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Berliner Großmarkt Gesellschaft mit beschränkter Haftung L a g e b e r i c h t
für das Geschäftsjahr 2010
1. Allgemeines
Die Berliner Großmarkt GmbH (BGM) hat auch 2010 unverändert ihre Groß- und Einzelhan-delsmärkte mit einem Grundbesitz von insgesamt 363.645 m² verwaltet. Als Eigentümerin der Großmärkte für Obst und Gemüse, Fleisch- und Wurstwaren sowie für Blumen und Pflanzen sorgt die Gesellschaft für die jederzeitige Betriebsbereitschaft der Marktanlagen zur zweckent-sprechenden Nutzung durch private Großhandelsfirmen. Dies gilt analog für die zum Vermögen der Gesellschaft gehörenden drei Einzelhandelsmarkthallen.
Während an der Beusselstraße der Obst- und Gemüse-, der Fleischgroßmarkt sowie seit dem 16. Mai 2010 der Blumengroßmarkt für die jeweiligen Großhändler betrieben werden, nutzen Einzelhändler die drei Einzelhandelsmarkthallen für die Nahversorgung der im jeweiligen Ein-zugsgebiet wohnenden Endverbraucher. Seit dem 01. August 2010 wird jedoch die Arminius-Markthalle nicht mehr von der Berliner Großmarkt GmbH betrieben. Im Rahmen eines kombi-nierten Erbbaurecht-Kauf-Vertrages wurde diese Halle an die Zunft(Orte) AG veräußert.
2. Verlauf des Geschäftsjahres 2010
a) Ertragslage
Das Kerngeschäft der Gesellschaft ist die Vermietung und Verpachtung der in ihrem Eigentum befindlichen Flächen. In unmittelbarer Vermarktung der Gesellschaft befinden sich vor allem die Fleisch- sowie die Blumengroßmarkthallen auf dem Großmarktgelände an der Beusselstraße und die Einzelhandelsmarkthallen.
Geprägt wurde das Geschäftsjahr 2010 von der Fertigstellung des Neubaus des Blumengroß-marktes auf dem Gelände an der Beusselstraße und dessen Eröffnung am 16. Mai 2010, der Aufstockung des Parkhauses Süd um drei Ebenen sowie durch den Verkauf der Arminius-Markthalle.
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Jahresergebnis [in T€] 2010 2009 2008
Betriebserträge 10.749 10.587 10.035
Betriebsaufwendungen - 8.957 - 8.374 - 8.983
Betriebsergebnis 1.792 2.213 1.052
Finanzergebnis - 113 - 471 - 348
Neutrales Ergebnis - 286 - 462 - 8
Gesamtergebnis 1.393 1.280 696
Die in 2010 erstmalig für den neuen Blumengroßmarkt angefallenen Betriebskosten konnten vertragsgemäß teilweise an die neuen Mieter weitergegeben werden.
Die Erhöhung der Betriebsaufwendungen ist größtenteils auf gestiegene Abschreibungen zu-rückzuführen. Diese resultieren aus den im Jahr 2010 aktivierten Herstellungskosten für den Neubau des Blumengroßmarktes und die Aufstockung des Parkhauses Süd. Außerdem fielen die Betriebskosten für z. B. Fernwärme und Winterdienst aufgrund des langen und strengen Winters außergewöhnlich hoch aus. Dies führte in 2010 zu deutlich höheren Betriebsaufwen-dungen und somit zu einem Betriebsergebnis unter Vorjahressniveau.
Nach den Projekten der vergangenen Jahre erholt sich der Jahresüberschuss 2010 und liegt mit 1.393 T€ deutlich über dem Niveau des Vorjahres (1.280 T€). Vor allem der Verkauf der Arminius-Markthalle an die Zunft(Orte) AG (402 T€) sowie der DEKA-Fondsanteile (321 T€) wirken sich ergebniserhöhend aus. Dabei fließt der Verkaufserlös der Arminius Markthalle in das neutrale Ergebnis und der Erlös aus dem Abgang von Wertpapieren des Umlaufvermögens in das Finanzergebnis der Gesellschaft.
