Wohnbauflächenbedarf in Freiburg bis 2030:
Begründung und Berechnung
1. Begründung
1.1. Bevölkerungsentwicklung
In Freiburg hält das Bevölkerungswachstum im Gegensatz zum bundes- und landesweiten Trend ungemindert an. Ursache für die Wanderungsgewinne ist bei einem wachsenden Freiburger Arbeitsmarkt die Nachfrage nach urbanen Wohnformen und nach Nähe zwischen Wohnung, Arbeitsplatz und sozialen wie auch versorgenden Infrastrukturen, sowie die bessere Vereinbarkeit von Beruf und Familie (Trend zur Reurbanisierung). Neben der Zuwanderung aufgrund günstiger harter und weicher Standortfaktoren trägt auch der Geburten- überschuss zum Bevölkerungswachstum bei. Gegenwärtig verzeichnet Freiburg das höchste Geburtensaldo in Baden-Württemberg.
Nach der aktuellen kleinräumigen Bevölkerungsvorausrechnung für Freiburg wächst die Bevölkerung der Stadt Freiburg nach der mittleren Prognosevariante von 2012 bis zum Jahr 2026 um 16.087 Personen (von 213.567 auf 229.654 Personen). Dies entspricht einem Zuwachs von 7,6%. Ab 2026 wird von einer leichten Abnahme ausgegangen. Am Ende der Prognoserechnung im Jahr 2030 wird eine Einwohnerzahl von 229.205 Personen erreicht, was einem Bevölkerungswachstum von 7,3 % entspricht.
In der Bevölkerungsprognose des Jahres 2009 wurde noch ein Wachstum von lediglich 2% und ein Bevölkerungsstand von rund 209.087 Einwohnern im Jahr 2025 errechnet. Die Freiburger Bevölkerung wächst im Ergebnis also deutlich stärker und voraussichtlich auch länger als in der Bevölkerungsprognose 2005 zum FNP 2020 angenommen. Gründe hierfür sind die bis 2020 durch Zuzüge bedingten Wanderungsgewinne sowie ein positives Saldo aus Geburten und Sterbefällen über den gesamten Prognosezeitraum bis 2030 (Geburten- überschuss), das die zwischen den Jahren 2020 und 2026 angenommenen negativen Wanderungssalden kompensieren kann. Die Annahme negativer Wanderungssalden ab 2020 rührt jedoch u.a. daher, dass in der statistischen Berechnung keine weiteren Wohnbauflächen über den FNP 2020 hinaus berücksichtigt werden, so dass nach der Realisierung der FNP-Bauflächen weiterer Zuzug nur im Rahmen der Innenentwicklung eingerechnet wird. Dies ist eine der Ursachen dafür, dass die aktuelle Bevölkerungsvorausrechnung wie auch vorangegangene Prognosen jeweils nach etwa 10 Jahren eine Verlangsamung des Wachstums und nachfolgend einen Bevölkerungsrückgang darstellen.
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht in seiner aktuellen Raumordnungsprognose von einem weiteren Wachstum Freiburgs bis zum Jahr 2025 um 7 % aus. Freiburg gehört damit zu den am kräftigsten wachsenden Städten in Deutschland. Die Berechnungen der Bertelsmann-
Stiftung gehen ebenfalls von einem stärkeren Wachstum aus, in der Größenordnung der oberen Variante der städtischen Prognose. Die obere Variante der Bevölkerungsvorausrechnung, also ein Wachstum um 24.678 auf 238.245 Einwohner bis 2030 sollte daher als oberes Szenario in die Wohnungs- und Flächenbedarfsberechnung einbezogen werden.
Die untere Variante geht von einem schnellen Erreichen des Bevölkerungs- maximums aus. Danach würde Freiburg bis 2030 nur um 9.433 auf 223.000 EW wachsen. Danach würde die Versorgung mit Wohnraum bis Ende des Jahrzehnts ausreichen, das Bevölkerungsmaximum wäre bis dahin über- schritten, der zusätzliche Bedarf an Entwicklungsfläche läge bei unter 20 ha.
