WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG
Immobilienmarktbericht 2013
EIN STARkES FUNDAmENT
Für neue PerSPekTIVen
1 nach MF-G, Mietflächendefinition gemäß der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung gif e. V. Wert für Hannover, Langenhagen, Laatzen und Garbsen, Stand ende 2012 nach Büroflächenvollerhebung durch bulwiengesa AG und Baasner Stadtplaner
HANNOVER: TEILmäRkTE AUF EINEN BLICk
Büroimmobilienmarkt
Hannover ist mit Abstand größter und dynamischster Regio nalmarkt in Deutschland.
Der Standort verfügt über 4,9 mio. qm1 Büroimmobilien- fläche und damit über den größten Flächenbestand nach den sieben A-Standorten.
Seit 2003 wurden in Hannover insgesamt über 1,1 mio. qm Büroflächen umgesetzt, in den letzten fünf Jahren im Schnitt 145.000 qm pro Jahr.
Kennzeichnend für den Büroimmobilienstandort Hannover sind weniger konjunkturabhängige Vermietungsumsätze und Mieten sowie wettbewerbsfähige Renditen.
Das Investitionsrisiko ist aufgrund der im Vergleich zum Durchschnitt der B-Städte niedrigen Leerstände (5,9 % zu 6,4 %) und der hohen Markttransparenz eher gering.
Mietfläche Büroflächenbestand 2012 in qm MF-G*
4,9 mio.
darunter Stadt Hannover 4,45 Mio.
darunter umlandstädte Garbsen, Laatzen und Langenhagen
0,45 Mio.
Büroflächenumsatz 2012 in qm MF-G* 150.000 darunter Vermietungen 2012 in qm MF-G* 115.000
Leerstand 2012 in qm MF-G** 265.000
Leerstandsquote 2012** 5,9 %
Büro Spitzenmiete City 2013 in €/qm MF-G 14,00 Büro Spitzenmiete Cityrand und
Bürozentren 2013 in €/qm MF-G
10,30
nettoanfangsrendite in Spitzenlagen 2013 5,9 bis 6,1 %
Büroflächenumsatz* und -leerstand** 2003 bis 2012 Büromieten in Hannover 2003 bis 2013*
* die angegebenen Werte für 2013 basieren auf den Angaben der Marktteilnehmer zur entwicklung im ersten Halbjahr 2013
Quelle: rIWIS@bulwiengesa AG; erhebungen der region Hannover; geprüfte Angaben von Marktteilnehmern
Flächenumsatz Leerstand
* Wert für Hannover, Garbsen, Laatzen, Langenhagen
** nur Landeshauptstadt Hannover
Quelle: rIWIS@bulwiengesa AG; erhebungen der region Hannover
in tsd. qm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0 50 100 150 200 250 300 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
in €/qm MF-G
Spitzenmiete City Spitzenmiete Cityrand
Spitzenmiete Bürozentren
HANNOVER: TEILmäRkTE AUF EINEN BLICk
Einzelhandels- immobilienmarkt
Die Region Hannover ist einer der fünf umsatzstärksten Handelsstandorte Deutschlands.*
Die Fußgängerzone der Landeshauptstadt ist eine nationale Top-1a-Lage.
Die Zentralität2 ist hoch, das Einzugsgebiet erstreckt sich im Westen bis nach Nordrhein-Westfalen.
Wohnimmobilienmarkt*
Der Wohnimmobilienmarkt erlebt in Hannover derzeit eine deutliche renaissance. Seit dem neubauschwachen Jahr 2011 entwickeln sich sowohl der Wohnungsneubau durch größere Bauträger und Projektentwickler als auch der Handel mit Wohnimmobilien erheblich dynamischer.
Begünstigt wird diese entwicklung durch ein Bevölkerungs- wachstum in der Landeshauptstadt und den angrenzenden kommunen.
Wohnungsmieten neubau 2013, Spitzenmiete in €/qm
13,00
Wohnungsmieten Wiedervermietung 2013, Spitzenmiete in €/qm
9,30
kaufpreise eigentumswohnungen neubau, Spitzengruppe 2013 in €/qm
3.875
kaufpreise eigentumswohnungen neubau, Durchschnitt 2013 in €/qm
2.875
Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/
Zinshäuser, Durchschnitt 2013
14,2
Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/
Zinshäuser Bestand, Spitzengruppe 2013
14,5 bis 16
Vervielfacher Mehrfamilienhäuser/
Zinshäuser neubau, Spitzengruppe 2013
20 bis 22
* Werte gelten für die Landeshauptstadt Hannover
Verkaufsfläche einzelhandel region Hannover in qm
1,91 mio.
davon Stadt Hannover in qm 877.000
davon Innenstadt Hannover in qm 290.000 Spitzenmiete City 1a-Lage
2013 in €/qm**
190
Durchschnittsmiete City 1a-Lage 2013 in €/qm** 140 nettoanfangsrendite in 1a-Lagen 2013** 5,0 bis 5,2 %
* gemessen am einzelhandelsumsatz auf kreisebene
** Bahnhofstraße, Große Packhofstraße, Georgstraße
Logistikimmobilienmarkt*
Die region Hannover entwickelte sich im Zuge der eu-Ost- erweiterung zur europäischen Drehscheibe für Waren- und Verkehrsströme. Hannover ist nach Hamburg der bedeutendste Logistikstandort in norddeutschland.
Seit 2003 wurden rund 260 ha Logistikflächen verkauft und mehr als 1,1 mrd. € in neubau-Vorhaben investiert.
7.500 neue Arbeitsplätze entstanden.
Logistikflächenumsatz 2012 in qm 235.000 Spitzenmiete (neubauobjekte mit
hervorragender Ausstattung und optimaler Standortanbindung) 2013 in €/qm
4,70
Durchschnittsmiete 2013 in €/qm 3,20 bis 3,40 nettoanfangsrendite Spitzenobjekte
in Spitzenlagen 2013
6,7 bis 7,1 %
* Werte gelten für die region Hannover
2Laut Gesellschaft für konsumforschung Zentralitätskennziffer von 131,6 im Jahr 2013 (D=100).
Quelle für alle weiteren Angaben (wenn nicht explizit benannt): rIWIS@bulwiengesa AG; Berechnungen der region Hannover; gegengeprüfte Angaben von Marktteilnehmern aus der Projektrunde Immobilienmarktbericht region Hannover
1,142 mio.
Einwohner in der Region Hannover 2012
14 €/qm
Spitzenmiete Büro in der City 2013
150.000 qm
Büroflächenumsatz 2012
1,1 mio. qm
Neubau-Hallenflächen für Logistik seit 2007
190 €/qm
Spitzenmiete im Einzelhandel
TOP 5
der umsatzstärksten deutschen Einzel-
handelsstandorte (GfK)
1,1 mrd. €
Investitionsvolumen in den Logistikstandort seit 2003 DAS WICHTIGSTE AUF EINEN BLICk
8.000
neue Wohnungen bis 2025
12.000
Einwohner mehr
in der Stadt Hannover
bis 2025
3
Vorwort
ein starkes Fundament für neue Perspektiven
Seite 4
Standort
Region Hannover
raum für Innovationen Seite 6
Büro-
immobilienmarkt
Solide entwicklung, stabile umsätze Seite 14
Einzelhandels- immobilienmarkt
Gut besucht, stark gefragt Seite 32
Hannover im Vergleich
Seite 64
Logistik-
immobilienmarkt
Logistikdrehkreuz mit Potenzial Seite 44
Impressum
Seite 66
Wohn-
immobilienmarkt
Wohnraum für alle:
Herausforderung und Chance Seite 54
INHALT
Mehr als 20 Mio. € investierte Johnson Controls in die Sanierung und Modernisierung des zentralen Verwaltungsgebäudes am Leineufer in Hannover.
Das Gebäude aus den 1960er Jahren wurde nach einem Entwurf von Schulze & Partner Architektur so umgebaut, dass das Bürogebäude voraussichtlich den Green-Building-Standard LEED Gold erreichen wird.
5 Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
Hannover hat sich im vergangenen Jahrzehnt als wichtigster regionalstandort im gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland einen namen gemacht. Der Standort gilt bei Investoren als solide und robust in allen Marktsegmenten – im einzelhandel genauso wie bei Logistik-, Wohn- oder Büroimmobilien. Die Spitzenmieten zeigen sich weniger volatil als in vergleichbaren nationalen Top-Lagen. Auch die geringe spekulative Bautätigkeit trägt ihren Teil zum stabilen hannoverschen Markt bei.