Die Betriebserträge des Unternehmens setzen sich vor allem aus Miet- und Pachterlösen zu-sammen. Die nachfolgende Aufstellung zeigt deren Entwicklung:
Betriebserträge [in T€] 2010 2009 2008
Mieterlöse 7.754 8.103 7.744
Erlöse aus Erbbauzinsen 739 718 696
Sonstige betriebliche Erträge 2.256 1.766 1.595
10.749 10.587 10.035
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Mietnachlässe an die Blumengroßmarkt Berlin Wirtschaftsgenossenschaft eG (174 T€) sowie für aufgrund des Erbbaurechtes ausbleibenden Mieten aus der Arminius-Markthalle (125 T€) verringern die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr deutlich. Die sonstigen betrieblichen Erträge hingegen steigen im Vorjahresvergleich deutlich an. Dies resultiert u. a. aus vertragskonform höheren Weiterberechnungen der Betriebskosten sowie der in 2010 außerplanmäßig angefalle-nen Weiterberechnungen (z. B. Einkaufswagen für den neuen Blumengroßmarkt, Tag der offe-nen Tür und Eröffnung Blumengroßmarkt).
Diese außergewöhnlichen Effekte bei den sonstigen betrieblichen Erträgen fangen die verrin-gerten Mieterlöse in 2010 auf und führen gegenüber dem Vorjahr zu deutlich höheren Betriebs-erträgen.
Die Betriebsaufwendungen in Höhe von 8.957 T€ liegen über dem Vorjahresniveau (8.374 T€), was vorrangig auf die gestiegenen weiterzuberechnenden Kosten auch im Zusammenhang mit dem Umzug des Blumengroßmarktes zurückzuführen ist. Vertragsgemäß werden diese zusätz-lichen Betriebskosten jedoch an die Mieter erlöserhöhend weiterberechnet.
Die gegenüber dem Vorjahr erhöhten Abschreibungen sind auf die Fertigstellung des Blumen-großmarktes sowie die Aufstockung des Parkhauses Süd zurückzuführen.
Betriebsaufwendungen [in T€] 2010 2009 2008
Materialaufwand 892 667 934
Personalaufwand 1.431 1.657 1.941
Abschreibungen 2.110 1.757 2.109
Sonstiger betrieblicher Aufwand 3.737 3.506 3.212
Steuern 787 787 787
8.957 8.374 8.983
Der Materialaufwand wird bestimmt durch die Instandhaltung vorhandener Gebäude und Anla-gen. Wesentliche Einzelmaßnahmen waren hierbei die Weiterführung der Kuppeldachsanierun-gen beim Fleischgroßmarkt und der Obst- und Gemüsehalle (340 T€). Darüber hinaus wirkt sich die notwendige Dachsanierung einer Logistikhalle (150 T€) aufwandserhöhend aus. Ferner wurde im Zusammenhang mit der Fertigstellung des Blumengroßmarktes der Straßenbelag der Nordstraße instand gesetzt (25 T€).
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b) Vermögens- und Finanzlage
Die einzelnen Bilanzpositionen spiegeln die Fertigstellung der Großprojekte in 2010 wieder. So ist das Anlagevermögen gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen während die Verbindlichkei-ten aus Lieferungen und Leistungen gesunken sind. Auch die VerbindlichkeiVerbindlichkei-ten gegenüber Kreditinstituten liegen unter Vorjahresniveau, da in 2010 mit der Tilgung des Darlehens zu Teil-finanzierung des neuen Blumengroßmarktes begonnen wurde.
Die im Bau befindlichen Anlagen sind aufgrund der in 2010 erfolgten Aktivierungen des fertig gestellten Blumengroßmarktes und der Aufstockung für das Parkhaus Süd deutlich zurückge-gangen.
Der Rückgang der Position bebaute Grundstücke ist auf den Verkauf der Arminius-Markthalle sowie von Teilflächen des Blumengroßmarktgeländes an der Friedrichstraße zurückzuführen.
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist insgesamt zufriedenstellend.