Nach den Erfahrungen der letzten Jahre scheint dies wenig realistisch. Würden diese Zahlen einer Wohnraumbedarfsrechnung zu Grunde gelegt, beispielsweise in der Hoffnung, den Zuzug damit bremsen zu können, wären damit beachtliche Risiken verbunden. So wäre mit einem beschleunigten Preisanstieg für Grundstücke und Mieten, erheblichen sozialen Verwerfungen und starken Verdrängungseffekten auf dem Wohnungsmarkt zu rechnen, wenn der Wohnraum verknappt würde. Daher wird dieses Szenario bei der Bedarfsberechnung nur zu Vergleichszwecken berücksichtigt.
1.2. Anstieg der Zahl der privaten Haushalte
Neben dem Bevölkerungswachstum hat auch der Trend zur Haushalts- verkleinerung Auswirkungen auf den Wohnraumbedarf, weil hierdurch die Zahl der Haushalte insgesamt wie auch der Bedarf an Wohnungen steigt. Grund hierfür ist nicht so sehr die Individualisierung jüngerer Bevölkerungsschichten und deren spätere Familiengründung, sondern die höhere Lebenserwartung älterer Menschen, die häufig länger unabhängig in ihren einstigen Familien- wohnungen wohnen bleiben (der sog. Remanenzeffekt).
Diese demographischen und gesellschaftlichen Effekte äußern sich in der Zunahme des Anteils der Einpersonenhaushalte und führen zu einer verstärkten Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen und zu einer Vergrößerung der Wohnfläche je Person.
In Freiburg ergibt sich für 2011 eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,84 Personen, im Jahr 1995 lag diese noch bei 1,90 Personen. Nach einer Untersuchung des IÖR zum Nachfragepotenzial nach Wohnungsneubau ist in Baden-Württemberg auch in Zukunft mit einer weiteren Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße zu rechnen (in Baden-Württemberg von 2,16 Personen im Jahr 2011 auf 2,05 Personen im Jahr 2030). Nach eigenen, an den Zahlen des Statistischen Bundesamts angelehnten Berechnungen ist in Freiburg 2015 mit einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,82 Personen zu rechnen (2030: 1,78).
1.3. Anstieg der Wohnfläche pro Person
Ein dritter wesentlicher Faktor für den Wohnraumbedarf, der mit dem Anstieg der Zahl der Haushalte und deren Verkleinerung eng zusammenhängt, ist der Wohnflächenverbrauch pro Kopf. In den vergangenen Jahrzehnten ist die Wohnfläche pro Person in Baden-Württemberg erheblich gestiegen und liegt 2011 bei gut 43 m². Damit hat Freiburg nach der amtlichen Statistik mit gegenwärtig 38 m² pro Person (nach dem statistischen Landesamt sogar nur 36 m²) auch weiterhin - und mit zunehmendem Abstand - die kleinste Pro-Kopf- Wohnfläche im Land, so dass von einem entsprechenden Nachholbedarf gegenüber vergleichbaren Großstädten ausgegangen werden muss.
Die Ursachen für die bisherige Zurückhaltung der Freiburger bei der indivi- duellen Wohnfläche liegen vermutlich im knappen und teuren Wohnungsan- gebot. Durch die Dominanz von Geschosswohnungsbau mit kleineren Wohnungszuschnitten im Neubau steigen die durchschnittlichen Wohnungs- größen zudem nur langsam an. Derzeit liegt die durchschnittliche Größe von Neubauwohnungen in Freiburg bei rund 90 m², also rund 14 m² über der Durchschnittsgröße aller Wohnungen.
Solange die Lebenserwartung weiter steigt, der Trend zur Haushaltsverkleine- rung anhält und die Wohnfläche pro Kopf in Freiburg deutlich unterdurch- schnittlich ist, ist weiterhin mit einer Steigerung der Pro-Kopf-Wohnfläche zu rechnen. Im langjährigen Mittel wird mit einem Anstieg der individuellen Wohnfläche um 0,2 m²/Jahr - konservativ - gerechnet. Allein daraus entsteht bei Annahme einer konstanten Bevölkerungszahl ein jährlicher Bedarf an Brutto-Wohnbaufläche von ca. 7,5 ha in Freiburg (s. Drucksache G-10/228).
