Grundstücksmarktbericht 2015für die Stadt Wuppertal

Grundstücksmarktbericht 2015

für die Stadt Wuppertal

Junior Uni Wuppertal Foto: Peter Krämer Wuppertal

Grundstücksmarktbericht 2015

Berichtzeitraum 01.01.2014 – 31.12.2014

Übersicht über den Grundstücksmarkt

in der Stadt Wuppertal

Herausgeber

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal Geschäftsstelle

Johannes-Rau-Platz 1, 42275 Wuppertal Tel. (0202) 5 63-59 88 oder 59 82 Fax (0202) 5 63-81 63

E-mail: gutachterausschuss@stadt.wuppertal.de Auskünfte

Bodenrichtwerte Tel. 5 63-59 88 Kaufpreissammlung Tel. 5 63-55 93 Marktbericht Tel. 5 63-59 82 Wertermittlungen Tel. 5 63-59 82 Internet: http://gutachterausschuss.wuppertal.de http://www.borisplus.de

Öffnungszeiten Geschäftsstelle

Mo.-Fr. 9:00 - 12:00 Uhr sowie nach Vereinbarung Geodatenzentrum

Mo., Di und Fr. 9:00 - 12:00 Uhr , Do. 9:00 - 12:00 Uhr und 14:00 - 16:00 Uhr Vertrieb

Ressort Vermessung, Katasteramt und Geodaten Geodatenzentrum

Johannes-Rau-Platz 1, 42275 Wuppertal Tel. (0202) 5 63-53 99

Gebühr 52,-- €

Der Grundstücksmarktbericht ist urheberrechtlich geschützt. Nachdruck, Vervielfälti- gung oder Wiedergabe auch von Teilen des Grundstücksmarktberichtes oder von Auswertungsergebnissen sind nur mit Genehmigung des Herausgebers und mit Quellenangabe gestattet.

Bildnachweis

Titelfoto: von Peter Krämer, Wuppertal - Bürogebäude Ohligsmühle,

Inhaltsverzeichnis

Seite 1 Wesentliche Aussagen über den Immobilienmarkt 2014 7 2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 9 3 Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss

3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse 11

3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen 12

3.3 Zusammensetzung des Gutachterausschusses in der Stadt Wuppertal 13

4 Grundstücksmarkt des Jahres 2014 14

4.1 Anzahl der Kauffälle 15

4.2 Flächenumsatz 15

4.3 Geldumsatz 16

4.4 Umsatzentwicklungen 16

4.5 Zwangsversteigerungen 17

5 Unbebaute Grundstücke

5.1 Allgemeine Marktdaten 18

5.2 Individueller Wohnungsbau 19

5.3 Geschosswohnungsbau 19

5.4 Gewerbliche Bauflächen 19

5.4.1 Gewerbe- und Industrieflächen 19

5.4.2 Gewerbe- / Handelsflächen – „Tertiäre Nutzung“ 20

5.5 Werdendes Bauland 20

5.6 Sonstige unbebaute Grundstücke 21

5.7 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 22 6 Bebaute Grundstücke

6.1 Allgemeine Marktdaten 23

6.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 24

6.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 24

6.2.1.1 Durchschnittspreise 24

6.2.1.2 Vergleichsfaktoren 25

6.2.1.3 Preisindex 28

6.2.1.4 Sachwertfaktoren 29

6.2.2 Reihenhäuser und Doppelhaushälften 31

6.2.2.1 Durchschnittspreise 31

6.2.2.2 Vergleichsfaktoren 34

6.2.2.3 Preisindex 37

6.2.2.4 Sachwertfaktoren 38

6.3 Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude 41

6.3.1 Mehrfamilienhäuser ohne Gewerbeanteil 41

6.3.1.1 Mehrfamilienhäuser mit Vollvermietung 41

6.3.1.1.1 Merkmale 41

6.3.1.1.2 Durchschnittspreise 41

6.3.1.1.3 Liegenschaftszinssätze, Ertragsfaktoren 42 6.3.1.2 Mehrfamilienhäuser mit Leerstand bzw.

Renovierungsstau 42

6.3.1.2.1 Merkmale 42

6.3.1.2.2 Durchschnittspreise 43

6.3.2 Mehrfamilienhäuser Gewerbeanteil bis 20% 43

6.3.2.2 Liegenschaftszinssätze 43

6.3.2.3 Ertragsfaktoren 44

6.3.3 Mehrfamilienhäuser Gewerbeanteil 20% bis 60 % 45

6.3.3.1 Merkmale 45

6.3.3.2 Liegenschaftszinssätze 45

6.3.3.3 Ertragsfaktoren 45

6.4 Dreifamilienhäuser 46

6.4.1 Merkmale 46

6.4.2 Durchschnittspreise 46

6.4.3 Liegenschaftszinssatz / Ertragsfaktoren 46

6.5 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser 47

6.6 Gewerbe- und Industrieobjekte 47

7 Wohnungs- und Teileigentum

7.1 Allgemeine Marktdaten 48

7.2 Wohnungseigentum 49

7.2.1 Durchschnittspreise 49

7.2.1.1 Neubauten 5

7.2.1.2 Wiederverkäufe 50

7.2.1.3 Umwandlungen 51

7.2.2 Preisindex 52

7.2.3 Vergleichsfaktoren 52

7.2.4 Liegenschaftszinssätze 57

7.2.5 Ertragsfaktoren 57

7.3 Teileigentum 58

8 Bodenrichtwerte

8.1 Gesetzlicher Auftrag 59

8.2 Definition und Erläuterungen zu allen Bodenrichtwerten 59 8.3 Definition und Erläuterungen zu speziellen Bodenrichtwerten 60 8.3.1 Baureifes Land für den individuellen Wohnungsbau 60 8.3.2 Baureifes Land für den Geschosswohnungsbau 61 8.3.3 Baureifes Land für gewerbliche Bauflächen 62 8.3.4 Baureifes Land für tertiäre gewerbliche Bauflächen 62 8.3.5 Land- oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen 62

8.4 Übersicht über die Bodenrichtwerte 63

8.5 Umrechnungskoeffizienten für gleichartige Grundstücke unterschied- 63 licher Größe im individuellen Wohnungsbau

8.6 Umrechnungskoeffizienten für gleichartige Grundstücke unterschied- 64 licher Geschossflächenzahl (GFZ) im Geschosswohnungsbau

8.7 Preisentwicklung (Indexreihe) 64

9 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt

9.1 Soziologische Daten 66

9.2 Baufertigstellungen 67

10 Mietübersichten

10.1 Mietübersicht für Büro- und Praxisräume 68 10.2 Mietübersicht für Lager- und Produktionsflächen 69

10.3 Einzelhandelsmieten 70

10.4 Mietübersicht für Garagen und Stellplätze 70 10.5 Mietspiegel 2012 für nicht öffentlich geförderte Mietwohnungen 70

11 Sonstige Angaben

11.1 Produkte des Gutachterausschusses 71

11.2 Immobilien-Preis-Agent 72

11.3 Auskunftssystem aller Gutachterausschüsse in NRW 72 BORISplus.NRW

12 Anlagen

12.1 Modellbeschreibungen

12.1.1 Modell zur Ableitung der Sachwertfaktoren 74 12.1.2 Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze 74 12.1.3 Modell zur Ableitung der Ertragsfaktoren 75

12.2 Mietspiegel Wuppertal 2012 76

1. Wesentliche Aussagen über den Immobilienmarkt 2014

Seit 20 Jahren wurden in Wuppertal nicht mehr so viele Kaufverträge über Immobilien und Grundstücke geschlossen, wie im Jahre 2014. Mit 3.912 Kaufpreisen ist ein Spit- zenwert erreicht.