3. Ausblick, Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
a) Strategische Unternehmensentwicklung
Mit der in 2010 abgeschlossenen Errichtung des neuen Blumengroßmarktes wurde der Berliner Großmarkt zu einer zentralen und modernen Großhandelsfläche für Frischeprodukte aller Art.
Das Ziel, das Gelände an der Beusselstraße zu einem One-Stop-Shopping-Standort für Ge-werbetreibende aus dem Frische- und Floristikbereich zu entwickeln, ist damit erreicht. Mittel- bis langfristig konnte die Attraktivität des Standortes erheblich gesteigert und ein hohes Maß an Effizienz und Wirtschaftlichkeit, vor allem für die angesiedelten Betriebe erreicht werden.
Nach der Modernisierung der Marheineke Markthalle konnte auch im dritten Jahr nach der Wie-dereröffnung kein positives Ergebnis erzielt werden. Ausschlaggebend hierfür sind u. a. der weiterhin schwache Konsum sowie der Strukturwandel im Einzelhandel der letzen Jahre. Mittel-fristig zeichnet sich jedoch eine Ergebnisverbesserung und damit der Erfolg des Projektes ab.
Dies resultiert aus einer sich sukzessive verbessernden Vermietungsquote sowie einer schritt-weise höheren Weiterbelastung der Betriebskosten.
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Der abgeschlossene Erbbaurechtsvertrag zur Arminius-Markthalle ermöglicht die Umsetzung eines neuen Betreiberkonzeptes mit nachhaltigen Erträgen für die Gesellschaft. Ähnliches gilt für die Eisenbahn-Markthalle: Mit der Mitte 2010 neu aufgesetzten, bedingungsgebunden Aus-schreibung wird auch hier ein neuer Betreiber gesucht. Mit dem Verkauf der Immobilie wird im zweiten Quartal 2011 gerechnet.
b) Geschäftsentwicklung 2011
Das Geschäftsjahr 2011 wird investiv vorrangig durch den Neubau der Entsorgungsstation (500 T€), der Sanierung des Fußbodens in der Marheineke Markthalle (250 T€), sowie der Umwandlung von Pkw- in Lkw-Stellplätze (135 T€)geprägt sein.
Ferner werden der Abschluss der Vermarktung der Eisenbahn-Markthalle sowie vorbereitende Maßnahmen zum Verkauf der Randflächen des Blumengroßmarktgeländes an der Friedrich-straße das Geschäftsjahr 2011 bestimmen.
4. Risikoberichterstattung
Das Risikomanagement wurde im Jahr 2000 institutionalisiert, in einem Risikohandbuch doku-mentiert und in den Folgejahren fortgeschrieben. Die momentane Risikolage des Unterneh-mens kann grundsätzlich als normal bezeichnet werden. UnternehUnterneh-mensgefährdende Sachver-halte sind nicht bekannt.
Mit der schrittweisen Umsetzung der skizzierten Unternehmensstrategie ist von einer nachhalti-gen Verbesserung der Wirtschaftlichkeit und einer langfristinachhalti-gen Sicherung des Unternehmens auszugehen.
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5. Erklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex
Die Geschäftsführung erklärt, dass dem Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK) in der vom Senat des Landes Berlin am 17. Februar 2009 konkretisierten Fassung für Unternehmen, an denen das Land Berlin beteiligt ist, entsprochen wird.
Berlin,
Berliner Großmarkt GmbH
Andreas Foidl
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Berliner Großmarkt
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Bericht der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates über die Beachtung des Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK)
für das Geschäftsjahr 2010
In seiner Sitzung am 20. Juli 2004 hat der Aufsichtsrat dem Wunsch des Gesellschafters folgend den Beschluss zur Übertragung des Deutschen Corporate Governance Kodex auf das Unternehmen her-beigeführt. Mit Datum vom 17. Februar 2009 hat das Land Berlin die Beteiligungshinweise neu aufge-legt und in diesem Zusammenhang auch eine Anpassung des DCGK – seitdem der BCGK (Berliner Corporate Governance Kodex) – vorgenommen. Die Gesellschaft befolgt den BCGK in vollem Um-fang mit den dort niedergelegten Verpflichtungen.
