Da der Contractor auf eigene Rechnung in die Energieerzeugungsanlage investiert, bedarf es aus seiner Sicht des Bestandes einer sicheren Rechtsposition hinsichtlich des Eigentums an derselben. Einerseits bewahrt dies im Falle von Vertragsstörungen die Zugriffsmöglichkeiten auf die Anlage, andererseits ist das Eigentum an der Anlage regelmäßig Voraussetzung für eine Finanzierung des Contractingvorhabens.
Bei der Energieerzeugungsanlage handelt es sich um eine bewegliche Sache, die während ihrer Installation mit dem Gebäude des Kunden verbunden wird.
Gemäß § 946 BGB erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf eine bewegliche Sache, die mit einem Grundstück dergestalt verbunden wird, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird. Da die Verbindung ein rein tat-sächlicher Vorgang (Realakt) ist, kommt es nicht darauf an, ob diese absichtlich oder zufällig, gut- oder bösgläubig erfolgt. Kraft Gesetzes erwirbt der Grundstückseigentümer im Zeitpunkt der Verbindung lastenfreies Eigentum (§ 949 Satz 1 BGB), während die Ansprüche des bisherigen Eigentümers der beweglichen Sache zwingend und endgültig erlöschen (vgl. Hack 2003).
Wenn vom Grundsatz her gilt, dass eine Energieerzeugungsanlage durch Verbindung mit dem Grundstück oder Einfügung in das Gebäude dessen wesentlicher Bestandteil wird, stellt sich die Frage nach einer Möglichkeit, die Bestandteilseigenschaft durch bestimmte Voraussetzungen zu vermeiden. Der Blick auf § 95 BGB eröffnet Regelungen, die Energieerzeugungsanlage als „Scheinbestandteil" anzusehen und damit zum Gegenstand besonderer Rechte zu machen, weshalb der Contractor trotz Verbindung der Anlage mit dem Grundstück Eigentümer bleiben oder das Eigentum an einer schon eingebauten Anlage übernehmen kann. In Vorwegnahme des späteren Ergebnisses, wonach sich das Eigentum des Contractors an der Energie-erzeugungsanlage sichern lässt, sollen gleichwohl der eigentumsrechtlichen Zuordnung zugrundeliegende Bestimmungen kurz dargestellt werden.
Zunächst ist festzuhalten, dass Energieerzeugungsanlagen im Regelfall auch keine wesentlichen Bestandteile im Sinne des § 93 BGB sind, weil dies voraussetzen würde, dass die Bestandteile der einheitlichen Sache voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Sofern die verschiedenen Bestandteile nach der Trennung noch in der bisherigen Art und Weise wirtschaftlich genutzt werden können, selbst wenn sie zu diesem Zweck erst wieder mit anderen Sachen verbunden werden müssen, lässt sich die Bestandteilseigenschaft verneinen. Eine solche Auslegung lässt sich für Energieerzeugungsanlagen rechtfertigen. Unstreitig ist es möglich, einen Heizkessel zu demontieren, ohne die Anlage selbst oder das Gebäude so zu beeinträchtigen, dass sie fortan unbrauchbar sind. Sowohl die Energieerzeugungs-anlage als auch die verbleibende Gebäudeinfrastruktur sind weiter nutzbar.
Daneben scheidet eine Grundstücksbestandteilseigenschaft gemäß den Regelungen des § 94 Absatz 1 BGB aus, da die bewegliche Sache zusätzlich noch Gebäudeeigenschaft haben muss, was auf Energieerzeugungsanlagen regelmäßig nicht zutrifft. Nach § 94 Absatz 2 BGB gehören ferner die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes, wobei es für die Einfügung nicht auf die objektive Festigkeit der Verbindung ankommt. Maßgeblich für die Frage, ob eine Sache zur Herstellung eines Gebäudes in dieses eingefügt wurde, ist beim Contracting, ob für die Nutzung des Gebäudes auf eine Energieerzeugungsanlage verzichtet werden kann. Da dies angesichts
der klimatischen Bedingungen in Deutschland regelmäßig nicht auszuschließen war, sind Heizungsanlagen vielfach als wesentliche Gebäudebestandteile im Sinne des
§ 94 Absatz 2 BGB angesehen worden. In der juristischen Fachliteratur wird die bisherige Rechtsprechung vielfach als nicht mehr zeitgemäß zurückgewiesen und z. B. anhand von Passivhäusern ohne Heizenergiebedarf argumentiert, heutzutage sei es durchaus gerechtfertigt, bei Energieerzeugungsanlagen die Bestandteilseigenschaft nach § 94 BGB abzulehnen. Diese überzeugende Sichtweise muss sich in Zukunft jedoch erst noch durchsetzen (vgl. Hack 2003).