Der regionale Immobilienmarktbericht, erstmals 2003 erschienen, hat zu einer hohen Markt- transparenz beigetragen. Seit mehr als einem Jahrzehnt werden von der regionalen Wirtschafts- förderung gemeinsam mit einer steigenden Zahl von Partnern aus der Immobilienwirtschaft kerndaten zu allen relevanten Teilmärkten der region zusammengestellt und übersichtlich aufbereitet.
Die vorliegende elfte Ausgabe wurde gemeinsam mit neunzehn Partnern erarbeitet. Die regionale Wirt schaftsförderung gewährleistet dabei die einhaltung der hohen Standards der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und lässt die ergebnisse durch das renommierte Beratungsunternehmen bulwiengesa AG prüfen und ergänzen.
Die hannoverschen Marktteilnehmer leisten durch ihre Mitarbeit an diesem Bericht nicht nur einen wertvollen Beitrag, um eine hohe Markttransparenz zu gewährleisten. Sie liefern damit auch ein klares Bekenntnis zum Standort. Seit vielen Jahren arbeiten die hannoverschen Immobilienmarktakteure bei Standortvermarktung und kommunikation aktiv und vertrauensvoll zusammen. Beste Voraussetzungen, um in Hannover erfolgreich Projekte umsetzen zu können.
ulf-Birger Franz Sabine Tegtmeyer-Dette
Dezernent für Wirtschaft, Verkehr und Bildung Dezernentin für Wirtschaft und umwelt, erste Stadträtin
region Hannover Landeshauptstadt Hannover
Ein starkes Fundament für neue Perspektiven
Aus dem ehemaligen Planet M des Bertelsmann-Konzerns bei der Weltausstellung EXPO 2000 wurde der Planet mID der Hochschule Hannover. Dort werden kreative Köpfe in den Fakultäten Medien, Information und Design ausgebildet.
Standort region Hannover 7
Raum für Innovationen
Die Region Hannover ist der führende Wirtschaftsstandort in Niedersachsen. Geprägt durch den dynamischen Struktur- wandel von der Industrie- zur Wissensökonomie hat sich die Region in den letzten Jahren im nationalen Vergleich als robuster Wirtschaftsraum erwiesen. Das beständige Wachstum der regionalen Wirtschaft sichert den Immobilienmarkt nachhaltig.
Beschäftigungszuwachs trotz krise
Auch während der jüngsten Weltfinanzmarktkrise wich die regionale Wirtschaft nicht vom kurs ab und zeigte sich robust und wenig volatil. Trotz Beschäftigungsrückgängen in einzelnen Wirtschaftsbereichen wie dem Produzierenden Gewerbe oder den besonders betroffenen Finanzdienstleistungen ist es seit Mitte des letzten Jahrzehnts gelungen, die Zahl der Arbeitsplätze beständig auszubauen. Im Zeitraum von 2008 bis 2012 konnte ein Zuwachs von rd. 25.000 Beschäftigten erreicht werden.
Die region Hannover kann dabei auf ihre Position als wichtiger Hochschul- und Bildungsstandort und auf eine hohe Anzahl von unternehmensgründungen im Hochtechnologiebereich verweisen. Durch die erweiterung der europäischen union nach Osten ist der Standort Hannover stärker in die Mitte europas gerückt und übernimmt zunehmend eine wichtige Drehscheiben- funktion im europäischen Verkehr.
Zielgerichtet:
Forschungsstandorte bündeln Innovationskraft Forschung und Wissenschaft tragen erheblich zu Hannovers star ker Position im Wettbewerb der regionen bei. Ziel ist es zum einen, weitere innovative und wissensintensive unternehmen aus Zukunfts branchen in Hannover anzusiedeln – zusätzliches kapital und Arbeitskräfte werden so an den Standort region Hannover gebunden. Zum anderen sollen für wissensintensive Branchen unverwechselbare Standorte mit Profil geschaffen werden. So entstand in den vergangenen Jahren an der Expo Plaza rund um den markanten eXPO-Pavillon der
Bertelsmann AG der Campus für die Fakultät Medien, Information und Design der Hochschule Hannover. Im Wissenschafts- und Technologiepark Hannover im norden Hannovers stehen neubauflächen für ingenieurwissenschaftlich orientierte unter nehmen zur Verfügung. Das etwa 20 ha große und industriell vorgeprägte Gelände hat sich nach renaturierung des rossbruch grabens und Anlage eines Parks zu einem Campus mit besonderer Identität und attraktivem Arbeits umfeld gewandelt. Im neuen Technologiezentrum (3.800 qm) finden technologieorientierte Gründungen passende raum angebote.
Im gesamten Areal stehen ca. 100.000 qm Baugrund zur Verfügung.
Im Juni 2013 eröffnete das neue TECHNOLOGIEZENTRUm (TZ) im Wissen- schafts- und Technologiepark Hannover in Marienwerder. Auf 3.800 qm soll hier technologieorientierten Gründerunternehmen der Start in den Markt erleichtert werden.
Standort region Hannover 8
In Garbsen wird bis zum Jahr 2017 durch die Verlagerung der Maschinenbau-Fakultät ein neuer Standort der Leibniz universität entstehen. Am künftigen maschinenbau-Campus werden etwa 5.300 Menschen studieren, arbeiten und forschen. Das Land niedersachsen wird rd. 90 Mio. € in mehrere Gebäude direkt gegenüber dem bereits bestehen den Produktions techni schen Zentrum (PZH) investieren. Der neue Gebäudekomplex wird fast 21.000 qm umfassen. neben Versuchs feldern, Hörsälen, Labor-, Seminar- und Büroräumen sind auch eine Mensa sowie studentische Arbeitsmöglichkeiten geplant, die sich um einen zentralen Bereich mit einer anspruchsvollen Freiflächengestaltung herum gruppieren.
Auch außeruniversitäre Forschungsinstitute und forschende unter nehmen der regionalen Wirtschaft investieren in die Infrastruktur. In direkter nachbarschaft zum Campus in Garbsen entsteht derzeit das Testzentrum für Tragstrukturen. In einer rd. 20 m hohen Versuchshalle mit einer 10 m tiefen und mit Sand und Wasser gefüllten Grube werden das Fraunhofer- Institut für Windenergie- und energiesystemtechnik (IWeS) und unter- schiedliche Institute der Leibniz universität die Bedingungen auf hoher See nachahmen und originalgetreue komponenten von Offshore-Windenergieanlagen erproben. Für das europaweit einmalige Projekt sind Gesamtkosten in Höhe von etwa 25 Mio. € veranschlagt. Das Forschungszentrum soll bis Mitte 2014 in Betrieb gehen.
Weitere wichtige Forschungsbauprojekte werden im Laufe des nächsten Jahres fertig gestellt werden. Am Schneiderberg entsteht das Forschungszentrum für biomolekulare Wirkstoffe (2.000 qm), in dem Wirk- und naturstoffe erforscht werden, um diese für die medizinische Anwendung besser nutzbar zu machen.
In winzigste Strukturen von Pflanzen wollen Biologen und Gar- tenbauingenieure im Laborneubau des Zentrums für moleku- lare Pflanzenwissenschaften (2.500 qm) vordringen, der bis ende 2013 an der Herrenhäuser Straße gegenüber dem Großen Garten entsteht. Das Clinical Research Center (6.000 qm) wird auf dem Gelände des Fraunhofer-Instituts für Toxiko logie und experimentelle Medizin gebaut. Das Studien zentrum für Im Juli 2013 erfolgte der erste Spatenstich: Zum Innovation Campus des Audiotechnik-Herstellers Sennheiser electronic GmbH & Co. kG gehören Büros sowie ein Veranstaltungszentrum. Das Verwaltungsgebäude aus ortstypischem Sandstein-Klinker kontrastiert mit der modernen Aluminium-Fassade des Veranstaltungsgebäudes. Die Gesamtinvestition für den ca. 7.000 qm umfassenden Gebäudekomplex beträgt ca. 20 Mio. €.
Historisches Ambiente und modernste Veranstaltungstechnik zeichnen das wiederaufgebaute Schloss Herrenhausen im Großen Garten der Herren- häuser Barockgärten aus, eine der touristischen Attraktionen Hannovers.
Die Gebäudehülle ist eine Rekonstruktion der klassizistischen Laves-Fassade des Sommerschlosses der Welfen aus dem 19. Jahrhundert.