I. Zusammenwirkung von Geschäftsführung und Aufsichtsrat
I.1 BCGK
Geschäftsführung und Aufsichtsrat haben eng und vertrauensvoll zusammengearbeitet.
Alle Unternehmensangelegenheiten und Kenntnisse, die einer sachgemäßen Beurteilung über den Gang der Geschäfte dienen, wurden von der Geschäftsführung offen gelegt. Die außerhalb der Orga-ne stehenden PersoOrga-nen wurden auf ihre Verschwiegenheit verpflichtet.
I.2 BCGK
Der Aufsichtsrat hat seine Sitzungen unter Beteiligung der Geschäftsführung abgehalten.
I.2 BCGK
Die strategische Unternehmensplanung wurde mit dem Aufsichtsrat abgestimmt; die Geschäftsleitung hat regelmäßig über den Umsetzungsstand berichtet.
Die Geschäftsleitung hat alle Geschäfte von grundlegender Bedeutung dem Aufsichtsrat zur Zustim-mung vorgelegt. Neben den Regelungen in der Satzung bestand eine Geschäftsanweisung des Auf-sichtsrates für die Geschäftsleitung.
I.4 BCGK
Die Geschäftsführung ist ihrer Berichtspflicht regelmäßig und in schriftlicher Form unter Hinzufügung der erforderlichen Dokumente nachgekommen; der zeitliche Vorlauf der übersandten Dokumente für Sitzungs- und Entscheidungstermine war ausreichend (mindestens 2 Wochen vor der Sitzung).
Soll/Ist-Vergleiche wurden vorgenommen, Planabweichungen plausibel und nachvollziehbar darge-stellt; Maßnahmen eventueller Gegensteuerung wurden in umsetzungsfähiger Form vorgeschlagen.
I.5 BCGK
Geschäftsleitung und Aufsichtsrat sind ihren Pflichten unter Beachtung ordnungsgemäßer Unterneh-mensführung nachgekommen; sie haben die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen und gewissenhaf-ten Geschäftsleiters bzw. Aufsichtsrats gewahrt.
D & O-Versicherungen ist ohne Selbstbehalt für die Geschäftsleitung und den Aufsichtsrat abge-schlossen worden.
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2 II. Geschäftsführung
II.1 BCGK
Die Geschäftsleitung hat ausschließlich im Interesse des Unternehmens und dessen nachhaltiger Wertsteigerung gearbeitet; das Unternehmen benachteiligende Tätigkeiten wurden nicht ausgeübt.
Für die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und der unternehmensinternen Richtlinien wurde von der Geschäftsleitung Sorge getragen. Das Unternehmen verfügt über ein angemessenes Risiko-management und Risikocontrolling.
II.2 BCGK
Geschäftsverteilung und Zusammenarbeit in der Geschäftsleitung waren in der Geschäftsanweisung für die Geschäftsleitung geregelt. Es wurde kein Vorsitzender/Sprecher der Geschäftsleitung be-stimmt. Eine Beschlussmehrheit wurde nicht festgelegt.
Die Gesellschaft wurde von einem Geschäftsführer geführt. Damit besteht laut Satzung Alleinvertre-tungsberechtigung.
II.3 BCGK
Die Vergütung der Geschäftsführung ist überwiegend als Fixum vereinbart. Eine Zielvereinbarung wurde geschlossen und nicht nachträglich geändert; sie dient unter anderem der Ermittlung der Er-folgsbeteiligung, die vom Wirtschaftsprüfer durchgeführt wird. Die Vergütung wurde unter Beachtung der Aufgaben und Leistungen der Geschäftsführung der aktuellen und erwarteten wirtschaftlichen Lage des Unternehmens und durch Branchen- und Umfeldvergleiche festgelegt.