1.4. Verknappung und Verteuerung des Angebotes
Die Bauintensität als ein Frühindikator für die Angebotsentwicklung ist in den letzten Jahren gesunken. Zwischen 2007 und 2009 hat sich die Bauintensität von 4,8 auf 2,5 Baufertigstellungen je 1.000 EinwohnerInnen nach dem Wohnungsmarktbericht 2011 annähernd halbiert. Folge ist eine zunehmende Anspannung des Wohnungsmarktes.
Die Preise für Wohneigentum in Freiburg steigen. Lag der durchschnittliche Kaufpreis von Eigentumswohnungen (Neubau) im Jahr 2003 noch bei 2.673 € pro m² Wohnfläche, mussten im Jahr 2009 bereits 2.879 € bezahlt werden (+7 %). Der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser ist um 16% gestiegen.
Das Mietpreisniveau ist auch wegen der Attraktivität des Wohnungsmarktes für Investoren landesweit überdurchschnittlich hoch und ist in den letzten Jahren kontinuierlich angestiegen. Die mittlere monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen lag nach dem Freiburger Mietspiegel im Jahr 2010 bei 7,29 € pro m². Im Jahr 2005 lag diese noch bei ca. 6,75 € pro m² Wohnfläche (vgl. Woh- nungsmarktbericht Freiburg 2011). Im gleichen Zeitraum ist der Verbraucher- preisindex von 100 Punkte auf 109,6 Punkte lt. dem Statistischen Bundesamt gestiegen.
1.5. Hauptnachfrage im Segment preisgünstiger, urbaner Mietwohnungen Das privat verfügbare Haushaltseinkommen liegt in Freiburg unter dem Durchschnitt anderer Großstädte in Baden-Württemberg. Durch die hohen und in den letzten Jahren kontinuierlich angestiegenen Durchschnittsmieten verschärft sich daher der Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Haushalte mit geringen bis mittleren Einkommen. Bis zum Jahr 2020 laufen zudem die Belegungsbindungen für rund 3.000 Wohnungen aus, die danach sukzessive an das ortsübliche Vergleichsmietniveau angepasst werden können.
Es fehlen vor allem geförderte und frei finanzierte günstige (bzw. mietpreisge- bundene) Mietwohnungen für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen (s. Drucksache G-12/040). Die steigenden Mietpreise führen insbesondere auch zu einer Verdrängung der Schwellenhaushalte, die keine Transfer- leistungen erhalten. Indem diese keinen bezahlbaren Wohnraum in Freiburg finden, sind sie gezwungen ins Umland zu ziehen und haben oft lange Fahrwege zum Arbeitsplatz in Kauf zu nehmen. Hohe Mieten verursachen zudem zusätzliche Kosten für die Stadt Freiburg, da Wohnkosten für Empfänger staatlicher Hilfen übernommen werden müssen.
Besonders gesucht sind daher geeignete, zentral gelegene oder gut angebundene Flächen für urbanen Geschosswohnungsbau im Mietwohnungsbereich und zur Eigentumsbildung im Kernstadtbereich.
2. Verbleibende Wohnungsbaupotenziale im aktuellen FNP 2020 und durch Innenentwicklung - realisierbarer Wohnraum
2.1. Verbleibende Wohnbaupotenziale im FNP 2020
Der FNP 2020 enthält trotz des starken Bevölkerungswachstums rein rechnerisch noch ausreichend Wohn- und gewerbliche Bauflächen, wenn diese innerhalb der nächsten sechs bis acht Jahre entwickelt werden könnten (Drucksache G-10/228.1). Die Überplanung der im FNP 2020 dargestellten Bauflächen wird von der Verwaltung aufgrund des hohen Wohnraumbedarfs deutlich beschleunigt. Bereits Anfang 2013 (statt wie vorgesehen erst 2015)
werden die Planungen für eine zügige Bebauung der im FNP 2020 noch vor- handenen 77 ha Bauflächen der Zeitstufen II und III eingeleitet. Nach derzeitiger Schätzung könnten auf diesen Flächen insgesamt gut 7.400 Wohneinheiten entstehen, von denen zwei Drittel dem besonders gesuchten Segment des Geschosswohnungsbaus im Kernstadtbereich zuzuordnen sind.