Die Ursachen sieht der Gutachterausschuss in den günstigen Kreditzinsen für Baufi- nanzierungen, der stabilen Konjunktur und der für Anleger ungünstigen Zinssituation.

Rund 600 Kaufverträge, die allein im Dezember 2014 beurkundet wurden, sind auch der Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 01.01.2015 von 5,0 % auf 6,5 % geschuldet.

Die Anzahl der Kaufverträge lag im Dezember beim Doppelten des monatlichen Durchschnitts.

Der Nachfrage entsprechend zogen auch die Preise an: Zwischen 2% und 8% Steige- rung ergaben die statistischen Auswertungen in allen Teilmärkten. Die Zahl der Zwangsversteigerung ist um rd. 10% gesunken.

Unbebaute Grundstücke sind weiter gesucht. Im Durchschnitt betrug die Steigerung rd. 1,4%, in einigen Neubaugebieten stiegen die Preise aber deutlich an und erreichten Werte von bis zu 300,-- €/m² baureifes Land.

Während der Wiederverkaufspreis des klassischen Reihenhauses und der Doppel- haushälfte noch moderat um 2% gestiegen ist, verteuerten sich freistehende Einfa- milienhäuser um rd. 4%. Bei den Neubauten zeigt sich ein Trend nach hochwertigen Ausstattungen; dies erklärt den deutlichen durchschnittlichen Preisanstieg von rd. 10 %.

Noch teurer wurden die Eigentumswohnungen: bei gebrauchten Eigentumswoh- nungen überwiegend 4% bis 6%, neugebaute Eigentumswohnungen sogar um 8%.

Erstmalig kosteten neue gut ausgestattete Wohnungen in besten Lagen über 4000,--

€/m² Wohnfläche und kommen damit an das Niveau der teuren Metropolen an Rhein und Ruhr heran.

Auffällig ist, dass die „Ladenhüter“ der vergangenen Jahre, kleine ältere Eigentums- wohnungen, wieder begehrter sind. Um bis zu 6% stiegen auch hier die Preise erstmalig

Der Geschoßwohnungsbau ist von Zurückhaltung geprägt. In dem Segment entsteht wenig Neues.

Gut vermietete und gepflegte Mehrfamilienhäuser werden kaum angeboten, sondern aufgrund der im Vergleich zu Bankanlagen vergleichsweise hohen Rendite gehalten.

Die Anzahl der Kauffälle und auch die Liegenschaftszinssätze sind in diesem Markt- segment weitgehend konstant geblieben. Profitiert haben die Immobilien weniger guter Qualität, die seit einigen Jahren nicht so leicht verkäuflich waren. Diese konnten besser abgesetzt werden. Die Preise für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser blieben weitgehend konstant.

2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes

Der Auftrag des Gesetzgebers an die Gutachterausschüsse, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen, soll durch den vorliegenden Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwertkarte erfüllt werden. Gegenüber privaten Marktanalysen zeich- nen sich die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse dadurch aus, dass ihnen nahezu alle gezahlten Preise des Auswertungsgebietes zur Verfügung stehen, d.h. das Datenmaterial nicht nur eine begrenzte Stichprobe darstellt.

Der vorliegende Grundstücksmarktbericht soll helfen, den Wuppertaler Immobilienmarkt bzw. seine Teilmärkte für Bewertungssachverständige und andere Stellen, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind, als auch für den interes- sierten Bürger verständlich zu machen. Die nachfolgenden Informationen bieten dem Leser eine allgemeine Marktorientierung.

Der Grundstücksmarktbericht richtet sich an zwei Zielgruppen:

1. Den Bürger informiert er über die allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes in Wuppertal im Jahr 2014. Wie viele Verkäufe wurden getätigt, wie hoch sind die Umsätze? Daneben gibt er zur allgemeinen Orientierung einen Überblick über das Preisniveau für die verschiedenen Teilmärkte.

2. Für den Bewertungssachverständigen sind die Angaben von Bedeutung, die ihm die Ermittlung des Verkehrswertes in einem konkreten Fall ermöglichen. Hierfür können ihm die aus den tatsächlichen Verkaufsfällen abgeleiteten sog. Erforder- lichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwert- oder Vergleichsfaktoren eine wesentliche Hilfe sein. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei der Verwendung dieser Daten der Grundsatz der Modellkonformität zu beachten ist. Das heißt, für die Verwendung dieser Daten muss die Ableitung des Sach- bzw. Ertragswertes in dem gleichen Modell erfolgen, das auch bei der Auswertung der Kaufverträge durch den Gutachterausschuss verwendet wurde. Die richtige Anwendung dieses Grundsatzes ist Kern der Sachverständigentätigkeit. Für den Laien besteht die Gefahr, aus den Daten falsche Rückschlüsse zu ziehen. So besagt der auf Seite

einer vergleichbaren Rendite von Kapitalmarktanlagen entspricht, er ist vielmehr eine Modellgröße im Ertragswertverfahren. Ein direkter Vergleich des Liegen- schaftszinssatzes in Wuppertal mit dem einer anderen Stadt ist nur möglich, wenn in beiden Fällen das gleiche Modell verwendet wurde.

Insofern bedürfen diese Werte immer einer sachverständigen Würdigung.

Die im Bericht aufgeführten Einzelwerte ergeben sich in der Regel aus den im Jahr 2014 für das Gebiet der Stadt Wuppertal abgeschlossenen und in der Geschäftsstelle regis- trierten Kaufverträgen, die nach mathematisch-statistischen Gesichtspunkten ausge- wertet wurden. Dabei kann die Beschreibung des Wuppertaler Grundstücksmarktes zwangsläufig nur verallgemeinert und das Marktverhalten für die einzelnen Teilmärkte nur generalisiert dargestellt werden. Die aufgeführten Einzelwerte ersetzen somit nicht die Verkehrswertermittlung eines speziellen Objektes. Diese kann gemäß

§ 193 (1) Baugesetzbuch (BauGB) mittels eines Gutachtens des Gutachterausschusses erfolgen.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissamm- lung werden auf Antrag an Sachverständige zur Erstellung von Gutachten erteilt, wenn die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zugesichert wird. Diese Daten können dann grundstücksbezogen erteilt werden. Private Antragsteller können ano- nymisierte Auskünfte erhalten.

3. Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Deutschland auf der Grundlage des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Die bis dahin gel- tenden Preisvorschriften für den Verkehr mit Grundstücken (Preis-Stoppverordnung von 1936) wurden damit aufgehoben und der Grundstücksmarkt auf eine neue marktwirt- schaftliche Grundlage gestellt. Um der breiten Öffentlichkeit Einblick in die Einflüsse auf das Preisverhalten und die Werte von Immobilien zu geben, hat der Gesetzgeber die neutrale Institution der Gutachterausschüsse geschaffen. Ihre Aufgabe ist es, unab- hängig und kompetent Markttransparenz zu schaffen.

Grundsätzlich existieren heute Gutachterausschüsse in den kreisfreien Städten, den Kreisen und den großen kreisangehörigen Städten. Insgesamt sind dies derzeit 77 Gutachterausschüsse in NRW.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist als Einrichtung des Landes ein neutrales, von der jeweiligen Behörde weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden von der Bezirksregierung nach Anhörung der Gebietskörperschaft für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Architektur, Bauingenieur-, Bank- und Vermes- sungswesen, Sachverständige für den Immobilienmarkt sowie Sachverständige für spezielle Bewertungsfragen. Die Tätigkeit im Gutachterausschuss ist ehrenamtlich.

Neben den Gutachterausschüssen gibt es seit 1981 für das Land Nordrhein-Westfalen einen Oberen Gutachterausschuss, dessen Geschäftsstelle bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet worden ist.