Standort region Hannover 9
die medizinische Forschung wird bundesweit einmalig sein. In Zusammenarbeit mit der Medizinischen Hochschule (MHH) und dem Helmholtz-Zentrum für Infektions forschung können neue, noch nicht zugelassene Medikamente auf Sicherheit und Wirk- samkeit untersucht werden. Im Niedersächsischen Zentrum für Biomedizintechnik, Implantatforschung und Entwick- lung (7.000 qm) bündeln MHH, Tiermedizinische Hochschule und Leibniz universität die Forschungskompetenzen von Medizin- und Ingenieurwissenschaften, um funktionsfähigere und deutlich länger haltbare Implantate zu entwickeln.
In der Wedemark wird bis ende 2014 der Innovation Campus von Sennheiser gebaut. Sennheiser ist einer der weltweit führenden Hersteller von Mikrofonen, kopfhörern und drahtlosen übertragungssystemen. Auf einer Grundfläche von rd. 3.200 qm wird das moderne Gebäude neben Büroflächen auch ein Theater mit bis zu 199 Sitzplätzen enthalten. Dort wird es möglich sein, neue Produkte unter realen Bedingungen zu testen und zu verbessern. In einem Flagship-Store sollen zudem die neuesten Sennheiser-Produkte angeboten werden. In den Gebäudekomplex werden bis ende 2014 etwa 20 Mio. € investiert.
Investitionen in messe- und kongressinfrastruktur festigen marktposition
Die Stadt Hannover verfügt über das weltweit größte Messe- gelände mit rd. 470.000 qm überdachter Ausstellungsfläche (Hallen) und gehört zu den international bedeutendsten Messestandorten. Besonders hervorzuheben sind Hannovers Leitmessen: die CeBIT als internationale Leitmesse der Informa- tions- und kommunikationstechnologie, die Hannover Messe als breites Forum der Industrie und die Agritechnica als weltgrößte Landtechnikausstellung. Die Messe ist ein wichtiger Faktor für die Bekanntheit des Wirtschaftsstandorts Hannover und wirkt positiv auf dessen Image. Die Deutsche messe AG plant derzeit eine multifunktionsarena (ca. 50.000 qm) als ersatzbau für die Messehallen 19 und 20. Sie bedient damit auch den Markt für die zukünftig immer stärker gefragte kombination von Messen und kongressen („Confair“).
Das Schloss Herrenhausen ist seit Jahresbeginn 2013 neuer Anziehungspunkt für kongresse. Die Volkswagenstiftung hat 20 Mio. € in die rekonstruktion des Schlosses und einen integrierten unterirdisch liegenden Tagungsneubau investiert.
Die Schlossflügel dienen dem Historischen Museum der Stadt Hannover als Ausstellungsflächen. Das neue „alte“ Schloss, das exakt an der Stelle des 1943 im krieg zerstörten Vorgängerbaus entstanden ist, liegt in exponierter Lage in einem der schönsten Barockgärten europas.
Den Wettbewerb für die Gestaltung des künftigen maschinenbau-Campus der Leibniz Universität konnte das Architekturbüro Auer+Weber+Assoziierte aus München für sich entscheiden. Elf Institute werden aus der hannoverschen Nordstadt nach Garbsen ziehen. Die neuen Gebäude (21.000 qm) gruppieren sich um einen zentralen Bereich mit einer anspruchsvollen Freiflächengestaltung. 90 Mio. € investiert das Land Niedersachsen in das Vorhaben, das voraussichtlich von 2015 bis Ende 2017 verwirklicht werden soll.
TRENDS Im ÜBERBLICk
Heimspielstätte der Roten von Hannover 96 – Deutschlands drittgrößter Versicherungskonzern Talanx hat unter seiner Marke HDI ab der Saison 2013/2014 für mindestens sieben Jahre die Namenspatenschaft für das Stadion übernommen. Die zur Fußballweltmeisterschaft 2006 umfangreich umgebaute Sportarena ist auch eine der wichtigsten Open-Air-Konzertstätten in Norddeutschland. Die markante Architektur des Stadions mit den Bögen der Tribünendachkonstruktion gehört bereits fest zur Silhouette von Stadt und Region.
STANDORT REGION HANNOVER
Standort region Hannover 12
Leitthemen Revitalisierung und Nachhaltigkeit nachhaltigkeit wird in Hannover unter einem erweiterten Blick- winkel betrachtet: Dabei steht nicht nur das einzelobjekt im Fokus. Stadt- und regionalentwicklung nehmen vielmehr das Quartier, die Stadt sowie die region als Ganzes in den Blick. Die umnutzung von Brachen prägt in Hannover seit vielen Jahren den Immobilienmarkt. Im Bestand und auf Brachflächen wird in Hannover raum für neue und tragfähige Immobilienkonzepte geschaffen. Bestes Beispiel ist die Podbielskistraße. Durch Büro- und Wohnnutzungen ist die Wiederbelebung der Firmengelände namhafter hannoverscher Traditionsunterneh men wie Bahlsen, Pelikan, Geha und Deutsche Grammophon gelungen. Sie sind heute etablierte, bedeutende Büro- und Wohnlagen in der Stadt.
Im endspurt befindet sich die revitalisierung des ehemaligen HANOmAG-Areals im Westen der Landeshauptstadt. Hier sind allein in den letzten vier Jahren über 30.000 qm Büroflächen neu entstanden – ambitioniert verwoben in die alte Industrie- architektur. Denkmalgerecht saniert wurde auch die sogenannte u-Boot-Halle (lichte Höhe ca. 26 m). Die 20.000 qm große Halle wird von verschiedenen einzelhändlern genutzt. Auch ca. 4.000 qm Wohnflächen im Loft-Stil wurden bereits in einem Flügel der über 100 Jahre alten Industriegebäude entwickelt, weitere Wohnbau- und Büroflächen (neubau und Bestands umnutzung) und sogar eine kindertagesstätte sind in Planung bzw. im Bau.
Insgesamt wurden bisher mehr als 180 Mio. € investiert.
In Stadt und umland lassen sich insgesamt weitere 190 ha Brachen als Potenzial für eine gewerbliche nutzung
identifizie ren. Diese Flächen stellen sich sowohl als eine große Herausforderung als auch eine besondere Chance für Stadt- und regionalentwicklung sowie die regionale (Immobilien-) Wirtschaft dar.
Die Münchner DIBAG hat in den vergangenen Jahren rd. 27 Mio. € allein in die Sanierung und bauliche Erweiterung der denkmalgeschützten Industriehalle 96 der HANOMAG in Linden-Süd investiert. Im Innenhof ergänzt hochwertige moderne Architektur die Industriebauten. Insgesamt entstanden etwa 14.000 qm Büroflächen in dem Ensemble – Mieter sind bspw. die Windwärts Energie GmbH und das Kreativ- und Gründerzentrum Halle 96 der hannoverimpuls GmbH.
Frisch saniert – im Gebäude der Polizeidirektion Hannover auf dem HANOMAG-Gelände arbeiten die Ermittler des Kriminaldauerdienstes, der Kriminaltechnik und der für Wirtschafts- und Betrugsdelikte zuständigen Krimi nalfachinspektion . Außerdem befindet sich die sogenannte Asser- vatenkammer, in der Beweisstücke verwahrt werden, in dem Bürogebäude aus den 1980er Jahren.
Standort region Hannover 13
karte // Aktuelle Projekte in den Teilmärkten
Forschung und
Wissenschaft 1 Clinical research Center 2 niedersächsisches Zentrum
für Biomedizintechnik, Implan- tatforschung und entwicklung 3 Technologiezentrum im
Wissenschaftspark 4 Testzentrum für Tragstrukturen 5 Verlagerung der
Maschinenbau-Institute – Campus Garbsen der Leibniz universität 6 Zentrum für biomolekulare
Wirkstoffe 7 Zentrum für molekulare
Pflanzenwissenschaften
Büro
8 Deutsche Hypo 9 Deloitte 10 expert AG
11 Deutsche rentenversicherung Braunschweig-Hannover Einzelhandel
12 A2-Center Altwarmbüchen 13 Fachmarktzentrum Südbahnhof 14 HAnOMAG u Boot-Halle 15 kröpcke-Center
Wohnen
16 An der Gartenbauschule 17 Büntekamp kirchrode 18 klagesmarkt 19 Mosaik eilenriede 20 Vier 21 zero:e-park
konversion
22 Podbi-Park (ehem. Bahlsen) 23 Pelikanviertel 24 Grammophon-Büropark 25 Geha-Carré
Logistik
32 neTrADA – Logistikzentrum eSPrIT
33 Toyota Material Handling Deutschland
Flughafen Messegelände Hauptbahnhof/Fernverkehr
1 4 3
7 5
2
12
13 16
17
30 31
18
20
19
21
22 23 24
25
33
32 26
27
29 6
8
11 10
9
26 Wissenschafts- und Technologiepark Hannover (ehem. Varta Stöcken) 27 Wasserstadt Limmer
(ehem. Continental- Werk Limmer) 28 ehem. HAnOMAG
29 Südbahnhof (ehem. Güterbahnhof Hannover-Süd)
messen und kongresse
30 Multifunktionsarena Deutsche Messe AG 31 Schloss Herrenhausen
1 km 2 km 3 km N
14
15
28
Versicherungskonzern mit starker Bindung an Hannover: Talanx, unter seiner Marke HDI Sponsor des Fußball-erstligisten Hannover 96, hat an der riethorst bereits 2011 eine neue Zentrale bezogen und anschließend das benachbarte Bestandsgebäude saniert. In beiden Objekten mit insgesamt 75.000 qm Bürofläche wurde der Energie- und Ressourcenverbrauch minimiert.