Nach den baulandpolitischen Grundsätzen der Stadt Freiburg wären hiervon 30 %, also bis zu 1000-2000 WE im Bereich des geförderten oder preis- gebundenen frei finanzierten Wohnungsbaus zu realisieren.
Ein erheblicher Teil der verbliebenen, noch nicht verbindlich überplanten Bauflächen im FNP 2020 ist jedoch aufgrund von Planungs- und Reali- sierungshemmnissen nicht in die Zeitstufe I, sondern in die Zeitstufe II oder III eingeordnet worden. Zu diesen Hemmnissen zählen vor allem die Eigen- tumsstruktur (Vielzahl privater Eigentümer oder Erbengemeinschaften), die fehlende Entwicklungsbereitschaft der privaten Eigentümer, Lärmprobleme, ökologische Probleme, Verkehrs- und Erschließungsprobleme. Daher ist damit zu rechnen, dass ein großer Teil der Flächen nur sehr langfristig baureif ge- macht werden kann und daher zur Deckung der kurz- und mittelfristigen Bedarfe bis 2020 nicht bereitsteht.
Da die Realisierung der Bauflächen von vielen Unwägbarkeiten abhängt und Risiken durch bestehende Planungshemmnisse birgt, sind detailliertere Prog- nosen zum Realisierungshorizont für einzelne Bauflächen des FNP schwierig und zwangsläufig fehlerhaft. In der summarischen Darstellung gleichen sich diese in jedem Einzelfall bestehenden Abweichungen durch das „Gesetz der großen Zahlen“ jedoch wieder aus, daher wird hier eine überschlägige Einschätzung für die Gesamtstadt gegeben:
Von insgesamt noch gut 7.400 Wohnungen, die auf den verbleibenden Potenzialflächen des FNP 2020 planerisch möglich erscheinen, können von 2012 bis Ende 2020 in Freiburg voraussichtlich maximal 5.700 Wohnungen realisiert werden. Bis 2025 kommen nach heutiger Schätzung etwa 1.500 Wohnungen auf Bauflächen des FNP 2020 hinzu, die verbleibenden ca. 200 Wohnungen können voraussichtlich frühestens bis 2030 vollständig realisiert werden.
Das bedeutet, dass bereits vor 2021 ein zusätzlicher Bedarf von ca. 3.900 Wohnungen besteht, der mit den Bauflächen des FNP 2020 (noch) nicht gedeckt werden kann.
2.2 Verbleibende Wohnbaupotenziale in der Innenentwicklung
Die Stadt Freiburg hat sich mit dem FNP 2020 zur flächensparenden Sied- lungsentwicklung und zum Vorrang der Innen- vor der Außenentwicklung bekannt. Im Forschungsvorhaben komreg (Drucksache G-08/138) wurde auf der Basis eines Innenentwicklungskatasters ermittelt, dass die Innenentwick- lungspotenziale der Stadt Freiburg 76 % (Basisszenario) des Wohnbauflächen- bedarfs bis zum Jahr 2030 im Bestand abdecken könnten. Bei Zugrundelegung des Effizienzszenarios betrug der errechnete Anteil sogar 96 %, beide Werte bezogen sich aber auf die Bevölkerungsprognose zum FNP 2020, die mittler- weile durch die tatsächliche Entwicklung deutlich übertroffen wird. Die
Aktivierung gerade größerer Innenentwicklungsflächen ist zudem trotz der großen Wohnungsnachfrage und des entsprechenden Entwicklungsdrucks langwieriger und schwieriger, als noch 2008 erwartet. Auch stößt die Nachver- dichtung in vielen Quartieren auf erhebliche Widerstände in der Bürgerschaft, die v. a. Nachteile durch die Zunahme von Verkehr oder den Verlust von Freiflächen befürchtet.