3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse

Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere das BauGB, die Immobi- lienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 und die Gutachter- ausschussverordnung Nordrhein-Westfalen (GAVO NRW) in der Fassung vom 10. Ja- nuar 2006 maßgeblich.

Zu den wesentlichen Aufgaben der örtlichen Gutachterausschüsse gehören:

 Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung

 Ermittlung von Bodenrichtwerten

 Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

 Erstellung eines Grundstücksmarktberichtes

 Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken

 Erstellung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust (Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile

 Erstellung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte

 Erstellung von Mietwertübersichten

 Ermittlung von Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten

 Erstellung von Auswertungen aus der Kaufpreissammlung Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben:

 Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen

 Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten

 Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Behörden in gesetzlichen Verfahren

 Erstattung von Obergutachten auf Antrag der sonst nach § 193 Abs. 1 BauGB Be- rechtigten, wenn für das Obergutachten eine bindende Wirkung bestimmt oder ver- einbart wurde

 Führung des Immobilien-Informationssystems BORISplus.NRW

 Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachteraus- schüssen nur vereinzelt auftreten

 Erarbeitung von verbindlichen Standards für die Auswertung der wesentlichen Daten aus der Kaufpreissammlung im Einvernehmen mit den Vorsitzenden der Gutachter- ausschüsse

3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen

Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedienen sich die Gutachteraus- schüsse ihrer Geschäftsstellen (§ 192(4) BauGB). Diese sind jeweils bei den kommu- nalen Behörden eingerichtet, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde.

Die Geschäftsstelle unterliegt fachlich der ausschließlichen Weisung des Gutachter- ausschusses bzw. seines Vorsitzenden.

Eine der wesentlichsten Aufgaben der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung und ergänzenden Datensammlungen. Die Daten dieser Kaufpreissammlung stammen aus notariell beurkundeten Kaufverträgen. Notare und andere Stellen sind gemäß § 195(1) BauGB verpflichtet, jeden Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt oder auch im Wege eines Tausches zu übertragen, als Abschrift dem Gutachterausschuss zur Verfügung zu stellen. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle ausgewertet, um notwendige preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt und in die Kaufpreissammlung eingegeben.

Diese Daten dienen sowohl als Grundlage für weiter reichende Auswertungen ent- sprechend der ImmoWertV als auch als Grundlage bei der Ermittlung von Grund- stückswerten.

Weitere Aufgaben sind:

 Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung

 Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszins- sätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke und Eigentums- wohnungen

 Analyse des Grundstücksmarktes

 Erteilung von Auskünften und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung

 Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte

 Vorbereitung von Gutachten für den Gutachterausschuss

3.3 Zusammensetzung des Gutachterausschusses in der Stadt Wuppertal Die Anzahl der dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wup- pertal angehörenden Mitglieder beträgt zurzeit 21.

Dies sind:

Vorsitzender:

 Dipl.-Ing. Holger Wanzke Stellvertretende Vorsitzende:

 Dipl.-Ing. Ricarda Baltz

 Immobilienfachwirt Dipl.-Ing. Detlef Starck

Stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter:

 Sparkassenbetriebswirt Harald Kübler

 MRICS Frank Müller

 Dipl.-Ing. Michael Uhlmann

 Dipl.-Ing. Michael Zwirnmann Ehrenamtliche Gutachter:

 Rechtsanwältin Andrea Körner

 Dipl.-Ing. Petra Küchenthal-Möller

 Dipl.-Ing. Angela Lange

 Immobilienfachwirt Gereon Leuz

 Architekt Dipl.-Ing. Wolfgang Mattern

 Kauffrau der Grundstücks- u. Wohnungswirtschaft Heike Purpur

 Dipl.-Ing. Rüdiger Reckling

 Dipl.-Kaufmann Ulrich Renner

 Dipl.-Ing. Heinz Peter Röhrig

 Architekt Dipl.-Ing. Wolf-Ekhard Schäfer

 Dr.-Ing. Kathrina Völkner

 Immobilienkaufmann Stephan Vollmer

 Sparkassenbetriebswirt Frank Zölzer Nur für Ermittlung der Bodenrichtwerte:

 Regierungsrätin Heike Tesche

4. Grundstücksmarkt des Jahres 2014

Das Datenmaterial der nachfolgenden statistischen Auswertungen des Wuppertaler Grundstücksmarktes besteht aus allen Grundstückskaufverträgen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, die zwischen dem 01.01.2014 und dem 31.12.2014 notariell ab- geschlossen und bis Ende Januar 2015 der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zugeleitet worden sind. Kaufpreise, die augenscheinlich durch persönliche oder un- gewöhnliche Verhältnisse beeinflusst worden sind oder Eigentumsänderungen durch Zwangsversteigerungszuschlag und Umlegungsbeschluss werden nur in den Umsatz- statistiken bzw. den allgemeinen Marktdaten des jeweiligen Teilmarktes berücksichtigt.

Grundstücksübertragungen, die im Zusammenhang mit Firmen- oder Betriebsverkäu- fen, Änderungen von Rechtsformen oder anderen handelsrechtlichen Transaktionen erfolgen, werden in dem Grundstücksmarktbericht nicht berücksichtigt, da dem Gut- achterausschuss diese Verträge nicht vorgelegt werden.

Bei den in Kapitel 4.1 bis 4.4 aufgeführten Werten handelt es sich um vorläufige Er- gebnisse, die in späteren Veröffentlichungen korrigiert sein können, da Kaufverträge oft nach Redaktionsschluss nachgereicht werden.

Der Gesamtmarkt wird in folgende Teilmärkte eingeteilt:

 Unbebaute Grundstücke

 Bebaute Grundstücke

 Wohnungs- und Teileigentum

Der Teilmarkt “Unbebaute Grundstücke“ umfasst alle nicht bebauten Grundstücke in unterschiedlichen Entwicklungsstufen sowie bebaute Grundstücke, von denen fest- steht, dass sie kurzfristig für eine Neubebauung freigelegt werden.

Der Teilmarkt “Bebaute Grundstücke“ umfasst alle Kauffälle über Ein- und Zweifamilien- häuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser, Gewerbe- und Industrieobjekte und sonstige bebaute Objekte, die nicht in Wohnungs- und Teileigen- tum aufgeteilt sind.

Der Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum gliedert sich in Wohnungseigentum und Teileigentum an Garagen und Stellplätzen sowie gewerblichen Räumen.

4.1 Anzahl der Kauffälle

Im Jahr 2014 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 3.297 Grundstückskaufverträge und 256 Zwangsversteigerungszuschläge zugeleitet. Da teil- weise mehrere Objekte (Kauffälle) in einem Kaufvertrag enthalten sind, beträgt die Anzahl der Kauffälle 3.912. Im Vergleich zu 2013 ist die Zahl der Gesamtkauffälle damit um rd. 5% gestiegen.

Umsatzentwicklung nach Anzahl der Kauffälle

Umsatzentwicklung in den Teilmärkten

4.2 Flächenumsatz

Der Gesamtflächenumsatz ist im Jahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr um rd. 36% ge- stiegen und beträgt 245 ha. Im Flächenumsatz sind die anteiligen Grundstücksflächen der Kauffälle des Wohnungs- und Teileigentums nicht enthalten.

0 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Wohnungs- und Teileigentum Normaleigentum

2500 3000 3500 4000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Anzahl der KauffälleAnzahl der Kauffälle

4.3 Geldumsatz

Der Gesamtgeldumsatz ist im Jahr 2014 um 11,8 % gestiegen und beträgt rd.

701 Mio. €.

4.4

In der folgenden Übersicht sind die Umsätze des Jahres 2014 den Umsätzen des Vor- jahres gegenübergestellt.