Die Vergütung erfolgte nicht auf Basis einer Zielvereinbarung. Sie hat sich aus einem Fixum und aus einer Erfolgsbeteiligung (variabler Bestandteil) zusammengesetzt. Die Vergütung wurde unter Beach-tung der Aufgaben und LeisBeach-tungen der GeschäftsleiBeach-tung, der aktuellen und erwarteten wirtschaftli-chen Lage des Unternehmens und durch Branwirtschaftli-chen- und Umfeldvergleiche festgelegt; bei der Festle-gung der Vergütungen wurden andere Bezüge berücksichtigt. Über die Vergütungsregelungen hat der Aufsichtsrat im Plenum beraten und entschieden; sie unterlagen keiner regelmäßigen Überprüfung.
Die Gesamtvergütung 2010 wird in einem gesonderten, vertraulichen Bezügebericht des Wirtschafts-prüfers ausgewiesen.
III. Aufsichtsrat III.1 DCGK
Der Aufsichtsrat hat seine Aufgaben nach der Satzung und der Geschäftsanweisung für die Ge-schäftsleitung und der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat wahrgenommen. Er wurde in Entschei-dungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen einbezogen und sah keinen ergänzen-den Regelungsbedarf. Er hat keine weiteren Geschäfte an seine Zustimmung gebunergänzen-den. Sitzungsfre-quenzen und Zeitbudgets entsprachen den Erfordernissen des Unternehmens. Der Aufsichtsrat hat eine Geschäftsordnung.
III.2 BCGK
Anstellungs- und Vergütungsregelungen wurden, sofern satzungsgemäß erforderlich, im Plenum des Aufsichtsrates entschieden. Der Aufsichtsrat hat keine Altershöchstgrenze für die Geschäftsführer festgelegt. Bei der Folgebestellung des seit dem 01.01.2005 bestellten Geschäftsführers wurde die maximal mögliche Bestelldauer von 5 Jahren ausgeschöpft.
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3 III.3 BCGK
Zwischen dem Aufsichtsratsvorsitzenden und der Geschäftsleitung hat ein regelmäßiger Kontakt stattgefunden; es wurden die Unternehmensstrategie, die Geschäftsentwicklung und das Risikoma-nagement beraten. Die Geschäftsleitung hat, über für das Unternehmen wichtige Ereignisse, im Rahmen der Aufsichtsratssitzungen berichtet. Es haben in 2010 vier ordentliche und drei außeror-dentliche Aufsichtsratssitzungen stattgefunden.
III.4 BCGK
Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss gebildet. Der Aufsichtsratsvorsitzende war nicht Vor-sitzender des Prüfungsausschusses. Bewertungsfragen von Immobilien wurden nicht beraten. Der Ausschuss hat gewisse Entscheidungskompetenzen vom Aufsichtsrat übertragen bekommen. Das Plenum des Aufsichtsrates wurde von dem Vorsitzenden des Ausschusses über Inhalt und Ergebnis der Ausschussberatungen unterrichtet.
III.5 BCGK
Kein Aufsichtsratsmitglied hat die maximale Zahl von 5 bzw. 10 Aufsichtsratsmandaten erreicht. Die Aufsichtsratsmitglieder haben keine Organfunktionen oder Beratungsaufgaben bei Wettbewerbern ausgeübt. Die Gesamtvergütungen ergeben sich aus dem Bezügebericht 2010 des Wirtschaftsprü-fers. Sonderleistungen wurden nicht gezahlt.
III.6 BCGK
Der Aufsichtsrat hat die zwischen ihm und der Geschäftsleitung beabsichtigte jährliche Zielvereinba-rung dem Gesellschafter zur Beurteilung vorgelegt.
III.7 und III.8 BCGK
Kein Aufsichtsratsmitglied hat weniger als an der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen teilgenommen.
Der Aufsichtsrat hat sich in seiner letzten Sitzung im Geschäftsjahr mit der Effizienz seiner Tätigkeit befasst. Es waren nach seinen Feststellungen keine Ereignisse zu verzeichnen, die eine einge-schränkte Effizienz erkennen lassen.