Eine mit Augenmaß betriebene Innenentwicklung, die einem gesamt-städti- schen Dichtekonzept folgt (vgl. Handlungsprogramm Wohnen, Drucksache G-12/194, Anlage 1), wird auch weiterhin einen wichtigen Beitrag zur Deckung des Wohnflächenbedarfs leisten. Unter Rückgriff auf Erfahrungswerte wird von einer Größenordnung von 150 Wohnungen pro Jahr in der Innenentwick- lung ausgegangen. Der Durchschnittswert von 150 Wohnungen pro Jahr wurde rückblickend für vier Jahre (2005 bis 2008) detailliert erhoben. Dazu wurden die Wohnungs-Erstbezüge im Innenbereich (außerhalb neuer FNP-Bauflächen) und abzüglich der durch Abriss oder Umnutzung entfallenden Wohnungen ermittelt (Drucksache G-10/081).
3. Berechnung zusätzlicher Wohnbauflächenbedarf
Generell sind für Wohnbauflächen-Bedarfsberechnungen über die Bevölke- rungsentwicklung hinaus viele weitere Faktoren bedeutsam. Hierzu zählen Werte, die in gegenseitiger Abhängigkeit zueinander und zur Bevölkerungs- entwicklung insgesamt stehen:
• die Pro-Kopf-Wohnfläche (steigend)
• die durchschnittliche Wohnungsgröße im Neubau (90 m²)
• die Haushaltsgrößen und Belegungsdichten (Personen je Wohnung)
• der Netto-Bevölkerungszuwachs/-rückgang
(demografische Entwicklungen Zu- und Wegzüge)
• der Umfang des Wohnungsneubaus, auch durch Innenentwicklung.
Aus den verschiedenen Werten muss der gesamte Bedarf und der deckbare Anteil dieses Bedarfs berechnet werden, um den Fehlbedarf ermitteln zu können, also jenem Wohnraum, der nicht innerhalb des wirksamen FNPs 2020 (Innenentwicklung oder Außenentwicklung auf FNP-Bauflächen) erstellt werden kann.
Das schematische Berechnungsmodell des Landes kommt bis 2030 auf ca.
191 ha Wohnbaulandbedarf für Freiburg. Da jedoch auf der Bedarfsseite einige Faktoren nicht berücksichtigt werden können und auf der Deckungsseite die verbleibenden Bauflächen mit einkalkuliert werden müssten, kann diese Be- rechnung allenfalls ein grober Anhaltspunkt sein. Dennoch deutet diese Zahl bereits an, dass ein Stadtteil zur Bedarfsdeckung möglicherweise nicht ausreichend ist.
3.1 Rechenmethode
Die Berechnung des künftigen Wohnungsbaubedarfs für einen Zeitraum von fast 20 Jahren ist mit großen Unsicherheiten verbunden (s.u.). Daher wurde nicht ein Einzelergebnis errechnet, sondern ein Korridor für die wahrschein- lichste Entwicklung. Viele der verwendeten Faktoren sind Erfahrungswerte aus Freiburg und aus anderen Kommunen.
Einheiten & Umrechnungsfaktoren
Wo immer möglich, wurde die Berechnung nach Wohnfläche vorgenommen, um Unschärfen durch unterschiedliche Wohnungsgrößen und Belegungs- dichten zu vermeiden. Dies ging allerdings nicht immer. Generell sind die
• Pro-Kopf-Wohnfläche (m²),
• Belegungsdichte (Personen/WE),
• durchschnittliche Größe von Bestandswohnungen (derzeit ca. 79 m²),
• durchschnittliche Größe einer Neubauwohnung (knapp 90 m²)
• und das Bruttobauland (ha)
mit festen oder dynamischen (jährlich wechselnden) Faktoren zurechenbar.
Neuer Bedarf an Wohnraum bis 2030
Um den Gesamtbedarf an zusätzlicher Wohnfläche im Berechnungszeitraum zu ermitteln, sind zwei Werte notwendig. Zum einen der zusätzliche Wohn- raumbedarf, der sich aus der jährlichen Vergrößerung der Pro-Kopf-Wohn- fläche ergibt, zum anderen der Bedarf, der sich aus der Bevölkerungs- entwicklung (Zuwachs = (Zuzüge + Geburten) - (Fortzüge + Todesfälle) ergibt.