Jahr Teilmarkt Kauffälle Geld Fläche

Anzahl Anteil Mio. € Anteil ha Anteil

2013 ^Unbebaute

Grundstücke 244 6,6% 26,5 4,2% 48,8 27,2%

Bebaute

Grundstücke 1330 35,8% 431,3 68,8% 130,9 72,8%

Wohnungs- u.

Teileigentum 2139 57,6% 169,3 27,0% entfällt entfällt insgesamt 3713 100,0% 627,1 100,0% 179,7 100,0%

2014 ^Unbebaute

Grundstücke 267 6,8% 57,9 8,3% 97,7 39,8%

Bebaute

Grundstücke 1458 37,3% 470,1 67,1% 147,5 60,2%

Wohnungs- u.

Teileigentum 2187 55,9% 173,1 24,7% entfällt entfällt insgesamt 3912 100,0% 701,1 100,0% 245,2 100,0%

Verände- rungen 2013/2014

Unbebaute

Grundstücke 23 9,4% 31,4 118,5% 48,9 100,2%

Bebaute

Grundstücke 128 9,6% 38,8 9,0% 16,6 12,7%

Wohnungs- u.

Teileigentum 48 2,2% 3,8 2,2% entfällt entfällt insgesamt 199 5,4% 74,0 11,8% 65,5 36,4%

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mio €

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

Gewinne / Verluste

4.5 Zwangsversteigerungen

Im Jahr 2014 wurden dem Gutachterausschuss 256 Zwangsversteigerungsbeschlüsse durch das Amtsgericht Wuppertal zugeleitet. Das sind 6,5 % aller Kauffälle mit einem Gesamtumsatz von 11,5 Mio. € (1,6 % des Gesamtgeldumsatzes).

Anzahl Zwangsversteigerungen

2010 2011 2012 2013 2014

Unbebaute Grundstücke 6 --- 3 -- 1

Bebaute Grundstücke 48 52 48 56 32

Wohnungseigentum 179 219 216 200 193

Teileigentum 29 12 28 27 30

Summe 262 283 295 283 256

Grundlage der folgenden Grafik sind die Zwangsversteigerungen in 2012 bis 2014. Die Grafik stellt die prozentuale Verteilung der Zwangsversteigerungszuschläge dar.

0 5 10 15 20

bis 10 11 - 20 21 - 30 31 - 40 41 - 50 51 - 60 61 - 70 71 - 80 81 - 90 91 - 100 101 - 110

111 - 120

121 - 130

über 131

2012 2013 2014

Prozent der Fälle

Verhältnis Zwangsversteigerungszuschlag / Verkehrswert in %

5. Unbebaute Grundstücke

5.1 Allgemeine Marktdaten

Der Teilmarkt „Unbebaute Grundstücke” wird in folgende Kategorien gegliedert:

 Individueller Wohnungsbau

 Geschosswohnungsbau

 Gewerbliche Bauflächen

 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

 Werdendes Bauland (Bauerwartungs- und Rohbauland)

 Sonstige unbebaute Grundstücke (Arrondierungen)

In der Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden ins- gesamt 267 Kauffälle über unbebaute Grundstücke erfasst, die im Jahr 2014 abge- schlossen wurden. Die Anzahl ist im Vergleich zum Vorjahr um rd. 9% gestiegen.

Grundstücksart Jahr Anzahl

Verände- rung zum

Vorjahr

Flächen- umsatz

[ha]

Verände- rung zum

Vorjahr

Geldum- satz [Mio. €]

Verände- rung zum

Vorjahr

Individueller Wohnungsbau

2014 2013 2012

92 69 61

+ 33 % 5,9 4,6 4,7

+ 28 % 13,4

8,1 7,7

+ 65 %

Geschosswoh- nungsbau

2014 2013 2012

19 13 9

+ 46 % 2,6

2,2 1,5

+ 18 % 4,7

3,3 3,3

+ 42 %

Gewerbliche Bauflä- chen

2014 2013 2012

26 20 13

+ 25 % 22,1 4,5 8,5

+ 489 % 29,5

4,0 6,6

+735 %

Fortsetzung der Tabelle auf der folgenden Seite

Land- und forstwirt- schaftlich

genutzte Flächen

2014 2013 2012

41 30 31

+ 37 % 25,4 22,1 21,2

+ 15 % 0,5

0,8 0,4

- 38 %

Werdendes Bauland 2014 2013 2012

14 10 10

+ 1 % 9,7

6,6 4,8

+47 % 9,0

8,3 3,9

+ 8 %

Sonstige unbebaute Grundstücke

2014 2013 2012

75 98 89

- 23 % 31,9 4,9 15,3

+651 % 0,8

1,9 1,9

- 58 %

Informationen zu Bodenrichtwerten finden Sie in Kapitel 8 „Bodenrichtwerte“.

5.2 Individueller Wohnungsbau

Bei Flächen des individuellen Wohnungsbaus handelt es sich um voll erschlossene Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn / Bauträgers mit freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften oder Reihenhäusern bebaut werden können.

Von insgesamt 92 Kaufverträgen konnten 82 Kaufverträge (2013: 57) für eine differen- zierte Auswertung herangezogen werden. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 242,-- €/m² Grundstücksfläche für ein rd. 520 m² großes Grundstück. Die Kaufpreise lagen in einer Preisspanne zwischen 130,-- €/m² und 360,-- €/m² Grundstücksfläche.

Informationen über die Veränderungen der Bodenrichtwerte und über die Bodenricht- werte für den individuellen Wohnungsbau finden Sie in Kapitel 8 „Bodenrichtwerte“.

5.3 Geschosswohnungsbau

Bei Flächen für den Geschosswohnungsbau handelt es sich um voll erschlossene, baureife Grundstücke, die i.d.R. mit drei- oder mehrgeschossigen Gebäuden mit Miet- oder Eigentumswohnungen oder gemischter Nutzung bebaut werden können.

Von den insgesamt 19 Kaufverträgen konnten 10 Kaufverträge (2013: 7) für eine dif- ferenzierte Auswertung herangezogen werden. Die Kaufpreise lagen in einer Preis- spanne zwischen 165,-- €/m² und 270,-- €/m² Grundstücksfläche.

Informationen über die Veränderungen der Bodenrichtwerte und über die Bodenricht- werte für den Geschosswohnungsbau finden Sie in Kapitel 8 „Bodenrichtwerte“.

5.4 Gewerbliche Bauflächen

5.4.1 Gewerbe- und Industrieflächen

Es handelt sich um voll erschlossene, baureife Grundstücke, die einer „klassischen“

gewerblichen oder industriellen (sekundären) Nutzung zugeführt werden sollen.

Im Jahr 2014 standen 19 Verträge (2013: 11) über derartige Grundstücke für diese Auswertung zur Verfügung.

Die Mittelbildung aus diesen Kaufpreisen ergab unter Berücksichtigung der Erschlie- ßungskosten einen Bodenpreis von 70,-- €/m²Grundstücksfläche (2013: 65,-- €/m²).

Die Preisspanne lag zwischen 40,-- €/m² und 100,-- €/m² Grundstücksfläche. Aus- gehend von einem tendenziell gleichbleibenden Preisniveau können in hochwertigen Gebieten höhere Preise gezahlt worden sein.

Informationen über die Veränderungen der Bodenrichtwerte und über die Bodenricht- werte für gewerbliche Bauflächen finden Sie in Kapitel 8 „Bodenrichtwerte“.

5.4.2 Gewerbe- / Handelsflächen – „Tertiäre Nutzung“

Bei Gewerbe- / Handelsflächen mit tertiärer Nutzung handelt es sich um voll erschlos- sene, baureife gewerbliche Grundstücke, die einer überwiegend „höherwertigen ge- werblichen“ (tertiären) Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch sind z.B. Grundstücke in Gebieten mit nahezu ausschließlicher Büro- oder Handelsnutzung. Büro- oder Ge- schäftsgrundstücke sowie Grundstücke für den großflächigen Einzelhandel gehören ebenfalls dazu.

