de développement territorial en Alsace du Sud
Christelle Barlier christelle.barlier@aurm.org Jennifer Keith
jennifer.keith@aurm.org
La proportion de maisons individuelles dans les villages de l’agglomération de Mulhouse, est passée de 80 % de la construction neuve dans les années 90 à 60 % aujourd’hui. La construction de maisons groupées est passée de 4 % au début des années 90 à 17 % de la production de logements neufs ces
constructions à partir de serres horticoles, lofts, etc. – qui contribuent à ce renouvelle-ment urbain. La possibilité de moduler le lo-gement est devenue un critère de choix ré-sidentiel, au même titre que la proximité des services et des transports en commun.
Si les prix des terrains se négocient à près de 30 000 euros l’are près de Saint-Louis, Mul-house, seulement à vingt minutes de Bâle en train, est particulièrement attractive avec ses appartements neufs vendus entre 2000 et 2500 euros le mètre carré.
Renforcement net de la densifi cation
Depuis la fi n des années 70, les lois imposent de lutter contre l’étalement urbain et de pro-téger les terres agricoles. Elles encouragent des typologies du bâti plus compactes, plus économes en terrain et mieux reliées aux transports en commun. La densité moyenne, dans les extensions urbaines des villages si-tués autour de Mulhouse, est passée de 10 à près de 20 logements par hectare. La hausse des prix et la rareté du terrain constructible ont également contribué à cette densifi ca-tion. Les villes, et notamment Mulhouse, privilégient le renouvellement urbain et re-dessinent des morceaux de ville sur d’an-ciennes friches ou sur des quartiers anciens dégradés. Mulhouse est d’ailleurs la ville la plus dense de l’Alsace du Sud, avec 5000
habitants au kilomètre carré (alors que la moyenne du Haut-Rhin est de 220 habitants au kilomètre carré).
Fort d’expériences de densifi cation plus ou moins réussies, on recherche aujourd’hui un résultat de meilleure qualité, c’est à-dire des opérations qui ne portent atteinte ni à la qualité ni au cadre de vie. On s’attache, par exemple, à garder des espaces de res-piration, comme des parcs, ou des vergers qui restent associés à l’identité des villages.
Une plus grande qualité environnementale et paysagère va d’ailleurs de pair avec la pré-servation de la biodiversité, de la perméabi-lité du sol et de la quaperméabi-lité de l’air et permet d’éviter les îlots de chaleur.
Par ailleurs l’intégration paysagère des constructions – qui diminue l’impression de masses bâties – de même qu’une intégration harmonieuse et respectueuse du patrimoine architectural des constructions environ-nantes, permettent d’aboutir à une meilleure acceptation de la densité.
Un quartier bien desservi, où l’on peut se déplacer en sécurité à pied, en vélo ou en utilisant les transports en commun, est da-vantage apprécié des habitants. Une gestion différente de la place de la voiture (voirie, parkings) permet des opérations plus vertes
à une échelle plus humaine. Enfi n, la densifi -cation est d’autant mieux acceptée que l’on parvient à préserver l’intimité des logements et à éviter la promiscuité entre les habitants.
Documents d’urbanisme plus exigeants
En France, on se réfère, pour les questions de développement résidentiel, à quatre do-cuments de planifi cation adaptés aux diffé-rentes échelles territoriales: le SRADDET (ré-gion), le SCoT (plusieurs intercommunalités), le PLH ou PLUI (intercommunalité) et le PLU (commune).
Les SCoT ont pour objectif de recentrer le dé-veloppement résidentiel sur les communes les mieux équipées et desservies par les transports collectifs. La loi exige désormais de fi xer des objectifs chiffrés modérés de consommation d’espaces agricoles et natu-rels. Le SCoT de la région mulhousienne vise une réduction de près de 60% de la consom-mation foncière pour l’habitat. Les SCoT et les PLU fi xent des objectifs minimaux de densité pour les opérations résidentielles, en fonction de la desserte par les transports en commun. On trouve également dans les Réhabilitation de l’ancienne caserne Lefebvre à Mulhouse avec la création de 108 logements.
SCoT et les PLH la défi nition des objectifs de diversifi cation des types d’habitat (pourcen-tage d’habitats individuels groupés, d’habi-tats collectifs et de logements sociaux).
Les PLU, dont le dessein est d’aboutir à une meilleure qualité urbaine grâce à des orien-tations d’aménagement et de programma-tion adéquates, imposent une étude du po-tentiel de densifi cation dont le but est de réduire les zones d’extension. Ils indiquent,
en plus des règles de construction, des prin-cipes et schémas d’aménagement à respec-ter (desserte, densité, espaces paysagers, gestion des eaux…).
Outils complémentaires
Au-delà des outils réglementaires obliga-toires, certaines collectivités développent des moyens adaptés à la mise en œuvre de leur stratégie résidentielle. L’agence d’urba-L’écoquartier Wolf-Wagner réunit les critères d’un
aménagement urbain de qualité: desserte par le tram, circulation automobile interdite, parking pour voitures en silo, habitat dense avec entrées individualisées, logements économes en énergie, nombreux espaces verts, noues pour les eaux pluviales, architecture de qualité en lien avec le patrimoine de la cité ouvrière voisine.
nisme de la région mulhousienne (AURM), par exemple, intervient auprès des collecti-vités pour réaliser des observatoires ou des guides, ou encore pour organiser des évè-nements et débats. Les observatoires per-mettent d’anticiper en étudiant les tendances et, par la suite, de mieux évaluer les poli-tiques et leurs résultats. On trouve, à l’échelle du département, un observatoire des loyers et un observatoire des friches.
Des intercommunalités ont aussi mis en place des observatoires des disponibilités foncières, du renouvellement urbain ou en-core de la construction neuve. Les guides pratiques aident les communes à mieux connaître et utiliser les outils mis à leur dis-position (outils fonciers, PLH, PLU et orienta-tions d’aménagement et de programmation).
La mobilisation du foncier, et notamment des grandes friches, est souvent complexe et coûteuse pour les petites collectivités.
C’est pourquoi des établissements publics fonciers peuvent être créés pour s’occuper de l’achat et de la valorisation des terrains.
On remarque donc qu’au-delà des obliga-tions réglementaires de la planifi cation ur-baine, le recours à la pédagogie, à la sen-sibilisation, à la vulgarisation contribue à la mise en œuvre des politiques publiques des collectivités.
—
CHRISTELLE BARLIER, *1979, et JENNIFER KEITH, *1978, sont chargées d’études Cohérence Territoriale à l’Agence d’Urbanisme de la Région Mulhousienne (France).
Christelle Barlier est architecte urbaniste. Elle travaille sur la planifi cation des documents communaux et intercommunaux de la région mulhousienne.
Jennifer Keith est géographe et spécialiste de l’habitat.
Dent creuse ou foncier sous-utilisé Mutation possible pour l’habitat
Réhabilitation / reconstruction
Espace d’agrément et de respiration à maintenir Potentiel à court ou moyen terme
EXEMPLE D’UNE ÉTUDE DU POTENTIEL DE DENSI-FICATION DANS UN PLAN LOCAL D’URBANISME
SRADDET: Schéma Régional d’Aménage-ment de Développed’Aménage-ment Durable et d’Ega-lité des Territoires
SCoT: Schéma de Cohérence Territoriale PLH: Programme Local de l’Habitat PLU: Plan Local d’Urbanisme
GLOSSAIRE
Source : cadastre, m2A 2011; Réalisation : AURM, CB, février 2012
Stefanie Pfändler s.pfaendler@gmail.com