soll die Refinanzierung der erfolgten Tilgungsleistung zur Umsetzung des Sicherheitenkonzeptes, zur Minimierung von Klumpenrisiken sowie zur Verteilung des Zinsänderungsrisikos und somit zur Optimierung des Darlehensportfolios beitragen.
Eine bereits im Jahr 2006 getroffene Forward-Vereinbarung mit der LandesBank Berlin AG für IBB-Bau- darlehen i.H.v. 6.913,6 T€ wurde am 29.06.2009 vollzogen. Zur schnelleren Entschuldung der Genossen- schaft wurde für die 10-jährige Zinsfestschreibung ein anfänglicher Zinssatz von 5,27% p.a (eff. 5,40%) und eine anfängliche Tilgung von 2,5% p.a vereinbart. Die zugunsten der Investitionsbank Berlin einge- tragenen Grundpfandrechte wurden an die LBB abgetreten. Damit ist diese alleiniger Grundschuldgläu- biger in den Grundbüchern von Marzahn (Blätter 8158N, 8184N).
Auch durch die am 30.04.2009 erfolgte Prolongation zweier Darlehen der Commerzbank AG/EURO- HYPO AG i.H.v. 271.151,86 € zu einem bisherigen Zinssatz von 5,00% p.a. wird die Darlehensbelastung der Genossenschaft zukünftig weiter reduziert. Mit der Deutschen Kreditbank AG (DKB) konnte zum Prolongationstermin für einen Darlehensbetrag von 270 T€ der Zinssatz auf nominal 3,72% p.a. (eff.
3,79%) gesenkt und eine anfängliche Tilgung von 14,95% p.a. vereinbart werden. Damit wird dieses Darlehen bis zum Zinsbindungsende am 30.05.2015 vollständig zurückgezahlt sein. Abweichend von der ursprünglichen Planung, die eine Rückzahlung der Restvaluta zum Prolongationstermin vorsah, wur- den – bedingt durch den hohen Eigenmittelanteil der Genossenschaft bei der Finanzierung des Moderni- sierungs- und Instandhaltungsprogramms in den letzten Jahren – die beiden Darlehen in das strategische Sicherheitenkonzept integriert. Die Besicherung erfolgt dabei auf unserem Grundstück Blankenburger Straße 68a-72b, Klothildestraße 29a-31b, Rolandstraße 89a-f, 91-96 in Pankow (Blatt 11377N). Mit dieser Umfinanzierung bestehen bei der Commerzbank AG/EUROHYPO keine weiteren Darlehensver- bindlichkeiten mehr.
0 2.000 T€
4.000 T€
6.000 T€
8.000 T€
10.000 T€
12.000 T€
14.000 T€
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Prolongationsaufkommen aller Fremdkapitalien 2010 - 2020
Altschulden
Auch im Geschäftsjahr 2009 wurde das Programm des ergänzenden Balkonanbaus an den Häusern der Wohnungsbauserie Q3A und WBR57 fortgesetzt. Insgesamt wurden 154 Balkone an Wohnungen ange- baut, die bisher über keinen Balkon verfügten. Erstmals wurden an den Häusern der Westerlandstraße 1a-4 und 7 die bisherigen kleinen 48 Balkone abgerissen und durch neue größere Balkone ersetzt. Die Außenbereiche der in den Vorjahren sanierten Wohnanlagen wurden erneuert und umgestaltet. Dabei wurden auch Treppenhäuser saniert, Briefkastenanlagen nach außen verlegt, Vorgartenbereiche, Rasen- flächen und Zugangswege neu hergerichtet sowie Pkw-Stellplätze geschaffen.
Im Geschäftsbericht 2008 wurde über die Vereinbarung von drei Darlehen zur Finanzierung von Bau- maßnahmen aus dem CO²-Gebäudesanierungsprogramm der KfW berichtet. Für zwei dieser Darlehen wurden im Geschäftsjahr 2009 Darlehensverträge mit der DKB abgeschlossen:
Das erste Darlehen i.H.v. 710.000 € mit 10jähriger Zinsfestschreibung, einem Zinssatz von anfänglich 2,65% p.a. (eff.