Im Jahr 2014 standen insgesamt 7 Verträge über derartige Grundstücke zur Auswer- tung zur Verfügung.

Die Preise von 4 auswertbaren Verträgen lagen in einer Spanne zwischen 90,-- €/m² und 180,-- €/m² Grundstücksfläche.

Informationen über die Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen finden Sie in Kapitel 8 „Bodenrichtwerte“.

5.5 Werdendes Bauland

Nach §5(2) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind unter dem Begriff Bauerwartungsland Flächen zu verstehen, die nach ihren weiteren Grundstücks- merkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städte- baulichen Entwicklung des Gebietes eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tat- sachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich ins- besondere auf eine entsprechende Darstellung im Flächennutzungsplan, auf ein ent- sprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Ent- wicklung des Gemeindegebietes gründen.

Nach §5(3) ImmoWertV sind unter dem Begriff Rohbauland Flächen zu verstehen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

Die Wartezeit für das einzelne Grundstück bis zur endgültigen Baureife ist je nach Entwicklungszustand und Planungsreife sehr unterschiedlich. Daher kann kein kon- kreter Wert für Bauerwartungsland und Rohbauland abgeleitet werden.

Die Kaufpreise für werdendes Bauland bewegen sich aufgrund der unterschiedlichen

„Reife” des Grundstücks und des verschiedenartig hohen Erschließungsaufwandes in einer großen Preisspanne. Aufgrund der geringen Anzahl der vorliegenden Kaufver- träge über derartige Flächen in den letzten Jahren werden in den folgenden Spannen auch die Kauffälle aus zurückliegenden Jahren berücksichtigt.

Im Jahr 2014 wurden 2 Kaufverträge über Bauerwartungsland in der Kaufpreis- sammlung registriert. Der Preis für Bauerwartungsland lag in den letzten Jahren über- wiegend in einer Preisspanne zwischen 10 % und 40 % des vergleichbaren Bo- denwertes für beitragsfreies Bauland.

Im Jahr 2014 sind 12 Kaufverträge über Rohbauland in der Geschäftsstelle einge- gangen. In den letzten Jahren lagen die Kaufpreise überwiegend in einer Preisspanne zwischen 40 % bis 90 % des vergleichbaren Bodenwertes für beitragsfreies Bauland.

5.6 Sonstige unbebaute Grundstücke - Arrondierungsflächen zu Bauland Als Arrondierung wird in der Fachliteratur die Erweiterung bzw. Abrundung eines Grund- stücks um eine nicht selbstständig bebaubare Teilfläche bezeichnet. Der Zuschnitt oder die Lage dieser Fläche ist meist dergestalt, dass ein Erwerb nur für einen bestimmten Personenkreis interessant ist, um entweder die bauliche Ausnutzbarkeit eines Grund- stücks zu erhöhen oder den bisher ungünstigen Verlauf einer Grundstücksgrenze zu begradigen. In der Fachliteratur wird der Begriff der Arrondierungsfläche häufig als Sammelbezeichnung verwendet. Eine weitergehende Differenzierung solcher Flächen ist dort nicht zu finden.

Die Kauffälle über Arrondierungsflächen aus den Jahren 2009 bis 2014 wurden einer weitergehenden Untersuchung unterzogen.

Danach lassen sich die Kauffälle in zwei Hauptgruppen einteilen:

 Baulandteilflächen

Unter Baulandteilflächen werden Flächen verstanden, die - eine höhere oder sinnvolle bauliche Nutzung ermöglichen - einen Überbau bereinigen

- als Garagen- oder Stellplatzfläche genutzt werden können.

 Nicht erforderliche Freiflächen

In diese Gruppe fallen Flächen, die nicht bebaut werden können, sondern zur an- derweitigen Erweiterung oder Abrundung eines Grundstückes erworben werden, z.B.

Flächen im hinteren Bereich eines Grundstückes, die als Gartenland genutzt werden können. Reine Gartenlandflächen, die nicht unmittelbar an die Baulandfläche an- grenzen und eigenständig nutzbar sind, fallen in die Kategorie „begünstigtes Agrar- land“ (Seite 22).

Die aus den Kaufverträgen abgeleiteten Bodenpreise wurden ins Verhältnis zu dem maßgeblichen Bodenrichtwert gestellt. Betrachtet man die verschiedenen Typen, so lässt sich eine Abstufung des Preisverhältnisses erkennen, die mit der Wichtigkeit der erworbenen Teilfläche für die Käuferin oder den Käufer erklärt werden kann.

In der folgenden Tabelle werden sowohl der Durchschnittswert als auch eine Spanne jeweils in % vom maßgeblichen Bodenrichtwert für die unterschiedlichen Kategorien von Arrondierungsflächen angegeben.

Da statistisch gesicherte Aussagen über Mittelwerte aufgrund der geringen Anzahl von Kauffällen nicht möglich waren, wurden neben den Kauffällen des Jahres 2014 auch die aus den Jahren 2009 bis 2013 berücksichtigt. Die angegebene Spanne ergibt sich aus dem errechneten Durchschnittswert plus/minus der einfachen Standardabweichung, d. h.

die Spanne schließt 2/3 aller Kauffälle ein.

Arrondierungsflächen

Hauptgruppe Kategorie Preisspanne

vom maßgeb- lichen Boden-

richtwert

Durchschnittswert vom maßgeb- lichen Boden-

richtwert

Anzahl der Kauffälle

[%] [%]

Baulandteil- flächen

Flächen, die eine höhere oder sinnvolle bauliche Nutzung ermöglichen

50 – 110 80 52

Überbaubereinigung 70 - 130 100 5

Garagen- und Stellplatz-

flächen 30 - 90 60 58

Nicht erforderli- che Freiflächen

Flächen im hinteren Grundstücksbereich, wie Gartenland u. ä.

5 – 35 20 151

5.7 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Nach der ImmoWertV sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirt- schaftlich nutzbar sind.

Für das Jahr 2014 konnten von insgesamt 40 Verträgen 22 Kaufverträge über land- und forstwirtschaftliche Flächen vertieft ausgewertet werden. 4 Kaufverträge betrafen landwirtschaftliche und 18 Kaufverträge forstwirtschaftliche Flächen.

16 Kaufverträge eignen sich aufgrund ihrer Lage oder Funktion auch für außerland- wirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen. In der nachstehenden Zu- sammenstellung wurden sie als begünstigtes Agrarland bezeichnet. Darunter fallen z.B. Flächen für private Grünflächen- oder Freizeitnutzung.

Gesicherte Aussagen über Mittelwerte sind aufgrund der wenigen Kaufverträge nicht möglich, so dass in der folgenden Aufstellung die 2/3-Spannen der gezahlten Kauf- preise unter Berücksichtigung der Kaufpreise der vergangenen Jahre angegeben werden.

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen

Grundstückskategorie Preisspanne

[€/m²]

Landwirtschaftliche Flächen 1,-- bis 4,00 Forstwirtschaftliche Flächen

(incl. Aufwuchs) 0,50 bis 2,50

Begünstigtes Agrarland 5,-- bis 30,--

Informationen über die Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen finden Sie in Kapitel 8 „Bodenrichtwerte“.

6. Bebaute Grundstücke

6.1 Allgemeine Marktdaten

Kaufverträge über bebaute Grundstücke, die nicht in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt sind, werden dem Teilmarkt „Bebaute Grundstücke” zugerechnet.