15 BüroimmoBilienmarkt
Solide Entwicklung, stabile Umsätze
Der hannoversche Büroimmobilienmarkt bleibt eine zuverlässige Bank: 150.000 qm Fläche wurden 2012 in Hannover und den beiden Nachbarstädten Laatzen und Langenhagen umgesetzt.
Ruf als äußerst solider Büromarkt
„Das Gegenteil von sprunghaft“, so titelte das Magazin „Im- mobilienmanager“ in seiner Juni-Ausgabe 2013 und bestätigt Hannovers ruf als äußerst soliden Büromarkt.
Der Büroimmobilienmarkt etabliert sich trotz umsatzrückgangs im Jahr 2012 gegenüber 2011 auf einem sehr guten niveau.
150.000 qm Fläche wurden 2012 in Hannover und den beiden nachbarstädten Laatzen und Langenhagen umgesetzt. Die Gesamtumsätze sind nach dem rekordjahr 2011 um rd. 17 % und damit wie erwartet deutlich zurückgegangen. Sie lagen aber 2012 immer noch leicht über dem Schnitt der letzten fünf Jahre (145.000 qm) und gut ein Drittel über dem Zehn-Jahres-Durch- schnitt (110.000 qm). Von insgesamt 150.000 qm Flächenumsatz 2012 entfielen etwa 115.000 qm auf Vermietungen, ca. 35.000 qm wurden von unternehmen für den eigenen Bedarf erworben bzw.
errichtet.
Verknappung von Büroflächen in der City
Die Flächen in der hannoverschen Innenstadt und an den großen Ausfallstraßen erwiesen sich auch 2012 als besonders attraktiv.
Allein im Bereich der City wurden für ca. 22.000 qm Fläche neue Verträge geschlossen. Am rand der Innenstadt und den Ausfall- straßen Podbielskistraße, Hildesheimer Straße und Vahrenwalder Straße fanden etwas mehr als 44.000 qm Bürofläche neue Mieter oder käufer.
Dass Büroflächen in zentralen Lagen knapp werden, lässt sich an der umsatzentwicklung in den letzten zwei Jahren sehr gut ablesen. Im Bereich der City gingen die umsätze deutlich um etwa die Hälfte gegenüber 2011 zurück.
Der Anteil am Jahres umsatz im hannoverschen Gesamtmarkt sank von 28,5 % im Jahr 2011 auf 16 % im Jahr 2012. Freie und sofort bebaubare Flächen in der Innenstadt stehen derzeit prak- tisch nicht zur Verfügung oder werden erst mittelfristig ermög- licht, bspw. im rahmen des städtebaulichen konzeptes „City 2020+“ am klagesmarkt, am Marstall, am köbelinger Markt oder am Hohen ufer.
Die Entwicklung des klagesmarktes ist eines der Ergebnisse des Stadt- entwicklungsprozesses Hannover „City 2020+“. Bis 2016 entstehen im süd- lichen Teil des Klagesmarktes ein Büro- sowie mehrere Wohn- und Geschäfts- häuser. Die Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH (GBH) plant ein sieben geschossiges Bürogebäude als Verwaltungs zentrale
in Eigennutzung.
16 BüroImmoBIlIenmarkt
3 Die erzielte Maximummiete ist die bei einem im jeweiligen Berichtszeitraum abgeschlossenen Mietvertrag höchste registrierte nominale nettokaltmiete, unabhängig vom lokalen Teilmarkt, der Qualität und der Größe der vermieteten Fläche. Hierbei werden nicht nur Mietvertragsabschlüsse berücksichtigt, die zum Vermietungsumsatz gerechnet werden, sondern darüber hinaus auch Mietvertragsverlängerungen, die nicht zum Vermietungsumsatz gerechnet werden.
Spitzenmiete City: stabil bis leicht steigend Die Flächennachfrage war im Jahr 2011 überdurchschnitt lich hoch, 2012 stellte sie sich weiterhin als sehr solide dar. Gleich- zeitig war die neubautätigkeit vergleichsweise gering. Das sorgte auch 2012 für ansteigende Mieten in fast allen Lagen.
Zum Jahresende 2012 lag die Spitzenmiete bei 14 €/qm, was einem Anstieg von 3,7 % innerhalb eines Jahres (ende 2011 bis ende 2012) entspricht. Zur Jahresmitte 2013 bestätigen die Marktteilnehmer die Spitzenmiete und gehen bis zum Jahresende von einer stabilen bis leicht steigenden entwicklung aus.
Die Spitzenmieten in den Bürozentren und insbesondere am Cityrand lagen ende 2012 bei ca. 10,30 €/qm (plus 3 % gegen- über ende 2011). Für hochwertige neubauobjekte oder sanier te Flächen mit hohem Ausbaustandard sind in allen Lagen gegenüber den ausgewiesenen Spitzenwerten auch höhere Mieten erzielbar – die Maximummiete3 in der City lag 2012 bei ca. 18,50 €/qm und am Cityrand bei 16 €/qm. Auch die Durch- schnittsmieten entwickelten sich ende 2012 positiv, in der City konnte ein Wert von ca. 9,80 €/qm ermittelt werden. Hannover- sche Marktteilnehmer erwarten übereinstimmend, dass sich die Spitzenmieten in allen Lagen im Laufe des Jahres 2013 stabil bis leicht steigend entwickeln werden.
Investoren schauen auf Regionalmärkte
Wegen des niedrigen Marktrisikos und guter Wachstumsper- spektiven ist Hannover ein interessantes Ziel für Investoren aus dem In- und Ausland, die sich die besten Core-Objekte sichern möchten. Der hannoversche Markt bietet die geforderten Objekte hoher Qualität, die in guten Lagen langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet sind.
Für den neuen Hauptsitz der Deutschen Hypo, derzeit im Bau, wird eine Zertifizierung in Gold der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. angestrebt.
Der Entwurf für den sechsgeschossigen Neubau an der Osterstraße stammt vom Berliner Büro kleihues + kleihues, die auch das neue Kröpcke-Center gestaltet haben. Der Bürokomplex wird Mitte 2014 fertig gestellt.
14 €/qm
Spitzenmiete
in der City 2013
17 BüroimmoBilienmarkt
Ausgewählte Büromarkttransaktionen 2012/2013
Objektname bzw. Adresse Quartal Jahr Verkäufer käufer
Gebäude- fläche*
Grammophone-Büropark Podbielskistraße 156–168/
raffaelstraße
Q1 2012 Activum SG Capital Management/
Stam europe
Dundee International reit 19.600 qm
Solvay Pharma Office Center Landwirtschaftskammer niedersachsen
Hans-Böckler-Allee 20
Q1 2012 Solvay Peakside Capital 23.700 qm
Bahnhofstraße 8/
ernst-August-Platz 6
Q1 2012 CenTruM Grundstücks-
gesellschaft mbh
D&r Investments B.V. 6.400 qm
Wiesenauer Straße 11–13 Q1 2012 n. b. BeOS Projektentwicklung
GmbH
6.000 qm
Paderborner Straße/
Wülfeler Straße
Q1 2012 n. b. n. b. 5.500 qm
Bemeroder Straße 91 Q2 2012 Merchant Place
Corporate Finance
Family Office 2.560 qm
Hildesheimer Straße 98/
Devrientstraße
Q2 2012 ArMInIuS Berlin
Immobilien GmbH & Co. kG
Aberdeen Immobilien kapitalanlagegesellschaft mbH
4.130 qm
Am Lindener Hafen 22–24 Q2 2012 Bertram Projekt- management GmbH
Projekt Octava GmbH 4.200 qm
Schillerstraße 32 Q2 2012 MIB AG Immobilien
und Beteiligungen
n. b. 3.400 qm
Gutenbergstraße 15, Laatzen Q3 2012 Gotic epsilon B.V. Schramm & Schoen Immobilien AG
6.316 qm
Hanomagstraße/
Bredenbecker Straße
Q3 2012 n. b. n. b. 700 qm
Am klagesmarkt 29–30 2012 BAuM-
unternehmensgruppe
Barmenia
Lebensversicherungs-AG
9.000 qm
Osterstraße 31/
röselerstraße 2
2012 Bertram Projekt- management GmbH
LHI Leasing 14.000 qm
kurt-Schumacher-Straße 19–21
Q1 2013 Curzon (Caisse nationale des Caisses d’epargne)
Hannoversche Volksbank eG 3.480 qm
rote reihe 12, Garbsen
Q1 2013 Curzon (Caisse nationale des Caisses d’epargne)
Hannoversche Volksbank eG n. b.