Realisierbarer Wohnraum bis 2030
Um die Zahl realisierbarer Wohnungen, also den deckbaren Bedarf bis 2030 zu ermitteln, bedarf es ebenfalls der Addition zweier Werte. Zum einen sind es die Wohneinheiten, für die neues Baurecht aus dem FNP entwickelt werden muss (Bebauungsplanverfahren), andererseits die realisierbaren Wohneinheiten aus bestehendem Baurecht (§§ 30-35 BauGB). Für letztere wird der Erfahrungswert von ca. 150 WE/a herangezogen (Drucksache G-10/081).
Fehlender Wohnraum bis 2030 (Fehlbedarf)
Der fehlende Wohnraum (Fehlbedarf) errechnet sich aus der Differenz zwi- schen dem Gesamtbedarf und dem deckbaren Bedarf. Dieser wird in m² Wohn- fläche ermittelt, kann aber auch in Fehlbedarf Wohneinheiten oder Fehlbedarf Bruttobauland umgerechnet werden.
Dies kann einfach zusammengefasst werden in der Gleichung:
Gesamtzusatzbedarf - realisierbarer Wohnraum = fehlender Wohnraum Das komplexe Rechenmodell ist dynamisch auf Jahresbasis aufgebaut, um Bedarf und Deckung für jedes Jahr einzeln ermitteln zu können. Es kann aufgrund des großen Umfangs dieser Drucksache nicht beigefügt werden, kann aber im Detail im Stadtplanungsamt, Abteilung Stadtentwicklung eingesehen werden.
3.2 Unsicherheitsfaktoren
Sämtliche Vorausrechnungen sind stets als Näherungswert für die künftige Ent- wicklung zu verstehen, weil zahlreiche der benötigten Zahlenwerte Unsicher- heiten bergen und sich gegenseitig beeinflussen. Diese Unschärfen können sich über den langen Betrachtungszeitraum erheblich auf das Ergebnis auswirken. Konkret sind folgende Berechnungsrisiken zu benennen:
• Pro-Kopf-Wohnfläche:
Diese könnte aufgrund des Nachholbedarfs in Freiburg gegenüber anderen Kommunen stärker anwachsen als berechnet (also z. B. mit bis zu 0,35 m²/a statt mit 0,2 m²/a pro Person). Der individuelle Wohn- flächenverbrauch wird jedoch durch die hohen Preise und geringen Durchschnittseinkommen in Freiburg begrenzt.
• Bevölkerungswachstum:
Das Bevölkerungswachstum hängt von vielen externen, z.B. politischen und wirtschaftlichen Faktoren ab. Um auch auf ein stärkeres oder rascheres Bevölkerungswachstum vorbereitet zu sein wird neben der mittleren auch die obere Variante der Bevölkerungsvorausrechnung in Betracht gezogen.
• Tatsächliche Realisierbarkeit aller verbleibender Bauflächen des FNP 2020:
Bislang wird davon ausgegangen, dass alle Flächen trotz hoher Hürden bis 2029 realisiert werden können. Sollte dies nicht gelingen würde dadurch ein weiterer Fehlbedarf entstehen.
• Innenentwicklung:
Da viele einfach umzusetzende Innenentwicklungspotenziale bereits realisiert sind, könnte sich das Tempo der Innenentwicklung zukünftig ver- langsamen. Dies würde bedeuten, dass weniger Bedarf durch Innen- entwicklung gedeckt werden kann, als bislang eingerechnet.
• Kapazität der Bauwirtschaft:
Die Kapazität der Bauwirtschaft ist begrenzt. Daher könnte ein neuer Stadtteil viel dieser Kapazität binden und damit die Innenentwicklung und Umsetzung kleinerer Baugebiete verzögern.
• Bruttobauland:
Je nachdem, ob der Fehlbedarf in kleineren Baugebieten oder großen neuen Stadtteilen gedeckt werden kann, sind für zusätzliche neue Infra- strukturen wie Verkehrswege, Sozial- und Bildungsinfrastruktur, Grün- flächen etc. unterschiedliche Anteile an den Bruttobauflächen notwendig.