IV. Interessenkonflikte
IV.1 BCGK
Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Regeln des Wettbewerbsverbotes beachtet. Sie haben weder Vorteile gefordert noch angenommen oder solche Vorteile Dritten ungerechtfertig gewährt. Der Geschäftsleitung ist kein Fall der Vorteilsannahme oder -gewährung bei den Beschäftigten des Un-ternehmens bekannt geworden.
IV.2 BCGK
Geschäftsleitung und Aufsichtsrat haben die Unternehmensinteressen gewahrt und keine persönli-chen Interessen verfolgt.
IV.3 und IV.4 BCGK
Interessenkonflikte bei Geschäftsleitung oder Aufsichtsrat sind nicht entstanden.
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4 IV.5 BCGK
Geschäfte mit dem Unternehmen durch Mitglieder der Geschäftsleitung oder ihnen nahestehende Personen oder ihnen persönlich nahestehende Unternehmen bestanden nicht. Der Aufsichtsrat hat von der Ausnahmeregelung für Geschäfte mit dem Unternehmen keinen Gebrauch gemacht.
Berater-, Dienstleistungs- und Werk- oder sonstige Verträge mit Aufsichtsratsmitgliedern bestanden nicht.
Der Aufsichtsrat hat keine auf Einzelfälle bezogene Verfahrensregelungen für Geschäfte mit dem Unternehmen erlassen.
IV.6 BCGK
Der zum 01. Januar 2005 bestellte Geschäftsführer hat eine Nebentätigkeit als Vorstandsmitglied der Gemeinschaft zur Förderung der Interessen der deutschen Großmärkte e. V. (GFI) ausgeübt. Dem Aufsichtsrat wurde die Ausübung der Nebentätigkeit zur Zustimmung vorgelegt.
IV.7 BDCGK
Den Mitgliedern der Geschäftsleitung und den Mitgliedern des Aufsichtsrats bzw. Angehörigen dieser Organmitglieder wurden keine Darlehen gewährt.
V. Transparenz V.1 und V.2 BCGK
Tatsachen im Tätigkeitsbereich des Unternehmens, die nicht unwesentliche Auswirkungen auf die Vermögens- und Finanzlage bzw. auf den allgemeinen Geschäftsverlauf hatten sind nicht bekannt geworden. Allgemeine Informationen über das Unternehmen sind im Internet veröffentlicht.
VI. Rechnungslegung V.1 bis V.3 BCGK
Der Jahresabschluss und die Zwischenberichte wurden entsprechend den anerkannten Rechnungs-legungsgrundsätzen aufgestellt und werden in den vorgesehenen Fristen dem Gesellschafter vorge-legt. Die Zwischenberichte wurden vom Aufsichtsrat/Prüfungsausschuss mit der Geschäftsleitung erörtert. Unternehmensbeteiligungen liegen nicht vor.
VII. Abschlussprüfung VII.1 BCGK
Der Aufsichtsrat hat vom Abschlussprüfer die Erklärung erhalten, dass keine beruflichen, finanziellen oder sonstigen Verpflichtungen – auch nicht mit Organen des Abschlussprüfers – und dem Unterneh-men oder Organmitgliedern bestanden; an der Unabhängigkeit des Prüfers und seiner Organe bzw.
der Prüfungsleiter bestanden keine Zweifel. Der Abschlussprüfer ist aufgefordert worden, den Auf-sichtsratsvorsitzenden bei vorliegenden möglichen Befangenheitsgründen unverzüglich zu unterrich-ten; der Abschlussprüfer hat keine Befangenheitsgründe vorgetragen.
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5 VII.2 BCGK
Der Prüfungsausschuss hat den Abschlussprüfer beauftragt und mit ihm die Honorarvereinbarung getroffen.
VII.3 BCGK
Dem Abschlussprüfer sind keine Tatsachen bekannt geworden, die eine Unrichtigkeit der abgegebe-nen Erklärungen zum Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK) ergeben.
Berlin, den 21.06.2011
Berliner Großmarkt GmbH
Dr. Jens-Peter Heuer Andreas Foidl Aufsichtsratsvorsitzender Geschäftsführer
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