Hans-Böckler-Allee 11 Q2 2013 Versicherungsgruppe
Hannover (VGH)
Inovalis 9.500 qm
Fuhrberger Straße 5 Q3 2013 Valad europe Privater Investor 3.300 qm
Minister-Stüve-Straße 22 Q3 2013 europäischer real estate Investmentmanager
Investor 3.890 qm
*Teilweise sind nicht nur Büroflächen enthalten.
In der Mitte von Hannover werden fünf Fachgerichte in einem Fachgerichtszentrum konzentriert. Das neue Gebäude wird durch ein Brückenbauwerk über die Leonhardtstraße mit dem historischen Amtsgerichtsgebäude verbunden. Das Projekt wird als Investorenmietlösung realisiert: Der Investor, dem ein Erbbaurecht an dem Grundstück eingeräumt worden ist, baut das Gebäude und vermietet es zunächst bis 2045 an das Land Niedersachsen. Der vom Düsseldorfer Architekturbüro HPP entworfene Bau soll 2015 fertiggestellt werden.
BÜROImmOBILIENmARkT
20 BüroImmoBIlIenmarkt
karte // Büroprojekte
Lahe
Expo-Gelände Cityrand
1
2
23 24
20
3 6
17 5
18 7
4
10 22
13
15
32 36
39
33 29
26 21
1 km 2 km 3 km N
1231
Fertigstellungen
1 Gemeinschaft Deutsche Altenhilfe, Deutschlandzentrale 2 aha (Zweckverband Abfall-
wirtschaft region Hannover) 3 Service-Center Deutsche Telekom
(erweiterung) 4 Zentrale TüV nord Group 5 Stadthöfe Langenhagen 6 Technologiezentrum im
Wissenschaftspark 7 MeGA eG, Zentrallager und
Standortverwaltung
im Bau/in Bauvorbereitung
8 Deutsche Hypo 9 Deloitte
10 Deutsche rentenversicherung Braunschweig-Hannover 11 Volkshochschule Hannover 12 Stichweh Leinepark (3. BA) 13 niedersächsische Wach- und
Schließgesellschaft
14 Wohn- und Geschäftshaus kirchrode 15 Hamburger 50
16 niedersächsisches Justizzentrum
konkrete Planung
17 expert AG
18 Bundesagentur für Arbeit regionaldirektion niedersachsen-Bremen 19 Gesellschaft für Bauen und
Wohnen Hannover mbH (GBH)
mittelfristige Planung
20 Medizinisches Versorgungszentrum Büro- und Geschäftshaus Groß-Buchholz 21 Stichweh Leinepark (4. BA)
(ehem. Gewerbelehrerschule) 22 City Gate nord 23 Büroprojekt Pferdeturm
(ehem. Autohaus) 24 Büroprojekt Pferdeturm
(ehem. AOk) 25 Büroprojekt Friedrichswall
(ehem. Volkshochschule) Neubau
14 35
21 BüroimmoBilienmarkt
karte // Büroprojekte (Ausschnittvergrößerung)
Marktkirche
25 8 11
16
9 27 19
38
28
30
37 34
40
100 m 200 m 300 m N
Fertigstellungen
26 kriminalfachinspektion 27 Büro- und Geschäftshaus klagesmarkt
(ehem. ZürICH Versicherungen-Haus) 28 Arbeitsagentur Hannover 29 Johnson Controls Power Solution 30 Büro- und Geschäftshaus
Heiligerstraße 31 Stichweh Leinepark (2. BA) 32 HAnOMAG –
kopfgebäude am Deisterpark 33 Talanx-HDI Sachversicherungsgruppe 34 Büro- und Geschäftshaus
Bahnhofstraße (ehem. Palast Filmtheater)
35 Büro- und Geschäftshaus kirchrode
im Bau/in Bauvorbereitung
36 Forum Herrenhäuser Markt 37 kröpcke-Center 38 Büro und Geschäftshaus nordstadt 39 rathaus Linden
40 Sparkasse Hannover, Zentrale
Flughafen Messegelände
Teilräume/Lagen (s. dazu S. 26)
City Cityrand Bürozentren
Bürozentren Laatzen, Langenhagen
Hauptbahnhof/Fernverkehr Stadtbahn
Stadtgrenze Sanierung
22 BüroImmoBIlIenmarkt
* Die nummern beziehen sich auf die karten auf Seite 20 und 21.
Neubau – Fertigstellungen*
Nr. Objekt Adresse Investor, Entwickler,
Eigentümer
Fläche mF-G Status
Fertigstellung Gemeinschaft Deutsche
Altenhilfe
Deutschlandzentrale
Hildesheimer Str. 187 Gemeinschaft Deutsche Altenhilfe
1.500 qm eigennutzung Q1/2013
aha (Zweckverband Abfallwirtschaft region Hannover)
karl-Wiechert-Allee 60c aha Zweckverband Abfallwirtschaft region Hannover
4.770 qm eigennutzung (nutzfläche)
Q1/2013
Servive Center Deutsche Telekom (erweiterung)
Göttinger Straße 14 DiBAG Industriebau AG
5.500 qm Q1/2013
TüV nord Am TüV 1 TüV nord Group 4.420 qm eigennutzung Q2/2013
Stadthöfe Langenhagen
Langenhagen konrad-Adenauer-Str. 15
meravis 1.000 qm Büro und Praxis Q2/2013
Technologiezentrum im Wissenschaftspark
Hollerithallee 17 hannoverimpuls GmbH
3.800 qm Büro- und Laborflächen
Q2/2013
MeGA eG, Zentrallager und Standortverwaltung
kugelfangtrift 30 MeGA eG 1.700 qm Büro 14.000 qm Logistik eigennutzung
Q3/2013
1
2
3
4 5
6
7
Neubau – im Bau/in Bauvorbereitung*
Deutsche Hypo Osterstraße 31 Bertram Projekt- management GmbH
13.200 qm Büro 1.200 qm einzelhandel
Q2/2014
Deloitte Aegidientorplatz 2 a Quantum
Immobilien AG
10.500 qm Q3/2014
Deutsche
rentenversicherung Braunschweig-Hannover
Laatzen, Lange Weihe 2 Deutsche
rentenversicherung Braunschweig- Hannover
18.500 qm eigennutzung Q3/2014
Volkshochschule Hannover Am Hohen ufer 3 Stadt Hannover 7.000 qm eigennutzung Q3/2014 Stichweh Leinepark (3. BA) Wunstorfer Str. 38/
Färberstraße 1
Stichweh Leinepark Gbr
3.500 qm Büro 1.700 qm einzelhandel
Q3/2014
niedersächsische Wach- und Schließgesellschaft
Vahrenwalder Str. 136 niedersächsische Wach- und Schliessgesellschaft eggeling &
Schorling kG
2.700 qm Büro 2.700 qm Lager eigennutzung
Q4/2014
Wohn- und Geschäfts- haus kirchrode
Tiergartenstraße 114/116
Gundlach GmbH &
Co. kG
950 qm Büro, einzelhandel, Praxis 660 qm Wohnen
Q4/2014
Hamburger 50 Hamburger Allee 50 Weser-Wohnbau GmbH & Co. kG.