2,69%) und einer anfänglichen Tilgung von 2,30% p.a. dient zur Finanzierung der bereits im Geschäftsjahr 2008 fertig gestellten Wärmedämmung an der Fassa- de, dem Keller und dem Dach des Hauses Elsa-Brändström-Straße 23-31a. Durch die Einhaltung der Förderbedingungen entsprechend § 3 der Energieeinsparver- ordnung (EnEV), gewährt die KfW einen Tilgungszuschuss i.H.v. 5,00 % des Zusa- gebetrages. Dies entspricht 35.500 €, die mit dem 1. Nachtrag zum bestehenden Kreditvertrag gewährt wurden und mit Wertstellung zum 30.12.2010 dem Dar-
Wohnanlage Baumaßnahmen Anzahl
Balkone Eigenmittel
T€ Fremdkapital
T€ Gesamt
T€
Pankow ergänzender Balkonanbau 102 730,1 460,4 1.190,5
Prenzlauer Berg ergänzender Balkonanbau 40 439,9 0,0 439,9
Köpenick ergänzender Balkonanbau 12 157,0 0,0 157,0
Pankow Erneuerung bestehender
Balkone 48 559,4 0,0 559,4
Pankow, Treptow, Köpenick Erneuerung Briefkästen 51,1 0,0 51,1
Pankow, Treptow, Lichtenberg Außenanlagen 158,2 0,0 158,2
Pankow Maler- und Fußboden-
arbeiten im Treppenhaus 97,9 0,0 97,9
Treptow PKW-Stellflächen 53,4 0,0 53,4
Gesamt PKW-Stellflächen 202 2.247,0 460,4 2.707,4
Mit dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW wärmegedämmt:
das Haus Elsa-Brändström-Straße 23-31a in Pankow
lehen als Teilschulderlass gutgeschrieben werden. Der Effektivzins reduziert sich dadurch auf 2,00%. Der Darlehensbetrag i.H.v. 710.000,00 € wurde im Geschäftsjahr 2009 den liquiden Mitteln der Genossenschaft zugeführt.
Das zweite Darlehen i.H.v. 600.000 € mit einer 10jährigen Zinsfestschreibung, einem Zinssatz von anfänglich 2,55% p.a. (eff. 2,57%) und einer anfänglichen Tilgung von 4,11% p.a., wurde für die Finanzierung der Anbringung der Wärmedämmung an der Fassade, dem Keller und dem Dach der Häuser Westerlandstraße 1a-4 und 7 verwendet. Auch bei diesen Modernisierungsmaßnahmen wurden die Werte entsprechend des § 3 der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten. Dem- zufolge wird nach den Förderbedingungen des KfW-Programms auch hier ein Tilgungszuschuss i.H.v. 5% (30.000 €) gewährt und dem Darlehen mit Wertstellung zum 30.09.2011 als Sondertil- gung gutgeschrieben. Der Effektivzins liegt dadurch bei nur 1,80%.
Für diese beiden Darlehen wurde keine Neubestellung von Grundpfandrechten erforderlich, da die Besi- cherung durch die Umsetzung des Sicherheitenkonzeptes im Rahmen bestehender Beleihungsspielräume erfolgt ist.
Die für das dritte Darlehen im Geschäftjahr 2008 geschlossene Vereinbarung für Darlehensmittel der KfW aus dem CO²-Gebäudesanierungsprogramm i.H.v. 1.500.000,00 € mit einem anfäng- lichen Zinssatz von 2,35% p.a. (eff. 2,37%) und einer Tilgung von 4,19% p.a. musste außer- planmäßig storniert werden. Grund dafür ist die Verzögerung der Baumaßnahmen an unseren Objekten in der Görsch- und Gaillardstraße, die wegen der nach Ansicht der Genossenschaft rechtswidrigen Versagung der Baugenehmigungen durch das Bezirksamt Pankow nicht wie ge- plant im Geschäftsjahr 2009 begonnen werden konnten. Der Baubeginn ist nunmehr im aktuellen Geschäftsjahr vorgesehen. Für die Finanzierung wurde ein neuer Darlehensantrag an die KfW für das CO²-Gebäudesanierungsprogramm über die DKB AG zu einem anfänglichen Zinssatz von 1,75% p.a. (eff. 1,76%) und einer anfänglichen Tilgung von 4,77% p.a. gestellt.