Da viele Faktoren konservativ gerechnet sind, wird neben der mittleren auch die obere Variante der Bevölkerungsvorausrechnung als Szenario gerechnet, um hinsichtlich des Flächenbedarfs auf der sicheren Seite zu sein.
3.3 Puffer
Durch das knappe Angebot an Wohnraum wurde bislang der Nachfragedruck über höhere Kaufpreise und Mieten für Wohnraum abgepuffert. Daraus ergeben sich zwei Möglichkeiten:
• Die Menschen begnügen sich mit durchschnittlich kleineren Wohnungen bzw. weniger Wohnfläche pro Person. Dabei bleibt in vielen Fällen der Wunsch nach mehr Wohnfläche erhalten. Es entsteht also ein Nachhol- bedarf, der einer Feder gleicht, die gespannt wird.
• Die Menschen weichen auf Wohnungsangebote im Umland aus. Der ent- sprechende Bedarf könnte aber mittel- bis langfristig zurückkommen, wenn der Wunsch, in der Stadt zu wohnen, bestehen bleibt.
3.4 Ergebnis der Berechnungen
Nach dem Berechnungsmodell ergibt sich folgender Wohnraumbedarf bis 2030:
• 6.600 – 10.800 Wohneinheiten
• 120 – 200 ha Bruttobauland für Wohnen
Um einen Bedarf bis zum Jahr 2030 von voraussichtlich über 7.000 Woh- nungen zu decken, wären zusätzlich zur Innenentwicklung und zu den Bau- flächen des FNP 2020 zumindest zwei neue Stadtquartiere in der Größen- ordnung von Rieselfeld und Vauban erforderlich.
3.5 Dynamik und Nachfrage
• 6.000 – 7.000 (mittlere Variante)
• 10.000 – 11.000 (obere Variante)
Das Rechenmodell erlaubt auch Momentaufnahmen für jedes Jahr.
Danach wird ab 2015 die Anzahl an fehlenden Wohnungen bis 2021 erheblich zunehmen. Nach einer annähenden Verstetigung auf hohem Niveau bei ca.
4000 WE wird die Menge an fehlenden Wohnungen ab 2026 noch einmal erheblich anwachsen und bis 2030 den errechneten Wert von 6.600 WE erreichen. Sollten sich einige Faktoren des Berechnungsmodells anders als angenommen entwickeln, kann dieser Wert auch deutlich höher ausfallen und sich der oberen Variante annähern.
3.6 Zusammenfassung (Berechnungsmodell Flächenbedarf)
D) Gesamtbedarfs- berechnung
Bevölkerungsentwicklung
(Basis: mittlere Variante der kleinräumigen Bevölkerungsvorausrechnung bis 2030 © ABI - Stadt Freiburg)
Realisierungsprognose für WE aus neuem Baurecht
-FNP-Bauflächen und B-Plänen der Innen- entwicklung-. (6.500 WE)
Realisierungsprognose für WE aus bestehendem Bau-
recht (Innenentwicklung) Erfahrung G-10/082
(2.700 WE)
H) Zahl realisierbarer Wohnungen bis 2030 insgesamt
( 830.000 m²)
fehlender Wohnraum bis 2030 (613.000 m²)
Bedarf aus der jährlichen Zunahme der Pro-Kopf-Wohnfläche (837.000 m² bis 2030)
Bedarf aus der Bevölkerungsentwicklung
(606.000 m² bis 2030)
Gesamtbedarf zusätzliche Wohnfläche
(1.443.000 m² )
Zum Vergleich:
Rechenmodelle des Landes und nach
Vauban-Dichte
+ +
Ø 90 m²/ WE
-
+
Fehlbedarf Anzahl Wohneinheiten
( WE)
Fehlbedarf Bruttobauland
(128 ha)
Ø 90
m²/ WE Umrechnungsfaktor
0,0002083 ha/m² Berechnung
Berechnung
1. Berechnungsmodell Flächenbedarf
vorsichtige Schätzung:
0,2 m²/a statt 0,3
vorsichtiger als die Schätzung des BBSR
Setzt eine kontinuierliche Intensität voraus Setzt die Realisierung
aller FNP-Bauflächen bis 2029 voraus
Durchschnittswert der letzten Jahre