Der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wurden im Jahr 2014 insgesamt 1.458 Kauffälle über bebaute Grundstücke zugeleitet. Diese Zahl ist im Vergleich zum Vorjahr (1330) um 10% gestiegen, der Geldumsatz erhöhte sich um 9%.

Die Kauffälle können weiter unterteilt werden in

2012 2013 2014

Grundstücke mit ^{Anzahl Umsatz} _{[Mio. €]} ^{Anzahl Umsatz} _{[Mio. €]} ^{Anzahl Umsatz} _{[Mio. €]}

Ein- und Zweifamilienhäusern 615 134,2 657 144,3 779 172,8

Dreifamilienhäusern 42 10,6 44 9,3 42 9,3

Mehrfamilienhäusern 547 155,3 494 161,8 497 177,0

Büro-, Verwaltungs-

und Geschäftshäusern 52 45,2 46 84,7 62 62,7

Gewerbe- und Industrieobjekten 45 8,8 62 24,9 49 41,6

Sonstigen Gebäuden 30 5,0 27 5,4 29 6,6

6.2 Ein- und Zweifamilienhäuser

Im Jahr 2014 wurden insgesamt 779 Kauffälle über Grundstücke, die mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut sind, in der Geschäftsstelle registriert. Dies ist gegenüber dem Vorjahr (657 Fälle) eine Steigerung um rd. 19%.

Für die weitere statistische Auswertung wurden diese Kaufverträge unterschieden in:

2012 2013 2014

Grundstücke mit ^{Anzahl Umsatz} _{[Mio. €]} ^{Anzahl Umsatz} _{[Mio. €]} ^{Anzahl Umsatz} _{[Mio. €]} ^Verände-_{rung [%]}

Freistehenden Ein- /

Zweifamilienhäusern 276 66,7 299 73,5 339 85,1 + 16%

Doppelhaushälften 128 26,9 134 27,6 173 37,0 + 34%

Reihenhäusern 211 40,6 224 43,2 267 50,7 + 17%

6.2.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Insgesamt standen 339 Kauffälle über freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser zur Ver- fügung.

Die nachfolgende Grafik zeigt die Verteilung der Gesamtkaufpreise auf verschiedene Kaufpreisklassen.

6.2.1.1 Durchschnittspreise

Von den 339 Kauffällen standen nur 92 Kauffälle zur Verfügung, über die die Wohn- fläche und das Baujahr bekannt waren.

Bei den freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern handelt es sich um eine Gebäu- deart, bei der es aufgrund der unterschiedlichen Baustile und Gebäudegrößen sehr unterschiedliche Haustypen gibt (bergisches Fachwerkhaus, Gründerzeitvilla). Die nachfolgende Tabelle enthält daher Kaufpreisspannen und die Merkmale der Da-

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75

bis 50 50 - 100 100 - 150 150 - 200 200 - 250 250 - 300 300 - 350 350 - 400 400 - 500 500 - 600 600 - 800 800 - 1.000

über 1.000 2014 2013 2012

Gesamtkaufpreis [T€]

Anzahl der Kauffälle

Die Kaufpreise verstehen sich inklusive Bodenwert, jedoch ohne Garagen (außer im Haus befindliche). Die Grundstücke befanden sich in mittlerer Wohnlage, die Gebäude hatten einen dem Alter entsprechenden normalen baulichen Zustand. Gebäude mit offensichtlich hohem Sanierungsstau wurden nicht berücksichtigt.

Jahr Baujahr Gesamtkaufpreis

[€]

Grundstücksfläche [m²]

Wohnfläche [m²]

Anzahl der Kauffälle

2014 Neubau Es standen keine Kaufpreise zur Verfügung.

1975-2012 175.000 – 525.000 255 – 1.480 100- 305 25

1950-1974 145.000 – 440.000 375 – 2.040 90 – 270 49

1920-1949 170.000 – 550.000 325 – 1.450 90 – 320 11

bis 1919 150.000 – 300.000 280 – 1.190 140 - 220 7

6.2.1.2 Vergleichsfaktoren

Für die Bestimmung von Einflussfaktoren auf den Kaufpreis wurden Kaufpreise aus den Jahren 2010 bis 2014 herangezogen. Die Analyse des Datenmaterials erfolgte mit Hilfe eines speziellen Auswerteverfahrens, der multiplen Regressionsanalyse. Die Analyse ergab, dass die Merkmale Lage (Bodenrichtwert), Grundstücksfläche und Wohnfläche einen signifikanten Einfluss auf den Kaufpreis haben.

Kauffälle mit Extremwerten in den Variablen Grundstücks-, Wohnfläche und Kaufpreis pro m² Wohnfläche wurden für die Auswertung ausgeschlossen. Auch Kaufverträge, bei denen ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse vorlagen, wurden nicht berück- sichtigt.

Für das gerechnete univariate Modell ergibt sich ein R² von 0,42. Das heißt, dass rd. 42 % der Varianz des Vergleichsfaktors durch die berücksichtigten Einflussgrößen erklärt werden kann. Die über dieses univariate Modell ermittelten Vergleichsfaktoren können daher nur einen Anhalt geben. Hier sind die Besonderheiten des Einzelfalls besonders zu berücksichtigen.

Für die Auswertung standen somit insgesamt 288 Kauffälle mit folgenden Merkmalen zur Verfügung:

Merkmal Bereich Erläuterung

Kaufzeitpunkt (Jahr) 2010 bis 2014

Lage (Bodenrichtwert) 160,-- €/m² bis 360,-- €/m² nur Lagen in Gebieten nach § 30, 33, 34 BauGB

Grundstücksfläche 150 m² bis 1 500 m² bestehend aus dem Haus- grundstück, den Garagen- und Stellplatzflächen mit eventuell vorhandenen Anteilen an Gara- genvorhof- und Verkehrsflächen Gebäudealter 2 bis 65 Jahre

Gebäudeausstattung mit Heizung, Bad und WC weniger als 5% der Fälle hatten eine Komfortausstattung; Ge- bäude, die umfangreich moder- nisiert werden müssen, wurden ausgeschlossen

Unterkellerung voll weniger als 5% der Fälle hatten

eine Teilunterkellerung Wohnfläche 80 m² bis 270 m²

Garage sofern vorhanden, im Preis

enthalten

Das Ergebnis dieser Untersuchung sind die in der folgenden Tabelle aufgeführten Vergleichsfaktoren für das Jahr 2014, die den Wert der baulichen Anlagen (incl. Ga- rage) und den Wert des Grund und Bodens beinhalten.

Vergleichsfaktoren für

Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Alter Vergleichsfaktor

[€/m² Wfl.]

5 bis 15 Jahre 2.380,-- 16 bis 30 Jahre 2.140,-- 31 bis 40 Jahre 1.870,-- 41 bis 50 Jahre 1.800,-- 51 bis 60 Jahre 1.710,--

Sind Abweichungen des zu bewertenden Objektes zum typischen Vergleichsobjekt bzgl. seiner Eigenschaften vorhanden, müssen diese durch Zu- oder Abschläge auf den Vergleichsfaktor berücksichtigt werden. Soweit die Eigenschaften signifikanten Einfluss haben, sind sie in den folgenden Diagrammen dargestellt. Die dargestellten Wertebe- reiche geben den Rahmen für die Verwendbarkeit des zu Grunde liegenden Modells wieder. Die Vergleichsfaktoren beziehen sich auf Immobilien, deren Eigenschaften in- nerhalb dieser Wertebereiche liegen.

Die statistisch wahrscheinlichsten Werte sind durch die fettgedruckte Linie gekenn- zeichnet. In einer Bewertung sind die Zu- und Abschläge nach sachverständigem Er- messen zwischen den in den Diagrammen zusätzlich dargestellten Begleitlinien zu wählen.