Zimmermann real estate GmbH
1.800 qm Büro 400 qm einzelhandel 4.000 qm Hotel 2.400 qm Wohnen
Q2/2015
niedersächsisches Justizzentrum
Augusten-, Ferdinand- und Hinüberstraße
Gothaer Asset Management AG
11.900 qm Büro Q3/2015
8
9
10
11 12
13
15
16 14
23 BüroimmoBilienmarkt
* Die nummern beziehen sich auf die karten auf Seite 20 und 21.
fertig gestellt
im Bau/in Bauvorbereitung
in Planung
mittelfristige Planung
Neubau – in Planung*
Nr. Objekt Adresse Investor, Entwickler,
Eigentümer
Fläche mF-G Status
Fertigstellung
expert AG Langenhagen
Bayernstraße 4
expert AG 4.000 qm eigennutzung Q4/2014 Baubeginn Q3/2013 Bundesagentur für Arbeit
regionaldirektion niedersachsen-Bremen
röpkestraße rahlfs Immobilien GmbH
4.000 qm Q4/2014
Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH (GBH)
klagesmarkt/
Otto-Brenner-Str.
Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover mbH
4.000 qm eigennutzung Q4/2016
Medizinisches Versorgungszentrum Büro- und Geschäftshaus Groß-Buchholz
Podbielskistraße 382 STrABAG 10.000 qm Büro und Praxis zzgl. Gastronomie und einzelhandel
–
Stichweh Leinepark (4. BA) (ehem. Gewerbelehrerschule)
Wunstorfer Straße 14/
Limmerstraße 150
Stichweh Leinepark Gbr
17.000 qm nutzfläche –
City Gate nord Vahrenwalder Str. 236 Projektentwicklung HrG & Delta Bau GmbH & Co. kG
Bis zu 28.000 qm Büro einzelhandel mgl.
–
Büroprojekt Pferdeturm (ehem. Autohaus)
Hans-Böckler-Allee 49 Stadt Hannover (eigentümerin)
12.500 qm –
Büroprojekt Pferdeturm (ehem. AOk)
Hans-Böckler-Allee 30 Stadt Hannover (eigentümerin)
10.000 qm –
Büroprojekt Friedrichswall
(ehem. Volkshochschule)
Theodor-Lessing- Platz 1–2/ebhardtstr. 1
Stadt Hannover (eigentümerin)
1.500 qm Grundstück, bis zu 5.000 qm Büro, einzel- handel, Gastronomie und/
oder Wohnen mgl.
–
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Neubau
24 BüroImmoBIlIenmarkt
* Die nummern beziehen sich auf die karten auf Seite 20 und 21.
fertig gestellt
im Bau/in Bauvorbereitung
Sanierung – im Bau/in Bauvorbereitung*
Forum
Herrenhäuser Markt
Herrenhäuser Markt 1–3 WGH Wohnungsgen- ossenschaft Herren- hausen
1.200 qm Büro und Praxis Q4/2013
kröpcke-Center karmarschstr. 19–23 union Investment real estate GmbH
3.130 qm Büro 16.000 qm einzelhandel
Q1/2014
Büro- und Geschäftshaus nordstadt
Arndtstraße 1 alstria Office reIT AG 10.700 qm Q2/2014
rathaus Linden Lindener Marktplatz 1 Stadt Hannover 3.500 qm eigennutzung Q2/2014 Sparkasse Hannover,
Zentrale
raschplatz 4 Sparkasse Hannover 27.500 qm eigennutzung Q2/2015
Sanierung
37
38
39 40
Sanierung – Fertigstellungen*
Nr. Objekt Adresse Investor, Entwickler,
Eigentümer
Fläche mF-G Status
Fertigstellung kriminalfachinspektion Marianne-Bäcker-Allee 11 DiBAG Industriebau AG 3.360 qm Büro Q1/2013 Büro- und Geschäftshaus
am klagesmarkt (ehem. ZürICHer- Versicherungen-Haus)
Am klagesmarkt 29/30 BAuM-unterneh- mensgruppe
4.500 qm Büro 1.200 qm einzelhandel
Q1/2013
Arbeitsagentur Hannover Brühlstraße 4/
escherstraße 17
Agentur für Arbeit 21.375 qm Büro Q2/2013
Johnson Controls Power Solutions
Am Leineufer 51 Johnson Controls Systems and Service GmbH
3.000 qm Büro Q3/2013
Büro- und Geschäftshaus Heiligerstraße
Heiligerstraße 3 Investoren- gemeinschaft
900 qm Büro 900 qm Gastronomie
Q3/2013
Stichweh Leinepark (2. BA)
Wunstorfer Straße 38/
Färberstraße 1
Stichweh Leinepark Gbr
3.200 qm Büro und Praxis Q3/2013
HAnOMAG-kopfgebäude am Deisterplatz
Hanomag-Hof 4 DiBAG Industriebau AG
5.000 qm Büro 2.000 qm Gastronomie
Q3/2013
Talanx-HDI
Sachversicherungsgruppe
riethorst 2 Talanx Immobilien Management GmbH
21.000 qm eigennutzung Q3/2013
Büro- und Geschäftshaus Bahnhofstraße (ehem.
Palast Filmtheater)
Bahnhofstraße 5 Görgens Gruppe köln 1.120 qm Büro 1.000 qm einzelhandel
Q4/2013
Büro- und Geschäftshaus kirchrode
Tiergartenstraße 118 Großer Hillen 2–4
Gundlach GmbH &
Co. kG Bauträger
700 qm Büro und Praxis 1.700 qm einzelhandel 1.270 qm Wohnen
Q4/2013
26 27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
25 BüroimmoBilienmarkt
Der „Schokoturm“ ist Geschichte: Bis 2015 wird am Raschplatz die in den 1970er Jahren entstandene Verwaltungszentrale der Sparkasse Hannover grundlegend umgebaut. Das Gebäude, in dem 800 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter Platz finden, wird für insgesamt 110 Mio. € aufwändig energetisch saniert;
die braune Fassade wird einer silbergrauen Außenhaut weichen.
26 BüroImmoBIlIenmarkt
Die Teilräume des Büromarktes Hannover (vgl. karte Büroprojekte auf S. 20):
Der Büromarkt Hannover mit ca. 4,9 Mio. qm Büromietfläche (MF-G) umfasst die Stadt Hannover und die umliegenden Städte Garbsen, Langenhagen und Laatzen, die nördlich bzw. südlich direkt an die Landeshauptstadt grenzen und funktional eng mit ihr verbunden sind.
karte Teilräume, Lage
City: Begrenzt vom Straßenverlauf des Cityrings. Dieser Bereich umfasst die Georgstraße, den Georgsplatz, raschplatz, Friedrichswall, Aegidientorplatz und den Schiffgraben.
Cityrand und Ausfallstraßen: Hochwertige Bürostandorte befinden sich im nord- und südöstlichen Stadtgebiet mit den Hauptverkehrsachsen Vahrenwalder Straße im norden, Podbielskistraße im nordosten, Marienstraße/Hans-Böckler-Allee im Osten und Hildesheimer Straße im Süden.
Bürozentrum Roderbruch/karl-Wiechert-Allee: Dort liegen außer großflächigen Anlagen der Medizinischen Hochschule und des angrenzenden Medical Parcs vor allem eigengenutzte Bürobauten von konzernen aus der Finanz-, Versicherungs- und Touristikbranche.
Bürozentrum Lahe: Standort mit guter Verkehrsanbindung an die A 2 im nordosten Hannovers und an die Stadtbahn.
Flächenneuausweisungen und umstrukturierungen bergen noch entwicklungspotenziale.
Expo-Park: Hochwertige Büroobjekte der Ausrichtung IT, Design und Medien sind hier teilweise aus dem Gebäudebestand und auf Flächen der eXPO 2000 entstanden. In unmittelbarer nachbarschaft wurden markante neubauten auf dem krons- berg (kattenbrookstrift) errichtet.
Stadt Garbsen: Büroobjekte konzentrieren sich auf das Stadtzentrum. Am westlichen Stadtrand zu Hannover entsteht der neue Maschinenbau-Campus der Leibniz universität. Hervorragende Verkehrsanbindungen, u. a. Stadtbahnanschluss und direkte Lage an der A 2 und B 6.
Stadt Laatzen: Büroobjekte konzentrieren sich auf das Stadtzentrum von Laatzen. unmittelbare Lage am Messegel- ände und A 37/A 7, hervorragender ÖPnV-Anschluss.
Stadt Langenhagen: Büroobjekte konzentrieren sich auf das Stadtzentrum und den Bereich um den S-Bahnhof Langenhagen-Mitte. Zudem hervorragende Verkehrsanbindung an die Autobahnen und an den Flughafen.
Weitere Büroimmobilien im Gewerbegebiet Godshorn und am Flughafen.
Beispiel für eine gelungene Kombination aus alter Industriearchitektur und modernem Büroneubau: Für die Windwärts Energie GmbH entstand auf dem HANOMAG-Gelände auch ein dreigeschossiger Neubau, der als Flügel von der komplett entkernten alten Industriehalle abgeht. Insgesamt mietet das Unternehmen ca. 3.000 qm Büroflächen in dem teilweise denkmalgeschützten Ensemble.