Weiterhin wurde mit der Investitionsbank Berlin ein Darlehensvertrag aus dem Programm „Wohnraum Modernisieren Standard” der KfW über einen Betrag i.H.v. 470.000,00 € mit einer 10jährigen Zinsfest- schreibung, einem anfänglichen Zinssatz von 2,80% p.a. (eff. 3,40%) und einer anfängliche Tilgung von 3,87% p.a. sowie einem Disagio i.H.v. 4% des Darlehensbetrages geschlossen. Die Besicherung des Darlehens erfolgt auf unserem Objekt Schwarzmeerstraße 23-25 in Lichtenberg (Blatt 7476N) durch die Ausnutzung freier Grundschuldteile bereits eingetragener Grundpfandrechte zugunsten der IBB. Mit
Wohn-
anlage Baumaß-
nahmen Gesamt-
kosten Eigen-
mittel Fremd-
kapital Zinsen Tilgung Dar-
lehensart Tilgungs- zuschuss
Darlehens- zufluss
2009 Westerland-
straße 1a-4
Wärme-
dämmung 519,0 T€ 50,9 T€ 468,1 T€ 2,55 % 4,11 %
KfW CO2 Gebäude- sanierung
23,4 T€ 468,1 T€
Westerland- straße
7
Wärme-
dämmung 147,1 T€ 15,2 T€ 131,9 T€ 2,55 % 4,11 %
KfW CO2 Gebäude- sanierung
6,6 T€ 131,9 T€
Gesamt 666,1 T€ 66,1 T€ 600,0 T€ 2.600,0 T€
diesem Darlehen wurde der ergänzende Balkonanbau in der Maximilianstraße 30-33 und 34-38 in Berlin- Pankow finanziert. Die zur Finanzierung dazu bereits im Jahr 2009 eingesetzten Eigenmittel der Genos- senschaft werden im Geschäftsjahr 2010 den liquiden Mitteln der Genossenschaft wieder zugeführt.
Die das Geschäftsjahr 2009 bestimmende Finanz- und Wirtschaftskrise ließ deutliche Auswirkungen auf die Darlehenskonditionen einzelner Geschäftsbanken erkennen. Infolge der eingeschränkten Refinanzierungs- möglichkeiten gewann das Rating des Kunden wieder vermehrt an Bedeutung. In Abhängigkeit der ban- keninternen Vorgaben wurde daher vermehrt auf eine risikoadjustierte Bepreisung im Rahmen von Darle- hensneugeschäften umgestellt. Durch die bescheinigte Notenbankfähigkeit der Genossenschaft und durch- weg positive Ratingeinschätzungen unserer strategischen Bankenpartner konnte die Genossenschaft – trotz anhaltender Finanz- und Wirtschaftskrise – das niedrige Zinsniveau zur Finanzierung nutzen.
Auf mittelfristige Sicht besteht trotzdem das Risiko eines ansteigenden Zinsniveaus und einer weiteren Verschärfung der Bonitätsanforderung der Banken. Gerade im Hinblick auf die Finanzierung unserer ge- planten Neubauvorhaben ist für die Genossenschaft die ständige Beobachtung der Kapitalmärkte und die Bewertung der relevanten Wirtschaftsdaten ebenso unerlässlich, wie die Sicherung der wirtschaftli- chen Stabilität und damit eines guten Ratings des Unternehmens.
1.5 Entwicklung im Personal- und Sozialbereich Strategisch gut aufgestellt ist die Genossenschaft auch im personellen Bereich. Der Stammbelegschaft der Genossenschaft gehören gegenwärtig 14 Mitar- beiter mit mehr als 15 Jahren Betriebszugehörigkeit an, ohne Vorstand und Auszubildende entspricht dies 40% aller Beschäftigten. Acht Mitarbeiter sind be- reits 20 Jahre und länger bei der DPF tätig. Die Alter- struktur ist insbesondere im Angestelltenbereich sehr ausgewogen, der Altersdurchschnitt beträgt 44 Jah- re. Verglichen mit dem Vorjahr hat sich der Personal- bestand per 31.12.2009 nur geringfügig verändert.
Die stichtagsbezogene Erhöhung um insgesamt drei Beschäftigte im kaufmännischen Bereich resultiert zum einen aus der Einstellung einer weiteren Auszubildenden mit dem Berufsziel Immobilienkauffrau zum 01. September 2009. Zum anderen wurde der zum Jahresende 2009 in den Ruhestand eingetrete- ne langjährige Archivar im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Einarbeitung bereits zum 01. Dezember 2009 durch einen Kaufmann für Bürokommunikation ersetzt. Weiterhin war eine Stelle im Vermietungs- bereich vorübergehend durch zwei Angestellte besetzt. Dies resultierte aus der Wiederaufnahme der Tätigkeit nach Inanspruchnahme von Elternzeit durch eine Mitarbeiterin in Teilzeit und das Auslaufen des befristeten Arbeitsvertrages der Vertretung erst zum 31. Januar 2010. Bei gleich bleibender Struktur sowohl in der Geschäftstelle als auch im gewerblichen Bereich waren weitere zahlenmäßige Verände- rungen im zurückliegenden Geschäftsjahr nicht zu verzeichnen. Per 01. Februar 2010 reduzierte sich die Beschäftigtenzahl der Genossenschaft wieder auf 38 Personen.