Abweichungen im Vergleich zu den durchschnittlichen Eigenschaften des typischen Vergleichsobjektes in Bezug auf den Bodenrichtwert für ein 350 m² bis 650 m² großes Bodenrichtwertgrundstück führen zu folgenden Zu- oder Abschlägen:

Die Bodenrichtwerte sind im Bodenrichtwertatlas 2015 veröffentlicht und können im Internet unter www.borisplus.deeingesehen werden.

Sollte sich der maßgebliche Bodenrichtwert (BRW) nicht auf eine Fläche zwischen 350 m² - 650 m² beziehen, muss er umgerechnet werden.

In BORISplus.NRW kann die Bodenrichtwertdefinition durch Berühren des Boden- richtwertes und Klicken mit der linken Maustaste in einem weiteren Fenster eingesehen werden. Die Umrechnung erfolgt mit nachstehenden Umrechnungsfaktoren:

Fläche des BRW-Grundstücks

150 m² - 350 m² BRW x 1,00 / 1,14

Lagewert (Bodenrichtwert, bezogen auf ein 500 m² großes Bodenrichtwert- grundstück)

240,-- €/m²

Wohnfläche 150 m²

Grundstücksfläche 750 m² Die Vergleichsfaktoren beziehen sich auf ein freistehendes Ein- oder Zweifami- lienhaus = Typisches Vergleichsobjekt mit folgenden Eigenschaften:

-400 -300 -200 -100 0 100 200 300 400

160 180 200 220 240 260 280 300 320 340

Bodenrichtwert [€/m²]

€/m² Wohnfläche

Abweichungen im Vergleich zu den durchschnittlichen Eigenschaften des typischen Vergleichsobjektes in Bezug auf die Grundstücksfläche führen zu folgenden Zu- oder Abschlägen:

Abweichungen im Vergleich zu den durchschnittlichen Eigenschaften des typischen Vergleichsobjektes in Bezug auf die Wohnfläche führen zu folgenden Zu- oder Ab- schlägen:

Anwendungsbeispiel

Korrekturfaktoren für Bodenrichtwerte

Bodenrichtwert für ein 800 m² großes Bodenrichtwertgrundstück Faktor 1/0,91 Bodenrichtwert für ein 500 m² großes Bodenrichtwertgrundstück Faktor 1,00 Bodenrichtwert für ein 250 m² großes Bodenrichtwertgrundstück Faktor 1/1,14 Bewertungsobjekt mit folgenden Eigenschaften

Bodenrichtwert für ein 800 m² großes Bodenrichtwertgrundstück: 210,-- €/m² Alter des Gebäudes: 25 Jahre

Grundstücksgröße: 500 m² Wohnfläche: 130 m²

Ermittlung des Vergleichswertes

Korrektur für Bodenrichtwert (Fläche) 210,-- €/m² x 1/0,91 = 230,-- €/m² Vergleichsfaktor (aus Tabelle) 2.140,-- €/m²

Korrektur für Bodenrichtwert - 30,-- €/m² Korrektur für Wohnfläche + 80,-- €/m² Korrektur für Grundstücksgröße - 70,-- €/m² Angepasster Vergleichsfaktor = 2.120,-- €/m²

-200 -150 -100 -50 0 50 100 150 200

120 130 140 150 160 170 180

Wohnfläche [m²]

Berücksichtigung der Daten aus den Diagrammen -200

-150 -100 -50 0 50 100 150 200

250 500 750 1000 1250

Grundstücksfläche [m²]

€/m² Wohnfläche€/m² Wohnfläche

6.2.1.3 Preisindex

Die Indexreihen wurden aus den Vergleichsfaktoren (siehe Kapitel 6.2.1.2) für weiter- verkaufte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelt. Dabei wurden alle Kauf- preise auf ein genormtes freistehendes Einfamilienhaus bezogen. Unterschiede durch wertrelevante Merkmale sind somit ausgeglichen.

Die folgenden Indexreihen beziehen sich auf ein freistehendes Einfamilienhaus mit folgenden Eigenschaften:

Gebäudeart freistehendes Einfamilienhaus

Ausstattungsklasse mittel

Modernisierungstyp baujahrestypisch

Wohnfläche 150 m²

Unterkellerung voll

Grundstücksfläche 750 m²

Lagewert (Bodenrichtwert, bezogen auf ein 500 m² großes Bodenrichtwertgrundstück)

240,-- €/m²

Index für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Basisjahr 2010 = 100)

Jahr Alter

5 bis 15 Jahre 16 bis 30 Jahre 31 bis 40 Jahre 41 bis 50 Jahre 51 bis 60 Jahre

2010 100 100 100 100 100

2011 103 103 102 105 103

2012 104 105 103 104 103

2013 107 107 102 105 105

2014 111 111 104 108 108

Im Internet können Sie mit Hilfe des Immobilien-Preis-Agenten ein Preisniveau ermitteln. Dieses berechnet sich aus dem Vergleichsfaktor unter Berücksichtigung der Zu- oder Ab- schläge. Grundlage der Zu- bzw. Abschläge ist der Mittel- wert (fettgedruckte Linie) ohne sachverständige Einschät- zung.

Internetadresse:

http://www.wuppertal.de/gutachterausschuss/ga_wuppertal_immo_preis_agent.php

98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112

2010 2011 2012 2013 2014

41-50 Jahre

16-30 Jahre

5-10 Jahre

51-60 Jahre

31-40 Jahre

Index

6.2.1.4 Sachwertfaktoren

Nach § 193 Absatz 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB haben die Gutachterausschüsse Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt, die sog.

Sachwertfaktoren, insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser abzuleiten. Mit dem Sachwertfaktor ist der nach §§ 21 bis 23 ImmoWertV ermittelte (vorläufige) Sachwert an die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und somit auf den Ver- kehrswert anzupassen.

Die Sachwertfaktoren wurden gemäß § 14 Absatz 2 Nr. 1 ImmoWertV auf der Basis der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) des Bundesmi- nisteriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 05.09.2012 in Verbindung mit dem Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren der Arbeitsgemeinschaft der Vorsit- zenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA NRW) vom 24.06.2014 abgeleitet.

Die Modellbeschreibung finden Sie in Kapitel 12.1.1.

Merkmale des Teilmarktes

Die ausgewerteten Kaufverträge hatten folgende Grundstücksmerkmale:

 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

 Kaufpreise aus den Jahren 2013 und 2014

 Anzahl der zugrundeliegenden Kaufverträge: 88

 Wohnlage: alle, außer sehr gute Wohnlagen

 Ausstattung mit Zentralheizung, Bad und WC

 voll- bzw. teilunterkellert

 keine Neubauten

 keine Gebäude mit hohem Modernisierungsbedarf

 bekannte Baumängel bzw. –schäden (basierend auf Angaben des Käufers) wurden im Kaufpreis berücksichtigt.

Garagen außerhalb des Gebäudes, Stellplätze, sonstige bauliche Anlagen und selbst- ständige Grundstücksteile sind nach der Ermittlung des marktangepassten Sachwertes gesondert zu berücksichtigen.

Die abgeleiteten Sachwertfaktoren beschreiben die Verhältnisse auf dem Grund- stücksmarkt als statistischen Durchschnittswert ohne Berücksichtigung individueller bzw. objektspezifischer Merkmale. Liegen die Sachwerte zwischen den Tabellenwerten, so ist linear zu interpolieren.

Streudiagramm der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser

Sachwertfaktor

Die Abhängigkeit der Sachwertfaktoren vom vorläufigen Sachwert wurde statistisch nach untersucht. Der funktionale Zusammenhang wird am besten durch eine logarith- mische Funktion beschrieben.