27 BüroimmoBilienmarkt
Qualität statt Quantität
Mit Blick auf die Pipeline, die seit Jahren vergleichsweise niedrigen Leerstandsquoten und die anhaltende und stabile nachfrage wird deutlich, dass die Bedeutung spekulativer Projekte gering einzuschätzen ist. Marktteilnehmer bestätigen die einschätzung, dass in Hannover der spekulative neubau im Prinzip keine rolle spielt und alle Projektentwicklungen mit hohen Vorvermietungsquoten an den Start gehen.
Traditionell die stärksten nachfrager auf dem Büroimmobi- lienmarkt sind die Finanz- und Versicherungswirtschaft sowie die öffentliche Hand, gefolgt von Dienstleistungsunternehmen und der Informations- und Telekommunikationsbranche. Die Projekte, die in Hannover realisiert werden, entstehen unter nachhaltig guten Bedingungen – Qualität statt Quantität scheint die hannoversche Devise zu sein und zeichnet den Markt aus.
In der City sind derzeit die Projektentwicklungen an der Oster- straße (13.200 qm Büro, 1.200 qm einzelhandel) mit dem Hauptmieter Deutsche Hypo und das Projekt der Quantum Immobilien AG für die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte (10.500 qm) am Aegidientorplatz hervorzuheben.
Das größte Projekt eines eigennutzers ist der neubau der Deutschen Rentenversicherung Braunschweig-Hannover, mit dem ende letzten Jahres in Laatzen begonnen wurde (18.500 qm). In Langenhagen erweitert die expert AG ihre Zentrale (4.000 qm).
150.000 qm
Büroflächenumsatz in 2012
Das Stammhaus reichte nicht mehr aus: Die expert AG, der Händlerverbund aus Langenhagen, ist mittlerweile die Nummer 2 unter Deutschlands Elektro- händlern und weiterhin auf Wachstumskurs. In Langenhagen entsteht neben der bestehenden Zentrale ein neues Verwaltungsgebäude für 170 Beschäftigte.
Südlich von Hannover, in Laatzen, ist die neue Hauptverwaltung der Deutschen Rentenversicherung Braunschweig-Hannover im Bau. Im nächsten Jahr entsteht für rd. 67 Mio. € ein Bürokomplex mit Platz für etwa 1.200 Beschäftigte. Mit einer Bruttogeschossfläche von rund 30.000 qm wird das neue Gebäude nur noch etwa halb so groß sein wie das bisherige Haus.
Das Lindener Rathaus wurde im Zweiten Weltkrieg zerstört und 1955 wieder aufgebaut. In die Sanierung, abgeschlossen im Sommer 2013, flossen 9,5 Mio. €. Die Büros der öffentlichen Verwaltung wurden saniert, darüber hinaus wurde das Gebäude in ein Bildungszentrum umgebaut.
29 BüroimmoBilienmarkt
4 Basis ist eine aktualisierte Vollerhebung des Büroflächenbestandes und -leerstandes der bulwiengesa AG ende 2012/Anfang 2013. Daraus resultiert eine wesentlich höhere Datenverdichtung. Aufgrund des Methodenwechsels sind die Zahlen des Büroflächenbestandes und -leerstandes aus den Marktberichten der Vorjahre, die rechnerisch ermittelt wurden, mit den durch die Vollerhebung ermittelten Werten nicht oder nur bedingt vergleichbar. Alle Angaben zum Leerstand entstammen Prognose- und Modellrechnungen der bulwiengesa AG. Die Zeitreihen wurden im aktuellen Bericht retrograd angepasst.
* jeweils ende des Jahres
** mit Garbsen, Laatzen und Langenhagen
*** Jahr einer Büroflächenvollerhebung durch die bulwiengesa AG und Baasner Stadtplaner GmbH.
Gesamtbürobeschäftigte 2003 bis 2014 in Tsd.
Jahr Stadt Hannover
Quote** Region Hannover
Quote**
2003 155,9 41,5 59,8 26,8
2004 150,9 41,3 63,7 26,7
2005 149,2 40,4 64,0 27,5
2006 148,4 39,7 64,2 27,9
2007 149,2 39,8 64,2 27,4
2008 151,9 40,1 65,2 27,6
2009 153,9 40,6 65,8 27,5
2010 155,9 40,9 63,6 26,1
2011 158,0 41,0 65,1 26,2
2012* 161,5 41,6 65,9 26,1
2013* 162,6 41,9 66,3 26,1
2014* 163,2 42,0 66,4 25,9
* Schätzung bzw. Prognose auf Basis der Meldungen des Landesbetriebs für Statistik und kommunikations- technologie niedersachsen
** Anteil der Bürobeschäftigten an den erwerbstätigen in % Quelle: rIWIS@bulwiengesa AG
Polarisierung der marktentwicklung
Die rahmenbedingungen stimmen: Die entstehenden neuen Büroflächen weisen einen hohen Vorvermietungsstand auf, spekulative neubauten gibt es am Standort Hannover praktisch nicht. Zudem steigt die Zahl der Bürobeschäftigten in der Stadt Hannover (seit 2008 ca. plus 10.000). Auch das zieht einen zusätzlichen Bedarf an Büroflächen nach sich.
Die Leerstandsquote4 lag in der Stadt Hannover ende 2011 bei 5,7 %, deutlich unter dem Durchschnitt der B-Städte (6,7 %).
Für 2012 prognostizierte bulwiengesa AG aufgrund des sehr guten umsatzes in 2011 zunächst einen weiteren Abbau des Leerstandes und damit ein mögliches weiteres Abfallen der Quote. Tatsächlich konnte aber zum Jahresende 2012 ein leicht ge stiegener Leerstand von 5,9 % im Büromarkt festgestellt werden.
Im Vergleich mit den A-Standorten (Leerstand 2012 im Schnitt bei 8 %) und den größten deutschen regionalstandorten (Leerstand 2012 im Schnitt bei 6,4 %) ist dieser Wert aber immer noch als niedrig anzusehen. Die Gründe für die moderat angestiegenen Leerstände sind vielschichtig: Die nachfrage nach modernen und energieeffizienten Büroflächen und der Be- zug eigengenutzter Flächen hat den Anteil schwer vermietbarer Büroimmobilien in den vergangenen zwei Jahren spürbar
erhöht. Für die eigentümer wird es zunehmend schwieriger, größere ineffiziente Büroflächen ohne tiefgreifende umbau- und Sanierungsmaßnahmen am Markt zu platzieren – stimmt die Qualität selbst in guter Lage nicht, bleiben die entsprechenden Objekte leer und belasten als Leerstand den Markt.
Verhaltener Start 2013
Der Büroimmobilienmarkt ist in den ersten beiden Quartalen 2013 mit nur etwa 50.000 qm Flächenumsatz eher verhalten gestartet. Trotz einer allgemeinen Büromarktschwäche auf den deutschen und internationalen Büromärkten sind die hannoverschen Marktteilnehmer optimistisch, einen soliden umsatzschnitt auch in diesem Jahr zu erreichen. In den vergan- genen fünf Jahren lag dieser im Schnitt bei ungefähr 145.000 qm.
Der größte Abschluss im ersten Halbjahr 2013 war der Mietvertrag über rd. 12.000 qm zwischen dem Land niedersachsen und der Fubos Beteiligungs GmbH, einer Tochter der LHI Leasing, für den neubau des Justizzentrums in Hannover-Mitte. Das Gebäude wird derzeit nach einem entwurf des Düsseldorfer Architektur- büros HPP vom Investor Gothaer Asset Management AG erstellt.
Das mehr als 31 Mio. € teure Projekt soll ende 2015 fertig gestellt sein und wird dann vom Land niedersachsen für mindestens 30 Jahre angemietet.
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
2004* 2005* 2006* 2007* 2008* 2009*** 2010* 2011* 2012***
■ Büromarkt Hannover** ■ darunter Stadt Hannover
in tsd. qm MF-G
Büroflächenbestand 2004 bis 20124
30 BüroImmoBIlIenmarkt
Im Zentrum des Stadtteils Kirchrode, an der Tiergartenstraße 114/116, baut Gundlach ein Wohn-/Ärzte- und Geschäftshaus. Das hannoversche Familien- unternehmen plant zudem den Bau einer Tiefgarage, um die Parksituation in der Kirchröder Ortsmitte zu verbessern.