Um sich einer Diskussion um das Eigentum zu entziehen, kann der Contractor Maßnahmen ergreifen, die eindeutig sicherstellen, dass ihm die Anlage eigentumsrechtlich zuzuordnen ist.
Eine erste Möglichkeit bietet § 95 Absatz 1 Satz 1 BGB, nach dem solche Sachen nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes und damit auch nicht zu den Bestand-teilen des Grundstücks gehören, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind. Alternativ wie auch ergänzend kann
§ 95 Absatz 1 Satz 2 BGB diesem Bedürfnis Rechnung tragen, der vorsieht, dass ein Gebäude oder anderes Werk, welches in Ausübung eines Rechtes an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstücke verbunden worden ist, ebenfalls nicht als Bestandteil des Grundstücks anzusehen ist. Da diese Einbauten nunmehr aus juristischer Sicht keine Bestandteile des Grundstücks mehr darstellen, dem äußeren Anschein nach dieser Eindruck gleichwohl entsteht, werden sie als „Scheinbestandteile" bezeichnet.
Derartige Scheinbestandteile im Sinne des § 95 BGB haben für das Contracting eine hohe Relevanz. Sie sind nicht nur keine „wesentlichen Bestandteile", sondern auch keine „nichtwesentlichen Bestandteile", sondern bewegliche Sachen, deren Eigentumserwerb sich nach den §§ 929 ff. BGB richtet (vgl. BGH 31.10.1986). Mit Hilfe der Ausnahmetatbestände des § 95 BGB kann der Contractinggeber sein Eigentum an der, auf dem Grundstück des Contractingnehmers errichteten Energieerzeugungsanlage sichern.
Dabei ist von einer Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck regelmäßig
ist. Entscheidend dafür ist nicht der Wille des Grundstückseigentümers sondern der des Verbindenden bzw. Einfügenden (vgl. BGH 22.12.1995), weshalb dieser Wille zur nur vorübergehenden Verbindung bei Contractingprojekten regelmäßig vertraglich dokumentiert wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Vertrag keine, der Annahme einer Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck nach
§ 95 Absatz 1 Satz 1 BGB entgegenstehende Regelung enthalten darf. Beispiels-weise ist die Scheinbestandteilseigenschaft verwirkt, wenn die Vertragslaufzeit über die Lebensdauer der Energieerzeugungsanlage hinausgeht, da die Anlage bei Vertragsende nicht mehr gebrauchsfähig ist und nach Vertragsende folglich keinen Zweck mehr erfüllen kann. Sie war damit nicht nur vorübergehend, sondern für die gesamte Dauer ihrer Eignung zur Zweckerfüllung mit dem Grundstück verbunden (vgl. Hack 2003).
Wie bereits ausgeführt, sind Gebäude und andere Werke gemäß § 95 Absatz 1 Satz 2 BGB keine Bestandteile eines Grundstücks, wenn sie in Ausübung eines dinglichen oder ähnlichen Rechtes vom Berechtigten mit dem fremden Grundstück verbunden wurden. Diesem Zwecke dienen bei Contractingvorhaben beschränkte persönliche Dienstbarkeiten oder Grunddienstbarkeiten, die zugunsten des Contractors bzw. dessen Grundstück und zu Lasten des belieferten Grundstücks bewilligt und eingetragen werden. Sofern ein Contractor eine Energieerzeugungs-anlage in Ausübung eines solchen Rechtes am Kundengrundstück in das Gebäude einfügt, geht diese nicht in das Eigentum des Kunden über. Aus Sicht des Contractors positiv ist, dass diese Rechtsfolge unabhängig von den sonstigen Vereinbarungen des Vertrages eintritt. Die Scheinbestandteilseigenschaft hat beispielsweise auch dann Bestand, wenn ein Eigentumsübergang auf den Kunden nach Vertragsende vertraglich vorgesehen ist. Vielmehr wird von Gesetzes wegen unwiderlegbar angenommen, dass eine Verbindung mit dem Grund und Boden nur für die Dauer des Rechts gewollt ist (vgl. BFH 30.12.1986).