Gliederung nach
Berufsgruppen 31.12.
2008 31.12.
2009
Vorstand 2 2
Angestellte 21 23
Regiehandwerker 1 1
Hausmeister/Hauswarte/
Reinigungspersonal 11 11
Auszubildende 2 3
Gesamt 37 40
Auch im dritten Ausbildungsjahr haben die zum 01. August 2007 eingestellten zwei Azubis die Aus- bildung erfolgreich fortgesetzt. Mit der Abschluss- prüfung im Sommer 2010 werden voraussichtlich beide das angestrebte Berufsziel Immobilienkauf- mann erreichen. Im Ergebnis der frühzeitig erfolg- ten Ausschreibung für September 2010 konnten aufgrund sehr zahlreicher guter Bewerber, die ihre Eignung in den Vorstellungsgesprächen sowie mit- tels eines allgemeinen kaufmännischen Tests be- wiesen, bereits erneut zwei Einstellungen vorge- nommen werden. Die Ausbildungsverträge wurden im Januar 2010 bei der IHK Berlin registriert.
Durch eine ständige arbeitsplatzbezogene Weiterbildung konnte das ohnehin hohe Qualifikationsniveau der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aller Bereiche ausgebaut werden. Neben der Nutzung der für alle Beschäftigten bereitgestellten einschlägigen Fachliteratur und dem Besuch wohnungswirtschaftlicher Fachtagungen, Seminare und thematischer Arbeitsberatungen befinden sich derzeit drei Mitarbeiterin- nen bzw. Mitarbeiter in längerfristigen Zusatzqualifizierungen. Ziele sind der Erwerb der Abschlüsse als Diplom-Wirtschaftsinformatiker, Immobilienfachwirt sowie Bilanzbuchhalterin der Immobilienwirtschaft.
Für Qualifizierungs- und Schulungsmaßnahmen und Fachliteratur wurden im zurückliegenden Jahr ca.
4,2 T€ aufgewendet.
Der Aufwand für Löhne und Gehälter betrug einschließlich Sozialabgaben und Rückstellungen für ins- gesamt drei laufende Altersteilzeitverträge 1.925,9 T€. Er erhöhte sich somit gegenüber dem Jahr 2008 insgesamt um 91,1 T€. Davon entfallen rund 50% auf die zum 01.07.2009 wirksam gewordene 1,5%ige Tariferhöhung sowie freiwillige, als Anerkennung für überdurchschnittliche Aktivitäten geleistete Sonder- zahlungen. Weiterhin konnten Anfang 2009 zwei langzeiterkrankte Mitarbeiterinnen die Arbeit wieder aufnehmen, die im Vorjahr überwiegend Leistungen der Krankenkassen erhalten hatten, womit ebenfalls ein erheblicher Teil der Mehraufwendungen im Personalbereich gegenüber dem Vorjahr begründet ist.
1.6 Risikomanagement
Durch die weiterhin konsequente Anwendung, Aktualisierung und Anpassung des langjährig in der Ge- nossenschaft bestehenden Risikomanagements, war der Vorstand jederzeit in der Lage, Risikopotentiale aus veränderten Rahmen- und Marktbedingungen sofort zu erkennen, zu bewerten und auf diese rea- gieren zu können.
Mittels Festlegung organisatorischer Maßnahmen und systemintegrierter Kontrollen hat der Vorstand den Rahmen für ein internes Kontrollsystem (IKS) geschaffen. Dem jeweiligen Mitarbeiter obliegt dabei die direkte Verantwortung zur Früherkennung und Kommunikation der Risiken. Die erste und zweite Leitungsebene sind darüber hinaus für die Steuerung und Kontrolle verantwortlich. Im Rahmen des mo- natlichen Jour Fixe wurde, abgesehen von kurzfristig auftretenden Risiken, über den möglichen Eintritt,
Unser Azubi im 1. Ausbildungsjahr bei der Wohnungsbesichtiung mit Mietinteressenten
den Status und wesentliche Veränderungen von Risiken berichtet. Durch das auf dem IKS aufbauende Controlling und das Risikofrühwarnsystem der Genossenschaft konnten jederzeit detaillierte finanzwirt- schaftliche und unternehmensbezogene Informationen aufbereitet, analysiert und hinsichtlich möglicher Risikopotentiale bewertet werden.