In der Statistik steht das R² für die Güte einer Regressionsgleichung. Es quantifiziert, wie gut die abhängige Variable durch die Merkmale erklärt werden kann.

Für die gerechnete logarithmische Funktion ergibt sich ein R² von 0,112. Das heißt, dass lediglich rd. 11,2 % der Varianz des “vorläufigen Sachwertes“ durch den “Sach- wertfaktor“ erklärt werden kann. Anders formuliert: 88,8 % der Varianz des “vorläufigen Sachwertes“ wird nicht durch diese Funktion erklärt. Auf Grund dieses geringen Signifikanzniveaus wurden Untersuchungen über weitere Abhängigkeiten (z.B. Bo- denwert, Alter) durchgeführt, jedoch keine weiteren signifikanten Abhängigkeiten fest- gestellt.

Im Einzelfall muss der Sachwertfaktor sachverständig gewählt werden. Dabei kann das Streudiagramm als Grundlage dienen.

Sachwertfaktoren

Die statistische Auswertung ergab folgende Sachwertfaktoren:

Freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser Vorläufiger Sachwert

[€]

Sachwertfaktor

200 000,-- 0,96

225 000,-- 0,94

250 000,-- 0,92

275 000,-- 0,90

300 000,-- 0,89

325 000,-- 0,87

350 000,-- 0,86

375 000,-- 0,85

400 000,-- 0,84

425 000,-- 0,83

450 000,-- 0,82

475 000,-- 0,81

500 000,-- 0,80

Nach dem Grundsatz der Modellkonformität können im Bewertungsfall die Sach- wertfaktoren nur verwendet werden, wenn bei der Wertermittlung der Sachwert nach der Methodik berechnet wird, wie sie der Gutachterausschuss Wuppertal bei der Ermittlung der Sachwerte angewandt hat (siehe Anlage 12.1.1). Je nach Besonderheit und Lage des zu bewertenden Objektes sind die Sachwertfaktoren nach sachverständigem Ermessen anzupassen.

Anwendungsbeispiel

Welcher marktangepasste Sachwert eines freistehenden Einfamilienhauses ergibt sich bei einem Sachwert von 300.000,-- € ?

Lösung: 300.000,-- € x 0,89 = 267.000,-- €

6.2.2 Reihenhäuser und Doppelhaushälften

6.2.2.1 Durchschnittspreise

Insgesamt standen 267 Kauffälle über Reihenhäuser und 173 Kaufpreise für Doppel- haushälften zur Verfügung.

Die nachfolgende Grafik zeigt die Verteilung der Gesamtkaufpreise auf verschiedene Kaufpreisklassen.

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

bis 50 50 - 100 100 - 150 150 - 200 200 - 250 250 - 300 300 - 350 350 - 400 400 - 500 500 - 600 600 - 800 800 - 1.000

über 1.000 2014 2013 2012

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

bis 50 50 - 100 100 - 150 150 - 200 200 - 250 250 - 300 300 - 350 350 - 400 400 - 500 500 - 600 600 - 800 800 - 1.000

über 1.000 2014 2013 2012

Gesamtkaufpreis [T€]

Anzahl der Kauffälle

Gesamtkaufpreis [T€]

Anzahl der Kauffälle Doppelhaushälften Reihenhäuser

6.2.2.1.1 Neubauten

Reihenhäuser

Insgesamt wurden 38 Kauffälle über Grundstücke mit neugebauten Reihenhäusern registriert. Nur 4 Reihenhäuser waren voll unterkellert.

Die durchschnittlichen Kaufpreise in der nachfolgenden Tabelle beziehen sich auf voll unterkellerte Reihenhäuser einschließlich Bodenwert. Im Jahr 2014 bewegte sich die tatsächliche Preisspanne zwischen 254.000,-- € und 283.000,-- €.

Jahr n Kaufpreis

Ø [€]

Wohnfläche Ø [m²]

Grundstücksgröße Ø

[m²]

2006 22 220 000,-- 125 210

2007 19 225 000,-- 125 245

2008 11 220 000,-- 120 250

2009 21 250 000,-- 135 260

2010 34 245 000,-- 135 245

2011 10 255 000,-- 135 245

2012 20 250 000,-- 135 265

2013 3 245 000,-- 135 235

2014 4

*

*

Im Baugebiet Bergisches Plateau wurden 34 nicht unterkellerte Reihenhäuser zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von 185 000,-- € verkauft (Wohnfläche Ø 110 m², Grund- stücksgröße Ø 210 m²). Die Preisspanne bewegte sich zwischen 165 000,-- € und 215 000,-- €.

Reihenhäuser im Wohnungseigentum

Darüber hinaus standen 26 Kaufpreise für neugebaute Reihenhäuser im Woh- nungseigentum zur Verfügung, im Vorjahr waren es 51 Verträge. Die Reihenhäuser liegen im Wesentlichen in den Baugebieten Böhler Weg, Bergisches Plateau und Stauffenbergweg.

Die nachfolgende Grafik stellt die Verteilung der Gesamtkaufpreise in Kaufpreisklassen dar.

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34

bis 100 über 100 bis 150 über 150 bis 200 über 200 bis 250 über 250 bis 300 über 300 bis 350 über 350 bis 400

über 400 2014 2013 2012

Gesamtkaufpreis [T€]

Anzahl der Kauffälle

Doppelhaushälften

Es wurden insgesamt 28 Kauffälle aus 4 verschiedenen Neubaugebieten registriert. In 13 Fällen waren die Gebäude voll unterkellert.

Die in der Tabelle angegebenen Kaufpreise beziehen sich auf voll unterkellerte Dop- pelhaushälften einschließlich Bodenwert. Im Jahr 2014 bewegte sich die tatsächliche Preisspanne zwischen 275 000,-- € und 370 000,-- €.

Jahr n Kaufpreis

Ø [€]

Wohnfläche Ø [m²]

Grundstücksgröße Ø

[m²]

2008 38 260 000,-- 135 315

2009 31 275 000,-- 135 320

2010 39 275 000,-- 130 305

2011 40 280 000,-- 140 285

2012 15 265 000,-- 135 310

2013 6 280 000,-- 125 330

2014 13 305 000,-- 125 320

Im Baugebiet Bergisches Plateau wurden 15 nicht unterkellerte Doppelhaushälften zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von 220 000,-- € verkauft (Preisspanne 200 000,-- € bis 275 000,-- €, Wohnfläche Ø 125 m², Grundstücksgröße Ø 270 m²).

6.2.2.1.2 Wiederverkäufe

Reihenhäuser

In dieser Gebäudekategorie standen von insgesamt 229 Kauffällen nur 73 Kaufpreise für Reihenhäuser zur Verfügung, von denen die Wohnfläche bekannt ist.

Die tatsächliche Preisspanne bewegt sich zwischen 120 000,-- € und 290 000,-- €. Sie beinhaltet alle Lagen, Ausstattungsmerkmale und alle Altersgruppen.

Jahr n Durchschnittspreis Ø

[€]

Wohnfläche Ø [m²]

Grundstücksgröße Ø

[m²]

2008 67 185 000,-- 120 280

2009 73 185 000,-- 125 260

2010 66 185 000,-- 125 295

2011 74 185 000,-- 120 270

2012 76 190 000,-- 125 255

2013 75 205 000,-- 130 235

2014 73 195 000,-- 125 280

Doppelhaushälften

In dieser Gebäudekategorie standen von insgesamt 145 Kauffällen nur 37 Kaufpreise für Doppelhaushälften zur Verfügung, von denen die Wohnfläche bekannt ist.

Die Preisspanne bewegt sich zwischen 120 000,-- € und 340 000,-- €. Sie beinhaltet alle Lagen, Ausstattungsmerkmale und alle Altersgruppen.