80 70 60 50 40 30 20 10
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2014* 2015*
■ Neubau-Fertigstellungen ■ Sanierungen
in tsd. qm
Fertigstellungen im Büromarkt Hannover 2003 bis 2015
* auf Basis der Herbstprognose der bulwiengesa AG; erhebungen der region Hannover; geprüfte Angaben von Marktteilnehmern; Datenstand Q3/2013
31 BüroimmoBilienmarkt
Büroflächen – Verknappung versus Leerstand Die Marktentwicklung hat sich polarisiert: einerseits stieg die nachfrage nach hochwertigen Büroflächen, andererseits erhöhte sich auch das Angebot von Immobilien, die nicht mehr zeitgemäße Standards erfüllen. Das ergebnis: Verknappung von hochwertigen Flächen bei gleichzeitigem Leerstand auch an exponierten Standorten.
Langfristig dürften die Spitzenmieten, die in Hannover aus Sicht der Marktteilnehmer vergleichsweise niedrig sind, weiter ansteigen. einerseits schlagen die in den vergangenen Jahren spürbar höheren Baukosten auf die Mietpreisentwicklung durch.
Andererseits spiegelt sich in der Gesamtentwicklung auch der gestiegene Anspruch an die Qualität des Flächenangebotes wider. Die beschriebenen entwicklungen sind zugleich die Chance, neubau-Projekte, revitalisierungen und Modernisierungen anzustoßen, die den gestiegenen Ansprüchen der Immobilien- marktakteure gerecht werden.
Der Ernst-Winter-Saal, in dem sich die SPD nach dem Zweiten Weltkrieg neu gründete, diente der HANOmAG einst als Werkskantine. Heute befindet sich in dem denkmalgeschützten ca. 700 qm großen Raum das Betriebsrestaurant des Service-Centers der Deutschen Telekom.
Etwa 10 Mio. € investiert Gundlach in den Umbau des Eckhauses Tiergartenstraße/Großer Hillen im Stadtteil Kirchrode.
Die optische und energetische Sanierung wird voraussichtlich im Herbst 2013 abgeschlossen sein.
Abschluss der Revitalisierung bis Ende 2013: Golf House, HAmmER Heimtex-Fachmärkte und REWE belegen die bislang verbliebenen 6.600 qm in der denkmalgeschützten sogenannten U-Boot-Halle auf dem HANOmAG-Gelände in Linden-Süd.
Zweiradhändler STADLER und der Möbelspezialist RS-möbel sind bereits seit Ende 2011 bzw. Mitte 2012 im insgesamt 20.000 qm großen Backsteinbau angesiedelt.
33 EinzElhandElsimmobiliEnmarkt
Gut besucht, stark gefragt
Die Region Hannover zählt zu den fünf stärksten Handelsstandorten Deutschlands. Die Innenstadt von Hannover entfaltet eine ungebrochen hohe Anziehungskraft. Auch im Umland gibt es attraktive Einzelhandelsstandorte, in die erheblich investiert wurde.
Die Gesellschaft für konsumforschung (Gfk) rechnet für 2013 mit einem einzelhandelsumsatz von ca. 6,6 Mrd. € in der region Hannover. Das entspricht einem Zuwachs um über 100 Mio. €
gegenüber 2012. Die region Hannover liegt damit auf Platz 5 der umsatzstärksten Landkreise und Städte in Deutschland (vgl. Tab. unten).
Top-10-Einzelhandelsstandorte in Deutschland nach Umsatzsumme
Rang
Stadt/
Landkreis Einwohner
Einzelhandels- umsatz in mrd. €
Anteil in % am
bundesweiten stationären Handels-Gesamtumsatz
1 Berlin 3.501.872 17,91 4,35
2 Hamburg 1.789.836 11,01 2,67
3 München 1.378.176 10,38 2,52
4 köln 1.017.155 6,97 1,69
5 region Hannover 1.135.967 6,59 1,6
6 Düsseldorf 592.393 4,28 1,04
7 Frankfurt am Main 691.518 4,29 1,04
8 Stuttgart 613.392 4,20 1,02
9 nürnberg 510.602 3,55 0,86
10 essen 573.468 3,54 0,86
Quelle: Gfk, einzelhandelsumsatz 2013
34 EinzElhandElsimmobiliEnmarkt
Die teuersten deutschen Einkaufsstädte nach miethöhe*
Spitzenmiete in €/qm*
Rang
bundesweit Stadt Top-Lage H2 2012 H1 2013
1 München kaufinger Straße/neuhauser Straße 330 350
2 Frankfurt/Main Zeil 290 290
3 Berlin Tauentzienstraße 270 280
4 Düsseldorf königsallee 255 265
5 Hamburg Spitaler Straße 250 255
6 köln Schildergasse 245 250
7 Stuttgart königstraße 235 240
8 Dortmund Westenhellweg 220 220
9 Hannover Georgstraße/Bahnhofstraße/
Große Packhofstraße
190 190
10 nürnberg Ludwigsplatz/Hefnersplatz/karolinenstraße 160 165
11 Münster Ludgeristraße 158 160
12 Mannheim Planken 150 155
13 Freiburg kaiser-Joseph-Straße 135 140
Wiesbaden kirchgasse 140 140
14 Aachen Adalbertstraße 120 120
Heidelberg Hauptstraße 115 120
Leipzig Petersstraße 115 120
Mainz Am Brand/Schusterstraße/Stadthausstraße 115 120
15 ulm Bahnhofstraße/Hirschstraße 110 115
Würzburg Dominikanerplatz/Schönbornstraße 110 115
16 Bielefeld Bahnhofstraße 110 110
Bonn remigiusstraße 110 110
Bremen Sögestraße 110 110
17 Darmstadt Schuchardstraße/ernst-Ludwig-Straße 100 105
18 Dresden Prager Straße 100 100
Osnabrück Große Straße 100 100
Trier Hauptmarkt/Simeonstraße 95 100
* Spitzenmieten bei neuvermietung eines 100-qm-Standardladenlokals Quelle: Jones Lang LaSalle 2013, region Hannover
35 EinzElhandElsimmobiliEnmarkt
Top-Lagen überzeugen
2013 bleiben die Spitzenmieten in den Top-Lagen Georgstraße, Bahnhofstraße und Große Packhofstraße stabil. Dort werden bis zu 190 €/qm5 erzielt. In der karmarschstraße liegen die Mieten mit bis zu 165 €/qm etwas niedriger. Im Zehn-Jahres- Vergleich ist die Spitzenmiete in allen vier Top -Lagen um rd. ein Viertel gestiegen. Im Vergleich der teuersten Innenstadtlagen in Deutschland erreicht die region Hannover 2013 den neunten Platz (vgl. Abb. links).
Internationale Filialisten drängen nach Hannover Deutschland bleibt für internationale Filialisten wichtigstes expansionszielgebiet im europäischen einzelhandel. Auch Hannover wird in den letzten Jahren zunehmend von expansiven ausländischen unternehmen in den Blick genommen.
neuzugänge in diesem Jahr sind u. a. der japanische Lifestyle- Anbieter mUJI (Große Packhofstraße, 400 qm), die niederlän- di sche Modemarke Scotch & Soda (Georgstraße, 275 qm) und der uS-amerikanische konzern Apple (Bahnhofstraße, 1.000 qm).
Umfassendes Einzelhandelsangebot in allen Lagen In der hannoverschen Innenstadt wird ein umfassendes Angebot aus allen Branchen angeboten. Die Verkaufsfläche in den vier Top-Lagen beläuft sich auf knapp 170.000 qm, insgesamt bietet die Innenstadt ca. 290.000 qm Verkaufsfläche. Das Verkaufs- flächenangebot in der gesamten Landeshauptstadt beträgt rd. 877.000 qm. Die Verkaufsfläche in der region wird auf gut 1,92 Mio. qm geschätzt.6
Im September 2012 eröffnete die japanische Lifestyle-Marke mUJI in der Großen Packhofstraße eine Niederlassung. Typisch für die Marke sind Produkte in minimalistischem Design, die möglichst ressourcenschonend hergestellt werden.
5 Die Angaben zur Spitzenmiete beziehen sich auf ein ca. 100 qm großes Ladenlokal mit entsprechendem Schaufenster zur 1a-Lage (6–8 m).
Größere bzw. kleinere Flächen weichen entsprechend von diesem Spitzenwert nach unten bzw. oben ab.
6 Vgl. Jones Lang LaSalle, City retail Guide Hannover und Braunschweig 2012, und Berechnungen der CIMA Beratung+Management GmbH im Auftrag der region Hannover 2012.