Insbesondere nutzte der Vorstand folgende Elemente im Rahmen des Risikomanagements:
Zehnjährige Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgspläne
Wichtige betriebliche Kennzahlen und Frühwarnindikatoren
Leerstandskennzahlen einschließlich daraus resultierender Erlösschmälerungen und Evaluation ge- eigneter Gegenmaßnahmen
Fluktuationskennzahlen einschließlich dazugehöriger Kündigungsgründe und Vorschlagskatalog von Handlungsalternativen
Differenzierte Budgetpläne u.a. für Instandhaltung/–setzung, Modernisierung, andere Baumaß- nahmen und Marketing
Im Hinblick auf die geplanten Neubaumaßnahmen, mögliche Ankaufsgelegenheiten von Liegenschaften im Geschäftsjahr 2009 und das Prolongationspotential der Genossenschaft – gerade wegen der vorherr- schenden Finanz- und Wirtschaftskrise – stand die Beobachtung des Kapitalmarktes und der wirtschaftli- chen Rahmenbedingungen im Vordergrund. So wurde u.a. ein Sicherheitenkonzept mit Gläubigerbanken erstellt, dessen strategische Umsetzung zusätzliche Finanzierungsspielräume für die zukünftige Entwick- lung der Genossenschaft erschließt. Zudem wurden Forward-Vereinbarungen für künftige Prolongatio- nen abgeschlossen, um das vergleichsweise günstige Zinsniveau zur Begrenzung des Zinsänderungsrisi- kos und zur Optimierung der Finanzierungsstruktur zu nutzen.
Ein weiteres Hauptaugenmerk innerhalb des Risikomanagements galt dem Abschluss der Weiterentwick- lung des strategischen Liegenschafts-Portfolios der Genossenschaft. Hierzu berieten Aufsichtsrat und Vorstand in mehreren Sitzungen über die Anpassung und Aggregation bereits vorhandener Merkmale und Merkmalsdimensionen zur Steigerung der Aussagekraft der Objektergebnisse.
Die Kommunikation der jeweiligen Ergebnisse des Risikomanagements der Genossenschaft erfolgte in turnusmäßiger Berichterstattung gegenüber dem Aufsichtsrat. Auf den gemeinsamen Sitzungen wurden neben aktuellen Informationen und Fragen der Geschäftstätigkeit, mögliche bestandsgefährdende bzw.
die Geschäftstätigkeit beeinflussende Marktentwicklungen analysiert und beraten. Diese Risikoanalysen ermöglichten es dem Aufsichtsrat, interne und externe Risikopotentiale und die damit verbundenen Aus- wirkungen auf die Genossenschaft zeitnah zu erkennen.
Auch zukünftig wird die Genossenschaft das ganzheitliche Risikomanagementsystem kontinuierlich an- wenden, aktualisieren und weiterentwickeln, damit weiterhin unverzüglich auf veränderte Rahmenbe- dingungen reagiert werden kann.
2. Vermögenslage der Genossenschaft
In der folgenden Darstellung werden der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur der Genossenschaft in zusammengefasster Form dargestellt:
In vorstehender Übersicht wurden die unfertigen Leistungen (4.416,5 T€) mit den erhaltenen Anzahlun- gen (4.542,8 T€) verrechnet.
2009 2008 Veränderung
T€ % T€ % T€
Aktiva
Langfristiger Bereich
Sachanlagevermögen 130.960,3 94,6 131.602,2 94,3 -641,9
Finanzanlagevermögen 10,2 0,0 10,2 0,0 0,0
130.970,5 94,6 131.612,4 94,3 -641,9
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Übriges Vorratsvermögen 28,8 0,0 21,0 0,0 7,8
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände und Rechnungsabgrenzungsposten
148,5 0,1 278,0 0,2 -129,5
Flüssige Mittel 7.358,9 5,3 7.641,1 5,5 -282,2
7.536,2 5,4 7.940,1 5,7 -403,9
Bilanzvolumen 138.506,7 100,0 139.552,5 100,0 -1.045,8 Passiva
Langfristiger Bereich
Eigenkapital 65.095,1 47,0 64.130,9 46,0 964,2
Pensionsrückstellungen 696,8 0,5 713,1 0,5 -16,3
Fremdkapital 70.711,0 51,0 72.400,9 51,9 -1.689,9
136.502,9 98,5 137.244,9 98,4 -742,0
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Rückstellungen 233,6 0,2 171,1 0,1 62,5
Verbindlichkeiten 1.770,2 1,3 2.136,5 1,5 -366,3
2.003,8 1,5 2.307,6 1,6 -303,8
Bilanzvolumen 138.506,7 100,0 139.552,5 100,0 -1.045,8
Das Bilanzvolumen ist im Geschäftsjahr 2009 gegenüber dem Vorjahr von 139,6 Mio. € auf 138,5 Mio. € gesunken. Die Verringerung des Bilanzvolumens resultiert im Wesentlichen aus dem langfristigen Be- reich, durch den weiteren Rückgang des Fremdkapitals von 72,4 Mio. € auf 70,7 Mio. €. Der planmäßi- gen Tilgung i.H.v. 3,0 Mio. € stand lediglich die Valutierung von zwei neuen Darlehen i.H.v. 1,3 Mio. € gegenüber.
