M
ieter sind vergleichs- weise flexibel, können also relativ kurzfristig ihre Wohnung wechseln.Auch brauchen sie sich keine Gedanken darüber zu ma- chen, wie die dringend not- wendige Dachreparatur fi- nanziert werden soll oder welche Kosten die Gemeinde für die neue Kanalisation in Rechnung stellen wird.
Die „Unbeschwertheit“
des Mieterdaseins hat aller- dings auch ihre Schattensei- ten. Zum einen ist der Mieter immer einer gewissen Willkür des Vermieters ausgeliefert, wenn dieser beispielsweise selbst Interesse an der Woh- nung hat oder Verwandte dar- in unterbringen möchte.
Auch im Fall einer Luxussa- nierung hat der bisherige Mieter trotz aller Gesetze oft- mals das Nachsehen. Nicht zuletzt ist die Miete selbst zu nennen. Im Laufe der Zeit summieren sich die Mietzah- lungen zu ganz erklecklichen Beträgen, denen praktisch keine greifbare Gegenlei- stung gegenübersteht.
Viele Chancen
Grund genug, über den Schritt zum Eigentum genau- er nachzudenken. Denn die eigenen vier Wände haben ebenfalls eine ganze Reihe von Vorteilen: Eigentümer können weitgehend frei über die Immobilie verfügen. Sie können also – solange keine bautechnischen Gründe da- gegen sprechen – Wände ein-
ziehen oder entfernen, das Bad neu gestalten und letzt- lich – sofern keine Nachbarn gestört werden – in der Woh- nung machen, was sie wollen.
Außerdem droht kein Ärger mit dem Vermieter.
Neben diesen Freiheiten bietet die Immobilie aber auch noch geldwerte Vorzü- ge. Vater Staat fördert den Einstieg auch nach den Be- grenzungen zu Beginn des vergangenen Jahres mit be- trächtlichen Vergünstigun- gen. Daneben ist die Immobi- lie ein Sachwert, der im Fall einer wiederaufkeimenden Inflation von jeder Geldent- wertung verschont bleibt. In den vergangenen Jahrzehn- ten haben sich die Immobili- enpreise vervielfacht, und
selbst wenn der Markt derzeit in einer Flaute ist, kann mit- tel- bis langfristig wieder mit beträchtlichen Wertsteige- rungen gerechnet werden.
Schließlich ist auch der Versorgungsaspekt zu nen- nen: Ein Mieter, der zeitle- bens seine Monatsraten an den Vermieter bezahlt, muß auch im Alter einen beträcht- lichen Teil seines Einkom- mens für die Miete aufwen- den. Hat hingegen ein Ei- gentümer erst einmal die aufgenommenen Darlehen zurückgezahlt, lebt er weitge- hend „mietfrei“. Lediglich die Kosten für die Instand- haltung und den laufenden Unterhalt sind dann noch zu bezahlen – und die sind erfah- rungsgemäß weitaus niedri- ger als jede Miete.
Gegenrechnung
Letztendlich läuft also al- les darauf hinaus, die Auf- wendungen im Laufe der Jah- re einander gegenüberzustel- len. Im nachfolgenden Bei- spiel wird ein Objekt im Wert von 360 000 DM (Miete:
1 200 DM/Monat plus drei Prozent Steigerung pro Jahr) unter die Lupe genommen, das von einem potentiellen Käufer (Ehepaar, ein Kind) mit 150 000 DM Eigenkapital
erworben werden soll. Der Mieter bezahlt im ersten Jahr 14 400 DM, und diese Miete erhöht sich auf 18 241 DM im 9. Jahr, auf 25 250 DM im 20.
Jahr und auf 33 935 DM im 30. Jahr.
Beim Eigentümer ergibt sich im 1. Jahr aus Zinsen, In- standhaltungsaufwendungen und Steuervorteilen ein Ko- stenaufwand von 16 200 DM, wobei die entgangene Eigen- kapitalverzinsung mit 5 Pro- zent pro Jahr berücksichtigt wurde. Fallen ab dem 9. Jahr die Steuervorteile weg, ist der Kostenaufwand mit 21 362 DM immer noch höher als der Aufwand des Mieters.
Das Blatt wendet sich je- doch bereits im 11. Jahr, und im 20. Jahr liegt der Aufwand des Eigentümers angesichts der fortgeschrittenen Tilgung mit 16 211 DM deutlich unter den Kosten für die Miete. Ab dem 30. Jahr ist der Käufer dann sogar schuldenfrei, so daß er lediglich den Aufwand für die Instandhaltung tragen muß, der bei einer dreipro- zentigen Inflationsrate dann auf 7 635 DM angestiegen ist.
Sicherlich enthält diese Rechnung eine ganze Reihe von Unwägbarkeiten. Hierzu zählen beispielsweise die In- flationsrate, die mit konstan- ten drei Prozent angenom- men wurde, aber auch die Zinsentwicklung. Dennoch zeigt der Vergleich, daß sich der Kauf durchaus rechnet – insbesondere wenn man be- denkt, daß der Käufer nach rund 30 Jahren über ein schuldenfreies Objekt ver- fügt, während der Mieter dann immer noch Mietzah- lungen erbringen muß.
Entscheidend für den
„Erfolg“ eines Immobiliener- werbs ist allerdings die Qua- lität des Objektes: Bei selbst- genutzten Immobilien sollte die Lage so gewählt werden, daß die „eigenen vier Wän- de“ voraussichtlich auch noch nach Jahren den eigenen Vor- stellungen entsprechen. Bei vermieteten Häusern oder Wohnungen sollte hingegen auch auf das Wertsteige- rungspotential geachtet wer-
den. PJ
A-772 (80) Deutsches Ärzteblatt 94,Heft 12, 21. März 1997
V A R I A IMMOBILIEN
Mit ganz individuellen Wunschlisten begeben sich Familien, die sich für den Kauf eines Eigen- heimes oder einer Ei- gentumswohnung inter- essieren, auf die Suche nach einem geeigneten Objekt. Bei den Wohn- wünschen spielt auch die Wohnumgebung eine Rolle. So würde rund ein Viertel der Interessen- ten darauf achten, daß die Nachbarschaftsbe- ziehungen am künftigen Wohnort intakt sind.
Sie würden eine Umge- bung mit organisier- ter Nachbarschaftshilfe oder Gemeinschaftsein- richtungen bevorzugen.