Die Verringerung der liquiden Mittel um 282,2 T€ gegenüber dem Vorjahr resultiert aus den im Wesent- lichen aus Eigenmitteln finanzierten Investitionen.
Das Anlagevermögen der Genossenschaft verringerte sich von 131,6 Mio. € auf 131,0 Mio. €. Diese Verringerung resultiert aus den planmäßigen Abschreibungen i.H.v. 2,7 Mio. € sowie einer außerplan- mäßigen Teilwertabschreibung eines Grundstücks i.H.v. 0,04 Mio. €, denen Investitionen i.H.v. 2,1 Mio. € gegenüberstehen.
Der Vermögensaufbau der Wohnungsbaugenossenschaft DPF eG ist zum 31.12.2009 hinsichtlich der Fristigkeit von Vermögens- und Schuldteilen ausgeglichen. Das langfristig im Unternehmen gebundene Vermögen (130.970,5 T€) wird vollständig durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital (136.502,9 T€) gedeckt.
Das Bilanzvolumen entwickelte sich in den zurückliegenden Jahren wie folgt:
115.000 T€
120.000 T€
125.000 T€
130.000 T€
135.000 T€
140.000 T€
145.000 T€
150.000 T€
155.000 T€
160.000 T€
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Die Entwicklung des Bilanzvolumens 1995-2009
2004 2005 2006 2007 2008 2009
2005 2006 2007 2008 2009
T€ T€ T€ T€ T€
145.335,9 143.703,3 141.094,2 139.552,5 138.506,7
Der Anteil des Eigenkapitals am Bilanzvolumen betrug am Geschäftsjahresende 47,0%, dieses ist gegen- über dem Vorjahr um 964,2 T€ auf 65.095,1 T€ gestiegen. Das Eigenkapital der Genossenschaft setzt sich wie folgt zusammen:
In den zurückliegenden Jahren entwickelte sich das Eigenkapital wie folgt:
Resultierend aus den Jahres- überschüssen konnte seit dem Jahr 2005 ein kontinuierlicher Anstieg der Eigenkapitalquote auf 47,0% erreicht werden.
Die Restbuchwerte des Grund- vermögens je Quadratmeter Wohnfläche und Gewerbeflä- che stellt die nebenstehende Tabelle dar.
31.12.2009 31.12.2008 Veränderung
T€ T€ T€
Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 6.213,5 6.165,3 48,2
Ergebnisrücklagen 4.791,0 3.875,0 916,0
Kapitalrücklage 82,1 82,1 0,0
Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG 54.008,5 54.008,5 0,0
65.095,1 64.130,9 964,2
2005 2006 2007 2008 2009
T€ T€ T€ T€ T€
Nominal 62.491,6 63.444,0 63.778,4 64.130,9 65.095,1
Quote 43,0% 44,1% 45,2% 46,0% 47,0%
58.000 T€
60.000 T€
62.000 T€
64.000 T€
66.000 T€
68.000 T€
70.000 T€
72.000 T€
74.000 T€
41,50%
42,00%
42,50%
43,50%
44,00%
44,50%
45,50%
46,00%
46,50%
47,00%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Die Entwicklung des Eigenkapitals 1996-2009
Eigenkapital absolut Eigenkapitalquote
2009
2005
€/m²
2006
€/m²
2007
€/m²
2008
€/m²
2009
€/m² Restbuchwerte
des
Grundvermögens 658,48 647,97 643,73 644,18 639,76 m² Wohn- und
Gewerbefläche
